【Fudosan.JP】不動産相談「隣地の知人との共同建築について」

隣地の知人との共同建築について

相談内容　隣地の知人との共同建築について

東京・30代男性
私と友人が持っている土地（隣地）において、
一緒に住宅を建てようと考えています。
私の土地は、小さいのですが、割と大きな道路に面しています。
友人の土地は、大きいのですが、前面道路が狭くて多少不便です。
そのため、面積比にしても、価格比にしても同等ではないと思います。

建物は、私も友人も同じ間取りで、同じような面積にしたいと考えていますが、
区分所有建物にすると、土地の持分比（面積、価格など）が、
建物の持分比に影響するのでしょうか？

土地の権利関係に関係なく建物を建てたいというのが希望です。
区分所有に限らず、注意点や、もっと良い方法などございましたら、
アドバイスをいただければ助かります。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

おはようございます。
土地と予定する建物の形状が分かりませんと、回答が難しいです。
土地は2筆だと思いますが、その2筆の土地にまたがって
建物を建築する予定なのでしょうか？また、建物の区分は、
上下階による区分、左右での区分、どちらなのでしょうか？

一般的に、区分所有建物の建築は可能です。
建物の持分比は、土地の持分比とは無関係です。
それぞれの専有部分は自由に定めることができ、
共用部分の持分割合は、専有部分の持分に対応するのが原則です。
ただし、規約で別途定めることもできます。

区分所有建物というお考えもひとつの合理的なお考えでしょうが、
将来の修理、転売、相続などの場合、権利関係が複雑になる場合があります。

土地を上手に分筆、合筆して、友人の土地に通路を開設し、
別敷地での別棟が可能かどうかなど、そちらの検討も必要でしょう。
区分所有法に明るい土地家屋調査士さんがいれば、相談してみてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

萩原さんのアドバイスの通りだと思います。
一番良いのは等価交換による土地の交換ではないかと思います。
友人の土地が接道するための土地を貴方が提供し、
貴方の敷地を拡張するための土地を友人から提供して頂いて、
それぞれを交換することが良いでしょう。

建物は、将来のことを考えると、区分所有よりは
各個人が別々に建てる方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、追加します。共有地持分で計画を進める場合の、
受益後の面積算出は、いくつかのアドバイスがあろうかと思いますが、
私は次の計算をお勧めします。

　　●友人の土地が、あなたの広い接道に接することによる建築上の具体的な受益。
　　　たとえば専用住宅しか建たないところに、共同住宅が建築可能になるとかの、
　　　土地価値上昇の鑑定評価を、隣の友人の土地の単価で、いくらの広さに相当す
　　　るかを計算する。

上昇価値の算出は、複雑さがありますが、仮定の予定建物（理論上の最大建物）
が決まれば、用途と広さから、土地価格を見切って、算出できます。
30坪の住宅地なら、平米30万円、
100坪の3階建てマンション用地なら、平米60万円とかの比較です。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、涌井様、萩原様、早々のアドバイス、
ありがとうございました。
質問が抽象的で回答しづらい点があったようで、申し訳ありませんでした。

回答を参考にさせていただいて、別棟の計画も含めて、
もう少し検討してみたいと思いますが、もう一つだけ質問させてください。

匿名で回答をいただいたエージェント様に触れていただいた、
　　　●土地と建物の権利関係
ですが、土地と建物の持分比が異なる場合には借地権が発生し、
相当の地代を相互でやりとりする必要があるようにも聞いています。

個人的には、お金のやりとりが継続的に発生するのを避けたい
とも思っているのですが、この点はどうなのでしょうか。
建物の持分比は土地の持分比と無関係というのは、
上記の場合にも借地権が発生しない（地代のやりとりが必要ない）
と考えてよろしいのでしょうか。

度々の質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：４

こんにちは。
ご質問のケースのような場合、敷地利用権の性質は、
両名によるそれぞれの土地の賃貸借、使用貸借、
単独所有権など様々な説があり、判然としません。

私見ですが、両名がその2筆の土地に1棟の区分所有建物を所有することは
確実な合意でしょうから、その敷地利用権の性質は当事者両名の合意に
委ねられるものと理解できるのではないでしょうか。
従って、使用貸借や単独所有権の理解にたてば、
地代のやり取りは不要と考えられると思います。
　　
ただし、この場合、税務当局がどのような見解を取るかは、小生には不明です。
また、土地の所有者の変更（注：分離処分禁止かどうかも議論あるところです）、
区分所有権の所有者の変更があった場合などの効果についても、
基本的には合意が継承されるべきとは思いますが、良く分かりません。

登記関係は法務局に、税関係は税務当局に、それぞれご確認ください。
（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

萩原様、回答いただきありがとうございました。
最終的にどうしようか正直迷っていますが、もう少し検討してみようと思います。
その上で、法務局や税務局に確認してみます
（もしかしたら、土地を分筆して、
　各々が住宅を建てることになるかもしれませんが…）。

抽象的な質問で申し訳ありませんでした。
参考にさせていただきます。ありがとうございました。

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