貸主に連絡が取れない場合の修理について

相談内容　貸主に連絡が取れない場合の修理について

東京・30代男性
古い一戸建て賃貸を借りております。
先週、下水が詰まり、中庭に汚水があふれてしまいました。
水道業者を呼んだところ、つまりを取ることは不可能であるといわれました。
原因は、大家さんのDIY工事のため、でたらめな配管になっているからです。
そのため、現在、トイレは使用できません。

しかし、改修をしたいのですが、静岡の大家さんに電話が通じません。
また、物件は東京ですが、1軒を2棟に分けて貸しているため、
不動産屋さんは、東京と千葉の業者さんが入っています。
まずは、大家が見つけることが前提ですが、
不動産屋さんも実地に探しに行ってはいません。

すると、不動産屋さんから、
　　　●不動産屋さんがリフォーム業者を呼んで直す
　　　●今後の家賃を大家の口座に払わずに、不動産屋の口座にプールする
という形にしてくれ…と、話がありました。
（まず、住める家に直し、プールしたお金から、工事費の一部を支払い、
　大家が見つかり次第、金銭の交渉をするということです）

　そこで、以下について、お教えいただければ幸いです。
　　　●この不動産屋さんの提案は適切なのでしょうか？
　　　　（あとから大家さんからも家賃の請求などは、されないでしょうか？）
　　　●トイレが使えない今月分の家賃は払う必要があるのでしょうか？
　　　　また、工事期間中の仮住まいの費用は、どうなるのでしょうか？
　　　●一連のトラブルに対する迷惑料は支払ってもらえるのでしょうか？
　　　　（中庭が汚物まみれになったり、このような手間がかかったりしてます）

---

□■アドバイス：１

まず、その不動産会社は「借りたときの仲介会社」のようですが、
現在、不動産会社が家主から管理業務を請け負っているのでしょうか？
それとも、家賃は家主に払っていたようですから、
仲介業者の責任で対応しているのでしょうか？

家賃を預ける場合、
　　　●代理権限やその工事代の負担精算などの業務委託は、どの契約によるのか？
を確かめておいたほうが良いでしょう。
最初は不動産会社の善意での対応だったとしても、こじれて放り出されたり、
責任逃れをされたり…など、更に問題が混乱する場合があります。

つまり、どこまで責任を持って対応するのかを、
会社の責任ある見解を確かめてから
（口頭で終わらせずに、きちんと書面などを残すなどして）、
行動したほうが良いと思います。

（一級建築士・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、家賃の支払い先が不明の場合は、
法務局に供託するのが一般的となるかと思います。
今回のケースが供託できるかどうかは、私には判断できないのですが、
不動産業者に家賃を預けるのは、万が一の場合を考えると
若干の不安があるかと思います。
大家と不動産業者の関係がこじれますと、家賃未納を理由に
賃貸借契約の解除となることも考えられるかと思います。

供託に関しましては、お近くの法務局にご確認下さい。
その時に、修理費用を差し引きできるかも、ご確認されてはいかがでしょうか。

供託が出来ない場合は、不動産業者と家賃の支払いや修理についての
覚書を作成し、さらにその覚書には、
　　　●万が一の場合は、不動産業者が、家賃と修理に関しては
　　　　大家と連絡が取れなかったので、大家の代りに全責任を取る旨
を明記しておけば良いと思います。

その他のご質問は、本来は大家との交渉で決めるべきことと思います。
もし、交渉ができないとか、交渉がこじれれば、裁判ということになるでしょう。
大家の住所等はわかっているはずですから、一応大家を相手に裁判をおこして、
大家が出廷しなければ、あなたの言い分が通る可能性が高くなるかと思います。

（高原開発・涌井さん）