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相談内容　山林の処分について

茨城・40代男性
30年以上放置してある父親名義の土地（山林）の売却を考えています。
父親はかなり高齢なので、健在の間に土地を処分して、
父親と私の共有名義で建てた住宅の残債の何割かを返済しておきたく、
また、今後の両親の余生を少しでも安心させてやりたいと考えています。
売却の件は両親も納得していることです。

売却を検討しているのは、農地として耕作していた平坦地ですが、
長年放置していたため雑木林の様相です。
現在の地目は山林となっており、面積は4,200坪もあるので、
個人が簡単に購入するような土地ではありません。
まだ業者さんへの相談をしたわけではありませんが、
調整区域となっているため、売り難いとの回答を予想しています。

最近、家庭菜園用途の調整区域分譲のチラシをよく目にしますが、
多少安くても、まとめて早めに売却してしまいたいと思っております。
実際には、どのような方法があるでしょうか？
アドバイス、ご教示いただければ幸いです。

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□■アドバイス：１

不動産登記簿上の地目は山林でも、
固定資産課税台帳上の地目は農地かも知れません。
課税地目が農地なら、農地法上の制限を受けることになります。
また、茨城県は、既存宅地制度の廃止に伴い、区域指定制度が創設されるなど、
調整区域に関する建築等に特殊な扱いがあります。
一度、地域の制度に詳しい専門家にご相談されることをお勧めします。
（SUCCESS-TC・米川信之さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。大変参考になります。

少し調べましたところ、当市はまだ指定区域制度に移行していないようですが、
暫定的な措置のようです。既存宅地制度は随分緩くなっているようですね。

今後、指定区域制度に移行した場合に、
当地が該当する保証は全くないと思われますので、
やはり、早急な売却を希望します。

信頼できる業者さんを探したいと思います。
宅地を取り扱う不動産屋さんはたくさんあるのですが、
このような開発前提の土地を扱っていただける業者さんは、
どのように探したらよいのでしょうか？

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□■アドバイス：２

そもそも不動産業者（宅建業者）は、薬店と同じです。
薬店は、風邪だと言えば風邪薬を、おなかが痛いと言えば胃腸薬を、
疲れたと言えば強壮剤を勧めてくれます。
もちろんビタミンドリンク製品を持ち込めば売ってもくれます。
　　
しかし、庭に咲いた薬草を摘んで行っても、それを店頭には並べてくれません。
さらに薬草かどうかもわからない道端の草を持ち込んだら、
それを分析して臨床試験して商品化し、販売してくれることは、まず、ありえません。

本件の不動産（山林？農地？）について言えば、
やはり専門家による調査分析が必要ではないでしょうか？

さらに売却処分する目的は、ご両親のために換金して、
住宅の残債返済とのことすが譲渡所得税の税務計画も必要かも知れませんし、
微妙にお父様の相続計画とも絡んでいるようです。

不動産というのは、滅多に動かさないから不動産なのです。
動かせば、様々な場面に影響を及ぼす資産です。
一度、お父様の相続計画も含め、本件不動産の処分計画を、
専門家を交えて、整理検討してみる必要がありそうです。

そして処分計画と売却ターゲットを絞り、その上で、
そのターゲットに強い不動産業者に商品化前素材、
または半製品として持ち込み、売却依頼するのが合理的な方法だと思います。
（SUCCESS-TC・米川信之さん）

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■□相談者より

アドバイス、大変参考になります。
課税評価を調べたところ、山林扱いでした。
親に確認したところ、耕作をやめた際に杉を植えて、
永久転作したとのことでした。
現状では素材としての土地でしかあり得ないと思います。
まず、地元の状況に詳しい不動産業者に相談してみます。

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