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相談内容　構造計算にミスについて

東京・30代女性
1年前に新築で一戸建てを購入しました。
最近になって売主から、
　　「設計士の構造計算にミスがあり、耐震強度が規定以下だった」
との話があり、全額売主負担で補修工事を行うことになりました。

もし、耐震強度以外は同条件の建物だったとするならば、
　　　●ミス発覚の後、工事をしたことで耐震強度が規定になった物件
　　　●最初から規定通り建てられた物件
とでは、
物件自体の評価は違うものなのでしょうか？

また、今回のミスに際し、
　　　・騒音や業者の出入りや駐車など近隣へのご挨拶に使う手土産の費用
　　　・工事の後のハウスクリーニングの費用
　　　・耐震強度の欠陥ということで非常に怖い思いをした精神的ダメージ
など、
損害賠償という形で請求できる範囲は、どのくらいなのでしょうか？

アドバイス頂けたら助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

まず、補修工事の方法ですが、終ったとき、
第三者には判らない方法でなされるのでしょうか？
　　つまり、
　　　●壁の中心部（躯体）に補強をして、外壁や内壁は張りなおし、
　　　　まったく新築のときのように完全になされるのか？
　　　●いわゆる「見え見えの補修」なのか？
　　
で、はじめの疑問への回答は変ります。
是非、専門家である建築士に工事のチェックを依頼すべきだと思います。
その委託費用は、当該業者から必要経費としてもらいうけるべきものです。

二つ目の賠償範囲は、事前に決っているわけではありません。
範囲は、広く考えてよいと思います。
精神的損害も、ご自身がダメージを感じたなら請求してよいと思います。
しかし、その通り認められるかは、なんら保証はありません。
相手が理解を示さないなら、最終的に裁判で決着せざるをえません。
ただ、近隣への隣人としての配慮は別ではありますが、近隣挨拶、
クリーニングは工事会社の当然の業務範囲と存じます。

（一級建築士・中尾正文さん）

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□■アドバイス：２

私見ですが、物件自体は、補強工事が「きちんと行われている」のであれば、
中古建物としての評価は変らないと考えていただいて結構だと思います。

損害賠償を請求するのはご自由です。
しかし、このコーナーで過去にも何度も説明してきたことですが、
　　　●損害賠償は、不法行為と債務不履行があったかどうかが重要
です。
そして、日本の場合は基本的に実損金額（その損害が証明できる額）
であるべきかと思います。

この点から考えますと、
「全額売主負担で補修工事を行うことになりました」ということですから、
通常考えられる損害については、売主は負担する意思があると思われますし、
それ以上のものを実際の損害といえるかどうかは、
個々の事情もあるのでしょうが、なかなか応じてはもらえないでしょう。

中尾様のご返答にもありましたが、工事に伴う近隣へのご挨拶やクリーニングは
受注した施工業者が行うのが一般的ですから、売主、および、施行業者に
きちんと対応して頂くようにご確認された方が良いと思います。
これは別の損害賠償というよりは、
　　　●補修工事の一環であるから、当然、対応して頂く
ということで交渉してはいかがでしょうか？

精神的なダメージは、非常に証明が難しいものですが、実際に通院されたり、
薬品等を使われたのであれば、その治療の実費は請求可能かと思います。
日本の場合は、
　　　●損害を金銭的に評価した額を賠償額とする制度
を採用しているので、
精神的損害の金銭的評価について、裁量が働くことが一応考えられるとしても、
懲罰的損害賠償を正面から認めることはできないとされています。

一方、英米法系諸国においては、懲罰的損害賠償が認められています。
これは、損害賠償請求訴訟において加害者の不法行為が強い非難に値すると
認められる場合に、裁判所の裁量により、制裁を加えて、
将来の同様の行為を抑止する目的で、実際の損害の補填としての賠償に加えて
上乗せして支払うことを命じられる賠償のことをいいます。

ですから、精神的な損害賠償と言うよりは、
　　　●裁判所の裁量により、加害者に多額の損害賠償を支払わせることにより、
　　　　社会的な制裁を加え、同様事件の再発を防ぐという見せしめ的なもの
であります。
しかし、日本においては、
この様な懲罰的損害賠償はまだまだ認められているとは言えません。
精神的な損害賠償についても、証明できる実損相当であるべき…というのが、
現状かと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

中尾様、涌井様、ご意見、本当にありがとうございました。
保証会社の耐震診断を受け、それによって補修計画を出すとのことなので、
多分、新築同様に補修して頂けると思います。
ご意見を参考にし、補修工事を行う前の話し合いに臨みたいと思います。

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相談内容　構造上の欠陥による契約解除について

千葉・30代男性
はじめまして。中古住宅の売買契約に関してお教え下さい。
築2年の3階建て住宅を購入しようと思い、手付金を支払いました。
その後、3階建てということもあり、構造上不安があったので、
知り合いの工務店の方に床下、屋根裏の小屋組み等をチェックしてもらいました。
　　
その際、小屋組みの梁の部材寸法が足りないため、部材同士が接合されず、
金物（羽子板ボルトと厚さ3mmの板）だけで接合されている箇所を発見しました。
その他、火打ち材（金物）がボルト接合のみで釘打ちされていない箇所や、
屋根の垂木に釘が外れて打たれている箇所等も発見されました。

売主が施工業者と交渉し、欠陥部分は補修させると言っていますが、
手抜き工事をした施工業者を信用できません。
　　（小屋組みの梁の接合していない部分に関しては、施工業者も欠陥を認め、
　　　補修をするとのことです）

　しかし、仲介業者は、契約書の「瑕疵の責任」の範囲が、
　　　1.雨漏り
　　　2.シロアリの害
　　　3.建物構造上主要な部位の木部の腐食
　　　4.給排水管の故障
　の4点となっているから…ということで、
　　「契約を解除したした場合、手付金は戻らない」
　と言っています。
　さらに、
　　「8月25日までに契約を解除しないで、その後の解除となると、
　　　手付金だけではなく、違約金の支払い義務が生じる」
　と、仲介業者から言われています。

9日後の8月25日までには欠陥部分は修復できないと思いますし、
修復できたとしても妥当な修復かチェックする時間がありません。
これを理由に契約の解除をした場合、
さらに手付金の返還を求めることはできるでしょうか？
それとも、手付金は戻らないのでしょうか？
お教えください。宜しくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、
売主が宅建業者の場合の瑕疵担保についてはかなり厳しいのですが、
売主が一般消費者の場合の瑕疵担保責任については、
契約書に従うのが一般的かと思います。
その欠陥部分（？）が、契約の目的の達成ができるのか、
できないのかによっても変るのではないでしょうか？

ご相談内容を読むと、判断も難しく、
かなり揉めそうな内容になるかと思いますし、
仲介業者の責任を追及するのも、文章を読んだだけですと、
可能かどうかも判断致しかねます。

市町村の無料法律相談や弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございました。参考になりました。
今後は、知り合いの弁護士等に相談したいと思いますし、
購入する方向で話を進める場合は、売主の協力を得て、
施工業者に補修を求めようと考えています。

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相談内容　耐震偽装物件に関する補償について

東京・40代女性
昨今話題の姉歯物件に大当りしてしまいました。3年前に購入の物件です。
売主は、当時の販売価格から原価償却を引いた相当額での買取に応じ、
今月、退去の予定です。

しかしながら、損害賠償・慰謝料等の相当分が加味されていないようです。
例えば、地価にしても、当初より相当額の値上がりがあり、
当方としては何の問題も無ければ、損失は無かったはずです。

また、このことにより、住民は引越をしなければいけないし
（引越費用は自腹です）、新居に移ることにより生活の基盤も大きく変り、
通勤時間の延長など、精神的な負担が数々発生します。

引越を控え、やらなくても良いことをやらなければいけない
という精神的なストレスでノイローゼになりそうです。
果して、買い取って貰えただけでもありがたいと思うのか、
それとも、可能ならこの精神的な苦痛を損害賠償、
または慰謝料として請求すべきなのか、とても悩んでおります。

良いアドバイスが頂けたら…と、すがる思いで相談させて頂きました。
よろしくお願します。

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□■アドバイス：１

最初に、姉歯元建築士による耐震偽装問題につきましては、
不動産業界も巻き込んだ大変な事件となってしまい、
その被害者となられた方には同情の念を禁じえないと共に、
同業者として、まずもって謝罪申し上げます。

相談についての私見ですが、実際に支払い能力があるかどうかは別問題として、
当然、売主の業者や建築士に対して、相当の損害賠償を請求するべきだと思います。
さらには、関係監督官庁や行政に対して、行政訴訟を提訴することも
念頭におくべきかとも思いますが、行政訴訟の場合は、
かなり有能な弁護士に依頼する必要があるでしょう。

買い取り価格につきましては、通常は相場価格であるべきだとは思いますが、
実際には交渉によるものですから、相場価格自体がはっきり出るかどうかも
難しい点があります。国税庁の路線化図を参考にされるのも宜しいかと思います。

引越し費用については請求可能だと思いますが、生活基盤の変更については、
その根拠についての証拠提出が難しいのではないかと思います。

精神的苦痛に関しましては、実際の治療費や薬品代を請求するのは可能だと
思います。それ以外については、他の被害者と横並びであるべきでしょう。

大変なこととは思いますが、やはり住民の全員が同等の補償を受けるべきだと
思いますので、個人的な交渉よりも、住民全体の意見として弁護士等を通じて
交渉される方が宜しいかと思います。
買い取ってもらえるだけ有り難いということにはなりませんが、
そのマンションの住民は等しく補償されてしかるべきですから、
損害賠償や慰謝料等の請求につきましても、
基本的には等しく補償されることを考えることが宜しいかと思います。

業者に対しては、引越し費用の一律負担と買取価格の増額を、
他の被害者の方と協力して弁護士を通じて請求されてはいかがでしょうか？
行政訴訟につきましては、その分野を得意とする有能な弁護士に依頼すべきでしょう。
とにかく危険な建物から退去することが一番大切なことですから、
もし交渉が長引く様であれば、取り合えず、補償の一部として先方の示した金額を
受領しておき、示談に応じたということにしておかない方法もあるかと思います。

今回の件につきましては、業者に対してだけではなく、
行政訴訟も可能かも知れませんので、
有能な弁護士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

親切な回答ありがとうございました。
やはり、共同住宅という特異性から、個人の交渉は難しいようですね。
実際問題、管理組合としても、弁護士を云々…と、
はじめは息巻いておりましたが、度重なる集会に皆、辟易し、
また費用もかかると言うことで、早々の決着をつけるに至ってしまいました。
　　
先日、ヒューザー絡みのマンション住民が、検査機関である行政を相手取り、
損害賠償の訴訟を起こしたというニュースを見て、「よくやってくれた」と、
拍手を贈りました。私共のマンションの組合も、もう少し団結力があればなぁ…と、
少しばかり羨ましく思います。この先、買取の契約が締結すれば、
組合も解散になるので、余計に訴訟は難しいでしょうね。残念です。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、マンションの住民の総意としてというのは、
何も全員で何回も会合を持つことが必要ということではありません。

どんな会議でもそうなのですが、

　　　●組合長→理事会→役員会→総会
　　　　（総会は、一定数の参加人数と一定数の賛成によって可決する）
　　
のように、ある程度は決定機関に委ねなければ、まとまらないと思います。
組合がまとまらないという理由が不明なのですが、早急に組合組織の
建て直しをはかられ、ある程度は役員会等に一任する必要もあると思います。
また、住民の意見を吸い上げるには、
　　　●隣組における話し合い（5～10軒を1つとする）
　　　　→役員会（各組長の集り）
　　　　→理事会（例えば歴代管理組合長等の有識者の集り）
という、最小単位からの意見が上がってくる流れを作っておくべきだと思います。

これは、マンションであっても、地域集合体であっても同じでしょう。
これらの組合等の組織作りをしっかりしてから、
諸問題に対しての対応を行う必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

何度もありがとうございます。組合がまとまらない理由として、
「もう先方と関わりたくないので、早期解決をしたい」
という考えからで、そのため、買取という方向に至った訳です。
とりあえず、ローンの残金分は買取の金額に加味されているため、
二重ローンになったりはしないので、その条件で、泣き寝入りした形になりました。

あまりにも、唐突な話で、しかも耐震強度は0.5以上なので、
行政の支援もないままの放置状態の中での解決方法でした。
そのため、悔いが残ります。
今月中に登記を白紙に戻すため、管理組合は、おそらく解散になると思います。
もう少し早く相談していれば、ご指摘いただきました示談書の提出を求めて、
売買金の振込み後に、賠償について戦う方法が取れたかと思うと、
残念で仕方ありません。

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■□相談内容

新築から４ヶ月のマンションを購入したいと思いますが
欠陥マンションの話を聞きますと、
どの辺をチェックしたらよいのかわかりません。
例えば、壁のひび割れがあったら欠陥とか水周りなどは、
壁に隠されていますから見えません。
床のきしみなどはどの程度で発生するのかなど知識がなく悩んでいます。
物件はすごく気に入っていますが
欠陥がもし発生したときの対処もわかりません。
欠陥が発生した場合は、
どこが責任をとってくれるのかも教えて欲しいです。

---

□■アドバイス

欠陥マンション・・・
私が思うに、最近は保証の問題などが、ありますので簡単に手抜き、
欠陥建築物を、売買できるような時代でなくなってますので、
神経質になる必要は、無いと思います。
ただ、マンションの場合、管理費、修繕積立金など、ローン以外に、
毎月かかってくる、費用などもありますので、ご注意・・・
賃貸、戸建て、マンション、生涯に必要な支払額の、平均を出すと、
分譲マンションが、ダントツトップだそうです・・・
（テレビの受け売りです・・・）

次に、戸建て、賃貸と続きますが、戸建て、賃貸は、
そんなに変わらないし、戸建ての場合、資産価値としても、
評価されるという、メリットもあります。
（最低でも、土地は残る・・・）
ということで、生涯設計で、どういうふうに、していきたいかを、
考えられたらいいと思いますが・・・

後は、契約前に、営業マンに、何処が保証してくれて、何処が管理して、
組合は・・・（色々）聞き、納得した上で、契約する。
契約のときも、重説のときに、知りたいこと、疑問に思うことは、
迷わず聞くことを、お勧めいたします。

最近は、テレビや、雑誌などで、
欠陥、手抜き・・・等を取り上げられてる関係上、
必要以上に、神経質なお客様が多いですが、
こんな時代に、もし手抜き、欠陥住宅を、売ったりした場合、
会社をたたまないといけないような、
問題まで発生してきますので（雪○がいい例）、
一時期の手抜き、欠陥は、少なくなってるのが、現状です・・・
それでも、一生もんの買い物、真剣に、検討してみてください・・・

（不動産のサンミ・月山さん）

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