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相談内容　自己破産物件の支払い先に対する疑問について

熊本・30代男性
こんにちは、初めて投稿させて頂きます。
自己破産された方（A氏）の、土地付き家の購入を、計画しております。

先日、重要事項説明を不動産屋さんにて受けましたが、
売主の立会いは無く、数点、不可思議な点がありましたので、
ご相談させて頂いております。

ちなみに、物件の登記簿上の権利部（甲区）は、
　　　××年 所有権移転 売買 所有者A氏
　　　昨年、破産手続き開始（地方裁判所破産手続き開始決定）
というようになっており、重要事項説明書の1ページ目には、
　　　売主（譲渡人）＝A氏
　　　買取人（譲受人）＝私
と書かれています。

しかし、不動産買受合意書を見ると、1ページ目の序文では、
甲が私で、乙がB不動産（＝仲介の不動産屋さんとは別）になっており、
　　「甲は申込金××円を支払い、手続きを乙に依頼するものとする」
となっております。
また別項に、「最終的に甲は、破産管財人と直接売買契約を結ぶものとする」と
あります。

土地の持ち主は、登記簿上A氏のようですが、お金を支払う先はB不動産です。
また、仲介の不動産屋さんからは、申込金を、直接破産管財人や、
B不動産ではなく、仲介不動産屋に支払うように言われています。

自己破産が絡んだ特殊な状況ではありますが、
金銭のやり取りが、不明瞭に思えて気になります。
このような状況は、一般的なのでしょうか？
突飛な質問で恐縮ですが、ご教授賜りたく、何卒、お願い致します。

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□■アドバイス：１

私見ですが、
「破産管財人＝弁護士」が絡んでいる任意売却物件
　ということになるかと思いますが、
　弁護士が絡んでいる場合は、あり得る取引だと思います。
　　これは想像ですが、
　　　●破産管財人＝弁護士がB業者に任意売却の依頼をして、
　　　　B業者が仲介業者に客付を依頼した
　　ということでしょう。

自己破産に伴う弁護士が絡んだ場合は、売主はAとなっていても、
その物件の売却価格や方法も、弁護士が実権を握っているケースが多くなります。
おそらく、その弁護士とB業者が交渉しているということかと思います。

申込金を仲介業者に支払うのは、通常行われていることです。
手付金と申込金は別のものですから、その点は、よくご確認下さい。

以上は、私の想像…と言うか、経験上からの推測ですから、
仲介業者に詳しい説明を求めることが宜しいかと思います。

それと、弁護士にもよりますが、任意売却の場合は、
申込金を入れても直ぐに契約とならない場合もあります。
2ヶ月以上の期間がかかることは、よくあるかと思います。
　　
不動産業者が買う場合でも、
しびれを切らして購入を断念するケースもあるくらいです。
慣れていないと、かなり不安に感じる場合もあると思いますが、
その物件が気に入っているのであれば、言葉は悪いのですが、
仲介業者のケツを叩きながら、根気強く交渉していく必要があるかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、貴重なアドバイス、ありがとうございます。
涌井様のご推察通り、任意売却の物件です。

ありえる話と伺い、まずは一安心しています。
早速、仲介業者を訪問し、疑問点を確認してみます。
また、本日Aさんが、
破産管財人の弁護士の先生の連絡先を教えてくれましたので、
併せて確認してみようと思います。

その物件は、大変、気に入っております。
地道に、でも、慎重に頑張ります。
本当にありがとうございました。

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□■アドバイス：２

「本日Aさんが、破産管財人の弁護士の先生の
　連絡先を教えてくれましたので、併せて確認してみようと思います」
とのことですが、これは、あまり感心致しません。
申込書にBに交渉手続きを依頼すると言う内容になっているとしたら、
その通りにした方が良いでしょう。
弁護士に直接連絡する場合は、
事前に仲介業者の了解を得ておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

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