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相談内容　自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

北海道・女性・３０代
現在居住中の自宅をこれから売りに出す予定です。
買い手がついてからの話になってしまうのですが、
お金の受け渡しと物件の引渡し時期についてご相談です。

「残金の支払いと家の引渡しは同時に」と聞きますが、
この時期を調整することはできるのでしょうか？
今の自宅を売ったお金を、買い替える家の購入資金に当てたいと考えています。
手付金と残金をもらう間の買替え資金のための
「つなぎ融資」というのがあるのも聞きましたが、
恥ずかしながらこの不況で収入が激減してしまった個人事業主の身の上では
ローンの審査が通るはずもないので…。

できましたら、残金をいただいて→次の家の購入手続き（支払い等）をすませて→
引渡しをしたいと考えているのですが、諸々の手続きや自分の引越し等を考えると、
その間どうしても２ヶ月ほどかかってしまうと思います。
もちろん買主さんには事前に引渡し時期についての説明をして理解してもらったうえでの
「契約」という風に話を進めたいと思いますが、こういうことは可能なのでしょうか。
売主・買主の間で了承済みのことであっても、
残金をもらったまましばらく住んでいることは法に触れたりするのでしょうか？

よろしくお願い致します。

□■アドバイス

買主が納得さえすれば良いでしょう。
法に抵触する訳では御座いませんし、実際に行われております。
また、つなぎ融資は、売却物件の価値によるかと思います。
詳しい事は、物件を売却する時に依頼する業者、
もしくは新規購入物件の仲介業者にご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　マンションと戸建２つのローン残債がある売却について

神奈川・女性・４０代
＜マンションの業者買取について＞
以前住んでいたマンションを賃貸に出し、
その近所の一戸建てを購入し住んでいます。
賃借人の方が６月末には退去予定のため、
マンションを売却したい（できれば戸建ても）と思っているのですが、うまくいきません。

不動産屋さんに相談したところ、理由は以下の通りだと説明を受けました。
①一戸建てを買う際に、「マンションは売らずに賃貸に出したらどうですか？」
と不動産屋さんに言われるがままにしてしまったのですが、
その時に２つの住宅ローンを組むことができないことを知らず、
別々の銀行で住宅ローンを支払っているため
②マンションの残債が多額で、売却したとしても多額のローンが残ってしまい、
それを手持ちの現金でまかなうことができないこと（査定済みです）
③マンションと戸建てを売却する場合は、新しい物件の購入と合わせて、
すべてを１日で行わなければならず、事実上不可能であること

マンションはこれからも住む予定はなく、早く売るために業者買取も考えています。

そこで以下ご質問です。
①うちのような事情があっても業者買取は可能でしょうか？
②可能な場合はマンションはなくなるので（当然ローンは残りますが）
一戸建てはふつうに一般の売却ができるのでしょうか？
③マンション、戸建てとも業者買取というのは可能でしょうか？
④そもそもこのような問題はどのような業種の方に相談するべきでしょうか？
（今まで銀行数行、不動産屋さん数社などに当たってみましたが、だめでした）

長文になりましたが、ぜひ諸先生方のご意見をお聞かせください。
住宅ローンの支払いがきつくて、困っています。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
基本的に、担保割れ（残債以下の価格）で売却する為には、
その残債を埋めなければなりません。
その埋める方法は幾つかは考えられますが、
それなりの経済的な裏付けが必要でしょう。

何故ローンを残したまま、売却できないのかと言いますと、
銀行若しくは保証協会が、残債を埋めなければ、
抵当権を解除しないからです。
貴方が設定した抵当権が付いたままの物件を購入する人は、
不動産業者・消費者を問わず、まず存在致しません。
つまり、ローンを残したまま売却するのは、
銀行若しくは保証協会が抵当解除を承諾しない限り無理ですし、
基本的に、銀行若しくは保証協会が承諾する事は有りません。

唯一承諾するとも言えるのが、
聞かれた事も有るかもしれませんが、任意売却です。
任意売却は、基本的にローン返済が出来なくなり、
返済を滞納した時に行われます。
ですから、貴方が住宅ローンを支払えなくなりし、
自己破産する様になれば、
ご希望の様な売却は可能となると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　マンション売却と物件購入について

神奈川・女性・４０代
居住中のマンションを売却し、安い物件を購入したいのです。
売却価格：約4000万円で広告を出しています。ローン残約2000万円。
ローンを完済し残ったお金プラス1000万円程度の借り入れをし、中古を購入希望です。
（ちなみに居住中のローン名義は私ではなく、今回は私名義で組みます。
　ローンが組めるだろうと銀行に確認済み）
売却・ローン完済後、私に現金が残りますが今現在まとまったお金を持っていません。
そんな中、購入してしまったら手数料も払えない状態です。
やはり先に売却し、それから購入物件を探すべきなのでしょうか。
売却時に希望の物件が見つかるとも限らないためちょこちょこ探しており、
購入したい物件が見つかりました。売却してお金を作ってからという以外に何かよい方法ありますか。
アドバイスいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、一般的には、良く有るケースだと思います。

購入物件は手付金で契約し、残金はマンション売却後とする方法も不可能とも思いません。
手付金が無い場合は、新規住宅ローンの金融機関に、
つなぎ融資をお願いすることも可能かとも思います。

購入希望物件を扱っている宅建業者、
マンションを売りに出している宅建業者、
金融機関等に良くご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま。お忙しい中、アドバイスありがとうございました。
よくあるケースと聞いて少し楽になりました。
売却を依頼している担当者さんがあまりにも頼りなく、
いろいろ言ってはいけないのかと不安だったのですが、
こちらから積極的にいろいろ相談してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　残債証明書の提出について

滋賀・40代男性
ローンの残っている家の売却を不動産屋さんに頼みました。
すると、鍵と残債証明書を提出して欲しいと言われましたが、
なぜ、残債証明を出さなくてはならないのでしょうか？

家を見に来られた時、
クロスの張替えやハウスクリーニングを勧められています。
それを理由に売れないと言われ、残債ギリギリまで
諸費用にかけられてしまうのではないかと心配しています。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

ローンの残高証明書の提出を求めるのは、
売却金額よりもローンの残高が多い場合、
売却しても抵当権が抜けないことになりますので、
念のため、確認したいということだと思います。

実際、私が売買を担当した物件で、残高証明を取らず、
お客様の言われる残高を信じて契約までしたのですが、
契約後に残高が違っていて、
売買代金では抵当権が抜けず、大変困ったことがあります。

クロスの張り替えやクリーニングに関しては、
購入者に対する印象を良くするための手段ですが、
それをするかどうかは、売主の判断ですから、
現状で売りたいのであれば、仲介業者が何と言おうと、
「リフォームする意志はない」と、はっきり言えば、
それで済むと思いますよ。
（グリーンランド・川尻稔さん）

■□相談者より

早速の回答、有難うございました。納得しました。
専任媒介を変更するので、これで2社目でしたが、
1社目からは何も言われなかったので、
どうしたもんかと心配になりました。
有難うございました。提出します。

相談内容　他人物売買について

東京・20代男性
ぜひ、プロのご意見をお聞かせください。
実際に今、困っている事例です。

　　■概略「A（売主）→B（買主1）→C（買主2）」

　　 1.AとBとの間で20億円の不動産の売買契約を締結し、
　　　　契約時に手付金2億円をAに支払う約束です。

　　　2.しかし、Bは資金繰りの関係上、Aとの売買契約日の前に、
　　　　Cとの他人物売買を締結し、CからBへの手付金をAに支払うような
　　　　スキームを組みたいと考えています。

　　　3.ただ、Cにとっては、Bへ支払う手付け金の保全が図れないため、
　　　　とても不安です（Bが上場会社等であれば、また話は別ですが、
　　　　今回のBは多少、信用不安があります）。

　　　4.AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています。

Cが一番気にしているのは、Bに手付けを預けた後、Bが破産することです。
そこで、専門家にお聞きしたいのですが、
どうやって、CからBへの保全を図ればいいでしょうか？

いいアイデアがあったり、実際の経験がある方がいらっしゃいましたら、
ぜひ、ご意見をおきかせください。

□■アドバイス：１

このような売買のことを中間省略と言いますが、
今では、このように中間の買い主Bの登記を省略して、
AからCに所有権を移転することはできなくなりました。

BはAから20億円で買い取り、30億円でCに売って、10億円の利益を得たいと、
Bは思うでしょうが、今の登記制度は、AからBへの移転登記をしたあとでないと、
BからCへの移転登記を行うことができません。

Bを表に出さずに、AからCへの所有権移転を行うには、
AがCに売ったことを証明する登記原因証明情報に
双方の署名捺印をしなければなりませんので、
不可能ではないでしょうか。
　　　※登記原因証明情報についての参考サイト
　　　　「司法書士の登記実務Ｑ＆Ａ、不動産登記入門」さん
　　　　　 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/
　　　　内の下記ページ
　　　　　 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/aa/sss.html

あなたがBの立場であれば、先にCとの売買契約を交し、手付け金をもらい、
Aとの契約にはその手付け金を利用します。
ただし、Cが登記簿を見て、所有者でもないBと売買契約を行えば…の話しです。
Cとしては、担保するものがなければ、持ち逃げされる不安があるかもしれません。
　　
そこで、Cは手付け金をB名義の銀行口座に振り込み、その通帳と印鑑を預かれば、
不安はなくなりますが、それでは、Bが使うつもりだったCからの手付け金が
使えなくなりますので、結局、Aとの契約には自己資金が必要になります。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：２

登記の中間省略については既に小野さんの説明がありますので、
契約の締結についてだけの私的な意見ですが、以下にまとめます。

「AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています」
ということであれば、契約自体も同時契約としたらいかがですか？
同時引渡・残金精算が可能な関係であれば、
契約の同時締結も不可能とは思われないのですが…。

また、Bが不動産業者で仲介料より利益を出したいとか、
Bが不動産業者ではない場合で利益を確保したい目的だけであれば、
何も売買を行わなくても、コンサル料・紹介料・広告宣伝費・建物解体工事・
造成工事・近隣対策費・建物建設工事・リフォーム工事等の
別面目の仕事にして、Bの利益相当額金額を確保する方法もあると思います。

これは、売買契約とは別にCとBの間で、
それぞれに該当する契約書を作成すれば良いでしょう。
A→B間で予定していた売値で、A→C間の直接売買契約を行い、
B→C間の売買で予想される利益を、別に上記の様な契約書を作成して、
利益を確保すれば良いだけです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

俗に言う中間省略登記が可能か否かについては、
B買主としての権利をCに譲渡する考え方をすれば、
A→B→Cは可能であり、OKと考えます。
問題は　手付金の保全にあると考えます。
契約・手付金授受・決済・引渡し・登記の流れの中で、
Bに現金が渡らない方法を選択することではないでしょうか？
（マルケイ・門田さん）

□■アドバイス：４

昨日は時間が無かったのですが、再度、詳しいアドバイスを致します。

他人物売買については、
既にご存知だと思いますが、民法560条に規定されており、
他人の物を売買する契約も有効な契約であるとなっています。

　※参考条文　
　　第560条　他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、
　　　　　　　その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

但し、宅建業法では、
宅地建物取引業者が他人物を売ることを原則的に禁止する
という規制があります。これは一般消費者を保護するための措置であります
（宅地建物取引業法第33条の2）。
　　
例外としては、
「他人物を確実に取得できるという別の契約、または予約があるとき」には、
他人物の売買契約、または予約を締結してよいことになっています
（法第33条の2第1号）。

また、換地処分の公告以前の「保留地予定地」については、
宅地建物取引業者が一般消費者へ転売することが許されております
（施行規則第15条の6第3号）。
　　
さらに、この「他人物売買の制限」（法第33条の2）は、
消費者を保護するための規定であり、
宅地建物取引業者どうしの売買については、
他人物であっても制限なしに売買することができることになっています
（法第78条第2項）。

手付金の保全については、銀行振り出しの預手を横線で、
かつ受取人指定にしたら良いと思います。
Aを受取人に指定した指図式小切手を手付金としたら、いかがでしょうか？
Bが手付金で若干の差益を出すようであれば、Aにいく手付金については、
Aを受取人に指定し、Bの差益については、Bを受取人にしておいて、
横線の預手を振り出して、手付金としておけば良いでしょう。
それであれば、BはAへ支払う手付金分については、
自分で使い込むことは不可能となります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

この小切手の利用であれば、Bの使い込みのリスクはなくなりますね。
知恵のつまったアドバイスありがとうございました。
大変参考になるご意見でした。

相談内容　売却の難しいリゾートマンションの処分について

宮城・30代男性
父親が所有していたリゾートマンションの部屋があるのですが、
昨年その父親も亡くなり、家族で利用することもないです。
そのため、管理費が無意味にかかってくるため、処分したいのですが、
築年も古いので、正直とても売却できる物件には思えないです。
管理費等の諸費用を払わないで済む方法があるのであれば、助かるのですが、
処分の方法として、売却以外の方法はないものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

私物件の詳細がわからないのですが、賃貸等は無理なのでしょうか？
立地によっては、賃貸マンションへの転用も可能かと思いますが…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。
物件は山の麓にある建物で、周囲には閑散としている別荘地しかないところで、
周囲にはほとんど人も住んでいないような土地です。
部屋の方はワンルームで、部屋についている風呂は水漏れの危険がある
ということで全館使用禁止で、一階にある共同の温泉しか入れません。
マンション自体もかなり古く、30年以上は経っているのではないか
というものです（すみません、正確な築年は確認してませんでした）。
　　
普通に考えて、とても住みたいような地域でも、物件でもないと思うので、
賃貸ができると思えないです。
リゾート気分で日帰りや一泊くらいなら、する気にはなるかもしれませんが…。
一番最後にババを引いた感じです。

□■アドバイス：２

私見ですが、その状態ですと、
有効利用はかなり難しいのではないかと思われます。
ご自分で利用するつもりが無いのであれば、
固定資産税や管理費等の出費を考えれば、
いくらでもかまわないので売った方が良いと思います。
知り合い、もしくはご近所又は物件所在地の不動産業者に
ご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

やはり、処分の方法は売却しかないのですね。
確かにいくらでもいいから、売れるなら売りたいとは思ってはいましたが…。
買ってくれそうな不動産業者なりを探したいと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　父の他界による不動産の売却について

北海道・20代女性
父が急逝し、死亡したらローンの支払いがなくなるという特約に
加入してなかったため、実家のローンの支払いが困難になったため、
家と土地の売却を検討中です。

残りはあと350万円ほどで、2ヶ所にローンの返済をしているのですが、
そのうちの片方（250万円残）が、まだ抵当から抜けておりません。
そのため、まずは親戚からお金を借り、一括で払いを終わらせてから
売却…という風に考えております。

ちなみに、家は築22年なので、壁や屋根の塗り替えなどをして、
見た目は綺麗ですが、ほとんど価値がないと思います。ですので、
土地だけの価値で考えると500～600万円くらいで
売れるんじゃないかと見込んでおります。

名義を私が引き継ぐ予定なのですが、現在、私は無職・独身で、
今年度の収入もゼロです。その上、自分の住民登録は
実家とは違う県にあります（本籍は移してません）。

こういった場合、売却する上で問題になることはないのでしょうか？
母（実家に住んでおり、収入は年金のみ）の名義にしたほうが、
売却がスムーズに行くのでしょうか？
また、税金はどのようにかかるものなのでしょう？
例えば、売却した次の年の住民税としてやってくるのでしょうか？
不動産を売って得た収入の内、ローンの返済や
売却の手続きなどに消えた分への控除などはあるのでしょうか？

無知なもので、呆れてしまうようなことを書いているかもしれませんが、
どこにどのように確認すれば良いのかなどを、アドバイスいただければ、
ありがたいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

お父様の急逝で大変なこと、お察し致します。
まず、お尋ねの件ですが、以下の注意点があります。

　　　1.相続の必要があります（所有者の確定）。
　　　　特に、今後の売却を考えるとお母様への相続がいいのでは？
　　　　居住用財産の売却ということで譲渡所得の発生が抑えられます。

　　　2.住宅ローンは、売却（売買契約）が決まった時点で、
　　　　銀行に担保の同時抹消を申し出れば良いと思います。

あとは役所や、税務署などの無料相談などで
お聞きになると参考になるのでは？ガンバッてください！
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
相続（名義）は母親にしたほうが良さそうですね。
2のほうですが、そういうことが出来るとは知りませんでした。
これなら親戚にお金を借りずに済みますね…。
大変参考になりました。
以上を踏まえて、もう一度話し合ってみます。

相談内容　

神奈川・40代男性
新築して6年目になります。
しかし、子供の進学の問題、近所付き合いの問題があり、
引越先は賃貸でいいので、売却しようと思っています。

しかし、銀行ローンは残っており、借り換えの査定をしても、
評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのですが、銀行は売ることを認めるのでしょうか？
　　（例えば、ローンの残りが2,500万円で、売却後の残りが1,000万円の場合、
　　　その1,000万円をローンとして払うのでしょうか？）

□■アドバイス：１

より専門の方から返信はあろうかと思いますが、今読みましたので、
私見を述べます。
抵当付で買ってくれる人がいないと、原則抵当は外れませんから、売れません。
ローンとして払うのではなく、一括その売却時に払うのです。
ただ、物後は、交渉で条件は変わりますからね。

物件の値下がりリスクを、借入者個人にのみ負わせる制度は、
20世紀の遺物で、日本でも融資側がリスクを追う金融会社が現れましたが、
法律がこれを追っかけようとしていると認識しています。
アメリカなどは、売却すればチャラ…は、当たり前のことですが、
既存の日本のローンでは、そうは行かないでしょう。

賃貸にして、1,000万円残債が少なくなって、
売却で返せるまで我慢しなければならないのですが、長いですね。
その時、住宅の販売価格がもっと下がっている可能性は当然ありますから…。
他に担保に供するものが無いようですと、選択できる手段は、
ごく限られると思います。他の方の名案を期待しましょう。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

感謝です。人生勉強になりました。世の中厳しいです。

□■アドバイス：２

基本的には、かなり難しいと思います。
売却時には抵当権を解除していただく必要がありますので、
金融機関の解除証書が必要です（抵当権付で購入する人は99％御座いません）。
つまり、売却金額の不足分（例ですと1,000万円）は、
自分で用意する必要があるということになります。
一旦完済後に再度借り入れが可能かどうかは、金融機関の判断によります。

ここからは私見ですが、
「では、全く駄目か」と言いますと、そうでも無いと思います。
　　
弁護士等の専門家の知恵をお借りする必要のある方法ですが、
「個人民事再生手続き」というものがあります。
　　
これは、民事再生法を改正して、個人の立ち直りにも利用できる制度で、
「個人再生手続き」というものです。
個人再生手続きは、多額の債務を抱えている個人債務者について、
裁判所の監督のもとに、債務の一部を弁済する再生計画を立て、
それを実行に移せば、個人の残債務が免除されるという制度です。

　個人再生の申し立てには次の要件を満たす必要があります。
　　　・破産に準ずる経済状態にあること
　　　・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下
　　　・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること
　この要件を満たせるのであれば、この制度を上手に利用してみる手も
　あるかも知れません。

　が、これはあくまでもアイデアの一つですから可能かどうかは判りません。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

感謝です。よくわかりました。人生厳しいですね…。がんばります。

相談内容　

静岡・30代女性
6年前に実母名義の土地に、実姉（長女）の夫名義で
2世帯住宅を建築し、その4年後に姉が他界し、
今回、義理の兄が再婚のため、家を出ることになりました。

その際、義兄名義のローンが残り、処理方法が問題になってます。

次女（シングル・子供2人）が、その家を購入して、
親の面倒をみることに対しては、義兄も了承しています。
　　
しかし、家のローンは一切今後払わないと言っており、
残債をすべて次女が引き継ぐことを主張しています。

しかし、残債の引継ぎではなく、
その家の評価額分で買うようにはできないのでしょうか？

□■アドバイス

ご相談内容を整理したいと思います。

　　1.義兄は家を出て、その家を次女に売却する。
　　　その売却価格はローンの残債分として、
　　　ローンの債務者の付け替えをする。
　　2.次女はその家の評価額で購入したい。
　　　（評価額というのは、まさかとは思いますが、
　　　　固定資産税の評価額のことではありませんよね。
　　　　もし、固定資産税の評価額のことをさしているとすれば、
　　　　ちょっと無茶な要求だと思います）

基本的なことを言いますと、親族間の売買契約ということになると思われます。
税務署の無料相談室に最初に相談して、
　　　・親族間の売買とみなされるのか？
　　　・みなされた場合、いくらくらいの売買契約が妥当か？
を確認して下さい。

親族間の売買の場合は、税務署のデータと比較して、
低額であり、妥当と認められない場合に、
その差額を贈与としてみられ、贈与税を掛けられる場合があります。
一般に親族間の売買金額は、世間一般の取引よりも高額と言いますか、
値引きされません。
それは、前述のとおり、贈与税の対象にされやすいからです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。早速、税務署に相談に行ってみようと思います。
1点、質問です。
登場してくる該当者はそれぞれ世帯が分かれていますが、
親族間の売買になりますか？

□■アドバイス：２

税務所の見解によると思います。
親族間の売買については、会計事務所でさえ、
「税務所に確認して下さい」と言いますので、その点、ご理解下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

わかりました。相談してみます。

相談内容　

埼玉・30代女性
5年前、主人の実家の隣家が売りに出されたので、
将来、私たちが建て直して住むか、実家と一体として建て直すか…
と思い、主人の名義で購入しました。

しかし、購入してすぐ、事情が変わり、
弟夫婦が住むことになり、現在に至っています。

ローンは主人名義で借りましたが、
実際は弟夫婦が家賃のような形で納めてくれています。
ローンを組んだ本人が住まなければならないのはわかっていますが、
銀行は目をつぶってくれていました。

その弟夫婦が住んでいる家が、老朽化が進んだため、家族で話し合い、
弟夫婦が家を建て直すことになりました。ローンを一括返済し、
更地にしたうえで、弟夫婦が資金を出し、建て直すことになりました。

銀行へローンを返済し、土地の名義を主人から弟名義に変更したいのですが、
その手続きのためには概算でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
また、これは贈与にあたるのでしょうか？手続きをスムースに行うためには、
どのようにしたらよいのでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

ローンの残債を弟さんが返すのならば、贈与ではなく売買になると思われます。
費用等につきましては、固定資産の評価証明等が必要になりますので、
お近くの司法書士の先生に相談してお願いするのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

状況がいまいちよく分からないのですが、
ローンの残債はご主人が返済をして、土地の名義を弟さんに変え、
弟さんのお金で建築をしたい…と言うことでしょうか？

まず、ただ単にご主人名義の土地を弟さん名義に変えるとなると、
これは贈与となり、贈与税が発生します。
贈与としないためには弟さんに土地を買ってもらう、
つまりご主人と弟さんで土地の売買契約をして、
代金授受を終えた上で名義を変更してください。

費用については、固定資産税評価額により算出しますので、
手続の仕方も併せ、最寄の司法書士にご相談ください。

（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水様、涌井様　ご回答をいただきありがとうございました。
司法書士の先生に相談してみようと思います。
今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。

東京・30代女性
現在、3LDKのマンションを所有し、人に貸しています。
テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、
貸家を売却した場合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して、
3000万までの課税所得控除があると理解しています。
テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、
どれぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。

私の理解では、「節税を意図して一時的に居住するのは認められない」
という一般的なルールがあるだけで、ハッキリした期間の定めがないという程度です。

何か知見があれば、教えていただけましたら幸いです。

□■アドバイス：１

貴方が、他の不動産（住宅）を所有しておらず、たとえ短期間であっても、
住居を必要とし、その住宅へ居住したものの、やむを得ぬ事由で引っ越しされれば、
居住用の住宅です。

今回のような場合で、別の住宅を所有されているのであれば、
充分な期間住んでいないと難しいと思います。
書いておられるような決まった期間は有りません。

このような相談は、税理士にご相談下さいませ。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
他にワンルームマンションを複数持っていますが投資用です。
これなら対象物件以外は「住宅を持っていない」ことになるのでしょうか。
たびたび申し訳ありません。

□■アドバイス：２

居住用資産を売却した時の3,000万円の特別控除の特例の件ですが、
これは基本的に所有期間が10年以下の場合にも対象になるという事で、
短期の所有期間の譲渡の場合の確定申告の時に良く使われています。

さて、貴方がご認識のとおり、この特例の適用を受けるためのみの目的で
入居したと認められる場合は、この適用は受ける事が出来ない事になっています。
期間は…という事ですが、私の経験上と言いますか、知っている限り、
実際にその物件上で生活していたと言う証拠さえ有れば、
期間の長短はあまり関係ありません。

この実際に生活していたかどうかは、住所移転は当然の事ですが、
俗に言う水道光熱費の支払いや、新聞の購読、郵便物の配達など…で、
税務署は判断しているようです。くみ取りトイレの場合は、
そのくみ取りが行われていたかどうかを調べられたケースもあります。

所得税の特例の場合、実際に調べて判断するのは税務署ですから、
税務署の担当者以外ははっきりした事は言えませんが、
実際にそこで生活さえしていれば、認められる場合が多いと思います。

尚、居住用では無くても、特定の事業用資産の買い替えの特例も有りますので、
資産運用についてはいろいろ検討してみるのも良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
具体例等を頂きまして、大変良く分かりました。

神奈川・60代男性
現在、公庫融資でマンションを持っています。
融資はあと7年、880万円残っています。
もっと安いマンションに買い換えたいのですが、
良い方法はあるでしょうか。
問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、
私の収入条件が現在の物件購入時より低くなっていることです。

□■アドバイス：１

情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、
返事が難しいですね。良い方法と言われても、
何に困っているかなどを具体的に書いてありませんので、
基本的な考え方をご説明します。

　　　1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
　　　2.自己資金の金額（諸費用も含めた自己資金）
　　　3.次に購入する物件の価格（購入希望価格）
　　　4.貴方の年収と借入れ希望条件（借入金額・返済期間）
　　　5.最寄りの金融機関の融資条件

以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

特殊な例として…と前置きしておきます。
売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、
税務署に事前に相談する事によって、金銭の差額追加等による
等価交換が成立すると判断された場合は、
売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う手段もあります。
ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、
抵当権の付け替えが利くケースもあるかと思います。
等価交換について研究なされては如何でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　

はじめまして。今、世田谷の3LDKのマンションに住んでいます。
築10年で、当時は5千万円ぐらいしました。今、一戸建てに住み替えを
考えていますが、一体、自分たちの負担がどのくらいどれくらい増えるのか、
皆目検討も付きません。また、どこに相談すればよいのかも、よく分かりません。
不動産関係に相談すると、しつこくあとあとまで宣伝にくるので、したくありません。

そこで、本当にざっとでよいのですが、どれくらい月々の負担額が増えるのか、
お答え願えれば大変嬉しいのですが…。もちろん個人的なたくさんの情報が
なければ、詳しくは答えられない相談だというのは充分承知の上、
相談していますので、ほんとにアバウトで結構です。

今現在、2,500万円のローン（35年固定）が残っています。
月々、主人と私で、10万円返済、ボーナス月は50万円返済しています。
頭金がほとんどなくて、5千万円ぐらいの一戸建てを購入した場合、
家がいくらで売れるかの想定していただいて、（今40歳なので）
20年ローンを組んだとすると、大体、月々最低どれくらい負担が増えますか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは。前提条件として、

　自宅売却費3,500万、諸費用200万。
　購入費5,000万、諸費用300万。残債2,500万。

　　　3,500-200-2,500＝800万（売却時の残額、自己資金）
　　　5,000+300-800＝4,500万（借り入れ額）

　借り入れ4,500万を20年、2％で月額227,650円。年間2,731,800円。
　現在、年額2,200,000万。
　　　2,731,800-2,200,000＝531,800
　　　531,800÷12＝44,316円

　と言う感じですと、月額44,316円の負担増です。

（アルネット・森畑孝志さん）

□■アドバイス：２

大変難しいご質問です。今のマンションの場所や大きさによりますね。
でも、どうしてもザックリとご希望なのですね。
不動産の実務専門家は、かえって考えてしまうでしょう。

私の概算では、年間返済総額90万円から100万円増です。
今のマンションで、現金が残るとはとりあえず計算しない方が良いでしょう。
単純に5,000万円借りれたとして、様々な返済条件を比べてください。
できれば元金均等をお勧めします。

先のマンションの残高が少ないのは、借り入れが幾らか不明ですが、
返済から行くと5,000万円程度の借入と推量しても、
元金の減りが多いようですね。良いことではありますが…。
営業窓口に相談することなく、正確な資料は作れます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

さっそくのご回答ありがとうございました。
森畑さん、中尾さんの回答を参考にさせていただき、実は、その後、
一戸建て購入の話が具体的になってまいりました。本当にありがとうございました。

そこで、新たな質問があります。マンション売却をする場合、
いろいろな不動産会社がありますが、どこに頼むのがいいのでしょうか。
今はまだ簡易査定をいくつか申し込んだ段階ですが、
実際の査定をしてもらい、一番高く見積もってきたところがいいのか、
それとも、一戸建てを買う際の業者がいいのか、
マンションを購入した際の業者がいいのか、
不動産会社の絞り方のアドバイスをよろしくお願いします。

相談内容　

初めまして。夫の単身赴任で、
今年13年目の持ち家を売りたいのですが、家のリフォームをしてからか、
今の現状（床のきしみ、壁紙の亀裂などあります）のままか、
どちらが良いのでしょうか。損得を教えて下さい。

□■アドバイス

お伺いの件、リフォームする事により家のグレ－ドは上がりますが、
リフォームに掛る費用が売却した時に取り戻せるのでしょうか？
費用対効果には問題があると考えますが…。
現状のままの売却が望ましいと思います。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
その場合の売却方法は、買取契約が無難でしょうか。

□■アドバイス：２

買取となれば、一般市場価格より2～3割低くなるでしょう、
売り急ぐならば、買い取りもいいでしょうが、
時間があれば、一般（普通）に売却されるのが
希望金額に近い金額で売却できるのではないでしょうか？

　貴方の不動産の金額（売却価格）は、

　　　 http://www.hatomarksite.com/ （ハトマークサイトさん）
　　　 http://www.fudousan.or.jp/ （不動産ジャパンさん）

などを元に、近似地の売り不動産物件を探し、調べて見てはどうですか？
あとは、家を売る為の業者選びです。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

的確なアドバイスありがとうございますた。
今後は情報収集に取り掛かります。
疑問点などが、出てきましたら、また教えてください。

相談内容　

神奈川県で妻の両親と同居しています（6人家族）。
両親は田舎（岐阜県）に、170坪ほどの土地と築20年の家を持っています。
私は11年前に小さい家を買っています。

両親と同居するには、狭すぎて増築も困難で、
仕方なく借家を借りて生活しています。
　　
今後のため、両親の家を売り、自分の家も処分して
新しい家を買おうを考えていますが、田舎の不動産会社へ依頼をやめて、
こちらの不動産会社に一括して依頼して購入までやりたいと考えています。

田舎の家は担保にはなっていませんが、私の家はまだローンの残っています。
一旦、全額支払ってローンを完済しないと転売できないと思っていますが、
これについても良い方法があればお教えください。

　　流れは、
　　　1.田舎の家を売り
　　　2.その資金でローンを返し
　　　3.ローンのある家をさらに売り
　　　4.新しい家を買う
　　ことになります。

特に私の家を売るときに損が出ると思います。
多少の資金はあります（500万円から600万円）。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

両親の田舎（岐阜県）の家の売却は、地勢・価格等精通されている
地元の不動産業者に売却依頼をされた方がいいと思います。
なお、2社以上に依頼された方がいいでしょう。

貴方の家もご両親の家も、共に譲渡益が生じると譲渡税の対象になりますので、
税務対策も十分にされるといいでしょう。

ご両親の家の売却金でもって、ローンを返すとなりますと、
貴方のロ－ン返済は贈与税の対象になる可能性もあります。
よく考え、役所の無料税務相談室などで、専門家に相談した方がいいでしょう。
新しい家の購入は共有名義で、資金内訳を明確にされるといいでしょう。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

詳しいアドバイス、ありがとうございます。参考になりました。
もう一つ、ご助言をお願いします。田舎の家の販売を任せているのは1社ですが、
分割して更地にするなどの提案をもらっています。
しかし、費用も掛かるので、悩んでいます。

更地にしても確実に売れるわけではないので、現状で待つべきか、
少しでも早く処分したいのならば、不動産会社の提案に従ったほうが良いのか、
アドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

「ところ変われば品変わる」と言われます様に、地方行政によって、
分筆行為そのものに規制、負担が掛る可能性があります。
一定面積の分筆行為には開発行為とされる事もあり、
よく調査された方がよろしいかと思います。

顧客のニ－ズにもよりますが、貴方に資金的余裕があり、
建物が使用に耐えない老朽化したものであれば、建物を壊し、
更地にして土地販売（分割可）とされてみては…と思います。
貴方に資金的余裕がなければ、「更地渡し」として販売、
勿論かかる壊し費用を販売価格にプラスして販売する方法もあります。

（森田住販・森田さん）

相談内容　　

皆様、始めまして。住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト（Excel）
で行っているのですが、1点疑問がございまして、
プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。

先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、
「ボーナス払い月が支払い開始の6ヶ月目未満のときの計算」です。

　　＜例＞
　　　利率　　　 : 2.2%
　　　支払期間　 : 30年
　　　ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万 がボーナス払い
　　　　　　　　　　※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする

　この場合、ボーナス払いについては…、
　　　利率　　 : 1.1% （＝ 2.2% ÷ 2）
　　　返済回数 : 60回 （＝ 30年 × 2）
　　　支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））※Excel関数利用
　ですよね。

　ボーナス払い第1回目は、
　　　利息分　　 : \55,000 (＝ \500万 × 1.1%)
　　　元金返済分 : \59,278 (＝ \114,278 － \55,000)
　となりました。
　それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。

仮に「8月から返済開始」としたとき、
ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通り計算することで
何も問題は感じませんでした（これをパターン1とします）。

私の疑問はここからです。もしきっちり6ヶ月目でなく、
「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは2ヶ月目になります。
　　
このとき、ボーナス払い第1回目は、
　　　【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか？

　その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、
　30回目の支払いも綺麗にいきます。【疑問1】がNGの場合、
　2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と思い、

　　　利息分 : 残金 × （年利 × 2ヶ月 ÷ 12）

　　で計算をし（これが正しいかどうか分かってません）、当てはめたところ、
　　第1回支払は、

　　　利息分　　 : \18,333（＝ \500万 × 0.366%）
　　　元金返済分 : \95,945（＝ \114,278 － \18,333）

　　となってしまいました。
　しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、
　貸付の残高がマイナス（\-69,918）になってしまいました。

　　　【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか？

　　説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
　　（根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…）

また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、
金融機関によっては月々の支払は18,300円と百円単位として
端数は別途に精算するところもあります。

アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で
計算しないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。

ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト（有料又は無料）を
ダウンロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により
利息計算をして支払額を正確に算出するものもあります。
ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます
（端数扱いに付いての助言もありがとうございます）。

最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
　ボーナス分の支払額は、
　　　>> 支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））
　では、計算が狂いますよね。

「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでの
ボーナス分の支払額は、どのような式で求まりますか
（ちなみに、PMT関数でなく本来の公式も存じているのですが…）。
それともこの額が、金融金により異なる部分で、
それぞれに公式があるのでしょうか。以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：２　

前回の返事の書き方が間違っておりました。
例の計算の結果が正確として場合の出た数字と
金融機関での実際の支払額の違いを表現しただけです。
貴方の計算結果を検証していませんでした。

　　PMTを使った計算式で計算を検証した結果、
　　1,000万円（内ボーナス分500万円）を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
　　　月々の返済は　 18,985円
　　　ボーナス返済は114,278円
　　でした。
従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。

ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで
資金計算アプリケーションを配付しています。
また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
取り急ぎ、お礼まで。以上です。

相談内容　

ローンの返済が厳しくなってきたので、築6年になる今の家を
売ろうと思っています。ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか？
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか？
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか？　
費用ってかかるのですか？　
また、ローンの保証人についても変更できますか？
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

　　■売却の流れ
　　　　査定（複数社に査定依頼します）
　　　　　↓
　　　　売却の決断と価格の決定
　　　　　↓
　　　　媒介契約（専任・一般）
　　　　　↓
　　　　営業活動
　　　　　↓
　　　　売買契約締結
　　　　　↓
　　　　銀行に住宅ローン一括返済の連絡
　　　　　↓
　　　　引っ越し
　　　　　↓
　　　　引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

　　■注意事項
　　　・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
　　　　ご自身で補填しなければなりません。

　　　・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
　　　　住宅ローン一括返済の連絡をします。

　　　・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
　　　　下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

　　■名義変更について
　　　・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
　　　　金融機関への手続き（承諾）などが必要です。
　　　　詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

　　　・名義変更とは、所有権を移転する事です。
　　　　登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

　　■保証人の変更について
　　　・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
　　　　又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
　　　　金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
　　　・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

相談内容　

はじめまして。家の売却のタイミングについて
相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。
購入当初は永住するつもりでいたのですが、最近になって現在住んでいる家を売却し、
主人の実家を二世帯住宅に建て替えて、そちらで主人の両親と同居をしよう
という話が出てきました。

ご相談内容は以下の3点です。

　　1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、
1年に約10万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、
　　　自宅を売却した場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
　　　例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で
　　　主人の実家の建て直しというのは不可でしょうか。

　　2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。
　　　素人考えですが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れが
　　　あるように思っています。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを
　　　参考までに教えてください。

　　3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、
　　　いずれ売却するのであれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、
　　　今夏生まれる一人目の子供に転校はさせたくない
　　　（主人の実家と新居は近所ですが校区が違います）と考えているため、
　　　同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校に進学する15年後
　　（子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに＋α年後）が良いと思っています。
　　　いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
　　　で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いいたします。

なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです
（今住んでいる主人の実家は離れたくないとのこと）。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　1.について
　　　住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。
　　　住宅ローンはお住まいの住宅（土地建物）を担保に融資を致します。
　　　従って、自宅を売却して住宅ローンを残す事は不可能です。
　　　住宅ローンの残債より売却価格が低い場合、
　　　自己資金で不足分を足して返済します。

　　2.について
　　　建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。
　　　建物の構造や仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。
　　　区切りと言う点では、建物のメンテナンスが必要な時期が来ると
　　　それにかかる費用を考慮して低くなる事もあります。
　　　また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
　　　一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

　　3.について
　　　建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、
　　　上昇する確率は非常に低いと思われます。
　　　少しでも早く売却する方が損は少ないでしょう。

土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。
ご主人の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。
ご高齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

自宅の買い換えを考えています。つなぎ資金を親から借用予定ですが、
何か注意することはありますでしょうか？
借用書はもちろん必要ですよね。金利などはどうしたらよいでしょうか？

□■アドバイス：１

つなぎ資金との事ですので、住宅ローンが融資されるまでの
1～6か月程度でしょうか？短期間の一時的な借入であれば、
借用書の作成だけで充分と思われます。金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
金利は一般の住宅ローン金利程度で宜しいと思います。これはハウスメーカーなどが
つなぎ融資を斡旋する場合、民間住宅ローンの金利程度で融資しているためです。

長期間の借入で分割して毎月返済をするような場合は、
借用書を公証人役場で作成（公正証書）し、
毎月遅れないように返済する事をお薦め致します。
この場合も金利は民間住宅ローンと同程度にします。

いずれにしても、贈与と疑われないように、しっかりとした返済計画を立てて、
確実に返済してください。なお、返済は銀行振込などを利用し、
証拠が残るようにしてください。
それでもご不安がある時は、最寄りの税務相談室や税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

長期借入の場合、公正証書を作成するのがベターでしょうが、
最低でも借入金額・返済期間・金利・返済日等の必要事項を記入した
金銭消費貸借契約書を作成します。そしてこの契約書を法務局等で確定日付をもらい、
後は決められた日に決められた内容に従い、親の口座に振込みをします。
贈与と見られないようにするためにも、この振込みをキチット行うことが最も大切です。
金利については、親子間であれば定期預金並みの金利でも良いと言われています
（宅建協会当支部顧問税理士）。
なお、相続時精算課税制度を利用すれば、3,500万円までの贈与も可能です。
いずれにしても、税理士等の専門家にご確認されることをお勧めします。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

香川さん　清水さん、お答えありがとうございました。
これで無駄な税金を払わないですみそうです。

　　> 金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
　　
500万円の場合の印紙の金額は、いくらでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

500万円の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代は夫々2,000円です。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

ありがとうございました。

相談内容　

初めて相談させて頂きます。今年中の転勤が決まったため、
築2年の持ち家を売りに出しています。
売れなかった場合、ローンはどうなるのでしょうか？

　　・遠方へ転勤の為、必ず引っ越さなければならない。
　　・売れなければ空家になる。
　　・ローン残高2,400万。
　　・全て地元銀行ローン。転勤先には支店は無い。
　　・地元銀行ローン金利優遇条件の給料振込み、公共料金支払いは転勤後は不可能。

転勤先にある新たな銀行でローン借り換えも可能でしょうか？
以上、よろしくお願いします。

□■アドバイス

住宅ローンの返済義務は債務者（借入者）に有ります。
どんな事由が有ろうと返済を免れる事は出来ません。
従って、返済に必要な金額を毎月返済銀行の口座へ送金する必要があります。
金利優遇条件の適用条件は、金融機関でご確認下さい。

住宅ローンはマイホーム（自らする住宅）に対して融資されます。
住まない家へや営業エリア外の物件への融資はしてくれません。
今のうちに転勤先に支店がある金融機関で借換をする事なら可能かもしれません。

売却が無理な場合は、転勤の期間賃貸する方法もあります。
その際は金融機関へ事前に相談してください。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

はじめまして、少しお話が長くなりますがご相談させてください。
両親が3年前にマンションを売却しました。
この物件は父が購入したものでしたが、当人は職人のため　
サラリーマンである主人と私が連帯保証人となりました。
それは15年も前のことでした。
　
3年前に、いきなり、「売却先が決まりました」と不動産から電話があり
驚きました。不動産事務所に行くと書類などが用意されており　
印鑑を押すのみの状態でした。
　　
なにも連絡もなく売却され　おまけに残債務（住宅保証協会）が
700万近くあります。支払いは父がしていますが　
残債務者の名を残した形となった私達夫婦は
これから住宅を購入する事はできますか？　
残債務が終了するまで購入は待たなければいけないのでしょうか？　
あさはかな私達にご指導をお願い致します。

□■アドバイス

父親は残債務をキチンと償還していて、
貴方方夫妻に支払能力があればローンは可能と思います。
詳しくは保証協会や公庫と相談されたら親身なってくれると思いますが。

（シマダ企画 ・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　同じマンションの購入

現在の部屋（東南）が角部屋でうるさいので、
同じマンションで向きが違う棟（西）に空きが出たら、
ここを売却して引越をしようと思います。
同じマンションでの引越というのはよくあることですか？
デメリットなどありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

同じマンションの買い換えですから、マンションについては
よくご存知と思います。

同じマンション内で買い換えは結構あります。特に
3LDKから4LDKへの買い換えのように大きな部屋への買い換えが多いです。

デメリットは、買い換え先の住み心地が希望（期待）と違った場合、
買い換えに掛かった費用や労力が無駄になる事です。

買い換えですので、ご自宅の売却と新居の購入双方に費用がかかります。
売却には、仲介手数料が必要です。
購入には、仲介手数料のほかに、住宅ローンの借入費用や登記代が掛かります。
また、リフォーム費用が必要かもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

回答有難うございます。現在4LDKから3LDKに引越を考えています。
4LDKなら売却できるかな。早く空きが出るを待っています。

■□相談内容　

ローン途中で家を売却すると
金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのですか？
　　
H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、
銀行から1850万をそれぞれ金利3.6%で20年ローンで借りました。
その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他で
かなり苦しいので売却を検討しています。
　　
今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく
元金分だけ返せばいいことになりますか？　
その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか？
初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
　　　・平成９年に３８００万円借りて
　　　・現在残高が２４００万円・・・
となると、途中で繰上げ返済をされてますか？
やけに減りが早いように感じますが…。
もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
返済７年ではここまで元金は減らないと思われます。

さて、元金の残高がわかった場合、
家の売却による一括返済はあくまで元金残高全額になります。
銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

ご指摘の件、早速確認しましたが、
ボーナス返済分をカウントし忘れていたようです。
今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです（泣）。
売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか？
変動金利にしようと思うのですが。

□■アドバイス:２

こんにちは！
　　　・今の金利はいくらでしょうか？
　　　・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか？

その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。
それは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、
裏を返せば個人にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

借り替えをした場合、相談者さんにとって最大のマイナスは、
　　　・「償還内訳が振出に戻る」事です。
　　　（補足説明）
　　　　※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、
　　　　　この数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような
　　　　　返済に戻ってしまう事。

本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが
出れば良いと思うのですが…。
それより、公庫を使っているのでしたら、
公庫の「返済特例の申請」を検討出来ないでしょうか？

使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は
皆さん検討の結果それを選択しているという事であり、
もし使える場合は借り替えよりも有利である可能性が高いと思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談内容　

お知恵を頂ければ幸いです。
今年に入り、父親が癌で余命宣告されました。
父親が亡くなった後、母親一人の家に帰らなくてはいけなくなりました。
私自身３年前にマンションを購入したのですが、
残高が２７００万ほど残っている上に
両親の家はリフォームしないと２家族住めない様な状態です。
私のマンションを手放しても残高が残りますし、
リファームローンと住宅ローンは併行して払えません。

マンション売却の残高と新たなリフォームローンをまとめる事は
可能なのでしょうか？また相続などをどうすれば、
この様なことが可能なかどこに相談していいか教えて下さい。
父親がなくなる前に方法を考えたいと思います。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（１）現在のマンションを賃貸し家賃収入の一部（又は全部）を
　　　　　ローン返済に充てる。
　　　　　（出来るならサブリース契約（＝家賃保証契約）が望ましいでしょう）
　　（２）リフォームローンを新たに組み実家の修繕に充てる。

　　このような選択肢は考えられませんか？

　　　・家賃保証してくれる業者がいるのか？
　　　・（いるとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・（いないとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・空室となる危険負担をどの程度見積るのか？

　等にもよりますが、一考の価値はあると思われますが。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原さん　有難うございました。
貴重な意見有難うございました。参考にさせて頂きます。
やっぱりプロに聞くべき何ですね。また色々教えて下さい。

■□相談内容　

家かマンションを購入したいと考えていますが、
母（60歳）は年金・兄（35歳）は18年、わりと大手の企業で働いていますが、
3年ほど前に消費者金融の借金があり、個人再生手続きをしています。
私（32歳）は今の会社に今年の春より働いております。
ちなみに、自己資金は200万円・私の収入は年間で300万円ほど。
兄は年収500万円ありますが、個人再生手続きをとっているため
ローンは組めないと思います。

こういった場合、私の名義で購入は可能でしょうか？
諸事情により、今の借家の家賃（14万円）を払っていくのに
少し苦しいこともあり、供給公社や市営住宅などあたってみました。
しかし、兄の年間収入が高い事もあり、入れない状況です。
購入が可能なら不動産屋をあたってみたいと考えています。

□■アドバイス

女性でも住宅ローンは組めますよ。都銀や地銀の何行かは、
年金もみていただけますよ。年間の受取額から算出し、
貴方の年収から借入額を出し、お母様の分を合算したらいいですよ。
但し銀行によっては、全額は見てもらえないからね(半分が多いようです)。
（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

はじめまして。唐突な題名ですいません。
現在、婚約者がいます。来年の初めごろには結婚予定なのですが、
その人は５年前に自己破産をしています。
　　
ゆくゆくは家を購入したいと考えていて、現在も婚約者の収入も安定していて、
そのための貯蓄も着々とあります。
ただ、事故歴のある彼は銀行などから、借り入れをする事は
ほとんど無理だとわかっています。
私の名前で借り入れをする事も考えたのですが、
収入の少なさからそれも難しいだろうと思います。

そこで相談なのですが、結婚する時に夫の姓を名乗るのではなく、
妻の姓をなる事で　彼が借り入れをする事は可能なのでしょうか？
元々、私が一人っ子のため姓をどうするかと悩んではいたのですが、
もし、私の姓を名乗る事で過去の事故歴が消える事があれば、と　考えたのですが・・・。

現在はすでに返済能力はあるけど、彼名義では借りられない現状です。
今後の参考にしたいと思っております。
どうぞ、アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

こんにちは！ご相談事案ですが、
結婚により名前を変えても、過去の事故歴は一定期間は出てくると思われます。
ですので、ご相談のようなスピードでは融資承認は難しいかも知れません。

しかし一生無理！…という事ではなく、マジメに頑張っていれば
いつかは可能になりますので、この際それをお２人の目標にされては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

自己破産等の情報は官報へ記載されるほか、
金融機関の個人情報センターに登録されるようです。

　　銀行関係は「全国銀行協会」全国銀行協会　個人情報センター
　　　 http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
　　クレジット関係はCIC クレジット　インフォーメンション　センター
　　　 http://www.cic.co.jp/
　　
　　その他消費者金融関係等いくつかの情報センターがあります。

登録機関は5年から7年とされていますので、その期間を過ぎていれば
新規借り入れは、問題ないと考えられます。
ただし、自己破産＝免責で、清算された金融機関は社内情報として
5年から7年以上の期間、情報を保持している可能性がありますので、
以前に利用していた金融機関以外のところで住宅ローンを申し込んだほうがよいと思います。

自己破産は、国が法的に認めた借金の清算方法です。
過去に自己破産していても、法的に認められたことですので、
一切苦にせずに今後の生活をきちんとされればよいと考えます。がんばってください。
（長尾建設・安藤敏郎さん）

■□相談者より

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

■□相談内容　

相談内容は、現在所有し住んでいるマンションを
売却しなければならないかもしれません。
理由は収入の減少で維持が困難になりそうだからです。
この場合おそらく1000万円落ちくらいになるのではないかと予想しています。

現在のローンは公庫と年金、銀行から借りております。
売却した場合はこのローンの返済方法はどうなるのでしょうか。
売却金で返済した残りのローンはそのまま公庫なりに
返済を継続という形にできるのでしょうか？
または担保物件がなくなるので、売却した時点で
１度全額返済しないといけないのでしょうか？　
この場合は残りのローン分は別の金融機関から借りないといけないのでしょうか？　
又、これは可能なのでしょうか。

長くなりましたが、身近に相談できる人がいないので投稿しました。
どなたかご回答頂けるととても助かります。どうぞよろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

ローン返済残のままでは基本的には処理できないと思います。
各返済ローン会社に対して抵当権抹消の手続きがあります。
この時には現金を持参して手続きが実行されます。

所有権の移転の作業に伴い同時に行えるとしても差額分は自己の負担で、
フリーの社内融資金とか、フリーローンで他の高利資金は益々圧迫していくと思います。
高利資金を借りてまで売却はしないほうがよいと私は思いますが…。

購入者が現金で購入していただける方ならひとつは救われますが、
差額分は自己にて調達しなくてはなりません。
が、相談者さんの購入時の資金内容が判らないのでなんともいえませんが、
方法はひとつありますが、時代的背景が違いますので適応できるのか、
また私自身東京での不動産実務をしていませんので間違っているかも知れません。

状況的に切迫しているならばとの前提でトライしてみたらとしか言えませんが、
かって私はこのようなお客様、又買主さんの状況から
住宅金融公庫の分は支払いの承継をお願いいたしました。
あくまで今回は売主条件なので適応できるのか不明ですが、
売却を依頼する担当の不動産会社の方とも話し合って相談してください
（浜松立地研究所・中津さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
どうしても売却の必要が発生した場合は是非検討したいと思います。

□■アドバイス：２

収入の減少は今後、国内において増えてきます。というのは、
グローバルに見て、日本は、高いからです。
　　
さて、例を上げて説明します。例えば、
価格1000万をローン800万と現金200万でマンションを買いました。
その後、600万で売却をしました。その時、残債700万でした。
うち600万残債は売却金で充当しました。100万に付いては、貯金から充当して、
担保なしの物件として、買主に引渡します。これが基本です。

ご質問の例えば、100万についての借り入れは、
銀行の場合フリーローン等の名称で借り入れありますが、これは、
消費者金融でかりるより、銀行等借り入れるほうが金利が安いだけです。
私は、勧めません。

というのは、今後、新たにマンションを買うときには、
フリーローンがあれば借り入れできません。またいったん抹消することになります。
視点を変えて、毎月の返済が延滞がなければ、返済期間を引き延ばしてもらって、
月々の返済額を下げてもらう方法もあります。
また、金利の見直し（金利の引き下げ)もあります。

今、借り入れしてる金融機関で話してください。話にのってくれなければ、
別な金融機関をあたってみてください。
相談者さんの内容では、返済期間の見直しで解決できるとおもいますが…。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
返済期間は３５年で現在５年経過しています（ちなみに私は４５歳）。
返済期間の見直しは可能でしょうか。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：３

返済期間は以前は、70歳までとか、今は80歳まで（？）聞いています。
詳しくは、金融機関に聞いてください。
テクニック的にいろいろなやり方があります。例えば、退職金が出るなら、
65歳の時に500万の支払をするシュミレーションをつくるとか、
一番大切なことは、相談者さん自身の節約でしょう。
それとか、例えば、50万お金がたまれば、それを元金の返済するとか。
再度、シュミレーションを組み立てる。これのくりかえしはかなり効果がありますよ。
それと、毎月は私は、元利金等でなく、元金均等をおすすめまします。
複数の金融機関であれば、一本にするほうが、いろいろと便宜を図ってくれると思います。
相談者さん自身も事務手続が大変ですよ。一本にすることを勧めます。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
退職金はあてにできない状況です。節約はいろいろ初めています。
しかしさらに収入が減る可能性も高いので、
マンションを賃貸する（貸す）ことも考えています。
しかしいくつかの問題があり、
それについてアドバイスいただけないでしょうか。

ひとつは、住居用に購入したため金融公庫からの借り入れがあり
賃貸にはできないので金融機関から借り換えしないといけないということです。
現在は金利も低く、単に借り換える人も多いと聞きますし、
支払いも減ると思うので検討の余地があると考えています。
もちろん手数料等が必要である程度の金利差と金額がないと
メリットがないことは承知しています。
又借り入れ金利設定が10年くらいまでしか無いようなので、
その先のリスクについてどう考えればいいかよくわかりません。

もうひとつは借り手が常にいるかという問題で
（もちろんいくらで貸せるかも問題ですが）
もし空きになってしまう期間ができると、大変問題になります。
そのため、不動産業者等のサブリースシステムが使えないかと考えています。
（業者が借主となって家賃保障をするシステムでマージンをいくらか支払う）
しかし1戸のみのサブリースをやっているところはなかなかなくて、
調べることもできない状況です。（あるらしいのですが）
これらの業者か、関係情報等がありましたらアドバイスいただけないでしょうか。

長文ですみません。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：４

住宅金融公庫の場合、例えば転勤等やむ得ない理由のときは
公庫へ第三者使用届を出し承諾を頂きます。現実は闇が多いです。
相談者さんの場合、多分、若い担当者に当たったのか、
それとも担当者の性格で建前しかいえない人なんでしょう。
借り換えのメリットは銀行でお聞きください。

5年の返済でしたら、メリットがあると思います。おすすめします。
ファミリーマンションは借り手は少ないです。
40平米までは需要層は厚いです。
サブリースは業者の方も市場性を勘案します。
つまり、客付きの良い物件かどうかです。
貸主さんには収入がすくなるのでお勧めしません。
業者情報は物件の市町村レベルでご自身でしらべてください。
くれぐれもだまされないように。私はおすすめしませんので。

でも、物件を貸せば、
ご自身の住まい（？）は実際、よけい不経済と思います。
思い切って売却の方がいいかもしれません。
つまり、経年劣化で物件価格は下がります。
賃貸も市場性の飽和で家賃は下がってきます。
つまり借金のみが残るだけです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

ご回答どうもありがとうございました。大変参考になりました。

■□相談内容　

住宅購入にあたり
銀行からの住宅ローンの融資をうけるための審査があり、
審査の結果融資を受けることができるようになりました。

しかし、その後自己の都合により現在勤めている会社の辞めた場合、
銀行から融資をうけることができなくなるのでしょうか？

□■アドバイス

現在は、住宅ローンの審査までで、実行はされてないようですね。
銀行側の立場からすれば、審査の際に貴方の収入はもとより
勤務先も審査の対象になっているので、
勤務先が変わるのは当然申し出るべきでしょう。
勤務年数等の条件変更で、融資が却下されるかもしれません。

また、貴方の立場から言えば、会社を辞めた後の
就職先やそこでの収入等をよく考えて、
今のローンの返済等が大丈夫か考える必要があるでしょう。
（このような状況ですから、もちろん条件の良い所への転職でしょうけど・・・）

もし、実行されているのであれば、返済が大丈夫かを考えれば良いと思います。
（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談内容　

4300万で家を新築して3年になります。
主人の転勤の可能性がでてきたので、家をどうするか悩んでいます。
今売りに出すと、おそらく3000万を切る価格になると思います。

ローンの残高は3500万程度、年収は700万です。
家族で引っ越すことになり売却した場合、
現在の貯金は200万弱しかないため、
ローンの残金を貯蓄で払うことができません。

この場合、ローンの残金はどのように払っていくことになるのでしょうか。
また、新たな住居を賃貸にした場合と購入した場合、
税務上、どのような違いがありますか。

購入した場合は、新居のローンと前のローンの残金を
まとめてローンを組むことなどできるのでしょうか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

　１．自宅を第三者に賃貸借契約で貸して、転勤先で賃貸で住む場合
　　　　メリット　　　家賃収入で住宅ローンの一部を返済します。
　　　　デメリット　一度転居してしまうと、
　　　　　　　　　　　それ以降の住宅ローン所得控除は受けられません。
　　　　　　　　　　　自宅の賃収が途切れると大きな負担になります。

　２．自宅を売却して賃貸に住む場合する場合
　　　　メリット　　次にマイホームの取得が簡単。売却損を確定申告する事
　　　　　　　　　　　により所得税が減額される場合がある。
　　　　デメリット　残高と売却価格の差額を自前で支払う必要が有る。
　　　　　　　　　　　お金が用意出来ないと不可能。

　３．自宅を売却して買い換える場合
　　　　メリット　　金融機関によっては
　　　　　　　　　　　売却損のローン残高を最高700万円まで
　　　　　　　　　　　次の新居の住宅ローンに含めて組んでくれます。
　　　　　　　　　　　従って、買い換えが可能。売却損を確定申告する事により
　　　　　　　　　　　所得税が減額される場合がある。
　　　　　　　　　　　新たに住宅ローン所得控除が受けられます。
　　　　デメリット　買い換え先を再度売却するときは
　　　　　　　　　　　前回の損以上の損が発生する可能性が高い。
　　　　　　　　　　　買い換え先の住宅ローンは現損を含んで組むため
　　　　　　　　　　　その民間金融機関以外の公的資金の借り入れは出来ません。

以上の事が考えられます。ご主人のご年令やお子さまの教育費等、
今後のライフプランを考えて決断してください。
（アットホーム・香川さん）

■□相談内容　

現在，買い換えを考えていますが，税金等の事がよくわかりません。
現在の住居は，平成１１年２月に
新築建て売り住宅を３５００万円で購入しました。
現在のローン残高は，２９００万円です。
次の住宅は，注文住宅で３０００～３２００万円くらいです。
この時の，買い換えによる特別控除等がよくわかりませんので，
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

ご相談の件ですが、ざっとこんな感じです。

　（１）売却について
　　　　ポイントはいくらで売却出来るか？　にかかってます。
　　　（ａ）売却によって利益が出た場合、居住用でしたら
　　　　　　一定額まで税金はかかりません。
　　　（ｂ）売却によって損が出た場合、税金はかからないのは当然ですが、
　　　　　　更に一定の条件が満たされれば、納付済みの所得税を
　　　　　　取り戻す事が出来ます。

つまりよっぽど高く売れない限りは、
売却に伴う税金の事は考えなくても良いと思われます。

　（２）購入について
　　　　購入に伴いローンを組むのでしたら、基本的に
　　　　住宅ローン控除を利用する事が出来ます。
　　　　但し（１）（２）は基本的にどちらか１つの選択制になりますので
　　　　どちらを優先した方が得なのか？　については、
　　　　　　・売却価格
　　　　　　・新規ローン額
　　　　　　・相談者さんの支払源泉徴収税額　
　　　　等によって左右されます。

一般的な実務上では、
所有期間の短い不動産売却は現市場では、ほとんど損が出ますので、
その損を（１）で損益通算して取り戻せる税金を取戻し、
それが終った翌年から（２）でローン控除を利用する方法が多いです。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。
国税庁のＵＲＬにアクセスしてみては如何でしょうか？
　　　 http://www.nta.go.jp/

その他にネットで見つけたＵＲＬです。

　水野税務会計事務所さん（ http://www.office-mizuno.com/ ）の以下のページ
　　　 http://www.office-mizuno.com/jutaku/jutakutop.htm

　日経住宅サーチさん（ http://sumai.nikkei.co.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://sumai.nikkei.co.jp/kouza/

　住まいの水先案内人さん（ http://www.ads-network.co.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://www.ads-network.co.jp/momey/tax/tax-23.htm

　Myhome@niftyさん（ http://myhome.nifty.com/ ）の以下のページ
　　　 http://myhome.nifty.com/oyaku/tax/

基本的に藤原さんの投稿の通りだと思います。上記ＵＲＬ等で詳しく勉強して下さい。

　（※RTJサポートチームより：
　　　　　　上記は涌井さんのオリジナルのご回答に
　　　　　　出典元のページを加えさせていただきました）

■□相談内容

離婚によりマンションの売却、買い換えを考えてます。
しかし公庫の支払い中です。完済しないと無理なんでしょうか？
今、４ＬＤＫに住んでいるのですが、３Ｌか２Ｌにしたいと思うのですが
何かいい方法はないのでしょうか？

□■アドバイス

支払い中ですか・・・場合によってはきついですが、
一般の銀行さんでは、残債と、新規の借り入れを、
合算してくれるローン商品もあります。
が、残債と、新規借り入れを、合計してのローンですから、収入と、
債務の比率的に、無理な場合があります。

> ３Ｌか２Ｌにしたいと思うのですが
それくらいのマンションなら、いくらでもありますよ。
残債によっては、中古で程度のいいもの、中古戸建て、新築戸建て、
でも、探せると思います。

（不動産のサンミ ・月山さん）