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■□相談内容　

賃貸マンションの契約をしましたが、不都合が見つかったため、
入居前に解約することとしました。
不動産屋側は、前払い家賃のほかに
違約金としてもう１か月分払うように言います。
確かに、所定の予告期間がないときは
違約金を支払うという条項は契約書にありますが、
入居前のことであり、納得できません。
しかもこの「不都合」、室外機を置けないので（？）
リビングルームにエアコンを取り付けられないということであり、
不動産側の説明不足も大いにあると思われます。
このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

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□■アドバイス：１

もう少し詳しい情報を戴けるとうれしいです。
　　　1.契約した年月日は？
　　　2.契約開始の年月日は？
　　　3.契約上、解約の予告期間の定めは？
　　　4.解約を申し出た年月日は？
　　　5.支払済前家賃はいつの分まで？

　　> このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

現場を見ていないのでなんとも言えません。
業者の説明不足と取れるケースも有れば、
確認をしなかったあなたが悪いというケースもあるでしょう。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。

　　1.契約した年月日は、２００３年８月１１日。
　　2.契約開始の年月日は、同９月１日。
　　3.契約上、解約の予告期間の定めは、（特約として）１ヶ月以上前。
　　4.解約を申し出た年月日は、９月４日。
　　5.支払済前家賃は、敷金４ヶ月分の他、契約時に１ヶ月分（手付け金？）、
解約時に違約金として１ヶ月分（当地では礼金はありません）。

　　> 現場を見ていないのでなんとも言えません。

３ＬＤＫを改装した２ＬＤＫで、入ってすぐリビングルーム、
玄関から見て右の壁に窓が２つ、奥の壁に窓が１つ。
しかし外にはベランダがなく、室外機は置けない
（吊り下げ用のフレーム等もない）。
左手に部屋が２つあり、その外がベランダになっているが、
その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい
（距離が遠く、入り口も狭いので十分に冷風が行き届きそうにない）。
　
私なりに考えたのは、契約時の重要事項説明が不十分で
契約が無効ではないか、ということと、契約が既に発効しているとしても、
入居していない（荷物ひとつも持ち込んでいない）状況であれば、
１ヶ月分の違約金は取りすぎではないか
（契約上そうなっていても、それを減額してもらう余地があるのではないか）、
という２点です。いかがでしょう？

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□■アドバイス：２

よく解りません。
手付金は契約金に充当するものです。
違約金を契約時に支払うとは思えません。

入居しようがしまいが契約は成立していますので、中途解約になります。
解約予告が１ヶ月という事ですので、
１０月４日までの賃料等を負担する義務があります。
それを負担した上で、更に違約金を支払うという契約にはなっていないと思います。

　　> その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい。
全室にエアコンが取り付けられるものと思いこんでいたので有れば、
あなたの過失のようですね。
そのような状況でエアコン取付不可というものはごく一般的にありますし、
その状況でエアコン取付が出来ないことを特別に告げなかった業者は
過失があるとは思えません。
ウィンドファンの話しも出ていましたが、
マルチタイプの取付も相談にのってくれたかも知れません。

　　> 契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか
仮に重要事項説明に不備があったとしても、
契約自体が無効になると言うことはありません。
契約の当事者は貸主とあなたであり、
重要事項説明義務のある不動産業者は契約の当事者ではありません。
また、違約金が何を指すかにも寄りますが、
１０月４日分までの賃料のことで有れば、入居の有無は関係ありません。
いわば、次の方の募集期間とでも思ってください。
（集住企画・中村孝司さん）

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□■アドバイス：３

賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
どの様な説明を受け契約されたのか、よく内容を確認してください。
勿論、契約までの間に物件確認をされたと思いますが、
真相違しているのであれば値引き交渉もできるでしょうが…。
（森田住販・森田喜久雄さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
　　> ＊賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。

契約書の「契約期間」とは無関係に…でしょうか？
私のケース（重要事項説明の成否とは別に）契約が成立していないのであれば、
違約金支払いの義務も当然ないことになるでしょうか？

契約前の説明時には、先方からエアコンのことなど説明もなく、
こちらからも特に聞いたり気にしたりもなかったのですが。
つまり、エアコンについては特にやり取りはなかったのです。
（部屋選びの経験が少なく、十分話を聞かなかったのは事実です）

情報が十分ではないと思いますが、
森田さんの率直なご意見・ご感想をお聞かせください。

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□■アドバイス：４

　　> 契約が成立していないのであれば、
　　
双方が契約書に捺印した時点で契約は成立し、
賃料等の支払いと鍵の引渡しにより契約はすでに実行されています。
入居している　いないは関係ありません。
ですから解約を申し出た時点から解約予告の期間
（普通は一ヶ月が多いと思います）は賃料が発生します。
すべては契約書に基づいて処理されるものと思います。

重要事項説明書も大事ですが現況を確認しなかった責任もあると思います。
物件自体は気に入って契約したのでしょうから　
他の部屋でエアコンは付いていないのか確認してみたらいかがでしょうか？
窓用エアコンを設置する方法も考えられます。
（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

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■□相談者より

中村さま、森田さま、石原さま、どうもありがとうございました。
だいたいのところは理解できました。
もう少し考えて、場合によっては宅建協会なりに相談してみます。

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□■アドバイス：５

建物賃貸借規約は要物契約ではなく諾成契約です。
貸します－借ります という当事者双方の意思表示が有れば契約は成立します。
契約の条件としての期間や物件引渡しの有無は契約成立の要件ではありません。
極端な話し、来年から借りるという契約を今日締結し、
鍵も来年渡すという状況でも契約は成立しています。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

丁寧なお返事、ありがとうございます。
細かい点も含め、これでほとんど疑問は解けました。

■□相談内容　賃貸住宅の契約について

一戸建ての貸家を借りることにして、７月１日に契約を結びました。
家のほうは何度か見に行っておりましたが、契約後のこと、
入居の準備に家の中で作業をしていると、めまいが起こりました。

よく見ると家が南東の方向に傾いておりました。３日ほど通ってみましたが、
やはり状況は同じです。

契約の解除を申し出ました。その後、大家さんから、業者の検査で
家が傾いていたので、工事をして直すという連絡がありました。
　　
こちらとしては、ケチがついたということわけではないのですが、
契約を解除ないし白紙に戻したいと思います。それは可能でしょうか。

事を荒立てる気はさらさらないし、参考までにお聞きするだけですが、
瑕疵物件を紹介したということで、不動産業者に責任が発生すると考えますが、
これは正しいのでしょうか。また、この責任はどの程度のものになるのでしょうか。

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□■アドバイス：１

建物賃貸借契約は家主と借主との契約で、
その目的物に瑕疵があった場合、家主がその責任を負います。

今回建物の工事をして直すと言う事でその責任を果たします。
借主が契約の解除を求める場合、上記の工事に期間が必要となる事から、
希望日（契約書に明記された入居日）に入居が不能な場合は、
家主の不履行となり、可能と思われます。

次に仲介業者の責任ですが、建物賃貸借契約前に
普通に建物を確認すれば、建物の傾きが分かるような瑕疵で有れば、
当然仲介業者の注意義務違反が考えられます。

しかし、専門家が計測しないと分からないような傾斜でしたら、
注意義務違反の有無については分かりません。

なお、一般的な責任範囲の有無や過去の事例以外はお答え出来ません。
責任の程度や賠償額などが必要でしたら弁護士にご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん ）

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□■アドバイス：２

不動産業者の場合は、善管注意義務違反です。
家主も、工事業者によって、初めて知りえることは、
当然、不動産業者が、善管注意義務をもってしていても、
わからないことですので、全く悪くありません。
家主の債務不履行で、白紙解除されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷吉秀さん）

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■□相談者より

小谷様、香川様、アドバイスをありがとうございました。
不動産屋さん、大家さんと話し合いを持つことにしました。
今後の参考にさせていただきます。

■□相談内容　

昨日4日賃貸の2階建てテラスハウス（4軒続き）に、
妻と私の2人で引っ越しました。
　　
通常、家で仕事（物書きと研究系です）をするので、
不動産業者との話では、周囲がともかく静かなところを希望して、
この物件を紹介されました。
立会いの時は、周囲の3軒の状況は静かだったので、選んだのですが、
入居してみると、周囲の3軒は一軒あたり3人ぐらいずつ子供がいて、
わたしの家の前にもビニールシーツを引いて
お母さん3人と子供5～6人が車座になって、朝からドンちゃん騒ぎでした。

家の中での仕事があるのでと何度も不動産屋さんには念を押して、
静けさと環境だけはお願いしますといっていたので、早速、
妻と私は憂鬱になって、ふたたび転居を真剣に考えております。
お隣さんについてもっと情報を探っておけばよかったのは、
わかっているのですが。かなり後悔しています。

できれば、仕事もあるので、すぐにでも（できれば5月中にでも）
引越ししたいと思っているのですが、そういう場合、支払った保証金
（礼金部分30万円奈良県では敷引きというらしいのです、
　そしていわゆる敷金部分20万円）は、どの程度かえってくるものでしょうか。
一応、家賃10万円は5月分と6月分をすでに支払っています。

普通の買い物ですと、クーリングオフというのがあり、
一定の日数で返却できますが、賃貸の場合は、
やはりこういう制度はないのでしょうか。
　　
家での仕事を考えていたので、あたりで騒ぎ遊んでおられる
子供さんとお母さんとは逆に、私たちはとても憂鬱です。
おろかな選択をしたことは重々承知しておりますが、
なにとぞご助言をいただければと思い、
すがるような気持ちでご相談させていただいております。
よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

不動産業者の選択が間違っていたと思います。大変きのどくなケースですね。
私ごとですが、恩師の紹介で、某作家の貸家仲介したところ、
盆踊りの音がうるさいと、対町会戦をやられ、辟易した経験があります。
貴殿の謙虚さに敬意させていただきます。
（八王子物件情報社・樫家さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。こういう落ち込んだ時には、
声をかけていただけるだけで、少し前向きになれそうです。
不動産業者さんの選定は本当に難しいと感じます。
入居契約の前にお隣さんなどに直接話を聞きに行くぐらいの努力というか勇気が
必要だったかもしれません。

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□■アドバイス：２

こういった、ケースは、よく起こりうることです。だから、
賃貸契約をするにあたって、例えば、騒音なんか、個人差がありますので、
ご自身で良く確認してから契約する必要があります。

また賃貸の場合、今は大丈夫でも入れ替わりもあるので、
将来的にもどうか、例えば、騒音を気にするならば、端部屋を選ぶことも重要です。
　　
さて、賃貸契約は、民法に526条2項に、意思表示の申し込みがあります。
家賃を払い、敷金も払い、カギを受け取っていれば、契約は成立しています。
解約等は、全て、契約、内容になります。お悩みの敷金、敷引も当事者同士、
合意していたら、そのように、なります。

しかし、ここで、救いの方法を述べておきましょう。
平成13年4月施行：消費者契約法があります。そこの、第4条に取消ができるとあります。
例えば、重要事項について、事実と異なることをつげられた場合、取消はできます。
但し、敷金について、取消についての取り扱いとか、支払い賃料の取り扱いとかは、
契約内容で進みます。記載なければ、これを盾にがんばってみてください。
（ハビット・小谷さん）

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■□相談者より

アドヴァイスありがとうございます。
契約内容をもう一度チェックしなおしたいと思います。
契約の前に、現地の環境を数度見には行ったものの、不十分だったようです。
隣りの人たちに思い切って訊いてみるべきだったと反省することしきりです。
具体的なお話、本当に心より感謝しています。

■□相談内容　

近く現在住んでいる賃貸マンションから退去する予定ですが、
退室時の原状回復のことで心配があります。
　　
と、いうのも入居時に既に使用できなかった室内設備があり、
その分の修理費まで請求されるのではないかということです。
入居時に念のためにそれらの内容を書面で不動産屋宛に送ってはいますが、
法的に何の効力もないと思いますので役には立たないと考えています。

また、契約書には退室時の立会いは、借主の立ち合いは不要と記載されており、
立ち会う場合は10000円を立会い料として借主が支払うとのことです。
これ自体は、構わないのですが、やはり少々心配ではいます。
まだ事前ですので、トラブルが起こらない方法をご存知でしたら
どなたかアドバイスをいただけますか？
よろしくお願いします。

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□■アドバイス：

驚きました。
退室時に入居者が立ち会わないことなどありえないと思っていました。
また、立ち会うと１０，０００円立会い料として取られること等初めて聞きました。
入居時に不動産屋に不具合の個所を書面で出してあるということは
立派に法的根拠を持ちます。渡したという証拠とか、
控えがあればさらに強いのですが。貴方はどこにお住まいですか。
例えばその業者が全国宅地建物取引業協会連合会
（全宅連）に加盟しておればそれぞれの県単位で宅地建物取引業協会がありまして、
そこでは不動産相談窓口を開設しています。（もちろん無料）
そこに相談されたらよろしいと思います。
　　
通常は退去時に室内をチェックして（業者と賃借人立会いの上）
両者納得の上で敷金の精算を行います。
もしも宅建協会に相談窓口がないときは県庁の不動産課などに行って
相談されることも良いでしょう。

いずれにしろ納得できないままに相手の言うままになることはありません。
最後には敷金返還の小額訴訟という手もありますが、
まあいい勉強のつもりでやってみることだと思います。がんばって下さい。
（パノム興産・宮本靖夫さん）