期間内解約と原状回復について

相談内容　期間内解約と原状回復について

高知・30代女性
当方は2階部分を飲食店に貸していたのですが、
9/8に解約の申入れを受けました。
契約書には、期間内解約に関して、
　　　●3ヶ月分の賃料額を支払うことにより、
　　　　即時本契約を解約することができる
　　とあるのですが、その場合は、
　　　●9/1～7までの日割り家賃と3ヶ月の賃料
　　　●9/7までの日割り家賃と、
　　　　8日から明渡しまでの家賃と、3ヶ月分の家賃
　　の、どちらを請求するべきでしょうか？　

また、現在の建物（4階建て）を建設する際に、
2階部分はワンフロアーになっており、借主と当方は隣接しています。
そして、
　　　●借主の設計で当方が施工し、費用に関しては借主負担
　　という形になっていました。
　　
この場合の「原状回復」は、
どのような状態をもって原状とするのが良いものなのでしょうか？

つたない文章で、わかりにくいとは思いますが、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、通常9/8に解約の申し込みがあった場合は、12/7に明渡しで、
それまでは家賃が頂けるということになるのですが…。
即刻明渡し退去の場合は、9/8までの日割り家賃＋3ヶ月分の家賃を
請求するということで宜しいかと思います。

原状回復につきましては、事業用貸借契約契約の場合は、
契約時の約束に従うべきでしょう。
造作買取はどうなっているのか、保証金や権利金等はどうなっているのか、
明渡し時の原状回復はどうなっているのか、契約書の内容を良くご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のご回答ありがとうございました。
再度確認なのですが、12/7までの家賃＋3ヶ月分の請求でよろしいでしょうか？
契約書によると造作等は借主負担になっていました。

二階部分の工事によって別の階に新しく亀裂等が発生した場合のために、
工事前に調査する機関があると聞いたのですが、
調査費用はどちらもちになるのでしょうか？
また、そのような調査は、こちらから言わなくても
基本として組み込まれているものなのでしょうか？

幾分素人なもので、お手数掛けますが、よろしくお願いします。

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□■アドバイス：２

12/7までの家賃＋3ヶ月分というのは違います。
9/8日までの日割り＋3ヶ月の家賃です。
12/7に退去したとしても、これは変りません。
つまり、退去の3ヶ月までに退去の申し入れをするということですから、
12/7の退去であれば、違約金は取れません。

造作等は借主負担の契約とのことですが、退去する時に重要なのは、
造作を作るときの負担ではなくて、買取請求権はどのようになっているか…です。
通常は、借主は造作買取請求権を放棄すると規定されていると思いますが、
いかがですか？
　　
契約内容によってはスケルトン返しとなっている場合もあるかと思います。
契約書に明記の無い場合は、原状回復の内容については、
賃借人との交渉によって決めるべきかと思います。

なお、調査云々に関しましては、仰っている内容がよく理解できないのですが、
事業用賃貸物件につきましては、契約書に従うということになると思います。
契約書に明記の無い場合は、基本的に賃借人との交渉によって
決めていくべきだと思います。

貴方はご自分で素人と仰っていますが、「不動産賃貸業」という、
立派な事業者であることをご認識下さい。
決して素人ではありませんし、素人と言ってはなりませんし、
素人であってはいけません。
そして、賃貸業を行う場合は、予想できる全ての事態に備えて
契約書を締結しなければなりません。
退去時になってあわてて色々と調べたり、交渉するのは、
賃貸事業者としては、不手際と言わざるを得ません。
賃貸事業者として、再度よく契約書の内容をご確認していただき、
賃借人と交渉すべきだと思います。

もし、万が一交渉が難航される場合は、
弁護士等の専門家にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
今回を機に、きちんと勉強しようと再認識いたしました。
素早い対応に感謝いたします。本当にありがとうございました。