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相談内容　親族間での贈与と等価交換、名義変更について

東京・男性・４０代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。

母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。

相談内容　マイホーム売却の3000万円特別控除について

長野・男性・４０代
転勤に伴い、賃貸物件にしたマンションの売却益が生じ、
その際の税金についてお伺いいたします。

4000万で購入したマンションに2年居住し、転勤したのち賃貸にしました。
賃貸期間は3年2カ月です。売却金額が4500万なので単純に500万円の売却益が生じます。
（取得費や諸手数料を差し引いても売却益が数100万でてしまいます）

マイホーム売却の「3000万円特別控除」は居住していない期間が3年以内
という規定ですが、わずが2か月を超過しただけでも
この特別控除が受けられなくなるのでしょうか？

何か良い節税対策がありましたら教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
居住用資産売却の３，０００万控除は、
住まなくなった日から、３年後の１２月３１日までの間の譲渡が対象
となっている筈だと思います。再度日付の確認を行ってみて下さい。

また、買換えを行う場合は、特定事業用資産の買換え特例を使う
手段も検討出来るかとも思います。

詳しい事は、お近くの不動産業者・会計事務所・税務署等に
ご相談されては如何ですか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　水田を購入し宅地にするための契約について

長野・男性・４０代
水田Aを取得して宅地にしたいと思っています。
水田Aの所有者は代替地があれば可とのことで、
隣の面積約二倍程度の水田Bを私が購入し、
水田A と水田Bを交換してもらい、 ５条変更をと考えています。
さて、（農家でない）私が土地を得るにはどんな契約を行えばよいでしょうか。
水田A所有者に税金等かからぬと良いのですが。

□■アドバイス

5条申請ということは、市街化区域外ということだと思いますが、
その場合は、名義貸しを行うということでしようか？
だとすれば、あまり好ましい事では有りませんが、
水田Bも名義貸しして下さる親戚等の名前で購入すれば良いでしょう。

但し、以下の問題点が御座いますので、ご注意願います。

1、面積が倍も違うと等価交換は難しい。売買となると地主には
　　当然売却代金若しくは差金に対する譲渡所得税がかかる。

2、3年3作の決まりがありますから、交換後3年間は、農地として
　　耕作する必要があり、宅地化するには時間がかかる。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　固定資産税について

香川・女性・３０代
今年の１月８日に土地の所有権をして
そこに念願のマイホームを建てたのですが
８月２０日本日、前の所有者と不動産屋がやってきて
固定資産税が引き落とされているから
この金額を支払ってください！と言われました。
１月１日までの固定資産税は本当に当方が払わなければならないのでしょうか？
誰か詳しく教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

通常は契約書に書いてありますが、無い事を前提に話すと、
まず、法的にはどちらがどのように負担するかは、決まりはありません。
あくまでも、１月１日に所有している人に都税から請求が来ます。
一般的には、関東なら１月１日から１月７日までは売主の負担。
１月８日から１２月３１日までの分を買主が負担します。
３６５日で計算してください。
但し、関西では４月１日を起算日にしているケースもあるかと思います。
最近はないですが気をつけて。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　一部を宅地として利用する原野について

山梨・30代男性
登記簿上、「原野」となっている土地を取得したのですが、
その半分以上は自然林（雑木林）となっています。

宅地として建築する予定の部分は、実質、旗状の草原部分だけで、
その他は、一切、手を入れない予定です。

この場合、固定資産上はどのような扱いになるのでしょうか？
（よく、「現況で判断される」と聞きますが、
　「そのままでは、全体に宅地並みの課税がされる」とも聞いたことがあります）
　　
全体では1,000坪を超えてしまうのですが、この場合、
分筆し、地目を宅地にした方が良いのでしょうか？
それとも、そのままでも構わないものでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、固定資産税は各市町村に納付しますが、
ほとんどの場合は現況主義だと思います。
土地の地目や建物の登記の有る無しとは関係無いようです。

土地の場合は筆毎にかけているようですから、
分筆しないとその筆が全て宅地並みとみなされると思います。
ですので、分筆はやはり必要だと思います。
地目は原野ということですから、変える変えないは、あまり関係無いと思います。

なお、市町村による違いも多少はあるでしょうから、
地元市町村の税務課等に詳しいことはご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。やはり、現況主義とのことですね。
ご指摘通り、分筆だけはしようと思います。
また、いずれにせよ、役場へ相談することにします。

相談内容　住宅購入のための夫婦共同貯金について

愛知・30代男性
はじめまして。30代前半の会社員です。
住宅購入のため、今年から夫婦でひとつの銀行口座に
お金をためていこうと決めました。

選んだのは、妻が働いていたときに貯蓄していた妻名義の銀行口座で、
当初には150万円ほどありました。
その後、私の給料口座にまとまったお金ができるたびに
妻の口座に振り込み、現在、300万円ほどになりました。

少ないですが、来年、住宅を買うための資金に充てようと考えています。
そこで、質問が2つあります。

　1.今年、妻名義の口座に振り込んだ約150万円には、
　　贈与税はかかるのでしょうか。

　2.来年、この300万円を住宅購入に使う場合、
　　どのようにしたら一番節税できるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、贈与は年間で110万円まで控除できますし、
残りの40万円についても、夫婦で生計を共にしているので、
贈与税に関しては大丈夫だとは思います。
しかし、確実とは言えませんので、
税理士等の専門家にご相談することをお薦め致します。

なお、住宅の購入の場合は、決まった控除がありますので、
それ以外の節税に関しては、やはり、専門家にご相談した方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスしていただき、まことにありがとうございます。
専門家に一度、相談してみることに致します。

相談内容　父の他界による不動産の売却について

北海道・20代女性
父が急逝し、死亡したらローンの支払いがなくなるという特約に
加入してなかったため、実家のローンの支払いが困難になったため、
家と土地の売却を検討中です。

残りはあと350万円ほどで、2ヶ所にローンの返済をしているのですが、
そのうちの片方（250万円残）が、まだ抵当から抜けておりません。
そのため、まずは親戚からお金を借り、一括で払いを終わらせてから
売却…という風に考えております。

ちなみに、家は築22年なので、壁や屋根の塗り替えなどをして、
見た目は綺麗ですが、ほとんど価値がないと思います。ですので、
土地だけの価値で考えると500～600万円くらいで
売れるんじゃないかと見込んでおります。

名義を私が引き継ぐ予定なのですが、現在、私は無職・独身で、
今年度の収入もゼロです。その上、自分の住民登録は
実家とは違う県にあります（本籍は移してません）。

こういった場合、売却する上で問題になることはないのでしょうか？
母（実家に住んでおり、収入は年金のみ）の名義にしたほうが、
売却がスムーズに行くのでしょうか？
また、税金はどのようにかかるものなのでしょう？
例えば、売却した次の年の住民税としてやってくるのでしょうか？
不動産を売って得た収入の内、ローンの返済や
売却の手続きなどに消えた分への控除などはあるのでしょうか？

無知なもので、呆れてしまうようなことを書いているかもしれませんが、
どこにどのように確認すれば良いのかなどを、アドバイスいただければ、
ありがたいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

お父様の急逝で大変なこと、お察し致します。
まず、お尋ねの件ですが、以下の注意点があります。

　　　1.相続の必要があります（所有者の確定）。
　　　　特に、今後の売却を考えるとお母様への相続がいいのでは？
　　　　居住用財産の売却ということで譲渡所得の発生が抑えられます。

　　　2.住宅ローンは、売却（売買契約）が決まった時点で、
　　　　銀行に担保の同時抹消を申し出れば良いと思います。

あとは役所や、税務署などの無料相談などで
お聞きになると参考になるのでは？ガンバッてください！
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
相続（名義）は母親にしたほうが良さそうですね。
2のほうですが、そういうことが出来るとは知りませんでした。
これなら親戚にお金を借りずに済みますね…。
大変参考になりました。
以上を踏まえて、もう一度話し合ってみます。

相談内容　事業兼用住宅の税金について

埼玉・30代女性
初めて投稿させて頂きます。
現在、会社は賃貸で、自宅は持ち家（ローン支払い中）です。

会社の家賃と自宅の住宅ローンを払っていくのであれば、
事業兼用住宅を建てようかという話がでています。
今の自宅を売り、新たに土地を購入、
1階部分を会社、2、3階を住宅として考えております。

その場合、やはり、通常の2階建て住宅よりも、税金がかなり高くなるのでしょうか？
また、同じ敷地内に、自宅は2階建てを建て、会社はプレハブ…
という話もあるのですが、どちらの方が、税務面では有利なのでしょうか？

アドバイスを頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、一般的なことしか言えないのですが、
各登記を行う時の登録免許税につきましては、
3階建ての場合は、おそらく鉄骨造、またSRCになると思います
が、その場合はかなり評価額が高くなり、登録免許税も当然高くなります。
現行の登録免許税の軽減は平成18年3月31日までとなっていますので、
特例の延長が無い場合は現行の2倍となります。

取得税につきましては、鉄骨造、またSRCの場合は当然、高くなります。
なお、住宅用の場合は、取得税は土地建物ともに一定要件を満たせば、
軽減の特例がございます。この点につきましては長くなりますので、
省略させていただきます。

一般的には、「2階建ての住宅（木造？）＋プレハブ事務所」の方が、
税金関係は安くなると思いますが、税金関係につきましては
会社を経営されているようですから、
現住居の売却に伴う特例（3,000万円控除・買換）への対応もございますので、
日頃、おつき合いのある会計事務所にご相談なさるのが一番宜しいかと思います。

追加になりますが、所得税の関係につきましては、経営者の場合は、
　　　●土地建物を会社で買って事業主に貸す方法
　　　　（会社が赤字の場合は、こちらが得かも知れません）
　　や、
　　　●土地建物を事業主が買って、会社に貸す方法
　　　　（会社が黒字の場合は、法人税の税率が高いことを考えると、
　　　　　こちらが得かも知れません）
　　のどちらかを選択するのか、また、それぞれの持分とするのか
　（これはおそらく無いと思いますが…）、
　「会社の法人所得」と「事業主の個人所得」の関係もございます。

とにかく、会社の会計を担当して頂いている会計事務所に
ご相談されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、色々と詳しく有難うございます。

会社は、私が経営しているわけではないのですが、義父が社長で、
主人がその下で働いております。
自宅は、主人名義で、後々のことも考えて、自宅を売却し、
主人名義（個人）で事業兼住宅を建て、会社に貸すという形を取るのがいいだろうと、
経理士に言われました。そして、涌井様のおっしゃるように、
「2階建て住居＋プレハブ」にした方がいいのではないか…と言われました。

今、家族会議中です。最善の方法で望みたいと思っております。
本当に有難うございました。

相談内容　

愛知・20代女性
本日、土地の契約をしてまいりました。
今回、主人の親から500万円、私の親から500万円、援助してもらっています。

以前、手付け金を払うときに資金の話になり、
両方の両親から援助をしてもらうという話をしたところ、
「両方の親から援助をしてもらう場合には、
土地の名義を持ち分登記をしなければ、贈与税が発生してしまう」
と聞きました。

ただ、本日の契約時には何も聞かれず、手付け金を払ってから、
今回までも、資金の流れについても質問もありませんでした。

両親からの援助があることは言っておいたので、
登記の時に考えてもらえているものと思いこんでおり、何も言いませんでした。
念のため聞いてみると主人のみの名義の登記になっていました。

不動産屋に電話をしてみると、「配偶者からの援助でも贈与税はかからない」と
言われましたが、ネットで調べてみると、配偶者の親からの援助では
贈与税がかかると書かれているところもあり、心配になりました。

実際は、どうなのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス

自分の両親又は祖父母からの住宅資金贈与は550万円まで課税されません。
詳細は国税庁タックスアンサー（税金相談）をご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/

従って、奥様の両親からご主人への資金提供は贈与税の対象となります。
考えられる対策は、登記名義人の変更です。
すぐに司法書士に依頼して変更される事をお勧め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。先日、建物を買ったのですが、
売主に不手際があったので、売買契約を解除しました。
ただ、不手際が発覚したのが所有権移転登記後だったので、
不動産取得税を支払う義務は私にあるということです。

不手際の内容は、重大な雨漏りを売主が隠していたことと、
二重契約が発覚したことです。売買契約解除のときは、
錯誤で所有権抹消登記を行い、元の形に戻しました。

この場合でも、私に不動産取得税を納税する義務があるのでしょうか？
私が納税義務を免れるとしたら、どういう場合でしょうか？
ご意見の程、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

納税義務免除の方法があるように感じます。
県税事務所等で照会すれば、良い方法が見つかると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

回答どうもありがとうございました。
県税事務所に問い合わせたところ、次のような回答がありました。
　　
「所有権移転がなされているかどうか
（所有権移転の時期が契約書等でどのように書かれているか）
　をはっきりさせる必要がある。契約書等を持参の上で、
　売主と買主とが県税事務所に行って話し合うという形を取ってみてはどうか」

近日中に、売主と一緒に県税事務所に行く予定です。
本当にありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。よろしくお願いします。これから一戸建てを購入するのですが、
嫁の親が現金で購入して、名義も親の名義にしますが、住むのは私の家族です。
でも贈与ではなく、金利こそ払いませんが、毎月返済していきます。
30年払いですが、それまでに親が亡くなれば、どうなるのでしょう。

そして、払い終わってから、名義を私にしようとおもっております。
ただ、これを他人から見たら、返済というより家賃を払ってるとしか
見られないのでは…と、不安に思っております。
　　
名義変更の際に贈与税、もしくは相続税がかかるのでは…と、悩んでおります。
どうすれば、誰が見ても返済になるように証明できるのでしょうか。
そして、税金が掛からないのでしょうか。どうかお教えください。

□■アドバイス

親子間現金の移動は贈与と見られる可能性があるように思います。
非課税で贈与出来る方法として考えられるのは、

　　　1.相続時精算課税制度
　　　2.非課税贈与税額の範囲で暦年贈与を行う
　　　3.親子間で金銭消費貸借契約を締結し、その都度の返済は銀行振込で行う

でしょうか。

その他の方法も考えられますが、取りあえず記述しました。
いずれの場合も、適用を受けるための条件等がありますので、
出来れば税務署で確認をして、実行して下さい。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　　

登記の時期と固定資産税についてお尋ねいたします。
このたび分譲マンションを購入することになり、
鍵の引渡しが年内の12月になりそうです。
そこで、以下、お尋ねします。

　　　1.鍵（物件）の引渡し＝登記の時期と考えていいのでしょうか？　
　　　　固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるとの事ですが、
　　　　そうなれば17年1月2日以降に登記をするようにすれば、
　　　　18年から固定資産税を払うことになり、17年分1年支払しなくてすみます。

　　　2.もし鍵（物件）の引渡しに関係なく、その後任意に翌年1月2日以降に
　　　　登記をした場合、鍵の引渡しから登記をするまでの間に火災など起これば、
　　　　買主の責任（危険負担）になりますか？
　　　　（＝引渡しを受けているので、売主には責任がない）

　　　3.住宅金融公庫の融資を受けますが、火災保険はいつから加入することのなる
　　　　のでしょうか？（登記時、契約時、支払い開始時？）

　　　4.売主が地方公共団体です。販売業者は地方公共団体が売主なので、
　　　「固定資産税は17年は課税されない、また便宜をはかってくれる」と言ってますが、
　　　　公共団体自身は税はかからいでしょうが、買主である私たちには当然のこと
　　　　ながら、そのような事はないと思ってますが、どうでしょう？

何日かの違いで1年分の固定資産税10数万円支払いをしなくてすみますので、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

契約書で引き渡し日に所有権移転をすることになっていれば、同時です。
詳細は販売業者に確認してください。

危険負担についても契約書の定めに従います。
一般的には登記の有無にかかわらず、引き渡しを受けたら買主の負担です。
公庫の特約火災保険は金銭消費貸借契約日からになっていると思われます。
申し込みした金融機関で確認してください。

固定資産税の件ですが、担当者の話というのは書面で頂いていますか？
平成17年分の固定資産税が課税されないので、有れば負担はありません。
不動産売買契約書には固定資産税の精算方法が書いてあると思いますが、
どう書かれているでしょうか？
一般的に、引き渡し日をもって日割りで精算するようになっていると思います。

　　　例）引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する…など。
　　　　　従って、1月1日現在の所有者が売主であっても、引き渡し日以降について
　　　　　は買主が負担することになり、清算金を支払います。

契約書、販売会社への確認で分かることですので、先ずは確認をしましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、早速の回答ありがとうございます。
よくわかりました。確認してみます。
また　何かありましたらお願い致します。
お忙しいところ　本当にありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。中古住宅の売却時に精算する固定資産税について質問があります。
物件の契約時に「固定資産税は昨年実績で精算しましょう」と、
相手側の不動産屋から提案があり、自分側の不動産屋も
「税額は同じか低くなるので問題ないでしょう」との話で、
一度取り決めを口頭にて行い、実際にその金額で物件引渡し時に精算をしました。

ところが、今年送付されてきた納税通知書に記載の税額は、
昨年より大幅に増額されていました。あとから調べると、
新築後3年間は固定資産税が2分の1に減額されていて、
今年から本来の税額になったことに気が付きました。

この場合、相手側に固定資産税の追加を請求をすることはできるでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

引渡し時に精算した固定資産税は昨年のものと思われます。
固定資産税の精算は、1月1日現在の所有者に請求されます。
今年貴方に請求された固定資産税は、既に貴方の名義になっている不動産に請求
されたものですので、さかのぼって売主に請求することはできません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
説明がうまくできていなく申し訳ありません。
私が売主で相手が買主です。

今年の1月1日の所有者が私で、その税額が判明する前に一度精算したところ、
正式な税額が大きく乖離していたため、追加で請求をしたいと考えています。
しかし、すでに取引は完了しておりますので、
買主の支払う義務はなくなっているのでしょうか？
精算のやり方は口頭で話をしていて、覚書などの書類はありません。

　　よろしくお願いします。

□■アドバイス２

売買契約書の約款に公租公課（固定資産税等）の精算方法について
書いてあるはずです。どのような定めになっているかご確認下さい。
契約書のに定めに従って再精算することが一番良い解決策です。

次に、固定資産税等の精算書又は計算書は作成されていますでしょうか？
その中の記述に、
「万一、本年の固定資産税等税額が昨年と○○円以上差がある場合、再度精算す
　るものとします」などと書いてありませんでしょうか？
書き込みが有れば、それを根拠に再精算します。

不動産会社の担当者はこの件に関して無視したのでしょうか？
相談者さんは、今回の取引で仲介手数料を支払っておられると思いますので、
当然仲介業者は動いてくれるはずです。金額が大きく異なる場合は
買主側に対して再精算するよう連絡をしてくれるものと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
契約書では引渡し日を境に1月1日からの日割り計算となっています。
また、固定資産税の計算書は、昨年の税額からの計算式しか示されていません。
再精算に関する記述はありません。

不動産の担当者には連絡済で、買主側の不動産屋経由で
買主側に請求をしていますが、買主側は取引は完了しているので
支払う意思はないと主張しているようです。
また、不動産の担当者も「固定資産税は当事者同士の事柄なので」と
積極的には動いてくれません。

このような状況のため、相談に乗っていただける場所を探していて、
ここを見つけた次第です。

このまま、時間だけが過ぎてゆくのも困りますので、
解決手段としてどのような選択肢があるのかご教授いただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス３

契約書を作ったのは仲介した不動産会社のはずです。
固定資産税の精算だけが当事者同士の事柄でないとおもいます。

昨年の税額と今年の税額との差額をどうするかが書面で残されていませんので、
仲介した不動産会社に動いてもらう事と、買主さんとの話し合い以外に、
解決策は無いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
仲介した不動産会社（売主側）は、まったく何もしてくれていないわけではなく、
買主側に再精算の要求と意思の確認はしてくれています
（買主側の不動産会社が積極的ではないようです）。
その結果、買主側は取引終了しているので支払う意思がないと言っているようです。

固定資産税との差額をどうするか書面がないときでも、
差額を買主側に請求することは可能であり、
不動産の一般取引慣例などにおいても何ら問題はないと理解していいのですね。

買主と直接会って話し合いで解決しようと思います。
アドバイスありがとうございました。

■□相談内容　

宜しくお願いいたします。以前、根抵当に入っている土地に
家を建てたいが、抵当を抜くことができるかどうかの
質問をさせていただいた者です（藤原浩行様ありがとうございました）。
　　
結果的に抜くことができましたので、家を本格的に建てることにしたのですが、
そこでまた新たな質問をさせていただきたいと思います。
その土地は、根抵当が抜けても母親名義となっています。
この際、私の名義に変更したいのですが、贈与税などがかかってくるのでしょうか。
初歩的な質問で申し訳ないですが、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

これは費用のだけの問題ではなく、贈与の問題として考えてください。
不動産の名義を移転すると財産の移転となり、対価が有れば売買、
無ければ贈与（法人を除く）となります。
　　
従って、その土地の路線価額分の贈与があったと見なされます。
先ずは土地の路線価を調べてください。
路線価に基づく土地価格が110万円以下で有れば贈与税は控除されます。
110万円を超えれば超えた金額に基づき、贈与税がかかります。
詳細は国税庁タックスアンサーで調べられます。
　　http://www.taxanser.nta.go.jp/

さて、登記（所有権移転）の費用は
その土地の固定資産税評価額の1％が登録免許税です。
司法書士さんに依頼すれば登録免許税以外に調査実費・報酬等が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、丁寧なご返答いただきまして、ありがとうございました。

■□相談内容　

すみません、少しお尋ねします。
新居に１１月下旬に移りました。旧家はまだ売れてない状態です
（不動産に買い取ってもらいました）。
中間省略なのでまだ名義は主人のままです。

今回住宅ローンの減税をするにあたって、旧家の売買で
譲渡損失が出てるのですが、税務署でもらってきた書類を見てみると
不動産の仲介料とかの記入がありその時は書面だけでの売買契約をしたので、
譲渡損失が出てても（１０００万以上の損失です）
中間省略の場合控除を受けれないのでしょうか？

住宅ローンの控除は確定申告の時にすると聞いてるので
その時に両方買い替えということでなるべく税金が戻ればと思ったのですが…。
税務署の方に一番ややこしいのが買い替えと聞いたので不安で…。
よろしくお願いします！

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（ご確認事項）
　　　旧家は不動産会社に下取り購入をしてもらっているが、その業者さんから
　　　第三者へ売れていないので、登記簿上の名義は未だにご主人様のままである・・
　　　この理解で宜しいですか？
　　　もし宜しいのであれば、相談者さんと業者さんとの間では立派に
　　　売買が成立してますので、その売買において譲渡損失が出ているのであれば、
　　　その申告をする事は基本的にはOKです。

　　（ご注意事項１）
　　　昨年までの税制では、譲渡損失が発生した場合の税金還付手続き
　　（いわゆる損益通算）と、ローンを使って購入した居宅の税金還付手続き
　　（いわゆるローン控除）とは、どちらか一方の選択制でした。
　　　今年度はそれを見直すような話は今の所出ていないようですので、
　　　どちらか有利な方を選択する事になると思われます。
　　　　
　　※一般的には第一に損益通算・それが終了してからの
　　　残りの期間をローン控除、という選択肢が多いようです。

　　（ご注意事項２）
　　　今年から一定の不動産に関しては他所得（給与所得等）との損益通算を
　　　認めない方向での税制改正が議論されているようです。今回の場合、
　　　それに当るのかどうか？により、上記のアドバイスは大きく変る可能性があります。
　　　詳しくは専門家に確認なさる事を強くお勧め致します。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原様、前回同様早速のお返事ありがとうございます！
藤原さんのご理解どうりです！
また主人と検討してみます！安心しました～！（＾０＾）

余談ですが家は完成しましたが、外の工事がなかなか進まなくて
まだ完全ではありません。精神的には少し落ち着きました。
隣が県の教育委員会が管理してる土地なので
予算面やらですぐにはできないみたいです。

今回の件で自分が家を持つ時は
もっともっと勉強しとかないといけなかったなと反省してます。

また何かあればご相談させて頂きます！いつも有難うございます！

■□相談内容　　

相続税申告のとき納税猶予と申請していた農地の一部（５％程度）が
水路組合に収用したいといわれました。収用金をもらわなければ
納税猶予は変わらないと水路組合の人が言っていますが本当でしょうか。

□■アドバイス

収用金を貰う貰わないは関係ないと思います。
納税猶予の場合は確か２０％までの農地は売却可能だったと思います。
その部分の納税をすればｏｋのはずです。
詳しくは税務署でお尋ねになり確かめてください。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

4月に土地を購入しましたが不動産取得税をまだ払っていません。
自己申告をしなければいけないのですか。
土地を購入した業者からは特に何も言われてないのですが。

□■アドバイス

先ず不動産取得税は地方税（都道府県税）です。
不動産取得税は申告制度となっております。
申告されない場合、本来受けられる控除も受けられません。
申告の責任は申告義務者にあり、誰も責任を取ってくれません。

不動産取得税の控除は一定の条件を満たす建物を
土地と同時に取得すると申告によって不動産取得税が安くなる場合や
土地を取得後一定期間以内に建築をする場合は
不動産取得税の支払いを待ってもらう方法と後で取り戻す方法があります。
これらの控除等を受ける場合も申告が必要です。

申告は取得してから60日以内となっています。
詳細は不動産所在地の都道府県のホームページや
不動産取得税で検索されると詳しい事が書いてあります。

不動産会社ですが、担当の営業マンが税金などに詳しくなかった、
単に忘れている、申告が必要ではないと思っている．．．等が考えられます。
しかし、あくまでも個人の税金は自己責任ですので、
早めに申告される事をお勧めいたします。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容

贈与税についてわからないことがあるので、
どなたか教えてもらえないでしょうか？

1つ目の疑問は家を新築するにあたり、
私（妻）の親から150万もらえることになったんですが、
家は主人の名義で登記するつもりですので、
配偶者の親からの援助は「住宅取得資金贈与の特例」
の対象にならないということを知りました。
持分登記すればいいのでしょうが、なんだか、
後々面倒な感じがしてしまってます。
　　
そこで家が完成するのが12月なので、
先に基礎控除分の110万をもらって、
年明けに残りの40万をもらおうかと考えてるんですが、
税務署の言う「年間」っていつから、いつまでのことなんでしょうか？　
普通に1月から12月って考えていいのでしょうか？

2つ目の疑問なんですが、
家を新築するために自己資金をためてきましたが
そのうち半分位は私名義なのです。
自己資金は全て結婚後に貯めたものです。
主人名義で登記した場合、贈与税はかかるのですか？

誰か知ってる方いらっしゃいましたら教えてください。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

　　> 1つ目の疑問
年間は、1月から12月です。2年に分けると計画贈与と看做され
課税されれしまうケースもあるので注意したほうがいいです。

　　> 2つ目の疑問
ご主人の名義で建築をした場合は、贈与税が加算されます。
建築後、税務署からお尋ね葉書が来ますので後で分かると
余計なお金がかかりますので、1番目の資金を含めて
持分登記をされたほうがいいと思います。
自己資金は、ご結婚後に貯蓄をされたとの事ですが、
ご結婚後もお仕事をされて収入があったのでしょうか。
もし、ご主人の収入の中でやりくりをされ、
奥様の口座に貯蓄をされた場合は、
ご主人の自己資金と看做される可能性があります。

まだ時間があるようですので、市役所の
税務相談（税理士の無料）を受けられてみたらいかがでしょうか
（天祥・倉島さん）

□■アドバイス：２

ご相談の件、ご主人様単独名義をご希望のようですが、
お２人の共有では都合悪いですか？　
素直に共有名義にする手もあると思いますが…。

　　＜デメリット＞
　　　持分比率・借入額・ご主人様の源泉徴収税額によっては、
　　　住宅ローン控除にて戻ってくるお金が目減りする可能性もございますが…。

　　＜メリット＞
　　　将来何らかの理由で
　　　・抵当権の設定（例えは悪いですがサラ金等からお金を借りるような場合）
　　　・不動産の売却
　　　等を行いたい場合、ご主人様が奥様に内緒で勝手に事を進める事が
　　　出来なくなります。必ず奥様の署名等が必要となってきますので、
　　　不動産に係る重要な取引を行いたい場合、その前に
　　　お２人で十分に話しあえる余地が生れます。

又、余計な心配事かも知れませんが万一離婚等の問題が発生した場合も
単独か共有かで（奥様の立場が）微妙に状況が変ってくると思います。

不動産も住宅ローンも基本的に長期間のお付合いになるので、
世界の経済情勢、その他の社会情勢の変動に左右されることになります。
わざわざ共有にする合理的な理由が無いなら別ですが、
今回のようなケースはむしろ共有される方が自然のように思います。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

小谷様、藤原様、回答ありがとうございます。
主人にも相談したところ、やはり持分登記した方がいいという結論になりました。
　　
いままでは単純になんだか面倒だなっていう感じがあって、
なんとかならないものかと思ってましたが、別に面倒なことはないようですし、
持分登記しない方が面倒なので素直に持分登記します。

そこで追加で質問したいのですが、
いくらくらい持分登記するのが妥当なのでしょうか？
　　
親からもらう150万円分は分かるのですが、
自己資金の半分位が私の名義になってるとはいっても、
便宜上そうしたまでで、実際はほとんど主人の収入から貯めたお金です。
結婚して丸６年間がたちますが、最初の半年と、
後に１年半位パートをしたくらいでその収入は
全部合わせても200万円位だと思います。
（現在の自己資金は800万位です）
あまり多く持分登記すると「夫から妻への贈与」ということになりますか？

なんだか素人には難しいことばかりで…。参ってます。。
どうぞ教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

　> 収入は全部合わせても200万円位だと思います。
　> （現在の自己資金は800万位です）
　
との事ですが、これらの収入に対して給与明細票等、第三者に対して
合理的に説明出来る資料は残っていますでしょうか？
もしあるのでしたら、それらを持参の上
一度お近くの税務署に相談に行かれてみて…、
　「私の持分は150万＋200万に相当する分として登記して
　　問題無いものかどうか知りたい！」
と、ご相談されてみては如何でしょうか？
勿論無料で対応してくれる事と思います。
又、万一無い場合でも同じ話をされてみては如何でしょうか？

尚、細かな規定がありますので行く前にこちらをご参考にされ、
対象に入っているかどうかをご確認される事をお勧めします。

　【参考】
　　　国税庁タックスアンサー（ http://www.taxanser.nta.go.jp/ ）の
　　　以下のページ
　　　　 http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さま、こんばんは。
市の税理士相談などに相談してみたいと思います。
このたびはいろいろアドバイスありがとうございました。
大変助かりました。

■□相談内容

贈与税は贈与の登記をしてしまっても、
錯誤の登記で取り消しをすればかからないと聞きましたが、
不動産取得税は場合によってかかると聞きました。
どのような場合に不動産取得税もかからずにすむのでしょうか？
気まぐれで父の住んでいる不動産の一部を持分で贈与の登記をしたのですが、
税金などかかることがわかり、年内に取り消しの登記を錯誤でしました。
贈与の実体はないし、不動産取得税を課税されても困るので教えてください。

□■アドバイス

不動産取得税は地方税です。
都道府県の税務課等の不動産取得税の担当者にご相談して下さい。
当社のお客様から同様の相談を受け、当社で県の地方事務所税務課に確認して、
取得税がかからなかった事がありました。
なるべく早く、錯誤で登記を取り消しましたと
税務課の不動産取得税の担当者に連絡してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）