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相談内容　遠距離物件の調査方法について

山形・50代男性
移住希望しているものですが、この度、良さそうな物件を
インターネットで見つけました。
買おうと思っているのですが、遠いので、つぎのようなことが心配です。

　　　・その土地の地盤や建物の安全性など（調査機関）
　　　・過去にどんな人が住んでいたのか
　　　　（人が死んだ家（自殺、自然死）、手放して近くに住んでいる…など）
　　　・隣近所の人間の様子や町内会の組織など

上記を調べる方法、または、対応できる機関を教えていただけると幸甚です。

---

□■アドバイス

私見ですが、インターネットで物件を見つけたということは、
不動産業者のサイトということだと思いますが、
業者サイトであればその物件を掲載している業者に直接、
お問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

親切な業者であれば、丁寧に教えてくれると思います。
但し、相場よりかなり安い物件は、
その安い理由をよく確認する必要があると思います。
　　
また、不動産は実際にご自分の目で確認することが重要だと思います。
一度も見ないで契約するのだけは、やめた方が良いと思います。
地盤や建物について本格的に調査する場合は、専門の調査会社がありますので、
ネットで調べてみればよいと思いますが、当然、有料の場合が多くなります。

簡単に無料で調べたいのであれば、
全宅連の都道府県協会の、下記URLから物件所在地の支部を探して、
支部へ問い合わせてみるのも良いかもしれません。
http://www.zentaku.or.jp/about/association.html

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　駐車場が別登記の物件について

千葉・20代男性
初めて相談させていただきます。
先日、大変気に入った建売住宅の物件があり、
何度か現地も見させていただき、
本契約するつもりで不動産会社に行ったのですが、
今までに聞いていた内容とも食い違い、不信感を抱いたため、
契約せずに保留しております。

購入予定の物件の総面積は90坪ほどですが、
庭・住居部分が70坪、駐車場が20坪ほど、別になっています。
駐車場は、購入予定の物件と、販売中の隣の物件と2件のもので、
幅6mの真ん中の境界線に、埋め込みのレンガで区分けするとのことです。

　　1.別登記になる点での不安について

　　　建物・庭、駐車場で、番地も違い、登記簿も別になりますが、
　　　問題は無いのでしょうか？
　　　特に、駐車場に関しては「協定書」が用意されており、
　　　内容的には共有資産となっており、
　　　　●駐車場に関しての修繕は2分の一ずつ支払う
　　　　●転売は禁止する
　　　と、記載されていました。
　　　転売禁止ということは、この協定書にサインをした場合、
　　　将来的に建物・庭を含む、物件全体の売却も不可能になってしまうのでしょうか？
　　　（しかし、支払い上は共有地にはなっておらず、駐車場も自己所有物件です）

　　2.駐車場の区分に対する不安について

　　　将来的な隣人との駐車場トラブルを考え、真ん中に柵をたてたい旨を伝えました。
　　　しかし、
　　　「お隣の購入予定者にも図面を見せ、たてないことにしてありますので…」
　　　「建売で安く出しているから、この条件以外は無理です」
　　　と言われました。
　　　建売住宅とはこういうもので、柵すら要求できないのでしょうか？

立地条件なども気に入り、会社を休み、契約するつもりで
出向いた矢先の出来事で、パニックになってしまいました。
乱文で失礼致しますが、何卒、ご指導いただければと思います。

---

□■アドバイス：１

あくまで文面からの推測した私見ということを最初にお断り致します。

1.別登記となる点について

　　はっきり言って、かなりずさんな販売方法だと思います。
　　いかにも素人っぽい業者ですね。駐車場については、共有持分にしたり、
　　お互いに地益権を設定したりするのが良いと思います。
　　転売禁止なんてものは、将来は忘れ去られるのが当然でしょう。
　　ましてや、金融機関が抵当を設定する時にも、
　　若干、説明に苦労するのが目に見えるようです。

どの程度の協定書かは不明ですが、その協定書程度では守られることも無いでしょう、
例えば、自己破産等になった時は、駐車場も一緒に売られるでしょうね。
共有登記・地益権設定・買戻し特約等の登記がされない場合、
善意の第3者には対抗できませんので、
もし、売主がその協定書の存在を黙って転売した場合は、
新しい購入者には正当な所有者としての権利が生じるでしょう。
売った人に損害賠償を請求したいと思っても、
自己破産しちゃうと、まず無理でしょうね。

よほど無知な業者でない限り、その程度のことは知っているはずですから、
最初から転売は予想していると思いますが…。これは壁や塀についても同じでしょう。
当然、カーポートを建てる人も出てくるでしょう。
ですから、協定書程度では、万が一の場合は、かなりもめるでしょうね。

なお、建物の敷地を所有権にした場合は、転売は可能だと思われます。
また、登記されていない権利については、善意の第3者は保護されますので、
協定書では転売を禁止するのは難しいでしょう。
そもそも文面を読む限りにおいては、転売禁止にする意味が不明確ですから、
売買契約書にその理由を含めて明記すべきですし、買戻し特約等を登記しない限り、
駐車場も含めて、転売は可能と思われます。

　2.駐車場の区分について

　　　これは前述の通り、全ての人がそのまま守るかどうかは、かなり疑問ですね。
　　　もし、守らなかったらどうなるのか、規定されているのでしょうか？
　　　買戻し特約がついていて、登記でもしてあるのなら、まだ解るのですが…。
　　　「協定ですから、お互いに守りましょうね」ということだとは思いますが、
　　　はなはだ疑問です。
　　　今時、こんな昔の手法の売り方をする業者がいるのも変ですね。
　　　将来、もめる要素がかなりあると思います。

ところで、70坪も敷地があって、さらに20坪の駐車場が別と言うのも、
敷地の形状等もあってそのようになったのでしょうが、もの凄い「切り方」ですね。
文面からだけでは、どうも良いアドバイスができませんが、一番大事なことは、
　　　●転売禁止にしたり、塀や柵を建てるのを禁止するのは何故なのか？
という、その理由を、業者にはっきり説明を求め、
文面にしていただくことが大事だと思います。
　　また、
　　　●協定書を破った場合は、どのような対応をその業者はとるつもりなのか？
を、はっきり文面にしてもらって、確認しておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早々のご指導、ありがとうございます。
その後、重要事項説明書を再確認しましたら、
「位置指定道路」との明記がございました。
4mの幅が必要な道路だと思うのですが、購入予定の物件は、
お隣さんと合わせて6mになり、自己所有だけでは3mたりない状況です。
そのため、お隣さんの土地と合わせて、位置指定道路にしてあるものと思われます。

土地の形状は、庭・住居は奥にあり、公道には直接は接しておりません。
また、物件の前の土地は住宅建築中です。
そのため、駐車場（3m×16m）が公道に接しているしている形状で、
これでは建築できない状況（建築法の公道から2m以内？）のため、こうなったようです。

再度、以下、ご指導いただければ幸いです。

　　　1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか？

　　　2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか？

　　　3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しており
　　　　ますが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか？

　　　4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。
　　　　本来、きちんと説明すべきものではないのでしょうか？

また、その他、注意事項などがございましたら、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

こんにちは。

　　1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか？

　　　できません。道路位置指定を受けたことは、当該土地の一般通行を容認するこ
　　　とが必要ですから、自己の駐車場として専用することはできないと理解されて
　　　います。また、自動車の保管場所の確保確保等に関する法律によっても、道路
　　　（私道も含む）を保管場所にすることは禁じられています。

　　2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか？

　　　できません。建物、工作物、塀、門扉など、全て、建築基準法で禁じられてお
　　　り、行政庁の是正命令、罰則なども定められています。

　　3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しておりま
　　　すが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか？

　　　「入り口は3m」というのがよく分かりませんが、位置指定を受けているのであ
　　　れば、所有者はそれぞれにあることでも問題はありません。
　　　ただし、地中埋設配管の修繕等のための掘削、当該土地の管理費用の負担など
　　　の取り決めを確認しておくことが必要です。

　　4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。本来、
　　　きちんと説明すべきものではないのでしょうか？

本来の位置指定道路の重要事項説明としては、当該部分は位置指定道路であるため、
建物はもちろん塀や門扉などの建築はできない、また、駐車場にすることもできない…
という説明がなされるべきでしょう。
　　　
位置指定道路は、いったん指定されれば、
そこを駐車場にするということは認められるべきものではありません。
けれども、行き止まりの位置指定道路の場合の実情は、
そこを駐車場として利用することに関して、
行政庁や警察の指導はほとんど行われません。
それを良いことにして、駐車場として利用されていることが結構あります。

住宅の販売として好ましいものではないので、
お近くの宅建協会などに相談し、
よくご理解なさってからお話しを進めるようにしてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）

---

□■アドバイス：３

位置指定道路につきましては、萩原さんの説明の通りです。
駐車場ではなく、個人所有の道路（＝私道の一種）であるということになります。

それにしても、やっぱり変ですね。
隣地と合わせて6m幅があるのであれば、開発道路にすべきだと思います。
1000平米未満の開発行為（？）だとすれば、宅延で充分でしょう。
3m幅の宅延であれば、購入者が自由に使えます。当然、駐車場としても使えます。
宅延にしなかったのは、上下水道や都市ガスを本管1本で持っていけるようにするため、
開発道路にしなかったのは、転回部分や側溝の設置等を行うのが面倒だからでしょうか？
こんな理由では都道府県が開発行為の申請を受け付けないでしょう。
それに、なぜ、駐車場という説明を行ったのか、これが最も不可解ですね。

　　これと似たケースでは、
　　　●素人の切り売りが違反行為で指されて販売停止になり、
　　　　県の指導で業者が買い取って販売したケース
　　を、知っていますが、その時の分譲に似ている気がします。
ただ、位置指定道路を駐車場と説明するのはいけませんね。
明らかな違反行為となります。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、萩原様、ご指導ありがとうございます。
また、登記簿登録についても役所などできる限り確認をし、
行動してみたいと思います。
本当にわからないことだらけでパニックになっていましたが、
ご指導、アドバイスのおかげで気持ちが晴れやかになりました！
また、ご相談させて頂くことがあるかとは思いますが、よろしくお願いいたします。

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相談内容　ローンの事前審査を勝手に申し込まれた場合について

千葉・20代男性
地元の新築分譲マンション購入に踏み切り、
販売業者にローンの事前審査申し込みをお願いしました。

すると、妻と2人で確認して申し込んだ金融機関は
全部で4銀行のはずが、実際に個人信用機関の履歴を見ると、
3銀行の名前がありました。
しかし、そのうちの1銀行はローン申込書を書いていません。

販売業者にローン申込書のコピーを送ってもらったのですが、
1銀行は私達夫婦の字ではありません。印鑑も私の実印ではありません。
販売業者に訴えましたが、いまだ納得いく回答が得られず、
夫婦共々、すごく憤りを感じております。

結局、マンション購入は白紙になりましたが、泣き寝入りもしたくありません。
以下、アドバイス、お願いします。

　1.信用機関にもローン履歴が残る分、今後、不利にならないでしょうか？

　2.販売業者が、私達夫婦に許可無く、書類を作成して提出したことは、
　　問題ないのでしょうか？

　3.責任追及をする場合、筆跡鑑定をお願いした方がいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
「1.」については、実際に融資を受けた訳ではないと思いますので、
今後について不利・有利ということは無いと思われます。

「2.」は、貴方の説明の通りだとすれば、
有印私文書偽造と個人情報保護法に違反していると考えられます。

「3.」は、交渉がもめて裁判にでもなれば、
証拠として提出する必要はあるかも知れませんが、当面は必要ないでしょう。

今回の件は、その業者が会社として行ったことでは無く、
一営業マンが自己判断で行ったのではないか…と思います。
　　私であれば、
　　　●直接、その会社の社長宛に、
　　　　今までの経過と営業マンの対応についての質問と、
　　　　今後の会社としての対応についての質問状を送付
　　いたします。
　　
会社組織相手で、かつ、相手に落ち度があるのにもかかわらず、
クレーム交渉がすんなりと行かない場合は、相手がどの様な大きな会社であろうと、
そこの代表者である社長と直接交渉すべきだと思います。
特に今回のような、営業成績をあげるためと思われる自己中心的な営業マンは、
交渉する価値は全くありませんので、会社の代表者たる社長と交渉すべきだと思います。

その社長からの返答によって、その後の対応は考えれば宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

涌井様のおっしゃる通りだと思いますが、
若干、別の視点から、補足させていただきます。

おそらく、「1.」については、
消費者金融やクレジットカードなどでは、一定期間の履歴が残っている場合、
新たな融資や発行が見送られるケースがあるから…だと思いますが、
住宅ローンの審査の場合については、
　　　●まず、その信用情報機関に対して、履歴が残る期間を確認される
　　　●次回、融資の審査の再に、ローン審査する金融機関に、勝手に提出されたた
　　　　めに、履歴が残っている旨を伝える
などの対応をされると宜しいかと思われます。

なお、本題から外れますが、
「マンション購入は白紙になりましたが、泣き寝入りもしたくありません」
とのことですが、白紙の理由は、審査に通らなかったから…でしょうか？
もし、審査に通らなかったのであれば、
貴方の購入計画自体、本当に無理は無いのでしょうか？

その営業マンの行為からもお分かりかと思いますが、
　　　●営業成績が上がればよいので、たとえ無茶な返済計画であっても、
　　　　融資してくれるところがあればどこでも良い
　　という感じでしょう。
　　にもかかわらず、
　　　●3銀行で審査が通らなかった
ということは、「貴方の計画の甘さ」も考える必要があるかも知れません。

営業マンの責任追及も大切かも知れませんが、それ以上に、
　　　●貴方の将来設計（無理のない借り入れ金額、返済計画）
　　を、次回以降の物件を考えるにあたって、大切に考えてみてください。
　　（間違っても、欲しい物件の価格に、借り入れ計画自体をあわせるようなことは、
　　　されるべきではありません！）
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

貴重なアドバイス有難うございました。
今日はローン担当者という方が来ましたが、話しを聞く限りでは、
販売担当者のいうことがどうもおかしいことが判明しました。
ローンの事前調査の書類に関しては、社内で確認するとのことで、
早急に調査して回答するとの返事を頂きました。
もし、これで納得いく回答が得られない時は、
この会社の社長に質問状を送ろうと考えています。
はっきりした回答が得られるまで、頑張ろうと思います。
また何かあるときは、是非、アドバイスをお願いします。

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相談内容　重説に記載された管理費と実際が異なる場合の対応について

東京・30代女性
初めてご相談させていただきます。
中古マンションを購入しましたが、入居後の管理組合からの請求で、
重要事項説明書に記載された管理費・修繕積み立て費に
相違があったことが判明いたしました。

　管理組合の会計の方へ問い合わせたところ、
　　　・重要事項説明書の作成日後の金額改定はない
　　　・そもそも、不動産業者から管理費等の問い合わせは受けていない
　　とのことでした。

不動産業者の確認ミスであると思うのですが、
この場合、不動産業者に、月々の管理費等の差額を、
今後、請求していくことは可能なのでしょうか？
もし、無理な場合、どのような対処方法があるのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、今回のご相談については、
業法違反、および消費者契約法違反の問題と、
万が一の場合の賠償金の支払い順位保全の問題もあるかと思いますので、
下記の、宅建協会等の無料相談に行かれるか、
東京都の場合は住宅局不動産業指導部指導課へご相談されてはいかがでしょうか？

　　　東京都宅地建物取引業協会
　　　　〒102-0071　千代田区富士見2-2-4　東京不動産会館
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。危うく泣き寝入りするところでした。
早速、住宅局へ相談してみます。
どうもありがとうございました。

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相談内容　自己破産物件の支払い先に対する疑問について

熊本・30代男性
こんにちは、初めて投稿させて頂きます。
自己破産された方（A氏）の、土地付き家の購入を、計画しております。

先日、重要事項説明を不動産屋さんにて受けましたが、
売主の立会いは無く、数点、不可思議な点がありましたので、
ご相談させて頂いております。

ちなみに、物件の登記簿上の権利部（甲区）は、
　　　××年 所有権移転 売買 所有者A氏
　　　昨年、破産手続き開始（地方裁判所破産手続き開始決定）
というようになっており、重要事項説明書の1ページ目には、
　　　売主（譲渡人）＝A氏
　　　買取人（譲受人）＝私
と書かれています。

しかし、不動産買受合意書を見ると、1ページ目の序文では、
甲が私で、乙がB不動産（＝仲介の不動産屋さんとは別）になっており、
　　「甲は申込金××円を支払い、手続きを乙に依頼するものとする」
となっております。
また別項に、「最終的に甲は、破産管財人と直接売買契約を結ぶものとする」と
あります。

土地の持ち主は、登記簿上A氏のようですが、お金を支払う先はB不動産です。
また、仲介の不動産屋さんからは、申込金を、直接破産管財人や、
B不動産ではなく、仲介不動産屋に支払うように言われています。

自己破産が絡んだ特殊な状況ではありますが、
金銭のやり取りが、不明瞭に思えて気になります。
このような状況は、一般的なのでしょうか？
突飛な質問で恐縮ですが、ご教授賜りたく、何卒、お願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
「破産管財人＝弁護士」が絡んでいる任意売却物件
　ということになるかと思いますが、
　弁護士が絡んでいる場合は、あり得る取引だと思います。
　　これは想像ですが、
　　　●破産管財人＝弁護士がB業者に任意売却の依頼をして、
　　　　B業者が仲介業者に客付を依頼した
　　ということでしょう。

自己破産に伴う弁護士が絡んだ場合は、売主はAとなっていても、
その物件の売却価格や方法も、弁護士が実権を握っているケースが多くなります。
おそらく、その弁護士とB業者が交渉しているということかと思います。

申込金を仲介業者に支払うのは、通常行われていることです。
手付金と申込金は別のものですから、その点は、よくご確認下さい。

以上は、私の想像…と言うか、経験上からの推測ですから、
仲介業者に詳しい説明を求めることが宜しいかと思います。

それと、弁護士にもよりますが、任意売却の場合は、
申込金を入れても直ぐに契約とならない場合もあります。
2ヶ月以上の期間がかかることは、よくあるかと思います。
　　
不動産業者が買う場合でも、
しびれを切らして購入を断念するケースもあるくらいです。
慣れていないと、かなり不安に感じる場合もあると思いますが、
その物件が気に入っているのであれば、言葉は悪いのですが、
仲介業者のケツを叩きながら、根気強く交渉していく必要があるかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、貴重なアドバイス、ありがとうございます。
涌井様のご推察通り、任意売却の物件です。

ありえる話と伺い、まずは一安心しています。
早速、仲介業者を訪問し、疑問点を確認してみます。
また、本日Aさんが、
破産管財人の弁護士の先生の連絡先を教えてくれましたので、
併せて確認してみようと思います。

その物件は、大変、気に入っております。
地道に、でも、慎重に頑張ります。
本当にありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

「本日Aさんが、破産管財人の弁護士の先生の
　連絡先を教えてくれましたので、併せて確認してみようと思います」
とのことですが、これは、あまり感心致しません。
申込書にBに交渉手続きを依頼すると言う内容になっているとしたら、
その通りにした方が良いでしょう。
弁護士に直接連絡する場合は、
事前に仲介業者の了解を得ておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　不動産業者に言いたいことを言えない場合について

静岡・30代男性
静岡に住む公務員です。
はじめて　メールさせていただきます。
この度、現在の住居の近くの築100年以上の中古物件（約1,200万円）
を購入予定なのですが、そのことについて相談させていただきます。

この物件は、インターネットのサイトで見つけ、一目で気に入りました。
早速、不動産業者の連絡先へ連絡し、詳細を聞こうとしたところ、
「いい物件です。購入意思はありますか？」
と、いきなり聞かれました。
もちろん、購入意思があるから電話したのですが、
物件のことについて何も分からなかったので、
「そのつもり」とだけ、答えておきました。

そして、数日後、不動産業者から、
「とても人気の物件ですので、買い付け証明書を送ってください」
　　と言われ、
　　　　●まだ間取りや物件に対する詳細が分からない状態
で、買い付け証明書を送付しました。

その後、2週間経ちましたが、催促の電話をしても、
「まだ売主さんから書類が届いてないので、手元に何もない」
と言われてしまい、
さらに、いまだに間取りすら分からないにも関らず、
「人気の物件ですので、必ず買いますか？」
と聞いてきます。

不動産の知識が全くなく、また、知人にも相談できる方がいなかったので、
インターネット等で調べました。
すると、
　　　●不動産購入には「重要事項説明書」という大切な書類があること
を知り、昨日、
「重要事項説明書」を送っていただきたい旨を不動産業者に伝えたところ、
「契約後に渡します」
と言われ、さらに、
「物件の確認を2日後にしていただきますが、
　その際、契約も一緒にします　嫌ならやめて構いません」
と言われました。

確かに県外の不動産会社で遠方だということもあり、
1回で済ませたいのかもしれませんが、私は無知ながらも、
そんなに早い契約では、重要事項説明書の意味がないのでは…と思いました。
　　
そこで、不動産業者に重要事項説明書をもう少し早く送って欲しいと伝えると、
「あんまり面倒くさいことを言うなら、他の方に話してもいいのですが…」
と、半ば「売らないよ」ともとれる姿勢を見せてきたのです。

私は、その物件をどうしても購入したいので、
今のところは不動産業者の言いなりで、まとめますと、
　　　・重要事項説明書を事前に手にできない
　　　　（＝重要事項説明書を見たと同時に即契約で、
　　　　　　契約完了まで物件を見ることができない）
　　　・どうしても購入したいこともあり、業者に言いたいことが言えない
といった状態です。
そんな不動産業者と話を進めるにあたって、よい方法はあるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、業法違反とも取れる、かなり強引で悪質な販売方法だと思います。
その不動産業者の所属する団体がわかれば（全宅連か全日が多いと思います）、
その団体の県本部、もしくは支部にご相談するのが宜しいかと思います。

または、その業者の会社の所在地の都道府県の住宅部等、
宅建業者を監督する行政にご相談するのが宜しいかと思います。
　静岡県の場合は、
　　　静岡県都市住宅部都市政策総室不動産取引室
　　　 http://www.pref.shizuoka.jp/toshi/tj-15/takken.htm
　になります。
　県外ということですが、とりあえずは静岡県に質問してみても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。そういう方法もあるんですね。
質問する場所すら思い浮かばなかった私にとって、心強いです。
早速　電話してみようと思います。

ちなみに、もしこの不動産会社とうまくいかなくて、
物件を購入できなかった場合、
売主さんと直接交渉するということは可能なのでしょうか？
それとも、「そういうことは絶対だめ」とかいう、
暗黙のルールがあるんでしょうか？何度もすいません…。

---

□■アドバイス：２

買い付け証明を送付してあるのであれば、その書類の内容をご確認して下さい。
当社の場合は、出す場合も受ける場合も、買い付け証明には、
「売主にこの買い付け証明を遅滞なく届けるものとする。
　受領後売主は他の第三者等に売ってはならない」
という様な主旨の文言を、必ず入れる様にしています。
　　※ケースバイケースでこの文言は変えていますが、
　　　優先して購入順位を保全し、仲介業者にこの順位保全の責任を負わす
　　　という内容にしています。

買い付け証明がその様な内容になっているかどうかを、まずご確認下さい。
その様な内容になっていない場合は、購入順位を主張できるかどうかは、
かなり微妙かも知れません。
もう過ぎたことですが、買い付け証明を入れる場合は、
優先的に購入順位が保全される内容になっているのかを確認しておけば、
後々、楽に交渉できると思います。

購入が駄目になった場合ですが、
もし、その業者が媒介契約書を正式に締結してあれば、
売主と交渉して契約をすることになったとしても、
その業者に仲介手数料を請求される可能性があります。
ですので、
　　　●売主との媒介契約書がきちんと締結されているのか？
　　　●その媒介契約書の有効期間（通常3ヶ月で更新有り）内であるかどうか？
が、大事だと思います。
特に、貴方がその業者に物件の問い合わせを最初にした時に、
有効期間内である場合は、仲介手数料を請求される可能性は
かなり高くなると思います。

なお、監督行政官に相談して指導等が入った場合は、
成約になる可能性がかなり高くなると思いますし、
その様に話を持って行く様に、監督行政官にお願いしたら良いと思います。
また、監督行政官の対応は、都道府県やその個人によってかなり違いますので、
相談の仕方には注意が必要かも知れません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、大変参考になるご意見ありがとうございました。
私の場合、買い付け証明書は、手書きで
「××物件を××××円で購入したいと思います。日付・氏名」
とだけしか書いていません。これも不動産業者の指示でした。

相手の不動産業者が、
涌井様のような親切丁寧な業者の方だったら良かったのにな…と、
妻とも話しているところです。
早速、監督関係機関に相談等をしてみたいと思います。

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相談内容　地すべりの危険性のある土地について

宮城・30代男性
はじめまして。
うまく説明するのが、苦手ですが、どうぞ宜しくお願いします。

転売しやすいと薦められた土地に、3月に建売を購入し、現在住居中です。
今更遅いですが、仲介不動産会社が悪徳に思えて、心配です。

　1.重要事項説明について

　　　書面では、「地滑り防止区域」と記載されていましたが、
　　　詳しい内容記載もなく、主任からは、「第何条に書いてある」
　　　と言われましたが、文面は読んでくれませんでした。
　　　入居後、看板で、土砂災害防止区域にあることを知り、
　　　営業マンに問い合わせたら、「知らない」と言われ、調べてもらったものの、
　　　結局、設定基準も教えてくれませんでした。

　　　自分で、ネット、土木事務所で調べたところ、
　　　　●約30年前の地震時に地すべりし、死傷者が出た。
　　　　●近所の被害のひどい所は、緑地公園で更地になっている。
　　　　●周辺地域では、対策後も、時折、土砂・擁壁・崖崩れがある。
　　　ということが分かりました。
　　　営業マンにこのことを言うと、
　　　「今、大丈夫なのに、昔のことは言えませんよ」
　　　と、あっさり認め（？）ました。

最近気づいたのですが、登記から判断しますと、その地震の2ヵ月後に
元の持ち主は転居しており、約30年も空家になっているのは、
何か瑕疵があるのではないか、気になります。

仲介不動産会社には、このような件について、詳しい告知義務はないのでしょうか？

　2.活断層の調べ方について

　　　契約時に営業マンに依頼し、調査してもらってたところ、
　　　活断層からは外れていたたそうです。
　　　地すべりの件があったので、「やはり、書類が欲しい」とお願いしたら、
　　　実は調べに行ってないし、記憶にないと言われました。
　　　ただし、
　　　「事務所に大まかな地図はあるので、コピーしてマジックで書いてあげます」
　　　と言われましたが、修正されては意味がありません（カラーコピーはできない
　　　とのことでした）。ネットの地図では、どうも付近の3種類の断層があり、
　　　そのうちの一つが、真上の可能性もあるようです。

　　　以前、詳しく活断層が土地に入っているかを調べられる機関がある
　　　と聞いたことがあるのですが、本当にあるのでしょうか？
　　　また、簡単に、私でも調べる方法はないでしょうか？

今更、契約の白紙撤回を要求するつもりはありませんが、そうなると、
子供と自分の身は自分で守らなくては…と、思っております。
ローンで完済までは転売も不可能でしょうし、
あとから、周りから聞いたり見たりして知るのは嫌ですので、
この際、とことん知っておこうと思います。
どうぞ、良いアドバイスをお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

今回のご相談につきましては、
30年前（1978年）の宮城沖地震に関連した地域かと思います。
宮城では平成17年にも地震が起きていますので、
多分に地域的な要素が有るような気が致します。

地域的な特性もあることでしょうから、
（社）宮城県宅地建物取引業協会の無料相談等にご相談されてはいかがでしょうか？
もし県本部から離れている場合は、近くの支部を紹介して頂いて下さい。
下記URLをご参照下さい。
　　 http://www.miyataku.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

そうですか、地域的なものですか…。
やはり、不動産取引はそんなものなのですね…。
不動産会社が信用できない理由は、以下の通りです。

はじめに「広告前の物件だから」と言われ、日が暮れてから内覧し、
そこで契約しました。不動産まわりはほとんど始めてだったのですが、
広告物件だから安いという話を信じ、安さにひかれて、即決しました。

契約数日後、隣家の土留めの壁が危ないことを告げられました
（入居前には補修してもらいましたが…）。
また、不動産会社から、
　　「何かあったら賠償責任になるから、引渡しまで周辺を歩かないで下さい」
と言われ、身動きがとれませんでした。
さらに、隣接する電柱、周辺の高圧電線、携帯の無線局、
PHSのアンテナがあったことなどは、後日にわかり、ショックでした。

また、平地育ちで山のことはまったく無知なだけに、
　　　●山になっているところは、すべて「地すべり防止区域」で、
　　　　「宅地造成等規制」されているもの
　　と、勘違いしてました。

不動産会社に問いただすと、根拠もないのに「大丈夫」というだけでした。
無知な私たちが悪く、不動産会社には責任はないようですね。
とりあえず、無料相談で聞いてみます。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、不動産会社に責任があるかどうかは、
文面からだとはっきり解りません。
重説に関しては、一応「地すべり防止区域」と明記はされており、
その重説に署名捺印されているということになりますと、
違反とまでは言えないのでないかと思います。

文面から推測すると、その近隣は宅地化されており、
団地となっているように思われます。
そうだとすれば、その団地は開発許可を得た地域なのだと思われます。
しかし、現実には不安な感じがするということだと思います。

ただ、気になるのは現地で契約すると、クーリングオフの対象になるのですが、
そのクーリングオフをさせないための方便として、
「引渡しまで周辺を歩かないで下さい」
と言ったのだとすれば、問題はあるかと思います。

物件の安全性や業者の販売方法の良し悪しも含めて、
その物件の所在する地域に詳しい宅建協会の支部の
無料相談に行かれるのが、宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

返信ありがとうございます。不動産会社から活断層の地図が届き、
二種類の活断層の間に位置することが分りました。
真上ではないですが、徒歩圏内で、かなり近距離でした。
活断層から離れた所に住みたかったですが、
残念ながらその夢はかないませんでした。
涌井様のアドバイスどおり、無料相談を訪ねてみようと思います。

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相談内容　契約時の録音について

静岡・30代男性
住まいについてか否か迷いましたが、相談させてください。
現在、中古物件を契約しようと考えています。
先週、重要事項説明を聞いた際には、不動産屋には許可を得て、
テープにて一部始終を録音しました。
一週間後に契約する予定なのですが、不動産屋から電話があり、
「売主様が嫌な気分になるので、契約時の録音はやめて欲しい」
と言われました。
それならば見られないようにするから…と伝えたところ、
「それじゃあ盗聴になる！」
と言われてしまいました。
それならば、当日、売主様に断ってから…と思ったのですが、
断られたら録音できなくなります。
契約なので、言った言わない…が、後から出てくるのも困ります。
録音するのが普通だと考えていたのですが、しないのが普通なのでしょうか？
また、許可無く録音してはいけないのでしょうか？

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□■アドバイス：１

難しい問題ですが、相談者にとっては、大切な契約で悩みは理解できますが、
相手方のこともあり、個人情報保護法も考えますと、相手方の承諾無しで
許可なく録音した記録は、あまり好ましくないと思います。
私の勤務先では、両者の承諾無しでは、許可なく録音は致しておりません。
（アトム総合事務所・田中さん）

---

■□相談者より

田中一郎様、早速のご回答ありがとうございます。
個人情報保護法など、考えもしませんでした。
私にとって一世一代の買い物だと、
とにかくだまされないようにと、そればかり考えていましたので、
売主様のことより自分のことばかりを考えていました。
物件を見つけてから今まで、不動産屋さんへは多くの注文をつけてきたので、
おそらく嫌われているな…と感じています。
今日も相談内容以外にも私から、
「諸費用の内容と概算を教えて欲しい」
と問い合わせたところ、
その場の電話では、「わかりました」と言っていたのに、
その後すぐに、
「それらは金融機関に聞いてください」と言われました。
売主様はとても良い人で、物件も気に入ってます。
ただ売主様は不動産屋さんに全てを任せている感があります。
おそらく承諾を願い出てもNGだと思います…。
犯罪者にはなりたくないので、ちょっと考えます。

---

□■アドバイス：２

仲介としての事業者の立場
（＝売主、買主の双方共に、安全で気持ちよく取引していただく立場）として、
田中様のご意見は、ごもっともです。
　　
ただ、録音したものを、公の場で公開…ではなく、
万一、トラブルに発展した時に、司法機関に資料として提出…
などとなれば、ご自身の判断において、
勝手に録っても構わないとは思いますが、
勝手に録ったのがバレた場合は、
法的に…というよりも、心象的に非常に悪いでしょうね。

ご不安は分かります。
ただ、それが「録音」に繋がるのは、本末転倒ですよ。
不動産の契約は、あくまでも書類ベースで行われますので、
口約束にならぬように、気になる部分などは、
契約書や重要説明事項説明書に盛り込むべきです。
　　（おそらく、事前に重要事項説明などを受けたそうですが、事前に行うのも、
　　　予め契約の内容を確認して、追加や特約、要望などを盛り込むために
　　　与えられている時間でもありますので…）

それに、もう一つ気になるのは、貴方が、
「おそらく嫌われているな」と感じている部分です。
売主買主の双方に業者がいるのであれば、貴方側の事業者は、
相手方（売主）に交渉してくれるべき「パートナー」です。
普通のお店の販売員とは違います。
もし、その事業者が、売主・買主の両方を仲介するのであれば、
双方にとっての代理人ですから、どっちにとってもパートナーです。

うちでも、実際に契約する場合は、
「諸費用の内容と概算を教えて欲しい」
このような部分は、きちんと確認してもらったり、自分で確認して
事業者さんに教えてあげたり…と、そんな感じです。

推測ですが、貴方の場合、肩の力が入りすぎ…と言いますか、
「安全な契約」に気持ちが行き過ぎてしまって、
「全員にとって気持ちよい契約」に、目が向いていないような気もします。
もちろん、安全第一ですが、
ただ、「全員にとって気持ちよい契約」になるように、色々と考えてみれば、
それが結果として「安全な契約」に結びつくことも、多々あるかと思います。

事業者（貴方の不動産屋さん）に対して、「私は客だ！」という気持ちで
臨むのではなく、パートナーとして捉え、貴方が不安な部分を、
積極的に【相談】されると良いと思いますよ。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野様、貴重な意見ありがとうございます。
不動産屋さんは、売主様、買主の両方を仲介する立場です。
振り返れば、当初は私も気持ちの良い契約を考えていたと思います。
それが質問をしても回答が遅い、書類を送るといって送ってこない…などがあり、
こちらも信用できなくなってきました。
重要事項説明についても、不動産屋さんは、当初、
「30分程度で終ります。その後、すぐに契約となります。それが通例です」
と言ってきたので、
「重要事項説明は契約の何日か前にしてほしい。
　それを聞いてから契約について考える。それは通例でなく、悪例です」
と言って、契約日を変更してもらいました。
実際に重要事項説明は1時間半程度かかり、こちらが質問するたびに
説明者の顔色がかわるのがわかりました。
また、録音について電話で言われた際にも、
「録音された人はあなたがはじめてだ」と言われました。
このような経過で現在に至っています。
前野様がおっしゃる通り、気持ちの良い契約が望ましいと思いますが、
それはお互いが約束を守り、信頼を築いていかないと不可能だと思います。
しかし、私も肩の力をぬいてこれから臨んでいこうと思います。

---

□■アドバイス：３

確かに、その不動産屋さんの対応も悪かったと思いますが、
お互いの言い方や行動で、ケンカになってしまっているように感じます。

ちなみに、
　　「重要事項説明は契約の何日か前にしてほしい。
　　　それを聞いてから契約について考える。それは通例でなく、悪例です」
は、悪例ではなく、契約上、重要事項説明が必要になりますので、
当然、契約の場で、重要事項説明が資格者（宅建主任）から行われるでしょう。
しかし、だからと言って、当日まで確認しないわけではなく、
契約＆重要事項説明当日までに、
　　　●契約書・重要事項説明書のコピーなどを予め受け取っておく
　　　●疑問点は予め質問し、場合によって加筆＆修正、追加などを加える
　　　●上記を繰り返して、当日までに完璧なものにしておく
と言う作業が、パートナーと共に行われます。

この辺をきちんと貴方に説明できなかったのは、その事業者（あるいは担当）に
落ち度はあると思いますが、ただ、相手のプロとしての経験（正しい部分）よりも、
「貴方の常識」を優先させてしまっては（＝先の「悪例」の主張など）、
おそらく、その事業者は、自分を守る行動
（＝貴方のためにではなく、貴方から責められても正当だと主張できるような行動）
を、選択すると思います。
（＝簡単に言ってしまえば、
　「貴方の言う通りにやらないと、何を言われるのか分からないので、
　　自分が良いと思ったことでも、一切やらない」なんて状況になるでしょう）

たぶん、貴方は「正しい」でしょう。
ただ、
　　　●自己の正当性を主張する（＝結果、事業者が敵になってしまう）
　　　●多少の不満には目をつぶって、おだててでも味方として動いてもらう
の、どちらが、貴方にとって【トク】になるのかを、
慎重に判断された方が良いように感じました。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、ご意見ありがとうございます。
私も、もちろん不動産を購入するのは初めてであり、
その方法・常識等、一切、知らなかったので、
インターネットや不動産を購入した友人に聞きながら動いていました。
そうすると、自分で得た知識が常識となり、それ以外の行動があると、
どうしても　「なぜ？」という風になり、
不動産屋さんを問い詰めていたのかもしれません。
契約の日が近づいてきました。
録音はとりあえずやめます。大らかな気持ちで臨みます。

---

□■アドバイス：４

以下は、「宜しければ、ご参考までに…」ということでのアドバイスです。
ですので、実際に、やる、やらないは、ご自身のご判断でお願いしますね。

今の状況（＝あまり関係が良くない？）で、貴方が突然おおらかになられると、
その事業者であれば、チェック漏れがあるような気もします。
（＝後になってから「言って欲しかった！」なんて部分が出てくると思います）

であれば、まずは「関係修復」を試みるのも方法です。
　それには、
　　　●不満だったこと
　　　●自分が悪かったところ
　を、腹を割って話すような感じで…ですかね？

例えば、相手の通常業務の支障にならないような時間帯に、
ちょっと時間をとっていただき
（とりあえずは「私の勘違いもあって、色々とご迷惑をおかけしたので…」
　ということで、話し始めれば、相手も軟化するかと思われます）、
　その際にでも持って出向き…って感じでしょうか？

でも、実際に行った時には、ただ謝れば良いのではなく、
　「実は、私自身、初めての取引で不安で不安で仕方なかったのですが、
　　そんな中で、約束の日に書類が来なかったり…などということがあったため、
　　不信感を抱いてしまってました」
　「それで、自分で色々と調べて、録音だの、先に重要説明だの…と、
　　むきになってしまっていて、かえってご迷惑をかけてしまって、すみませんでした」
　「色々とあったのですが、是非、最後まで、お手伝いいただければ…と思います」
　なんて感じで、謝りつつも伝えるべき部分を伝えて…ですかね？

もし、これで相手との関係が近づけば、最後に、
　「いかんせん、分からないことだらけですので、契約までの間に、
　　何か注意しておくべき点などあれば、是非、教えてください！」
なんて感じで、色々と聞いてみるのも方法かも知れませんよ。
（＝こう言うのもなんですが、今までの貴方の（一般的には）
　　かなり無茶な要求に対してすら、色々と動いてくれていたことを考えますと、
　　自分をプロとして認めてもらえれば、一生懸命、動いてくれるような気がします）

雨降って地固まる…になることを、お祈り申し上げます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、ありがとうございます。
なかなか難しいご意見ですが、おっしゃる通りかもしれませんね。
「関係修復」ができれば、それにこしたことはありませんが、うーん…。
がんばってみます。

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相談内容　あいまいなローン金額について

埼玉・40代男性
はじめまして。このたび、建築条件付の家の契約をしたのですが、
その過程で納得できない部分があり、相談機関を探していたところ、
こちらのサイトをみつけ、ご相談させていただきました。

当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
契約書を交わす段階で、
「銀行のローンを通りやすくするため」
と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました。
「全体の金額が変らず、建築条件付ではよくあることだ」
という先方の言葉、今回契約にいたるまでの過程で信用してしまったので、
疑問を感じながらも、契約に応じてしまいました。

ところが、後日、再び、銀行ローン用にということで、土地1,100万円・
建物1,900万円の契約書に印とついてくれと言われ、困惑しております。
これいついては、あわせて不動産会社より、
　　　●ローン専用なので後ほど破棄するという念書
を差し入れてきました。

契約書の金額を簡単に変えたり、何度も結んだりということは、
よくあることなのでしょうか？
初めてのことでわからないだけに、不安ばかりが募り、
また、先方に対しても不信感が募ってしまいます。
詳しい方、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、有印私文書偽造にあたる可能性もございます。
オフレコ的なことですが、このような金融機関向けに
別の契約書を作成することは、過去にはよく行われていましたが、
今ではほとんど行われなくなったと思います。

おそらく、住宅ローンの融資を受け易くするために行うのだと思いますが、
あまり薦められる方法ではありません。その業者さんに理由を良く聞いて、
最終的には貴方自身が決断すべきことだと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございました。

やはり、普通の契約ではないようですね…。
こちらに落ち度がなかったとは言えませんが、本当に悲しい思いです…。
とりあえず、先方と土曜日に会う約束になっているので、
もう一度、よく話をききたいと思います。

2通目の契約書を作成し、
銀行ローン用にと言われたのは、なんとなく想像がつくのですが、
そもそも当初の契約時にローンのためだといって土地を減額し、
その差額を建物の請負契約に乗せて契約したのは、何か他に理由があるのでしょうか？
これも、よく行われている（行われていた？）ことなのでしょうか？

いずれにしても、契約金額、ローン用の契約書のほか、当然のように、
請負契約を土地の売買契約と同時に結ばされたことなどで、
不信感がかなり募っており、最終的には契約解除を考えています
（そもそも、先方のこれらの対応は違法性はないのでしょうか？）。

この場合、手付けの返還は望めるでしょうか？
手付けのほかに支払いは発生してしまうのでしょうか？
手付け解除が4/8となっているのですが、この日までに解約を申し込めば、
手付け金の放棄だけ済むのでしょうか？
（その場合は今度業者と会う土曜日が期限ということになるのでしょうか？）

加えて、手付けに関しては土地の売買契約に対して50万円、
建物請負契約に対して50万円というように支払っております。
この場合、建物請負の方に支払ったものは、全額返還請求することは可能でしょうか？

何卒、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

「当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
　契約書を交わす段階で、『銀行のローンを通りやすくするため』
　と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました」

とのことですが、この件につきましては、詳しい経過が判らないのですが、
一般的に行われていることでは無いと思います。
また、なぜ、この様なことを行うのか、理由は不明です。
もし、広告等で土地1,100万円・建物1,500万円と明示されていたのであれば、
公正取引違反の可能性もあるかと思います。

建築条件付ということであれば、
建物の請負契約を同時に行うことはありうると思います。
契約自体の内容には、おそらく違法性はないと思われます。
土地と建物の割合の変更については、前述の通りです。

全額返還請求することについては、
私見ですが、かなり難しいのではないかと思います。
ローン用の契約書の作成自体は、確かに有印私文書偽造になるのでしょうが、
それが即本当の契約書の契約違反とはならないと思います。
本来の契約書とは切り離して考えるべきでしょう。
このローン用の契約書については、
貴方に対しては便宜を図るために行っているものと思われますので、
貴方が損害を受けているという証明をすることは、かなり難いと思います。

この不動産業により損害を受けると思われるのは金融機関であり、
過去にも不動産業者に対して金融機関が損害賠償を請求したことがあります。
それ以来、この様なローン用の契約書の偽造は行われなくなって来ていますし、
ローン自体も自己資金ゼロで全額借り入れが可能な商品も出ています。

　　　※元々は自己資金ゼロのお客様に便宜を図るために行われてきたことです。
　　　　つまり、2割の自己資金＋諸費用があるように見せかけるために、
　　　　物件の売買価格を吊り上げて、嘘の売買契約書をローン用に作成して、
　　　　物件の全額＋諸費用までローン借り入れするために行われてました。

手付金は売主が不動産業者の場合は解約手付となりますので、
手付金を放棄すれば、解約は可能と思われます。

ここからは全くの個人的な感想です。
もっとよく、その業者さんと話し合われた方が良いと思います。
ローンのためということですが、その詳しい内容についても、
よく確認されて、説明を受けるべきでしょう。
その業者さんが、本当に悪気があるわけではなくて、
貴方のために行っているのだとすれば、同業者として、若干、
同情すべき点もあるというのが正直な感想です。
誤解を覚悟で言いますと、危ない橋を渡ってまで行った親切が、
アダになってしまったとも取れますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お忙しい中、早速のご返答ありがとうございます。

この数日間、あらゆるところへ相談に走り、まず、何よりも、
自分たちの勉強不足を痛感する日々でした…。
同じ件でもいろいろな見解があり、正直どうしたらよいのか迷う部分もあるのですが、
こちらの相談窓口をはじめ、アドバイス、ご助言をいただいたすべての方方に感謝し、
涌井様からもご助言いただいた通り、明日、先方と納得がいくまで話をしたいと思います。

その上で、こちらにも、また、結果のご報告やご相談をさせていただければ…と思います。
どうぞ、よろしくお願いします。

--------　３日後　--------

土曜日、先方と話をしてまいりました。
どうやら、建売というか、売建というか、先方は、
　　　●あくまでも総額で2,600万円のものを売った
という認識のようでした。
なので、建物の請負契約も同時であり、また、土地・建物の金額の割り振りは、
先方の都合（？）のようで、結局、明確な回答は出ませんでした。
先方曰く、「こちらには何の実害もない」ということなのですが…。

追加の契約書は、単純にローンの申し込みに使用するようでした。
　　通常、建築条件付土地建物の取引は、
　　　●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
　　　　→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
　　と、考えていたのですが、先方は
　　　●土地・建物契約→ローン申し込み（ローン専用契約書にて）
　　　　→建物打ち合わせ→建物仕様・金額の確定→金消契約
と、考えていたようです。

小さい工務店などは、ハウスメーカーなどと異って、
早くローンが通ることを確定させたいとのことでした。
「わかるような、わからないような…」でしたが、先方に悪意的なものは感じられず、
こちらの言い分も考慮して今後の提案をしてくださったので、話を進めることにしました。

結局、この業者の方法というのが商慣習（または昔からある方法）なのでしょうか？
教科書的にはトラブルの起きやすい取引なのではないか…と、思ったりもするのですが、
本当に何の悪意もなく、他の方も同じ取引をしているとのことでした。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、厳密に言うと、
建物と土地の比率は固定資産税や不動産取得税の関係がありますので、
買主に全く影響が無いとは言えないと思います。
この業者の都合であることは間違い無いと思いますが、
この業者も、もっと正直に腹を割って、
「正直に理由を言えば良いのになぁ…」と思います。
　　例えば、
　　　・土地では利益を出したく無い（＝土地の短期譲渡税はかなり高い）
　　　・建物の施工実績を上げたい
など、何らかの都合があるから、変更したのでしょうからね。
想像ですが、土地の利益は税率が高く、経費も入れにくいが、
建物の利益については決算時に出るだけなので、
いくらでも後から調節が利くということだとは思います。

ローン用の契約書については、一応、納得された様なので…。
ローンの申し込み手順については、金融機関によってもかなり違うのですが、
一般的には、ローンの仮審査があります。
　　
この時には、不動産業者等の作成した土地と建物の概要を入れた物件の説明書
をつけるのが一般的です。ということは、仮審査の段階でも、
土地建物の総額の確定は、ある程度は必要になってしまいます。
金融機関は、仮審査の段階であっても、
　　　●どの程度の土地建物を買って、どの程度の資金計画で、
　　　　借入れ希望額はいくらなのか？
　　を、確認するのが普通です。

また、確かに小さな工務店では、ローンを先に確定させたいと言う
気持ちも理解できます。まずは、この仮審査が通ることが第一関門とも言えます。
不動産・建設業者にとっては、このローンが通ることがどうしても重要になります。
ローンが通ることが判らなければ、話が進まないことは充分、考えられます。
特に、中小工務店の自由設計の場合は、間取り等が決まる前から、
ローン審査通過に重点をおくことは、充分考えられることです。

　　もっと言いますと、
　　　●通常は、ご自分の総予算を決めて来られるお客様が一般的だ
　　と、思います。
　　
つまり、「総予算3,000万円で土地建物を購入したい」…と言う感じですね。
この予算内でお施主さんのご希望の間取りや仕様にいかに応えていくか…と、
その様な順番になることも、よくあることだと思います。

建物には、ある程度の常識的な仕様というものがあります。
私の個人的な意見ですが、総檜の家や、無垢材を使う高級住宅は別として、
在来の軸組木造のローコスト仕様の場合は、坪単価40～45万円が普通だと思います。
そうすると、土地建物の総額が決まると、
その予算内で建てることのできる建物というものも決まってしまいます。

資金的にかなり余裕の有る方を除いて、一般的には、総予算を決めて、
その予算内で、より良い建物を建てたいと仰るお客様が多いと思います。
当社の場合でも、どちらかと言うと、
　　　●総予算を確認して、ローンが通るかどうか…を確認してから、
　　　　細かい仕様の打ち合わせを行っていくこと
　　の方が多いですね。

　逆に言いますと、
　　　●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
　　　　→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
　という順番では、ほとんど行いません。

と言いますのも、建物仕様・金額の確定と言うのは、打ち合わせ程度なら判りますが、
建築確認が出せる状態（＝確定）になってしまいますと、それなりに経費もかかります。
そうなりますと、全てが決まってから、ローンが通らないということになれば、
全部パーになるわけですから、あえてこのような順番に進めることは、
あまり無いと思います。
　　　
　※一時期、ハウスメーカーでは、建築請負契約の前に設計契約書なるものを締結し、
　　約100万円程度の設計料を受け取ってから設計し、ローンが通らなかった場合に、
　　この設計料を没収し、問題になったこともあります。ですので、
　　逆に、貴方の仰る順番の方が、問題が出てくる可能性が高いと思います。

予算が決まれば、ある程度、仕様や大きさも決まってしまいます。
つまり、最近の一般的なローコスト仕様の建物の予算が1,750万円であれば、
　　　・坪40万円の仕様とすれば、44坪程度の4～5LDK
　　　・坪45万円の仕様とすれば、39坪程度の3～4LDK
ということは、想像できてしまいます。

もし、良い設備を安く付けたいのであれば、色等を不人気な色にして、
メーカー在庫を格安で手当てするとか、場合によっては、展示品を格安で手当てする
とかの方法もありますし、通常は、この辺りのことをお施主さんに説明しながら、
建物の仕様や設備は決めていきます。

おそらく、その業者はこの様な説明が下手だったのではないかと思います。
ただ、設備や仕様等につきましては、これからいくらでも相談することは可能でしょう。
ですから、
　　　・ランクを落として色等を人気のあるものにするのか？
　　　・色等の選択肢を狭めてもランクを上げたものにするのか？
　　　・メーカーはどこでも良のか？
　　　・展示品等のいわゆる新古品でも良いのか？
なども含めて、
　　　●良くご相談して、納得しながら仕様を決めていくこと
が、大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、いつもご丁寧な説明、ありがとうございます。

もうひとつ、仲介手数料について、気になってます。
　　契約時に、
　　　●総額2,600万円の仲介手数料の支払約定書
　に、サインしたのですが、これは違法ではないでしょうか？
手数料は土地のみだと思うのですが…。
（専属専任媒介契約書なるものもサインをしており、ここに約定報酬額として、
　「売買価格3％＋6万円＋消費税」で計算されています。この書類へのサインは
　建築条件付土地の取引に必要なものなのでしょうか？）

どうも、条件付土地の取引なのに、
進み方が建売のような気がしてならないのです。
となると、いざ、建物の打ち合わせになっても、
すでにプランが決まっているのではないかと不安になります…。
（プランは先日の交渉で、ローンより先に、早速、今週末、
　打ち合わせができることとなったので、多少、安心はしていたのですが…）

不安が多い取引ですが、どこも同じなのでしょうか？

---

□■アドバイス：４

私見ですが、建築条件付土地の仲介の場合は、土地の仲介料のみです。
業者が建物の仲介料も取るのであれば、それは、仰るとおり建売と言うことになり、
建売の青田売りの場合は、建託確認がすでにとってあるはずであり、
専属専任媒介契約書に、建物の建築確認番号が入っている必要があると思われます。
但し、購入希望の専属専任媒介契約書の場合は、
一概に具体的な物件の明記は必要とはされておりません。

ところで、この専属専任媒介契約書の締結時期はいつでしょうか？
本物件とは限らず、最初に、
　　　●土地建物込みで、2,600万円前後で、物件を購入したいということで、
　　　　不動産業者に物件探しを依頼された
　　のであれば、違法性は低いと思われます。
　　しかし、
　　　●建築条件付土地を購入するいうことが決まってから、
　　　　土地と建物込みの専属専任媒介契約書を締結した場合で、
　　　　かつ、建物の分も仲介手数料を取る
と言うことで、専属専任媒介契約書を締結したのであれば、
それは、かなり違法性が高いと思われます。
なぜかと申しますと、建築条件付土地の場合は、
土地は売買契約書の締結によりますので
業者の媒介となりますが、建物は、建築請負契約の締結となりますので、
媒介とはならず、一般的には、不動産業者は建設業者からの謝礼等のみとなります。
　　　
　※手数料ではなく、購入者から紹介料や謝礼を頂くのであれば、違法性は低くなります。

既に建物が建っていたり、
建売の青田売りの場合（確認番号の明記が必要）であれば、
媒介となりますが、単なる建築条件付土地の場合は、媒介とはならないはずです。

この件につきましては、地元の宅建協会の主催する無料相談に出かけて、
ご相談することをお勧め致します。
　　埼玉県の場合は、
　　　（社）埼玉県宅建協会（ http://www.takuken.or.jp/ ）の中の、
　　　「平成18年度 不動産法律相談会開催のお知らせ」
　　　　 http://www.takuken.or.jp/ad/index2.html
　　を、ご参考になさって下さい。
　　また、埼玉県本部から離れている場合は、
　　宅建協会本部で、お近くの支部をご紹介していただいて下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速、自宅近くの宅建協会支部の相談会に行きました。
結論として、業法に抵触している可能性があるとのことで、
今後のアドバイスを受けることができました。
これまでモヤモヤしていたのが、やっと解約の決断をすることができました。
涌井さま、これまで、迅速、かつ、的確なアドバイスをいただきまして、
ありがとうございました。
当然、すんなりいかないとは思いますが、がんばってみようと思います。

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相談内容　売主側の都合で進まない土地契約について

福島・30代女性
去年の12月からマイホーム購入を考え、
土地とハウスメーカーを検討してきました結果、
12月中に土地が見つかり、新年早々に予約申し込みをしました。

その直後、地主さんが家庭の事情（相続・お金の分配）でもめているということで、
契約はすぐにはできないと伝えられました。
しかし、土地が非常に気に入っていたこともあり、3月のお彼岸を過ぎれば
着工してもよいと言われ、お彼岸までは待とうということになりました。

その間、土地仲介業者からは略式ながら重要事項の説明を受け、
ハウスメーカーとの建物の工事請負契約も交わしました。
銀行への仮審査申し込みも済ませました。

しかし、3月上旬には土地の契約も引き延ばされました。
そして今日、4月2日に地主さんの親族会議が行われるため、
それまで待つように言われました。
納得いかないため、これまではハウスメーカーの担当者を通じて
経過を聞いていましたが、直接、土地の仲介業者に連絡を入れてみました。
すると、ほぼ同じ話でしたが、
　　　●4月2日の話し合い次第によっては売らないこともありうる
とのことでした。

2ヶ月近く待ちの状態が続き、これでだめになったら、
今までの時間はまったくの無駄になってしまいます。
主人は「縁がなかったのかも…」と、あきらめる方向も考えているようですが、
私は、3月上旬に契約ができないと知らされ、さまざまなストレスから、
逆流性食道炎になり、治療をしています。

通常、こんなことって、あるんでしょうか？
気に入った土地で気にいった建物が建てられると思っていたのに、
これからどうなるんだろう…という不安と落胆が大きいのですが、
もし、土地が買えなくなった場合、このまま、引き下がるしかないのでしょうか？

地主さんは、その土地の目と鼻の先に住んでいるので、ゴリ押しして買っても、
後の近所づきあいにひびきそうだな…と思いますが、ほかを探そうにも
建物の契約はしております。ですので、話し合いの結果を待っている間、
私たちにできること（何らかの強行手段）はあるのでしょうか？

このような状況で、誰に相談したらいいのかわかりません。
長くて、わかりにくい文章ですみませんが、よろしくお願い致します。

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□■アドバイス

一般的な話として説明致します。
お客様方が、土地を探すのに不動産業者ではなく、
ハウスメーカーにご相談されることは良くあることです。
そして、ハウスメーカーの営業が不動産業者をまわって、
土地を探すことになるのです。

注意しなければいけないのは、ハウスメーカーの営業は、
土地に関してはほとんど素人同然ですから、
土地に関する説明は正確とは言えないケースが良く見受けられます。
しかし、彼等は土地の仲介を本業としている訳では無く、
あくまで建物の請負契約を締結するのが目的であり、
土地を紹介するのは、そのためのサービスでしかありません。
お客様方が勘違いされているのは、
　　　●ハウスメーカーが土地の仲介をする訳では無いのにもかかわらず、
　　　　土地の購入についてまで、ハウスメーカーを信用してしまうこと
　　です。

その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが、
貴方の諸条件を提示した上で探してもらった土地であれば、
　　　●この土地が条件に合うので、売ってもらえるかも知れないよ程度の状況
で紹介することは良くあります。

当然、貴方がその土地をごり押ししてでも買うことは不可能でしょう。
あくまでも、売主側が契約する意思表示を行わない限り、
契約することはできないでしょう。
契約はあくまで当事者双方の合意によって成り立つものです。
また、重説を行ったから100％契約に至るというものでもありません。
重説は昔は物説と呼んでいたくらいで、物件の説明ですから…。
（ところで、重説は仲介不動産業者の取引主任者から受けたのでしょうか？）

なお、業者間売買でも契約が予定より遅れることは良くあることですし、
購入者の一方的な都合により契約が成立するものではありません。
不動産売買というものは、その程度のことは当然のことです。
契約日は、売主と買主の双方の合意によって決まるものです。
実際には、仲介の場合は、この日程の調整にもかなり神経を使います。
逆の立場で考えて頂きますと、貴方の都合で契約日を伸ばしたり、
契約を止めたとしても、売主や不動産業者は基本的には怒らないのが一般的です。

最近の消費者の傾向として、ご自分の都合ばかり主張される方が多いのですが、
不動産というものは、その物件は世界に一つしかないものなのですから、
他の商品を購入するのとはわけが違うということを、
よく自覚される必要があると思います。
　　
契約が遅れるのが気に入らないのであれば、違う物件を探せば良いですし、
その物件が気に入っているのであれば、じっと気長に待って
契約にこぎつけるのが一番良い方法でしょう。
ハウスメーカーに話しても、あまり意味は無いので、
仲介不動産業者によくお願いしておくしか無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

貴重な時間を割いての丁寧なご説明ありがとうございます。
確かに、ハウスメーカーの営業の方を窓口にしていて、
その方の話を鵜呑みにしていたような気がします。

「その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが」
とのことですが、この土地は隣の1区画と一緒に去年10月頃から
地元の情報誌に広告が載っており、その頃から気にしていたのです。
12月に検討をはじめたとき、「もう売れてしまっているだろうな？」
と思いましたが、今契約しているハウスメーカーの他に検討していた
ハウスメーカー2社も揃ってこの土地を勧めてきたこともあり、
このような経過になったのです。年明け1月の情報誌にも載っていたのを覚えています。

重説は情報誌の広告主と同じ不動産会社の宅建取引主任者から受けました。
一緒に売りに出されていた1区画がすでに売れており、
着工しているのも知っておりましたので
（完成されたようで、先週、見学会が行われていました）、
不動産業者とハウスメーカーの話を信じておりました。

不動産売買と言うものは、その程度の事は当然の事なんですか…。
私個人としては、「売る気がないなら、広告なんか出さなければいいのに…」
と思っていたのですが、怒らないのが一般的なのですね。
「お盆休みは新居で迎えたい」とハウスメーカーや不動産業者に
再三伝えてきましたし、「大丈夫！」という言葉を信じてきたのですが、
やはり怒ってはいけませんか？

私たちも慎重に検討を重ねてきたつもりでしたが、ツメが甘いというか、
あせっていたように思います。
今は気持ちも落ち着いてきました。家族ともよく相談してみます。
ありがとうございました。

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□■アドバイス：２

重要なお話しは、涌井様のおっしゃる通りだと思います。
そこで、ちょっと別の視点で…。
個人的には、悲観的ではなく、建設的な考え方をされた方が、
ご自身の体調はもちろん、今後の生活の役に立つと思います。
つまり、今回のできごとを、「今までの時間はまったくの無駄」にするか、
それとも、大きな糧にするかは、貴方次第だと思います。

現段階の売る売らないの決定権は、その土地の所有者にあるのであれば、
貴方は【譲っていただく側】になります。

では、どうしたら、売主さん側は貴方に譲ってくださるでしょうか？
もちろん、相続の問題などが絡んでいるようですから、
単純ではないとは思いますが、もし、一同が集まった際に、
「こんなに欲しがっている良い人がいる」ということが、
一同全員に伝えることができたとしたら、どうでしょう？

もちろん、親族会議に出席することはできないと思いますが、
不動産仲介会社さんを経由して、代表の方に手紙を託すことはできるかも知れません。
もし、託すことができるのであれば、そこで、貴方が良い買主であることを、
きちんとアピールすることもできるでしょうし、それがあることで、
難色を示されていた方の考え方も変るかも知れません。

もし、「やれるだけは、やってみないと気がすまない！」というのであれば、
こんなこともできると思いますよ。

但し、同時に、「ここまでやってダメなら、買わなくて良かった」
と思うことも大切です。
特に、今回のハウスメーカーの対応は、
個人的には、決して、誠意ある応対とは思えません。
ですから、ダメだった場合は、そのハウスメーカーに対して、
　　　●同等以上の土地を1ヶ月以内に探せない場合は契約を白紙に戻すことを、
　　　　新たに契約書に盛り込ませる
など、強く申し入れることは、当然の権利かと思われます。

個人的な独断と偏見ですが、これでもどうにもならないような業者であれば、
むしろ、決別できた方が、貴方がたのためになるようにも思われます。

　　★追記
　　　上記は、「広告などで告知されていないこと」を前提に書いておりましたが、
　　　その間に入った投稿から、どうやら、そうではないようですね。
　　　詳しくは涌井様から説明があるかも知れませんが、広告などで、実際に売られ
　　　ることが確約されているような表現であったのであれば、消費�