【Fudosan.JP】不動産相談「隣室住人死亡時の通知義務について」

隣室住人死亡時の通知義務について

相談内容　隣室住人死亡時の通知義務について

東京・30代女性
ごく最近のこと、私が借りている部屋の周辺で異臭が漂っていました。
管理会社の不動産事業者に聞いたところ、私の隣に住んでいた方が、
隣の部屋の中で既に亡くなっていらしたそうで、異臭の原因はその腐敗臭でした。

しかも、管理会社は既にその事実を知っていたにもかかわらず、
隣に住んでいる私に対して、連絡すらしてこなかったということになります。
　　（電話でのやりとりで、
　　　「最近、臭いんですが…」
　　　と、私が言ったところ、
　　　「そうですよねぇ、やっぱり臭いですよねぇ…」
　　　と、管理会社の担当者が言ってきました）

私がその真実を知るまでは、ただのゴミの捨て忘れだろう…
とばかり思っていたので、どこから臭いが発生しているのかと、
私はかなりその臭いを嗅ぎまくっていました
（ですから、真実を知った時は、さすがに半狂乱でした…）。
管理会社が早く連絡をしてくれれば、
こんなことは絶対していなかったのに…と思っています。

こういう場合の管理会社や大家さんの対応とは、通知義務を含め、
本来は、どうあるべきなのでしょうか？
また、精神的苦痛も味わったのですが、私や他の住民に対し、
補償などは一切ないものなのでしょうか？

管理会社、大家さんとも、現在なお、
あまりにも冷たい態度を取られている状態なので、
弁護士さんに相談しにいこうと思っているのですが、
その前に、アドバイスをいただければ…と思います。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、損害賠償を請求したいということになりますと、
民法による債務不履行や不法行為による損害賠償請求になると思いますが、
今回は両方とも対象になる可能性があるかも知れません。

債務不履行は、
　　　●賃貸借契約書に基づいた契約書の内容を大家が守らなかったかどうか
が、ポイントになると思います。
大家は賃借人に対して、通常生活を無事に送れるように努力すべきでしょうし、
通常生活を阻害する問題が発生した時は、
当然、遅滞無く賃借人に説明すべきでしょう。
　　
これは管理会社に管理を委託した場合は、その管理会社の役割となると思います。
ですから、賃貸借契約の目的から考えますと、今回の管理会社や大家の行為には
債務不履行が存在するとも考えられると思います。
例えば、直ぐに報告して貰えれば、直ぐに退去したのに退去が遅れた…
ということで、報告が遅れた期間の家賃の返還を求めることも可能かもしれませんが、
このあたりのことは確実とは言えません。

　　次に不法行為については、
　　　1.加害者に故意、または過失が認められること
　　　2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
　　　3.その行為により、損害が生じたこと（因果関係）
　　　4.加害者に責任能力が認められること
　　が、必要要件とされています。
おそらく、これについても損害の証拠さえ出せれば、可能かも知れません。
精神的な損害については、非常に証明は難しいとは思いますが、
近年は自殺・殺人・変死等の精神的瑕疵については、認められる傾向が強いのですが、
　　　●とても気味が悪くて、住んでいることができない
ということになりますと、契約の解除に伴って敷金の全額返還も可能かと思います。
場合によっては礼金の全額返還も可能かも知れません。
さらには、引越し費用の請求も可能かも知れませんが、これらも確実とは言えません。

とにかく、
　　　●管理会社と大家には遅滞無く報告しなかった落ち度
がある訳ですから、かなり有利に交渉できるのではないかと思います。
ですので、一度、弁護士等の専門家にご相談されて、
交渉していただくことをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございました。
まずは、弁護士等に相談してみるということで、行動を起こしたいと思います。
実は、この件があった後に、大家さんに部屋を替りたい云々の話をしていたら、
「隣の部屋のクリーニングも、しばらくしたら完了するし、
あなたも荷物を移動させたり、色々と手続きとか面倒で大変だから、
そのまま、今の部屋に住んでいた方が良いと思うんだけどねぇ…」
と言われました（あまりにも心無い物言いでしたので、泣きそうでした…）。

私が勤めている会社の人には、
「あなたは絶対に悪くないんだから、泣き寝入りすることないよ」
と言われましたので、頑張ってみようと思います。
また、その後の経過につきましては、後日、ご連絡いたしたいと思います。

～～　一ヵ月後　～～

涌井様、アドバイス後の経過報告です。

あれから私自身も落ち着きを取り戻し、
先日、法律関係の無料相談に行ってきました。
相談しましたところ、涌井様にアドバイスを頂いたように、
　　　●損害賠償等で、費用の返還や慰謝料の交渉など、請求できる
とのことです。
ですが、管理会社等に通知書を出して、そういった交渉が完了に至るまでの、
ひと通りの費用が30万円程かかると言われました。
そして、
「この依頼を受けることになれば、その費用以上の請求をしていくつもりですから」
とは言うものの、
「実際に交渉してみないことには、いくら請求できるか分かりませんが、
　管理会社や大家に故意又は過失が認められないとなると、
　当然、請求金額が低くなる場合もありえます」
とのことでした。

もし依頼したところで、結局、その費用分に満たない請求しか
できないのであれば、私にとっては意味がありません…。
それに、管理会社側にも弁護士がついている場合、それなりに判例等を調べ、
いろいろ闘う準備をしてくるだろうから、そこのところをちゃんと考えて、
請求するのかどうかを判断すべきだと思ってます。

30万円以上の返還請求ができることを信じて、依頼すべきなのかどうなのか、
他に何か手段がないものか、悩んでいます。

□■アドバイス：２

私見ですが、弁護士等に依頼する場合には、
とりあえず内容証明のみ作成していただく方法もあるかと思います。
3～5万円程度で可能かと思います。そして、損害賠償が取れた場合には、
その半分を成功報酬で支払うということも可能かと思います。
この辺りは弁護士との交渉になりますので、確実とは言えないのですが、
確かに30万円程度は要求されることが多いとは思いますが、
比較的優しい弁護士であれば、料金については相談にのってくれると思います。
なお、司法書士や行政書士に内容証明の作成を依頼しても良いと思います。
また、法律に詳しければ、ご自分で作成しても良いでしょう。

とりあえずは、
　　　●あなたの言い分や請求内容を書いた内容証明を送ること
が良いと思います。
その後のことは、返答を待ってから検討すれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。

前回の報告は、法律関係に詳しい方に相談してみての結果でしたので、
今度は、市などで開催されている弁護士さんの無料相談にて、
料金等々を含めて、直接、話をしてみたいと思っております。

内容証明を相手側に送る場合ですが、相手側に「誠意」がみられる時でも、
送って良いものなのでしょうか？私は「誠意」ではなく、
その行為自体、やって当然だと思っているのですが…。

また、これは私自身が知りたいというだけなのですが、
亡くなられた方の部屋については、
必ず通知義務が発生するということは知っているのですが、
隣室への通知義務というものは、あるのでしょうか？
（私は、別の部屋へ引っ越しておりますが、
　元々の私の部屋に、今度、引っ越されてくる方に対して、
　きちんと通知されるものなのでしょうか？）

よろしければ、お答え下さると大変ありがたく思います。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：３

私見ですが、内容証明は、相手に誠意が見られない場合に送るのが一般的です。
相手に誠意がある場合は、通常の郵便やメール等で充分でしょう。
ただし、証拠を残すためにも、文章によって交渉することが大事でしょう。
口頭による交渉の場合でも、決ったことについては、
書類にして、双方の署名・捺印をしておくことが肝要かと思います。

一般的には亡くなった部屋の隣室まで通知義務があるかどうかは微妙でしょう。
この辺りは判例上は通知義務があるとも取れるのですが、
一概に言えるものではなく、その亡くなり方にもよると思います。
例えば、壮絶な割腹自殺をされた場合等は、
そのアパート全体の解体まで必要になるでしょうし、
その土地も雑種地としての利用しかされないことさえ予想されます。
　　
新規の入居者がその事実を知って、精神的な不安等を覚えた場合を考慮すると、
事前に説明しておいた方が良いのは間違いありませんが、
病死等の自然死で発見が遅れたということだとしたら、
絶対に説明しなければいけないとまで言えるかどうかは微妙だと思います。
　　
また、貴方はそのことについては、あまり気になさらない方が良いと思いますし、
余分な口出しはなさらない方が良いと思います。
あくまでも貴方自身の問題についてのみ、交渉すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございます。

そうですね…。
通知義務については気にしないようにします。

あれから自分自身落ち着いてきた感じはしますが、
まだまだ、元の生活には完全に戻れていないので、
頑張って戻れるようにすることが、まずは第一ですね。
それでは簡単ですが、この辺で…。

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