私道の分筆ミスの責任について
相談内容 私道の分筆ミスの責任について
鳥取・40代女性
15年前に私有道路付の土地を、ある工務店から3軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですが、
ゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで
私有道路の1/3の権利を得て、分筆しました。
ところがこの度、一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、
●この私有道路は、本来、奥2軒のものであるべきで、
3分筆されていては、奥2軒の家の売却ができない
と、わかりました。
工務店に相談したところ、はじめに3分筆したミスは認めたものの、
対処策として、
1.我が家の私有道路の権利を放棄してもらって、
奥2軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする
2.全て市に提供して市道とする
の選択でした。
工務店にだまされて15年間も税金を納めた挙句、
購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか？ ご回答、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
私見ですが、「全て市に提供して市道とする」という選択が可能なのであれば、
絶対にそうすべきです。
「1」については、接道状態が良く判らないのですが、
その私道の全幅が6m以下の場合は、貴方の土地は
再建築不可になってしまう可能性もあるかと思いますので、
注意が必要だと思います。良く市町村の建築課等で調べて下さい。
騙されたと言いますか、その分筆した土地は、
貴方にとってはそのままにしておいても良い訳ですよね？
奥の2軒が問題になるのだと思うのですが…。
貴方は、工務店や奥の2軒に対してかなり強気な交渉ができると思いますよ。
納得行かなければ、絶対に承諾しなければ良いだけだと思うのですが、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
お忙しいところ、本当に申し訳ありません。
こんなふって沸いたようなトラブルに、素人である我々は手も足もでません。
まず訂正申し上げますが、私道に対しては分筆ではなくて、
持分3分割ということでした。失礼いたしました。
全て市に提供して市道とする点に関しては、工務店、他2軒との話し合いで、
最も良い方法はそれであろうということで、勧めてもらってます。
でも、いつ実現するものなのか、果して実現するものなのか…という点で、
あいまいです。転勤族である我が家は、近い将来、売却を考えてます。
そのときに、私道がこのままの状態で、我が家はトラブルなく
売れるのかという不安でいっぱいです。
再建築不可については、市役所の建築課で調べればよろしいのですね？
その時は、何を持参して行ったらよろしいでしょうか？
私道は最長幅4m（我が家の前）、最短幅2.3m（一番奥の家の前）です。
登記は分筆ではなく、1/3の持分ということで訂正させていただきますが、
この持分を持っていることで、我が家に何のメリットがあるのでしょうか？
これを持っていることで奥2軒に
迷惑をかけてしまうかもしれない理不尽さにも腹が立ちます。
購入時の条件説明では、私道の出入りを堂々とできるための権利を平等に…
ということで、1/3持分を工務店が提示されたのです。
私道の出入りをするためだけだったら、今工務店が言われる通行地役権の存在も
購入時から説明すべきですし、そんな他人の土地を通らせてくださいという
お伺いをたてるような権利が条件なら、この土地自体を買っていません。
また、本来、奥2軒のための道路であるはずの私道に、
工務店の言われるままに1/3の持分の税金を払ってきたことは、
腹立たしい限りです。工務店に税金分の返還を求めても、いいでしょうか？
長くなりましたが、今後の我が家の取るべき対応を、
宜しく、ご指導下さいませ。
□■アドバイス：２
私見ですが、幅員4mの私道を3軒で共有している場合は、
再建築不可になることは容易に想像できることですから、
その工務店が、いかにいい加減なことを行ったか…ということになります。
1軒あたり2mの接道が必要ですから、4mだと2軒分しかないのを
3軒分にしてしまったということでしょう。
たぶん、貴方の土地は市道に2m接道しているのでしょうね。
この点を市役所の建築課で結構ですから、よくご確認下さい。
貴方は非常に強い立場に立っておられます。
つまり、極端な話ですが、貴方が、
「1/3の権利を1,000万円でなければ売らない」
と言えば、どうなるか、想像してください。
無料で売る必要はないでしょうし、当然、売らなくても良いのです。
全ての決定権は貴方にあると思ってください。
その1/3の共有分については、相場より、かなり高く売れると思ってください。
但し、あまり無謀な金額の提示は、奥の2軒に恨まれるでしょうから、
貴方が納得する金額で売れば良いでしょう。
この時に土地の譲渡所得には税金がかかることも
検討事項にいれておくことを忘れないで下さい。
これは、ある意味、工務店のチョンボが貴方に利益をもたらすことなる訳
ですから、恨むより感謝すべきこととも言えます。
とにかく、納得するまで、工務店に妥協する必要は一切無いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご回答をいただき、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
心強いご意見に力づけられました。
市役所で確認したら、隣接する市道があるから我が家は建ったようでした。
しかし、
「次に建て替えする時とか、転売する時は、（通行地役権ではなく）
今までどおり、私道を使う権利はあるのですか？」
と聞くと、あいまいな答えしかいただけませんでした。
ただ、
「私道を市道にしてもらうという方法はかなり厳しいので、
位置指定道路にしてはいかがですか？」
という提案もいただきました。
とは言え、この場合の我が家のメリットとデメリットは、
担当者がいないということで説明していただけませんでした。
心強いアドバイスありがとうございました。とてもあの工務店が、
我が家に利益をもたらすような対処をしてくださるとは思えませんが、
こちらが納得するまで、あちらが提示される条件に妥協はしないつもりです。
私の願いはただ、購入時の条件のとおり、3軒が何の問題もなく私道を出入りでき、
再建築でき、転売もでき、そこに何のトラブルも発生しないことなのです。
長々とお付き合いくださいまして、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。
□■アドバイス：３
私見ですが、奥の2軒が再建築不可になるだけで、
貴方の土地自体には問題がある訳ではありません。
1/3の所有権を手放して地益権にするのは、
貴方にとってはデメリットと言えるでしょう。
位置指定道路にしてもらう場合でも、貴方のメリットは、
ほとんどん無いことになります。
貴方にとっては現状が一番良いことになるかも知れません。
現状だと1/3の所有権があるのですから、
誰に遠慮もせずに通行できますし、転売時にも全く問題はありません。
問題は奥の2軒が抱えている訳ですから、
本来は奥の2軒が工務店に文句を言うべき問題と言えます。
貴方が1/3の所有権を手放して、安心して通行を確保するためには、
位置指定道路にするか、地益権を設定することとなるのでしょうが、
私ならば、納得できる条件の提示が無い限り、絶対に承諾はしません。
奥の2軒というより、工務店が誠意を見せるべき問題です。
貴方は納得できるだけの条件が工務店から提示されるまで、
悠然と構えて待っていれば良いだけです。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お忙しいところ、ご丁寧なご回答をいただき、感謝しております。
心強いメッセージと、わかりやすいご指摘をいただき、
やっとひと心地ついた思いです。
ご指摘のとおり、問題はむしろ奥2軒に発生するべきものなのですね。
その際、我が家に言いがかりをつけられても、
それは本来工務店が責任を取るべきことで、
我が家が譲歩すべき必要などないということですね。
しばらくは工務店の出方を待ちたいと思います。
その際、またご相談させていただくかもしれませんが、
その時は、また、宜しくお願いいたします。
涌井様には、この度、お忙しいお時間をぬって、
ご親切、ご丁寧なわかりやすい回答を度々いただきましたこと、
心よりお礼申し上げます。
□■アドバイス：４
こんにちは。以下をお伺いしてから、お返事します。
1.道路の形状と宅地の関係を教えてください。
（特に幅、長さ、宅地の位置など）
2.分割は、持分の分割ですかか？
それとも、分筆ですか？
（分筆の場合は、道路に沿って縦での分筆ですか？
それとも横ですか？）
3.私道の、建築基準法での扱いは、どうなっていますか？
（例：2項道路、位置指定道路、専用通路など）
なお、市道にするのは、当地の事例などでは、大変に難しいでしょう。
自治体は、提供私道を市道にすることにたいして、財政難などを理由にして、
大変に消極的です。
もし可能であれば、今後の参考になりますので、そのときは教えてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）
■□相談者より
早速のお回答ありがとうございます。
まずご質問に関してお答えいたします。
1.道路の幅は市道からの入り口（我が家の前）が4m、
一番奥の家の前は2.3mとなっています。
全長は約30mで行き止まりとなっており、その30mの間に3軒があります。
2.これに関してはこちらの書き間違いで、分筆ではなくて、
持分が1/3ということです。失礼しました。
我が家の出入りは（とても狭いので）市道ではなく、私道からしてます。
そのための1/3の持分だという説明がありました。
3.工務店さんに確認しましたら、地目は宅地だそうです。
もちろん幸運にも市道になる許可がおりた場合は、ご連絡させていただきますが、
ご指摘のとおり、市に引き取っていただくのは、本当に期待薄なようです。
我が家は転勤族ですので、今後、売却等ありうるので、その点も含めて対処に困っています。
まずは我が家の15年間納めてきた私道に対する税金分などは、どう考えればよいのでしょう？
返還を工務店に要求できるのでしょうか？お忙しいところ、本当に申し訳ありませんが、
今後の我が家がとるべき対応、主張等をアドバイス下さい。
□■アドバイス：５
こんにちは。
1.道路に関しては、家を建てるために、建築基準法の接道義務
（原則として、幅員4mの道路に2m以上接道）を満たすことが必要になります。
あなたの家は、市道に面しているので、それで接道義務を満たしているのでしょうか？
他の2軒は、2mずつの専用通路の扱いでしょうか？
3軒の敷地が、ともに再建築可能となるようにすることが大切です。
この点を、建築士さんなどに正確に判断しておいてもらったほうが良いでしょう。
なお、路地状敷地の場合、条例によって
長さと幅員の制限がある場合がありますので、注意してください。
例えば、長さ20m以下は幅2mでよいが、20mを超える場合は3m必要という感じです。
2.次に通行の問題です。
あなたが私道の通行が必要であれば、通行できる権利の確保が必要になります。
3.もし、水道管などの地中埋設がある場合には、
その修理や交換のための掘削の権利の確保も必要になります。
4.維持管理費用は、共有者の負担ですが、その取り決めも必要でしょう。
今回の問題は、工務店の不手際によるものでしょうから、
一度、専門家に相談して、上記の4項目を、しっかりしておくことが必要だと思います。
あなたが負担してきた税金などは、共有することで自由に通行できた利益も
あったと思いますので、ある程度の負担はやむをえないのかな…と思います。
（北杜宅建センター・萩原さん）
■□相談者より
お忙しいところ早速のご回答、本当にありがとうございました。
我が家は結局市道に2m以上面しているということで、建築許可がおりたのだと思います。
私の願いは、
●3軒とも15年前の購入時と同条件で再建築、および、転売できる
（金額のことではなく、条件面です）
●そこに何のトラブルも発生しない
ということなのです。
条例による長さと幅員の制限については、初めてお聞きしました。
とにかく工務店さんの説明は要領を得なくて、
肝心なことには言葉を濁されてしまうので、参考にさせていただきます。
通行に関しては、私道の通行しか考えておりません。
それが条件で買った土地ですから。通行の権利は1/3の持分ということで、
法的にクリアされるのですね。
税金などは、確かにそういうふうにも考えられますよね。
でも、それなら最初から、
「私道は奥2軒のための道であって、我が家が使おうとする場合は
通行地役権という方法がありますよ」
と、提示すべきですよね。
少なくとも権利を3分割することで、将来転売等でこんな問題が起こりうると
いう説明があってしかるべきなのではないでしょうか…。
こんなことになることがわかっていたら、意味のない1/3の持分もいりませんし、
その時点でこの土地は買わなかったわけです。
はじまりがそもそもおかしいのに、「いくら平等に道を使ったでしょ？」
と言われても、奥2軒のために税金を負担してあげていた気がしてなりません
（奥2軒に罪はありませんが…）。
何分、素人なので感情論になってるかとも思います。
この度はお忙しいお時間を割いて、ご丁寧な回答を頂戴しまして、
誠にありがとうございました。
頂いた貴重なご意見を参考にしながら、これからの交渉にあたりたいと思います。
何もわからない私のことですので、何かの折に、
またご相談させていただくと思いますが、どうぞその時は宜しくお願いいたします。
このサイトを偶然見つけたこと、ボランティアでありながら
ご親切にも回答いただける先生にめぐり合えた幸運に、心から感謝しております。
ありがとうございました。
本当にお忙しいところ、長々と付き合っていただいて、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。
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Posted on 10月 28, 2008 ●資産→私道・道路関連 | Permalink
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