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相談内容　事業用定期借地権の不動産仲介手数料について

栃木・30代男性
このたび土地を借りて商売を始めようと思っております。
事業用定期借地権で、公正証書にて契約いたしますが、
この場合、仲介に入って頂く不動産業者さんへの仲介手数料が
どういう基準で算出されるのでしょうか？

売買の場合は400万円以上は3％＋6万円というのを、よく耳にします。
賃貸の契約であるため、アパートなどのように、月額金の1ヶ月分であるなら、
借地の場合は坪500円くらいで100坪でも月額5万円のため、
不動産業者さんの報酬が低いような気がします…。

こういった場合の不動産業者さんへの正規の手数料はどうなるんでしょう？
公正証書を作成するにあたって、保証金等いれる場合、
保証金の額により不動産仲介手数料が変ったりもするのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私は何度か事業用借地契約に仲介として携わりましたが、
仰るように、準備やそのプロセスにおいて、
なかなか細々としたうち合わせ等が必要です。
しかし、賃貸ですから、仲介料としては、基本的には、借地代1ヶ月分です。
その代り、後々の誤解やトラブルを避け、借り手側からは仲介料として
1ヶ月分頂くことを了解いただきます。
その上で貸し主側からコンサルタント料として1ヶ月分頂いております
（大手賃貸仲介業者でも同様のところがあります）。
いずれにしても、宅建業法上の規制を受ける以上、1ヶ月分が原則です。
一方、1台毎の月極駐車場等は「施設」ですから、
基本的には規制はなく、任意の設定ですね。
（青山地建・青山博秋さん）

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■□相談者より

お忙しい中、こまかくいろいろ、ありがとうございました。
駐車場に関しても勉強になりました。
ありがとうございました。

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□■アドバイス：２

事業用賃貸物件でも、賃貸である限り、
仲介手数料は青山様の仰る通り1ヶ月と決っています。
しかし、実際には、企業が相手の業務用賃貸物件の場合は、
別途、立地・市場調査を含む成功報酬型のコンサル契約を締結したり、
専任依頼時に、活動費名目等（出張旅費等）を別途支払って頂く
契約をしたりしています。

駐車場の場合は、保守管理～賃貸料管理等、全ての管理を行うことを前提に、
毎月、家賃の何％を管理料として頂くという契約の場合もございます。
また、これは若干、本題とは外れるかも知れませんが、
建物等の建設が行われる場合は、建物を地主さんに建てていただいて、
その家賃を含めた仲介手数料を頂くこともあります。

いずれに致しましても、業務用賃貸物件の場合、
仲介手数料以外の金銭の授受につきましては、当事者同士が承諾し、
賃貸借契約書とは別に、その金銭の授受に関して
正式に契約書を締結しているのであれば、
商法の精神に則り、全く問題が無いと思います。

なお、今現在においては、コンサル契約につきましては
技能登録者でなくとも、　誰でも報酬の授受は可能です。
技能登録者制度はコンサルに関して一定のレベルの能力があることを
証明しているに過ぎませんので、技能登録をしていない不動産業者や
一般の方でも、当事者同士が契約さえすれば、
コンサル契約はして良いことになります。

また、仲介業者とコンサル業者は別の業者の方が、
より好ましいので、仲介料が低いと思われる場合は、
コンサル契約一本にした方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

こちらとしては、安いに越したことはないのですが、
「いろいろ動いて頂く割に安いかな？」
と思った次第です。
勉強になりました。いろいろ、ありがとうございました。

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□■アドバイス：３

そういうことであれば、仲介手数料とは別に、
謝礼を熨斗袋（のしぶくろ）に入れて届けるとか、
お酒を届けるとか、菓子折りを届けるとか、
普通に貴方の感謝の気持ちを形にして届ければ良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

なるほど。わかりました。
事業用定期借地や駐車場など、売買以外は不動産業者さんは
仕事の割に、正規報酬が見合わない気がします。
売買同様くらいになるよう、何か法律など変るといいですね。

そうすれば、コンサルタント料とか名目を変えなくてもいいし、
逆に、相談料や動き賃（？）みたいな名目で、
余分なお金が発生しないようできるでしょうし…。

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