農業振興地域について

相談内容　農業振興地域について

山梨・30代男性
はじめまして。現在、家作りのために土地を探しているのですが、
農業振興地域に関して教えてください。

ある所にとても見晴らしのいい畑を見つけました。
その場所がとても気に入ったので、地主と直接交渉を行い、
土地を譲ってもらい、家を建てたいと考えました。
　　ところが、
　　　●農業振興地域のために家は建てられない
　　と指摘され、一旦はあきらめました。

その後、友人から、「出生地要件を満たせば家が建つかも知れない」
と言われました。
詳しくは、
　　　●私か、私の妻の両親が、現在、その町に住んでいる
　　　●私か、妻がその町で長期にわたり生活していた
などの要件を満たせばよいそうですが、これ以上の詳細はわからないそうです。
（私の妻の両親が、現在A町に住んでいます。私の欲しい畑はB町にありますが、
　今年、A町とB町が合併し、C町と同じ町になりました）

そこで、いろいろ調べましたが、「出生地要件」などという言葉も、
検索サイトでヒットしませんでしたが、どのような要件なのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、地方自治体によっても呼び方や除外要件は違うのでしょうが、
農振地区（農業振興地域内の農用地区とか、青地とか、呼び方も色々あります）
は、農業振興を優先すべき農業専用地区です。
この除外申請の受付は、都道府県から市町村へ移管されているのですが、
市町村は一応は都道府県の意向を伺うのが通常かと思います。

農振除外は私も仕事柄、何度も行っておりますが、農振の除外は、
必ず農地転用を行う前に行い、年に2回しか受付はされないと思います
（おおむね2～3月と8～9月頃が多いのではないかと思います）。
私の経験上から言いますと、認められやすい順は、
　　　●農業用倉庫等の農業施設
　　　●農家住宅
　　　●分家住宅
　　　●既存施設の敷地拡張
の順番になるかと思います。

それに、許可が出やすい地域・出難い地域というものもございます。
国の補助金をもらった土地区画整理や農業施設がある土地で、
かつ、一定期間が経過していない（概ね8年未満）土地は、
99.99％、無理だと思ってください。

農振除外申請時の提出書類は非常に多く、
一物件について一つのファイルが必要になる程です。
ここに書ききれない程の書類を提出することになると思いますが、
これも市町村によってかなりの差がございます。
市町村によって担当部署は違いますから、最初は農業委員会にて
農振除外の担当部署をご確認ください。
ほぼ農新除外ができそうな物件であっても、何回かその担当部署に
出かけて行って、提出書類の確認を行う必要はあるかと思います。

農振除外が認められますと、農地転用は99.99％認められますので、
この農振除外ができるかどうかが、非常に重要になってくるのですが、
農家資格の無い一般の方が自力で農振除外を行うのは、
まず無理だと思ってください。

農家の力を借りて、「農家住宅」、「分家住宅」を建てない限り、
住宅を建設することは無理ですが、この方法も属に言う「名義借り」
になる危険性もございます。
それと一歩間違うと、再建築不可物件になりかねません。

なお、出生地証明程度で農振除外ができると言うことは
聞いたことはございませんが、地域差があるのかも知れませんね。
いずれに致しましても、地元の経験豊富な不動産業者か、
行政書士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

農振法は都市計画法と一緒に審議されることが多いのは、
どちらの県も大差ないと思いますので、貴県で「出生地要件」という
許可基準があるとすれば、それは農振法ではなく、
都市計画法第34条10号ロに該当する（ものとして貴県で扱われる）
開発許可基準のことかも知れませんね。

これは審査会提案基準として、県あるいは市が独自に設定できますが、
当山形県では、「同一旧町村内の居住者用の自己用専用住宅」として
扱われているものに近いように思います。

それは（当県での基準ですから、あくまでもご参考ですが…）、
　　　●同一小学校区内に10年以上住んだ経歴（過去でも良い）が
　　　　公的に証明されれば、都市計画法での許可基準に該当する
として、審査の対象となります。
そして、その基準で審査の対象となる場合、
農振法でも除外が可能かどうかの審議の対象となりえます。
それ以外はほぼ門前払い状態です。

ただ、都市計画法の許可基準に該当しても、
それはあくまでも「必要条件」に過ぎず、農振除外には、
　　　●白地隣接という原則
　　　　（当該地の隣接地のいずれかが農振除外されていなければ、
　　　　　申請地も除外できない）
があるのは、貴県も一緒と思われます。
また、涌井さんが仰るように、他にも多くの基準制約があります。

状況がわかりませんので、以上は的外れしているかも知れません。
この要件の内容他の状況について市町村で確認されるなら、
都市計画法については建設課、都市計画課他類似名称のセクションに、
農振法については農林課や農政課、産業課などの名称のセクションが
担当していると思われます。

でも「土地関係に強い行政書士」でご存知の方がいれば、
そちらに先に相談されたほうが、
よりご希望が実現される可能性は高いでしょう。

（川村行政法務事務所さん）

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■□相談者より

早速のご丁寧な回答ありがとうございます。
状況としては、かなり困難なようですね。
一度、行政書士、または不動産業者に相談させていただきます。
ありがとうございました。