借主が事後承諾で改造した場合の原状復帰と改造について

相談内容　借主が事後承諾で改造した場合の原状復帰と改造について

東京・女性・４０代
工場兼住宅を貸しています。（数年前から法定更新）
借人が事後承諾で中を改造していたのですが、
今度別の所を借りるので出て行くと言ってきました。

改造したのは、２階建て２階部分の一部で
下が薄いコンクリートだったため、
何もしないでそのまま物置状態だったところに、
無理に部屋を作ってしまったのです。
安全上そのままでは次の人には貸せないのですが、
こちらの後始末としては「原状復帰」ではなく、
安全性と法律に沿った新たな改造ということになります。

また、こういうご時世なのでいずれにしても
次の借り手が出るかどうかはあやしく
建物も鉄骨造りとはいえ40年たっています。
そしてさらに、そこは借地で、現在地主とは
土地を買い取るか借地権を売却するかという話も出ており
今の建物を維持したままかどうか自体、流動的です。

そこで質問ですが、
・借り主に対し、「新たな改造」の場合はそれに対する費用の請求は可能でしょうか
・別の建物を建てる等の理由で建物自体を壊した場合、
　もう借り主には改造の責任を問うことは出来ないでしょうか。

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□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容にもよりますが、基本は原状復帰です。
この原状復帰費用相当額を超えない範囲で有れば交渉可能かと思います。
相談者が建物を取り壊した後に、その費用負担を求めるのは難しいと思います。

なお、事後承諾とは言え相談者は改造を認めたと言えると思われますので、
「改造の責任を問うこと」は出来ないでしょう。
もし、責任を問うのであれば、事後承諾を求めてきた時に、
承諾せずにそれなりの交渉を行うべきだったと思います。
あくまでも原状復帰を求める事になろうかと思います。

（高原開発・涌井さん）