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相談内容　親族間売買と相続、贈与について

三重・男性・３０代
アドバイスお願い致します。
親戚（母方の祖母健在・私は孫に当たります。）の土地・既存住宅を取得したい
（祖母は了解済）のですが、「売買」「生前相続又は生前贈与？」
の内どのような流れが良いのでしょうか？　
「売買」
・売買であれば他の相続人に関係なくスムーズに進めると思っています。　

「生前相続または生前贈与？」
・諸問題等（生前相続であれば法定相続人の承諾があれば、
法定相続人の相続人には相続権は発生してこないのでしょうか？）

---

□■アドバイス

私見ですが、
孫の場合は、直接の相続人とはなりませんで、
贈与とみなされる場合が多いので注意が必要です。
贈与で行うので有れば、
通常の親族間売買で行う方が良いかとは思いますが
（路線価が高い場合はワンクッション入れるのも良いでしょう）、
具体的にはお近くの税理士や
詳しい不動産業者等等にご相談されるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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香川・20代男性
はじめまして。アドバイスいただけたら幸いです。
この度、アメリカ在住の父親が、アメリカで不動産を購入するため、
私たち夫婦が現在住んでいる土地と建物を、購入することにしました
（両方とも父親名義です）。

詳細は土地（541平米）と建物（約40坪、築30年・リフォーム後10年）です。

ある程度の適正価格算出のため、近所の不動産屋さんに
詳しく査定してもらったところ、
市場価格が土地（約1,000万円）＋建物（約300万円）で約1,300万円、
不動産屋さんの買取ならば、730万円ということでした。
そこで、父親とは土地と建物で1,000万円という金額で話でまとまりました。

ちなみに建物は多少の傷みもあるため、
住宅ローンを使って新築する予定にしておりました
（一応、事前審査では夫婦ふたりで3000万円までは融資可能とのことでした）。

ところが、恥ずかしながら、親子間の売買には、ほとんどの住宅ローンが
使えないことを知らなかったため、困っている次第です。

偶然、姉が建築士で嫁ぎ先が県外ではありますが、
建設会社（不動産会社でもある）です。

新築建物の設計・施工をお願いする予定でしたので、姉に相談したところ、

　　　1.父親名義の土地・建物を姉の嫁ぎ先である建設会社が1,000万円で買う。
　　　2.建設会社名義で登記する（登記にかかわる費用は父親負担）
　　　3.その土地と建物＋新築建物の建設費（合計2,800万円くらい）で、
　　　　私たち夫婦が購入。

のような形であれば、住宅ローン（民間の金融機関で組む予定）が
組めるのではないか…という話になりました。

しかし、あくまで素人の浅知恵です。
実際にこういう取引が相続税や、その他の法律の観点から可能かどうか、
注意すべき点は何か…など、教えていただけるとうれしいです。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

会社が商品として土地を購入し、商品として建売住宅を売った場合は、
親族間売買にはならないとは思うのですが、かなり微妙な感じもします
（個人的には、建築会社が、その取引で、
　ある程度の利益をだすことが必要な気がします）。

親族間の売買に付きましては、過去の別の相談に対して回答しましたが、
贈与税（相続ではありません）の対象にされやすいので、
売買価格・方法も含めて会計事務所に相談して、
その後に税務署にご相談に行かれることをお薦め致します。

なお、親族間売買は比較的高い買物になることは
承知しておく必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

おっしゃるとおり、かなり微妙ですよね…。
姉の建設会社には現存の建物と土地＋新築建物の金額として
提示してもらうつもりなので、詳しくは分かりませんが、
損はしないようにしてもらう予定です。
アドバイスありがとうございました。

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相談内容　

静岡・30代女性
6年前に実母名義の土地に、実姉（長女）の夫名義で
2世帯住宅を建築し、その4年後に姉が他界し、
今回、義理の兄が再婚のため、家を出ることになりました。

その際、義兄名義のローンが残り、処理方法が問題になってます。

次女（シングル・子供2人）が、その家を購入して、
親の面倒をみることに対しては、義兄も了承しています。
　　
しかし、家のローンは一切今後払わないと言っており、
残債をすべて次女が引き継ぐことを主張しています。

しかし、残債の引継ぎではなく、
その家の評価額分で買うようにはできないのでしょうか？

---

□■アドバイス

ご相談内容を整理したいと思います。

　　1.義兄は家を出て、その家を次女に売却する。
　　　その売却価格はローンの残債分として、
　　　ローンの債務者の付け替えをする。
　　2.次女はその家の評価額で購入したい。
　　　（評価額というのは、まさかとは思いますが、
　　　　固定資産税の評価額のことではありませんよね。
　　　　もし、固定資産税の評価額のことをさしているとすれば、
　　　　ちょっと無茶な要求だと思います）

基本的なことを言いますと、親族間の売買契約ということになると思われます。
税務署の無料相談室に最初に相談して、
　　　・親族間の売買とみなされるのか？
　　　・みなされた場合、いくらくらいの売買契約が妥当か？
を確認して下さい。

親族間の売買の場合は、税務署のデータと比較して、
低額であり、妥当と認められない場合に、
その差額を贈与としてみられ、贈与税を掛けられる場合があります。
一般に親族間の売買金額は、世間一般の取引よりも高額と言いますか、
値引きされません。
それは、前述のとおり、贈与税の対象にされやすいからです。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。早速、税務署に相談に行ってみようと思います。
1点、質問です。
登場してくる該当者はそれぞれ世帯が分かれていますが、
親族間の売買になりますか？

---

□■アドバイス：２

税務所の見解によると思います。
親族間の売買については、会計事務所でさえ、
「税務所に確認して下さい」と言いますので、その点、ご理解下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

わかりました。相談してみます。

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相談内容　　

兵庫・50代男性
兄弟で共有の土地があります。
その土地の上には、長兄の自宅があります。
そして、その土地の一部に長兄がアパートを建てています
（固定資産税は長兄が支払っています）。

長兄は、自分の子供への相続も考えて、私の共有持分1/4を買い取る意向です。
このときの土地の評価は、どう考えたらよいのか、以下、教えてください。

　　1.アパートは、無視して土地の評価をすればよいのか？

　　2.価格は　相続税の路線価が良いのか、周辺での基準値価格が良いのか、
　　　売買事例があればそれを採用すべきなのか、地価の公示価格でよいのか？

　　3.もし、私が買い取りに応じず、私が死亡したとき、私の相続人（2人）は、
　　　私の持分を相続するわけですが、そのときの評価額に
　　　（土地全体の評価をするとき）は、長兄の建てたアパートを、貸家建付け地として、
　　　その土地部分の評価を下げることが出来るのか、出来ないのか？

---

□■アドバイス

相談者さん、お兄さんにとって、是非購入したい物件でしょうから、
相場かそれより少し高い価格ということになるでしょう。
一方、この土地を購入するような人はお兄さんしかいないでしょうから、
その点も考慮して、お互いに合意できる金額になるでしょう。

あまり安いと贈与とみなされる可能性があるし、
高いのも同じく贈与と見なされて問題です。
相場価格の上下10％ぐらいの範囲では如何でしょう。

お子様にこのまま土地で相続させるより、この際お兄さんに売却し、
ご希望ならそれをお子様の住宅資金にすれば、
金額如何では贈与税はかからいません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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■□相談者より

佐藤倶之様、早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
もう少し考えて、結論を出したく思います。

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相談内容　

祖父母の建てた家なのですが、祖父が他界し、
祖母と私と妻の3人で住んでいます。
土地と建物の名義は、相続した父2分の1、
祖母から贈与してもらった私と妻で2分の1です。
希望として、このまま祖母と3人で暮らしたいので、
父の持分を買い取りたいのですが、
祖母が他界したら移り住む気のようで応じてくれません。
父との同居はしたくないので、どうしても買い取りたいのですが、無理ですよね？

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□■アドバイス

家族内の問題で、法律や登記の方法等ではありませんね。
ねばり強くお父さんに交渉する位でしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

はじめまして。早速ですが、ご相談いたします。
昨年姉名義で、家と土地を購入し、姉世帯（姉と子供の2人）と、
母世帯（母のみ）の2世帯ということで生活をしていました。

ところが、今年に入り姉が引越すこととなり、母1人にできないため、
入れ替わりでその家に私がはいることとなりました（母を扶養にするつもりです）。
　　
そこで土地と建物の名義を姉から私に移し、借入金も引き継ごうと思うのですが、
この場合も姉との間に売買契約書などを交わすんでしょうか？
どのような手順で変更手続きをするのか、また、その場合の経費、
その後の税金などわからない事だらけで困っています。

姉の引越しもせまっているのであせるばかりです。
ぜひ、ご教授ください。よろしくおねがいいたします。

---

□■アドバイス：１

財産が移動する場合は原因がございます。
例えば、相続・贈与・売買などです。今回の場合は贈与又は売買と考えられます。

贈与の場合ですが、借入金を合せて贈与しますので、負担付贈与となります。
不動産の評価と借入金との差によっては贈与税の対象となります。

売買の場合は、
不動産を売却する売主は売却時の価格から取得時の価格を差引いて、
譲渡益（利益）が発生すれば不動産譲渡所得の対象となります。
マイホームの売却については譲渡益3,000万円までの控除がありますが、
兄弟に売却する場合は適用されないことがありますので、
詳しくは最寄りの税務署又は税理士にご確認下さい。

また、借入金を引き継ぐ（債務者の変更）とのことですが、
可能かどうか金融機関に確認をされることをお薦めいたします。

費用は、贈与の場合は所有権移転と借入金の債務者の変更登記費用が必要です。
売買の場合も同様ですが、売買契約書作成時に収入印紙代が加算されます。
さらに住宅ローンを新たに借入れする場合、事務手数料、収入印紙代、
保証料、火災保険料、抵当権設定料等が必要です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

---

□■アドバイス：２

金銭の受け渡しが無ければ売買契約書はいらないと思います。
資産価値にもよりますが、
贈与の場合は資産の算定金額に贈与税がかかるものと思われます。
借金の金額にもよりますが、
引き継ぐのであれば、安くても売買契約を結んだ方が有利な場合があります。
名義変更をするんであれば、
金融機関の承諾や色々手続きも出てくると思います。
姉の代りと言っても、土地や家の変更は大変なものと思います。
専門家に相談することお勧めします。市や県の相談に行くことも良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。金融機関に問い合わせたところ、
借入れは姉のものをそのまま引き継げそうです
（ただし、収入が足りないため、多少一括返済が必要ですが…）。
贈与か売買とのことでしたが、贈与（3,000万以内）にできたらとおもいます。
お二人のご意見はとてもわかりやすく、参考になりました。ありがとうございました。

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相談内容　

はじめまして。住宅ローンの債務者の変更についての投稿に少し近いものがあるのですが、
私が約8年前に4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
　　
4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、その際、うちの長男が
この家にて母の面倒を見るということになり、兄に家を譲渡することとなりました。
　　
それからの住宅ローン（名義は私のまま）は毎月、
私の口座に振り込んでもらっている状態です。登記簿の名義もそのままです。
現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

　　　1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか？
　　　2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか？
　　　3.現時点（ローン名義が私のまま）で登記簿の名義変更は可能でしょうか？

なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、
親族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

住宅ローンの残が1,300万ほどあり、年間190万の返済が
あと8年ほど残っています。今までなんとか22年間支払ってきましたが、
この1年のうちに手放さなくてはならない状況です。

そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、
娘が住宅ローンを新規に組むというようなことが出来るでしょうか。
　　
出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

---

□■アドバイス

親子間の売買について、住宅ローンを組んでくれるかどうかは、
金融機関が決める事です。また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、
娘さんの年齢、勤続年数や年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談内容　

はじめまして、質問をさせていただきます。
現在、嫁の親名義の家に住んでいます（義理の親は別住まい）。

親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、
住宅ローンは組めるのでしょうか？
労金（組合員です）で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
何か良い方法はありませんでしようか？
宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
　　　1.借入申込者の資格
　　　2.物件の担保評価
　　　3.取引の正常性
を審査します。

労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
3.の理由で有れば、事前に準備をすることで
借入が可能な金融機関もあるかも知れません。

　　　A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図（住宅地図）等を用意
　　　B.不動産売買契約書を作成
　　　C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
　　
上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。

尚、不動産会社に依頼すれば（仲介手数料が必要）、
上記書類の準備や重要事項説明書、売買契約書を作ってくれ、
住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイスをしてくれます。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談内容　

ちょっとややこしい話なのですが、相談させてください。
私の家は同じ敷地内に叔父の家と私の家の2軒がたっております。
おじいちゃんがが亡くなった為、土地は叔父が相続し、母は家を相続しました。
が、その母が亡くなり、叔父が定年になるので、この土地を売りたいので、
いずれは出て行ってくれと言われておりました。
私は叔父に、今建っているところが、建て直しできるだけの土地を買いたと
言ったのですが、ここは分割してうれないから、全部買わないとだめなんだよ
と言われましたが、区役所とか親戚の建築1級の叔父に確認したら、
そんな事はないと言われました。

叔父はここを売って、別のところに引っ越したいという話だったのですが、
最近隣に住むいとこが結婚する事になりそうで、どうやら息子を私が住んでる家に
住まわせたいらしく、話しあいを要求されております。

建物は私の名前で登記しておりますが、土地の固定資産税は叔父が払っております。
以前地代を払うと言ったら、親戚だからいらないと言われましたので、そのままです。

私はこの家が出来て、15年ですが、まだまだ住めますし、
2世帯になっていて、1Fは賃貸で人に貸しております。
私はここにこれからもずっと住みたいのですが、建物の登記をしていても、
土地の固定資産税を何年もはらっている叔父のほうに、有利なのでしょうか？
私は出ていかなければならいのでしょうか？
私が今後今の場所に住むためには、どうしたらいいのでしょうか。
できれば、土地を買いたいですが、売ってくれそうにもありません。

---

□■アドバイス：１

親族間の場合は神経を使いお悩みのことと考えます。
法律関係を照らし合わせ、真正面から主張しても良いのか否か。
難しい問題ですね。
現在は不況経済の環境なのか、話し合いので解決できることも法律関係を
前面に押し出す余り、結果的に訴訟問題として解決されているように感じます。

建物の登記をしていれば、建物がある限り権利を主張できると考えます。
但し、いつまでもと云う訳ではありません。
建物が建物として用を足さなくなった時は当然権利はなくなると考えます。
したがいまして、「今の場所に住む」ためには土地の所有権を取得するか、
建物を修繕し続け居続けることでしょう。

私自信の考えとしては「住居とは心癒すためのもの」と考えておりますので、
癒せる場所を他の地に求めることも良いのではないでしょうか。

（マルケイ・門田さん）

---

□■相談者より

ご回答かりがとうございました。自分でも調べたてみてのですが、
固定資産税をはらっていない場合、使用貸借の関係ということで、
借地権は発生せず建物の登記をしていても無効になるのですか？

私も親族なので、もめたくないのはやまやまなので、
土地を売って欲しいと申し出てみるのと、違うところに住むということも考えて、
出て行く期間を話あいたいと思っております。やはりタダで住まわせてもらったので、
立退き料などは口にださないつもりではおりますが、
なかなか生まれ育った家なので、離れがたいの事実なのですけど。

結局、叔父の土地に建っている家を相続したとしても、
賃貸契約をむすばなければ、家もとられてしまうということなんですよね。
なんかがっかりです。

---

□■アドバイス：２

「立退き料などは口にださないつもりではおりますが」
との気持ちは理解できるような気がしますが、
いざ　引っ越しと云う事になると金銭的負担が伴います。
そこで　「建物を買い取って貰うこと」は出来ないものか…と思いますが。

（マルケイ・門田さん）

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■□相談内容　

マンションを息子夫婦に仲介者を入れずに売るには、
どのような手続きが、必要ですか。
登記とかの手続きをどなたに頼めばよいのでしょうか。
残債もあるのですが、それを清算し登記を抹消します。
息子はローンを新たに組むと思います。

---

□■アドバイス

　・息子様の新規住宅ローンの相談については、現在借入を行っている銀行に
　　まずはご相談なさるのが現実的でしょう。

　・登記手続は銀行に相談すれば司法書士を紹介してくれるでしょうし、
　　任意の司法書士事務所に飛びこんでも問題は無いでしょう。

それより売買対価については慎重に検討する必要があるので、
一度税理士にご相談した方が良いと思います。

国の考えより安すぎれば贈与税の対象となり得ますし、
高い売買は現実的でないでしょう。
贈与をしやすくする為に新設された各種新税制が適用されるかどうか？
も、マンションの築年数等で微妙に違ってくる場合があるようです。

又、相談者さんに譲渡所得が発生する場合は、
譲受人が親族なので更にややっこしくなりそうです。

まずは税理士事務所・もしくは公的な税務相談所に
事情をご相談なさる事から始めては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

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■□相談内容　

相続にて取得した私と妹とで1/2づつの土地があります。
現在は母一人で築２９年の木造の家に住んでいます。
妹は8年前に嫁ぎ、6年前に家を購入しました。

家を購入するためのローンを組む際に、担保が不足していたので、
問題の共有地を担保として抵当権を設定設定してしいました。
共有者として印鑑も押しました。
今考えると、考慮が足りませんでした。最近になり、

　　　・妹夫婦の自宅の担保（評価）金額が下がり、
　　　　共有地への負担が年々大きくなっていく。
　　　・抵当権を外さないと、有効活用が出来ない。現在の家の耐久性が心配で
　　　　母の住むところが無くなってしまうと心配である。

　の問題が発生しています。

そこで、私が妹の持分を買い取って、家を建替えようと考えています。
しかしまた問題です。
抵当を外して、妹達が必要な金額を満たすお金を用意することは出来るが
近隣事例同等の金額＋妹達が払う２６％の税金迄用意できません。
親族間だと極端に低い金額の売買は認められていないと聞きました。

出来れば譲渡とみなされない範囲で少しでも安く所有権を移動したいのですが
どうすればいいでしょうか？

　　　・課税対象額を低くするにはどういう風に申請すればいいでしょうか？
　　　・税務署で指摘されない範囲のはどのくらいでしょうか？

例えば、古家や抵当権付きの宅地を買うので解体費等を引けるのでしょうか？

---

□■アドバイス

将来の解体費を考慮して、売買金額から値引きするのは、
一般の取引では時々あります。一般の取引では、売買金額自体がウルサク言われません。
問題は、親族間の売買で有る事です。
ちょっと間違うと値引き分を贈与と見なされる事があります。

親族間の売買の場合は、知り合いの会計事務所か
不動産鑑定士や税務署の無料相談等に相談する事を御薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

---

■□アドバイス：２

以前、こんなアドバイスを致しました。
基本的には今回のご相談内容と同じだと思います。

　　路線価が平米１０万円だとして・・・
　　　・他人に平米１万円で売るのは・・・OK!
　　　・兄弟に平米１万円で売るのは・・・NG!
　　　・兄弟に平米１０万で売るのは・・・OK!

というのが、お上の見解のようです。親族間売買の頭の痛いところです。

従いまして今回の件、近隣事例どころか
場合によるとそれ以上の価格をつけないと場合よっては
「贈与」とみなされる可能性も否定出来ないという事です。
オカシな話ではありますが・・・。
（藤原浩行さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。なかなか難しいですね。
不定期に１１０万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか？

また、将来的にその土地を
２世帯＋賃貸（１Ｋの４部屋程度）に建替えようと思っています。
賃貸部分の収入にて住宅部分のローンを補填する計画です。
そのためにハウスメーカーの２０年以上の借り上げ補償（サブリース）システム
がとても魅力的です。が、欲を言えば建築家と一緒に計画して
工務店に建てていただき、自分スタイルの家にしたいです。
そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
どちらがいいでしょうか？

また、サブリースはトラブルが多いと聞きます。サブリースの契約する際に
不利にならないまたは有利になるために気をつけなければならないことは何ですか？
多分に普通の契約書では業者の都合のいい風に書いてありますよね。
アドバイスお願いします。

　　　・ハウスメーカーと工務店とでは家賃補償に影響はありますか？
　　　・工法、構造によって家賃補償に影響はありますか？
　　　・一般の木造と建築家により計画された木造での評価の違いはありあすか？
　　　・ミサワのような木質パネルの評価は木造と軽量鉄骨どちらの評価ですか？
　　　・計画段階から管理会社に建築家と一緒に参加していただき、条件が合えば
　　　　長期に契約は可能でしょうか？

---

□■アドバイス：３

　　> 不定期に１１０万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
　　> 徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか？

定期預金を毎年積んで行くと言うのは良く聞きますが、
不動産は、登記料等の経費を考えると、実際にやっていると言う話しはあまり聞きません。
詳しく計算して見ないと何とも言えません。司法書士等に相談なさっては如何でしょうか？

　　> そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
　　> どちらがいいでしょうか？
　　
住居兼用と言う意味でしょうか？賃貸部分が１Ｋの４部屋だとすれば、
賃貸部分の返済＋少しの利益程度しか考えられないと思うのですが？
固定資産税等や修繕費、共有部分の電気代等を考慮し、更に、
立地や間取り、入居率等を検討した上で、詳しく計算して見ないと何とも言えません。

サブリースが良いかどうかは、賃料や立地によって変わると思います。
確かに、細かい計算が必要無い点は楽だとは思います。
然し、当然のことですが、常時、満室が見込めるような場合は、
サブリースは大家にとっては、損になります。
　(借り上げ料は家賃の満額で借りてくれる場合は少ないと思います)
これも、判断するのは、ご自分が良く検討するしか無いと思います。

注意するのは２０年のサブリースが本当にずっと続くのか？と言う点です。
様々な条件がつく場合が多いので、
(通常２０年間補修工事無しと言う事は考えられません)
良く調べて下さい。
又、個別の具体的な企業の評価等は、控えさせて頂きます。
(ネットで調べればそのような評価をするページが有るかも知れません)

尚、これからの家賃収入が絡む相談になりますので、この掲示板の性格上、
曖昧な返答になった事をお許し下さい。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容

現在結婚を約束している彼女の父親に
銀行への借金2550万円がある事を昨年12月知りました。
その借金の返済期限が近づいていますが、
返済のめどがたっておりません。(農地・宅地売却等)

そこで、私がその宅地並びに家(評価額は約2550万円とほぼ同額)を
購入しローンを組む事で返済計画を明確にしたいと考えております。
また同時期に彼女とも結婚する予定でいます。

しかし、その売買による各種税金に関する疑問が出てきました。

　疑問-1）
　　　彼女の父親と売買契約しますが、やはり3000万円控除を受けたい
　　　と考えております。土地並びに住宅は購入しますが、
　　　そこには住まず私は彼女と社員住宅へ住み、
　　　彼女の両親にはそのまま住んでいてもらおうと考えております。
　　　ものの本には、『生計を一にする・・・』と書いてあるものを
　　　目にした事がありますが、この条件で彼女の父親は控除を受けられますでしょうか？
　　　また年齢の事もありますし容体によっては同居しなければならない状況に
　　　なる事もあると思いますがその時は一緒に住んでもかまわないのでしょうか。

　疑問-2）
　　　同時期に彼女と結婚をするつもりですが、結婚する事により
　　　彼女の父親とは姻戚関係となってしまいます。私は売買契約いたしますが、
　　　これは贈与とみなされるのでしょうか。

　疑問-3）
　　　現在売買されるものには消費税5%が課せられていますが、
　　　この土地・住宅にも消費税は課せられるのでしょうか。

---

□■アドバイス：１

　　> 疑問-1）
　貴方がローンを組んで買うとの事、住宅ローンは居住が目的であるので、
　あくまでも貴方が居住するとの前提でなければならないと思います。

　居住用財産を売った場合の特例、譲渡益がある場合には、
　3000万特別控除・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の
　軽減税率の特例等あります。詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-2）
　・・・・・　まだ、結婚していないでしょう。
　姓が同じになり特別安く譲渡を受ければ贈与とみなされます。
　詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-3）
　個人が売買をしても消費税は課せられません。業となれば消費税が課せられます。
　また土地に関しては消費税はかかりません。
　（森田住販・森田さん）

---

□■アドバイス：２

こんにちは。ちょっと入り組んだ問題のようですね。
まずご本人がそこに居住されない場合には
住宅ローンは利用できませんが、大丈夫でしょうか？　
アパートローンといった商品がありますが、融資が受けられるかどうか、
金融機関に確認する必要がありそうですね。

　　疑問-1
　居住用財産の特例については、特別関係者に譲渡をする場合には
　３０００万円控除の特例は認められていません。
　特別関係者とは
　　　１）配偶者、直系血族、２）親族でその個人と生計を一にしている者など、
　　　３）まだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情に
　　　　　あるもの及びその親族等
　とされています。
　本件は微妙ですが、特別関係者に該当する可能性がありそうです
　　（税務署に確認をしてみて下さい）

　　疑問-2
　売買契約は有効に成立します。しかし
　譲渡価格が市場価格に比べ極端に安価である場合には低廉譲渡となり、
　贈与税の見なし課税が行われることになります。
　本件は、売買価格が評価額とほぼ同じということですから、
　一般に適正と思われる価格であり、問題はないと思います。

　　疑問-3
　土地については非課税扱いですので、どのような状況にあっても
　消費税は課税されません。また建物についても
　この場合には個人間の売買ですから、消費税は課税されることはありません。

その他の手法としては、お義父さんの返済が難しく
金融機関から処分を求められるということであれば、あなたが保証人になって
お父さんに代わって返済していくという方法もあるかと思います。

その際にお義父さんから部分的に譲渡を受けるといった案もあるかもしれません。
売却部分をすくなくすることで自己資金でまかなえたり、納税額も抑えられるでしょう。
（三菱地所・寺島さん）

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■□相談内容　親子間の土地売買

例えば親の所有の土地を子が買いたい場合、
そういうことができるのかということと、
どんなメリットデメリットがありますか?

---

□■アドバイス：１

売買契約自体は、親子であろうと兄弟であろうと問題ありませんが、
対価が安いと贈与税が課税される恐れがあるようです。
ならば幾らならば？　という事ですが、
少なくとも「相続税路線価以上」という話を税理士さんより聞いた事があります。
ご参考まで・・
（藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

藤原さんのお答えの通りです。
親族売買の場合は、必ず事前に税務署か会計事務所に相談して下さい。
相場以下の売買は贈与税の対象になりやすいので注意が必要です。
私も親の不動産を購入しましたが、税務署に相談に行きました。
また、会計事務所とも相談しました。

私の経験上、メリットは親に頼らないで自分の力で不動産を取得したと言う
自信がつくことと、親から逆に家賃を貰っている事位です。

デメリットは、相続できるのであれば、無駄なお金を捨てるのと一緒だと言う事です。

でも、今現在貴方が親に賃借料を支払っているのなら、
良く考えた上で購入するのも良いかもしれませんね。
でも賃借料は経費算入できるので、購入するメリットは余り無いと思います。
でも親が資金繰りのために売却を考えているので有れば、
他人に売るよりは貴方が買ってあげるのも親孝行というものです。
（高原開発・涌井さん）

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