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■□相談内容　

もう6年近く勤務地の都合で住めないマンションを賃貸に出しています。
その際に、仲介をお願いしている不動産屋さんに支払う手数料のことを教えてください。

不動産屋さんからは、建物広告宣伝費なる費用を賃料の1ヶ月分ということで
支払いました。ですが、実際には、特に宣伝している様子もなく、
店頭にチラシを張っているだけで、借りていただく方は見つかっているようです。
一方で、現在は賃貸アパートに住んでいますが、そこを借りる際には、
不動産屋さんに仲介手数料として1ヶ月分支払いました。

なんか不動産屋さんって、両方から手数料をもらっているようで、
私は貸すほうも借りるほうも手数料ばっかり払っていて
どうも損した気持ちになってました。

最近、仲介手数料は、貸すほうと借りるほうから
合わせて1ヶ月分が上限といった話を聞きました。
それを聞くと建物広告宣伝費が、名称を変えた仲介手数料のような
気がしてきて払いすぎていたのかもと思いました。

この建物広告宣伝費とは、どんなことに使われるものなのでしょうか。
また、一般的に支払うものなのでしょうか。
教えてください。よろしくお願いします。

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□■アドバイス

広告料は前もって管理契約で規定して実費が原則です。
通常、広告料は賃貸借契約が締結されたときに支払うのが一般的です。
借主が決まらないうちに広告料を支払うのは珍しいですね。
これでは、決まる前に何度も支払うことになってしまいます。
管理契約書の条項をよく読んで対処されることが必要です。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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■□相談者より

回答ありがとうございました。
広告料は、決まった際に払っていました。
（私の書き方がまずかったようです）
ただ、管理契約書なるものは、よく見ていなかったので、
それを再度確認して見直してみます。
ありがとうございました。

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■□相談内容

今度、自分の所有するマンションの一室を不動産屋を通じて人に貸すことにしました。
ここで不動産屋が作成した契約書の特約事項に疑問があります。
まだ契約書にはハンコを押していません。
特約事項の内容は
「依頼者（甲）は、保証金の償却費を５０％以上として契約に
　至った場合においては、５０％超の部分を宣伝広告費として
　宅地建物取引業者（乙）に支払うものとする。」
それで保証金は賃料の４ヶ月分、償却は１００％で借主と契約できたそうです。
　（その契約書のコピーは見せてもらっていません。）
保証金を１００％償却できたということで、５０％超の５０％、
つまり賃料の２ヶ月分の請求が大家の私にくるということです。
償却というのは、退去するときに使った修繕費が保証金の何％かということで、
契約時に決める意図もわかりません。大家の私にとって、
仲介する不動産屋にとって、また借主にとってのメリット、デメリットについて教えてください。

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□■アドバイス：１

ご相談内容は各当事者のメリット・デメリットという事ですので、
私見ですが・・・

　　　●貸主
　　　　・メリット　：退去時に２ヶ月分は自動的に手に入る
　　　　・デメリット：借主に恨まれる

　　　●借主
　　　　・メリット　：無し
　　　　・デメリット：保証金が１円も戻らない

　　　●仲介人
　　　　・メリット　：収入が増える
　　　　・デメリット：信用を無くす

ざっとこんな感じでしょうか？
いずれにしても、疑問があるのでしたら納得出来る説明を求めては如何でしょうか？
それでも釈然としないのであれば「この契約には応じない!!」という自由はあると思いますし、
それで怒り出すような会社であれば、相談先を変更するという自由もあると思います。
（藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

こんにちわ。少しお聞きしたいのですが・・・
　　
> まだ契約書にはハンコを押していません。
ハンコを押してない契約書とは、管理契約又は、専任契約？？？
いずれにしよ、そういうふうに、宣伝広告費を、
契約前にどうするこうすると言う、相談なり、業者から、
こうしてくださいということなしで、契約書に、かかれてるんでしょうね・・・
書き方からの、推察ですが・・・
ほとんどの業者さんは、契約書作成前に、こうやって広告して、
こういう風に、お客さんを探します。どこどこに、物件を登録しますが、
他の業者が付けた場合、こういう風に、広告費をいくらくらい出すのが、
最近の傾向は・・・等を相談してから、契約書を作成するのが当たり前だと思いますが・・・
逆に何もいわない地主様、家主様が、多いくらいですけどね。
ですから、疑問があるなら、業者さんに、何でも聞いて、納得できなければ、
ほかの業者に変えるなり、納得するまで、相手と話すなりされる事でしょう。
メリットデメリットの話じゃないと思うんですが・・・
（不動産のサンミ・月山さん）

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□■アドバイス：３

長野県の涌井と申します。
まず、保証金や敷金と言うものは厳密にこう有るべきと言う決まりはありません。
契約書にその内容を明記する事になっています。

さて、まず保証金や敷金は償却するものではありません。
償却するとしたら、どのような根拠があるのですか？
建物の償却分だとしたら、減価償却を借主からの預かり金である保証金から
償却するのは、明らかに変です。
もし、修繕費だとしても契約書に償却と入れるのは、大変可笑しな表現です。
もっと具体的に修繕費用の負担を明記すべきでしょう。
借主が丁寧に使っても修繕費を償却と称して保証金より取っていくのは、
まともな事とは思えません。

この業者は最近の判例や傾向を全く勉強していないと思われます。
同じ業者として恥ずかしいと思います。経年劣化は大家負担なのは常識になってきています。

さらに、広告宣伝費は実費のみを依頼者の事前の承諾があって受領できるのであって、
保証金の半額を広告宣伝費として受領するのは、業法違反です。
このような業者さんと付き合うのは止めたほうが良いと思います。

貴方が疑問に思うと言う事は、貴方の地元の慣習と言う事でもないんですよね。
もっとしっかりした業者さんに客付けの依頼をなさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

みなさんの貴重な意見を元に勉強しました。
そして、私との契約内容をその不動産業者に説明を求め、強く抗議しました。
結果的にはその家賃１０万円の２ヶ月分、２０万円取られてしまいます。

勉強してわかったこと。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属媒介契約があり、
どちらを選ぶかはオーナーの私に権限がある。
今回はその不動産業者から私の承諾なしに他の不動産業者との接触を拒否されていた。
つまり、一般媒介契約の存在を知らされないまま、
勝手に専任媒介契約させられていた。契約書には専任媒介契約という言葉がなく、
他の不動産業者との接触を禁じるとなっていた。

契約書のハンコを押していないからといって、その契約は無効にできない。
口頭での説明（当時の私には専門用語が多くて、意味がわからなかったが、
父の知り合いの不動産業者ということもあり、その内容でお願いしますと
私は言ってしまったことは事実）を受けたし、契約書にも記載されているので、
いまさら契約破棄できないと言われた。

特約事項の中身は削除してもらい、広告宣伝費の名目で家賃２ヶ月分、
つまり２０万円の請求内容と書き直してもらった。
管理業務も委託してあったが、向こうから辞退したいと
申し出があったので了承した。
これとは別に媒介報酬１ヶ月分１０万円の請求もあったが、向こうから辞退してきた。
借主は大手企業の法人契約であり、今、契約を解除すると私に賠償請求されると言われた。

どうもその不動産業者は暴力団がバックにいる感じがするので、
これ以上トラブルになりたくないので、結局は広告宣伝費２０万円は支払うことにした。
法律的にはオーナーが承諾した特別な報酬ということにした。
本当に高い授業料でした。また、ご意見お願いします。

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■□相談内容

貸し主の仲介手数料についてお尋ねします。
所有するマンションの住人が退出したので、
前回と同じ不動産屋さんに仲介をお願いしました。
幸い、入居希望者が見つかり、ホっとしました。
ところが、その不動産屋さんから
　「今回はかなり動いた
　（＝お客さん捜しに頑張った）から、
　　礼金はこちら（＝不動産屋さん）でもらいたい」と言われました。
要するに、
「貸し主が受け取るはずの礼金は、仲介手数料として不動産屋さんに払ってくれ」
ということです。
入居希望者が少ない現状では、むげに断りにくいのが正直な心境です。
でも、事前に何の約束も無いまま、入居希望者見つかってから急に
仲介手数料を要求されるのは、好感がもてません。
なしくずしで、こちらの立場が弱くなり、何でも言いなりになる恐れを感じます。
世間では、こんなものなのでしょうか？御教示いただけましたら幸甚です。
よろしくお願いします。なお、私は不動産には全くの素人です。
この不動産屋さんに初めて仲介を依頼した時には
「仲介手数料は借り主から戴くので、貸し主からは戴きません」
と言われて「そうだったのか」と初めて知ったほどです。

---

□■アドバイス：１

> 貸し主の仲介手数料についてお尋ねします。
ですが、最初に決めておられなかったんでしょうか？？？
普通は、仲介を頼む時点で、バックなんぼ、広告料なんぼって、
きめておくものなんですが。。。
今の時代、入居者様をいれてもらわなあかんので、
確かに貸主の立場が悪くなってきてるのが現状ですが・・・
礼金をそっくりそのまま渡す必要は無いと思いあます。
最初に、そう言う約束をしていないので・・・当社では、こうしてます。
最近では、部屋付けしてもらわないといけませんから、
広告料としてバック２ヶ月（家賃２か月分）にしたり、多いところでは、
３ヶ月にしてるところもあります。
ただ、礼金全部なんて、はっきりいって、聞いたことが無いので・・・
ただ、全く無い話でもないみたいですが・・・
礼金を全部渡してしもたら、次ぎ出られたときの、
リフォーム代も出ないじゃないですか・・・
ですから、仲介業者さんとの相談ですね。
それに、管理会社等は、つけてないんですか？？？
管理料は、若干かかりますが、その方が、そう言う交渉をしてくれるでしょうから、
貸主さんにとってらくだと思いますよ。
最近では、格安で管理してくれるところもありますし、ご参考までに・・・
（不動産のサンミ・月山さん）

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□■アドバイス：２

月山さんの発言が非常に興味深く思いましたので、横レスさせてください。
業法上、貸し手、借り手双方の手数料の合計額は
賃料の一ヶ月を超えてはならないというのが大前提です…が、
そういった事情から、歯に物が詰まったような説明をする業界団体関係業者とか、
果ては、知ってるくせに”そんなトンデモナイ業者がいるの？”
なんてのたまうヤカラまでいる始末！月山さんの発言はその点、痛快です。
商品に競争力がなければ、競争力をつけるのがあたりまえ、
常識的な流通の原則です。宅建業法はその辺が非常識だということです。
家主が正確に情報を把握して値決めするべきですが、そのひとつを困難にしているのです。
具体的に”いくら”と人に尋ねるには、難しすぎるというのが結論かと思います。
お坊さんのお布施とは違いますので、ご自分の持ち物の商品力を把握する
（近隣の同程度の物件の賃貸条件やバックの有無）のが早道かと思います。
その上で、話してわからない相手なら問題ありです。
ちなみに、札幌での、賃貸事情（ローカルルール？）を付け加えておきます。
いわゆるバックのある物件は、７０％くらいだといわれています。
礼金の慣習がないので、”礼金あり”だけで入居希望者が半分になる可能性もあります。
仲介料が半分とか、無料とかを、かならずしも顧客は喜ばない土壌があるように思います。
（気前良く、転ばぬ先のつえ？）
契約期間内解約は、敷金同額の違約金の取り決めというのがあります。
入れ替わりのときに畳の表替えは、やりません。
（札幌の山下さん）

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□■アドバイス：３

一応、業法の法定手数料について説明しますね。

　　★賃貸の媒介に関する報酬の額。
　　　　　賃貸物件の家賃、地代の１ケ月分の金額以内。
　　★賃貸の代理に関する報酬の額。
　　　　　賃貸物件の家賃、地代の１ケ月分の金額以内。
　　★権利金の授受が有る場合の特例
　　　　　権利金(返還されないもの)の授受が有る場合、
　　　　　その権利金は売買金額とみなし売買の仲介手数料と同等です。
　　★その他
　　　　○依頼者の依頼による広告の料金に相当する金額は報酬とは別に受領できる。
　　　　○依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する費用は
　　　　　報酬とは別に受領できる。(通達)
　　　　○その他、依頼者の特別の依頼により行い、事前に依頼者の承諾があるもの
　　　　　は報酬とは別途受領できる。(通達)
　　　　○取引が不成立でも、宿泊代・交通費等の実費は、依頼者が依頼した場合は
　　　　　請求できる。(県土木部長あて回答)

意外と法定手数料より受け取れるものがありますね。
でも依頼者の事前の了解が必要と言う事になっています。

さて、私の地元の長野県の北信地方では、賃貸人から管理料として１ケ月＋消費税。
賃借人から仲介手数料として１ケ月＋消費税を頂いているのが普通ですね。
広告宣伝費は、特別の依頼が無い限り業者が管理料の範囲で自主的に行っています。
確かに、賃貸業務は地方によって慣習が違うので地元の慣習を調べてみては如何でしょうか？
法的にどうこう言っても、結構慣習ってあるので
一言で「そりゃ、請求しすぎでしょう」と言いずらいのが実情です。
（高原開発・涌井さん）

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