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■□相談内容

今度、自分の所有するマンションの一室を不動産屋を通じて人に貸すことにしました。
ここで不動産屋が作成した契約書の特約事項に疑問があります。
まだ契約書にはハンコを押していません。
特約事項の内容は
「依頼者（甲）は、保証金の償却費を５０％以上として契約に
　至った場合においては、５０％超の部分を宣伝広告費として
　宅地建物取引業者（乙）に支払うものとする。」
それで保証金は賃料の４ヶ月分、償却は１００％で借主と契約できたそうです。
　（その契約書のコピーは見せてもらっていません。）
保証金を１００％償却できたということで、５０％超の５０％、
つまり賃料の２ヶ月分の請求が大家の私にくるということです。
償却というのは、退去するときに使った修繕費が保証金の何％かということで、
契約時に決める意図もわかりません。大家の私にとって、
仲介する不動産屋にとって、また借主にとってのメリット、デメリットについて教えてください。

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□■アドバイス：１

ご相談内容は各当事者のメリット・デメリットという事ですので、
私見ですが・・・

　　　●貸主
　　　　・メリット　：退去時に２ヶ月分は自動的に手に入る
　　　　・デメリット：借主に恨まれる

　　　●借主
　　　　・メリット　：無し
　　　　・デメリット：保証金が１円も戻らない

　　　●仲介人
　　　　・メリット　：収入が増える
　　　　・デメリット：信用を無くす

ざっとこんな感じでしょうか？
いずれにしても、疑問があるのでしたら納得出来る説明を求めては如何でしょうか？
それでも釈然としないのであれば「この契約には応じない!!」という自由はあると思いますし、
それで怒り出すような会社であれば、相談先を変更するという自由もあると思います。
（藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

こんにちわ。少しお聞きしたいのですが・・・
　　
> まだ契約書にはハンコを押していません。
ハンコを押してない契約書とは、管理契約又は、専任契約？？？
いずれにしよ、そういうふうに、宣伝広告費を、
契約前にどうするこうすると言う、相談なり、業者から、
こうしてくださいということなしで、契約書に、かかれてるんでしょうね・・・
書き方からの、推察ですが・・・
ほとんどの業者さんは、契約書作成前に、こうやって広告して、
こういう風に、お客さんを探します。どこどこに、物件を登録しますが、
他の業者が付けた場合、こういう風に、広告費をいくらくらい出すのが、
最近の傾向は・・・等を相談してから、契約書を作成するのが当たり前だと思いますが・・・
逆に何もいわない地主様、家主様が、多いくらいですけどね。
ですから、疑問があるなら、業者さんに、何でも聞いて、納得できなければ、
ほかの業者に変えるなり、納得するまで、相手と話すなりされる事でしょう。
メリットデメリットの話じゃないと思うんですが・・・
（不動産のサンミ・月山さん）

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□■アドバイス：３

長野県の涌井と申します。
まず、保証金や敷金と言うものは厳密にこう有るべきと言う決まりはありません。
契約書にその内容を明記する事になっています。

さて、まず保証金や敷金は償却するものではありません。
償却するとしたら、どのような根拠があるのですか？
建物の償却分だとしたら、減価償却を借主からの預かり金である保証金から
償却するのは、明らかに変です。
もし、修繕費だとしても契約書に償却と入れるのは、大変可笑しな表現です。
もっと具体的に修繕費用の負担を明記すべきでしょう。
借主が丁寧に使っても修繕費を償却と称して保証金より取っていくのは、
まともな事とは思えません。

この業者は最近の判例や傾向を全く勉強していないと思われます。
同じ業者として恥ずかしいと思います。経年劣化は大家負担なのは常識になってきています。

さらに、広告宣伝費は実費のみを依頼者の事前の承諾があって受領できるのであって、
保証金の半額を広告宣伝費として受領するのは、業法違反です。
このような業者さんと付き合うのは止めたほうが良いと思います。

貴方が疑問に思うと言う事は、貴方の地元の慣習と言う事でもないんですよね。
もっとしっかりした業者さんに客付けの依頼をなさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

みなさんの貴重な意見を元に勉強しました。
そして、私との契約内容をその不動産業者に説明を求め、強く抗議しました。
結果的にはその家賃１０万円の２ヶ月分、２０万円取られてしまいます。

勉強してわかったこと。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属媒介契約があり、
どちらを選ぶかはオーナーの私に権限がある。
今回はその不動産業者から私の承諾なしに他の不動産業者との接触を拒否されていた。
つまり、一般媒介契約の存在を知らされないまま、
勝手に専任媒介契約させられていた。契約書には専任媒介契約という言葉がなく、
他の不動産業者との接触を禁じるとなっていた。

契約書のハンコを押していないからといって、その契約は無効にできない。
口頭での説明（当時の私には専門用語が多くて、意味がわからなかったが、
父の知り合いの不動産業者ということもあり、その内容でお願いしますと
私は言ってしまったことは事実）を受けたし、契約書にも記載されているので、
いまさら契約破棄できないと言われた。

特約事項の中身は削除してもらい、広告宣伝費の名目で家賃２ヶ月分、
つまり２０万円の請求内容と書き直してもらった。
管理業務も委託してあったが、向こうから辞退したいと
申し出があったので了承した。
これとは別に媒介報酬１ヶ月分１０万円の請求もあったが、向こうから辞退してきた。
借主は大手企業の法人契約であり、今、契約を解除すると私に賠償請求されると言われた。

どうもその不動産業者は暴力団がバックにいる感じがするので、
これ以上トラブルになりたくないので、結局は広告宣伝費２０万円は支払うことにした。
法律的にはオーナーが承諾した特別な報酬ということにした。
本当に高い授業料でした。また、ご意見お願いします。