兄弟で家を交換した場合
■□相談内容
教えてください。
事情があって、私の家と弟の家とを交換したいのです。
双方にローンの残りがありますが、名義変更をして引越し、
すっきり支払って行きたいのですが
1.名義変更やローンの借り換えが可能なのでしょうか？
2.その他に良い方法はないでしょうか？
内容は以下のとおりです。
私の家 弟の家
新築年月 平成10年７月 平成７年１月
ローン元本残高
Ｈ14年３月現在 20,000千円 24,400千円
土地名義 父 本人、妻、両親
建物名義 私 弟
□■アドバイス：
ご相談内容にあります・・・・
> 私の家 弟の家
> 新築年月 平成10年７月 平成７年１月
> ローン元本残高
> Ｈ14年３月現在 20,000千円 24,400千円
> 土地名義 父 本人、妻、両親
> 建物名義 私 弟
ですが、これだけですと情報不足で正確な回答が難しいのですが・・・
お互いが互いの家を買い換えにより取得する、
という方法なら活路があるような気がします。
つまり・・・
私 → 弟の建物を２４４０万円で購入する。
弟 → 私の建物を２０００万円で購入する。
（敬称略）という構図です。
但し、買い替え先の土地所有者が
担保提供者兼連帯保証人になる必要があると思います。
その他気になる事としては・・・
・弟さん所有の土地分をどうするか？
・新たな借入に足る資格がお互い共にあるのか？
・売買代金は上記金額で税務上も問題無いのか？等々。
いづれにしても、かなり複雑な取引になりそうなので、税理士や司法書士あるいは
銀行等の各専門家の方々と慎重に打合せる必要があると思います。
（藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
投稿だと、詳しく解りませんので交換の課税の特例の要件について、
記述しておきますので参考にして下さい。
★１年以上所有していた土地、建物を他の者が１年以上所有していた同種類の
固定資産と交換して、所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、
譲渡所得税は課税されない。また２０％以内の差金が授受された場合も
特例の適用があるが、この場合には、譲渡資産のうち、受け取った差金に
相当する部分は譲渡所得とされる。
★要件
１、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
２、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
３、１年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
４、交換後、原則として翌年３月１５日までに、交換する直前と
同じ用途に供する事。
５、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、
高い方の２０％以内である事。
★この交換の特例の適用を受けるためには、確定申告書の二面の
特例適用条文欄に「所法５８条」と記入し、その申告書に
譲渡所得計算明細書を添付して税務署に提出しなければならない。
★注意点
１、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について
１００万円の特別控除の適用を受ける事ができる。
２、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、
建物は建物との交換があったものとする。
３、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、
その区分が明らかでない時は、５０％づつをそれぞれの費用とする。
４、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、
売買部分の代金は、交換差金とみなされる。
ちょっと、長くて専門的になりますが、良く読んで理解して下さい。
◎私の見解
建物と建物、土地と土地の交換をそれぞれ行う事により可能である。
用途の同一性や、所有期間等の問題は無いと思われます。
また、交換後の用途の同一性も問題無いと思います。
差金については、会計事務所、税務署等に相談して適当な差金を
授受すれば問題無いと思います。
銀行等も差金の授受を行えば、ローンの付け替えも
そんなに問題は無いと思いますので、相談してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）
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Posted on 6月 23, 2005 ●資産→兄弟間で交換 | Permalink | コメント (0) | トラックバック
