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相談内容　賃貸一戸建ての庭木の手入れについて

静岡・30代男性
一戸建ての住宅に賃貸で住んでいます。
暖かくなり、オーナーが住んでいた頃に植えてある庭の植木が
元気一杯で、ここのところ成長著しいです。

すると先日、突然（こちらからはまだなにも相談もしていないのに）、
仲介の不動産屋さんから電話がかかってきて、
「庭の草木がだいぶのびていますが、勝手に切ってくれて構いませんので、
　自由に手入れをしてください」
と言われました。

こういう場合、年1～2回程度の庭の木の手入れについての責任は、
オーナー、もしくは仲介業者にはないのでしょうか？
（また、もし業者に頼む場合は、その費用の全額、または一部を、
　オーナー、もしくは仲介業者が支払う義務はないのでしょうか？）

契約書にはその辺の責任に関する記載はありませんでした。
何ぶん、一戸建てを賃貸するのが初めてなので、素人な質問ですいません。

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□■アドバイス：１

庭を使用することと、樹木は全く別です
樹木は独立した動産で、住宅（建物）には自動的に付随しません。
契約時に特約しない場合は、家主の管理範囲です。
特に剪定が必要な場合は、その責任は家主です
（ただ、樹木ではない草木は、借主から家主に管理は請求できません）。

なお、樹木、草木のいずれも、枯れても責任は借主にはありません。
善意で、世話をしても、枯れる場合はありますから…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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□■アドバイス：２

私見ですが、植栽も貸主の所有物ですので、貸主が手入れすべきだと思います。
法的に仲介業者に責めはございませんが、配慮が足りないと思います。
また、借主が手入れを外注して費用を貸主、仲介業者に請求するというのは
聞いたことが無いです。
今回を機会に、仲介業者を通じて、
　　　●植栽の処理に関する覚書
などを、貸主と交したほうが良いと思われます。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

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□■アドバイス：３

はじめまして。アムネッツの滝本と申します。
今回のご相談の内容を拝見しました。
どの程度の規模なのか（例えば、広すぎて到底一人では無理なのか…など）、
わからないのですが、一戸建ての賃貸の場合、植木の部分も
専有部分にあるとは思いますので、必要最低限の管理義務はあると考えます。

植木が定着物でないのであれば、大家さんにお返しするのもひとつだとは
考えますが、定着物であるならば管理していただく必要はあると思います。
それにより、相談者さんも気持ちよくおうちに住むことができますからね。
　　
もし植木が膨大であるのであれば、今回の問題を期に、大家さんとか管理会社さんと
費用の分担など相談されて取り決めされるのもよいことだと考えます。

文中からお言葉いただきますと、
「勝手に切ってくれて構いません」とありますので、
ある程度、隣家やご近所にご迷惑がかからない程度の剪定でも
よいくらいだとは思いますので、ご自身でされてもよいのでは…と判断します。

参考までに、当方でも邸宅級に広いお庭がある場合や、
どうしても大事なお庭の場合は、賃貸に出される大家さんに、
剪定費用を含めた賃料設定を勧めております。
（アムネッツ・滝本さん）

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□■アドバイス：４

私見ですが、重説には、賃貸物件に付随する施設・設備等の説明もございます。
この内容の中に、専用庭の説明もあるかと思います。
賃貸物件に、専用庭が入っている場合は、微妙なのではないでしょうか。
通常考えられる日常管理は常識の範囲で賃借人が行うべきだと思います。

一戸建の賃貸借の場合、賃貸借物件内にある設備（植物・植栽等を含む）は
賃借人が民法の謳（うた）う善管注意義務を負っていると理解しております。
したがって、賃借人の責任と費用負担にて植栽の維持管理を
しなければならないと思います。

善管注意に努めたものの、枯れてしまったり、腐ってしまった場合は、
賃借人はその責めを負わないと思います。
なお、故意に、撤去したり、枯れさせたり、腐らせた場合は、
賃借人はその責めを負うのではないでしょうか
（水やりをせず枯らすのは故意に該当するかも知れません）。
ちなみに、賃貸人が植栽付きの賃貸借物件を管理することは、賃貸人の善意に
過ぎませんので、賃借人の善管注意義務が免除されるのもではないと思います。

但し、上記の内容は、重説に専用庭が付いていることが明記されていることを
前提としておりますし、契約書等に特約条項が有る場合は除きます。

なお、「特別な手入れを要する」場合、つまり、広範囲な蔦とか、
杉・銀杏・欅などの大径木・巨木・巨樹などの場合、これらの手入れには、
クレーン車・鳶職などの専門家の労力が必要となります。
そのため、「特別な手入れを要する」に該当し、
賃借人の善管注意義務の対象とはならないと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：５

はじめまして。仲介業者には庭木の管理義務はありませんので、
あくまでもオーナーさんと相談者さんとの間で取り決めされる事柄です。
こちらからはまだなにも相談もしていないのに、オーナー側から剪定の許可まで
取付けてくれる、ある意味良心的な業者さんのようにも感じます。
相談者さんご自身が自分で手を掛けるつもりが無いのでしたら、
その意志を明確に業者さんへ伝えることが第一歩ですが、
オーナーさんの性格や経済状況によっては、
更新拒否など、話がこじれる可能性も想定して下さい。
（木場・木場勝之さん）

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□■アドバイス：６

私の場合、今回は基本的に中尾さんと同意見です。
付け加えるとすれば、
　　　●賃借人と賃貸人との良好な関係を維持していくこと
を基本とし、ことに当たるべきではないでしょうか。
賃貸借関係にある以上、信頼し合うことが最も必要と考えます。
お互いの立場を理解し、疑義を感じたことは率直に問いかけてみては、
いかがでしょうか。　
（マルケイ・門田さん）

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■□相談者より

皆様、お返事ありがとうございます。
昨日も「剪定は勝手にやってくれていい」と家に電話があったそうで、
何か裏があるように思えてしまいました。
いま一度、契約書を確認してみますが、
一度、不動産屋さんと話してみる価値はあるかもしれませんね。

庭と言っても狭いもんで、一人でやっても、大した時間はかからない程度です。
しかし、雑草のようなものは自分で処理するのは当たり前だとしても、
植木の剪定を自分でやるべきなのか迷ってました。
なんと言う名前かはわかりませんが、特別、量が多い訳ではなく、
ちょっとした植木のぴょこぴょこ飛び出した枝や、
それにまとわりついている蔓状の葉が塀を乗り越えている感じなので、
バッサリ切るのはそう手間ではないと思います。

ただ、バッサリ切るのは大したことないですが、
きれいにやるとなると、やはりプロの方がいいとは思いまして、
もし、管理責任で、多少、費用が折半できる可能性があれば…
と、思った次第です。

何も相談していないのに、いきなり電話がかかってきたので、
ちょっと勘ぐってしまいましたが、すこし業者と話をしてみます。
ありがとうございました。

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相談内容　貸主に連絡が取れない場合の修理について

東京・30代男性
古い一戸建て賃貸を借りております。
先週、下水が詰まり、中庭に汚水があふれてしまいました。
水道業者を呼んだところ、つまりを取ることは不可能であるといわれました。
原因は、大家さんのDIY工事のため、でたらめな配管になっているからです。
そのため、現在、トイレは使用できません。

しかし、改修をしたいのですが、静岡の大家さんに電話が通じません。
また、物件は東京ですが、1軒を2棟に分けて貸しているため、
不動産屋さんは、東京と千葉の業者さんが入っています。
まずは、大家が見つけることが前提ですが、
不動産屋さんも実地に探しに行ってはいません。

すると、不動産屋さんから、
　　　●不動産屋さんがリフォーム業者を呼んで直す
　　　●今後の家賃を大家の口座に払わずに、不動産屋の口座にプールする
という形にしてくれ…と、話がありました。
（まず、住める家に直し、プールしたお金から、工事費の一部を支払い、
　大家が見つかり次第、金銭の交渉をするということです）

　そこで、以下について、お教えいただければ幸いです。
　　　●この不動産屋さんの提案は適切なのでしょうか？
　　　　（あとから大家さんからも家賃の請求などは、されないでしょうか？）
　　　●トイレが使えない今月分の家賃は払う必要があるのでしょうか？
　　　　また、工事期間中の仮住まいの費用は、どうなるのでしょうか？
　　　●一連のトラブルに対する迷惑料は支払ってもらえるのでしょうか？
　　　　（中庭が汚物まみれになったり、このような手間がかかったりしてます）

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□■アドバイス：１

まず、その不動産会社は「借りたときの仲介会社」のようですが、
現在、不動産会社が家主から管理業務を請け負っているのでしょうか？
それとも、家賃は家主に払っていたようですから、
仲介業者の責任で対応しているのでしょうか？

家賃を預ける場合、
　　　●代理権限やその工事代の負担精算などの業務委託は、どの契約によるのか？
を確かめておいたほうが良いでしょう。
最初は不動産会社の善意での対応だったとしても、こじれて放り出されたり、
責任逃れをされたり…など、更に問題が混乱する場合があります。

つまり、どこまで責任を持って対応するのかを、
会社の責任ある見解を確かめてから
（口頭で終わらせずに、きちんと書面などを残すなどして）、
行動したほうが良いと思います。

（一級建築士・中尾正文さん）

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□■アドバイス：２

私見ですが、家賃の支払い先が不明の場合は、
法務局に供託するのが一般的となるかと思います。
今回のケースが供託できるかどうかは、私には判断できないのですが、
不動産業者に家賃を預けるのは、万が一の場合を考えると
若干の不安があるかと思います。
大家と不動産業者の関係がこじれますと、家賃未納を理由に
賃貸借契約の解除となることも考えられるかと思います。

供託に関しましては、お近くの法務局にご確認下さい。
その時に、修理費用を差し引きできるかも、ご確認されてはいかがでしょうか。

供託が出来ない場合は、不動産業者と家賃の支払いや修理についての
覚書を作成し、さらにその覚書には、
　　　●万が一の場合は、不動産業者が、家賃と修理に関しては
　　　　大家と連絡が取れなかったので、大家の代りに全責任を取る旨
を明記しておけば良いと思います。

その他のご質問は、本来は大家との交渉で決めるべきことと思います。
もし、交渉ができないとか、交渉がこじれれば、裁判ということになるでしょう。
大家の住所等はわかっているはずですから、一応大家を相手に裁判をおこして、
大家が出廷しなければ、あなたの言い分が通る可能性が高くなるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　店舗工事における責任の所在について

東京・30代男性
この度、スケルトンの状態で店舗物件を借りました。
以前は飲食店だったとのことで、水道の配管、排水の配管は、
そのままの状態でした。

貸主からは配管についての説明は一切ありませんでした。
そのため、こちらも当然、その配管が使えるものと思っていまして、
内装工事を進めました（厨房のため、床に傾斜がついていたため、
モルタルでレベルをだして、床上げしました）

ところが、内装ができあがった後、トイレの手洗い器の排水が流れません。
貸主に伝えたところ、一度、洗浄業者をいれてくれましたが、
結局はなおりませんでした。
そして、
　　「どうして配管の状態を検査せずに使用するのか？」
　　「内装完成後では、何もできない」
と主張されました。

この排水の配管は既存の配管につながっています。
工事した水道業者に伺うと、
「配管が立ち上がっていれば、使用できるものと思って工事を行うのが通常だ」
という回答です。

このような状況なのですが、これから発生する配管の修理費、
それに伴う内装工事のやり直しなどは、誰が負担すべきなのかを、
ご助言いただければ幸いです。

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□■アドバイス：１

幾度か投稿分を拝見させていただきましたが、難しい問題ですね。
投稿内容では店舗の配置などがいまいち想像できないのですが、
飲食店舗の後の配管は油などで目詰まりしていることがあります。
今回の場合、家主側が配管洗浄をいれてもなおらないということは、
おそらく勾配に問題があるのではないかと思います。

スケルトン状態で貸す場合は、
　　　●いわゆる本体上の設備配管（パイプスペースより突き出した部分）まで
が、家主側の設備と、我々も認識するのですが、今回の場合は前の賃借人の
設備された店舗内の配管を一部利用されているのではないでしょうか？
それであれば、おそらく家主側にも、配管のやり直しによる費用を求めるのは
非常に難しいと思われます
（店舗内の配管を「設備」として貸していたのなら、別ですが…）。

それよりも、設備する前に既存の配管が実際に使用できるか調査するのも
当たり前に考えられますので、施工した工務店さん自体に問題があるように思います。

安易に回答しにくいのですが、トイレの手洗いとパイプスペースが近距離にある
のであれば、多大な工事にもならないようにも思います。
工務店さんに、
　　　●実際に機能することが当たり前なので、その状態にして、
　　　　再度、引渡ししてもらうように交渉すること
が順当ではないでしょうか？

お望みの回答になっていないかも知れませんが、
今までたくさんの店舗を仲介させていただいた経験からの回答です。

（アムネッツ・滝本さん）

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□■アドバイス：２

滝本様の見解で問題ありません。
家主側が、特段の店舗の賃貸業者専業で、当然しかるべきアドバイスが
期待できるのを、黙っていたとかの重大な過失が明白な場合を除いて、
あなたの期待する形で、家主の責任は問えないでしょう。

一般的に工事元請の責任です。水道業者の言い分も良くはないですが、
よくあることで、その責任追及も現実的でありません。
このような事もありうると予測するのがプロで、
この工事にプロが関わっていなかったに過ぎません。

現場監督が工事契約上いるなら、その人やその人が属する組織、つまり、
　　　●工事が完成して使用目的が果たせることを請け負った者
が責任を取ることになります。
あなたがその人を兼務しているなら、あなたということになりますが、
投稿内容では不明です。

曖昧で工事をなさったのなら、発注契約に不備があったのでしょう。
工務店にしろ、ご依頼の先がそれなりの建築技術レベルだったということと思います。

一級建築士・中尾正文

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■□相談者より

滝本様、中尾様、迅速で丁寧なご回答どうもありがとうございました。
非常に助かりました。今後の参考にさせていただきます。

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相談内容　傾いている賃貸物件について

大阪・30代男性
今回、賃貸一戸建てを借り、2週間ほど経ちます。
物件は築20年超の古い軽量鉄骨住宅です。
最初は気がつかなかったのですが、どうやら家が傾いているようで、
床にビー球を置くと、ころころと下に向って転がっていきます。
風呂場周辺になると、さらに傾斜は酷くなり、床がぎしぎしと音が鳴り、
立っていて気持ち悪くなるぐらいです。水周りの構造が駄目になっているようです。

家を決める際、時間の都合であまり隅々までチェックできませんでした。
建物について不動産屋に質問すると、
　　「建物はしっかりしてますよ」
と言われ、安心していましたし、傾いている等の説明も一切ありませんでした。
また、風呂場は最初から水漏れがあり（追炊形式の横穴を塞いで、
現在は給湯で湯を張るタイプで、その横穴からの水漏れ）、
1週間ほったらかされ、やっと直してもらいました。

その後、床下等のチェックも無く、気のせいかもしれませんが、
それから傾きが酷くなったような気もします。
一晩で風呂の水が横穴下まで無くなるぐらいの勢いで漏れていましたので、
1週間ということは、結構な水が床下に流れ出たと思われます。

このような物件について、
不動産屋にクレームをつけることは可能でしょうか？
それとも、チェックできてないから現状渡しということで
済まされてしまうのでしょうか？
非常に腹が立っています。どうかアドバイスをお願い致します。

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□■アドバイス

私見ですが、日常生活を行うのに問題があるということになりますと、
修繕の要求は可能かとは思います。
しかしながら、大家が実際に修繕を行うとどうかは、
かなり疑問のあるところだと思います。

築20年超の古い軽量鉄骨住宅で、傾きがあるということですが、
大阪ということになりますと、阪神大震災時の影響も考えられるかも知れませんね。
その他の原因の地盤や基礎の問題があるのかとも思いますし、
水周りが特に酷いということになりますと、シロアリの被害も考えられます。

クレームと言うよりは、
その傾きの原因の究明と修繕を要求した方が良いと思います。
要求する時は大家にも、
　　　●原因をしっかり究明して修繕した方が建物が長持ちするメリット
を言った方が良いでしょう。

おそらく、住居として全く使えないという状況ではないようですし、
　　　●内覧時のチェック不足の問題
　　　●家賃が近隣と比較して安く設定されている
などの事情もあるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？
その様な場合は、下手な交渉を行うと、
揉めるだけで事態の進展は望めないと思います。

その傾きがどの程度のものかは判りませんが、
原因究明とその修繕は大家にもメリットのあることだという説得をしつつ、
交渉することが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイス有難うございます。
地盤はゆるいと言われている地域ですので、阪神大震災の影響はあるかもしれません。
不動産屋はこういった不具合現状を伝える義務は無いのでしょうか。

家賃が安く設定されているということはないと思います。
まして、外観、構造、設備からすると高いと思えるぐらいです。

住み始めて2～3日で臭い（トイレか床下？）が気になり始めたのですが、
これもなにか関係あるのでしょうか。
とりあえずクレームではなく、相談をしてみようと思います。
できれば穏便に済ましたいところですが、特にこの不動産屋の営業は
あまり感じが良くないので困っているところです。

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□■アドバイス：２

私見ですが、賃貸物件といえども、重要事項説明書には、
物件の瑕疵について、説明する必要があるといえると思います。

これは、営業というより取引主任者の事前調査・説明不足の問題になります。
営業とは交渉せず、取引主任者と交渉することをお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
明日、営業と話をすることになっているのですが、
その点をわきまえて話を進めていきたいと思います。
有難うございました。

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相談内容　テレビアンテナの修理を断られた場合について

福岡・30代男性
築30年のアパートに住んでるのですが、
雨の日になるとテレビが映りません。
テレビが悪いのかと思い、買い替えましたが、
やっぱり映らず、他の住人も同様でした。

管理会社に電話し、大家さんに伝えてもらったところ、
「お金がかかるので、我慢して下さい」
と、連絡がありました。

私は我慢するしか無いのでしょうか？
管理者（大家）側には修理を行う義務は無いのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、契約時の重説にテレビが入っている場合は、
基本的には賃貸人（大家）に修繕義務があると思います。
技術的なことは詳しくはわから無いのですが、
アンテナブースター等の追加では直らないのでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　賃貸店舗のガス漏れに対する大家の責任について

山口・30代男性
私は、築年数の古いテナントビルでラーメン屋を経営しております。
先日、契約している都市ガス会社の方が検査に来られ、
「配管からガス漏れをしている」との指摘を受けました。
そして、補修工事の終了する翌日夜まで営業を停止するように言われました。
ガス会社によると、破損箇所は建物に埋設してある部分であり、
私共の過失での損傷ではなく、配管の老朽化によるものだろうとのことでした。
不本意ながら営業が不可能になった分の休業補償を、
大家の方に請求することはできるのでしょうか。
先生方のご意見をお聞かせ下さい。

---

□■アドバイス

あくまでも個人的な意見としてお聞き下さい。
相談内容を読む限り、ガス管の漏れはビル本体の共用部分に関する部分で
起こっているようですから、その修繕義務は大家の負担で行われるべきです。
休業補償につきましては、請求することは充分可能だと思いますが、
実際には民事上の交渉ごとになりますので、
大家さんとの交渉次第ということになると思われます。
もし、お互いに納得できる結果にならない場合は、
法律の専門家（弁護士等）にご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　前賃借人が残していったエアコンの修理義務について

東京・40代男性
アパートの家主をしております。
借主さん側の主張によりますと、
「クーラーが壊れたので、その代金をくれたら、更新料を払う」
と言っています。

しかし、このクーラーは以前の借主が部屋に置いていったものであり、
契約書等にはクーラーについてはふれていません
（通常のアパートの他の住人の部屋にはクーラーはありません。
　借主さんがご自分で購入してつけています）。

こうした内容（クーラーに関する保善管理義務と更新料不払い）は、
法的にはどのように定められているのでしょうか？
また、今後家主の私はどのような対応をしたらよいのでしょうか？

問題がこじれるようでしたら、退去もやむをえないと思っているのですが、
当方にも引越し費用・退去費用などの支払いが発生するのも見合わないので、
法的に借主さんに示して、穏便にしたいと思っております。

しかし、先日、借主さんは
内容証明にてクーラー代金の請求をしてきました。
内容証明を送ってきたとなると、
借主さん側から法的手段の訴えの可能性もあります。

ご返答のほど、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

賃貸借契約書に、エアコンのことに関してなにも記載がないのでしたら、
借主はエアコン付きにて家賃などの支払いをしていると捉えられても
しかたないのでは…と思います。
であれば設備としてのエアコンの修繕は家主様にて行うべきです。
　次回からは特約条項などに、
　　　●本物件に設置されているエアコンについては
　　　　本物件の設備ではないので、修理・修繕・交換などは
　　　　借主の負担にて行うものとする
などの一文を明記することと、
前借主のエアコンを残置することを承認されるのであれば、
新借主に残置するか確認して必要ないとか、
新しく自分で購入するとかであれば、貸主負担で撤去する
とかするなどすれば、問題はなくなります。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

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■□相談者より

滝本さま　貴重なご意見ありがとうございました。
私としては、次の方も必要になるからとクーラーを残しておき、
特に「クーラー付」などを謳って契約をしたのではないのですが、
ちゃんと特約で定めておかなければならなかったのですね。
とても参考になりました。以後、契約時には特約等も気にして、
ちゃんと契約を結びたいと思います。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

少々厳しい書き方したのかもしれませんが、
はっきりさせておかないとやさしさが裏目にでる場合も、
今回のようにあるということです。
ご参考にしていただけて、よかったです。
こちらこそ、ありがとうございました。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

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相談内容　お湯の使用料の大幅な値上げについて

東京・40代女性
更新にあたり、水道・お湯の使用料が大幅に変更されました。
これまでは水道・お湯の料金は家賃に込みでしたが、
今後は別途料金にして、使用料に応じて支払い、
代りに家賃を4,000円安くするということです。

しかし、お湯の料金が450リットルで1,000円と、ひどく高いのです。
我が家の風呂は約200リットル近く入り、追い炊きはできません。
2人世帯なので、2人が毎日風呂に入ったら、1ヶ月で26,000円もかかります。

これまでと同じ契約を要望したのですが、答えはNoでした。
そして、今月末までに新たな内容で契約しなければ、
退去してもらうことになると言われました。

納得できないのですが、こんなやり方は法的に許されるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

元々がどの様な賃貸借契約なのか、良く解りかねるのですが、
水道の子メーターはわかるのですが、お湯も子メーターになっているのでしょうか？
どちらにしても、1ヶ月26,000円というのはかなり高額だと思います。

私見ですが、22,000円の実質的な家賃の値上げですよね。
更新時の家賃値上げや条件変更には、それなりの根拠の提示が必要ですし、
交渉が決裂したからといって、大家は退去の強制はできません
（別に契約書違反行為がある場合を除きます）。

とりあえず、お近くの法務局に、家賃の供託について
ご相談に行かれてはいかがでしょうか？供託の手続きをした上で、
時間をかけて良く交渉された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございます。説明不足で申し訳ございません。
元々の契約は水道料金（給湯込み）込みで88,000円でした。
　　それが今回から、
　　　家賃　 81,000円
　　　共益費　3,000円（共益費はこれまでありませんでした）
の合計84,000円が基本定額支払料金で、
それに、給水料と給湯料金を、使用量に応じて支払うこととなったそうです。

　　給水、給湯料金は、
　　　水　　　　3,200リットル　1,000円
　　　湯（60度）　450リットル　1,000円
　　です。

東京ガスに問い合わせたところ、
450リットルの水（15度）を65度にするためには、234円かかるそうです。
それに鵜呑みにしたとして、水の使用料をプラスしても374円です。
それなのに、なぜ1,000円もかかるかを聞けば、
　　「経費を使用料で割ったらそうなった」
という回答ですが、証拠を見せてもらった訳でありません。

これまで我が家は風呂のお湯の止め忘れなどがあったため、
このような契約体系になるのはやむをないかもしれません。
しかし、我が家でも、自費で給湯自動止水の蛇口に交換したり、
前向きに対応を行いはじめたところです。

ちなみに700世帯程もあるマンションで、ほとんどの住人は学生で、
2年から4年の短期の契約です。
新規契約者、および更新対象者は、
現在、この新家賃体系へ切り替え中ということですが、
とにかく契約形態を変更しないか、新契約形態にするのであれば、
適正な料金でないと納得いきません。

家賃の供託という制度があるのは初めて知りました。
調べて相談してみます。ただ、年内退去を宣告されているので不安ですが、
仕事の関係で、年内に相談するのは無理かと思います。
とりあえず、法務局で家賃の供託をする意志を、
家主にも伝えた方がよいでしょうか？

---

□■アドバイス：２

推測の域を出ないのですが、ボイラー等の給湯設備の維持管理、
および修繕費も含まれている可能性がありますね。
これらは、給湯料金に含めるべきではないと思います。

供託が可能かどうか、法務局に確認した上で、
供託を実際に行う前に家主に伝えた方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

本当にありがとうございます。アドバイスの通りにしてみます。
この結果は後日ご報告致します。ありがとうございました。

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相談内容　テレビアンテナや電話線の無い賃貸物件について

東京・20代女性
このたび引越しすることになり、12月頭に良い物件を見つけ、
物件を見てから入居の依頼をいたしました。
その際、テレビのアンテナコードが引かれていないようなので、
ちょっとそれでは困ると思い、不動産屋さんに伝えると、翌日、
　　「設置する手配を大家さんがしてくれました」
との連絡があり、その週に工事をするということを聞きました。

そして、今週の木曜日（15日）に入居の審査が通ったため、
不動産屋さんから連絡があり、料金が今月22日から発生するといわれました。
22日というと1週間後です。そんな急に…と思いましたが、
引っ越すのは来年の7日なので、せめて1月頭にして欲しいとお願いをしました。

また、電話の回線も通っていないので、
工事には1万円ほどかかることを伝え、設置の相談したのですが、
「それは自分でやってくれ」との不動産屋さんからの回答がありました。

すると、16日に不動産屋さんからの回答があり、
　　　・家賃発生は7日からで良い
　　　・テレビアンテナについては、来年には本体だけで受信できるテレビが
　　　　発売されるので、工事はしない
という内容を聞かされました。

電気屋さんで聞いてみると、そんなテレビは無いそうです。
引越すのに「テレビを買え」というのもへんな話ですし、電話も引いてもらえません。
契約が決まり、業者の手配もし、引越ししなければならない状況になって、
足元もみているとしか思えない大家さんに対して、
これからずっとこの方とかかわっていくことに不安を覚えます。

どうしたらよいのか、良くわからないです。
このようなことは法律的にも許されるのでしょうか？
ご意見をお伺いしたく思います。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、個人的には、テレビアンテナや電話の引き込みが無いことが
住宅としての重大な瑕疵になるとは思いません。
それ自体が違法ということはないでしょう。

問題は、重要事項の説明書、および契約書の内容です。
契約前の重説に、これらが、「有り」と明記されていたか、
それとも、「無し」と明記されていたか、その説明を貴方は受けたと思います。
重説の内容や説明と違っていたかどうかが重要だと思います。

なお、契約前であれば、交渉の段階ですから、
要求が通らない場合は契約を締結しなければ良いだけです。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

涌井様のおっしゃる通り、大切なのは、重説や契約書の内容で、
ここに「無し」とあったのであれば、違法とは言えないと思います。
（実際に、昔のアパートの場合、テレビアンテナが無いことも、
　電話線を自分で引くこともありますので…）

ただ、その業者さんも、あまり良い業者さんとも言えないですね。
「電気屋さんでも知らないと言うので、いつからどこで買えるのかを、
　きちんと教えて欲しい」
と要求しても良いと思いますし、きちんと調べてから貴方に伝えるべきです。

現実的な問題としては、テレビに関しては、何とも言えないのですが、
電話に関しては、インターネットを利用されるのであれば、
東京とのことですので、
　　　●光ファイバー　＋　光ファイバー用電話
　　の導入をされるのも、一つの方法です。

アパートの場合は、マンションプランではなく、一戸建てプランになり、
月額の利用料金などは割高にはなりますが、それでも、ADSL＋固定電話と、
ほぼ同等の金額で収まる場合もありますし、何よりも魅力的なのは、
工事費が無料になる場合もあることです。

但し、引き込み工事にあたって、
壁などに穴をあけなければならないこともありますので、
この点をきちんと業者さん経由で大家さんの許可を得て、
その許可を書面としてもらっておかないと、
退去時に大きな問題になる危険性があります。
（蛇足ですが、もし、エアコンがついていない場合も同じで、つまり、
　口約束ではなく、きちんと許可を書面に残していくことこそ大切です）
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございます。
物件に入居するメリットと負担のバランスを、
自身でしっかり見直して検討したいと思います。
お話しをお伺いできて、本当に良かったです。

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相談内容　害虫に起因する飲食用店舗解約について

神奈川・40代男性
はじめまして、宜しくお願いします。
10月に築40年の雑居ビルの中の地下1階の飲食用店舗を借りました。
保証金、敷金、礼金、仲介手数料がかかりました。
契約時に、「虫が出ますよ」と言われたのですが、
早急に商売を始めたかったこともあり、契約をしました。

しかし、内装工事の後、営業開始すると、虫（小さいハエみたいな虫）が
半端な数ではなく、お客さんに出した器のまわりでブンブン飛ぶありさまでした。
そこで、不動産屋さん、大家さんを囲んで話し合いをした結果、
専門業者に頼んで駆除をしてもらったのですが、100％の駆除はできませんでした。

それため、再度、話し合いをしました。
その際、今度は当初契約した時の不動産屋さんではなく、
大家さんの知り合いの不動産屋が、「話の立会人」として来ました。
その結果、もう一度、駆除をしてもらうことになり、
もし、その駆除でダメなら契約を白紙にする旨を、
立会人として来た不動産屋さんはつげてきました。

結局、100％の駆除はできませんでした。
ですので、その不動産屋さんに告げたところ、
　　「私は立会人として入っただけだから、内装費、諸々の契約料返金の云々は、
　　　最初に契約した不動産屋に言ってくれ」
と言われてしまいました。
そこで、最初に契約した時の不動産屋さんに連絡したところ、
　　「私はその2回目の話し合いに出席してないから、
　　　内装費、契約料などを返すことなどできない」
と言ってきました。

契約を白紙に戻し、内装費を請求し、諸々の契約料を返してもらうつもりです。
また、はっきり言って、虫が飛ぶことで売り上げが減少し、
駆除日に休業もしたので、その保証金も払ってもらいたいと思っております。
このような私の状況で、誰に請求すればいい話なんでしょうか？
どうか教えてください。

---

□■アドバイス

私見ですが、
契約時に「虫が出ますよ」と言われて借りたということになりますと、
　　　
●飲食店として適さない物件であることを承知した上で、
　貴方はその店舗を借りた
　　
ということになると思います。業務用物件を借りる商売人の場合には、
商法の精神に則り、その商売に適しているかどうかを、
ご自分で判断して借りる責任があると思います。

一方的に大家の責任を問えるかどうか、
また、不動産業者の責任を問えるかどうかは、
個人的にはかなりの疑問を持たざるを得ません。

今回のご相談に関しましては、一般消費者ではなく、商人であり、
飲食業の専門家さんからのご相談であることを考えますと、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、忙しい中、答えて頂いて感謝しています。
また、返信が遅れて申し訳ありません。

実は2回目に来た不動産屋さんは、そのビルの管理人のようで、
そのビルの中の1つ1つの店舗は最初の不動産屋さんが管理していたようです。

とてもややこしい状況なのですが、涌井さんのアドバイス通り、
弁護士に相談したところ、損害補償も含めて、
充分に不動産屋さんに勝つ見込みがあるということでしたので、
その流れを2社の不動産屋さんに話したところ、

　　　●もう一度駆除と点検を実行して、さらに家賃を半年無料にする
　　　●今後もう一度害虫が起因した時には、契約を白紙に戻す

という結論に達しました。
ということで、暫く様子をみることにしました。
アドバイスを頂いて、重ねて御礼を申し上げます。

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相談内容　

東京・30代男性
店舗物件について相談します。
最初に保証金400万円（償却15％）、造作譲渡200万円だった物件を、
大家さん、前オーナーから、それぞれ100万円ずつ下げてもらい、
契約の予定でした。

契約の5日前に、突然、大家さんから連絡が来て、
「基本的に造作譲渡は認めていないので、解約の時はスケルトン返しで…」
と言われました。
当初、不動産屋さんも造作譲渡は可能と話してましたので、
何とかならないかとお願いした所、
解体費200万円を保証金とは別に預かりたいと言ってきました。
大家さんは高齢の方で、保証金を500万円にする形では納得してくれませんでした。

物件も気に入っているので、契約でスケルトン返しとなるなら、
当然従うつもりですが、解体費を事前に預けるのが納得できません。
不動産屋さんも初めてのケースと言っており、
今度、大家さんと直接の話し合いをします。
解体費を支払ったとしても、何か良い契約の仕方はありませんか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

最初に保証金とその償却について、考察してみます。

　　保証金には、
　　　1.敷金の性質を有するもの
　　　2.権利金の性質を有するもの
　　　3.建設協力金の性質を有するもの
　　　4.貸金の性質を有するもの
　　が考えられるのですが、この保証金の内容については、
契約書の保証金の条項に明記されているべきでしょう。
保証金の償却がある場合は、
やはり、その償却による控除の根拠を償却の条項に明記すべきです。
明記しないで償却で控除する場合は、
一定額一定割合は保証金ではなく権利金とみなされるのが一般的です。

　　つまり、保証金の一部＝権利金となり、この権利金には、
　　　1.「その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
　　　　（造作、のれん、得意先など)とみなされる場合
　　　2.「賃料の前払い的性格のもの」とみなされる場合
　　　3.「賃借権譲渡の承諾料」とみなされる場合
　　などがあります。

私見ですが、今回のご相談では、
保証金の償却と造作解体費用の関係が問題であると思います。
保証金とは別に造作の解体費用を要求するのであれば、
保証金の償却はすべきでは無いと思います。

良く考えると、
　「償却＝権利金＝その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
と考えた場合、造作の譲渡を認めず、解体して明渡すということが、
どう考えても矛盾していると思われるからです。
なぜかと言いますと、営業権の中にはどう考えても造作も含まれると思われますし、
造作は営業をする為に必要不可欠なものだからです。

実際の交渉では、この矛盾点をついて、解体費用を前納する場合は、
保証金の償却を無し、もしくは償却割合を下げるようにすれば良いと思います。
また、保証金の償却を15％にするのであれば、
造作の譲渡を認めてもらう交渉をすべきだと思います。
なお、交渉の過程においてはご自分に有利になるように、
保証金の償却の根拠から、賃貸人に聞いていくのが良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、返答していただき、ありがとうございました。
今までこのような契約や問題などとは無関係できましたので、
今回の件で不動産について勉強になりましたし、今回契約できなかったとしても、
必ず次回に役立つと思っています。涌井様の意見を読ませて頂いて、
私見とはいえ、「世の常識」というものがわかりました。

ただ先程も述べたように、85歳のおばあちゃんで、償却自体が理解できない感じの方です
（保証金が400万円・償却15％から、300万円・償却20％にしていただけたのは、
　大家さんが雇っている弁護士さんの「結局、同じこと」の一言で決まったと聞きました）。
私も弁護士さんと交渉した方がよっぽどスムーズにいくと思うのですが、
先週、解雇されたようです
（前オーナーの弁護士を気に入って、後に大家さんも雇われたのですが、
造作の件で前オーナー側についていると思われたみたいです）。

涌井様の意見を伝えたいのですが、とても頑固な女性で
保証金・償却・解体費・その他の内容は一歩も譲らないと思われます。

　　私の周りの方も、その物件は辞めれば…という方が大半ですが、
　　　1.その女性は契約時以外は全く出てこないみたいである点。
　　　2.実は物件の所有者は息子さんであり、私と同業ということもあり、
　　　　理解ある方みたいである点
　　　3.私自信その物件に惚れこんでいる点
　　などから、こちらから譲歩するしかないかな…とは思っています。

明日がその女性との最後の交渉になると思いますので、
女性の機嫌を損ねないように、涌井様の意見を伝えようと思います。
相談とはかけ離れてしまいましたが、
また何かありましたら、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：２

相当困られているようですね。
契約前になって急変するのは契約上、おかしなものですが、
よくそのようなケースで解決していた方法としまして、
例えば保証金の償却率を上げて全体的なコストをさげてはいかがでしょうか？
保証金は入居者にとっては退店するまで
返却されない「死に金」になってしまいますよね。
ならば、本件のような場合償却率を極端かも知れないですが、
50％にするかわりに預け入れ保証金を300万円にするとか、
借主様には少々面白くない話かも知れないですが「死に金」になるより、
ご商売の運転資金が増えたとみる手もあると思います。
家主側は償却があがることにより、利益が膨らむので、
交渉には乗りやすいと思いますよ。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

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相談内容　

東京・20代女性
はじめまして。今、ものすごく困ってます。
引っ越しの1週間前の今日、軽く掃除に行ったところ、
クリーニング済みの紙が置いてあるにもかかわらず、
　　　・汚れた畳が替えられていない
　　　・窓はきちんと締まらない
　　　・風呂場のドアは腐っている
　　　・壁の塗り替えがされておらず、窓枠のペンキが剥がれて部屋中に散乱
　　　・玄関鍵（18,000円の自己負担で交換）の噛みあいが悪くて閉まりづらい
という状態でした。
月初からの契約のため、この状態でも家賃を取られていることになります。
しかも、害虫駆除代までとられているのに、この状態には腹が立ちます。

不動産屋に電話したところ、大家さんが確認するとのことで、
来られましたが、大家さん自身も不動産屋に任せているので、
クリーニングされてるものと思っていたようです。
3週間後に大家さんの店を改修するついでに綺麗にすると言われました。

しかし、契約時には、綺麗に掃除ができていて、リフォームもされている
とのことでしたので、騙された感じです。
来週引っ越すため、それまでには何とかしてもらいたいのですが、
不動産屋、大家がダメなら、施工した業者に言うしかないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ひとつ気になることがあります。
貴方は、大家さんが「3週間後に綺麗にする」と言った際、どう答えましたか？
本当は、この時に、きちんと要求を伝えるのが良かったのですが…。

とは言え、状況に圧倒されて、冷静に考えることができなかったと言うことで、
「冷静に考えてみたのだが、おかしいと思う」
と言うことで、まず、仲介の不動産業者に対して、要求を伝え、
その内容で判断されると言うのも、良いかも知れません。
　（誠意をもって対応しないようでしたら、東京でしたら、
　　飯田橋にあります消費生活センター
　　　 http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/s_sodan.html#tokyo
　　に電話し、早急に出向いて、相談されると良いと思います）

さて、一番肝心なのは、貴方の要求内容です。
単純に、「1週間以内に綺麗にして欲しい」だけではなく、もっと厳しく、
明確に主張された方が良いと思います。

私が交渉するにあたって、要求するとすれば、以下のようになります。
もちろん、最終的に実現するか否かは、交渉にかかってきますし、
譲るべき部分は譲ると思います。
しかし、貴方の投稿から判断するなら、誠意ある対応をしているとは思えず、
合理的に考えるのであれば、このぐらい強く言わないと、甘くみられるようにも思います。

　　　・引越予定日以内のリフォーム、クリーニング
　　　・再度の害虫駆除・鍵の交換
　　　　（＝すでに契約を破っているわけなので、
　　　　　　やったと言われても、信用できる状況ではないので…）
　　　・上記の作業への立会い
　　　　（＝実際に貴方がするかは別問題で、嘘をつけなくするために求めます）
　　　・完了するまでの間の家賃の返却
　　　・上記ができない場合は、上記と同等以上の良い提案をしていただく
　　　・万一、上記と同等以上の良い提案がいただけない場合は、
　　　　そちらの契約違反になるので、
　　　　消費生活センターに相談の上、厳しく対応させていただく

いずれにせよ、大切なのは、貴方がどう要求されるか…ですので、是非、要求内容を、
端的な箇条書きで、自分なりにまとめてみて、再投稿してください。

このような相手の場合、退去時のトラブルを防ぐための方法も、
考えなければならないため、要求がまとまり次第、退去時のトラブルを防ぐための
チェックポイントを考えてみたいと思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、ありがとうございます。
大家さんに対し、
「今日から家賃が発生しているに、この状態はおかしいので、
　なんとか入居日までにしてほしい」
と言いましたが、逆ギレされて、「業者に直接言え！」とのことでした。

今、不動産屋さん立合いのもと部屋を見にいってきました。
初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした。
不動産屋さんが言うには、「綺麗に」というのも、
畳を替える、壁を塗り替えるというのも「程度による」とのことでした。

大家さんに交渉してもらった結果、明日、リフォーム会社に見積もりを取り、
引越予定日までにはなんとかするようにしてもらえました。
どうやら、
　　　●私が入居する前に大家さんが依頼していた施工業者がいい加減だったこと
　　　●大家さんが施工後に確認していないこと
が原因のようです。

ご相談にのっていただき、ありがとうございました。
今度こそちゃんとリフォームされていることを願います。

---

□■アドバイス：２

とりあえず、何とかなりそうで、良かったですね。
ただ、今回の不動産業者の初期対応と、大家さんの対応には、問題を感じます。

　　●不動産業者の初期対応の悪かったと思われる点
　　　貴方から連絡を受けた段階で、貴方と大家さんを直接交渉させた点。
　　　本来であれば、最初から、不動産業者が間に入るべき。
　　　（このような対応ができないのなら、不動産業者は、仲介手数料や管理料を
　　　　受け取る資格は無いと思います。厳しい言い方ですが…）

　　●大家さんの対応
　　　「お客様（＝貴方）」に対しての言葉ではない。
　　　　怒りは、いい加減な作業をした業者に対してぶつけるべき。
　　　　（＝業者に文句を言えと言うのは、全くの論外で、それは大家の仕事であって、
　　　　　間違っても、貴方を巻き込むべきものではない）

とは言え、現時点では、きちんと、その不動産業者が間に入ったようですから、
一応は「仕事している」と言えます。
　　しかし、
　　　●強く言わなければ、動かない不動産業者であるかも知れない点
　　　●自分勝手な貸主（大家）であるかも知れない点
　　
を考えるのであれば、退去時のトラブルにならないよう、
入居前に、現状確認のチェックシートを作成し、双方の立会いのもと、
署名捺印させるくらいのことをされた方が良いかも知れません。
　（＝現状確認のチェックシートは、最初から不具合のあった部分や、
　　新品になっていない部分の程度を、証拠として残しておくものです。
　　特に法律で決められた書式などがあるわけではありませんので、
　　貴方が気になった部分をリストアップして、
　　それに必要に応じて写真なども添付し、最終的に貸主としての大家、
　　立会い人としての不動産業者の署名、捺印をもらうような形になるでしょう）

この相談センターでも、とにかく、退去時のトラブルの相談は後を絶ちませんから、
面倒かも知れませんが、ご自身の将来のため、頑張られることをお奨めします。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

今日の仕事帰りにリフォームができているのか確認に行ってきました。
鍵の調整と畳の交換はされていましたが、
最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム
（壁の塗替え・窓枠のペンキ塗り・換気扇の故障・
　窓が締まらないところの調整）ができていませんでした。

引っ越しまで、1日あるので、明日リフォームするのかもしれないのですが、
もし、約束が守られなかった場合は、契約の解約も1つの選択肢として考えています。

その場合、契約金、および家賃、不動産仲介料、自己負担で交換した鍵代、
引っ越し業者のキャンセル料は、返還、および請求できるのでしょうか？
また、リフォームが完了するまでの家賃の返還はしてもらえるのでしょうか？

とりあえず、明日、不動産屋にリフォームが行われるのか確認しますが…。

---

□■アドバイス：３

一番最初でも書きましたが、大切なのは「貴方の要求内容」です。
しかし、どうも、きちんと伝えきれていない気がします。
ですので、まず、根本的なところから確認します。

　　1.投稿では、「初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
　　　すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした」
　　　とあり、交換するとは書かれておりません。
　　　きちんと「畳を替える」、「壁を塗り替える」などと、約束されましたか？

　　2.上記を口頭ではなく、証明する手段はありますか？

　　3.投稿では、「最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム」
　　　とありますが、これは、「やって欲しい」ではなく、きちんと
　　　「不動産業者がやると約束したこと」ですか？

　　4.具体的にやってもらうことを、文書などで、きちんと指示し、
　　　不動産業者はそれを承諾しましたか？

　　5.「リフォームが完了するまでの家賃の返還」について、
　　　今回の作業をやってもらうことを決める時に、きちんと交渉しましたか？

　　6.今回の申し入れでも問題が解決できなかった場合のペナルティを、
　　　今回の作業をやってもらうようにお願いする際に、
　　　お互いできちんと決めましたか？

　　7.上記を決めた場合、口頭ではなく、証明する手段はありますか？

　　8.契約解除の方向で話を進めた場合、解決までの間の住む場所は
　　　用意できるのですか？

請求金額に関しては、法外なものではないとは思いますが、
それ以前に、契約違反を主張した解約をして、返還・賠償請求をするのであれば、
経緯などをきちんとまとめておき、「言った言わない」にならないような
対策をしておく必要があると思います。
（わんえるで～おー・前野）

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相談内容　

東京・30代女性
はじめまして。私の住んでいる賃貸マンションのドアはカード式です。

前回の電池交換時は鍵業者と不動産業者の立ち会いのもと、
費用はかかりませんでした。しかし、今回の交換の際に、電池交換費用として、
13,000円を請求されました。内訳は、システムメンテナンス代、電池代、
作業料金、消費税とのことです。

交換の際、
「電池は近所のスーパーで購入した」などと不動産業者が言っていたので、
この金額に疑問をおぼえ、内訳の明細が書かれた請求書を求めました。
すると、不動産業者は「信用していないのか」と憤慨し、未だ届きません。

このような場合、支払う方が良いのでしょうか？
それとも、再度、明細を請求した方が良いのでしょうか？
それ以前に、電池は消耗品かも知れないのですが、
カード式のドアであることをを考えるならば、
この費用は本当に私が負担すべきものなのでしょうか？
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

再度、明細を請求された方が良いと思います。
費用負担に関しましては、契約書や管理規約等にもよりますが、
基本的に消耗品ですから、貴女が負担すべきだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：２

涌井様のおっしゃる通り、契約の内容に従うべきであり、
通常、消耗品は借主である貴方の負担になると思います。

　ただ、私見なのですが、もし、契約で電池交換について触れていなかった場合、
　　　●電池代　⇒　貴方の負担
　　　●交換に伴う作業工賃（出張費・技術料など）　⇒　貸主の負担
　と言うような交渉もできるようにも思います。
いずれにせよ、まず、契約内容と明細を確認してください。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

回答ありがとうございました。
契約書と資料を確認したところ、交換時は契約業者を通すように…
と書いてあります。ただし、鍵会社との契約解除をしていたらしく、
電池交換後、不動産業者から、今後、連絡しないように…との通知がありました。

しかし、契約書とは別の冊子に、
　　　,●裏側の蓋を開いて、各自電池交換して下さい。電池交換は約2年です。
　　　　　市販品・○○型（コンビニ、カメラ屋で販売、\1,800）
と記載されています。

ただ、実際交換するには専用工具が必要で、
その工具は不動産業者が持っているので、私が交換することは不可能です。
減額交渉できる可能性は高いでしょうか？

---

□■アドバイス：３

色々なご意見もあるかと思いますが、私でしたら、
　　　・契約書と資料にある情報以上の内容を聞いていない
　　　・紛失ではなく、電池の寿命による定期交換である
　　　・自分で勝手に鍵業者を呼んだわけではない
　　　・前回は無料で、今回、事前に有料化の連絡がきていない
　　　・市販されていない（または非常に高価な）専用工具が必要である
　　のであれば、電池代以外の金額を支払うことは拒むと思います。

おそらく、自治体の消費生活センターに事情を説明し、
場合によっては間に入ってもらい、不動産業者と交渉すると思います。
ただ、「不動産業者と対決する覚悟」は必要になるでしょう。

余談ですが、貴方の不動産業者が、
『「信用していないのか」と憤慨し』
とのことですが、私の個人的な「直感」では、どうも信用できません…。

そもそも、本当に良い不動産業者でしたら、
　　　・玄関自体が使用不能になること
　　　・容易に取り替えることが困難であること
を考えますと、蛍光灯などの完全な消耗品と異なり、
私は本来は貸主（大家）側の負担で、メンテナンス費用を含んだ家賃提案などを
（大家に対して）おこなっても良いと思います。
　　
今回のように、電池交換費用が全て借主の負担になるようであれば、
貸主借主間の同様のトラブルが発生するように思います。
トラブルを未然に防ぐのも、不動産業者の仕事ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

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福岡・30代女性
■物件について
　　　・H9年12月から3DKのアパートを賃借
　　　・物件の契約は、主人が経営している会社の法人契約
　　　・日当たりが良く、夏場はエアコンが必須
　　　・エアコンが無ければ、契約はしていなかった

　　■問題
　　　・「設備」としてついていたエアコンが故障
　　　・エアコンはオーナーの意向がわって、
　　　　「設備」から「プレゼント品」になったので、
　　　　次回以降、修理も取り替えもできないと言われる
　　　・契約書には「エアコンは年数が経ったら設備から外す」
　　　　などの記載は無い
　　　・契約内容の変更に関して了承を得るような記載も無い
　　　・入居者に事前の説明や案内をする義務はないと言われる
　　　・その他、あらゆる部分で、不動産屋の誠意を感じない対応が多い

　　■相談内容
　　　・資金や登記の関係などから、簡単に引越できない状況です。
　　　　このまま泣き寝入りする以外に方法は無いのでしょうか？
　　　・そもそも、このような勝手な変更は法律的に問題は無いのでしょうか？

何かありましたら、良きアドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス：１

大家さんの言い分や不動産屋さんの言い分は、契約違反です。

まず、あなたが続けて使いたいなら、取り外さないとしても
「プレゼント設備」（？）に契約を変える月から家賃を下げるべきです。
ただ、そうしても、撤去費用の負担は、あなたになります。
　　
それもいやなら、今すぐ撤去してもらい、自分の費用で新しいのを設備します。
撤去費用がかからない分、少しは安いです。

その代り、退去のときは、外す義務があります。今のが修理しながら使えるなら、
家賃を下げてもらうのが、とりあえずの出費を抑えられます。
その場合も、残置した場合の負担をはっきりしておきましょう。
　　
ちょうど退去するときに壊れた場合は、そのまま退去しても、
残置物として撤去費が金銭賠償の対象にならないように…。

いずれにしろ、家賃も下げない、ACのメンテはしない…は、勝手すぎます。
役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう。

（設備の査定のプロ・中尾正文さん）

---

■□相談者より

早速アドバイス頂きまして、本当にありがとうございます！
「私の言い分は間違っていなかった！」と心強い思いです。

撤去費用の負担については、元々、「設備」だった物をオーナーの都合で
勝手に「プレゼント「に変更している事と、
不動産屋の方が「撤去費用はこちらで持ちます」と明言しているので、
出して頂けると思います。
　　
ただ、今後の交渉の為にも、この点も明確にしておく必要があるかもしれませんね。
とにかく撤去は早目にして頂くようにしたいと思います。

「役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう」は、そうですね。
やはりオーナーとの直接交渉となった場合、第3者に交渉の場にいて頂いた方が
スムーズに事が運ぶかもしれませんし、そういった相談に乗って頂いたり、
相談窓口の活用も視野に入れて今後の交渉に臨みたいと思います。
本当にありがとうございました！めげないで頑張ってみます！

---

□■アドバイス：２

中尾正文さんのご返答の通りだと思います。
そこで、相談者さんに確認しておきたい事があります。

賃借している物件を契約する前に重要事項の説明があったと思いますが、
そこの設備欄等にはエアコンが明記されていますか？

それだけ確認しておきたいので、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早速返答頂き、ありがとうございます。
まだ確認はしていませんが、確かエアコンは明記されていたと思います。
また、不動産屋も「契約時には『設備』だった」と
ハッキリ認めていますので、間違いないと思います。

---

□■アドバイス：３

明記されていて、業者も設備として認めているのであれば、
大家負担で新しいエアコンに付け替えていただくか、修理して頂いて下さい。
これは当然の請求だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

丁寧なご回答、ありがとうございます。
法人契約のため、経理処理の関係で、契約書が主人の実家にあり、
明記されているかの確認は、まだ取れていませんが、
近日中にしっかり確認しておきたいと思います。
　　
ただ、オーナーに修理・取替えの意思が全くなさそうなので、
家賃の値下げを最終目的に、現物（故障品）の撤去をして頂こうと思っています。

今回は本当にありがとうございました。
皆さまのアドバイスを参考に、めげずに頑張ります p(*^v^*)q

---

□■アドバイス：４

当然の権利だと思って頑張って下さい。
なお、そのエアコンが前住人が設置して置いて行ったものだとしても、
そんな事は考慮する必要はありません。
もし、おまけのような物の場合であった場合、その内容をしっかり
重説や契約書に明記すべきで、その作業や説明を怠った賃貸人（大家）と
不動産業者に非があります。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

契約書を確認しました。
確かにエアコンは「設備」だったのですが、気になる一文がありました。
　「特約事項」の隅に、

　　※入居中の諸注意（設備面）
　　　　2.中古物件において風呂釜、給湯器、シャワー、冷暖房機等の諸設備の
　　　　　小修理においては、（配管の詰まりを除く）
　　　　　契約日より3ヶ月を経過後故障が生じた場合は、
　　　　　乙（入居者）の負担において修理を行う。
　　　　　なお、本体の修理不可能な破損等の場合は、
　　　　　甲（貸主）乙協議にて解決する。

しかしながら、契約時にこの事項についての説明は一切無く、
話した限りでは不動産屋ですら、この事項の存在を知らないようです。
もちろん他の入居者の方も知りませんし、第一、「設備」としておきながら、
このようなことが許されるのでしょうか？

これではほとんど全ての「設備」を自費で修理しながら
暮らしていかなくてはなりません。
それに「エアコンは『設備』から『プレゼント品』に変更…」と、
「設備」以外のものに勝手に変更されているので、
もはやこの事項にすら当てはまらないと思われるのですが…。

---

□■アドバイス：５

媒介不動産業者が知らなかったと言うことはありえません。
以下は重要ですので、正確に返答をお願いします。

　　　・契約の前に重要事項の説明はありましたか？
　　　・あった場合、重説の時に取引主任者証の提示は有りましたか？
　　　・契約時には取引主任者から契約書及び特約条項の説明はありましたか？

以上、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答、ありがとうございます。

ありえないとのことですが、先日、
「設備について、契約書に何か特別な記載がありましたか？」
と不動産屋に尋ねたところ、はっきりと、
「設備については一切ありません」との回答でした…。

お聞きいただきました部分、まず、
重要事項の説明はあったように記憶しています。
ただ、取引主任者証の提示はありませんでしたし、
特約条項に関しても説明はありませんでした。

実は、現在の法人契約の前に、同じ物件を主人の個人名義で契約していました。
その最初の契約が、H9年11月15日（入居開始が12月1日からでした）で、
法人契約に切り替えたのがH13年11月1日です。
その契約切り替えの手続きは、会社の経理を担当してくれている義母が
代理でしてくれたのですが、その際にも特約条項について、
再度説明があるようなことも無かったようです。
この件については、義母も知りませんでした。

---

□■アドバイス：６

平成13年の契約は、敷金の清算、新しく礼金などを入れた
新規契約だのでしょうか？それとも、単なる名義の書き換えで、
敷金や礼金は、平成9年の契約のものをそのまま継続したのでしょうか？

もし、平成13年の契約が名義の書き換えだけだとすれば、
平成9年の最初の契約が元になる可能性があると思います。
でも、8年前の契約書や重説がすぐ見れる状態で保存されているかどうか…。
確かに、記憶は曖昧になっているかもしれません。

業法自体は8年前でも、今とあまり変らないのですが、
宅建業者の重説に対する重要性や考え方も違っていましたし、
契約書自体も今より簡単なものでした。私も契約書を片付けてある場合に、
8年前の契約書のことを聞かれても、間違えて答えてしまう可能性は否定できません。

しかし、平成13年に全くの新規契約を行っていますと、4年前ですから、
業者もすぐ見られる状態で契約書は保存してあるはずです。
継続でも平成13年の契約書はすぐ見られると思いますが、
新規で無いと重説や契約書の説明を「今まで通りですが、質問はありますか？」
…程度の説明にしてしまう可能性があります。

正確に言えば全て説明すべきですが、業法違反かどうかは解りません。
業者が業法違反になるのかと思いましたが、ちょっと微妙だと思います。

どちらにしても、エアコンの交換…、もしくは家賃の減額を
根強く交渉するということになると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：７

Fudosan.JPサポートです。今回、かなり力作の投稿をいただいたのですが、
論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断し、
申し訳無いとは思いつつも、大幅にまとめさせていただきました。
　　
宜しければ今回の件、うちの交渉経験も踏まえて、以下、補足させていただきます。

最初にいただきました編集前の「力作」なのですが、今回は、絶対的におかしい
部分（中尾様、涌井様のおっしゃる通り、プレゼントに変更はおかしいです）を
突破口にすべきですので、日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと、
話が混乱して、要求が伝わりづらくなってしまう危険性があります。
ですので、まず、この非常識な応対を認めさせ、認めた後に、
日ごろの不満を、一つずつ（箇条書きでまとめて提示すると良いと思います）、
要求と共に伝えていくことが有効かと思われます。

また、中尾様、涌井様に対するご回答の中に、「思います」が結構ありますが、
不誠実な業者とのやり取りの際、「思います」が命取りになります。
つまり、口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
ですので、業者が約束したことは、全て書面で提示してもらうよう要求するなど
の自己防衛が必要になるものと思われます。
（もし、業者が拒んだ場合は、録音装置などで録音しておくと有効です）

何よりもご自身のため、そして、回答をくださった中尾様、涌井様をはじめ、
不動産業界の健全化を願ってFudosan.JPに集ってくださるアドバイザーの皆さんの
ためにも、根気強く頑張ってくださいね。

ご健闘をお祈り申し上げます。

---

■□相談者より

大変読みづらい長文を丁寧にお読みくださったようで、
本当にありがとうございました。

　　> 論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断
　　
確かに仰る通りです。まとめて下さったお陰で、
一番の問題点が分かりやすくなっていました。

　　> 日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと
　　
今回は我慢に我慢を重ねてきた上でのこの対応でしたので、
つい爆発してしまいました。交渉の機会ができた際には、仰るように、
その他の事も含めて、ある程度、書面にして行きたいと思います。

　　> 口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
　　
そうですね。言った言わないの水掛け論になると、素人の私は有耶無耶にされそうなので、
自分の言動にも細心の注意を払いつつ、しっかり書面として残して頂くようにします。

　　> ご健闘をお祈り申し上げます。

本当にありがとうございます！！！
皆さまのあたたかいアドバイスに、大変勇気付けられました。
私の家族の為に、そして同じアパートの他の入居者の方々の
今後の為にも、皆さまのアドバイスを参考に頑張ってみます。
展開がありましたらまたご報告に参ります。
ありがとうございました！！！

---

■□相談者より：１２日後

中尾さま、涌井さま、ありがとうございました！！！
先日は色々な角度からのアドバイス、ありがとうございました。
お陰様で、
　　　1.故障した物を撤去し、新品に交換
　　　2.「設備」から外さない
という形で、解決する事が出来ました！！！

この問題以前から希望していた家賃の減額については、
オーナーがどうしても応じないという事で、
これはまた別件で請求していこうと思っていますが、
とにかく、一番して欲しかったことを、希望どおりにしてもらえる
ようになりましたので、大変満足しています(*^v^*)

しかもウチだけではなく、他の入居者の方のエアコンについても、
交換が必要になり次第、順次新品に交換してくれるそうです。
その上、今年の11月1日から、管理会社も変更になるとの事で、
これであの会社と縁が切れるかと思うと、胸がスッキリしました！！！

今回は本当にありがとうございました。
こちらに相談させて頂いて、本当に良かったと思っていますp(*＞v＜*)q
本当に、本当にありがとうございましたm(*_ _ )m

　　P.S.涌井さま
　　　　ご質問で「契約移行はどのように？」とのことでしたが、
　　　　実際の入居者が変わらないということで、
　　　　敷金等は引継ぎの形での契約移行でした。

---

■□相談者より：一ヵ月後

ご報告が遅れましたが…無事に解決する事が出来ました！！！
最終的に不動産屋の方が提示した条件が、
　　　1.故障したエアコンの撤去費用はオーナーが負担。
　　　2.新品のエアコンを設置する（費用はオーナー負担）。
　　　3.エアコンを「設備」から外さない。
　　　4.他の入居者のエアコンについても、取替えが必要になったら、
　　　　随時新品に取り替える。
　　　5.家賃は下げない。この件に関して、今後、不動産屋は関与しない。

ということで、とりあえず第1目標の「新品のエアコンをつけてもらうこと」
は達成できました ((o(><＠)(＠><)o))ジタバタッ

やっぱり新品は良く効きます p(*＞v＜*)q
やっと普通の快適な生活が戻ってきました。交換前最後の電気代なんて、
昼間誰もいないはずで、しかも後半はエアコンが壊れて使えていなかったはずなのに、
2万円近くもいっちゃってましたから、相当電力も食ってたみたいです(- -;)

今回は本当に有難うございました m(*_ _ )m
お礼と言っては何ですが、私のBlogの方でコチラのサイトを紹介させて頂いています。
宜しかったら息抜きにでもお寄りくださいm(*_ _ )m
http://ameblo.jp/riko7526-nanakanakazu/

---

□■アドバイス：８

Fudosan.JPサポートです。
とりあえず、エアコンの件が解決されたようで何よりです。
新しいエアコン、快適なようですね？
エアコンのような生活家電は、映像家電に比べると派手さはないのですが、
ここ数年、驚くような進歩をしているようです。
かく言う担当の私も、昨年、現行機種に変えて、
静かさと消費電力の少なさに、ビックリしました。
ブログでのご紹介、誠に有難うございます。
うちの他サイトの担当にも、声をかけさせていただきますね。

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相談内容　　

埼玉・30代女性
築40年ほどの老朽化した貸家に住んでおります。
先日の地震で痛みがさらに進み、柱に天井から床までくっきりとヒビが入り、
家が歪んだのか、サッシと窓枠が斜めにずれてネジが見え、
そこから雨漏りがするようになりました
（ヒビは紙を刺し入れて計ったところ、深いところで2cm程度です）。

何かあったら怖いので、大家さんに連絡すると、息子さんが見に来ました。
柱のヒビに対するコメントはなかったのですが、
「雨漏りは修繕します」と言って帰りました。

しかし、その後、連絡がないので電話をすると、大家さんが、
「普通は更新の度に、礼金2ヶ月くらい貰うものよ。
　更新料は仲介業者のものだし…。
　うちはそうゆうの貰っていないから、修繕はしません」と言いました。

仲介業者に電話をすると、
「雨漏りのことは聞いていません」、
息子さんに聞きに行くと、
「仲介業者から電話は来ていません」と、たらいまわしです。

仲介業者を通して交渉を重ねていますが、仲介業者から、
「日曜日に大屋さんの息子さんが修理に行く」と言われていたものが、
「仕事が休みなら行く。いつかわからない」に変わり…。
不毛なやりとり、柱から時々音がして、
その度にヒヤリ…と、かなりの精神的苦痛です。

息子さんにも伝えてありますが、本当は息子さんでなく、
もっと頼りになりそうなプロに、雨漏りも柱も見てもらいたいのですが、
その場合、費用はこちらが負担しなければならないのでしょうか？

また、仲介業者も頼りなく、入居時は、
「掃除をしてから引き渡します」が約束だったはずが、
お風呂は以前の入居者が水を抜かないままで、腐った虫が浮いていました。
クレームをつけても、改善されることはなく、
トイレの掃除道具やゴミもそのまま…と、とにかくひどい状態でした

入居してからも、当たり前と思われる修繕を、
「古い家なんだから」「今の若い人は何でも人にやらせる」
などと言われて、嫌な思いをし続けました。

今回のことで疲れましたし、ヒビも怖いので、このような対応が続くなら、
引越ししたいと考えていますが、このまま、泣き寝入りせずに、
安心して生活を確保する方法は無いものなのでしょうか？

長くなってすみませんが、どうかアドバイスを頂ければ幸いです。

---

□■アドバイス

相手を1人に決めて交渉することです。
大家さんは素人ですから、仲介業者と話す方がよいと思います。
雨漏りする家は欠陥住宅ですから、賃料を払う対象にならないでしょう。
業者に希望を言って、早急に対応してもらってください。
最悪の場合は、自分で直して相手に請求する（賃料から費用を引く）
ことも考えた方がいいでしょう。
その場合は、書面で確認してから行動することです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。
頂いたアドバイス通り、今後一切、仲介業者さんにお願いして、
やりとりも書面で残していくことにします。
ご親切にありがとうございました。

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相談内容　　

H1年築のアパートに住んでいます（入居して3年）。
昨年の夏からエアコンの調子が悪く、今年、更に悪くなっています。
そこで不動産屋に修理のお願いをしたのですが、
修理は借主負担（取り外しは貸主負担でやる）と言われました。

契約書にも記入されている付帯設備であるのに、
借主負担で修理しなければならないのでしょうか？
不動産屋は「エアコンも消耗品」と言っています。
消耗品の修理ならわかりますが、
リモコンやエアコンは消耗品ではないと思うのですが…。
契約書には「小修理は借主負担」と書いてありますが、
小修理の範囲は明記してありません。

2台あるエアコンは既に15年は経過している古いものです。
ちなみに、2台のうち、修理を頼んだのは1台です。
もう1台は入居時に使用したら、クリーニングしてあると言っていたのに、
枯葉や虫の死骸やゴミなどが大量に出てきて、気持ち悪くて使っていません。
この部屋を探している時に見た広告には「エアコン2台」と入っており、
明らかに客引きの要素はあったと思います。

大家さんが向かいに住んでいて、たまたま昨日お会いしたので、
修理について聞いてみたところ、持っているアパートの空き部屋を指しながら、
「自分たちで替えて貰えない？　
　ウチも○○さん（不動産屋）に払う分が多くて厳しいのよ…」と言ってきました。
大家さんは基本的に良い人なので、揉め事を起こしたいとは思っていませんが、
はっきり言って空き部屋等は私たちには関係のないことです。

エアコン2台付で契約しているのに、修理は借主負担なのでしょうか？
取り外した場合も、同じ家賃を払い続けなければならないのでしょうか？

---

□■アドバイス

設備と明記されてあるなら、家主の修理義務。家賃に含まれて居ます。
不動産屋さんの言い分は、不適切だと思います。
　自分でなおすなら、家賃の値下げを。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん ）

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相談内容

入居1年ちょっとの借家のウォシュレットの便座（左側）が、
割れてしまいました。もともとヒビが入っていましたが、
気付いたのは入居後、半年経ってから、それも
お客さんに指摘されて気が付きました。

ウォシュレットの方も、トイレのつまりの修理に来た方に、
壊れていると指摘されました。ウォシュレットを使ったことが
無かったので全く気づきませんでした。

使わないので気にも留めなかったのですが、便座の件を不動産会社に
連絡したところ、便器の前の部分（座った状態で足と足の間になるところ）
の破損は大家持ちで、そのほかの部分は借主持ちだそうです。

そこで、修理屋に依頼して、代りの便座を探してもらったのですが、
うちのウォシュレットは古いため、見つけるのが困難なようです。

今月で退去する予定なので焦っています。
壊れてひびの入っていたウォシュレットを、
丸ごと新品に取替えなければいけないのでしょうか？
便器も角ばった形をしていて、合うものを探すのも難しいと思うのですが、
いまさら、不動産会社にこんなことをいっても無駄でしょうか？

乱文ですみません。ご回答よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

ウォシュレットを新品にする必要はありません。
便座の財産価値の減少分で十分です。
古い型なら、現状の新型の価格より安く査定します。5,000円程度でしょう。
修理したり、現物返済が、契約書に明記されていない限り、
金銭賠償で十分と思います。
本当に初めからひびが入っていたなら、そして通常の座り方をしたなら、
破損自体に責任はありませんから、5,000円の弁償も必要なくなります。
ただ、問題は、初めのひびを説得できるかですが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

初めまして。私は東京にすんでおります21歳の大学生です。
今回、大学1年から3年間住んでいた部屋のボイラーが故障してしまい、
ガス会社が来てボイラーを直していきました。
当初、大家が全負担するはずでしたが、予想以上に修繕費がかかってしまった
ので、約17万円の3分の1出してくれないかと相談されました。

入居前に敷金・礼金を1ヶ月分払っていたので、
大家に敷金・礼金の方で出せないのかと伺ったところ、
そのお金は大学へ紹介料として収めたので
敷金・礼金は1円もありませんといわれました。

少し話がややこしくなってきましたが、どうもその部屋は大学と契約していて、
大学で学生に物件を紹介する代りに、大家は入居者が入ったら
大学に紹介料を収めるというものだったらしいです。

確かに今住んでいる部屋は大学からの物件紹介に書かれていた部屋だった
のですが、そのプリントにはしっかり敷金・礼金1ヶ月分と書いてありました。
この場合、私はボイラーの修繕費を払うべきなのでしょうか？

---

□■アドバイス

ハッキリ云いますと、ボイラーの修繕費を支払う必要が無いでしょう。

賃貸物件の中で設備に関して、特段に使用方法を間違え故障の原因を
貴方が作ったのであれば、支払い義務が生じますが、
通常使用による故障などは大家が修理するものと考えます。

また、大家が大学へ紹介料を支払ったのは、大家と大学側の問題であって、
貴方は大学から紹介頂いていても気にすることはありません。

（森田住販・森田さん）

---

■□相談者より

こんな当たり前の疑問に、しっかり答えて下さいましてありがとうございます。
自分なりに東京都条例や民法などを調べて、また大家に相談しに行こうと思います。
それで駄目なら簡易裁判なども検討してみます。

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相談内容　

1年半前に賃貸物件を契約し、以降、飲食店を営業しています。
最近、店内のお客様用トイレのカギが壊れたので、
不動産屋経由で、大家に修理を依頼したところ、
その場で不動産屋に断られました。
曰く、「自分で修理しろ」とのことです。
これは妥当な回答でしょうか？納得がいきません。

---

□■アドバイス

店舗の場合は、多くの事例は、造作や設備が自前ですね。
今回の場合は、当然できたものを造作付きで借りられたのでしょうね。
その造作費用も家賃に含まれて居ますか？
維持管理の対象の設備などの一覧があれば別ですが、
契約時に何も説明が無かったとしたら、
原則借主の維持管理がありえると思いますが、
退去時の原状復帰の中身をよく聞いてください。

普通は、自分でなおすものは、退去時は壊れていても、
回復義務は無いことになると思います。原状とは、スケルトンを言うのか、
借りた時点の造作その物の状態を言うのかです。だとしても
造作などの経年変化による劣化償却は、家賃に含まれるべきだと思います。

先々も含めてよくお打ち合わせの上、
目先の鍵については柔軟な対応をお勧めします。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

はじめまして。賃貸の解約後の話なのですが、お願いします。
不動産屋が提携してるリフォーム業者を通さず、
大家が独自に頼んだリフォーム業者がリフォームするのは
どうなんでしょうか？

見積もり額が2倍から3倍近く差があるんです。
不動産屋が提携してる業者が約5万、
大家が独自に頼んだ業者が10万から15万前後
（見積もり額は詳しく判りません）で、
大家は独自で頼んだ業者の見積もりを見て判断してるらしいのです。

しかも原状回復して引き渡すのが筋だと思うのですが、
大家はまだ賃貸契約してる月（実際は引越しが完了してるので、空き家状態）
に家自体をリフォームし始めました。どうすれば円満に解決しますか？

---

□■アドバイス

貴方様の立場が不明です。賃借人でいらっしゃいますか？
住居の場合、原状回復して戻すは、筋でもなんでもありません。
経年変化分は、当然劣化しています。
リフォーム業者をどうするかは、契約書によりますが、
ほとんどの場合業者まで限定していませんし、
家主が好きな業者に頼んでも、
その工事代を賃借者が払わなければならない決まりは全くありません。
損傷査定分（財産価値を下げた分）のみを金銭賠償すればよいわけで、
これは、国土交通省ガイドラインや東京都条例
（05.04.01施行＝いわゆる東京ルール）からも支持された常識です。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

すいません。借りてた側です。
こちら側にもリフォーム業者を選ぶ権利は
有ると捕らえてもよろしいのでしょうか？

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相談内容　

築35年強の一軒屋を賃貸しております。今回、賃借の更新4回目（2年更新）
になり、毎回1ヶ月分の更新料を支払い、敷金は支払っておりません。

古い家なので、窓・玄関がサッシではなく木製のもので昔のままです。
玄関の鍵も簡単なもので、いつ泥棒が侵入してもおかしくない状況にあります。
前回の更新時に不動産屋に相談したところ、敷金を払っていないので直せないと
のことでしたが、今回は直接、大屋さんに相談しようと思っております。

住宅占有部分ではないので、大家さんに支払い義務はあるのですよね？
これから交渉するのに知識不足の為、教えていただきたくメールいたしました。

---

□■アドバイス

支払の義務が生じるのは、使用目的（居住）のために
必要な補修をした場合や、価値が向上したときとされています（民法608条）。
ただ、話し合ってみないことには、お互いの見解に相違があるかも分かりません。

賃貸契約というのはお互いの信頼でなりたっていますので、
工事の必要性、工事費用の妥当性、それぞれの負担割合などで
合意ができないとトラブルになることもあります。
法律だけでなく、お互いの状況に応じた双方の対応が大事でしょう。

（西日本地所・山本さん）

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相談内容　　

昨年11月に、賃貸マンションへ入居しました。ハウスクリーニングはおざなりで、
入居日に雨漏りするなど、散々な物件＆管理会社だったのですが、
もう契約してしまったものだし…と諦めて生活していました。

そして最近、エアコンを取り付けようと穴あけを検討したところ
気づいたのですが、どうやら壁がコンクリではないようなのです。
床も木の板一枚でその下（1階部分）は駐車場になっています。
契約書には「鉄筋コンクリート造」と記載されているのですが、
これは虚偽記載や違法建築などにならないのでしょうか？

また、もし該当するのであれば、家賃の値下げ交渉などは可能でしょうか？
ご教授いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

事実確認をしてからご相談いただかないと、ご返事は出来かねます。
先ずは、最寄りの法務局で建物の不動産登記簿を閲覧するか取得して、
構造を確認して下さい。鉄筋コンクリート造と登記されていれば、
主要構造部分が鉄筋コンクリートでしょう。
他の構造でしたら、不動産会社にそれ相応の対応を求めればいいでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より：２

すばやい回答、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

　　> 事実確認をしてからご相談いただかないと、ご返事は出来かねます。
　　
了解しました。法務局にて確認しようと思います。ただ、RC造の定義として
「鉄筋とコンクリートを組み合わせ、床・壁・柱を一体化させた建物構造」
と認識しているのですが、床・壁に明らかに木材が使われているという
状況（特に床は木材のみ）はあり得るのでしょうか？
鉄骨、軽量鉄骨造ならば、主要部分以外に木材と言うのもわかるのですが…。
お忙しいところ何度も申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２　

柱や梁は当然ながらRCですが、壁や床全てがRCとは限りません。
一部を柱だけの構造で1階部分を駐車場として作ることもありますし、
1階の床は木造と同じように木で出来ているRC造も沢山あります。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より：３

そうなのですか…。当方のＲＣ造に対する認識違いでした。
大変参考になりました。回答ありがとうございました。

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相談内容　

お忙しいところ申し訳ありません。先日、マンション貸主Aに予告ないまま
鍵を替えられ、部屋に入れなくされました。また、後にわかりましたが、
普段鍵をかけていない窓の内鍵も閉められていました。
要するに部屋の中までも入られたということです。

内容はこうです。私は約一年間貸主Aの仕事を手伝ってきましたが、
給料の未払いや警察沙汰に巻き込まれて辞めました。
書面での取り交わしはありませんでしたが、家賃で相殺するとのことで、
その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。

この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、
Aとの事後トラブル（事業所の私名義の電話、駐車場の名義変更をしてくれない
ことから予告後に解約手続きを取りましたこと）から、
その日に予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。

翌日Bから鍵は受け取りましたが、部屋の中まで入った形跡がありましたので、
気持ち悪くて住む気がなくなりました。当然、給料の未払いと賃貸契約は別物
だとは理解していますが、このような事は認められるのでしょうか。
争っても大丈夫でしょうか。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

いくつか疑問もあり、より詳細に確認させていただかなくては
断定的には判断できない部分もありますが、

　　> 家賃で相殺するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
　　> この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、

この点、Bが上記承諾の意思表示の正当な代理人であるかどうかは確認も必要です。

　　> 予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。

この事は賃貸人の不法行為性と債務不履行責任をすら問える可能性があります。

　　> このような事は認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。

御相談のケースではより詳細な確認も必要ですが、弁済期の問題や、
その性質から、あなたの給料債権と家賃債務は法的に
「相殺」要件を満たしていると思われます。
　　
但し、後々の争いになる事を避ける意味から、内容証明郵便などにより
正当な相手（管理人・家主）に相殺の意思表示を通知しておくのが望ましいでしょう。

詳細御相談、内容証明など、宜しければ以下もご参考ください。
　　　・市民法務センター http://www.houmu-center.biz/

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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相談内容　

3月の始めから今のアパートに越してきたのですが、
越して早々、水圧が弱いうえに風呂場のシャワーがお湯と水の調節ができず、
仲介不動産に至急連絡しました。
水圧の問題はどうにもならないと言われ、湯沸し器に問題があるのではと、
ガス業者に点検を依頼。湯沸し器に問題はなく、水道管に問題という事で、
別の水道業者が点検。ここまで一ヶ月が経過。

しかし、見積もりが出た所、大家さんが納得いかず、知り合いの業者に依頼するとの事。
不動産を通して連絡をとっていると時間がかかる為、業者と直接連絡をとり、
工事の段取りを取ろうとしたが、業者の担当者はいつも早々と電話を切り
きちんと伝わっているのか不安でした。案の定、工事の日には時間の関係で
終了できず、再度依頼。

入居2ヶ月目にしてようやく風呂に入れると思ったのもつかの間。
なんと以前と変わらない状態。至急業者に連絡を取るが、
配管を直したのだから湯沸し器に問題があるのではと、話がまた元に戻ってしまったのです。
再度ガス業者に依頼し、湯沸し器にはやはり問題は無いと言う事で、
湯沸し器にリモコンをつけ温度調節ができるようにしたもらいました。

しかし、3階の我が家のすぐ上に水道タンクがあるため
水圧が弱すぎるのが原因で、シャワーからはお湯だけだすようにして、
温度を37度に設定しても50度以上のお湯が…。
ガス業者の方は応急処置として加圧ポンプをつけるか、
屋上のタンクの高さをあげる大掛りな工事をするしかないとの事。

見積もりを出してもらい、不動産に相談中ですが、また大家さんの判断で、
最低限の工事しか行ってもらえず、同じ状況がこのまま続いたらと思うと、
不安で仕方ありません。

風呂に関しては、旦那は職場で済ませ、私は、水で入るしかないので
髪は洋服を着たままで、体はお湯がでる最初の数分を利用して慌しく済ませております。
これほど生活に支障を来たしているのに、通常の家賃を払っているのも悔しいです。

もうすぐ入居して3ヶ月になります。この状況がこれ以上続くなら、
引越しするしかないのでしょうか。その際、最初に支払っている、
敷金を返してほしいし、もちろん間に入っているだけで
何もしてくれない不動産業者にも仲介手数料を返してもらいたいと思います。

しかし、私自身が妊娠中であまり体調がよくない為、
できれば引越しは考えたくないのです。

長い文章になってしまいましたが、何か解決策があれば
どんなささいな事でもかまいませんのでアドバイス下さい。お願いします。

---

□■アドバイス

現実的なのは、風呂がまともになるまで賃料を減額して貰うことではないでしょうか。
風呂が使えない以上、相応の額を減額してしかるべきです。
では、相応の額がいくらかというとはっきりとした基準はありません。
同じような間取りで風呂無し物件の事例がないようでしたら、
「銭湯代×人数×日数＋迷惑料」
あたりで話しをしてみては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。早速不動産業者へ連絡をいれてみました。
まずは、工事をした場合期間はどのくらいかかるのかと、
もしも長引く場合の賃料についてどういう対応をとって頂けるかを訊ねました。
翌日にでも連絡するとのことでしたが、今だ返事はきません…。
休み明けの明日にでももう一度連絡をし、中村さんのアドバイスを参考に
もう一度、話をしてみようと思います。
また、何かありましたら質問させて頂くかもしれません。
そのときは宜しくお願いします。
本当にありがとうございました。

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■□相談内容　

借地借家法の中で、借主が、
貸主の了承を得た上で自分で取り付けた造作の買取を、退出時に請求できる
という造作買取請求権について書かれていたと思うのですが、
29日に退出するにあたり、貸主さんにかけ合ってみようと思います。
　　
私の場合、4年前に取り付けたエアコンが造作に当たるのですが、
どれくらいの金額を提示すればいいのかが解りません。
「時価」というのは、どうやって判断すればいいのでしょう。

御回答宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

エアコンの税法による原価償却は5年です。

　　　取得価格（取付け費を含む）×0.9＝原価償却の基礎となる数字
　　
定額5年償却をすると、上記の数字を毎年1/5償却する。
4年経過しているから、残りは1/5＋取得価格の1割です。

相手によりけりですが、撤去する費用がないだけ得したと思った方がいいですね。
場合によっては業者によるエアコンの清掃やオーバーホールも必要かも知れませんしね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

---

■□相談者より

嶋田様、レス有難う御座います。それでは、残して退出した方が良いですね。
また、何かありましたら御回答宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：２

造作買い取り請求権上の造作に当たるかは充分注意が必要と思いますよ。
造作とは、建物と一体をなす工作物を指します。
畳、襖、水道施設などは造作と解して差し支えないでしょうが、
エアコンや照明器具は微妙と思います。
また、造作買い取り請求権は強行規定ではないので、
契約書で予め排除しているものが多いです。これは大丈夫ですか？

（集住企画 ・中村孝司さん）

---

■□相談者より

中村様、以前、TVの法律番組でエアコンを造作と言っていたので
該当すると思っていたのですが、微妙なのですね。
契約書には、造作買取請求権については書かれていませんでした。
また、他の方のレスから、残して行った方が良いと判断したので、
今回は請求しないことにします。レス有難う御座いました。

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■□相談内容　

2つ渡されていた鍵のうち、1つを紛失してしまい、
賃貸マンションの契約（法人契約）解除の際、
不動産屋に鍵の弁償代金として、23,000円を請求されました。
自分で調べたところ、その鍵のスペアキーを作るのには3,000円程でできるようです。
その旨を不動産屋に伝えたのですが、取り合ってくれませんでした
（鍵の取付業者の連絡先を尋ねたのですが、
「法人契約だから、あなたに教える義務はない」と言われました）。
このような場合、不動産屋のいう金額を素直に支払うべきでしょうか？
また、説得する方法があれば、教えてください。

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□■アドバイス

鍵はとても大事なもので、部屋の中（オートロックの場合は建物全体）
の全財産（生命も含みます）を守っています。本来ならば紛失した時点で
鍵の交換を紛失した人の費用で行うべきだと思います。
もしも　相談者さんが入居する際に渡されるのがスペアキーだけだったら
どうでしょう？　心配で鍵の交換を申し出ると思います。

ですから鍵の交換は必ず行うべきで、また、とても3,000円程度では
無理だと思います。どのような鍵を使用しているかはわかりませんが、
鍵にも色々種類があります。スペアキーが3,000円程度と言う事は、
鍵本体はかなり高価なものと思われますので
23,000円と言う金額も妥当な金額だと思われます。

また、法人契約の場合、あくまで借主は法人ですので　貸主や管理会社は
借主の会社と連絡を取り合います。入居者は借主の会社と
原状回復の費用分担等について話し合うことが多いと思われます。

説得する方法と書かれましたが、誰にどんな内容を説得するのかが、
よくわかりません。会社に対して鍵の金額を支払うよう説得するのか、
不動産業者に見積もりを見せてもらうよう説得するのか。
後者なら会社に不動産業者に見積もりが届いてるはずですから、
それを見せて貰ってはいかがでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

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■□相談者より

貴重なご意見、ありがとうございます。
会社のほうに、明細書を見せてもらうことに致します。
この件に関して、今後また、疑問があった場合には投稿いたしますので、
ご教授願います。

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■□相談内容　

現在、賃貸マンションに４年間住んでいます。
先月ガス給湯器が機能しなくなり、メーカーに問い合わせたところ、
買い換えるしかないと言われました。管理人に報告すると、
メーカーの保証期間は１年だし、４年も住んでるから故障でないにしろ
私が払って現状に復する必要があると言われました。

契約書には、貸主が好意で物件内に残しておいた、
冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した時点で、
当初より設置していなかったものとして、
貸主は管理責任を持たないものとすると記載されています。
やはり私が全費用を払わなければならないのでしょうか？

---

□■アドバイス

契約書でそのように規定してあるのであれば自己負担になるでしょう。
通常の賃貸借契約では、湯沸器は基本的な設備なので
設置されている湯沸器は貸主の責任で修理しますが、
地域によってはそうでない場合があるのでしょう。
冷暖房器は、りんさんの契約書のように規定するか、
貸主が修理をするか、貸主の状況によって異なります。
りんさんが設置すれば、それはりんさんの物なので
退去のとき持ちさるか、買い取ってもらえるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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■□相談者より

佐藤様、やはり払わなければならないのですね。
参考になりました。有難う御座いました！

あれから本体買い替え・工事ということで業者さんと話を進めてきたのですが、
部品が届くまで3週間かかり、壊れた物と同じ型の物がなく
通路に20cm出っ張ってしまうということから、消防法の関係で
それは困ると管理人に言われ、まだ申し込んでいません。

ですが、ガス給湯器メーカーの方が、今設置されている型の
最終出荷は93年で、私が入居した00年より前に据付けてあったはずだと仰いました。
それで法律に明るい方に相談した方が、全額私が負担する必要があるか
怪しいとアドバイスを頂きました。でも、29日に引越しなので、
役所の無料相談や弁護士事務所に相談する時間がありません。
何方かのご意見をお伺いしたいのです。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：２

家主は、自らの補修義務を廃したものに対して、
修理してから出て行けと言っているのですか？その必要はないでしょう。
「物件内に残しておいた、冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した
　時点で、当初より設置していなかったものとして、貸主は管理責任を持たない」
としているのですから、初めから無かったものとして扱えばいいのではないでしょうか？

（集住企画・中村さん）

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■□相談者より

中村様、こちらにもレスを早くに頂いて、有難う御座います。
管理人は、契約書の
「借主の責ある殷損等については、借主はその都度これを修復して
　現状に復すか、若しくはその損害を賠償しなければならない」
という部分をさしてのことだと思いますが、
「契約書に書いてあるように直してもらう必要があるし、
貴方が壊したわけではないけど、貴方は４年住んでるから、保証期間も過ぎたし」
と言っていました。ガス給湯器メーカーの方が仰ったことは、
まだ管理人に確認していません。

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初めて相談させていただきます。
現在の賃貸アパートの水道料金についてなんですが、
水道管が通常のアパートよりも太く
（水道局に問い合わせたところ、30mmなんだそうです）その分、
上下水道の基本料、使用料共に高くなり、一般的なアパートに比べ、
水道料金が約3倍位になってしまっているんです。
　　（すごーく切り詰めて、お風呂の残り湯を洗濯やトイレを流す際に使用したり、
　　　手洗いや洗顔のときに水を流しっぱなしにしないように気を付けたりなどなど
　　　極力節約していますが、どうしても15,000円くらいは掛かってしまいます）

不動産の方は私たちが入居する以前から30mmの水道管だったことは
知っていたとのことでしたが、入居の契約をするときには教えてくれませんでした。
何とか一般的な太さの水道管に変えてもらえないかと思い、不動産の方に
業者に問い合わせてもらったとこら、変えられないと言われたそうです。
　　（この業者は大家さんの知り合いだそうで、大家さんが所有している何ヶ所かの
　　　アパートの修理などを安く引き受けてやってくれているみたいなんです）

本当に変えられないものなんでしょうか？
他の業者に依頼したらできるものなんでしょうか？
だとしたら、その工事費は私たちの方で負担しなければならないのでしょうか？
または、契約時にそんな余計なお金が掛かると知りながら、私達に教えてくれな
かったということで、家賃の減額をお願いすることはできるのでしょうか？
ご返答宜しくお願いします。

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□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案については専門外なので
アドバイスがひょっとすると適切で無いかもしれませんが、
その場合はどうぞお許しを…。

　　昔は建物内に引きこむ水道管の口径は１０ｍｍ～１５ｍｍが多かったようです。
　　しかし最近では、

　　（１）奥様がお勝手仕事をしながら…
　　（２）洗濯機を回し…
　　（３）子供はシャワーを浴びながら…
　　（４）ご主人は洗面台で歯磨き…
　　
等のように、一般家庭においても家の中で４箇所同時に水を使う可能性が
多くなって来ました。そこで最近の新築一戸建はだいたい２０ｍｍで
引きこんでいるものが多いようです。

そのような物件を売買する際に水道局の方々と話す機械がありますが、
最近ではアパートで各世帯が上記のような行動を起しても、
水圧不足に陥らないように３０ｍｍを引きこむケースもままある…
という話を聞きました。

その話が本当だとするならば、ご相談事案についてはかけ離れて
異常とは言えないと思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談内容　

現在、賃貸のマンションに住んでいます、不動産屋は仲介だけで、
管理会社は無く、下の階を仕事場にしている大家が管理しているという状態です。

しかし、この一年各階の共用部分の清掃がまったくされておらず、
水道からの水も浄水器のフィルターがすぐに詰まるくらい
汚れている状態なので、多分浄化槽の清掃もされていないと思うのですが、
管理費として毎月とられている家賃分の減額をしてもらう事は可能でしょうか？
それがダメなら共用部分の清掃や浄化槽の清掃を申し出てもいいものなのでしょうか？

細な質問で恐縮ですが知っている方がいれば教えてください。お願いします。

---

□■アドバイス

もちろん維持管理の内容も、賃料に反映するでしょうから、
質が落ちたのであればその分の減額は主張しても良いと思います。
しかし、もともと管理状態が良くないのであれば、
それを前提に家賃を設定していると反論されるかも知れません。

水道に関してですが、受水槽のあるタイプですか？役所に申し入れれば、
水質検査や管理者への指導などを行ってもらえると思います。
なお、浄化槽は下水の方ですので上水道とは関係ありません。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

マンションの水道が２日前から出ません。
管理会社に電話しても、休日なので、電話にはでられません。
すごく困っています。このような場合、どちらに相談するべきでしょうか？

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□■アドバイス

草柳＠RTJサポートチームです。多くの管理会社が
緊急時に備えて年中無休で対応しているとは思うのですが、
緊急連絡先と代表は別々の番号の場合があります。

　おそらく、
　　　●他の住人に確認され状況を把握する
　　　　（他の住人もそうであれば、一緒に対策を考える）
　　　●管理組合の理事長さんに連絡を取る
　　　●賃貸なら大家さんか不動産業者に助けを求める
　　　●水道局に状況確認してみる
　などの方法があると思いますが、全体的な問題なのか、
　個別の問題なのかにもよりますので、情報収集は大切です。

なお、余談ですが、賃貸であるなら今回の不便を家賃から引いてもらう、
購入物件であれば（本当に緊急連絡先すらないのであれば）
管理会社の変更を含めて管理組合の理事長に申し入れる…
などの交渉もアリかと思います。

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■□相談内容　

どこに相談していいかわからずさまよいここにたどりつきました。
話すとながくなるのですが、宜しくお願いします。

現在すんでいるマンションは、契約時のオーナーが
個人のオーナへ売却したらしく、3年目で現在の個人オーナに変わりました。
バブル時期に建てられたマンションのため、個人のオーナにかわった後、
すぐに外装工事などがはじまり、新しい管理会社の人が挨拶にオーナときました。

夏時期丁度その頃、部屋のエアコンが壊れ、新しい管理会社の方へ連絡し、
交換していただくこととなりました。

私も一人ではなんなので、友達と工事が終わるまで一緒にいてもらいました。
電気屋さんがきてくれ、工事中の時管理会社の社長さんが部屋を訪れ、
見にきただけかとおもったのですが、友達と私に
一緒にハワイにいかないかい？とわかけのわからない事をいい
トイレかりるねっと勝手に一人住まいのトイレをかりて、
そのあと、「オーナには、僕が新しいエアコンをいれるよういっておいたから」
とひとことのこしかえりました。
緊急連絡先を携帯にしていたため、
その後ちょくちょく携帯へ電話がかかってくるようになり、今なにしてるの？
今度食事いかない？とだんだん一週間に2回はかけてくるようになりました。
実家に戻っているときも、どこにいるの？男の子といっしょかなぁー
と、いわれきもちわるいので無言できりました。

それから外装工事が終わり仕事から帰ってくると
ＴＶが映らない状態になってました。
自分の部屋のＴＶがこわれたかと思い、ヨドバシで新しいＴＶ買い、
設置サービスの方にＴＶ側ではなく、マンションのアンテナで有ることが判明しました。
でも、その管理会社のおじさんに電話するのがいやで
3ヶ月ＴＶの映らない状態で生活をおくっていました。

その後、前回エアコンの修理にきていた修理の人をマンションの廊下であい、
ＴＶが映らない事をつたえ、オーナの知り合いの電気屋さんだったらしく、
オーナから連絡があり。こうじしてただくこととなりました。
　　※怖かった管理会社の叔父さんから普通の管理会社へ変更されてました。

ＴＶを映るようにしますとの事で前回の電気屋さんがきて色々したのですが、
応急処置として隣の部屋の室内アンテナへコードをつけて、
エアコンのダクトを通し多少映るようになりました。

がしかし、何度が隣の部屋が空くたびに掃除の業者の方がせんを抜き
映らなくなったり、新しい方が入居しますと洗濯機、掃除機などで
線がゆれるのでしょうか、ノイズがはいったり、
特定のＴＶがうつらなくなっておりました。
（予約録画などできません・・（；＿；） ）

今度6年目の更新の際にちゃんと直していただこうと、おもい！
管理会社の方へ連絡ました。

上の階部屋が一度火事になったときにＴＶアンテナのハイセンがきれたか、
もしくは外装時になにかったとの事で、
新しい業者の電気屋さん、管理会社の方が
「丁度7/16に上の階のかたが退室するため、その後直す」
と6月13日時点での連絡でした。

7/16を経過しても連絡がなく、7月に4回管理会社に電話、確認しますでおわり、
8月に週に1度連絡すれど、担当のものがないといわれ。
9月にはおーなに確認中になり、9月中旬には上の階のひとが入居していました。

9月末に再度担当の方へ連絡がとれ、ＴＶをうつすようにいつしてくれますか？
ときくと、現時点無理といわれ、ＴＶがうつればそれでいいですとこたえると
無理といわれ、更新したのもＴＶがちゃんとうつるようにしてくれる
との事だったので更新したことをつたえ、再度オーナと相談するって言ってもらい、
10/9まだ連絡がなく、10月1日にいちど電話しているのですが、
担当者電話対応中のためでれないとの事でした。

この場合、引越し、マンションの2年更新料など、どのようなふうになるのでしょうか。
ＴＶの映る部屋に空きがあればうつってもいいといったのですが、
一度精算していただきまして、敷金、とかまたかかるといわれました。

ＴＶが正常にうつらなく、予約録画、ちゃんとみれたことがなく
ストレスがもう限界です。どなたか、上記のような場合は、
どうすればよういでしょうか？ご教授ください。お願いします。

---

□■アドバイス

管理会社に電話連絡でなく、
きちんとした書類を作成して請求したら良いと思います。
管理会社とオーナーの両方に修理請求の書類を送って下さい。

借主(貴方)には、オーナーに対して、
マンションの不具合のある箇所の修理を請求する権利が有りますし、
オーナーには修理の義務が有ります。

この修繕義務は、民法６０６条１項に規定されています。
修繕しない場合には、
損害賠償請求権、解除権、家賃の減額請求権が生じると思います。
下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　　株式会社ユーマックさんの運営する
　　　home-knowledge.com（ http://www.home-knowledge.com/ ）内の
　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html のページ

但し、契約時の契約書や重要事項の説明書に、
テレビのアンテナが設備として記述されているのか確認して下さい。

本当は前の管理会社の時に請求しておくべきでしたが、
事情があったので仕方なかったのでしょう。

書類を送付しても修理をしていただけない場合は、
消費者センターや業界団体の無料相談に相談する事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご連絡ありがとうございます。
こちら参考にしこれから、話し合いを進めていこうとおもいます。

あれから二度電話し、管理会社側には、
●●県庁建設業者課宅建指導班にも相談せざるをえない事、
直接オーナと話をしたい事を述べました。

私はいままでの事も含め4ヶ月間、管理会社が取り合ってくれていなかった事を、
いろんな事を視野にいれた事をオーナと話がしたいと言ったのですが、
その話をすりかえるように、電気屋さんからの連絡が
携帯の留守電に「アンテナの修理の件」がありました。

再度担当の方へ今日電話10/13に電話をし、
管理会社との話ではなく、オーナと話をしたい事を述べると、
管理会社の違う担当部署から対応させていただくと連絡があり、
また、アンテナが直らない可能性があることをおっしゃっておりました。

もういろいろ生活していく上でつかれたので、
これをきにはっきりさせたいと思っております。
今後もご教授くださいますようお願い致します。

---

□■アドバイス：２

アンテナの修理についてですが、
マンションの立地にもよると思いますが、ベランダ等に
ＵＨＦのアンテナを設置してブースターをつければ、
地上波テレビ(一般のテレビ)は殆ど映ると思います。

一度業者さんに確認して、
その費用をオーナーに支払って頂くように交渉すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。マンションは10F建てで
上からアンテナの配線をおろしているタイプとの事でした。

私は6階なのですが7階のかたと日にちを合わせないと
修理、不具合点検ができないとの事でこまっております。
仕事の都合上平日のみの休みのため、
うえの階のかたと日にちがあわないとなしてもらえない
治らない可能性があるとの事でしたので、涌井さんにご教授いただいた方法の
ブースタの件オーナへ連絡してみようとおもいます。

失礼します。またなにかありました際は、再度ご連絡致します。

---

■□相談者より

お世話になっております、涌井様。
10月13日管理会社の方へ、アンテナ屋さんからの電話をいただいたお話、
また今後の話、いままでの経緯をオーナと話をしたいと連絡したのですが、
その後連絡がなかったため。

またTV点検をしても直らない可能性があると
13日の電話で管理会社の方へいわれましたため不安になり
10月23日郵便確認証明を付けて、現状のいままでの経緯などを含め
今後の話合いなどは、管理会社の方とではなく、
オーナ様とはなしがしたいため、直接オーナ様へ手紙を郵送しました。

管理会社の方が現在信用でできないため、今後の話合いは、
オーナを含めて話していきたかったので、
この連絡しかオーナと連絡がとれないため、郵送してしまいました。

また、なにかあった場合連絡を致しますのでご教授くださいますよう
お願い致します。

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■□相談内容　

不動産ML参加者の皆さん、いつもご回答いただきまして有難うございます。
草柳＠RTJサポートチームです。実は2002/8/7にフジテレビで放映された
「ザ・ジャッジ！」で、以下のような話がありました。

　　　・クーラー無しの古いアパートの住人が自腹でクーラーを設置
　　　　（窓用のものではなく、壁に穴を開けて設置。かかった費用は9万円）
　　　・設置にあたって大家は「自分で取り付けるなら良い」と許可
　　　　（書面を交わしているのではなく口約束です）
　　　・取り付け直後に住人が転勤。大家に買取を請求
　　　・しかし大家は買取を拒否

と、このような流れで「大家は買い取る必要があるのか？」
と言うことになったのですが、その結論が、

　　●住人には造作買取請求権があるので大家は買い取らなくてはならない

でして、映像では大家がまるまる9万円を支払ってました。さらに、対象となるものには、
　　　・新しく取り替えた畳
　　　・買い換えた換気扇
　　　・設置したBSアンテナ
などを挙げていましたが、私としてはどうも誇張しすぎのような気がしてなりません。

今回の放送をそのまま真に受けますと、
　　　・家賃\38,000のアパートに対して今の相場の倍近いクーラー
　　　　（今ですと工事費込みで\50,000以下で手に入ります）
を取り付けて最終的に全額大家に負担させると言うことになります。

でも上記の場合、
　　　・大家が自腹ならつけて良いと言ったら最後、
　　　　好きなクーラーを取り付けられて最終的に全額が負担する責任がある
と言うことになってしまいますが、何か違うような気がしてなりません。

確かにこの番組では最後に、状況によって判例が異なる旨を伝えているのですが、
状況が異なる異ならない以前にこれですと多くの方に
誤解を与えるような気がしました。

本当に「造作買取請求権」に、ここまでの権利があるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私もテレビを見ていました。
草柳さんのおっしゃる通り判然としない場面でしたが、
「借地借家法第33条」造作買取請求権があります。

但し、その価格は
建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格「時価」
という事です。工事費用などは含まれません。

なお、旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。
（森田住販・森田喜久雄さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

森田さん、早々にどうも有難うございます。
ご覧になっていらしたとは！
日曜日に日本テレビでやっている「行列のできる法律相談所」のように、
様々な見解があることが前提になっているのであれば良いと思うのですが、
こっちの番組に関しては、
　　> 判然としない場面
と言うようなことが結構あるように感じました。
（あの内容を真に受けて変なトラブルが起こって困る人が増えそうで、
　それが一番心配だったりします…）

それはさておき、
　　> 但し、その価格は建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格
　　> 「時価」という事です。工事費用などは含まれません。
やはりそうですよね…。そう考えますと、
　　　●大家は買い取らなければならない
　　　●但し中古エアコンの買取相場価格を前提に価格交渉可
と言うように解釈できそうですね。

ただ、個人的には、
　　> 「借地借家法第33条」造作買取請求権
この法律自体、あまりに一方的過ぎるような気もします。
仮に買取価格交渉できたとしても、住人がそれを良いことに
最上級のエアコンを取り付けた場合など、かなりダメージがあるように思います。
さらに、BSアンテナなどは、CATVの普及やBSデジタル化による廃止などで、
近い将来、資産価値自体が無くなってしまう危険性もありますので…。

　　＃さらにエアコンと違って、BSアンテナに関しては、必ずしも
　　　次の住人が必要と言うわけでも無いように思いますし、
　　　逆に、壁に穴などを開けられてしまったマイナス要因の方も気になります。
　　　（あくまでもこう言うことを知らずに、住人の意見を尊重してあげると、
　　　　かえって後々、負担が増えてしまう？）
　　＃もっと言ってしまえば、造作物の基準の「容易に取り外し可能」に、
　　　何故エアコンやBSアンテナなど、
　　　　●場合によっては専門家の工事が必要なもの
　　　までが含まれるのかも疑問だったりするのでした…。
　　　容易に取り外せないと理由で造作物として認められていない障子紙の方が、
　　　エアコンよりも容易な気すらします。

本来であればエアコンなどに関しては、
　　　●事前に最終的な費用分担を決める
　　　　（＝造作物設置の同意にあたっての条件をつける）
　　　●上記内容を契約書にまとめる
と言う感じで進めるのが理想かな？とも思ったりもしました。
（こうすれば後々のトラブルを防ぐことができそうなのですが、唯一気になるのが、
　　　
　　　●もし「造作買取請求権」が絶対的なもので、大家側が条件を追加できない
　　　　　（＝あくまでも造作物設置に同意するか否かのみである）
　　　のであれば、この契約自体できなくなってしまう？と言う部分です）

ただ、それ以前に、
　　> 旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。
と言うことですと、「大家の買取は絶対」ではなくなりますね（※）。
　　（※私自身大変不勉強で恐縮ですが、
　　　　実はいつからが新法なのかがわからなかったりしまして、
　　　　もし、新法が未定で現在は旧法が前提になっているのであれば、
　　　　時価が前提であっても「大家の買取は絶対」になりますね）

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□■アドバイス：２

涌井です。造作買取請求権について調べてみました。
条文とあわせて投稿しておきます。
「賃貸人の同意」と言うところが重要だと思います。
実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、森田さんの仰る通りだと思います。
　(森田さんは多分専門家の方ですよね？)
冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、
ある意味当然かも知れません。
但し、現実には設置からかなり年数が経過している場合が多いと思います。
世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。

　【参考】
　　　宅建スーパーWEBサイト（ http://tokagekyo.7777.net/ ）内の、
　　　 http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/lease/lease-ans3.html
　　　にあります以下の部分。
　　　　★賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加したときは、
　　　　　賃貸借終了時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求できます。
　　　　　(借地借家法33条1項)
　　　　　これは、賃貸人から買いうけた造作にも適用されます。
　　　　　また、「期間の満了又は解約の申し入れ」によって終了する場合の、
　　　　　転借人と賃貸人との間でも準用されます。(借地借家法33条2項)
　　　　　ただし、この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ
　　　　　放棄する旨の特約も認められています。(借地借家法37条)

　　（造作買取請求権）第33条
　　　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、
　　　建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が
　　　期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、
　　　その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
　　　２前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって
　　　終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

　　（強行規定）
　　　第３７条　第３１条、第３４条及び第３５条の規定に反する特約で
　　　建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
（高原開発・涌井さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

涌井さん、ご丁寧に有難うございます。
いやはや、色々と調べていただいてしまって恐縮です。

　　> 冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、
　　> ある意味当然かも知れません。
確かにおっしゃる通りなのですが、
　　　・大家は住人が自腹で買ってつけると言うので安易に取付を許可した
　　　　と言う感じのTVの内容でしたのが、
　　　・造作買取請求権を行使されると自腹ではなくなる
　　　　（そもそも「相手の自腹」と言う選択肢自体が無い？）
と言う感じで、何だか理不尽に思えてしまったのでした。
そう考えますと、大家としては、こう言う法律があることに気をつけて、
　　　●自腹取付に安易に了解しない注意
が必要になってくるように思いました。

ただ、引用いただきました条文から判断しますと、TVで放映された内容の、
　　　●取付時の全額（工事費を含む住人が支払った費用全額）の返済
と言うのは違いますね…。やはり、私も、
　　> 実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、
であり、
　　> 世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。
だと思いました。

---

□■アドバイス：３

うーーん。私はテレビを見ていないのでニュアンスが良く分かりません。

しかし、通常の私達が行っている賃貸業務の流れでは、
家主がエアコン設置の了解したのは、壁に穴をあける事、
クロスにエアコン設置跡が残る事等を了解したという事だと思われます。

エアコンを建物の設備として加える事に対して了解したのではないと思います。
設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。

エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、
撤去費用を敷金より相殺するか、撤去費用をサービスする代りに、
家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業務では行っております。

いかがでしょうか？
（アート不動産・吉田さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

よしださん、どうも有難うございます。
なるほど確かに、
　　> 設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。
と考えるのが一般的ですね。

ただ、
　　> エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、
　　> 撤去費用を敷金より相殺するか、撤去費用をサービスする代りに、
　　> 家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業務では行っております。
私もこう思っていたのですが、造作買取請求権があるので、
　　　・エアコンは家主が買い取らなければならない
　　　（もう使わないから買う取って欲しいと言われたら家主は断れない）
ことになり、
　　　・撤去費用支払い（＝敷金相殺、無償譲渡）
などをする必要は無いので、結果、
　　　・借主は家主に買い取らせるのが一番得かも知れない？
と言うような感じになるように思います。

---

□■アドバイス：４

なるほど、ありがとうございます。
契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が
借主にて必要という解釈は出来ないのでしょうか？
（アート不動産・吉田さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

よしださん、どうも有難うございます。
まさに私が気になっていましたのも、
　　> 契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
でしたが、涌井さんが調べてくださった条文には、
　　> この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の
　　> 特約も認められています。(借地借家法37条)
とありましたので、大丈夫のような気がします。

ただ、契約書にこの特約が無かった場合に大家さんが、
　　「エアコン、自腹なら取り付けても良いよ」
と言ってしまった場合は、たとえ「自腹なら」と言おうが、
後々、自分が買い取る羽目になるような気もします？

また、
　　> 原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が
　　> 借主にて必要という解釈は出来ないのでしょうか？
なのですが、どうも原状回復義務とは異なるようですね？
　　（造作があることで回復される現状よりも価値が上がると言う解釈ですかね？
でも実際には、
　　　　・エアコン（ほかの造作）などがあっても困る
　　　　　（例えば、
　　　　　　・買い取るエアコンが古すぎて、今後の修理費の方がかかりそう
　　　　　　・改築予定なので取り外して再度取り付けるとなるとかえって高いなどの場合）
と言うようなことも充分考えられると思いますが…）

あと、万一、泥沼化して意地の張り合いになってしまった場合、大家さん側は、
　　　・買取金額時価
　　の部分を、
　　　・取り外し工事を含めたリサイクルショップなどのエアコン買取価格
を基準にすることもできる気がしましたし、もし、
リサイクルショップが買取不能な場合（＝時価ゼロの場合）は逆に、
　　　・家電リサイクル料金＋取り外し工事費＋運搬送料
などを請求するのも合理的なのかなぁ…などとも考えてしまいました。
　　（果たしてこれで対抗できるのかどうかはわからないのですが…）

やや話が逸れてしまいますが、実は私は大家さんでも仲介業者さんでも
借主さんでも無いのですが、この問題に疑問を抱きましたのは、
　　　●自腹を前提に借りた人が取り付けたのに、
　　　　最後の最後に一方的に法律を武器に買い取らせる
と言うのは、（法律とは別問題で）誠意ある対応とは思えなかったんです。
で、TVでは「損している人沢山いる」みたいな感じでやってましたけど、
私としては「そうじゃないだろ？」みたいな感じですね。
だったら、
　　　●そう言うことをされた場合に対抗方法は無いのか？
と言う感じで皆さんにご相談したのでした。

---

□■アドバイス：５

涌井です。横レス失礼します。
不動産業者としての日常業務の処理としては、一般的には
よしださんの言われている通りだと思います。
当社のお客様で、実際に買取請求をしてきた方はいません。
　(店舗等の居抜きの場合を除きます)
問題は、草柳さんの言われている様に、こじれた場合
業者としてどうアドバイスしたら良いのかだと思います。

エアコン等の設備については、確かに
その物件の付加価値を高める効果が有ると思います。
減価償却等を考慮に入れた価格で有れば、大家が買取りをするのも、
無茶な事では無いと思います。
新品を付けても、直ぐに中古になってしまうのですから、常識的な価格であれば、
買取は当然かも知れないと思います。

私も、そのテレビ放映は見ていないのですが、草柳さんの投稿を拝見すると、
かなり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
実際の民事裁判(実際には殆ど調停になると思います)では、私の経験上、
一方的と言う事は有りえないはずです。
民事の場合は、殆ど常識的な線で和解になると思います。
大家が強行に和解をせず、買取を拒否しても仕方が無いと思います。

草柳さんの投稿を機会に、
「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
と言う事だと思います。

又、よしださんの言われている原状回復義務は、不動産業者が日常的に使用する
業界用語としての意味は理解出来ますが、我々業者の言う、
原状回復義務は民法や借家法の「原状回復」とは若干違うと思います。
業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。

私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
店舗等の場合でも、かなり厳密に特約条項を入れておかないと
面倒な自体になる事も予想されます。
居抜き料の取れる物件なら問題有りませんが、居抜き料の取れない物件は、
業者として慎重な対応が求められると感じました。
（高原開発・涌井さん）

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□■草柳＠RTJサポートチーム

こちらこそお盆休みの中、ご回答いただいてしまって恐縮です。

　　> 不動産業者としての日常業務の処理としては、
　　> 一般的には、よしださんの言われている通りだと思います。
私もそう思いますし、その方法（相殺など）が合理的に感じていました。
決してどちらか一方が損をしているのではなく「利にかなった交渉」ですので…。

でも、
　　> 草柳さんの投稿を拝見すると、
　　> かなり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
私の感覚ではあのTVの通りに考えてしまう借主さんがいますと、おそらく、
　　> こじれた場合、業者としてどうアドバイスしたら良いのかだと思います。
このような対応が必要になってくるように感じました。

　　> 業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
　　> 特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。
話がやや逸れてしまうのですが、最近、やたらと
敷金問題がクローズアップされています。
もちろん中には不適切な業者もいるかと思いますが、反面、
契約段階の相互確認の希薄さが原因の場合も多いようにも思います。
　　（どうしても今のマスコミ報道は往々にして「一時が万事」の場合が多く、
　　　一方を徹底的に叩くのが日常的になっておりますので…）

私自身、賃貸契約の経験が豊富なわけでは無いのですが、
賃貸の契約の場合（借主としてでした）、売買契約に比べますと、
意外に簡単な書類で済まされている場合も多いように感じましたし、
借りる前の状況の把握もなされていない場合もあるように感じました。

　　＃以前、私が自動車雑誌の編集をやっていた関係で、
　　　自動車メーカーからクルマを借りる機会が多かったのですが、
　　　（おそらくレンタカーなどでも一緒かと思われますが）
　　　その際には、傷の有無なども含めてお互いに確認した後に借りており、
　　　もしその時に不審な部分があった場合は、即、一筆加えてもらったりしました。

そう考えますと、確かに、
　　> 「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
　　> と言う事だと思います。
このような形で、お互いにあとでトラブルが出ないような契約書も重要であり、
さらに造作取付の打診を受けた場合、現状確認も含めて、話し合った方が無難な
気もしました（その時は面倒でも後々の面倒が回避できるように思いました）。

今回のような件、そして、涌井さんがおっしゃった、
　　> 私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
と言うようなことを考えますと、Fudosan.JPとしても、皆さんのお力をお借りしつつ、

　　　・（業者さんのために）トラブルが起きにくい契約書のサンプル
　　　・（一般の皆さんのために）契約にあたっての注意点

などを創って公開できると、喜ばれるかな？などとも思いました。
とは言え、まだアイデア段階でしか無いので、
今後、この相談センターを通じて、少しでも実現できるように頑張っていこうと思います。

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■□相談内容　

先日、２ＤＫの部屋を借りる契約をしました。
２階建てのハイツで、私は２階を借りるのですが、
私が中を見に行った時は、まだ２階があいていなくて、
１階の部屋を見て契約しました。
その時にはクロスの張り替え、畳の表替えします。とのことでした。

今日、２階のお部屋が空いたので見にいったのですが、
２階のお部屋は、まだ２年しかすんでいなくて、
きれいだから、壁紙はりかえない。畳の表替えもなし。と言われました。

壁紙とか、きれいだったら私もそれでいいか。となっとくできると思うのですが、
換気扇の周りが汚れてるし、天井の電気を付けていた当たりが
丸く型がいっています。
それを不動産の方に言っても、
「え？どれですか？これ？こんなのでかえれないですよ。
　新築じゃないんだから全部が全部できませんよ。」とかいうんです。

私はたたみの部屋には絨毯を引こうとおもっているので畳の表替えはいりません。
って言っているのに、和室の壁のクロスのみで他は私が言うのがおかしい。
みたいに言われました。

敷金７０万円で敷引４０万円の契約で、４０万円もあれば、
天井のクロスかえるくらい２万円くらいでできるのに、すごく腹がたちました。
新婚で入るので、友達も呼ぶし奇麗なところに入りたいのに。

もし、最後まで交渉してだめなら、自分で張り替えようと思っています。
入る前の改装（リフォーム）って普通どのくらいまでしてもらえるものなんでしょうか？
私が今まで見てきた部屋はどこも、クロス全面張り替えしてあったので、
それが普通かと思っていたのですが。

---

□■アドバイス：１

長野県の涌井です。実際の部屋を見ないで契約したのですか？
う－ん、クロス張替えと畳の表替えをすると、契約書の特約条項か、
重要事項の説明書に記述して貰っとけば良かったですね。

　　> 私が今まで見てきた部屋はどこも、クロス全面張り替えしてあったので、
　　> それが普通かと思っていたのですが。
クロスの張替えをやらずに、
クリーニング業者による漂白だけで済ます場合もあります。
特に古いアパート(塗り壁)だと、壁をそのままにして
家賃を下げる場合もありますし、いろいろです。

問題は、貴方がその部屋を見ないで契約してしまった点でしょう。
見る前に契約したのは業者の希望なのですか？
それとも、貴方の希望なのですか？
また、貴方が住むのに不自由する程の問題なのでしょうか？
重要事項の説明書や、契約書の内容と違っていると言う事ですか？

投稿の内容を見る限り、貴方の一方的な思い込みとも取れるのですが、
いかがでしょうか？
契約時に本当に業者ときちんと約束したのでしょうか？
きちんと約束したのなら、契約書に記述されると思うのですが？
もう一度、契約時の業者とのやり取りを良く思い出して見て下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
結局、交渉の結果、全部張り替えしてもらえることになりました。
今どき、壁紙かえずに、貸すなんておかしい。って
良く賃貸の事を知っている人に一緒に行ってもらって交渉してもらいました。

実は私自身がずっと不動産会社に勤めているのですが、
こんなケースははじめてで、リフォームのことでもめるなんてはじめてです。
家主側の業者の人がすごい弱腰で、家主さんにきちんと、
ここは張り替えないとお客さん入らないとか言えない人みたいです。

契約はまだきちっとしていたわけではなく、リフォームが気に入らなかったら
やめることできたんですけど、家賃と場所と間取が気に入っていたし、
もう他を探す時間もなかったので。

それと、住むのに不自由するとか、しないとかの問題ではなく、
新婚で新しい部屋に入る人なら、だれだって、
前の人の跡が残った部屋できもちよく住めるわけがないと私は思います。

---

□■アドバイス：２

涌井です。良かったですね。
まだ契約前でしたか。ならば、交渉すれば良かっただけですね。
投稿の内容から、もう契約済と思っていました。
あしからず。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

3月のはじめに引越しをし都内のワンルームマンションに住んでいるのですが、
住み始めてみて問題が発生しました。
入居前に確認した際には防音壁の工事を施してあるとのことで
私も安心して契約したのですが、実際は隣りの生活音が筒抜け。
話し声など、ぼそぼそ聴こえる程度ではなく、
一語一句内容まで聞き取れるくらいひどいのでびっくりしました。
そこで私は不動産屋に連絡し実情を話し相談しました。
しかし、私の前の前に住んでいた女性からも同じ苦情があったそうで
その際に防音工事をしているので音が聞こえるのはおかしいといわれてしまいました。
実際家に来ていただいて音を確認してもらったのですが
結局は我慢して住んでくださいと言われ、今とてもショックです。
この場合はわたしが我慢するしかないのでしょうか？
教えてください！

---

□■アドバイス：

ご相談内容である・・・
　　　> 実際は隣りの生活音が筒抜け。
　　　> 話し声など、ぼそぼそ聴こえる程度ではなく、一語一句内容まで
　　　> 聞き取れるくらいひどいのでびっくりしました。
　　　> そこで私は不動産屋に連絡し実情を話し相談しました。
という実情が、不動産業者さん止りになっていて
オーナーさんまで伝わって無いような気がします。

一度、実情関係を書面にし直接オーナーさん宛てに送ってみては如何でしょうか？
文面はヒステリックな内容でなく、嘆願するような内容が良いと思います。
常識あるオーナーさんなら「一度部屋を見せてくれ!!」
という流れになると思いますが・・・
（藤原浩行さん）

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■□相談内容　

１週間前、マンションの賃貸契約をしました。
水圧は多分問題ないよという仲介業者の言葉を信用し、
契約したのですが、契約後部屋に入って水圧を確認すると、
ちょろちょろっとしか水が出ません。
シャワーも浴びることができないし、洗濯もできないレベルです。
建物は、築２８年鉄筋コンクリート８階建て分譲マンションの５階角部屋です。
まわりの住人はどうやって暮らしているのか不思議なくらいです。
どうすればよいのでしょうか？
何かよいアドバイスがあったら、教えて下さい。

---

□■アドバイス

マンションの場合は、
屋上に給水タンクを設置して、十分な水圧を確保してあるのが通常だと思います。
部屋の給水の分岐を取るところ(パイプスペース等)に
ストレーナーを設置して有る場合に、そのストレーナーがつまっているのではないでしょうか？
又、蛇口のところにゴミが詰まっている事も考えられます。
給湯の場合は減圧弁を使用している事も考えられます。
その減圧弁の詰まり等の問題も考えられます。
他の部屋の方が問題ないとすれば、そんなに大きな問題ではなくて、
１０分～３０分も有れば補修可能だと思いますが？
当社の管理しているマンション等でも、時々おきる問題です。
当社の場合は私が自分で行って、
ストレーナー(網みたいなゴミ取り)を掃除してやると１００％直っています。
と、言う事で不動産会社にお願いして下さい。
それか、すぐ対応してくれない場合は、不動産会社に費用負担の了解を得た上で、
設備会社にお願いして下さい。
あなたのマンションの場合もすぐ直ると思いますけど。
でも、もしマンション全体の問題だとしたら、他の原因なので
簡単には修理できないかもしれませんね。
ただ、どっちにしても水の出が悪いのは修理はできますよ。
（高原開発・涌井さん）

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