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相談内容　擁壁と境界標について

兵庫・男性・４０代
このたび、土地の購入を検討中のものです。
購入対象の土地は、確定測量も終わって測量図などもあります。
現地で確認したところ、境界標も埋設されているのですが、
この境界標について、疑問があります。

というのは、土地の北側には高さ6メートルほどの石積の擁壁があり、
上には一軒家が建っております。擁壁の高さからすると、
基礎が擁壁の地面部分から40cm程度、購入予定地に入り込んでいるようですが、
境界標は15cm程度のところに打ち込んであります。

業者は、法務局にも届け出ているので問題ないといっておりますが、
境界確認書のような、隣接地所有者が認めた証拠が必要ではないでしょうか？
土地が県の所有地だったそうです。
擁壁の基礎の先端が慣例では境界線だそうですが、
確定測量して境界標を打ち込み、その測量図まであれば問題ないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
問題が無いと言えば無いし、有ると言えば有ると言う事になります。

貴方が納得し、手っとり早く解決する為には、
その２５センチ幅については、無料となる様な計算をして、
値引き交渉しては如何でしょうか。
例えば長さ２０ｍならば、20×0.25=5㎡で、
この5㎡分に単価をかけた分を値引きして貰えば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　隣家での植木による日当たりについて

熊本・女性・３０代
我が家の隣は　今　改装中です。

隣の敷地に　突然　背の高い木（2階の窓まで）が30本ほど　植えられています。
南側は　その木で　視界をさえぎられ、日当たりも悪くなります。
家から　１～２メートル先に植えられています。
１階のリビングは薄暗くなってしまいました。
２階の窓からも　木しか見えません。

このような事は　仕方のない事でしょうか？
それとも　言ってもいい事でしょうか？

どこに相談していいのかわからず
すみませんが　よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
その樹木の枝や根が相談者の敷地に張り出している場合は、
その枝や根の伐採を要求する事は可能かと思います。
（貴方が伐採するのは厳に慎むべきです）

それ以外は、民法上の制約は御座いません。
都道府県や市町村の条例については、各役所にお問い合わせ下さい。

条例等も無い場合は、直接交渉するしかないと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　方角違いで計画通り建てられない場合の慰謝料や解除について

東京・女性・３０代
最近、近所に古い家が立っている土地を買い、今設計中の段階です。
先日古い家が撤去され更地となり、建築会社さんが土地の強度を調べたところ、
元々の「方角」が間違っていることがわかりました。
不動産会社から最初に教えられた「方角」がどこから来たものなのかわかりませんが、
実際のものとは違う、と家を建てる今になってわかったのです。

正直、他にもいろいろ問題のある土地な上、「南」だと思っていた所がほとんど「西」だったり、
北側斜線をとらなければいけないので建物の形もかなり変えねばならなくなったり、
本当にこの土地にしていいのか、今になって躊躇しています。

最初に不動産会社に言われた土地の「方角」だと思い契約した訳で、
それが謝りだったと今になって言ってくるのは違法ではないのですか？
慰謝料や無条件の契約解除は可能でしょうか？

長々となりましたがその二つを教えて下さい。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
その仲介業者が地図や公図や測量図等、それなりの図書等を参考にしたので有れば、
それは仕方無いとも思います。

実際に、磁石等で方角を調べると、場所によって北が変わったりもしますが、
これは擁壁の中の鉄筋に反応したりする事も有りますので、
現地で方角を調べる場合は注意も必要で、
何か所かで調べたのかの確認も必要かと思います。

地図・公図等の方角と、重説の内容が明確に違っている場合は、
説明義務違反の問題も生じる可能性も御座います。
然し、公図とは合っているが現地の調査とは違っていると言う事ですと、
役所等は公図上の方位で書類等は通ると思います。

もし、不動産業者が過ち(特に公図との違い)を認めているので有れば、
それは重要事項の説明義務違反は勿論、錯誤による契約(民法95条)となって、
契約の無効や損害賠償の請求は可能だと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　田んぼを埋め立てた土地について

熊本・30代男性
購入したい宅地があります。
現在、田んぼを盛り土工事中で、まもなく販売開始の予定です。
ところが、親戚等から、
　　「田んぼを埋め立てた宅地は、地盤が弱く、湿気や水害の恐れがあるから、
　　　やめたほうがよい」
と言われ、購入するかどうか悩んでいます。

当該分譲地は、南北に長い10区画ほどのミニ分譲地で、
北側に4m道路を隔てて小学校があり、東側は別のミニ分譲地、南、および西側は
幅2mほどの水路を隔て、住宅が点在する田んぼが広がっています。

役場に問い合わせたところ、
　　「当地は水害の心配はないが、全般的に地盤は弱い」
とのことでした。
しかし、住宅会社の営業マンは、
　　「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言います。

やはり、以前、田んぼだった土地に家を建てることは、危険なことなのでしょうか？
また、湿気の問題などもあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

建設地が「田」だからといって、一概に危険ではないと思いますが、
湿気や地盤沈下リスクが高いのも否めません。

　リスクヘッジポイントは、以下の3点だと思います。
　　　1.地盤改良工事の支持層の土質の耐久性や工事工法
　　　2.地盤改良工事施工会社の保証契約内容
　　　3.万一の地盤沈下や湿気が発生した場合の住宅会社の保証契約内容
　　　　※住宅品質確保促進法の制定により、住宅供給者には
　　　　　10年の瑕疵担保責任が課せられています。

これですべてのリスクが回避される訳ではないですが、
どのような土地、建物にもリスクは付き物で、
いかにヘッジするかがポイントだと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

はじめまして。岡田と申します。
田んぼの埋め立てには問題はありません。
ただし、水を保水している粘土層を取り除くか、地盤改良する必要があります。
すでに盛土が始まっているなら、施工業者や近所の方に聞いてみましょう。

また、地盤の強弱は田んぼであることとは関係なく、必ず地盤調査を行い、
必要なら支持層まで杭を打つなどの補強がいります。
きちんと施工されていれば、田んぼであったことによる湿気の問題もありません。

土地の購入前から、第三者機関のインスペクションを受けると安心です。
ちなみに我が家も田んぼの埋め立て地です (^^)
（岡田晋平さん）

□■アドバイス：３

埋め立ての造成地はいくらでもありますが、ただ、
いずれの場合でも事前調査をして対応策を講じておくことが肝要です。

特に今回のケースでは、営業の方が
　　「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言っていること自体、
地盤が弱いことを示しているので、一層の注意が必要です。
　　
地盤（＝地耐力）調査は、
一般住宅の場合、建築予定場所の数ポイントについて行います（数万円で済むはすです）。
そのデータをもとに、設計士が地盤強化や基礎工法の選択を行います。

営業の方が地盤対策を云々していることは、
その会社にも調査データがあるからなので、それも参考として
見せてもらったら、いかがでしょうか？
同時に、「90万円程度」とは、どのような工法を
根拠にして言っているのかも、併せて確認しましょう。

一番怖いのは、あとで建物が「不等沈下」する
（均一に沈むのでなく、部分的に沈む）ことです。
湿気や水害は、周辺環境などの影響もあるので、地盤強度とは別の問題です。
湿気は基礎工法、基礎内の通気、
敷地からの排水などに注意すれば、防ぐことができます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

□■アドバイス：４

この問題は、場所により違いがあるため、
実際に現況を確認しないでのアドバイスは危険ですが、
一般的に2点アドバイスできます。

まず、5mの支持層の話は、営業マンの話を鵜呑みにしないで、
ボーリングによる地層データを必ず手にして、ご確認ください。
場所によっては、近くの柱状図
（どのような地層が、どのくらい厚みがあるかの図）
を入手できます（有料でも見る価値はあります）。

次に、地盤改良は、幾つかの工法がありますので、
その中の最も適切な工法も、きちんとチェックしてください。

希望の土地の面積がわかりませんので、推測ですが、40坪程度でしょうか？
それであれば、90万円はありうる価格です。
ただ、坪当り2万円強高くなるわけですから、割高な分も考慮した上で、
再度、他の土地と比較するなど、物件探しを再検討されることも大切です。
（一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん）

□■アドバイス：５

私見ですが、「支持層が5m下にある」というのは、
かなり軟弱な部類に入るのではないでしょうか？
現地を見ていないので、はっきりとは言えませんが、5mというと、
元水田の中でも、かなり沼地に近いのでないかと思います。
盛土を行った程度ではなく、分譲地全体の地盤改良を行わないと、
地震に弱かったり、道路をダンプ等の大型車が通ると
土地全体が揺れる可能性が、かなり高いのではないでしょうか？

建物の地盤調査については、建設会社、もしくは設計士が行って、
建築可能かどうか判断し、建築後に万が一の事態が発生した場合は、
建設会社や設計士が、復旧修繕費や損害賠償を負担すべきであるという判例が出ています。
従って、事前に地盤調査を建設会社等が行うのは今では常識になっているのです
が、問題は、
　　　●その調査の結果、地盤改良が必要となった場合に、
　　　　その費用をあなたが負担するのか、分譲業者が負担するのか…
　　　　を、はっきりしておく必要がある
と言うことだと思います
（地盤改良が90万円で済むとしても、売買契約の内容によっては、
　その90万円はあなたが負担する可能性もあるわけです）。

また、「支持層が5m下にある土地」の地盤改良費が、本当に90万円で済むのかどうかは、
現地を見てないので不明なのですが、工法によっても改良費用は違うでしょうし、
建物の重量（木造なのか、RC造なのか）によっても変るでしょう。
地盤改良費については、建物の建設会社、もしくは設計士が判断すべき問題かとも思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

山中様、具体的なアドバイス、誠にありがとうございました。
田んぼならば、リスクが高くなることを十分念頭に置き、
対策費用や、細部についてのチェック等について、
その労力を惜しんではならないことがよく分かりました。
建築にあたっては、山中様からご指摘いただいたリスクヘッジのポイントを
把握し、不明な点があれば、再度、相談させていただきたいと思います。

岡田様、早々のアドバイス、誠にありがとうございました。
たとえ、田んぼであっても、基本的には問題のないことが分かり、
とても安心しました。また、アドバイスに従い、近所の方にもお話を伺ったり、
第三者機関の検査も受けることにします。ありがとうございました。

伊澤様、分かりやすく丁寧なアドバイス、誠にありがとうございました。
軟弱地盤でも、確実な地盤調査と施工があれば、大丈夫であることがよく分かり、
安心しました。購入後は、ご指摘頂いた一つ一つに配意していこうと思います。
大変勉強になりました。

中尾様、貴重なアドバイス、誠にありがとうございました。
希望の土地は、70坪前後です。地層データ、柱状図について、
手を尽くして取り寄せてみます。
当該土地にこだわらず、周辺の土地価格も、もう少し調べて、
十分納得したうえで、購入するように注意しようと思います。

涌井様、具体的なアドバイスを、ありがとうございました。
支持層が5m下というのは、かなり軟弱な地盤なのですね。
相当注意をしなければならないことが、よく分かりました。
購入時は、費用負担の件も含め、各業者としっかり話し合いを持ちたいと思います。

相談内容　共有地の購入について

東京・30代男性
2年前　18軒ある建売住宅の1軒を購入しました。
購入した建物の裏に18軒専用のごみ置場が設置してあり、
皆で利用していましたが、来年、市が個別収集をはじめることになりました。

ごみ置き場のスペースを、そのまま放置してしまうと、私の家とごみ置場は、
隣の市と道路はさんで建っているため、不明なごみが置かれてしまう可能性が
高いので、まず、バリケードをしようと思っております。
しかし、今まで、よく掃除をさせられていただけに、どうせなら、
その小さい土地の権利を買いたいと思っています。

ごみ置場の所有権は18軒それぞれに振り分けて、
住宅地といっしょに購入している状況です。
市役所にも問い合わせなどをしていますが、親身に相談にのってくれず、
他の17軒の方々も、お互い手続きをどうしようか、悩んでいます。

建売住宅の販売会社に問い合わせたところ、
　　「ごみ置場の土地はあなたの土地のみに接しているのだから、
　　　18軒の人に連絡してバリケードの設置の許可もらって、
　　　自分の土地にすればよい」
と言ってます。
ごみ置場の分だけ私の土地の面積が他の方々の土地面積よりも少ないとはいえ、
本当に、これだけで良いのか、不安です。

今後、どのように進めていけば良いのか、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

私見ですが、貴方の名義にするのは、トライしてみる価値はあるとは思いますが、
18軒の共有ということになると、かなり難航するかも知れません。
市に「ミニ公園」として寄付してしまうとか、団地の自治会へ寄付してしまうとか、
共同で花壇を作るとか、お地蔵さんを置くとか、利用方法は色々考えられます。

貴方が使いたいということであれば、所有権移転以外では、
当面は、その建売業者さんのいうとおりに行うのが良いかもしれませんが、
　　　●不明なごみが置かれてしまうのを防ぐため
ということで、
バリケードよりも貴方が花壇を作ったりして庭の一部として使ってしまう
ということもできるのではないかとは思います。

この辺りは交渉術なので、
上手に他の17軒を説得できれば良いのではないでしょうか。
例えば、他の17軒に年間300円づつの地代を支払って借りてしまう
とかすれば良いとも思います。
　　具体的には、
　　　●20年で6,000円、17軒で102,000円で、20年間借りるということにして、
　　　　契約書を作成する（賃借料はその地域の相場に置き換えてご検討下さい）
　　という様な交渉の方が楽だと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
個別収集は、もう来年1月中旬スタートなので、あせっていました。
でも、契約書というのは、だれでも作成していいものなのですか？
司法書士さんにお願いしたほうがよいのですか？

□■アドバイス：２

今回のような土地の賃貸借契約書は、
当事者間で作成しても問題はないと思います。
ネットで公開されている雛型も結構あるようです。
　　今回の場合であれば、
　　　賃貸パークさん（ http://www.chintaipark.com/ ）内の、
　　　　 http://www.chintaipark.com/shorui/04301400.doc
の内容（目的・期間・権利金・敷金等）を若干変更して、
賃貸人を17人の連名にして、賃借人を貴方にすれば良いでしょう。

また、土地賃貸借契約書の作成のポイントについては、
　　　つげ行政書士事務所さん（ http://www.tsuge-office.jp/ ）内の、
　　　　 http://www.tsuge-office.jp/totitintaisyakukeiyaku.htm
が、比較的詳しく説明してあるようですから、参考にされてはいかがでしょうか。

建物所有を目的にすると、借地借家法の対象になり、
比較的複雑になりますので、目的は建物所有としない方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

現在の状況ですが、私の嫁が市役所のごみ対策課に相談をしたところ、
市役所中たらいまわしにされて、結局、法務局に行って下さい…とのことでした。
建物購入時の司法書士にも相談したら、まず、18戸の方が、所有に関して
どのように考えられているのか、聞いたほが良いとのことで、
アンケートを作成し、まわしているところです。
市のごみ対策課では、共有地のごみ置場はそのまま、
集団収集を継続するようでしたが、私の敷地裏のごみ置場は
道路に面しているため、
「不法投棄（コンビニごみ）が絶えないので、個別にしてほしい」
ということで、18戸の方々にお願いをしています。
まず、来年の1月15日にバリケードができるようにがんばっています。

相談内容　傾斜地の地盤について

神奈川・30代女性
家を建てたくて、土地を購入しようと思っています。
現在、検討中の土地（古家あり）があるのですが、
その土地について悩んでいます。
　　
そこは、北側が公道に面しており、道路との高低差があります
（道路よりも高くなっています）。それほど急ではないのですが、
坂道の途中に建っているので、平らに埋め立て（？）をしてあります
（低い側に地下車庫がついています）。
　　
もともとは山林だった土地らしいのですが、地盤のことが気になります。
こういった高低差のある土地は注意が必要だ…と、よく聞くのですが、
購入前に地盤調査をするわけにもいかず、悩んでいます。
こういった場合、どうやって判断するべきでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、当然のことですが、傾斜地は若干の危険性は増すと思います。
その地域の地盤の状態は、隣近所のお年寄りに聞いてまわれば、
大体のことはわかります。過去に近隣で地滑り等があった地域であれば、
敬遠された方が良いと思います。

切土・盛土の施工方法や擁壁については、
目視によってある程度はわかるのではないかと思います。
2m以上の擁壁がひな壇になっている場合は、
どんなにしっかりした擁壁であっても、敬遠された方が良いかも知れません。

切土の時に水脈を切ってある場合は、大雨が続くとかなり危険度は増しますし、
普段でも屋内に湿気も上がります。これは押入れの中の状態や
床下の湿気の状態を見れば、大体はわかると思います。

一番確実なのは、地盤調査を行うことですが、それができないのであれば、
とにかく近隣の方に良く聞いてまわることです。
そして、良くご自分で観察して、不審な点は確認することだと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。やっぱり、注意が必要なようですね。
購入前に地盤調査をするのが確実ですよね。駅からの距離と広さは、
すごく気に入ってる土地なので、なんとか調査してみたいとおもいます。
ありがとうございました。

相談内容　いわゆる土地相について

愛知・30代女性
土地の購入で少し気になることがあり、投稿させて頂きました。
真四角の土地が吉相としたら、欠けている土地は凶相と聞いたことがあります。
今回購入しようとしている土地は、南東角が欠けており、
五角形の形をしています。南側が用水路で道路にはどこも接しておりません。
五角形になる場合でも欠けている凶相の土地になるのでしょうか？
ご存知でしたら教えて下さい。

□■アドバイス

東南角が欠けている度合いが問題でしょう。
三角形に近い五角形は良くないと思います。
家相云々より使い勝手がどうしてもうまくいかないから…。
それよりも、道路に接してない土地では建築物は建てられません。
最低2mの接道義務が建築基準法で決められています。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

ご回答有難うございます。
三角形に近い程の五角形ではありませんが、
やはり、あまり良い土地ではないのですね。
水路の占有許可を取り、橋を架け敷地に入る形になるので、
建築は可能だそうです。もう少し悩みたいと思います…。
有難うございました！

相談内容　宅地造成規制法区域の物件について

神奈川・40代女性
私が所有している土地に関して、よろしくお願いします。
宅地造成規制法区域で、造成された土地なのに
許可番号がないことがわかりました。
重説は、宅地造成規制法というところに丸がしてあるだけで、
特に説明もありませんでした。
売主の仲介不動産屋に聞いたところ、
　　「ここは、宅地造成規正法に抵触しないやり方で許認可を得ている」
と言うことでした。
意味がわからず聞いてみると、
　　「確認申請を出し、こういう風に作るとか説明をして、
　　　建築確認をもらって、許認可を得るやりかたで合法」
と言いました。
そして、
　　●私が土地を買い、私の家を建てるときには、
　　　売主（造成主）が出した建築確認を取り下げ、
　　　売主の建築確認の図面を基本に、
　　　こちらの図面に変更するという届けを出す
　　●そして、新たに私たちの家の建築確認がおりたら、
　　　もともとの私たちの図面通りの位置と建物にする
　という形になるので、問題ないといわれました。

私は、売主の建築確認証と、いつでも出せるようになっている取り下げ証が、
私たちの工務店に渡っていることも知りませんでした
（この工務店とは、すでに請負解除済みですが、
　そのときにかかわっていた工務店のセールスマンは、
　私たちの契約後、すぐ辞めてしまっています）。

この土地は、工務店が探して買った土地です。
すべて調べて問題なかったと言われていました。しかし、新たに家を建てたり、
土地を売ったりするのに問題になるのではないかと思いますが、どうなのでしょうか？

□■アドバイス：１

詳しい内容がはっきりしていないのですが、とりあえずは、
事前に工務店の了解を取った上で、市町村の建設課等に、
疑問の点についてご確認に行かれることをお薦め致します。
工務店に事前に了解を得ておくのは、何らかの特殊な手段によって
（はっきり言うと嘘の申請を出して）建築確認を取っていることが想像できるからです。

それと、大事なことは、
　　　●宅地造成規制法区域は、一般的には災害やがけ崩れが起きやすく、
　　　　宅地として適さない地域を指定する場合が多い
ということです。
家が無事に建築できたとしても、
理想的な宅地とは言えないはずだと思うのですが、立地等に問題は無いのでしょうか？
そちらの方が、気になるのですが…。

　参考（宅地造成等規制法第1条）
　　（目的）
　　　第一条　この法律は、宅地造成に伴いがけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそ
　　　　　　　れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域内において、
　　　　　　　宅地造成に関する工事等について災害の防止のため必要な規制を行な
　　　　　　　うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉
　　　　　　　に寄与することを目的とする。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お答えいただき、ありがとうございました。
確かに、誰でも、家は建てさえすればよいと思って買う人はいないと思います。
私も安全な家に住みたいと思っています。
確認申請と宅地造成許可は別だと思うのですが、不動産屋は、
「前の売主さんの建築確認が下りてるのだから、家を建てるのに問題はない」
の一点張りです。
お金と時間がかからないように、一般の企業がやる普通のことだと言います。
うちは2m70cmの壌壁があり、雛壇になっています。
建築確認が取れれば、宅地造成の許可がないことを事前に、
買主に言わなくて良いのでしょうか？

□■アドバイス：２

神奈川県という他県のことですから、確実なことは言えませんが、
実際には、ある程度の危険が考えられる土地であることは間違いないと思います。
もっとも、危険な地域だから宅地造成規制法区域に指定されているはずです。

しかしながら、建築確認が取れるということは、建物が建つと認められた
ということになりますので、違法とまではならないでしょう。
また、私が知っている範囲では、宅地造成の許可というものはございません。
一定規模以上の分譲地の場合には、都道府県等の開発行為の許可が
必要な場合がありますし、市町村によっては指導指針があるところもあるだけです。
いずれにしましても、重説には宅地造成規制法区域であることは
明記されていたわけですから、その点についても違法とは言えないでしょう。

　宅地造成規制法区域につきましては、あくまでも、
　　　●住宅地としては危険な地域であるという指定がされているということ
　で、ご理解して頂ければ良いと思います。
　絶対に建物が建たないということではありません。

なお、詳しいことは、該当土地のある市町村等の建設課等に
ご確認なさることが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

たびたびお答えいただき、ありがとうございました。
お話で、だいぶわかりました。
さっそく、建築課にも確認してみます。

相談内容　

埼玉・30代男性
建売で購入してから9年目になります。
建物に接する4m道路が私道になっており、
その私道整備も同じ売主が実施しています。
購入して3年目ぐらいより、建物の前の私道に半径約1.5m、
深さ約10cmのへこみができたので売主に相談したところ、
アスファルトをへこみの上に敷き詰め、修理を実施してくれました。

その後、2年ぐらいにまた同じ状態になり、
その時も、同様に修理を実施しています。
さらに、その後、1年ぐらいで、また同様の状態になってしまい、
また同じ修理をしています。　

近所の古い人に聞くと、その部分は、舗装前は、穴があいており、
そこに、刈り取った雑草を埋めていたとのことです。
買ったときは、すでに整備されており、見えない状態になっていたので、
気がつきませんでした。

このような場合、根本的な改善修理を売主に請求できるのでしょうか？
また、請求する際の法的根拠も教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
民法第3編、債権の第9節、「請負の瑕疵担保責任」の問題
になろうかと思われます。
土地の工作物で、なおかつアスファルト工事の瑕疵ですから、
時効は10年になると思います。

　　　第638条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵
　　　　　　　 について、引渡しの後5年間その担保の責任を負う。ただし、この期
　　　　　　　 間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これ
　　　　　　　 らに類する構造の工作物については、10年とする。

　　　　　　　 2　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注
　　　　　　　　　 文者は、その滅失又は損傷の時から1年以内に、第634条の規定
　　　　　　　　　 による権利を行使しなければならない。

基本的な考え方は、貴方が発注者である不動産業者と協力して、
施工業者である土木業者に対して、施工不良と言う事で瑕疵担保責任を追及し、
抜本的補修工事をしていただくのが宜しいかと思います。

但し、2項の発見から1年以内という条項もありますので、
この点については若干の問題点もございます。
また、この問題点がクリアされたとしても、10年と言う時効が御座います。
どちらにしても、早急な対策が必要かと思われます。

なお、不動産業者と協力しての施工業者との交渉が上手く行かなかった場合は、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

東京・30代男性
更地で購入した土地（1年未満）に、家を新築することになり、
基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。

井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻したとしても、
かつて井戸があった上で生活することになります。
小さい頃から、井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、
初めての場所（土地）で、しかも井戸の上に住むのは、
どうも我慢できそうにありません。

もう施工業者との契約も済み、建築確認も下りています。
このような状態で、埋め戻しにかかる費用はもとより、
設計変更した場合の費用の請求、
最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、確かに、水道が普及する以前は井戸は大切な物で、
粗末に扱ってはいけないということを言いました。
また、井戸には神が宿っているので、大切に御祭りしなければいけない
と言う方もいらっしゃいます。

現実問題としましては、井戸が「隠れた瑕疵」となるかどうかだと思います。
個人的には、地盤沈下でも起きれば別ですが、かなり難しいのでは無いかと思います。

井戸は埋めて無いのでしょうか？
つまり、穴が開いたままになっているのでしょうか？
それであれば、瑕疵と言えるかもしれません。
売主が不動産業者であれば、埋め戻しにかかる費用は請求できると思います。
その他の設計変更や売買契約の解除（既に引渡しが終っていると思われるので、
解除と言うより、「取消し」、または「無効」ですかね？）については、
　●売主が不動産業者で、井戸の存在を知っているのにもかかわらず、説明しなかった
のであれば、可能性はありますが、かなり厳しいと思います。

どちらにしても、今回のご相談につきましては、地域の慣習の問題や
瑕疵担保責任の問題もあるかと思います。
さらには、重要事項の説明義務違反の可能性もございますのでも、
地元の弁護士などの専門家へのご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

少し付け加えますと、井戸があることによる建築上の負担はありません。
基礎が掛かるなら、補強して超えれば良いし、
埋めるのも、解体基礎などを埋め戻しに使えば、問題ありません。
あとは、井戸の神様を丁重に扱うことだけです。
貴方が信じる方法、例えば、宗教関係者に「お祓い」をしてもらうとか、
お経をあげるとか、信じられる行事をして、
自身の気持ちに禍根を残さないことだけです。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

早速のご返事、本当にありがとうございます。
勉強不足のため、文章に不備が多く申し訳ありませでした。
ちなみに売主は不動産業者で、重要事項の説明時に井戸の存在の話は入っていません。
井戸の存在を話したところ、売主も更地で購入したので知らないと言っておりました。
この場合は、瑕疵担保責任の範疇と考えてよろしいのでしょうか？

井戸の場所は北西の基礎にかかってしまいます。
とても設計変更できる場所ではなく、アドバイスいただいたように
精神的に気持ちを切り替えられるのか、困惑しています。

契約の取消等は難しそうとのことですのが、損害賠償請求等は可能なのでしょうか？
弁護士等専門家に相談するのに何か参考になる所があれば、お教えいただけないでしょうか？

□■アドバイス：３

さらにプライベートな経緯や状況などを細かく説明された上で、公的機関や団体
　　に、ご相談なさった方が得策かと思われます。
　　それには、以下のようなところに、ご相談されることを、お奨めいたします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
　　まず、ご自身でお問合せになり、
　　その結果、判断に困る場合などは、お問合せ結果と共に投稿してください。

　　ご検討をお祈り申し上げます。
（わんえるで～おー・前野））

□■アドバイス：４

私見ですが、売主が業者であれば、業者の責任はかなり重くなりますし、
契約書の内容に関わらず瑕疵担保責任を問えます。

瑕疵担保責任を問う場合、業者に請求できるのは埋め戻し費用と、
祭事を業者に行っていただく事は可能かも知れません。
また、設計変更については交渉も可能かもしれません
（明確な判例を根拠としていませんので、業者が交渉に応じる場合です）。

損害賠償については、祭事を行う実費や設計変更に伴う実費については、
業者の調査不足と説明不足が原因で、実損が生じたいうことで
請求できる可能性はあると思います（不法行為による損害賠償請求）。

どちらにしても、埋め戻しと設計変更の費用、祭事の費用については
交渉してみるのが良いでしょう。
業者が交渉に応じない場合は、弁護士等の専門家にご相談下さい。

なお、契約を取消し・無効にしたい場合は、消費者契約法の重要事項の無告知・
民法の錯誤による契約を主張することになると思いますが、
業者が受け入れない場合は、当然、司法の判断に委ねることになります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

この度、
　　　●埋め戻し、および祭事費用を売主が負担する
ということで話がまとまりました。
親切丁寧な、そして、迅速的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
まだ実際の埋め戻し工事等が残っておりますが、また何かありましたら、
ご相談させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

埼玉・30代女性
はじめまして。悩み続けて、はや3年以上たち、
このサイトがあることを知り、相談させていただきます。

自宅の前に家が建つのを承知で購入しました。
引っ越してきた時には、まだ家は建っていませんでした。

隣家完成後、居間に唯一ある南側の窓をあけると、
約2m30cmの距離に給湯器がありました。
　　
そのため、窓を開けるとガスの臭いが家の中にも入り、
夏でも窓をあけられない状態です。
　　
先日も、窓を開けると給湯器が作動していたようで、
もろにガスの臭いをかいでしまい、気分が悪くなってしまいました。

このような場合、どうしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

民法の相隣関係についてのご相談になるかと思います。

　1.建物を建てるには、境界線から50cm以上離さなければなりません
　　（民法第234条第1項）。この規定による間隔は、相隣者の間で協議し
　　合意すれば、狭くすることもできます。

　2.境界線から1m未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や
　　縁側を作ろうとする者は、目隠しをつけなければなりません（民法第235条第1項）。
　　この規定の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から直角に測って、
　　境界線に達するまでを計算します（民法第235条第2項）。

民法で規定されているのは以上ですので、
当然、隣地の家はこの規定の範囲内で建てられていると思われます。

ここからは私見になります。

　1.実際に健康被害があるということを証明して、損害賠償を請求するのは、
　　医師の診断書が必要になるので、難しいと思います
　　（診断書が出れば、交渉できると思います）。

　2.どうしても、そのガスの匂いが気になるのであれば、給湯器に煙突をつけて、
　　排気を屋根の上まで上げれば良いと思います。
　　この煙突の費用負担についての交渉になると思いますが、隣家の方が全額負担
　　で煙突を付けて頂ければ良いのですが、そう簡単では無いと思います。
　　私であれば、これからの生活の事を考えれば、半々の負担で交渉すると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、御回答ありがとうございました。
私の家も隣家も同じ業者からの購入であり、私も南側に家が建つのだから、
部屋の明るさは承知の上での購入でした。
しかし、排気の臭いは予想外のことであり、
私としては、何故に自己負担が生じる可能性があるのかと考えてしまいます。
業者も私の家が建ってから、数ヶ後に工事が開始したので、
この問題に対して考慮する部分はあったと思うもですが…。

□■アドバイス：２

お気持ちは察しますが、業者の責任を問えるかどうかを考えますと、
違法建築とは言えないと思いますし、建物同士の間隔についても
法律の基準は満たしていると思われます。

私見ですが、不法行為による損害賠償は、将来起きうる損害について
想定はしていませんので、すでに実損があることが大事になると思います。
給湯器のガスの臭いが気になる程度のことが不法行為となるかどうかは
断定はできませんが、かなり難しいでしょう。

現実には、煙突の工事について、
隣地のお宅は「一切負担しない」と言うと思います。
相談者さんはどちらかと言うとお願いする立場になります。
どうしても、納得の行かない場合は、
業者に煙突工事の負担を交渉してみても良いとは思います。
その場合も、業者の責任を追及すると「裁判でも何でもやってくれ」
と言うことになってしまいますので、丁寧にお願いした方が良いでしょう。
「どうしても、ガスの臭いが気になって仕方ないので、何とかして欲しい」
と、ひたすらお願いしまくるのが良いと思います。
でも、お願いするのが嫌なら、そのままにしておくか、
弁護士等の専門家に相談してみるということになります。

ちなみに2mの距離が5mになっても、
給湯器のガスの匂いは風の向きによってはきます。
私の自分の部屋と給湯器の距離は10mほど離れていますが、
部屋の窓を開けていると、給湯器の排気の臭いがきますので、
家族の誰かがが入浴しているのが直ぐにわかります。
あまり気にしすぎるのは、逆に精神衛生上、良くない様な気もします。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、御返答ありがとうございました。
予測できない範囲の周りの環境も考え、
家を購入しなくてはいけないと、実感しました。

相談内容　

兵庫・40代男性
住宅販売会社から、平成9年にマンションを購入しました。
その際マンションの隣に空き地について、
その土地は販売会社の土地で、かつ都市計画道路のため、
将来的に家は建てないということになっていました。
契約の重要事項説明にもその旨が記載されています。
そのため、安心して2階の住戸を購入しました。

ところが、その会社が土地を第3者に販売し、
建売住宅が建設される計画になりました。
建設されれば、ベランダすべてが塞がり、
日当り、風通しも悪くなり、マンションの価値も下がってしまいます。
なにか対抗する方法はあるでしょうか？よろしくおねがいします。

□■アドバイス

都市計画道路の予定があるのに、建売住宅ですか？
その団地の造成時に、都市計画道路の予定に合わせた道路を入れて、
寄付採納するのですかね？
都市計画道路自体がなくなることは、あまり考えられませんので、
上手く調整したのでしょうね。

重説に将来的に家は建てないと明記されていた場合は、
かなり交渉が可能な感じがします。
確かに転売されて持ち主は変っているのですが、
元々の売主が同じ業者であることを考えると、
その販売業者の責任は免れないような気がします。

特に、マンションの購入者（入居者）全員の重説に、
その様に明記されていた場合は、より交渉が可能な気がします。
マンションの入居者の総意として、重説違反（業法違反）を元にして、
建売反対の交渉をすることが（保証金の交渉を含めて）できると思います。

また、消費者契約法の時効の期限内
（契約後5年以内で追認可能後6ヶ月以内）であれば、
契約の無効を主張できる可能性もあると思います。

どちらにしても、法的な要素を多く含みますので、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、この度は早速のご見解を頂き、ありがとうございます。
本当にうれしく存じます。
さっそく管理組合から弁護士に相談し、対処いたします。

相談内容　

東京・20代女性
新築物件を契約しようと契約日を決めました。
しかし、契約日の1週間前に記録的な大雨が降り、
その物件が床上浸水してしまいました。
売主さんから、床の張替えやドアの取替えなどをしてから
引き渡すとの連絡がありました。

てっきり張替えなどが済んでから
契約をするものと思っていたのですが、
契約日は変更をしないで欲しいと言われました。
仲介業者には契約日を先伸ばして欲しいと伝えたのですが…。

早く売ってしまいたい気持ちは分かるのですが、
復旧工事が済む前に契約するのは、
不動産業界では普通のことなのですか？
また、浸水した場合家は傷みやすくもろくなってしまうのでしょうか？
資産価値もやっぱり下がるのですか？

立て続けに質問してしまい大変申し訳ありません。
このような場を探していて、やっと辿り着けました。
ぜひぜひ、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

異論のある方もいらっしゃると思いますが、
私は、契約そのものを考え直された方が宜しいように感じました。
　　理由は、以下の通りです。

　　●物件の被害状況が極めて不透明である
　　　（＝水流による土壌の侵食具合なども含め、
　　　　専門家に調査してもらうべき）

　　●近年の東京の気候を考えると、
　　　今後も同程度の雨が降る可能性が高いため、
　　　契約前に、立地的な問題などを再考すべき
　　　　（＝当然、過去の状況を調べたりするための期間が必要になる）

　　●このような状況にも関わらず、
　　　契約日の延期をしない業者と売主に、誠意を感じない

ただ、これはあくまでも私の個人的な判断ですから、
最終的なご判断は、他の意見などを踏まえた上で、
ご自身で後悔しない決断をしてくださいね。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

前野さんのご返答の通り、物件の契約そのものをやめるべきです。

一部の材木を除いて、建築材は濡れに非常に弱いものです。
どの程度の浸水かにもよりますが、床上浸水なのは間違いないでしょう。
床の張替えやドアの取替えなどをして済むはずがありません。
早急な復旧工事等で済ませる業者自体に問題があります。
まさか、湿った根太の上に床を張るわけではないでしょう。

また、その地域を敬遠すべきです。
いくら新築の10年保証があるとはいっても敬遠すべきです。
おそらく、土地単価も安い地域だと思いますが、
もっと安全な立地をご検討された方が良いと思います。

資産価値は土地も含め、当然、低くなります。
特に業者買取の場合は、業者の瑕疵担保責任の関係で、
査定がかなり厳しくなることが予想されます。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。
物件は今、保険会社が状況をみているようですが、
契約は無し…にしてもらいました。

また、今になって去年の台風でも
同じ地域で浸水していることを教えてくれました。
学区の小学校が特殊で、
あまり生徒がいないことなどもわかりました。

そんなことがあり、どうもその不動産会社を信用できなくなりました。
どんな工事をするかも分からないのですが、
一度信用をなくしてしまった会社なので、
違う会社でまた物件探しをしたいと思います。

やっぱりおかしいですよね。
ここで相談してよかったです。どうもありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
中古物件を購入しました。
敷地は、2項道路に面した一番奥の家です（セットバック済み）。
先日、物件を再度確認に行ったところ、
隣家住人が我が家の門扉前に自転車を6台駐車していました。
引越しまで半年ほどあるので、今すぐに問題は無いのですが、
のちのち駐輪について遠慮してもらうことはできるのでしょうか。

隣家の前と2項道路部分の登記上の所有は我が家です。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

その2項道路の指定の過去の経緯がわからないので、
確実とはいえませんが、2項道路の指定を申請する時には、
私道の場合は、なんらかの金銭のやり取りが行われたり、
昔はその私道の一番奥の人の名義にしたこともあったと聞いています
（今でも地縁団体となっていない区や集落では
　地域の財産を個人名にしている所もあります）。

2項道路であるということは、大雑把に言うと、
「誰でも通行ができる道路だ」ということです
（正確に言うと、道路法の道路とは必ずしも同じものではなく、
　建築基準法上の道路です）。

自転車の駐輪については、例えばその家の子供の
友達が来ていたとか、なんらかの事情があったんだと思います。
禁止と言うと、隣家の住人の方も反感をもたれるのではないでしょうか？

それよりも、単純に、通行の邪魔になる場合は移動して頂く…
ということでしょう。常時駐輪している場合は、はっきりと、
「通行の邪魔になるので困ります。駐輪は止めて下さい」
と言えば良いでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。常時駐輪しているので、
私どもが入居する前に問題を解決したいと思っていました。
もうしばらく様子をみてみます。

相談内容　

山口・30代女性
専門知識がなく途方にくれています。
2年前に田園に囲まれた10軒程度の団地に念願の一戸建てを新築しました。
入り口の道路からはいると中はロータリーのように通路がとってあり、
団地の住人しか通らないので子供たちも安心して遊べていました。
ところがロータリーに1箇所、団地奥の田にいくための農道
（車1台通れます）があることから、それを利用して田を潰し、
奥にアパートが建つことになったのです。アパートの戸数も
20数軒ということで、かなりの車などの往来が予想されます。

土地売買の規約を見ると「団地内に一戸建て以外の建物を建設しない」
とうたってあるのですが、隣接していても新しく造成される土地なので、
同じ団地内とはいえないのでしょうか？新しく造成…といっても、
アパートへは団地のロータリーを通らなければ入れないのですが…。

円満解決希望なのですが、何とか阻止できないものでしょうか。
せめて団地の住人が反対していることは伝えたいのですが、
工事の説明や挨拶もないまま着工のようなので、話し合いのきっかけもなく、
アパートの大家さんに抗議すべきか、建築業者にいくべきか…
などとおろおろしてばかりです。アドバイスお願いします。

□■アドバイス

あくまで投稿内容からの推測による私見であることを前提としてお答えします。

団地内の道は、公道の可能性が高いと思います
（この点については市町村の建設課等でお調べ下さい）。
公道の場合、関係行政機関による通行規制がある場合を除いて、
誰でも通行できる道であり利用することができます。
ところで、子供達が安心して遊べると言われていますが、
まさか道路上で遊んでいるのでしょうか？　
道路上で子供達が遊ぶ事は基本的に許されません。

アパートの建設が正規の手続きにより許可されたものであれば、
阻止はできないと思います
（周辺環境の悪化と言っても、全く説得力に欠けます）。
団地内道路から続く農道（恐らく公道？）が車が通行できるということは、
幅員も2m以上はあるのでしょう。元々貴方の住んでいる団地が
その農道（公道）を利用して造成した可能性さえあります
（ロータリーは付け替えなどによる許可を取った可能性があります）。

行政機関に通行規制を陳情することも可能性としてはありますが、
団地住人だけの陳情ではまず不可能です。
地元地域全体の総意としての陳情が必要でしょう。

しかし、その地域の地主さん達から見れば、
新しい団地に住む貴方の方が他所から来た新参者のわけですよね。
そして、アパート建設には昔からの地主さんが関係しているのは
間違いないと思います。

厳しい事を言うようですが、10件程度の新しい団地の住人が、
団地内の公道の通行規制をかけることについて、
地元の地域全体を説得し同意を得ることは、
まず不可能だと思われますし、
そのような我侭とも取れる活動は控えた方が良いと思います。
団地内の利益も重要とは思いますが、
地域全体の利益も考える必要があると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

今回、涌井様と少し違う観点から考えてみたいと思います。

相談者さんの団地（？）の皆さんは、住まわれる以前からあった
町内会などの自治会には積極的に参加なさっていますか？
もし、参加されているのであれば、
　　　●自治会として、皆さんで話し合ってみること
が大切かと思われます。

当然、自治会の中には、相談者さん以前から地元を愛される方々が
参加されてらっしゃると思いますので、もしかしたら、
何らかの働きかけをしてくださる方もいらっしゃるかも知れません。
そうでなくとも、相談者さんたちが一生懸命活動なさっていれば、
主導権をもって、活動することができるでしょう。
例えば、同じ自治会に属するのであれば、新しいアパートの皆さんにも
入っていいただけるように、アパートの大家さんと交渉されるなど…です。
違う自治会であれば、その自治会と相互交流できるような提案も方法でしょう。
（アパート全体として入っていただければ理想ですが、費用負担などの関係もあり、
おそらく、住人が個別に入ると言う形式になるとは思います。ただ、その場合でも、
大家さんの自治会に対する理解があるのとないのとでは、大きく違うでしょう）

公道の場合は、当然、自治会として道路の利用方法を規制することなどは
できないと思いますが、モラルと思いやりを前提に、公道に限らず防犯面、
防災面も含めて、お互いが暮らしやすい安全な地域社会を考えていくことが
できると思います。

反面、相談者さんの団地の皆さんが、以前からある自治会に
参加なさっていない場合は、相談者さんの団地の皆さん自体が、
地元から浮いた存在になっている可能性も考えられます。
この状況で反対運動を起こされると、地域社会ではなく
自分たちの利益のみを優先する活動、つまり、地元の方々からすれば、
涌井様もご指摘されていらっしゃるような「我侭とも取れる活動」と受け止められ、
団地の皆さん全体が、浮いた存在になってしまう危険性があると思います。

その場合は、相談者さんの団地の皆さんで、反対運動や道路問題以前に、
まず、自分たちの地元との関わり方について、反省すべき部分は反省され、
改めるべきは改め、考えていくよい機会だと思います。

□■アドバイス：３

前野様、私の説明不足の面と言いますか、
別の面からの冷静なご返答大変有難う御座います。
今回のご相談が、アパートの建築そのものに反対であり、
団地内の道路の通行はさせたくないと言うご相談内容に取れましたので、
若干、厳しい事を申し上げました。
その点についてはご理解頂きますよう、お願い申し上げます。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご親切にありがとうございます。
やはり法的に阻止することは無理なのですね。
何か手立てがあればと藁をもすがる思いでしたが、
おっしゃるとおり、我侭ととられても心外なので、
反対を訴えるのはやめようと思います。

この辺り一帯は私どもの団地ができるまで
何10年も変化なくすごされていたようです。
そういった地域に転入するとあって、これまでの2年間、自治会・青年会、
ひいては神社などの祭りごとにも積極的に参加しております。
もともとの地元の方々も若い者の参加を喜んでくれていました。

けれども、思い起こしてみると、
この団地とアパート建設予定地の地主さんは同じ方なのですが、
自治会活動に参加されているのをお見かけしたことがないような…。
団地外の地元の方々がどうお考えかはたずねてみる価値があるように思います。

建設阻止はできないにしても、条件の譲歩はできるのではないか…と、
少し先の見通しがたちました。アパートの住人にも自治会に参加してもらえれば、
どんな方が住んでおられるのかわかって安心ですよね。

まずは近隣の地元の方に意見を求めてみます。ありがとうございました。

□■アドバイス：４

「やはり法的に阻止することは無理なのですね」は、涌井様の仰せの通りです。
涌井様、こちらこそ、補足いただき、有難うございました。

ある意味、日本の良い部分でもあり悪い部分でもあり…なのですが、
繋がりやしがらみの強い方が優先される場合もありますね。
極論ですが、地域社会の中で、反対をなさる場合は、
どっちの訴えが指示されるか…が重要になりますので、
　　　●アパート建設予定の地主さんよりも、
　　　　相談者さんたちの方が指示される勝算がある
　　　●長年住まわれてらっしゃる有力な方（いわゆる地元の盟主）
　　　　の協力を得られる
　のであれば、反対運動をするメリットもあるかと思われます。
　（裏を返せば、微妙な段階でやってしまいますと、
　　かえって孤立してしまって、関係悪化するリスクが高いです）

なお、こと車両の通行に関しましては、東京ですと、
団地周辺の道路に対して、騒音防止の観点
（実質的には暴走族などの排除などの防犯的な側面も含まれると思います）
で、夜間のバイク通行禁止などをされている公道もあります。

ただ、
「この団地とアパート建設予定地の地主さんは同じ方」
であれば、例えば、別荘地とホテルのような感じで（？）、当初から、
賃貸区画と定住区画を総合的に開発を考えてらっしゃったのかも知れません。

いずれにせよ、同じ方でしたら、まず、地主さんの意図を確認され、
しっかりと話し合われると宜しいと思います。
こじれなければ、「アパートの住人にも自治会に参加」のような提案も、
受け入れていただける可能性も高いと思いますので…。

（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

東京・30代男性
気に入った土地つき一戸建の物件がありました。いろいろ調べてみると、
地下10mくらいのところに地下鉄が通っていることがわかりました。

　　　1.実際の騒音の程度について
　　　　（不動産屋いわく「近所の人に聞いても全く気にならない」とのことです）

　　　2.地盤の強度について

　　　3.転売する時の土地評価額が購入時より下がるかどうか

上記の3点について、どなたかアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

東京の実情は良く解らないのですが、
知っている範囲ということでお答えいたします。

私の知っている範囲ですと、地下30m以内の地下鉄工事の場合は、
電力会社の高圧線と同様、地益権を設定し、土地の保証料
（一括支払いの場合が多いと思います）を頂いていると思います。

注意点としては、
　　　・地益権について登記簿謄本で調べてみる。
　　　・地益権が設定されている場合は、当然、保証料の扱いをどうするのか、
　　　　事前に良く協議する。
ということになります。

この保証料は、通常かなり高額になります。ですから、
今回の物件の価格は、保証料の金額をマイナスして査定するのが妥当で、
近隣相場よりかなり低額になると思われます（おそらく、保証金をそのまま
物件売買の時に引き継いで買主に渡すことは無いと思います)。

この辺りのことは、業者に良く確認して下さい。その他のご質問については、
保証金を貰っている場合は、色々なことを我慢する為の保証金ですから…。
繰り返しになりますが、大事なことは保証金について調べてみることだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

おっしゃるとおり、保証料が当時の土地所有者に支払われていたようです。
また、それは新たな買主に引き継がれることもないそうです。
若干リスクのある土地なので、見送ることにしました。
アドバイス、有難うございました。

相談内容　

埼玉・30代女性
先日、ようやく気に入った土地を見つけましたが、
T字路の突き当たりにあるため購入を決めかねています。

土地相によるとT字路の突き当たりの土地は大凶相になるらしく、
そのため資産価値も低いのではないかという不安がでてきたからです。

業者からは相場に合った金額を提示されていますが、
もしその金額に見合うだけの価値がないのであれば、
将来的に売りにだしたときに大きな損失が
でてしまうのではないかと心配しています。

占いなどを信じる方ではありませんでしたが、
気になっています。アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

土地相の悪さも含めて、貴方は「ようやく気に入った土地」と言えますか？
考えこんだり、躊躇されたりするのであれば、やめた方が良いと思います。

理由は、今後、貴方にとって何か悪いことがあったら、
貴方は土地相の悪さを気にされると思うからです。
気になってしまうことは、精神衛生上、宜しいとは言えないでしょう。

私は全てが科学で解決できるとは思ってはいませんので、
もしかしたら、悪いことは土地相の悪さが引き起こすのかも知れません。
本当は、関係無いかも知れません。全く分かりません。

ただ、1つだけ確実に言えるのは、
世の中には、T字路の突き当たりの土地が沢山あり、
その土地を購入されて、幸せに暮らしている方がいらっしゃることです。

今、その土地が、今の相場に合った金額で買える以外、
誰も将来の土地の価格などは分かりません。
バブルの高値で買われた方もいらっしゃるわけですから…。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、早々の回答ありがとうございました。おっしゃるとおり、
土地の価格が将来どうなるかなんて、誰にもわかりませんよね。
いろいろ考えすぎました。おかげですっきりしました。
購入に向けて動こうと思います。ありがとうございました。

神奈川・40代男性
この度、不動産屋兼ビルダーから土地を購入し、注文住宅を建てました。
TV受信に関して幹線道路沿いということもあり、
CATVの導入を予定しておりました（ビルダー側もアンテナは
後々クレームが出ると困るので、CATVを勧めているとのことでした）。
しかし、CATV側より設備、立地環境等の結果、
現状は引込不可との回答がありました。

アンテナの設置に関しては、近くにマンション等もあり、
受信の見込みはかなり低いという状況です。調査の結果、
近隣マンションの電波対策地域とのことで、後建ての住戸についても
共同受信のケーブル引込可との情報をいただきました。

そこで発生する工事費用はこちら側負担とのことですが、
ビルダー側へ請求できるのでしょうか？

ビルダー側からは、「アンテナでは映りが悪そうなので、CATVがお勧めです」と
の話しかありませんでした。このようなケースでは、事前に調査し、
情報開示をした上で建築購入契約をすべきではないのでしょうか？
アドバイスを宜しくお願い致します。

□■アドバイス

不動産を販売する場合、すべての事項を調べて説明していたら
商売にならないので、その項目を決めていますね。
TVの映りは、生活上、重要とはなっていませんね。
調査依頼を正式にしなかった以上、
土地購入契約と請負契約からは、損害賠償は無理でしょう。
TVが完全に映るとの宣伝による建売住宅なら違反かな…と思いますが。
それほどなら、ご自身で早くお調べになればよかったのに…。

それと、判っていたら、買いませんでしたか？
金銭を出しても映らないならともかく、若干の金で解決するのですから、
それで幸せと思ったほうが、新しい生活も充実すると考えますが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

前向きなアドバイスいただきありがとうございます。
TVの映りは、ご指摘のとおり生活上重要とは言えませんが、
今の世の中では、重要な情報源の1つになっている事も事実です。
費用負担は割り切って考えたいと思います。
また、CATVの依頼も平行して行っているので、気長に待つ事にします。

相談内容　

愛知・20代女性
現在、住居用の土地を購入しようと思っています。

駅に近いところに土地があり、仮契約をして手付け金を払いました。
山の斜面を切り取ってつくったという感じの土地でした。
その際に不動産業者の人が「あの辺は地盤がいいからね～」と言っていました。

ハウスメーカーさんに地盤調査をしてもらったところ、
「確かに下の方の地盤はいいが、5m近くは地盤が結構弱く、対策が必要だ」
と言われました。また、その時に通りかかった人に聞いたら、
ここは盛り土だったことがわかりました。

契約時、このことについて言っても無駄でしょうか？

□■アドバイス：１

仮契約とはどのような契約なのかわかりませんが、
手付金を支払ったということは、売買契約が成立したものと思われます。
重要事項説明を受け、重要事項説明書を受け取っているのでしょうか？
売買契約書に署名捺印されたのでしょうか？

　　既に売買契約が締結されているのであれば、
　　　1.売買契約の解除（手付金の放棄）
　　　2.重要事項説明の説明義務違反を根拠に無条件で契約解除を請求
　　　　（県庁の住宅課などへ事前に相談しに行って下さい）
　　が考えられます。

もし、本当に「仮契約」というものがあり、
売買契約の締結をしていないのであれば、
支払ったお金は「申込証拠金」と言うことになり、
契約をせずに支払ったお金を返してもらえます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご返事ありがとうございます。

　　> 重要事項説明を受け重要事項説明書を受け取っているのでしょうか？
　　> 売買契約書に署名捺印されたのでしょうか？
　　
言葉を知らずで申し訳ありませんでした。
重要事項説明書を受け取っており、署名、捺印をしております。

盛り土のことになるのですが、これは重要事項説明義務はあるのでしょうか？
不動産業者の方の話も、会話の中に出てきただけで、
相手方が言ったという証拠も何もありません…。よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

売買契約を締結済みですね。
重要事項説明書に切り土や盛り土の説明義務はありません。

ただ、貴方にとって、盛り土と切り土の違いが、
契約の条件を左右するほどの重大な問題点で、
その重要性を知っている不動産会社の担当者が、
重要事項説明書にその図面などを添付して説明をした場合

担当者が切り土であると発言し、その発言を信じて購入を決めた場合

は、重要事項説明書を根拠に、あるいは、
その不動産会社の担当者が発言した事を認めた場合には、
その発言を根拠に、不動産会社に対して契約の解除を求める事が
可能だと思われます。

しかし、重要事項などの書面とかで証拠が無い限り、難しいでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございました。

ぱっと見は切り土に見える土地だったため、
不動産屋にしっかりとした確認をとらなかったことが
いけなかったのですね。地盤調査を早めにしたいと言ったときに、
「契約がすべて終ってからでいいじゃない」
というようなことを言っていたので、不信感が募っていました。

地盤の補強は、今日、ハウスメーカーの人に伺ったところ、
手付け金よりも少ない金額でできそうなので、
このまま契約を進めていきたいと思います。

今回は、稚拙な文章で申し訳ありませんでした。
また、親切にご回答頂き、ありがとうございました。

相談内容　

愛知・20代男性
はじめまして。相談よろしくお願いします。

昨年9月、念願であった一軒家（建売）を購入しました。
妻の知り合いに不動産の営業担当がいるということで、
その方に連絡し、今の物件に出会いました。
この物件はその方の営業所管轄ではなくて、別の営業所の管轄ということで、
そちらの営業所の営業担当も加わり、説明を受けました。

これから一生住む家ですから、いろいろな質問をし、説明を受け、検討し、
購入に至ったわけですが、その説明に不備があったのではないかと思うのです。

この家の前には道路があり、家を見にきて、道路からの音が気になったので、
営業担当者に「車の音が結構聞こえますね」という問いかけをしました。
その際の営業担当の返答（2人とも）は、「玄関の扉が開いてるからなんで、
閉めれば大丈夫です」という説明でした。

しかし、実際は玄関を閉めても、車の音は聞こえてきて、非常に困っています。
しかも、この道路は交通量が非常に多く、またトラックなど大きい車も頻繁に通ります。
この点については、営業担当者（別営業所の方）に、「この道路は交通量はあま
りありません」、「大きい車はあまり通りません」などの説明を受けてました。

この道は毎日同じ状況ではありません。
傾向的に月曜日～金曜日は交通量が多く、土日は交通量が少ない…
という感じです。また時間によっても変化します。
この営業担当達が、実際の交通量をどこまで知っていて、
僕たちに説明したかは分かりません。

しかしながら、もし知っていてこういうことを言ったのならば、完全に嘘です。
また、もし知らずにこういことを言ったのならば、
つまり、実際の状況を調べてもいないのに、あっているかどうかも分からずに、
自分の主観的な意見を言ったのならば、実状と違うことに関して、
これもまた嘘と言えると思います。

このことを担当者に伝え、相談させてていただきました。
担当者も自分の過ちに気づき、協力してくれるような感じでした。

その時、私なりに現状を改善する方法を考えて伝えました。
　　単純に、
　　　1.音の発生源をなくす
　　　2.音の発生源から離れる
　　　3.音を遮音する
という考えが思いつきましたが、
1は不可能で、2、3について、検討をお願いしました。
同時に、この問題に対して、僕たちには非がなく、
お金を払うつもりがないことを伝えました。

その後、担当者たちは、自分の過ちを認め、謝罪してくれたのですが、
担当事業所責任者（上司）は、「うちにも非がないからお金は払わない」
と言っているようで、こちらの意見は聞かない様子でした。
言い分としては、「実際に家に入り体験している（建売なので）」と言うものです。

担当者は自らお金を払い、
玄関が閉まっているときと開いているときの音圧の差を測ります』
言ってくれているのですが、その結果の対応は分かりません。
騒音をこのまま我慢するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：１

このような「嘘」は、営業上世間には良くあります。
相談者さんが、プロにしてやられた…の構図ですね。一生の買い物なら、
貴方の立場にたつアドヴァイザーを依頼しなかった手落ちがあります。
私は5万円程度で、不動産の現場説明や契約に立ち会う事があります。
購入者は、いつも「今の話大丈夫ですね？」が口癖です。

さて、騒音についてです。最大値は色々な事例で決まりつつありますが、
どの程度をもって住宅の中での音や振動を良しとするかは、かなり厄介です。
建物の構造上の違いの上に、音の影響は、慣れからかなりの環境でも
ぐっすり寝る事が出来るように変化するからです。

ただ、長期にわたった場合や、幼児の場合の健康障害が医学的に報告されている
ように、個人差が大きいので、算数のように答えが1つと言うことはないでしょう。

住まわれてどの程度か、最終決済金を未払いなのか、よくわかりませんが、
和解的に契約を解除して出られるのが、最も良さそうです。
営業の方が「知り合い」なら、交渉の余地はありますね。
不動産屋の責任を明確に追及するのは、かなり大変です。
違約金も、引越し金もなく、ただ解約できれば最良とは考えますが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

物件の環境や状況の確認は、プロでも難しいことがあります。
しかし、売買物件しかも建売物件となれば、建物の専門的な事項以外は
一般の方でも確認できるものが多いでしょう。

今回の騒音の問題は、営業マンの不誠実さは明らかでしょうが、
あなたが平日と週末のの昼夜にご自分で確認することは
可能だったのではないでしょうか。交渉をする上で、当方には一切落ち度は無い
という態度をされているのでしょうが、大きな買い物をすることに
相応な注意を払っていたとご自分でも自信を持って言えるでしょうか。

今回の件についての対応策は、ペアサッシに取り替えてもらうか、
それに相当する金額を支払ってもらうこと等しか無いのではないのでしょうか。

営業マンが反省していることを文書にしてもらい、
県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談してみるのもひとつでしょう。

（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　今現状を報告しますと、以下の通りです。
　　このことが担当事業所責任者の出してきた内容の詳細です。

　　●遮音するに対しての返答
　　　　2重サッシにした際の見積もりを持ってきました。
　　　　120万円程度ですが、営業担当いわく、はじめ会社の担当に金額を出しても
　　　　らったときは300万円ぐらいしたのを、努力して変更点を減らし、この金額
　　　　に抑えたとの表現でした。
　　　　しかし、窓ガラス全箇所ではなく、道側半数程度の変更です。

　　●家を離れる（＝家を売る）に対しての返答
　　　「登記が済んでいるので売ることは自由です。会社としては家を買うことは
　　　　出来ませんが仲介はします」とのことです。

私としては、上記の内容、自分たちには全く責任が無いとする姿勢が不満なのです。

　　▼鈴木富雄＠ライズ不動産さん
　　　営業マンが反省していることを文章にしてもらうとは、
　　　どのような内容を書いてもらえばいいのでしょうか。
　　　又、県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談すると、
　　　どのようなことをしてくれるのでしょうか。

　　▼中尾正文さん
　　　和解的に契約を解除して…とは、どういうことなのでしょう。
　　　また、どのようにすればいいのでしょう。
　　　契約は9月に手付金を払い、12月に住み始めております。
　　　代金はすべて、ローンで払い済みです。

　　分からないことばかりで申し訳ないです。

□■アドバイス：３

事情、少しわかりましたが、
その家の売り主は、その不動産屋でなく、仲介だけだったのですか？
和解は、「売主との契約を解除すること」ですが、
少し時間が経ちすぎたようですね。無理な感じを持ちます。
裁判したらどうなるかは、判例含めて、専門家に相談されるべきでしょう。
状況的には、かなり不利な展開です。
二重サッシにしても、振動は変わりませんよ。
その効果も、素人の言葉に振り回されないように…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　　

団地内の公園に隣接する土地に家を建てました。
公園の植木については不動産会社が管理する約束だったのですが、
団地の土地が全部売れたとたんに管理がずさんになりました。

住民全員で、もう少しきちんと管理してほしいと申し入れたところ、
「公園に隣接するお宅と不動産会社が勝手に交渉し、
　公園の土地をそのお宅に売却することにしたので公園はなくなります」
というのです。

公園の所有者は不動産会社ですが、ここを購入する際には、
「公園があることで子供の遊び場所があり、眺望もいい」
と勧められただけに納得できません。

公園があることを売り物にしていながら、全部売れたら
一方的に公園を売却してしまうことに法的な問題はないのでしょうか？

■□相談者より

投稿して早々ですが、話し合いの結果
平和に解決できそうになったので、ご報告します。
公園を購入する予定のお宅と個人的にお話してみると、
そのお宅も旦那様の両親と同居することになり、増築のため
仕方がなく購入することにしたという事情があったようです。
不動産会社とも、境界付近の植栽を一部残すということで
お互い譲歩しました。お騒がせしました。

相談内容　

土地購入に伴う問題に悩んでいます。
購入予定の土地が山に隣接していまして、
地主からこちらの山も一緒に購入するように勧められています。
しかし、この山には、くずれているところもあり、
私どもはできることなら購入したくありません。

地主曰く、木々はまたのびるし（今回いちど木々を刈った）、
そうすれば家に日があたらなくなるから、
家の日照を障害保障できるよう山を買うべきとのことです。

しかし、山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主に木々の伐採を要求できるという話をききました。
そのことを地主さんに行ったら、そんな話は聞いたことがないとのことでした。
はたしてどちらが本当でしょうか。山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主は木を切る義務はしょうじますか。誰かお知恵をお貸しください。

□■アドバイス

私は、建築士ですが、専攻が林学です。知るところの意見を述べます。
まず、土地と立ち木は原則所有権が別です。
庭木は兎も角、山の広葉樹にしろ針葉樹にしろ、
山の土地の所有権に自動的に含まれるものではありません。
　　
よって、勝手に地主といえども伐採はできないのです。
もちろん、同じ所有者であれば、一見直ぐに対応されていると見えますが、
用材林の場合は、違うことが良くあります。
つまり、土地と木（高木＝価値のある木）は別物とお考え下さい。

まして、町の真ん中ならともかく、日照権を盾に、立派な他人の財産を
処分させることはできません。逆に土地でなく木だけを買う、
つまり隣の土地の木の伐採権を買うことはできます。
ただ、そう言う土地は、木より土地の方が安い場合もありますが…。

よって、無条件に伐採させる事ができるというのは、無しだと思います。
もちろん、境界越境などの場合は別でしょうがね。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

今、自宅の畑（登記簿上は宅地）の北側にある隣地
（敷地60坪、アパート、鉄筋3階建て、9戸、築15年以上、角地）
を買収したいと思っています。当方が空き地にしてあるので、
日当たり良好で空室もなく何年もきたようです。
もし当方で畑に何か建築したら、真っ暗で入居者が激減するでしょうし、
当方としてもそこを購入することにより、整形地になり
広い道路に面することになり、利用幅が広がります。
当方は固定資産税の負担に耐えられなくなってきたので、
畑にアパートを建てるなり、何らかの建築物を建てる予定です。
当方が適正な価格で今のうちに購入したほうが両者へのメリットになります。
しかし、持ち主は地元の地主さんなので、ほかにも収入源があるようですが、
売る気はなかなかないようです。どうしたらよいのでしょうか？
相談先などはどのようなところなのでしょう？

□■アドバイス

売りたくない相手に、売ってもらう方法ですか？
　　それは、
　　　・誠心誠意頼み込む
　　　・相場よりかなり高い金額を提示する
　　　・売主の親しい方を通じてお願いする

程度でしょう。
近隣の不動産会社や不動産コンサルティング技能登録者等の
プロにご相談されたらいかがですか。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　　

住宅購入を検討しているのですが、すぐ近く（18m程度）に高圧線があります。
JR用のものです。生活する上でなにか影響がありますか？
よく言われている電磁波の影響はあるのでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、高圧線下の電磁波が人体に与える影響については、
賛否両論入り乱れているようで、詳しくはその道の専門家のアドバイスが
必要だと思われます。ちょっと検索した所、こんなサイトがありましたので
ご参考になりませんか？
　　 http://www.jca.apc.org/tcsse/index-j.html
　　　（電磁波問題市民研究会さん http://www.jca.apc.org/tcsse/ ）

東京電力の高圧線ですと、電話すれば線下の電磁波を
無料で測定してくれるサービスがあります。
JRでそのようなサービスをしているかどうかは不明ですが、
一度JRに問合せてみては如何でしょうか？

・・・追伸
高圧線下の物件の場合、その物件の所有者に対して、
何らかの金銭が支払われるケースがあります（使用料その他の名目）。

その金額にもよりますが、その雑収入は割り切れば
ある意味メリットとも考えられます。固定資産税その他の足しになりますし、
所有している限りずーっと頂ける不労所得ですので!!

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談内容　　

現在、一戸建て新築住宅の購入を検討しております。
検討中の物件に、高圧線の鉄塔に隣接した物件があります。
しかし、だからといって、それほど他の物件より安くなっているわけではありません。

以下のような立地条件なのですが、
高圧線の鉄塔が隣接しているという理由による値下げを、
どの程度交渉するのが相場なのでしょうか？

　　　角地（北、西に6m道路）、33坪、2階建て、2台分駐車場あり
　　　南に鉄塔（よって日当たり良好）

このような物件で、鉄塔がない場合、相場的には4000万円程度のようです。
資金的に厳しいのですが、もう少し（200万）安くなると、
購入を決めてもいいと考えています。
よいアドバイスをよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
実務上、高圧線から○ｍだと○○○万減額になる…みたいな
公式のようなものは特にございません。
　（不動産鑑定士による不動産鑑定書作成の
　　レベルになるとあるのかもしれませんが…）
しかしながら、価格決定の際多少の減額を考慮する事はよくあります。

不動産の売買金額は売主様と買主様の合意により成立しますので、
高圧線が隣接しようと、しまいと、価格交渉は可能です。
200万ほど安くなるなら買っても良いと思われるのでしたら、
ストレートにそのように交渉なさっては如何でしょうか？
案外すんなり通るかもしれませんヨ！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

土地の境界（自分の敷地内）に１m位の木を植えたら
隣接の持ち主に日照権の侵害だから抜け
といわれたが抜く必要はあるのでしょうか？

１００坪の土地を買って、土地の境界沿い（自分の敷地内）に
木（１m位のカラ松）を植えたのですが、
南西側に隣接する土地の持ち主（現在家を建てている最中）から、
日照権の侵害だから抜くように要求されました。

土地は約２０×１６ｍ（１００坪）隣接の土地もほぼ同じの９９坪。
南西側で約２０ｍ接している。その境界に木を植えました。

買った土地は最多区画１００坪の分譲地で、
現況は更地のなにもない平坦地です。全区画で４０区画位あります。

現在の木の高さは１ｍ位です。枝等はまだ境界よりはみだしていませんが、
将来大きくなったら枝ははみだす可能性はあります。
カラ松なので、将来は結構大きくなると思われます。
（防風林などでよく使われているやつです）

お手数ですがよろしくお願い致します。

□■アドバイス

１ｍ位の今の段階で日照権の侵害とは言えません。
でも、隣地の方は唐松だから心配しているのだと思います。

唐松は杉の木と同じ位の高さになり、
太さも杉の木以上になりますし、成長も早いのです。
冬の前になると、葉が広範囲に落ちて、
当然の様にトラブルの元になると思います。
又、樹脂が落ちる心配や、落雷の心配も有ります。

１００坪程度の敷地に唐松を生垣のように植えるのは感心しませんね。
と言うより、はっきり言って非常識だと思います。
私の自宅は、田舎なので敷地が１０００坪以上あります。
唐松や杉の木を何本か植えていますので良く木の特徴は知っています。
私の場合は、隣地との境界から約１５ｍ位離れた場所に植えてありますが、
最低でも境界から１０ｍ位は離れていないと将来大変ですよ。
今のうちに抜いた方が楽ですよ。
将来、頭を止めたり、伐採するのは大変ですよ。

ところで、何で唐松を植えたんですか？
植木屋さんや園芸店に薦められたんですか？
１００坪の敷地の境界には、もっと相応しい木が有りますよ。
良く木の専門家の方と相談したら如何ですか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
とりあえず隣ともめるのも嫌なので境界に植えた分は抜きました。
植えたのはどうやらカラ松ではなかったようで、
葉っぱは落ちないのですが、大きくなるのは間違いないようです。
やはり、抜いておくのが正解なのでしょう。
ありがとうございました。

■□相談内容　

友人宅の事です。建売住宅を買い、1月から住んでいますが、
リビングの窓の前に電気屋所有のゴミ置き場が、溝をはさんであります。
古い箱や発砲スチロールゴミがほとんどですが、時々弁当のゴミも捨ててあります。
業者は日に何回もゴミを捨てにきてやかましく、景観が悪いのです。
購入する時から、ゴミ置き場はありましたが、これほど景観が悪いとは思わず、
住宅業者の説明でもマイナス要因は言わなかったらしいのです。
今後春から窓を開けることが多くなりますが、食事をする時もゴミが丸見えの状態です。
ゴミは自分の土地でないので、苦情をいえないと思いますし、何か良い方法はないでしょうか？
トラブルにならずに解決する方法はないのでしょうか？
泣き寝いりでしょうか？教えてください。お願いします。

□■アドバイス：１

ご友人に起っている問題・・との事ですので、相談者さんの書かれている事が
ご友人の身に起っている事実関係と寸分の狂いも無い!!　という前提でお答えします。

ポイント（１）
　　　＞購入する時から、ゴミ置き場はありましたが、
　　　＞これほど景観が悪いとは思わず、
という事は、ご友人は隣地がゴミ置場である事を認識した上で
ご購入されたという事になります。そして実際に住み始めたら、
認識していた以上の状況が起り始めた事になります。と、なりますと・・・
それらをもって取引（契約）関係者の誰かに責任を取ってもらうのは、
難しいように思います。要は「見通しが甘かった・・・」という世界ですから。

ポイント（２）
　　　＞住宅業者の説明でもマイナス要因は
　　　＞言わなかったらしいのです。
単にマイナス要因を言わなかった、というだけでは、責任追及は難しいように思います。

ポイント（３）
ただし、業者さんの説明に虚偽があった!!　という事になりますと、
事情は違ってくると思います。例えば隣地の状況に関して営業マンに質問した際、
　「いやぁ、全然心配ありませんよ。この土地は前から知ってますが、
　　何ら生活に支障あるゴミなど見た事ありませんから!!」
みたいな説明を受け、それを鵜呑みにして契約したような場合ですね。

解決方法ですが、
　　・（１）→（２）コース
　　　　　でしたら、隣地所有者さんと交渉していく事になりますし、
　　・（１）→（３）コース
　　　　　でしたら、まずは業者さんと交渉していく事になるかと思います。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

建売住宅の隣にごみ置き場があるのですか？
行政(市町村の生活課等)に相談してみてはいかがでしょう。
電気屋等の事業者は産業廃棄物処理業者に
廃棄物の処理を依頼しなければいけないと思います。
調べてみなければ解りませんが、罰金等の対象になると思いますよ。
今は、ゴミの焼却や放置は自己所有の土地であっても出来ないはずです。
私も、時間がある時にもっと詳しく調べてみたいと思います。
（高原開発・涌井さん）