【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　ローンの種類を限定するローン特約について

神奈川・20代男性
物件の購入を決め、契約をしました。
契約までの確認事項として、営業に強く要望していたことは、
「変動では借りたくない。固定金利で借りたい」
ということでした。
しかし、営業担当者は、
契約までは「審査は通します」と言っていたのですが、
いざ申し込む段階になったら、「審査が通らないかもしれない」
ということを言い出しました。

現在は遠隔地の所得証明待ちなので、まだ審査書類は提出していませんが、
変動金利で借りるリスクは避けたいので、
「固定金利でない場合は白紙撤回できないか？」
と、尋ねると、
　　　●売主が「審査が通る人として紹介されているので、
　　　　変動で通るのであれば、白紙撤回は出来ない」と言っている
　　　●宅健協会にも確認したが、固定金利が通らないからといって、
　　　　白紙撤回というようにはならない」と言われた
　　とのことです。
　　また、重要事項説明書にローン条項もありますが、
　　　●ローン特約期間内に融資を申し込み、審査が通らなければ、白紙撤回する
　　と、ローン全般でしか書かれていない状態です。

営業担当者は、あまりローンに詳しくはないようで、
固定金利に関して質問すると、「翌月もこのままです」と、断言しているような人です。
また、その会社の社長に文句を言うと、
「営業担当者との話で何があったか知りませんが、言った言わないになって、
　慣習で考えるならば、貴方の要求は通用しません」と言ってくる始末です。

わかりにくい文章で申し訳ございませんが、以下、よろしくお願いします。

　　　1.私の契約で、固定金利の審査が通らずに解約する場合、
　　　　もし、変動金利の審査が通ってしまえば、白紙撤回するには、
　　　　やはり、手付金を放棄することになるのでしょうか？

　　　2.そもそも、一般的に、ローン特約を固定金利に限定したり、
　　　　特定銀行のローンに限定したりすることはできるのでしょうか？

　　　3.仮に限定することができたとしても、それは現実的なことでしょうか？
　　　　（限定したローン特約では、法律上で可能であっても、
　　　　　その特約を申し出ることで、契約してくれない売主も多いのでしょうか？）

□■アドバイス

私見ですが、通常の売買契約書のローン解除特約では難しいかもしれません。
別途、特約条項を締結しておくべきだったと思います。
重要事項の説明にもローン解約については、説明されていますのが、
固定金利や金融機関の限定を希望するのであれば、
契約書に特約条項として明記しておくべきですし、
重説にも「特約条項第×条を参照」のように明記しておくべきでしょう。

業者や営業マンは、口頭による約束でも守るのが当然でしょうが、
残念ながら、業者の中には不誠実な業者も多数存在します。
私の場合、このような言った言わないを防ぐためと、
お客様自身にも発言に責任を持って頂く意味もこめまして、
打合わせ書を複写で作成し、その場でお客様の捺印を頂くようにしています。

言った、言わないの問題は、何も業者が悪いケースばかりでなく、
お客様も簡単に発言し、撤回するケースや、
「そんなことは言った覚えは無い」と言い出す方もいらっしゃいます。
このような問題を解決するためには、やはり、
書面で残しておくことがどうしても必要になると思います。
　　
契約書に明記しなくても、営業マンの説明を書類にしておき、
その書類にその営業マンの署名捺印をもらっておけば、
少なくとも、もう少し有利に交渉ができたと思います。
適当なことを言って売ることばっかりに熱心な営業マンをなくすためにも、
お客様にも、もう少し注意深くなって頂くことを切に願わずにはいられません。

ローンの限定については、それが条件で購入したいのであれば、
購入時に売主が承諾さえすれば、可能だと思います。
売主が承諾するかどうかは、
現実にその様な特約について交渉したことがありませんので判りませんが、
私の個人的な意見としては、それほど無茶な要求とは思えませんので、
私であれば、売主を説得するでしょう。

それに、私の場合は、「ローン特約による解除は嫌い」ということもあり
（そんな理由で解約するくらいなら、契約する前にお互いに調べるのが
　当然だと思います）、申込書で順位保全をした上で、ローンの申し込みを行い、
ローンが借りられることが判ってから契約するようにしていますので、
購入希望者の要求通りのローンが通らない場合は、
契約自体を行わないと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
今回の件で法律相談なども行きました。
涌井さんのおっしゃるとおり、注意深く事前準備をして行えば、
確かに問題は無かったと思います。