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相談内容　

東京・40代女性
先日、土地を購入しました。引渡しも完了して、
もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきました。
　　
契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、
契約の際にもらった、その地域の開発登録簿調書（20年近く前のもの）に、
購入した土地の場所が「予定道路」として点線がひかれていました。
そしてメモ書きのように
「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が変わっても継続いたします」
という地主さんの念書が書かれていました。
その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、
何の説明も受けないまま、購入してしまいました。

「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか？
将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか？

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□■アドバイス

売買には不動産会社が媒介していなかったのですか？
不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所（街役場）に
問い合わせて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、
それもよく見る必要がありますね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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■□相談者より

ご返答ありがとうございました。売買に不動産会社は媒介しています。
公図、登記簿もいただいたのですが、何も載っていませんでした。
契約書にも…。昔の開発登録簿にだけ載っているようです。
よく調べてみたいと思います。

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相談内容　

土地区画整備事業ということで開発された保留地があります。
しかし、この土地の所有権移転登記は、換地処分に伴う区画整備登記の完了後に
申請するということで、平成20年（多少計画が延びる可能性もあり）まで
登記できないのですが、このような土地を購入するにあったってリスクはありますか？
素人で、何もわからなくて、ご指導、アドバイスいただけないでしょうか？
お願いします。

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□■アドバイス

どこも同じと考えますが、我が町でも区画整理により、土地を未登記のまま
取得し、マイホームを建築されましたが、特に問題は発生していません。
従って、直ぐに建物を建築されるとか、登記が出来るようになるまで、
転売の可能性が無ければ、リスクは低いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談内容　

新築一戸建ての購入を予定しています。
その敷地のすぐ裏に幹線道路が開通する予定です。
片側一車線で中央分離帯には緑地設備ができ
歩道はインターロッキングされる等きれいな道路になる予定ではあるみたいです。
敷地レベルから約３メートル掘り下げたところに道路ができるようです。

こういう道路が開通した場合、土地の価値というのはどうなるものなのでしょうか？
騒音・排気ガスは予想されますのでやはり下がってしまいますか？
ご回答よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、都市計画道路にはその進捗状況によって、

　　・「計画決定レベル」の計画道路
　　　　※計画自体はあるものの、いつそれが実施されるかは全く未定の計画道路

　　・「事業決定レベル」の計画道路
　　　　※道路にかかっている人達が次々と立退き、
　　　　　一部では工事が開始されている計画道路

に大きく別けられます。

文脈から判断しますと「事業決定レベル」の道路のように思われますが
如何でしょうか？　又計画幅員は１６ｍ位に思われますが如何でしょうか？

開通後の交通量や街並を推測する事が出来ないので何とも判断しかねますが、
必ずしもマイナスばかりでは無いと思われます。
事業が開始されている計画道路でしたら、役所やその関連施設に
ご心配事項に係る予測データ等もあるのではないかと思いますので、
一度役所回りをされてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

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□■アドバイス：２

全面に整備された道路が出来ることは単純に価値が上がると思われます。
でも都市計画道路には色々な問題が出てくると思います。
何十年も道路が拡張しなかったりセットバックの後退問題や
建築規制などかかることもあります。
住宅に適していると言われているのは、大通りに面しているところではなく、
大通りから入った所が住宅には適していると言われています。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

お返事の内容を元に市役所に聞きましたところ、
計画としては「事業決定レベル」で進んでおり、
来年度から着工、19年春の開通だそうです。
片側2車線、4.5ｍの歩道（インターロッキング・植樹・生け垣あり）。
購入予定の敷地より3ｍ掘り下げて道路ができる。
交通量の予想データは2万～2万5千。
このデータで、土地の資産価値が下がるかどうか、おわかりになりますでしょうか？

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■□相談内容　都市計画道路を含む土地の価格

戸建住宅の購入を検討しているのですが、該当の物件の図面等詳細を見たところ、
その中に「都市計画道路補123」が破線で記されており
住宅販売業者に問い合わせた所、現在事業決定などの見込みは全くないとのこと。
しかし道路は通らなくとも、その土地を所有し将来売却しようとした場合に、
このようなある種「条件付き」の物件は金銭的リスクを負う（つまり高く売れない）
のでは、と心配しています。
一般的に、住宅地でこのような都市計画道路がその建築面積の７割近くを占めている場合、
市場価格（公示価格や路線価格的には変化無いようです）にどのよう
に影響してくるものでしょうか？

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□■アドバイス：１

建物は新築ですか？それとも中古ですか？
新築なら建築確認が取れたと思われるので、
取りあえず事業決定の見込みは無いと思われますね。

さて、資産的価値ですが、私個人は価格が下がると言う事は無いと思いますし、
お客様にもそのように説明しています。逆にある意味美味しいのではないでしょうか？
道路拡張等公共事業に７割も引っかかれば、
一般的には代替地や建て替え費用が行政より頂けると思いますよ。

つまり、例えば１０年後に事業決定し道路拡張等が行われれば、
新しい土地(代替地)と新しい建物に引越しできる可能性がかなり高いのです。
又、一定の条件を満たせば免税措置も受けられますので
現金で保証料を頂いて賃貸住宅に住む事も可能です。
私の地元でも公共事業がある度に、
自分の土地や建物が引っかかって喜んでいる人が沢山います。

ちなみに道路等の公共事業では、
国→都道府県→市町村の順番で保証料の金額が下がるのが一般的ですね。
特に高速道路や新幹線に引っかかると正直言ってにこにこ、万歳ですよね。
でもこの不景気な中、公共事業予算も削減されていますので
今後どのようになっていくのか不透明な部分はあります。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のご回答ありがとうございました。
> 建物は新築ですか？それとも中古ですか？
新築です。

> 新築なら建築確認が取れたと思われるので、
>取りあえず事業決定の見込みは無いと思われますね。
世田谷区..なのですが、他にも計画道路はあまたあり
どれも事業決定はまだのようです。

> さて、資産的価値ですが、私個人は価格が下がると言う事は無いと思いますし、
> お客様にもそのように説明しています。逆にある意味美味しいのではないでしょ
> うか？道路拡張等公共事業に７割も引っかかれば、一般的には代替地や建て替
> え費用が行政より頂けると思いますよ。
問題は、実際に事業決定になる以前の問題だと思うのです。
都市計画法で定められた、各種の規制条件があしかせになると。
実際、都市計画道路含有地の土地評価をリサーチすると上限３割の
評価減（補正率0.7）としているレポートも見受けられます。

よって「土地を売る」市場においてはデメリットが避けられないのでは
と懸念しているわけです。
Inet上ということもあり、細かい内容はさけさせていただきますが、
世田谷区の京王線と小田急線の間のエリア、、になります。
ホントにたくさんの計画地や区画整理対象区域があるようで、、

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□■アドバイス：２

土地に対してではありませんが、一言ご説明をいたします。

代替地は、役所の努力義務として、提供できれば望ましいですが、
現状では土地代による金銭補償が原則です。（損失補償基準第6条）
http://homepage2.nifty.com/taka-jim/page024.html#lcn006

建物は、建替え費用ではなく、『移転料』です。
内容は、現在、再築工法という内容で補償されます。
考え方は、新築の費用に、減価償却の考え方で、『現価』を出します。
それに、建替え時期が早まったことによる、
余分出費に対して『運用益損失額』が加算されます。

補償金（保証料ではありません）は、
国が定めた『公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱』を受け、
都道府県や市町村が、それと同じ基準を決めておりますので、
役所による補償金の違いは生じません。

『補123号』と番号が付いておりますから、
都市計画が決定されていないのではなく、
『事業化』されていないということです。また、当然『事業認可』もありません。
ざっと、世田谷区の都市計画に目を通しましたが、
今のところ事業化の見通しは、なさそうです。

都市計画道路の予定地でも、木造や鉄骨造の建築は、
地下室を除いて、問題なく建築できます、しかし逆に言うと、
鉄筋コンクリート造や4階以上の高層建物は建てられませんから、
土地評価が下がる可能性はあります。
もちろん、役所が買収する場合は、土地価格が低下することはありません。

『公共事業の立退き　補償Ｑ＆Ａ』というホームページを立ち上げております。
ご参考にご覧ください。
http://homepage2.nifty.com/taka-jim/

（早川事務所・早川貴正さん）

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