不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　

土地を購入しようと思っているのですが、
謄本を見ると、横浜市に税金の滞納で差し押さえになっている物件でした。
個人売買で格安のお値段なのですが、
どのような手順を踏んでいけばいいのですか？

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□■アドバイス

私たち不動産会社や建築会社の人間が
無料でお答えしていることを考えますと、
個人取引については、
不動産会社の仕事を省略する事になりますので、
お答えしにくい質問です。ですので、有料になりますが、
最寄りの不動産会社や司法書士にご依頼下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　　

つい最近、マンション管理士という資格があることを知りました。
両親がマンションを購入したのをきっかけに、
私も色々と勉強して購入を考えています。
不動産会社の言いなりにはなりたくないので、
資格を取り、物件探しをしたいと思っております。
そこで、マンション管理士とは、どんな仕事内容なのでしょうか？

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□■アドバイス

　下記に詳細が記載されています。
　　 http://www.mlit.go.jp/kokkasiken/mansion_.html
　　（国土交通省のサイト http://www.mlit.go.jp/ より）

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

4年前に購入した土地家屋が、このたびの台風災害にて、
裏山の崩壊により半壊状態となりました。
幸い住宅金融公庫の保険でその修復はできるのですが、
山の復旧工事ができないことには家の修復もできず、放置状態であり、
山の持ち主も個人ということもあり、難航しております。

問題は、この土地が、やはり昭和51年の台風のときに
家屋全壊という同じ被害を受けた場所であったということです。
このことは近所の人たちから初めて聞かされ、いろいろ情報収集していくと、
どうもこの不動産屋は否定しますが、過去の災害については
知っていた可能性が十分考えられます。

このたび精神的な苦痛と告知義務違反、危険個所の規制などで、
不動産屋、行政（国、県、市）を相手取り訴訟を考えています。
方法と勝算はどうでしょうか。よろしくお願いします。

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□■アドバイス

弁護士以外の第三者が法律判断は出来ませんので、市区町村が開催している
法律無料相談などをご利用いただくか、最寄りの弁護士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

築30年の住宅の販売を考えています。隣家より販売して欲しいとの依頼がありました。
個人間での販売でと言われますが、方法がわかりません。
できれば費用が安く済むと言われますが、仲介を依頼したほうがいいのでしょうか。
その場合、双方の手続きの費用はどのくらいがかかるのでしょうか。
また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
住宅の名義は現在夫の名義になっています。ローンはありません。
現在離婚を前提に別居しており、住宅は慰謝料として譲渡してもらうことになっています。
名義変更の手続きはどうすればよいでしょうか。
お手数ですがご助言いただけますでしょうか。

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□■アドバイス：１

仲介依頼すれば通常の所有権移転費用の他に
売買代金の3％＋6万円それに消費税がかかります。
通常所有権移転には司法書士報酬3～5万円、買主には登録税（市役所評価額の1％）、
売買契約書に貼付する収入印紙代（売買代金によって決まる）などが必要です。

　　> また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
　　
近くの司法書士さんに依頼して書類を作成して頂くのが一番安く上がると思います。
用意するものは
　　　売主：登記済み権利証・実印・印鑑証明書
　　　買主：住民票
で、司法書士さんに依頼して簡単な売買契約書を作成して頂き、
所有権移転に必要な一切の手続をご依頼するのが確実で一番安く上がると思います。

本来なら私も不動産仲介業を営んでいるので、仲介業者に依頼しなさいと言いたいのですが。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

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■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。今回の話は先方の都合により
中止となりましたが、ぜひ参考にさせていただきます。

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□■アドバイス：２

不動産の売買は、たとえ隣人との個人間売買であっても、トラブルにならないように
書面を交わしきちんと手続をされる事をお勧めいたします。

手続としては契約書の作成・調印・売買代金の授受・物件の引渡・
固定資産税などの精算などがあります。
購入者がロ－ンを利用する場合は
ロ－ンの申込手続・金消契約・融資実行などの手続があります。
費用につきましては、登録免許税は固定資産税評価額を元に算出いたします。
又、購入者がロ－ンを利用するかどうかで違ってきます。

慰謝料として譲渡されるものであっても、ご主人から奥様への名義変更が必要です。
ご主人との間でもきちんと離婚協議書を作成される事をお勧めいたします。
私どもは個人間売買も数多く承っております。

（パレット・佐々木由美子さん）

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■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。実は隣人から
「やはりこの話はなかったことにしてほしい」と言って来られました。
せっかくの機会ですので、ご意見を参考に金額的に大きな物ですので
離婚を含めてやはり慎重に検討してみたいと思います。
相談させていただき本当に助かりました。

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■□相談内容　

父名義の土地に1階は父、2階は私の区分所有住宅を建てました。
2階部分の建築資金を銀行より私が借り入れ、
父が連帯保証人、土地建物共抵当に入っています。
私は保険代理店で、自宅前に10坪ほどの事務所を建築したいと思ってます。
この場合、事務所用地は登記的に住居部分と区分する必要があるのでしょうか？
区分が必要な場合、銀行対応上のなんらかの問題がありますでしょうか？
土地の用途は「第一種住居地域」建蔽率・容積率の問題はないのですが・・。
よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

個人的な意見なので参考までにしておいてくださいね。
基本的に土地の名義人と建物名義人が違うと、
一括して競売にかけられない等の状況が起きますね。

その場合個々の区分建物部分は売却される事は可能です。
敷地権が設定されているため、建物と分離が無理ですから
共有持ち分として敷地権割合い分けてると思います。
その敷地内に別の建物を建てる訳ですから、不動産価値的には一括競売出来ない
等の問題のある物件という事になりますね。スムーズに取引出来ない物件
と言うことになると思われます。

売る予定など処分の事などどうでもいいとなれば、建築基準法内で
好きに建てれば良いと思います。事務所部分の土地を自分の名義に分割して、
土地建物共自己名義の方が借入れもしやすくなるんじゃ無いかと思いますね。
あくまでも最終決断は専門家等の人と相談してくださいね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

金城様、アドバイス誠にありがとうございます。
なるほど「競売時の価値」という考え方はまったく思ってもみませんでした。
私どもとして「売却する」ことは無いと思うのですが、
抵当権者たる銀行サイドとしてそう捉えることが考えられるかー・・・。
おっしゃられますように、少しコストを掛けてでも
専門家に相談しつつ検討したいと思います。
その他諸々悩みながらこの掲示板にたどりつきましたが、大変参考になりました。
本当にありがとうございます。
管理者の方へも含めて御礼申し上げます。

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■□相談内容　

個人で賃貸マンションを経営しています。
自宅も賃貸物件内にあります。建物のみを所有する会社を設立して
個人経営から会社組織にしたいと考えています。
現在、借入金残高と建物の減価償却残額がほぼ同額です。

　　●個人が会社に建物を売る事になるのですか？金額は？
　　●借入金を引き継ぐという事で売買額はゼロになりませんか？
　　●個人に譲渡所得税のかからない特例があると聞きましたが？
　　●会社所有になると個人の賃貸契約と賃貸料が発生すると思うので、
　　　自宅部分は、個人所有に出来ますか？
　　●できる限り費用のかからない方法は？
　　●相続も気掛かりです。

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□■アドバイス：

最初にお断りしますが、税務的な事は
本来は会計事務所や税務署に相談した方が良いと思います。
但し、今回の相談で私の解る範囲でお答えしますが、
詳しい確認は会計事務所に相談して下さい。

　　> ●個人が会社に建物を売る事になるのですか？金額は？
当然、相場で売買する事になります。

　　> ●借入金を引き継ぐという事で売買額はゼロになりませんか？
ならないと思います。あくまでも売買です。

　　> ●個人に譲渡所得税のかからない特例があると聞きましたが？
多分、居住用資産の売却の事や買換え特例の事だと思うのですが、
あくまでも居住用資産の場合が対象であり、
事業用資産の場合は買換えの特例が有るだけだと思います。

　　> ●会社所有になると個人の賃貸契約と賃貸料が発生すると思うので、
　　> 　自宅部分は、個人所有に出来ますか？
これは、可能だと思います。

　　> ●できる限り費用のかからない方法は？
ちょっと、解りません。有効な節税対策は思いつきません。

　　> ●相続も気掛かりです。
相続に関しては、会社所有にすると、その会社の持ち株の評価によると思います。
つまり、今は会社の資産状況に応じて株価を評価している様です。
どの程度の資産を会社に移すかによって変わると思います。

ところで、個人所有から会社所有に変える目的は何ですか？
個人所有でも、青色申告で対応出来る以上の家賃収入が有ると言う事でしょうか？
例えば個人事業税の負担が大きいのでしょうか？
それとも、相続税対策ですか？

　　★一般的に、結婚して２０年以上経過している場合に、
　　　居住用資産の贈与税の特例(配偶者控除２０００＋１００万)を利用して、
　　　住居を奥様の名義にする程度の事は良く行われています。

　　★その他に買換えの特例がいくつか有りますが、
　　　質問の内容には当てはまらないと思われます。

　　★それどころか、今は重課が係りませんが所有期間によっては、
　　　法人の場合は、重課が課せられる事になる可能性も有りますので、
　　　注意して下さいね。

　　★建物の売却の場合は消費税の対象になる場合もあります。
　　　その点も、注意して下さい。
（高原開発・涌井さん）

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