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相談内容　元大家からの理不尽な要求について

東京・20代女性
以前住んでいたアパートの大家とのトラブルが泥沼化しているので、
相談させて下さい。

昨年5月から住んでいたアパートの大家の過干渉が負担で、
11月に引越しをしました。
　　過干渉は、
　　　・1日数回ものアパートの巡視
　　　・契約にはない「親戚以外の宿泊は禁止」と言われた
　　　・「部屋の掃除をさせてほしい」と言われた
などです。
引越し先は近所だったので、引越し業者に頼まず友人と荷物を運びましたが、
その間、大家はずっと監視し、断っているのに荷物を一緒に運ぶ
といったこともしてきました。

荷物を運んだ翌日の11月11日、もう大家に会いたくないという思いから、
不動産屋に依頼し、代理での立会い、鍵の受け渡しをしてもらいました。
　　
11月13日、不動産屋からの電話で、敷金の清算の内訳を口頭で聞くと、
　　　・請求は7.5万円
　　　・敷金で支払済みの7万円との差額の5,000円を大家が請求
　　ということだったものを、不動産屋が説得して、
　　　・5,000円は大家の負担とし、敷金は返ってこない
　　ということで、私も納得をしました。

しかし、11月13日、大家から電話があり、
「引越しの際に他の部屋のドアに傷をつけられたので弁償してほしい」
と言われました。
私も友人もドアに物をぶつけた記憶はなかったのですが、
一応ドアの傷を11月16日に見に行きました。
すると、当初、ドアに傷をつけられたと言われていた101号室に加え、
202号室も増えておりました。
そして、そのどちらもひっかき傷程度のものなのですが、
「どちらもドアを交換したいので、その金額を出してくれ」
「自分は毎日、ドアを拭いているので、貴方がつけた傷であることは間違いない」
と言われました。
そこで、その後すぐ、不動産屋の店長に連絡し、業者に見てもらいましたところ、
交換ではなく補修はできないかという相談をし、2日後に業者に見てもらう
という約束をしました。

もちろん覚えのない傷ですので、交換にしても補修にしても、お金を払うのは
納得がいかないという思いはありましたが、大家の性質、性格は神経質、
かつ陰湿であり、新居もすぐ近くにしてしまったということもあり、
今後、問題がこじれて嫌がらせをされるのが怖かったので、
なるべく穏便にすませたい…という思いで、不動産屋に依頼をしてしまいました。

ところが、その後10日間、不動産屋からの連絡がなく、
ある日、携帯の留守電に不動産屋のアパートの担当者から、
「大家がドアの見積もりを出してきました。86,100円になります」
と入っていました。
私はすぐに不動産屋に電話をしましたが、留守電を入れてきた担当者は
帰っており、店長に話しをしました。
しかし、店長には、
「16日に電話をもらってからのことは私は知らない」
と言われてしまい、
翌日、担当者に電話をしたら、
「ドアの件は店長から聞かされていないので、自分は何のことかわからない」
と言われました。

また、同日、大家から実家の方に、
　　「不動産屋にあなたから依頼すると言ったのに、
　　　不動産屋は何も知らないと言っていたが、どういうことか？」
　　「洗濯機のところにあるはずの部品がないので、弁償しろ！」
　　といった要求の電話が来ました。

どうやら不動産屋は16日に依頼して以後、何も動いておらず、
状況が明らかに悪化していると悟り、12月5日に父と不動産屋に話に行きました。
　　
そこで、
　　「敷金の精算（しかも口頭での金額提示）の後に3日経ってから、
　　　ぶつけた覚えのないドアの傷の修理代を黙って払う気はしない」
　　「こちらで払わなければならないのであれば、もうこれ以上は
　　　私に何も要求しないと一筆書いてもらわなけらば払わない」
　
ということを主張し、不動産屋に大家に話してもらうよう訴えました。
そして、その日に不動産屋が電話をすると、大家は逆上して、
「警察に訴える」と一方的に電話を切ったそうです。

しかし、今日不動産から来た電話では、
「大家は代金を折半にしてもいいが、一筆書くのは渋っている」
とのことでした。

でも、私は今後どう対処するのが最善かわからなくなってしまいました。
現在、
　　　●私はドアの費用を払わなければならないのか？
　　　●そもそも、敷金の清算は妥当であったのか？
　　という気持ちと、
　　　●大家と金輪際関りたくないので、もうどんな理由であれ、
　　　　私に要求をしたり、嫌がらせをしたりしないという保証が欲しい
　　という気持ちと、
　　　●不動産屋のいい加減な対応に振り回されているようで腹立たしい
　　という気持ちが入り乱れています。

長くなりましたが、どのように対処していくのが良いのか、
アドバイスをいただけたら…と思います。

□■アドバイス：１

基本的に訴えるとかの脅しに屈する必要はありません。
引越しを見ていたなら、その時に現認すべきドアの損傷です。
後日は論外ですし、外部は現行でなければ、
あなたでない可能性は十分あります。
ですから、自分がいつも掃除してるからわかるなどは、
全くナンセンスな言いがかりです。
敷金を全額提供したのですから、十分でしょう。

以後、電話してくるなら、ストーカー防止条例で、あなたが訴えるべきです。
以上、私見ですが、堂々ときっぱりと、以後、関係を拒否してください。

賃貸住宅退去査定のプロ・中尾より

■□相談者より

中尾様、ご回答ありがとうございます。
やはりナンセンスな言いがかりですよね…。
はっきり言っていただいて、自信が持てました。
「こっちがつけたという証拠はない訳ですから、払う義務はない」
と、はっきり意思表示しようと思います。
どうもありがとうございました！

■□相談者より

すみません、同じ件で再び相談させて下さい。
結局、大家には一筆書いてもらえなかったということです。
また、敷金の清算と退去時の立会いをしたというのを、
今まで口頭で聞いていたのみだったので、
書面で出すよう不動産屋に要求しました。
すると不動産屋は、大家に拒否をされたので、
退去時に立会いをしていないそうなのです。
敷金の見積りもすべて大家が出したものであり、
不動産屋には何も書面はないとのことです。

それで今日、大家が不動産屋に見積もりを渡して、
それを私が取りに行くことになっていたのですが、
大家は、「直接取りに来い」と言って不動産屋には持ってこず、
「ドアの交換代は何としても払ってもらう」と意思表示してきたそうです。

そして、不動産屋からは、
「もうそちらで話し合って下さい。こちらはもう仲介できません」
と言われました。

不動産屋ってこんなものなんですかね？
結局、仲介と称して、たちの悪い伝言ゲームをしていただけです。
直接話して通じる相手であれば、初めから仲介なんて頼んでいません。
言われた通り、大家と話し合ったって、子供の喧嘩状態になることは目に見えています。

私は、自分に否があるならそれは認めるし、
ドアに傷をつけた証拠があるなら払う気はあります。
それを法律的に公平な立場で判断してもらいたい…というか、
正直に申し上げて、住んでいた時からの苦痛を考えると、大家のやり方、
そして不動産屋のやり方が本当に許せなくて、訴えたいと考えています。

今住んでいる所も同じ不動産屋の仲介で、前のアパートのすぐ近所です。
今のアパートを選択したのは自分なのですが、どこか関係ない土地へ
引っ越す費用を請求したいくらいの気持ちです。

こういう場合、まず、どこに相談したらいいのでしょう？
法律事務所でしょうか？アドバイスを頂けたらと思います。
どうかよろしくお願いいたします！

□■アドバイス：２

まず、非常に厳しい言い方になりますが、
「不動産屋ってこんなものなんですかね？」
については、
　　●そのような不動産事業者を選んでしまったのは貴方
　であり、
　　●その不動産事業者に、そんな対応をさせているのも貴方
　であることを、きちんと認識するところからスタートしなければ、
　貴方の問題は解決しないと思われます。

今までの大家の理不尽な行動（大家の異常監視、敷金の全額没収）に対して、
貴方が毅然とした態度で臨むことなく、「なるべく穏便にすませたい」
という形で臨んだ結果が、この状況でしょう。
だから、大家も不動産事業者も、今回も、自分たちの無茶苦茶な要求でも
通せるものだと、当然、思っていることでしょう。

今回の再相談の回答も、基本は、最初の中尾様の回答の通り、
　　「堂々ときっぱりと、以後、関係を拒否してください」
です。
ところが、中尾様のアドバイスをいただいてなお、この再相談をされてくる
ということから、やはり、貴方には、それができていないように思われます。

そもそも、貴方は、お父さんが話に行かれた後の経緯を、
きちんとお父さんに報告、そして相談されてますか？
今回のような相手の場合、貴方自身がいくら強く出たところで、
今までの貴方の対応（＝無茶苦茶な要求をしても、最終的には根負けして折れる）
を知ってますから、全く言うことなど聞かないでしょう。
（これは、大家だけではなく、不動産事業者も…です）

ですから、本来は、お父さんときちんと話し合って、
　　「以後、一切、うちの娘（＝貴方）には、連絡を入れるな！」
　　「要求があるのなら、私（＝お父さん）宛に手紙をよこせ！」
　　「もし、うちの娘（＝貴方）に連絡してきたのなら、
　　　脅迫したものとみなして、警察に被害届を出す！」
ぐらいの状況にもっていくべきだと思います。
（上記は少々極端ですが、しかし、「堂々ときっぱり関係を否定する」
　ということは、そのぐらいの覚悟がいるというころです）

今回の大家、不動産事業者の行為は滅茶苦茶ですから、まず、きちんと、
　　　●国民生活センター
　　　●地元の宅建協会
などに、報告＆相談されるのが良いのですが、一番重要なのは、
　　　●いくら貴方が一人で相談したところで、結局、なめられてしまう状況
を、きちんと認識した上で、行かれることです。
　　（つまり、貴方一人ではなく、まず、お父さんにきちんと事情を説明し、
　　　相談し、一緒に出向くぐらいのことをすべきです）

可愛い娘が困っている状況を、放っておく父親はいないと思いますし、
実際に、不動産屋まで出向いてくれたわけですから、
まず、お父さんとしっかり話し合うこと、場合によっては、
お父さんから、続きの相談がここに書き込まれるようになることこそ、
貴方の抱えている問題の解決に繋がると思います。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野さま、ご回答ありがとうございました。
確かに、このような状況に陥ったのは他でもない、私の責任ですね。
住んでいた時からおかしいと思っていたことを主張せず、
無意味に穏便に済ませようとしていた私の適当さに
問題があったと反省しています。

父には随時相談をしています。私から相談をしているにも関らず、
父に動いてもらうには申し訳ないという気持ちが働いて、
結局、自分ひとりで動いたりしているのですが、
いいように相手に丸め込まれて終り…という悪循環の繰り返しです。

ここまで大家と不動産屋になめられてしまった以上、私一人で動いても、
もうどうしようもないと腹をくくった方がいいのでは…と感じました。
もう一度、父としっかり話し合ってみます。
どうもありがとうございました。

相談内容　店舗物件における外壁の原状回復について

東京・50代男性
店舗用物件を賃借して薬局を営業していましたが、
このたび閉店して退去することとなりました。
　　
その際、ビル外壁に設置した張り出しテントを撤去したのですが、
外壁タイルにボルト穴が多数残ってしまいました。
内装の原状回復については大家さんと合意しましたが、
外壁タイルは思いのほか補修費用が高額で、
本当にこちらが全額負担すべきものなのか、
疑問に思っております（15～20万円程度の見積りが出ています）。

テントを設置するにあたっては、特に契約書面には明文化されておらず、
退去時には原状回復するということが暗黙の了解であったように思います。
もちろん、無断で工事したわけではなく、上記のような事情で
大家さんと合意していたと理解しています。

知り合いの不動産屋は
　　「店舗用物件に看板などは不可欠だから、普通は外壁ボルト穴まで
　　　完全原状回復を求める例はほとんどない」
と言っています。
しかし、やはり、大家さんの求めに応じる必要があるのでしょうか？

□■アドバイス：１

おはようございます。
原状回復は、契約時の合意にしたがって行うことが基本ですが、
外壁に関する合意が具体的ではなかったようですね。
　　
この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を
同じ場所にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう。
けれども、テントの設置は「借主の希望」であり、その建物に継続的に必要な
付属物とは考えられませんから、ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に
含むものと考えられます。

もっとも、過去の合意が具体的でなかった場合、
現在の合意で解決することができますから、貸主、借主でよく話し合って、
補修する、補修しない、補修する場合の費用は折半するなど、
話し合ってみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

「この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を同じ場所
　にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう」
ということがポイントで、交渉の余地がありそうですね。

ただ、
「ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に含むものと考えられます」
ということは、例えば、少額訴訟などで争った場合、
基本的には「負け」となる可能性が大…と考えた方がいいのでしょうか？

客観的に見て、「折半」で合意すれば上々と思うべきでしょうか？
すいません、追加質問のような形になってしまいましたが、
すでに何度か話し合いを持ったのですが、今のところ、全くの平行線です。
どの辺りの「落としどころ」で妥協すべきなのかが、
可能でしたら、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス：２

裁判で争った場合の結果については、裁判の場合は、
契約時やその後の具体的な経過などによって、
また、裁判官によっても、微妙に結果が変りますので、分かりません。
　　
私見ですが、
　　　●貴殿の店舗への固有、特有のテントの設置であり、
　　　　次のテナントはその設置がないというのであれば、
　　　　貴殿の負担で原状回復することとなる
　　と、考えられます。

このような争いの場合、費用負担の出費が敷金からなのか否かで変ります。
つまり、大家さんが預かっている敷金などから修繕費用を差し引くのか、
貴殿が新たに出費するのか、どちらなのか…ということです。
　　
大家さんが敷金から差し引くのであれば、貴殿は敷金の返還を求めることになり、
逆の場合は、大家さんが貴殿に支払いを求めることになります。
簡単に言えば、求める側が不利ということでしょう。

原状回復の具体的な合意が不充分なケースでしょうから、
私見ですが、折半で解決できれば良いと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
私のケースは大家さんに敷金の返還を求めるケースで、
その際の原状回復費用の精算額でもめています。
そのため、訴訟などになった場合、
こちらから敷金返還の訴えをおこすことになるので、
面倒なのは自分…ということになるわけですね。
とするなら、やはり折半くらいで手を打つ方が利口なのですね。
やや甘く考えていましたので、アドバイス大変参考になりました。
ありがとうございます。

相談内容　解約日までに原状回復を終らせることについて

東京・30代女性
会社名義にて契約しているマンションを、3/19付けで解約します。
私は、契約当時入社していなかったので知らなかったのですが、
賃貸借契約書に仲介人として名前のある不動産会社は、
仲介のみで管理はしていないと言われました。

そこで、直接貸主と話をしたところ、
「3/19までの契約なので、ハウスクリーニングは
　3/19までにそちらで終らせて、引渡しをしてくれ」
と言われました。

賃貸借契約書には、
　　　●室内クリーニング費用等並びに原状回復費用は借主が負担するものとし、
　　　　また工事手配については貸主の指定業者とする
とあります。
ですから、費用負担は理解できるのですが、退去までにハウスクリーニング等の
原状回復をするとはどこにも記載されておらず、納得できません。

仲介会社に連絡しましたが、
「その会社が管理をしている場合は、退去後に原状回復し、敷金で精算するが、
　貸主さんとの個人契約の場合には、話し合いで決めて下さい」
と言われました。

しかし、契約書に明記が無く、解約日までに全て終了させ引き渡すよう
言われたことに納得いきません。
この様な場合、貸主の言うことに従わなければいけないのでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、契約書に明記されていない事項については、
交渉の上で決定すべきであると思います。
　つまり、
　　　●従う、従わないという問題ではなく、
　　　　交渉の上で、お互いに納得して行うべきである
　ということだと思います。
　　
通常は、退去後にクリーニング等を行いますので、
3/19に退去してからクリーニングを行うことで、
再度、交渉してみては、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、契約書に明記されていない事項は、
交渉の上で決めることができるのですね。
退去後にクリーニングを行えるよう、早速、家主さんと交渉してみます。
お忙しい中、アドバイスをして頂きまして、有難うございました。

相談内容　原状回復されずに居抜きが利用されていた場合について

東京・20代男性
事業用の賃貸借を結んでいました。
退出時に原状回復の義務ということで、工事見積り金額に同意のもと、
敷金から原状回復費用を差し引いて返却してもらいました。

しかし、借りていた物件に足を運ぶと、
新たな契約者が居抜きのまま使っていました。
実際に工事をしたかどうかというのは、
原状回復の義務とは別問題なのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、通常は、原状回復工事を終了してから
返却する場合が多いと思います。居抜きの場合は、逆に
造作等を新規契約者に買取していただくことが多いのですが…。

詳しい経過がわからないのですが、
もし、賃貸人（大家）が原状回復費用を取った上で、
新賃貸人に造作を売却していれば、2重取りとなる可能性もありますので、
信義則に反するとも思われます。
しかし、単純に本来行うべき修復工事をしなかっただけですと、
いろいろと理由が考えられますので、信義則に反するとも思われません。

もし、どうしても納得いかないのであれば、
弁護士等の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご丁寧に返信いただきありがとうございます。
たびたびで申し訳ありません。最後に確認したいのですが、
指定業者にて工事をする契約をしていた場合で、
本来行うべき修復工事をしなかっただけの時は、
原状回復費を返してもらうことは難しいですか？
　　
つまり、原状回復義務としての支払いは修復工事の実施有無には関係ない…
ということでしょうか？
初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

私見ですが、大家に賃借人を騙す意思があったかどうかによると思います。
原状回復工事をするつもりがないのに、その費用を騙して取った場合は、
その返還は当然、請求が可能だと思います。

しかし、例えば工事をするつもりだったのだが、たまたま物件を見たお客が、
「このままで借ります。そのかわり、保証金を工事代分、安くしてください」
と言ったとします。
それを大家が受け入れた場合は、原状回復工事代金の返還を求めることは
難しいと思います。

つまり、今回のご相談に関しましては、その経過が不明ですし、
特に大家さんの意思というものがはっきりしませんので、
明確な返答はいたしかねる…と言うのが正直なところです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

とてもわかりやすくご説明いただき、ありがとうございました。

相談内容　事業用物件の原状回復交渉について

京都・40代男性
賃貸マンション1階部分のテナントで、
喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが、
私が借りたときは間仕切りも天井も無く、
床も土間のままで、契約後に工事を行いました。

家主は、
「今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げに
　きれいに改装してくれるのなら、原状回復しなくても良い」
と言っております。

ただし、それには、
　「厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上げ、
　　全てのクロス、床材を新品にし、事務所らしい照明器具と
　　ミニキッチンを設置して欲しい」
と言っております。

原状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし、
悩んでおります。保証金は250万円で、
解約引きは10年未満（7年）なので50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき、
借金の返済にあてたいと思っております。

当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、
　　　●全て家主の言いなりになる
　　　●スケルトンに戻す
の選択肢しかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

はじめまして。店舗の原状回復の件ですが、借りられた時は
いわゆる「スケルトン」状態にあったようにお見受けいたしました。
これであれば、賃貸借契約書上に原状回復の文言に、
　　　●賃貸借契約時の原状に復旧する
という文言があるようでしたら、スケルトン状態まで戻して
引渡しを行うことが必要になります。

ただ、賃貸人が要求される事務所仕様までにすることは、
当然、必要はありません。事務所仕様にするためには、
現状を取り払って、さらに施工が必要となりますので…。

したがって、解体費用も昨今上がってきていますが、
数件お見積もりを取られるなどして、
安価で確実に復旧してくれる工事業者さんを選定されることも、
費用の軽減に繋がると思います。

賃貸人さんが最終の引渡しの立会いされるように思いますので、
賃借人さんの原状回復のレベルと賃貸人さんのレベルの相似で
もめることもあります。ですので、最終で多少の手直しはしてくれるような
親身な業者さんを選ばることも大事です
（見積もり段階にて、そのようなことも盛り込まれることが大事だと考えます）。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、事業用賃貸借契約においては、
契約内容が社会通念上、一方的に不利益がある場合を除いて、
その契約書の内容に従うのが妥当であると思います。
これは商人間の取引においては、商法の精神を重視すべきである
という判例が多いことからも推測できることだと思います。

また、原状回復等につきましても、住居用賃貸物件とは考え方が変ります。
特に近年、消費者契約法の第10条により一般消費者は保護されていますが、
事業用賃貸物件の賃借人たる商人は、この保護は無いと解するのが
妥当だと思います。貴方も、立派な商人であると思いますので、
一般消費者とは立場が違うことを、まずご理解いただく必要があると思います。

つまり、「基本は契約書の内容に従う」ということになると思います。
個人的には、事業用賃貸借契約におけるスケルトン物件のスケルトン返しに
ついては、もったいないなぁ…とか、無駄だなぁ…とは思いますが、
社会通念上、一方的に不利な契約とは思えません。
契約成立時に承諾して借りた訳ですから、商人として約束は守るべきでしょう。

実際には、交渉はお互いに納得すれば良いことですから、
大家さんと良く話し合い、ローコストで済む方法で交渉するということになります。
家主さんの提案とスケルトンに戻す方法（おそらく、契約書にはこちらが明記
されているのでしょうか？）のどちらが経費として安く済むかを考えつつ、
より支出が少なく済むように、交渉するのが宜しいかと思います。

なお、大家さんが「今後は飲食店には貸さないつもり」とのことですが、
交渉により説得し、代りに居抜きで物件を賃借していただける新賃借人を
見つけられれば、それが一番安く済みますし、上手くいけば造作を有料で
売却することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

滝本様、涌井様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
やはり、賃借物件も居住用と商業用では解釈がかなり違うのですね。
契約書にも契約時の現状に戻すことと記載されております。
電気、ガス、排水、給水、全てこちらで行ったので、これを事務所使用に
改装して他人に貸すのであれば、あまりにも家主が有利すぎると
少し感情的になっておりました。反省(^_^;)
スケルトンに戻すのにも床をはつったり、全てのものを撤去処分するために
多額の費用もかかりそうです…。
とにかくお2人のアドバイスをもとに家主に頭をさげて、
お互いの歩み寄りをできるようにしてみます。
このサイトがあって本当に助かりました。感謝します。

相談内容　

兵庫・30代男性
入居3年のハイツ（築30年）から引越して、19日目に
大家から敷金の精算について電話がありました。
原状回復とのことで、内容は以下の通りです。

　　　1.畳の変形（畳床修正）…\5,000
　　　　上にテレビ置いてたので、脚のあとです。表替えでは直せないそうです。

　　　2.エアコンの付跡、ビス跡の直し…\15,000

　　　3.壁面のタイルの張替…\30,000
　　　　流し台の湯沸かし器を入居後つけた際、ビス穴を開けたということです。

　　　4.流し台吊戸下部のビス跡の直し…\2,000
　　　　湯沸かし器の上部から出る熱を防ぐため、好意でつけました。

　　　5.和室柱の落書き、傷跡、凹み部分の修理…\25,000

　　　6.天井部分の損傷により張替と塗装…\46,000

合計で約13万円のため、敷引返金は35万円でした。
いろいろ調べた限りでは、1、2は貸主の負担になると思いますが、
本当に上記の全てを借主側が負担しないといけないのかを、
是非、教えていただきたいです。

特に、5、6につきましては、まったく覚えはないです。
引渡時は仲介不動産を介さず、大家と私だけ見てたのですが、
その時は双方とも気付いてませんでした。
夫婦2人で子供もおらず、もちろん書いた覚えもありませんので、
鉛筆の落書きはありえないと思います。
ただ、入居当初はそこまでチェックしていません。

また、後日、天井の損傷を確認しに行くですが、
大家は貸主の責任としてしか考えてないようです。
話がまとまらなければ、少額訴訟でも起こすしかないでしょうか？
司法書士とかなにかに相談した方が良いでしょうか？
サラリーマンなので、費用も時間もなく、凄く悩んでます。
具体策を、どなたかご教示いただけませんでしょうか？

□■アドバイス：１

　　まず、1.2.3とも、
　　　●契約上、制約があったか
　　　●取り付けるときに事前に報告したか
　　が一つのポイントです。

畳の部屋にTVアンテナの端子はありましたか？
あったなら、常識内のTVの重さでついた跡は、損傷にはなりません。
アンテナがなくて、勝手にひっぱてきて置いていたとしても、
損傷にはならないでしょう。
ただ、畳表の井草が切れていたりしたら、損傷負担です。
エアコンも、ビスで留めざるをえない他の方法が無ければ、損傷外です。
付けてはいけないとこに勝手につけたなら損傷対象ですが、
冷媒管の穴は、開いていたのでしょうね？
なら、常識の位置につけたわけですから、対象外です。

3も、勝手に湯沸し器を付けたかが問題です。
これは、絶対に付けなければならない器具とも言えない要素があり、
付けることの潜在的権利も難しいです。よって、無断で付けたなら、損傷賠償。
防熱板をつけた好意も、損傷の免責にはなりません。

5.6は、以前あったかどうかが決め手です。
覚えが無いことは正当な理由ではありませんが、家主が証拠を提示しないで、
強制的に差っ引くなら、小額訴訟です。

行政書士に相談するのは、手間が掛かるので、訴訟の方が早くて良いでしょう。
ただ、金額が少ないので、自分で全てやら無いと元!は取れません。
7.1万円のうち、最大半分と覚悟して、それ以下なら万歳ですが、
代理人を使えば、足が出ますよ。
裁判官により、かなり違うので、絶対や客観性は担保できません。

お子さんもいなく、落書きはすることはない…は、
かなり説得力があって有力だと思います。
天井の損傷は、どのようにしてなった可能性があるか、
家主側がきちんと説明できなければ、可能性を否定できます。
例えば、相談者さんが野球とか剣道が好きで、
バットや木刀の素振りをした可能性とかが例示されれば、半分以上…かな？？？

と、相談者さんのご不満はよくわかりますが、
3年で13万円は、総平均的に高くは無いので、気持ちと金銭負担を比較して、
良く考えてご決断ください。つまり10万円になるなら、
訴訟もせずに手を打った方が、得でしょう。
（査定のプロ・一級建築士　中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございました。
1～3は、契約書上、特に「つけちゃ駄目」という文面はありませんでした。
エアコンの横下に冷媒管の穴があり、テレビの後ろにもアンテナ差込口があります。
だから、これは自信を持って対象外と言えるではないでしょうか？

3は、すでにタイルに穴があって、前住人が使ってた痕跡があったので、
つけたですが、向こうに断りの電話を入れたかどうかは覚えてありません。
これは私のミスです。
ただ、エアコン同様生活上必要な器具なので、エアコンの穴は貸主の範囲であれば、
これも同等じゃないかな…というのは私見ですが、致し方ない部分も分かっております。
5、6は、今日確認後、追ってご報告いたします。

おっしゃるとおり、金額と気持ちの整理ですね。私はある程度、納得できれば、
時間もないので、ごちゃごちゃと向こうとやり取りするつもりはありません。
ただ、何回か引越ししたものの、今回のようなことが初めてて、
　　　●何の事前連絡もなく、明渡し後に2週間以上もたって払えと言われた
　　から、腹が立ちました。
　　本当は平穏に解決したいです。

　　また、既に契約時保証金として70万円払ってるのですが、契約書には、
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　としか書いてありません。
これは家賃滞納とか、物件の補修費用にあたるではないでしょうか？
その中に今回請求された費用含まれるはずではないでしょうか？
もしそうだったら、改めて交渉しないといけないので、ご教示お願いします。

□■アドバイス：２

まず、精算は、客観的に「絶対これが正しい」はありません。
双方が納得すればよいのが原則です。
行き違ったときに、専門的なアドバイスを参考にして決着をしてください。
湯沸かし器については、事前に穴が開いていたなら、
相談者さんのご意見が説得性がありそうですがね。

ところで、保証金控除とは、一般的にスケルトンなどの物件で
原状回復義務のある物件での、契約更新時にとられる金銭が多いようですが、
この現状についての説明は、他の方の助言を待ってください。
ただ、家賃滞納をしなくてもとられますから、家賃補填分でなく、
物件の補修費用に充当する意味合いの金銭と解釈する方が、妥当でしょう。
つまり、更新時でなく明け渡し時とのことなので、
1回きりですから、このように解釈して良いと思います。

なお、明け渡し後2週間は、遅くは無いと思いますが…。
（査定のプロ・一級建築士・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

保証金控除には、関西の「敷引」が関係しているのではないでしょうか？
　　もし、そうでしたら、相談者さんは、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
などから、「敷引」、「敷金」などで検索し、
過去の類似相談などを参考にしてください。

ただ、「敷引＝納得できない」と言うことになってしまいますと、
賃貸のルールに関しましては、業界でも未だ混沌としており、
参加エージェントの皆様の中でも、下記のような様々な議論がなされている内容です。
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_0829.html
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_9870.html

ですので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2998
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2960
のように、「本当に妥当なもの」なのかどうなのかを、
断言することはできないと思います。

中尾様のおっしゃる通り、「絶対これが正しい」はありません。
最終的にトラブルになってしまった場合、双方の主張が相容れない場合は、
やはり、法的に決着をつけるということになります。

ですので、ご自身の主張の妥当性を確認なさりたい場合は、
より個別な回答をお求めになるのであれば、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクから、
法律の専門家の無料相談などをご確認される方が宜しいと思います。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

保証金の控除と敷引きは、若干、表現が違うのですが…。
でも個人の住居物件で、保証金の控除（保証金の償却？）と言うのもあるのですね。
敷金の控除が駄目なら保証金の控除にする…ということでしょうか？

ここからは、「全くの個人的な意見であること」を最初にお断りします。
どの様な名目をつけようが、契約書にその内容の明記が無いのは
消費者契約法の10条により無効になると思いますし、明記があったとしても
賃借人に一方的に不利な条項は無効になると思います。

　　（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
　　　第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合
　　　　　　　に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者
　　　　　　　契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して
　　　　　　　消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

この消費者契約法10条を根拠として、最高裁も慣習として認めていた敷引を、
地裁レベルで認めない判例が相次いでいます。
ですから、事業用賃貸の保証金の償却を消費者相手の住宅用の賃貸借契約に
持ち込むことはできないとするのが妥当であると思います。

　　つまり
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　という条項の無効を主張できる可能性はかなり高いと言えると思います。
但し、この35万円に関しては話し合いで解決する問題とは思えません。
交渉決裂→地裁への民事提訴となると思われます。

物件の補修費用にあたるかどうかについては、契約書に明記が無いので、
交渉するか、司法の判断によるしか無いと思います。
交渉して修理費を値引きしてもらったり、35万円を返して貰う交渉は
かなり難航するでしょう。
穏便に済ますのであれば、途中で諦める必要もあると思います。
あるいは、腹を括って地裁に提訴する方法もあるでしょう。
最終的に決めるのは、相談者さん自身になると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：５

涌井様、素晴らしいフォロー、痛み入ります。いつも本当に有難うございます。
私も個人の住居物件で、保証金の償却（？）があるというのは初耳でしたので、
「もしや敷引きでは？」という感じでした。すみません、言葉足らずで…。

涌井様のおっしゃる通り、この35万円を返してもらうとなると、
司法の判断になってしまうと思いますので、私も、相談者さんが妥協点を見出すか、
あるいは対決するか…を、ご自身で決められることになると思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

中尾様、涌井様、前野様、いろいろご意見ありがとうございました。

先日、5.6の欠損部を確認しに行きまして、5ははっきりと自分の責任ではない
ということですが、6については親指ぐらいの穴が天井にありまして、
明け渡し時に、私も大家も気付きませんでした。

保証金（敷引き）、言い方はどうであれ、契約時は35万円引きで合意していたので、
これについてはなにも今となって、ごちゃごちゃしたくないです。
ただ、今回の補修費用はその中から捻出すべきだ…ということだけは、
向こうに分かってほしかったです。
そのため、大家（実は管理会社）の前任者（入居当初の責任者）に確認したところ、
もちろんその35万円で、通常、使用上で発生された分の修理費用にあてるのは
当たり前のことで、本人もそうしてきたとおっしゃってました。
ただちに、今回言ってきた責任者に電話し、
　　　・1.2.3.5は向こうが持つべき分
　　　・4はこちらが勝手につけたのでこちらで持つ
　　　・6は入居当初確認していないが、入居中にやってないという説得力のある
　　　　説明はできず、ただし、明渡し立会い時、先方も指摘してないこともあり、
　　　　折半にする
　　と、交渉しました。

前任者とは良いお付合いもあって、とりわけ話してみて誠実さを感じました。
今回の費用は充分35万円の中で処理できると言われていたのですが、
責任の所在さえ明確にしてもらえば、その分を支払って、早く解決したい…
との思いで交渉しました。
あの落書きは、どう見ても年期の入った傷だらけの柱に鉛筆の四文字からして、
かなり年月が経っています。
それを言ってきたのは、もしこちらが黙っていれば儲けもん…みたいな
安直な考え方してるようにさえ、推測したくなります。
もしそうだったら、最悪ですね。

とりあえず、どう出るか分からないですが、
今月いっぱいまでに返答をくれるので、待ちます。
何か新しい動きがありましたら、またご質問させて頂きたいです。
お力お借りするかもしれませんが、よろしくお願い申し上げます。

■□相談者より【結果報告】

毎度、お世話になります。
本件は管理会社と交渉した結果、向こうの請求分の中で、「4のビス穴分」と
「6の天井穴の半分額」をこちらが持つということで決着がつけました。
残りの分はすでに保証金から敷き引きされる35万円の中で
充分まかなえるということです。
結局、2万円ちょっとで引かれて、残りは全部返金されました。

いろいろご助言のおかげで、きちんと自分の考え方を先方に伝えたことで、
無事解決につながったと思います。
私の場合は、もし何も言わなかったらそのまま払って損したかもしれず、
とりあえず、お互いの考え違い部分を知ることが重要でした。
先方も場合によって、ちゃんと対応してくれないこともあると思うので、
交渉によると思います。

今回はいろいろありがとうございました。
このサイトも、これからありがたく使わせて頂きたいので、よろしくお願いします。

相談内容　

東京・20代男性
先日、半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
退去後の立会い時に、不動産屋から畳から臭いがすると言われました。
カーペットを敷いていたため、それが原因というようなことでした。

その後、クリーニングについて不動産屋から請求があり、
畳については、今後、カビが生える可能性があるため、
表替えをするとのことでした。

通常であれば、借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれません。
しかし、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。
ペットを飼っており、ペットを飼う場合は
畳にカーペットを敷くように言われたのです。
また、間取りは2Kで、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず、
両方の部屋にカーペットを敷くように言われていました。

このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも、
カーペットを敷いたことが原因である畳の表替え費用は、
借主側が負担するのでしょうか？
また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、
今後生えるかもしれないからと言うことで
請求されるのもおかしくないのでしょうか？

読みづらいところがあると思いますが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

通常であれば、貴方の仰る通りですが、
ペットを飼っていたとなると事情は変ります。
どの様な動物を、どの様に飼っていたのか不明なのですが、
その匂いがペットの排泄物の可能性は無いのでしょうか？

本来、賃貸アパートではペットの飼育は禁止されているのですが、
元々ペットが飼えるというアパートだったのでしょうか？
それとも、カーペットを敷くことを条件に、特約を締結したのでしょうか？
また、不動産屋の言う通りにカーペットを敷いたとしても、
排泄物の処理等はきちんとされていたのでしょうか？

私見ですが、
ペット不可の物件を特約でペットを飼育していた場合は、
お互いに話し合うのが良い方法かと思います。
本来、ペット専用に作られたアパート以外では
ペットを飼育すべきでは無いと思います。
もし、どうしても納得の行かない場合は、
弁護士等の専門家に相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
ペットはうさぎで、カーペットを敷くことを条件に許可されました。
しかし、契約書には「ペットを飼っていい」としか書いていません。
カーペットを敷くというのは口約束でした。
退去した後の立会いでは、
不動産屋からはペットの臭いは特に無いと言われています。

□■アドバイス：２

了解しました。ペットの匂いで無いとすれば、
畳の匂いというのは、カビ臭いということになると思います。

私見ですが、通常、畳の上のカーペットを敷いても、
半年間程度でカビの匂いが出ることはまずありません。
カビの出る原因として考えられるのは、以下の通りです。

　　●そのアパートの立地等に原因がある場合
　　　　1.元々、日当たりが悪かったり、風通しが悪い。
　　　　2.古いアパートで、普段から何となく湿気が多い。
などが考えられ、
この場合は貴方に原因が無いので、支払う必要は無いと思います。

　　●貴方に過失があった場合
　　　　1.水等をこぼして、そのままカーペットを拭いておく程度にしておいた。
　　　　2.降雨の時でも窓を開けたままにしておいた。
などが考えられ、この場合、
全額とは言いませんが、貴方も負担すべきだと思います。

貴方が、「自分に落ち度が全く無い」と思うのであれば、
支払いを拒絶することは可能だとは思います。
しかし、ペットを飼うことを大家に承諾を取ることから考えても、
その不動産業者は比較的親切に思えます。
そのため、畳の匂いの原因を考慮しつつ、
不動産業者と良く話し合ってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
不動産屋もカビ臭いということを言っていました。
回答の中にある、過失にあたるようなことはまったくありません。
ですので、この回答を元に不動産屋に相談させていただきます。

なお、話し合いなどが長引き、クリーニング等を実施する日が遅くなると、
次の入居者を募集できないなどということで、
勝手にクリーニングをされてしまうようなことはないでしょうか？
また、もしされてしまった場合は違法なことになるのでしょうか？

別の質問になってしまいすいませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：３

当然、クリーニングは行われると思います。
クリーニングを行うことは違法でも何でもありません。
そのクリーニング代金の請求に対しての交渉に変るだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
最後にもう１つだけ質問があります。
契約書に特約として、クリーニング費用は借主が負担するとあります。
今回ような畳に関しては、クリーニングの中に含まれるのでしょうか？
はじめに書くことだったかもしれませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：４

畳を替えること（おそらく表替えだけではなく、床も替えると思います）は、
クリーニングには含まれないと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

了解しました。いろいろとご回答ありがとうございました。

東京・20代女性
賃貸住宅（東京都内です）を退居するときには、
　　　1.不動産会社もしくは大家さんかリフォーム会社と立会い
　　　2.敷金からの差し引き額を双方で確認してから同意書にサイン
　　　3.最終的に清算
だと思っていました（少なくともこれまではそうでした）。

しかし、今回、立会いはできない上に、サインすべき同意書もないらしく、
勝手に差し引かれた額が振込まれて終りのようなのです。
タバコも吸いませんし、綺麗に住んできたつもりですが、
これでは何について引かれたのか判りません。
同意がなくても、このような方法が通ってしまうものなのですか？
（無関係かもしれませんが、
　昨年の東京都の条例施行より前に契約しています）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

まず、立会いは必ずではありません。疑問は
「家主側は、なぜ立ち会わないで、査定額を決められるのか？」ですね。
そこに賃借人立会いの限界と誤魔化し
（特定者の記憶のみで良しとするという意味）があります。

でも、査定は真実や事実を明らかにしたり、調査したりするものでなく、
両者が納得する内容を提示すると考えれば、片方だけの立会いも
一定の意味を持ちますね。

さて、貴方様のご相談の最大のポイントの「賃借人の同意」ですが、
契約書を丁寧に読むと、必要と書いてないはずです。
同意が絶対なら、「拒否イコール精算不能」になりますし、
敷金の返還もありません。
多くの場合、同意の遅延は、賃借人にとって不利ですね。

問題は「内容がわからない」と言っておられるように、
ただ一方的に金額を引くのは、法律以前の脅迫行為ですね。
同意が絶対でないにしろ、誠意はつくされなければならないのは人の道です。
4月から施行された「東京ルール」もそこを重視しています。

ところで、貴方は、入居された時の室内写真とかを保存されていますか？
そして、敷金から差っ引いた業者は、入居当事の資料を持っていますか？
例えば、壁の塗装やクロスは新装したとか、畳は表を変えたとか…ですね。
絶対なる比較は不可能ですが、
できうるだけの納得行為をどれだけしたかが重要です。

精算の明細は強く要求し、出さない時は行政や業界の相談窓口に
具体的に提示してください。業務を真摯に行なわない人たちを
排除するのも、不動産業界の当然の責務と考えますから。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。立会いは義務ではないのですね。
確かに契約書には「明渡し後管理者確認後」としか書かれておらず、
今までと同様、一緒に確認できると思い込んでいましたが、
契約時点でそこを確認しなかった以上、要求できないということですね。

また、定額の家賃と異なり、敷金は預けたお金ですから、
一般的にも「請求→支払」の流れが当たり前と思っていました
（請求書をもらった時点で、異議申立ての猶予があるはずと…）。

こんな風に一方的かつ強制的に引かれるはずはないと思っていましたが、
これも貸主側のいわば自由裁量となってしまうんですね。

自分や周囲の方々の経験でもこのような例はなかったので盲点でした。
ありがとうございました。

相談内容　

愛知・30代男性
これから契約をし、入居を考えております。
愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、
東京では聞きなれないものについて、お教え頂ければと思います。

予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、
敷金は4.5ヶ月分、しかし、4ヶ月の敷引があると言われています。

過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、
敷金3万円しか取られなかったほど、
きれいに住んでいたので、納得できません。

4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか？
また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

□■アドバイス：１

周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、
敷引きを受けいれるしかないでしょうね。
しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
退去のころには（何年先はわかりませんが）、
敷引きは不当ということになるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、
　退去時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、
　契約時に敷引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、
　説明のつかない部分は返金される」と、伺いました。
これは本当なのでしょうか？

また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、
敷引に対する客観的な査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

□■アドバイス：２

敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、
お話の専門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、
敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　> 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
　　
敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、
大変助かりました。ありがとうございます。

また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、
何卒、宜しくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

相談内容　

お世話になります。私、この度、賃貸マンションを解約したのですが、
解約から3週間経っても大家さんが現状回復費用の見積もりを出してくれません。
もう退去した後なので、何をされているかも分りません。
どうすれば、良いのでしょうか？

□■アドバイス

先ずは家主への催促をされてみてはいかがでしょう。
不動産会社や管理会社が入っている場合はその会社に敷金返還請求します。

何度も敷金返還請求する以外に方法は無いと思います。
電話ではなく配達証明付郵便や内容証明郵便で催促すると、
請求した証拠が残ります。
後々、争いになった場合その証拠が役立つ事もあります。

それでも返事がない場合は、最寄りの市区町村が行っている
無料法律相談や、消費生活センターへご相談下さい。
有料ですが、弁護士や司法書士に相談する事も出来ます。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

入居時、居抜きで入りました。改装していた場合には、
現状（居抜きのまま）から、こちらの負担で全て行うことになっていました。

2ヶ月後、改装するつもりでしたが、退店することになりました。
すると退店時に現状回復ということで、スケルトンでの受け渡し
（私が居抜き分の解体工事費を負担）を通知されました。

契約書には所有の造作、内装並びに営業活動上持ち込んだ
すべてを撤去するとありますが、改装していない場合でも、
工事費の負担をしなくてはいけないでしょうか？

□■アドバイス

居抜きの契約に関しては、決まった契約書式も少なく、
一般の方にはなじみも薄いため、このような問題がよく起こります。

結論から言うと、
「負担する必要はあるが、言われるがままというのも人が良すぎる」
ということかと考えます。

その突破口は、契約書や特約事項等による、
居抜きの場合を想定した原状回復に関する文言です。

たとえば一例ですが、
　　「居抜きの売買とは、使用する権利や所有権等の権利だけでなく、
　　　前賃借人が造作したものの原状回復を行う義務も併せて売買するもので…」

などといった、
一般の方にも理解できる文言が、トラブルを未然に防ぐことになります。
さすれば、今回の契約書や重要事項の説明はどうであったのか、
そこに交渉の余地があると考えます。

　（青山博秋さん）

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
OPEN時期と改装予定日がずれていたので、入店時にはスケルトンにするか
どうかの説明はありました（すぐに改装できなかったので、ことわりました）。
　　
ただ、契約書にはその部分は記入されていないので、改装せずに出ていくのに、
スケルトンにする費用を負担することが納得できませんでした。
相手側は交渉には応じられないと言ってきました。裁判にはお金がかかるので、
その場合、やはり支払わないといけないのでしょうか？

相談内容

もうすぐ今住んでいるところを出る予定ですが、
アパートの契約書を見直してみたところ、
　　「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
と、特記してありました。

最近、自分なりに勉強したとこによると、
それらは貸主の負担にするのが普通だということです。
実際どうなのでしょうか？　そして敷金を不利のないように
返してもらうには、どこに相談したらいいのでしょうか？

□■アドバイス

「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
の場合は、自分で「通常の生活においてなす清掃」をすればよいのです。
もちろん、貴方が業者に頼んでも良いです。

再貸し出しのためのクリーニングは負担する必要はありません。
つまり汚れていては、清掃しなければなりませんが、
業者を入れるとか、家主の指定業者とは解せません。
その旨明記されていれば、特約が有効です。

畳、ふすまは、経年変化の「焼け」だけですと、負担をしなくても良いです。
損傷があれば、負担することになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございます。畳・襖は損傷がありそうなので、
クリーニング費用については自信を持って交渉できそうです。
今になってみて、契約時にくどいほど説明と確認をする必要が
やっとわかった気がします。とても勉強になりました。

相談内容　

今年の3月5日に引越しをしました。
テラスハウスの3DKの新築に、4年住んでおりました。
ひと月後、壁紙の張替えと、クリーニング代の請求の見積もりとして、
32万円の請求が来ました。

立会いは一応行いましたが、その時は不動産屋とリフォーム業者が来て、
私に細かい説明もなく、チェックをひたすら行っていました
（たぶん平米数を図っていたと思われます）。

壁紙の張替えの単価、及び、平米数に納得いかなかったので、
不動産屋に電話して、まず平米数の細かい内訳をくれと要求したところ、
時間が掛かりますと言われました。内訳をくれと言ってから2週間経っているので、
何を根拠に平米数を出しているのか不思議です。あと、張替えの単価も
私の知り合いの業者に聞いたところ、ずいぶんぼったくられていると言われました。

不動産屋に見積もりされた業者は高いので、
私の知り合いの業者に見積もりをさせてくれとお願いしたところ、
それは出来ませんと言われました。金額に納得していないので、
不動産屋に、「私は納得していませんので、リフォームはまだ行わないでください」
と、お願いしたところ、「次の入居者がいるので、それは出来ません」とのことでした。

いい加減な業者に納得してお金を払う気はないのですが、
こんな対応、どういう風に処理したらいいでしょうか？

□■アドバイス

4月から施行された東京ルールを参考にしたら良いと思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。東京ルールって、何を見たらよいのでしょうか？

相談内容　

築2年の賃貸マンションに住んでいます。まだ半年くらいしか住んでいませんが、
先日管理会社より以下のような通知が来ました（文末参照）。

現在のところ何の不具合もないので、その旨報告しようと思っておりましたが、
「最終点検以降、補修カード未提出者から不具合の指摘があっても全て有償対応」
というくだりが気になります。この場合、私のようにきちんと不具合無しと
報告した者が、後に不具合を見つけた場合には通常どうなるのでしょうか？
半年しか住んで無くても有償で修理することになるのでしょうか？

というか、マンションの管理会社が建設会社との契約で2年保障、
それ以降の補修は有償、というようなことは、賃貸契約の際には全く触れられておらず、
今になって突然そんなことを知らされて、「有償対応だ」などと言われても困ります。

ご多忙のところ恐縮ですが、本件につき、対処法をご教示下さい。

　　■管理会社からの通知文

　　　この度、当マンションは竣工後2年を経過し、当社では建物全体および各住戸
　　　（室内）について2年最終点検を実施いたします。ご多忙の中お手数をおかけ
　　　いたしますが、下記についてご理解・ご協力くださいますようお願い致します。

　　　記
　　　　1.室内での不具合状況を、別紙補修カードの指摘事項にご記入下さい。
　　　　　また、無い場合には必ずその旨ご記入下さい。

　　　　2.記入が終わりましたら＠＠で回収しますので8月23日（火）までに
　　　　　必ず投函してください。

　　　　3.補修カードにご記入いただきました内容に基づき現状調査を平成16年9月4
　　　　　日（土）5日（日）のAM10：00～PM15：00の間に行い、指摘事項の確認と
　　　　　同時に補修の是非の判定を致します（原因によっては有償になります）。
　　　　　当日は入居者の方の立会いをお願いします。やむを得ぬご事情で不在の場
　　　　　合は、当社社員の入室と判定について一任下さるか、補修カードの日時の
　　　　　指定欄に希望する日時をご記入下さい。

　　　　4.補修工事の日程については追ってご連絡しますので、電話番号を必ずご記
　　　　　入いただきたく存じます。

　　　　　※尚、最終点検以降につきましては、補修カード未提出者の方から不具合
　　　　　　の指摘がありましても全て有償対応とさせていただきます。

以上のスケジュールで実施いたしますので、ご協力くださいますようお願い申し上げます。

□■アドバイス

建物賃貸借契約をよく読んでください。
一般的には、軽微な補修及び消耗品は借り主の負担となっており、
補修負担の一覧表などが添付されていませんでしょうか？
新築建物の補修工事は、施主に対しておこなわれるものですので、
入居者が依頼して行われるものではありません。
新築時のアフターサービス基準で2年間の保証が有り、
今回無料メンテナンスされるものと思われます。
ご心配なら、不具合がなくても点検していただくと安心ですよ。

今後不具合が有った時についてですが、雨漏りや水漏れなど
家主が負担すべき補修については家主が費用を出します。
消耗品や簡単に補修できる不具合（ドライバーで調整できるものなど）
は、借り主で負担します。

借り主には社会通念上のメンテナンス、清掃、注意をする義務もあります。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

こんにちは。退去して2ヶ月以上たっても
まだ敷金やリフォームについての電話がありません。
このような例を私の周囲でも聞いたことがないので、とても不安です。

電話でその不動産屋さんに聞くのが一番早いとわかっているのですが、
このような場合は普通こういうことが多いというような、
ある程度心の準備をしておきたいということで質問させていただいています。

部屋を汚していたので、私としては敷金を上回ってリフォーム代を
請求されてもおかしくないとおもっていました。
が、4/15に退去して2～3日後に不動産屋さんに電話して
敷金のことなどを聞くと「後日連絡します」といわれてもう2ヶ月以上経ちます。

私は、敷金とリフォーム代がトントン前後で済んだか、
2ヶ月以上経ったいまからリフォームの見積もりがくるか、
不動産屋さんの手違いかなにかで忘れられている…という
3パターンのどれかだとおもっています。

この3つの可能性でどのように考えておくのがよいのでしょうか？
お答えいただけるとありがたいです。

□■アドバイス

連絡をしない不動産会社が誠実でない事は事実と思われますが、
先ずは不動産会社へ連絡されてみてはいかがですか？
その後、敷金の返還について不振な事などが有ればご相談下さい。
なお、敷金の返還トラブルについては、
過去沢山の相談事例が有りますので、検索してみて下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

わたしは、10年ほど経った貸店舗に居抜きで入居し飲食店を経営していました。
差押さえで大家が変わり、契約満了時、不景気のため
賃料値下げを3割要求しましたが応じてもらえず、賃料交渉でもめ、
1ヶ月弱ほど契約期間外の居座りの形にはなりました。
交渉決裂で、賃貸借契約を解除しました。

店舗内設備は前の借主さんから買ったもので、
出て行くときは店舗をすべて壊していくと主張し、
壊さないようにとの大家と意見の一致を見ないまま、
自分で取り壊しました。

わたしは、前の借主さんから、賃貸借契約を敷金の継承を含め、
確かに引継いでおり、その証拠に、前の借主さんの賃貸借契約書を所有しています。
その後、大家から、店舗を標準店舗に修復するよう要求されています。
わたしが、無権利な破壊を行ったとの書面を送りつけてきました。

確かにわたしは店を買いました。しかし、このたび壊してしまったのが、
コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を生かして
徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管をぬいてやるつもりでやったのです。

わたしはこれを、知合いの不動産屋さんに「店舗の原状回復はスケルトンです」
と聞いて、それを実行したまで、大家の要求はおかしいと思います。
大家の要求を止めさせ、はやく敷金を取戻すにはどうすればいいでしょうか。

□■アドバイス

詳しい日程がわかりませんので一般的な回答です。

現在の大家さんに敷金の返却を求めることは、
本年4月1日より改正担保法及び民事執行法により不可能となっています
（但し賃借人、賃貸人の特約があれば請求できます）。
ですから敷金の返却を求める先は前大家さんということになり、
相談者さんの要求は筋違いということになります。

次に原状回復についてですが、通常契約書に原状回復の範囲が
記載されていれば問題にはならないのでしょうが、
現実にはあいまいな契約書が少なくないようです。
通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での
原状回復も成り立ちます。つまりそのまま取り壊しもせず退去出来るわけです。
相談者さんの場合、スケルトンにするには
労力も費用もかかっているわけですから、普通はやらない行動といえます。

また、原状回復の程度が、床、壁、天井を残しかつ電気は配電盤（分電盤）まで、
給水設備はメーターまで、及び下水道はもともと設置されていた可能性があります
（標準店舗とはそのような状態を言っているのかもしれません）。
その場合相談者さんの行動はやりすぎということになり、
現大家さんの主張は順当ということになります。

ここはやはりよく話し合うことだと思います。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

■□相談者より

松岡國夫様、早速のご返事、ありがとうございました。
賃貸借契約は去年の年末が期限ですが、知合いの不動産さんに
「敷金はどんどん請求すべきだ」と強く言われます。

他方大家は、原状回復を「標準店舗というものを飲食店の内装で、
電気、ガス、水道、給湯までを行い、必要衛生設備とエアコン、
空調を備えたもの程度で良いので、厨房設備、収納などはいらない」と、
まるで譲歩したそぶりで主張しています。
つまり、退去前店舗の店内設備である厨房設備、店内装飾、収納設備など
全て撤去し、飲食店舗として標準的な内装を要求しているのです。

このような要求がなされるとは、親しくしていた人の言葉を
都合よく解釈した自身の判断の甘さなのか、納得しがたい事態です。
以下の、似た事をお尋ねするのをお許しください。

　　　1.わたしは店舗を買い、前賃借人に支払った金銭は、当然、壁、床、天井など
　　　　構成材及び附属するもの（エアコン、換気設備）に対する所有権となってい
　　　　ると考えておりましたが、退去する時点で、自由に処分（解体、持去り）す
　　　　るのは間違い、ということでしょうか。

　　　2.「通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での原状回復
　　　　も成り立ちます」と言うような事が認められれば、店舗を再構築するのに等
　　　　しく、店を新しくするのに手を貸したようなものです。標準店舗というのも
　　　　ほぼ同様なものです。原状回復の原状が、スケルトン以外になるのを防ぐ主
　　　　張の方法は、なんとか良いものはないでしょうか。

□■アドバイス:２

再度わかる範囲の回答になりますが…。

契約期限が昨年末ということであれば、新法の施行は4月1日からですから
敷金の返還を現大家さんに請求することは可能です。
「他方大家は、原状回復を標準店舗というものを飲食店の内装で…」とのことですが、
これらのことはすべて契約書に明記されているか否かということになります。
明記なき場合は応じる必要はないと考えます。

次に「1.」の買い取った造作権については自由に処分することに
間違いとは言いませんが、これも契約書に乗っとった処遇が必要となりそうです。
通常は本契約終了時には買取請求権を放棄する旨が記載されており、
原状回復を義務付けられているケースが多いのですが
（この場合原状回復はスケルトンを想定しているようです）。

「2.」の意味はおっしゃられているようなことではなく、居抜き店舗買取後
なんの手も加えなかったとすればその現状のまま退去も可能ではないかと言う意味です。

契約書によって原状回復の範囲が明確にわかるといいのですが。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

■□相談者より

松岡國夫様、お返事ありがとうございました。
勇気づけられるご返事でなによりなのですが、状況は短期間に最悪になりました。
通知によると、いわゆる刑事罰を求められそうです。

ご指摘のとおり、建物に対する処置が悪かったらしく、
また賃貸事業を妨害したとかの理由もあるとか。話し合いによる解決を
提示した大家の意思を無視した立証しない権利の乱用とも。

夢にも思わなかったところから、呼び出しがきました。
「店を買った証明をしなさい」と知合いの不動産屋さんは言います。
しかし、「それは前の借主さんの敷金継承した証明として、前の借主さんの
賃貸借契約書を所有している」と言うと、
「それだけなのですか。売買明細は特にないのは困りました。
　なにかいい証明方法はないですか」と言う態度です。

わたしは以前よりその事を見せて伝えていたのに、何もかもだめに見えてきました。
原状回復についても、10年もの前だとスケルトンはめずらしいかもしれませんが、
上の階の配管も天井露出では…などと言う事があいまいになっています。
何とかならないでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス:３

「コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を
　生かして徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管を
　ぬいてやるつもりでやった」
この部分、相手側にとっては格好の材料になりそうですね。
あなたが「悪意をもって壊した」と告白してしまっているのですから。

（集住企画・中村さん）

□■アドバイス:４

切迫しているようですので、一言言わさせていただきます。
本件については内装造作に係る所有権の帰属の問題だと考えます。
内装に関して積極的に主張する根拠（即ち店舗賃借権を引き継いだ時に
各種の明細等について所有権の帰属が不明である）が乏しいのであれば、
その造作を大家自らのものであると主張できるだけのものはあるのでしょうか？

相談者さんの以前の入居者が自ら店舗を開業する際に
設置したものではないのでしょうか？
その辺の当時の内装工事の見積書や発注書等は保管してないでしょうか？

また、原状回復の定義を含め冷静に話をされる事をお考えになった方が
良いと思います。特に大家側が法律的主張を元にしてきているようなら、
弁護士に相談されることをお勧めします。

（トリム・佃泰人さん）

相談内容　

みなさんはじめまして。
私の母は約30年間飲食業を営んでいたのですが、
この1年間で病気のために入退院を繰り返し、
経営もままならなくなったので閉店することになりました。

そこで大家さんに話したところ、
「不動産に詳しい人から聞いたんだけど、
　カウンターもすべて撤去しなくちゃならないんだって」といわれました。
ちなみに、この店舗はおよそ20年前に1Fに母の店を含めて2店舗、
2Fに大家さんの住まい、という風に改築してます。
その際に作り直した店舗なので、もともとあるカウンターです。
しかもこの改築の際、母も数百万出資してるはずです。

契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
カウンターの撤去の項目はありません。カウンターの撤去は必要なのでしょうか？
もし必要だとして、費用は母の負担になるのでしょうか。

どなたかお分かりの方、宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> 契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
　　>カウンターの撤去の 項目はありません。
　　
現状回復でなく、借りた当時の原状戻す「原状回復」のことと思います。
当時、カウンターがあったら残したままでいいでしょう。
貸主と原状回復・敷金返還をめぐって争いになるなら、
訴額60万以下なら小額訴訟で1日で決着します。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

賃貸アパートを退去して敷金よりも修繕費などが上回り、借主人に
支払いが生じてしまった場合の話なのですが…。
（壁やフローリングをかなり汚損させてしまい、
　おそらくかなりの請求があるものと考えています）
　　
このような場合、貸主から事前に見積もりの連絡がない状態で
勝手にリフォームして、10万、20万というある程度高額な請求を
いきなりされるってことってあるのでしょうか？

というのも、冒頭申し上げましたとおり私の借りていた物件は修繕費その他を
請求されてもおかしくないと思っているにもかかわらず、
先日もう次の募集をかけているのを発見したのです。
ということは見積もりを私に連絡せずに勝手にリフォームし、
そのリフォームが完了したことを意味しているのです。

敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合は見積もりをだして
借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことがあります。

このような事例を知っている方や知識、経験のある方どうか教えてください。

□■アドバイス

法律上、損害賠償は金銭賠償が原則です。請求者は実損額を、
金銭として請求するだけで施工前の見積や、合意前の着工は特に問題ありません。
その、請求されるであろう実損額の多寡について争うこととなります。
一般常識的にみて高額な請求であれば、実際にそれだけかかったとしても
全額を賠償する必要はないでしょうし、実際はかなり安く済んだとしても
一般的な工事費として請求されることもあります。

　　> 借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことが
　　> あります。
　　
そう言うケースもありますが、そうしなければならないわけではありません。
蛇足ですが、リフォーム前、リフォーム中はもちろん、退去前でも募集は行いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。私は4/15に退去して現在5/25１ヶ月以上
連絡がない状態です（退去時立会いはしませんでした）。
借りていた物件のサイトをチェックしてて5月の頭には
既に募集がかけられていたから、私はてっきりリフォームが済んだのだと
判断していたのですが、そうではない可能性がある
ということが中村孝司さんのお答えでわかりました。

普通1ヶ月見積もりをだしていない状況はあるものでしょうか？
つまり、今現在1ヶ月も経っているにもかかわらず今から見積書が送られてくる
可能性が高いと判断してよいのでしょうか？

見積もりを私の方（借主）に知らされない状況でリフォームし、
お金を請求されることが一般的でないとすれば、
上に書いたように考えるのが妥当ではないかと考えるからです。

□■アドバイス：２

ご相談が漠然としているので、なんとも言えませんが、可能性はあるでしょう。
可能性が高いか低いかは分かりません。敷金を超える分は
諦めているのかも知れませんし、単に請求が遅れているだけかも知れません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

今回１年ほど住んだアパートを諸事情で引越し、実家に帰ってきました。
そこで敷金のことでお聞きしたいことがあります。

通常敷金というのは、部屋を明け渡す際にどこか壊れていたりすると、
それに充てられますよね。ふすまなど、一部子供が破ってしまった箇所があります。
実はこのアパート、再来年の春には取り壊すということで、
今年の春から新しい入居者を受け入れていません。
この場合、敷金って全額戻ってくるのでしょうか？

取り壊すために新しい入居者を受け入れ予定はない物件でも、
どこか壊れていたりすると、それを修理するためという名目で
差し引かれてしまうのでしょうか？

今のところ、業者から敷金に関して何も連絡が来ていないので、
実際どうなるか分かりませんが、もし差し引かれてしまう場合は、
黙って受け入れるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

黙って受け入れる必要はないでしょうが、
多分契約期間2年間の賃貸借契約でしょうから、貸主としては
あと1年分の賃料が入らなかったわけですからあまり強くは主張できないと思います。

しかし、解体予定の建物だということを根拠に敷金返還交渉は可能でしょう。
全額は無理でもやるだけやってみる価値はあると思います。
しかし、前に述べたように契約期間1年前の退去ですのでそれが相談者さんの弱みです。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございました。
やはり事情はどうであれ１年で出てしまうと立場的にも弱いのですね。
いまだに不動産業者からは何の話も来ませんが、
相手の出方によってですね。様子を見てみます。

■□相談内容　

昨日、以前住んでいたアパートからのリフォーム代の見積書が届きました。
そのアパートは19平米のワンルームで、6年間住んでいました。
私はタバコは吸いませんし、通常の生活をしていたのですが、
　見積書には
　　　1.天井壁のクロス張替代73,500円（うち35％を請求）
　　　2.台所床　CF張替代　15,000円（うち35％を請求）
　　　3.エアコンクリーニング代１台12,000円
　　　4.ハウスクリーニング代1式　25,000円
　計67,975円も敷金からひくと書いてありました。

天井は一切汚れていませんし、壁はテレビと冷蔵庫の電気焼けのあと、
家具や、カレンダーを置いていた場所のクロスの変色、
床は自然にめくれてきており、冷蔵庫とワゴンの脚跡…でしたが、
その全面張替の費用を私も負担しなくてはいけないのでしょうか？

原状回復のガイドラインを見ると、6年住んでいた場合は、
壁、天井のクロスとCFの最終残存価値は10％であると書いてありますし、
故意過失がない場合は、それらの代金は貸し主と書いてありますので、
支払う義務がないように思います。

このような請求書がくるとおもっていなかったので、
退室時に写真をとっておらず、立証するものがないのですが、
もし、不動産屋に話をしても受け入れられなかった場合、
全額払わなくてはいけないのでしょうか？

それから、不動産屋に話をする時に、上手く話がまとまるようにする為に、
なにかアドバイスがありましたら、教えていただきたいのですが。
どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私は賃貸は専門分野ではありませんが、
あくまで個人的意見なので参考意見として見て下さいね。

ガイドラインと言う物があるのであれば、それを家主に見せて
支払わざるべき物は支払わないで済むように話しをすればいいと思います。
写真のあるなしは関係無く思われますね。請求する方がその請求に対して、
根拠を示して請求するべきであると思われます。

ガイドラインに反して請求はおかしいと思われるんであれば
それを示して請求を回避するべきですね。
ただ相手が業者ではなく、一般の人が家主であることが多いのが実状で、
民法上請求については難しい点が多いのも現実です。

最初からリフォーム代全額引きますと言って貸しても
相手が納得すればいいわけですから、
借りる時に文書で明確に決めておくことが適切だと思われます。
次回借りられる時は事前に決めて納得した上で明確にしておくことをお勧めします。

あくまで個人意見ですので参考までにお願いします。
　　　P.S.あまり折り合いでいやがると貸すのを嫌がられるのも現実ですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

先日ここでハウスクリーニングの事を調べてから
不動産屋さんに退去を申し出ました。
ハウスクリーニング代は払う必要が無いということなので
敷金の全額返還を求めたところ、一旦は全額を返還しますが
水周りのクリーニング代だけは必ず発生しますと言われました。
壁紙などは自然損耗部分に関してはクリーニングは請求しないが、
水周りだけは請求しますとの事。

　　１．水周りは自然損耗には認められないのでしょうか？
　　　　また、請求されればやはり払わなくてはいけないのでしょうか？

一応ここでの検索は色々やってみたのですが、
どれを参考にすればよいのかが判断できなかったもので・・・

　　２・公共機関でこういうことを相談できるところはあるのでしょうか？

アドバイスお願い致します。

□■アドバイス

どの様な契約内容か此処では判断できませんが、
貴方の御住まいの全宅連保証協会で無料相談が行われていますので、
一度連絡されてみてはどうですか？
都道府県の全宅連地方本部・例大阪の方であれば大阪府宅地建物取引業協会
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

森田さんありがとうございました。
全宅連保証協会に相談してみようと思います。

■□相談内容　

店舗の原状回復義務についての相談なのですが、
ビルの４階の事務所として使用していた１室を賃借し、
当方でスナックとして改装し、営業していたのですが、
このところの不況で閉店することとなりました。

事務所を飲食店に変えたのですから、元の事務所仕様に
原状回復しなければならないのは分かりますが、契約書に
原状回復工事を行う業者は賃貸人の指定した業者で行うとの条文が記載してあります。

この様な記載が契約書に有る場合、賃借人は、
他の業者に見積もらせた金額より大幅に高い金額でも、
やはり指定の業者に工事をしてもらうしかないのでしょうか？

尚、保証金については２００万円預け入れていますが、
解約時に賃料の２ヶ月分である２４万円を差し引くとのことで、
実質１７６万円です。それに、解約の申し入れについても
６ヶ月前（期間満了でも中途でも同じ）までにしなければならない旨の
記載も有りますが、これについても、ちょっと長すぎる様に思うのですが。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

ここで言う原状回復義務は損害賠償と同様に考え、
民法によれば金銭賠償が原則です。
貸主側の要求した数字（＝指定業者の見積）が著しく高いと感じれば、
交渉することは可能だと思います。

ただし、あなたが相場よりも安い見積を提示して、
相場よりも安い金額しか認めないと言うのは無理があると思います。

解約予告の６ヶ月ですが、事業用の場合公序良俗違反とまでは言えず、
契約書にある以上、有効と考えます。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

中村様　わざわざご回答して下さり、本当にありがとうございます。
今後の交渉の上で参考にさせていただきます。

■□相談内容　

退去時請求された原状回復費用の中にクロス張替え費用がありました。
６畳の和室で１８平方メートル分の請求でした。
この部屋には一間分の押し入れと、半間のドア、
となりの部屋への出入り口一間、吐き出し窓（一間）腰高窓一間があります。
天井高は約2400です（天井は板張りです）。
部屋の東西南北どの面も窓または襖があるのに
１８平方メートルは多すぎないでしょうか？
また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、
クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

私も数々のリフォームの見積り書を見ていますが、
相見積りをかけた場合、平米が個人によって違うということに気付きました。
単価が安くても結果が同じか、それ以上になるか、
そのようなテクニックを使うみたいですね。
クリーニングは、表面が水が染み込みやすいのは拭き掃除ができず、
表面に艶があり水が染み込まないのは拭き掃除ができます。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

採寸していないので、はっきりしたことは言えませんが、
間取りが２間×１．５間で、あなたの言う窓なども
しっかり１間、天井まである（腰窓除く）とすると、誤差程度ではないですね。
単位が平米ではなくてｍの場合、１割の違いは生じます。

それはともかく、数量のみが問題であるなら、
「計らせて欲しい」と申し入れてみてはいかがですか？
いやだというのなら、施工図（平面詳細図、展開図）を見せて貰い
計算してみることもできます。

　　> また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、
　　> クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
電気焼けは程度にも依りますが、クリーニングでは落ちません。
落ちるほどのクリーニングですと、クロスが耐えられないと思います。

　　> クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？
最近は、クリーニングできるクロスも出ているので、
それではない一般的なクロスだよという意味ではないでしょうか。

では、電気焼けが借主負担の理由になるかと言えば
契約書の内容や電気焼けの程度、住んでいた年数などにも依ると思います。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

小谷様、中村様、いろいろ教えていただきありがとうございます。
和室の壁は拭き掃除ができるともできないとも言われていないので
詳しくはわかりませんが、退去時の立会いで、
その黒ずみの部分を消しゴムでこすったら落ちたので
「どうせクリーニングするんだし」と、途中で止めてしまったのです。

契約書では『原状回復（畳の表替え、襖、クロスの張替えなど）費用は
大家さんと折半ということになっていますが、
大家さんは現場を見ていないので管理会社にまかせっきりのようです。

管理会社はメンテナンス会社に工事を発注した後に
内容をあまり確認していないので、質問しても
「わからない」「他社の見積もりも同じような面積だった」の繰り返しでした。

自分で測る場合は、例えば3600mm×天井高2400mmの面積から
窓やクロスの貼られていない分を引いてよいのですよね？
もしくは、契約時には「クリーニングできない壁なので退去時に張替え」
とは聞いていないので、この分は拒否してもよいのでしょうか？

□■アドバイス：３

RTJサポートチームです。まず、
　　　●クロスの張替え自体に納得がいかない
　　　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
のいずれかによって、対応が違うと思います、

前者であれば、本来は立会いの時に必要になるだろう作業内容と
見積もり概算などを要求しておかないと、
やはりこのようなトラブルになるかとは思いますが、
なってしまった以上、それを行った者（管理業者か大家さん？）に、
異議申し立てすることになるはずです。
その話し合いで解決しないのであれば、係争に向けた準備が必要
（＝それなりの専門家に依頼するなど）が必要かと思われます。
（ワード検索の「敷金」や「クリーニング」などの
　過去の事例などが参考になると思います）

また、後者の場合は、実際にご自身で数社に大まかな金額を聞かれれば、
妥当なのか否かがわかると思います。
但し、もし電話ではわからず、実測などが必要になった場合は、
本来は見積もり自体、その会社の仕事になることを前提に行う作業ですので、
今回のように最初から仕事にはならないことが明らかな相場調査目的の場合、
予め事情を話してから引き受けてもらった方が良いと思います
（場合によっては見積り作成が有料になることも考えられますし、
　私であれば無料であっても菓子折りぐらいはお渡しするようにします）。

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
　　> 　●クロスの張替え自体に納得がいかない
　　> 　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
　　> のいずれかによって、対応が違うと思います、
私の場合は、本当にクリーニングができないクロスなのであれば
張り替えることも仕方ないのかもしれないと思っておりますが、
見積もりの根拠（張り替え面積）が不正確と思われることから、
その金額に納得がいきません。

退去時の立会い時には「ここが黒くなっていますね」と一言言われただけで、
張り替えともクリーニングとも言われませんでしたが、
後日「なぜ張り替えか」と尋ねると
「クリーニングできないクロスであり、また、契約書にも
　張り替えと書いてある」と言われました。
他の場所（キッチンやお風呂など）についても、
「なぜクリーニングではなく張り替え（又は塗装）になるのか」と質問する度に
「契約書に書いてあるから」としか言われないので、だんだん張り替え自体にも
納得がいかなくなってきているかもしれません。ここは感情の問題ですが。

結局管理会社からは「納得いかないのであれば測ってくれ」と言われましたので
来週測りに行く予定です。
その際ＦＡＸに
　「１８平米といえば約５．６畳分です。それほど多いとは思われません」
と書いてありました。最近の東京の畳は大きくなったのですね。

□■アドバイス：４

RTJサポートチームです。どうやら完全に先方と
ケンカ状態（＝完全に話が平行線）になってしまっているようですね。
　　　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
に関しては、先ほどの見積りもそうですが、今回の実測なども含めて
出したものを元に、正当性を主張するしかないと思います
（が、話が平行線なら、やはり最終的には裁判に…ってことになるかも知れません）。

また、先方とケンカ状態になってしまっているのであれば、おそらく、
　　　●「契約書に書いてあるから」としか言われない
に関しての部分（＝クロス代の支払い拒否）の方が、私は裁判に持ち込まないと
解決できない可能性は高いと思います。
やはり契約書の効力は限りなく絶対ですので
（＝それに同意して借りていたことになりますので、読んでいない、
　後から納得がいかない…は、通常、通用しない場合の方が多いので）
それを覆すのは非常に大変な作業だったりもしますから
（なので、次の物件の契約の話になってしまいますが、必ず契約書には目を通し、
　不明瞭だったり、納得がいかない場合は、きちんと確認し、場合によっては
　一筆加えさせるなりのことをしてください）。

ただ、
　　　１、契約書の内容の解釈が双方で異なる場合
　　　　　（クロスの張替えが明記されていない場合）
　　　２、契約後に契約書の内容に異を唱える場合
　　　　　（明記されているが、その必然性を問う場合）
で、かなり違ってくるはずで、
１であれば「不動産知識（それなり）、交渉能力（大）」と言う感じの
弁護士さんで受けてくれると思いますが、
２であれば「敷金トラブルを社会問題として取り組んでいる」弁護士さんでないと厳しい
（＝相談者さんの話では勝てないと判断して無理だと言われる可能性が高い）
と思います。

いずれにせよ、どうしても納得がいかず、なおかつ
先方に対して徹底抗戦であれば、やはり一度（早い段階で）、
自治体などの無料法律相談に出向き、
　　　●ご自身の主張で争えるかどうか？
を、きちんと把握された方が良いと思います。

と言いますのも、実際に裁判まで行かずにご自身で交渉するにせよ、
　　　●言い分は合っているが法的には主張しても無駄な部分
　　　●法的に主張できる部分
を知っておくことで、後者のみを中心に交渉することで、有利に進めることができます。

例えば、「ここは感情の問題ですが」の部分なのですが、
単に「先方の応対が悪いからムカツイタ」だけでは漠然としているのですが、
「約束した日に来ない」、「事実と異なる説明をした」などは、感情的な問題ではなく、
契約違反として主張できるはずです
（もちろん、「証明するための証拠（会話の録音）」などが必要になってきますが…）。

■□相談者より

お世話になっております。丁寧なアドバイスありがとうございます。

契約書記載の内容と契約時の説明なのですが、契約書には
　「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
　　賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
　　但し費用は甲乙（賃貸人と賃借人）折半とする」
と、あります。

ただし、契約時には口頭ですが
　　「張り替えを行い、とありますが、必要最低限の部分だけです。
　　　通常に使われていて、破けたり汚れたりしていなければ必要ありませんので」
と、説明されました。
今思えばこれを一筆加えておいていただけばよかったと思います。

この時の担当の方は非常に丁寧な方で、長年そのマンションを担当しておられる
ということと、自分がそこに１年しか住まないことから
『退去時にもこの方の立会いなら大丈夫だろう』と、思い、そのままにしてしまいました。
（ちなみにこの方は定年退職されました）

途中からこの管理会社とのやりとりは電話ではなく
全てFAXでのやりとりに切り替えました。
ここでご相談した内容は全て書面で回答をもらっています。

このマンションには１年しか住んでおりませんし、動物も飼っておらず、
タバコも吸っていません。
それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが、やはり相手方の言うとおり
「契約書に書いてあるから」張替えを行うことになるのでしょうか。

□■アドバイス：５

RTJサポートチームです。一応、口頭でも約束は約束ですから、
効力はあるのですが、証明できない以上は難しいと思います、やはり。
例えば（極端ですがこのご時世）、
「契約書には書いて無いけど、家賃１年分をオマケしてくれるといわれたんだ」
なんて感じでウソつく人間も出てきますから、
それに対抗するものが契約書ですし、それ以外にも、
今回のような「担当変更」に対応すべくためのものでもありますよね。
　（なので、その口約束を知らなければ、
　　「それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが」
　　は、別に理由なんか必要無いんですよ。どんなにキレイであろうと、
　　張り替えるって書いてあったので張り替えた…ってことになりますからね）

ただ、仮に定年退職しようが、当事社員ですから、社員が言ったことであるので
あれば、当然、会社の責任として調査する義務はあると思います。
ですので、定年退職された社員に対する調査依頼を出すのは正当だとは思います。
その結果、社員が認めたのであれば、会社が責任を負う
（本来の会社側の応対と異なるのであれば、会社側は当時社員に対し賠償請求をする）
と言う形になるかも知れません。

とは言え、
　　　●当時担当者と連絡がつかない
　　　　（お亡くなりになられたなどを含む）
　　　●そんなことを言った覚えは無い
　　　　（会社側が言わせる可能性もある）
と言うことになってしまえば、相談者さんの主張を証明することは
限りなく難しくなりますよね。

ちなみに、私でしたら、今回のような件は、
現担当の不誠実な行いを責めるのではなく
（＝指示されていないのであれば、できるわけないですから、
　逆に不誠実とは言えないかも知れません！）、むしろ、
定年退職された方の業務引継ぎの杜撰さ（会社の責任）、
自分が担当で無くなることも予測できるにも関わらず安易に
口約束で済ませた点（定年退職された担当者の責任）に抗議すると思います。

■□相談者より

お世話になっております。

無料法律相談で相談したところ、契約書の
「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
　賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
　但し費用は甲乙（賃貸人と賃借人）折半とする」
の文章を、どう解釈されるかが問題になるだろうとのことでした。
（原状回復の義務範囲内で塗装張替えをするのか、そうでないのか）

今、裁判で決着をつけようかと思っています。
判決がどちらに転んでも、その方が納得できるのではないかと思います。

裁判の決着がついたらまたご報告したいと思います。
中村さま、小谷さまにもお礼申し上げます。ありがとうございました。

□■アドバイス：６

RTJサポートチームです。とりあえず、活路が見えてよかったですね。
ただ、どうしても裁判ですと労力や費用がかかりますので、
事前に担当の弁護士さんに状況把握していただいて、
その弁護士さんの勝算を聞いた上で、
採取的な判断をされるのが一番宜しいかと思います。
いずれにせよ、納得の行く結果に向けて頑張ってください。
ご報告を楽しみにしております。

■□相談内容　

築25年のマンション。入居５年です。保証金は80万円、40万引きです。

　●契約書に記載ある内容
　　　・本契約を解除し物件を引き渡す際、
　　　　保証金より控除すべきものがあるときは、
　　　　それを控除した残額を返還する。
　　　・内装等については、契約時の状態で物件を明け渡すものとする。

■質問
普通に生活していて出来る傷みなどは、
借り主が負担する義務はないんですよね？
たとえば、子供がびりびりにしたふすまや、釘を打った部分などは、
保証金から差し引かれるのでしょうか？
釘で穴を開けた部分は？（元から空いてたところもあるのですが）

ちなみに、大家とトラブルがあり（誓って私には否がないのですが）、
大家は保身から、猛口撃をかけてきまして、
精神的苦痛に耐えられずに退去する次第です。
ですので、退去時にぼったくられる事が心配です。

１年で契約更新、最初の３年はきちんと
『不動産賃貸借契約書』を作成してくれたのですが、
ここ２年は
　　「変更ないし、内容は同じだから問題ないでしょ」
　　「作成するのもお金がかかるのよ」
という感じでした。
トラブル後に退去、という結末を迎えた今、勝手に改ざんとかされないか心配です。

□■アドバイス：１

敷引きに関する考え方は、時代とともに変化してきてます。
今の考え方及び理解している家主だったら、ふすま、釘の内容でしたら、
毎月の家賃、又は、約定で決めている40万引きに含まれています。

しかし、想像するには、その家主の場合、
40万以外にふすま、釘に対して、引かれる可能性は大と思います。
別に家主の考え方が悪くなく、今までの考え方で損傷の範ちゅうに入ります。
まだ大半の業者、家主は、最初に触れた考え方は少ないと思います。

だから、覚悟しておいてください。契約書は更新の契約書を作成しなくても、
そのままでも、法定更新といって、無期限の契約になります。
契約書は、たいがい正副2通ありますので、改ざんの心配は要らないでしょう。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

早速のご回答、ありがとうございます。
トラブル後の退去ですので、大家の性格から考えて、
ただではすまない可能性が大だと覚悟しておきます。

とはいえ、それに応じるほど私も余裕がないので、
なるべく精神的・金銭的な苦痛を受けない準備をしたいのですが、
子供がびりびりにしたふすまを、立ち会いの日までに
業者に頼んで張り替えるというのはどうでしょう？
入居日と柄が違う、と文句言われる可能性も。

あと、後付で網戸（２万５千円ほど）を付けたのですが、
これは取り外すべきでしょうか？
次の入居者には絶対的なメリットになるはずですが、なんせ、
話の通じない大家なので、どう言われるか心配です。

□■アドバイス：２

改装はしないほうがよいと思います。
家主の趣味もあるし、今改装しても劣化が始まるので、汚くなります。
家主指定の改装屋となるとおもいますが、請求書を見てから払うとか、
預けてある敷金の範囲内で処理すべきでしょう。
持ち出しは悪徳家主になります。冷静な判断が必要でしょう。
網戸をはずして誰が喜びますか？　そのままでいいのでは！
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：３

横からすみません。
自ら設置した造作は撤去するのが原則として於いた方がよいと思います。
不具合発生時の補修義務をキラって故意に設置していない物かもしれません。
無断で残置した場合、撤去費用を請求されるかも知れません。
話の通じない大家さんと言うことですので、気になりまして。
事前に残置の了承を取っておければ問題ないのでしょうが。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

中村さん、ありがとうございます。
そうしようと思います。
もしかしたら持って行ってくれと言われるかもわかりませんもんね。
事前に了承を取りたいと思います。

■□相談者より

レス頂いた小谷さん、中村さん、ありがとうございます。
最後の回答いただいた後で申し訳ないのですが、
あれからネットでいろいろ調べて気づいた点がありまして。

礼金ではなく保証金（大阪デス）として敷引40万ですが、
保証金を引かれて、なおかつ修繕費用などを差し引くというのは
悪質な二重取り、というのは一般的な見解ですか？
それとも、某サイトの個人的な主観が大きいでしょうか？

申し訳ありませんが、一言ご意見いただければうれしいです。

□■アドバイス：４

私は関東圏の人間ですので
関西圏の慣習である敷引きの定義はよく解っていません。
しかし、二重取りというのはその内容にも依ると思います。
少なくとも、故意や重過失による修繕は敷引きでは想定していないと思います。
はっきりした回答になっておりませんが、ご容赦下さい。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

私は１０年住んでいた賃貸物件を先日引き払いましたが、
約１ヶ月後、大家より精算明細としてこれでもかという請求をされました。
契約書を読み返したところ、
退去時のクリーニング費用は借主負担となっておりますが
他にクロス張替えや玄関ドア片面ペンキ塗り替え、
ユニットバスのコーキング代(カビによるとありました)などで約１４万でした。
ちなみに部屋は１Ｋ(６畳３Ｋ)でした。
これまでに更新料や共益費など払っていたにも関わらず、
これらは借主の負担なのでしょうか？ちなみに故意に壊したものなど一切ありません。

また、この件で不動産屋に質問・意見をすると「全く関係ない」の一点張りです。
礼金及び仲介料をとっていて最後は大家と借主の問題というのですが…。
どなたかこのあたりの事を教えてください。

□■アドバイス

RTJサポートチームです。
退去時の請求に関しましては、過去、
同類のご相談を、多数お寄せいただいております。

不動産アドバイス集（不動産相談INDEX）の右カテゴリー
「●借りる→敷金返却と現状復帰」をご覧になっていただくか、

ページの一番下の検索窓から
「クリーニング」「敷金」のキーワードを入力していただきますと
関連記事が出てまいりますので、ご参考になさってください。

■□相談内容　

約八年間住んだ賃貸マンションを出る事になり、
賃貸業者側が修理など査定をし、敷金などから差し引いていく事は
知っておりますが、私側(借主側)に、直す個所や各金額の見積書や、
明細書など提出無く、業者からの修復個所の説明も、
私側から申告した、傷・破損個所の説明だけで終わり、
業者側からの返答が「敷金は修復の為、返金はありません」のみでした。

私側からの申告個所についてもですが、修復個所が何点かも、
また各金額も説明がありませんし、見積書もいただけていません。
本日、見積もりに見えたのですが、疑問が残る中、
明日には残りの入金をしてくれとの事。母が一人で対応したのですが、
業者側の対応が、脅しの様な対応だったらしく、
怖くて確認の印鑑を押したそうです。

こんな場合でも、見積書提出や話し合いが出来るのでしょうか？
そして、その様なおおざっぱなやり取りはあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私は東京の不動産屋です。第一に賃貸契約書を良く見てください。
原状回復義務の所をよく読んでください。
仮に退去時のクリーニング代が記載されていても今は賃借人の立場が強くなり、
通常の生活で出来た汚れなどの自然損耗や
経年変化などの汚れのクリーニング代は家主の負担です。
故意過失、善管注意義務違反等のあなたの不注意で出来た傷でしたら、
例えば、タバコの不始末で床を傷つけていたら、その修理代はあなたの責任になります。

どちらにしろ、立会いチェック表の作成や
見積書や明細書の提出は不動産屋の義務です。
東京都の場合は都庁の住宅局不動産業指導課に相談に行くのが良いです。
それぞれの県庁に住宅局はあります。

その場合は今までの書類をきちんと、揃えて持って行ってください。
それでも埒があかなければ、最後は裁判所の小額訴訟をやれば、
ほとんどの場合敷金は帰ってきます。がんばって下さい。
（葵不動産・長谷川さん）

□■アドバイス：２

この問題は、相談者さんのみならず、
日本全国で起こっている問題だと、私は思っています。
８年前の賃貸契約ですから、平成４年に施行の借地借家法が適用になります。

第３０条の強行規定といって、この規定に反する特約は、
全て無効とするとなっています。そして、原状回復の考えの指針となるのが、
国土交通省から「現状回復ガイドライン」が示されています。

業者の対応についてですが、これも根が深いです。
昔の周旋業の名残から、安易な不動業の乱立から、それと、
消費者側からの業者選択判断の過ちから、いろいろ考えられます。

当然、業者のモラルの向上は、しなければ、いけないでしょうが、
限界にきています。外的要因である。国土交通省からの
厳しいモラル規制をしていただけないと、改善されないところにきています。

さて、肝心の実務的なポイントを言います。
あなたと、業者の間では、ニッチもサッチもいかないことです。
その業者の属している、協会へ、例えば、宅建協会とか、、
必ず相談部署があります。相談を行ってください。

現状回復の考え方とすれば、自然損耗は家賃に含まれるけど、
以外は家賃に含まれなく、敷金から、引かれます。
判断で、トラブルのときは、第三者の判断が必要です。
（ハビット・小谷さん）

■□相談内容　

以前、住んでいたマンションの大家からの請求で困っています。
　引越時の立会いの時は、
「特に問題は、ありません。ルームクリーニング代だけで
　残りの敷金は、返還する」と言ったので、
安心して原状回復点検表にサインをしました。
そうしたら、原状回復点検表を偽造して、多額の請求をしてきました。

それに、大家は、「私が、敷金は、返還しなくていいですと言った」
と言い張ります。
大家の娘さんは、「他の賃貸人と勘違いしているんです」と、
当初は謝ってくれたのですが、今は、この娘さんと連絡がとれません。
入居する際は、立会いを拒否するし、それでいて、襖が破れていたり、
換気扇が吸いこまないことを言っても、認めようとしませんでした。
その時は、娘さんにお願いして、直してもらいました。

部屋の広さも、謄本とかけはなれた数字で不動産広告を出しているし、
契約書の内容も変。
（契約書は、最終的に仲介にあたった不動産業者にお願いして、
　直してもらった）
問題点をあげたら、キリがありません。

この大家さん、宅建免許を７回も更新している不動産会社の社長さんで地主です。
多分、ここまでこれたのも、県の土建族の議員あたりに強いコネがあるから？
こういう不動産会社って、県の宅建指導班に通報しても、
議員さん達の圧力があるから、オトガメなしなのかもね。
とりあえず、小額訴訟を考えています。
疲れたよ～。でも、頑張らねば！
グチばっかりで、すいません。削除してもらっても結構です。

□■アドバイス：１

私も不動産業をしていますが、クリーニング代とか、カギ交換代とか、
家財保険代とか、いろいろな名目をよく、賃貸業者さんがあみ出すものと関心致します。
当然、私のところは、一切ありませんが。

さて、回答申し上げます。あくまでも、賃貸契約書がベースになります。
そして、借家法第30条により、賃借人に不利な内容は、無効になります。
相談者さんが、することは、敷金返還請求権の調停です。費用等は1万円程度です。

しかし、一回の調停で終わることは、まれと思います。
相談者さんが時間があれば、やってみてください。
この経験は相談者さんの将来においても役に立ちます。
申請用紙の書き方に苦労すると思います。本を買って勉強するか。
お金があるなら司法書士さんに依頼する。3万位いるかも？
私は、時間があるなら、本等で自分でするほうがをすすめますが。

おおいにがんばってください。まだまだ、古い体質の大家さんが多いのも事実です。
そして、ヘンテコリンナ考えの業者さんの多いのも事実です。
だんだんと改善はされていると思います。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

小谷さん、応援ありがとうございます。
ここのところ、今回の件で、疲れきっていたから、
こういう言葉をかけていただけると、嬉しいです。

内容証明の書き方を調べたり、ガイドラインや
判例を読んだりで頭がゴチャゴチャの状態でした。
本当に、訴訟まで持っていけるのか、不安で、涙がボロボロ出るし…。

強くなるためにも、自分自身のためにも、出来るだけ自分でやってみます。
こんなこと、一生に何回もあることじゃないし、いい経験になると、
自分にいい聞かせて頑張るつもりです。

単なるグチだったのに、きちんと回答していただいて、
本当に、本当に、嬉しいです。ありがとうございます。

□■アドバイス：２

がんばって見てください。泣き寝入りしては、今の世の中損です。
手続等は右往左往することは、あたりまえです。
新米の弁護士でさえ、レベルは、相談者さんと変わりません。

簡易裁判所の受け付けへ、まず、行ってください。
ハートをぶつけたら、伝われば、担当の人が親切に教えてくれると思います。
そして、実際、調停をして下さい。

社会の裏表、人のおろかさなウソが見え隠れします。これは、あなたが、
この人生で生きていく上で、このうえない、生きた勉強になります。

１つ、言っておきます。調停というのは「互譲の精神」というのがあります。
つまり、相談者さんが１００％と正しいとはいえないのです。
例えば、交通事故で、青信号で横断したから、１００％正しいとはいえないよね。
その時、右左の方向確認したかどうか？人というのは、完璧な人はいてないよね。
だれでも落度というのは、あります。また、いろいろな考え方もあります。
以上、影ながら応援してます。
（ハビット・小谷さん）

■□相談内容　

6年ほど居住した賃貸アパートを近々、ひきはらう予定です。
賃貸契約書には「退出時のクリーニング代は借主負担」とあります。
そういわれて部屋の中を見直すと、きれいに使うよう気をつけてきたとはいえ、
6年前に比べれば畳は擦り切れているし、壁紙も焼けており、
どのくらいクリーニング代が請求されるのか不安です。

前回までの転居の時には「通常の使用での経年変化は借主の責任ではない」
と考えていたのですが、上記の「退出時のクリーニング代は借主負担」というのは、
それ以上に部屋をきれいにする責任を借主がおっていると考えてよいのでしょうか？
また、クリーニングの範囲はどこまでなのでしょうか？
貸主の請求のままに払わなければならないのでしょうか？

例えば、壁紙の張替えや畳替えといったことまで
「クリーニング代」として請求されることはあるのでしょうか。

□■アドバイス

RTJサポートチームです。退去時の請求に関しましては、
過去、同類のご相談を多数お寄せいただいておりますので、

カテゴリーの
●借りる→敷金返却と現状復帰

を、参考にしてみてください。また、一番下の検索窓にて
キーワードに「クリーニング」「敷金」を入れて検索していただきますと、
各関連のトラブルについての内容をご覧いただけます。

■□相談内容　

昨年の１０月に急遽引っ越しが決まり
立ち会いも済まし引っ越しをしましたが、
今月いきなり　６０万円の請求書が送付されてきました。
　　
内訳は
３ヶ月分の家賃(３ヶ月前通告の決まりの為)クリーニング代４０万円、
２年前の契約更新料、敷金礼金を相殺して６０万円請求されています。
　　
３ヶ月分の家賃はともかくとして、
クリーニング代(カーペット代)を払う必要があるのでしょうか？？
１０年近く入居していればそれなりに汚れますし・・・。
皆様の意見をお願いします。

□■アドバイス

退去時の請求に関しましては、過去、同類のご相談を
多数お寄せいただいておりますので、それも参考にしてみてください。

キーワードに「クリーニング」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。

また敷金関連のトラブルに関しましては、
キーワードに「敷金」を入れて検索してみてください。
（RTJサポートチーム）

■□相談内容　

来週今の部屋の立会いがあるのですが、
どのくらいの費用を請求されるか不安でメールしました。
ここは以前にすんでいたようで、入ったときから壁のよごれ、
コンロの焼き後、ピン穴がありました。このことを普通は
入った時に管理会社へ言わないといけないとつい最近しりました。

管理会社の「部屋の明け渡しについて」という手紙をみると・・・
「室内の畳・壁紙・床シート」を汚損あるいは破損されている場合、
　解約金とは別に原型回復に伴う修繕費をご負担していただきます」とのこと。

部屋はテレビの後ろの黒ずみと
お風呂の壁にはっていたシールの跡（薄く形がのこってしまったのです。）
フローリングの傷（約５センチのすりあと）なんですが、
前任者の分について請求されたら、どのようにいったらいいのでしょうか？
それと、私請求される金額はだいたいどの位が相場かおしえてください。
よろしくおねがいします。。

ちなみに・・・保証金３０万　解約時引金２０万　返還保証金１０万です。

□■アドバイス

現状復帰について判定の基準を気にしていると思われますが
特別な使用をしていなければ、金品の請求はないと思われます。
自分の意見はどんどん言いましょう。
返還保証金は、保証金としてキッチリ返還してもらいましょう。
大人の会話をして下さい。
（カワイハウス・河合さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
友達が退去のときすごくもめたようで・・・
今日とりあえず掃除はしてきましたが、明日もう一度確認しようと思っています。
なにせ初めてのことで、不安だらけでしたがカワイ様の言葉に勇気がでてきました。
２５日またご報告いたします。大人の会話してきます。

その後>>
とりあえずは終わりました。来月に返金をもらえるようですが、
またなにかあったら相談いたします。
カワイ様、アドバイスありがとうございました。では失礼します。

■□相談内容　

H13.3　東京から沖縄へ引っ越し、H14.7　沖縄から神奈川へ引っ越しました。
沖縄から引っ越して３ヶ月近くになるのですが、
沖縄の不動産屋から、引っ越した際の部屋のクリーニング代など
もろもろの合計金額が携帯電話に１回あったきり・・・。内訳もわかりません。
　　
（不動産屋には現在の住所は教えていませんが、
　私と主人の携帯電話の番号は知っています。）
　
　・部屋のクリーニング代、修理代などの内訳は
　　請求しないといただけないものなのでしょうか？

　・敷金から修理代など引かれ、どのぐらい返還されるのか全く連絡がありません。
　　返還方法、また返還したことを証明する書類などは
　　請求しないといただけないのでしょうか？

　・もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、
　　３ヶ月経ってしまっても交渉できるのでしょうか？

最近、敷金トラブルのテレビを見て疑問に思いました。
お忙しいと思いますがよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

こういったトラブルは多々ありますが同業者として残念です。
手っ取り早い方法は、沖縄の業者が所属する業界団体の地方本部、
不動産無料相談所へ連絡をとり判断を仰がれて見ては、どうでしょうか。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

　　> 内訳は請求しないといただけないものなのでしょうか？
　　> 返還方法、また返還したことを証明する書類などは
　　> 請求しないといただけないのでしょうか？

通常は精算時に出します。
まだ、貰って無いので有れば請求すれば出してくれるはずです。
　　(不動産業者は業者から必ず貰っていると思います)

　　> もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、
　　> ３ヶ月経ってしまっても、交渉できるのでしょうか？

交渉はまだ出来ます。交渉が上手くいかない場合は、
森田さんの仰っている様に業界団体に相談するか、
消費者センター等に相談したら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

内訳は請求すれば　いかがですか？
その際　住所がわからないなら　送りようがありません。
また返金の際の口座名は相手の業者さんはご存知ですか？

相談者様が指示を出さない限り、また住所・口座名を教えない限り、
相手の業者さんは動かないと思います。

現在電子メール・FAXでは
請求書等は正式の書類として認められていないはずです。
金額だけを知る手段としては問題無いと思いますが、
必ず郵送で書類を送ってもらうようにして下さい。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。精算書を請求し、FAXしてもらいました。

内容は納得するものでしたが、一点だけ・・・。

　　・償却費として30％引かれているのですが、
　　　これは引かれてあたりまえのものなのでしょうか？
　　
東京から沖縄に引っ越した際はなかったのですが・・・。

ちょっとしたことなので、どこに相談していいのかわかりませんでした。
疑問も解決しつつあるのでとてもうれしく思います。ありがとうございました。

□■アドバイス：４

　> 償却費として30%引かれているのですが、

清算書に30％の償却費ということならば契約書に明記されてるはずです。
今一度契約書を読みなおしてください。

契約書に明記されていれば
30％の償却費を支払うことに借主が同意している訳ですから
当然、支払いの義務があります。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談内容　

21日に不動産業者と話し、その日以来
夜も眠れないほど頭に残ってしまい、
法的手段にとも考えているので、ご相談いたします。

　　・Ｈ6.より住んでいました。
　　・Ｈ14.7退去。

　住宅の汚れとしては、
　　・洗濯機置き場の下のフローリングがはがれる。
　　・コンロ近くの柱に油汚れ。
　　・クロスに数カ所ボールペン汚れ在り。
　　・トイレの床クロス、前住居者鉄さびの跡在り、入居時業者確認済み。

　以上で敷金返済口座の連絡をしたところ

　　・業者の妻との会話
　　　まず、トイレのクロスは前住居者のものと伝えると、
　そんな事を言うなら、
　　　1年前の換気扇故障のときの取り替えは「奥さんのそうじ怠慢」
　と言いがかりをつける。Ｄハウス担当から言われたと言ってくる。
　その時は、その日落雷が落ち、それが原因ではないかと伝え、業者負担になっていた。
　　　・入居時値引きしているのにと言い出す。
　　　・8年間で何度か家賃が滞納と言い出す。

　とにかく感情的に一方的に話をされるので困っています。
　ノイローゼになりそうです。借主は「お客」ではないのでしょうか。
　入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。

私は、退去時に初めて知り、「借主と保証人」連名で捺印があります。
法律が制定された今、どの程度借主が、保護されるのでしょうか。
特約書について、法的責任の確認をとろうと思ってます。

法律事務所に相談しようかと考えてます。

□■アドバイス：１

お気持ちは良く分かります。
我々が行っている市の相談にも同じような相談が多くあります。
そのときは次のように答えるようにしています。

まず、建設省(現国土交通省)から出された
原状復帰に関するガイドラインによると、
家具を置いていた場所のカーペットのへこみや
テレビや冷蔵庫の背中部分にできる電気焼け、
それにエアコン設置のために空けたビス穴や、
カレンダーなどを吊るすために空けた画鋲の穴や変色、
さらにクロスに付着したタバコのヤニのクリーニングまで、
自然損耗として貸主の負担としてます。

また、壁の一部などに穴を空けたりした場合も、
その穴を塞ぐ費用とクロスも全面積割合にて計算し、
前回貼り替えたときからの減価償却により
クロスの弁償費用を算出するとまで言われています。

ご相談の状況がどの程度かは分かりませんが、
これらのことを頭に置かれて、その業者と相談されてはいかがでしょうか？
どうしても納得が行かないのであれば、
公の無料法律相談などに行かれるのも良いでしょう。と。

ご参考になれば幸いです。

なお、この見解はあくまでも私個人としての見解であり、
私が勤務する会社が出した見解ではありませんのでご注意ください。
（マック住研・清水さん）

□■アドバイス：２

いまいち、状況が解りません。
業者さん本人(社長？)とは話しをしてないんですか？
それと、貴方がどのような対応を求めているのかも、いまいち解りません。

敷金の全額返還を求めているのでしょうか？
それとも、業者が１円も返さないと言っていて、それが問題なのでしょうか？
業者の奥さんが感情的なのが問題なのでしょうか？

　　>入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。
と言う特約自体は無効だと考えられます。

然し、８年間住んでいて、相談者さんが、
全くアパートを傷つけていないとは、言えないのではないでしょうか？

業者にまず、修理等の見積書を提出していただいたら、如何でしょうか？
奥さんが感情的なのであれば、社長や男性社員と話しは、出来ないのですか？

何処に相談に行く場合でも、相談者さん自身が、
もう少し整理してご相談した方が、より良い回答が得られると思います。
特に相談者さんがどのような解決をお望みなのかは、
はっきりしてご相談する事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大変遅くなりましたが、お返事をいただいたお二人に感謝しております。
やっと、落ち着いて敷金の事を思えるようになったので、
メールさせていただきました。

敷金の精算は今月初めに終わりました。結果は、業者の言いなりに終わりました。
当初預けていた敷金２０万円＋２万円で精算しました。
この金額が高いのか、安いのかはわかりませんが、
業者の社長、妻とも一切関わりたく無かったので黙って精算しました。

自分がノイローゼになりそうでした。あまりの業者の対応の悪さに・・・。
このようなホームページがあったことに感謝します。
そして、敷金返済のトラブルが無くなるように、法的に明示される事を期待します。

■□相談内容　

京都市内のマンションに４年間住んでいました。
７月２日に引越しをし、７月３日に引渡しを行いました。

そこで、現状復帰ということで、
カーペットの張替えと壁の張替えを請求されました。
カーペットは、上にカーペットを敷き汚さなかったことを主張したため、
敷いていたカーペット撤去料金（ごみとしての処理料金）をとることを言われ、
壁の張替えは行うことになりました。

昨日、請求書がきました。
壁の張替え代、カーペット撤去料金、既存壁クロスの撤去料金
あわせて214,725円の見積もりとともに。
2年に一回の更新で、更新料は約30万円、
敷金は30万円、家賃は9800円です。
（うち8000円は共益金）

契約期間が14日までということで、
7月14日までの家賃を払っています。どうすることもできないのでしょうか。

□■アドバイス：１

基本的にはハウスクリーニング代を差し引いた敷金は戻ると思います。

しかし、物の貸借にはその物件を返すときに
借主は原状回復する義務がありますので
自分でひいたカーペットの撤去費は取られるでしょうね。

ただし、建物の賃貸契約は特別でこの手の裁判は数多くあり
裁判の判例では圧倒的に借主側が勝訴しています。
それは判例では月々の家賃に自然損耗分
（普通に住んでいて自然に汚れたり、古くなったり、壊れたりすること）が
含まれているとされていて自然損耗の原状回復義務は無いと判決しています。

ただ壁に穴をあけたとか、柱や鴨居等に無数のくぎ穴や
ヘビースモーカーでヤニだらけとか全く掃除をしていなくて部屋中が臭い、
汚れがひどいとか常識はずれの使い方をすれば
冒頭に書いた「原状回復義務」を負わされます。

不動産業者に言ってもラチがあかないのであれば、
入居時の重要事項説明書に記載されているその不動産業者の加盟団体に
相談してみましょう。あっさり解決すると思います。
（有限会社ネスト・古屋さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。
基本的に古屋さんの仰るとおりだと思います。
但し、関西には特別と申しますか、敷き引きとか様々な慣習が有る様です。
家賃は多分９８０００円の間違いだと思うのですが？
更新料の３０万は異常に高く、京都に住む方に同情致します。

さて、敷金の返還や原状回復につきましては、
古屋さんの言われている様に使い方によって大部変わります。
壁のクロスの張替えを行う事は決まっている様ですから、
後は単価の問題でしょう。

クロスの材質にもよりますが、
１㎡当たり１５００円以下なら普通だと思います。(クロスの撤去費用込み)
安い業者だと１０００円以下、２０００円以上だと高いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

賃貸アパート請負業者に二年前に入会し（入会金：２０万円支払済み）、
二年三ヶ月間居住していた賃貸アパートを今月末に退去予定です。

　　　＊間取り：２ＤＫ
　　　＊家賃：９万２千円
　　　＊状況：ダイニングは壁が黄色くなっています。
　　一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴があいています。

先日、退出時に必要な費用を確認したところ・・・
一部屋あたり２万５千円（つまり２万５千円×３部屋＝７万５千円）
の退出費用が最低で、その他必要に応じて追加請求があると言われました。

間取りは不明ですが、１０年住んで退出時に２０万強請求された人もいるとか。
入会金２０万円払って、年会費を毎年３万円程、
住宅総合保険加入料毎年２万５千円を支払いました。

つまり、今までに３６万５千円を家賃以外に支払ってきたわけですが、
それでも、退去時に１０万円近い請求を受けなければならないのでしょうか？
どなたか、教えて下さい。

□■アドバイス

その業者の会員規約を読まないと何とも言えませんが、
普通会員制のメリットは、他の系列アパートへ転居する場合に
新規入会金がかからない事、
短期入居の場合は経費が比較的安く済むと言う事だと思います。
又、デメリットは長期(大抵は５年位)入居すると、
会費負担により普通賃貸のアパートより経費の負担が増加していく事だと思います。
会員制アパートは、転勤族にとっては結構助かるシステムだと思います。

相談者さんの場合を普通の賃貸借に置き換えてみると、
地方によって違いますが
普通の入居時には、礼金２、敷金２、手数１、前家賃１
として６ケ月分必要になります。
家賃９万２千円だと入居時に５５．２万円必要です。
但し家財保険は別途必要です。

ダイニングは壁が黄色くなって、
一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴があいています。
と言う事ですから、全額敷金が戻って来る事はまず無いと思います。
多分、保険も入れると大体４５万～５０万位の支払いになると思います。

相談者さんの現状は、家賃以外の支払い金が３６．５万＋７．５万だと４４万ですね。
退出時の原状回復費用は会員制であっても必要な場合が多いと思います。
あくまで私個人の考えですが、それ程高く支払っていると思いません。
普通だと思います。
今の日本で格安に借りられるアパートのシステムは無いと思います。
それぞれ一長一短ですからご自分の利用状況に応じて選ぶと言う事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

テナントを借りて６年間、
古本店を営業してきましたが移転することなり、退去を申し出ました。
いろいろ聞いてみると、壁紙や床材を全部新品に交換するので
敷金から引きますといわれました。
確かに入居する時は新品でしたが、今まで傷が付かないように
かなり気を使って来ました。
テナントは新品で借りたら新品にして返すのが常識とのことです。
本当にそうなのでしょうか？

□■アドバイス:

業務用賃貸物件(店舗、事務所、倉庫、工場等)は、
居住用賃貸物件(アパート、貸家、賃貸マンション等)とは若干違います。
契約書の内容、契約時の重要事項の説明書をご確認の上、
業者や大家と相談して下さい。
テナントは空くのが嫌ですから、居抜きで継続して借りてくれる方を、
ご自分で探せば一番良いと思いますよ。
(但し、大家が承諾さえしてくれればの話しです)
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

２年半済んだ賃貸マンションで借りる時、保証金35万の25引きという契約でした。
で、そのマンションを出るときに何もなければ10万返ってくるというものでした。
でも、実際出る時、不動産屋が、
返却する10万のうちクロス張替えで5,6万はいるでしょうというのです。
クロス張り替えなんか最初に引く25万から補うものだという認識があったので驚いてます。
これってあたりまえの事なんでしょうか？
それだったら最初から10万丸々帰ってくるはずないですよねぇ？

□■アドバイス：１

契約書は　どうなってるでしょうか？
相談者さんが取り交わした　契約書に答えがあると思います。
今一度　契約書を読んだ上でそれでもわからない部分はお答えできると思います。
（ツナシマ商事株式会社・石原 嘉隆）

■□相談者より

契約書ですが、保証金の中からとかそういった文言がなくて、
ただ
『必要以上に汚れた場合は負担してもらう』みたいな事しか書いてません。
予め引いてる25から出すとかそれ以外から請求するとか、
そういった文言がないんです。

□■アドバイス：２

『必要以上に汚れた場合は負担してもらう』
原状復旧の項は　ありませんか？
また、上記の文章だけでは　どの程度が必要以上なのか皆目わかりませんね。
また　原状復旧は通常の使用（これも人によって　違いますが）
による汚れは貸主負担の場合が多いですよ。

今回かかるかもしれない費用は賃貸借契約の中の一項目ですので、
契約書が基本となります、原状復旧に関する項目を探してみてください。

また、退去の際に不動産屋が立会いもせずに金額が分かるはずもありません。
大体の見当で発言されたと思われますので
立会いの上見積書を見せていただいて、
納得してから精算なさるのが良いと思います。
（ツナシマ商事株式会社・石原 嘉隆）

■□相談内容　賃貸解約時の敷金返却について

先日の4/15にアパートを引き払ったのですが、その際に
敷金が一切戻ってこないニュアンスの事を不動産屋から言われ、
現在交渉中の状態です。

不動産屋の言い分としては、
鍵取替え、クリーニング、クロス張替えを行うので、
敷金はほとんどなくなるだろうとの事でした。
私としては、先の二つの項目は確かに契約書にも明記されておりましたので
致し方ないと思うのですが、クロス張替えは、
クリーニングの範疇を超えたリフォームとなるのでは？と思うのです。

やはり、クロス張替えもクリーニングの範疇として、
こちらが全額負担しなければならないのでしょうか？
人が生活をしていたのだから部屋の各部が消耗するのは
当たり前かと思うのですが…。

何分素人なもので、是非専門の方のご意見をお伺いさせていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。ちなみに、下記がアパートの詳細です。

　●間取り：1DK
　　　　　　・居間、ダイニング共6畳
　　　　　　・窓は居間の一面全面に一つ。
　　　　　　　ダイニングの水場付近に一つ。
　　　　　　・居間の一面は、収納のドア（木製）
　　　　　　・天井はクロス

　●築年数：築4年（新築時に入居～丸4年間住居）

　●状態　：喫煙により、壁はヤニでやや黄色っぽい。
　　　　　　ただし、居間でしか喫煙していない。
　　　　　　丸4年ほとんど寝るだけのために使用していたので、
　　　　　　使用頻度は少ない。目立つ傷等はなし。壁に穴は一切空けていない。

　●ちなみに、収めている敷金は13万2千円

□■アドバイス：１

一般に部屋を貸す賃貸借契約には、「現状復帰」という考えがあります。
つまり、貸す前の状態に部屋を戻して返却してほしいという考えなのです。

今回の相談者さんの事例だと、最低でも、
喫煙で汚れてしまった居間のクロス張替えは必要ではないかと思います。
そこで、業者はどうせ居間のクロスを換えるなら、費用面で変わりがないと判断して、
全面的なクロス張替えを主張しているのかもしれません。

相談者さんがダイニング側のクロスが入居時と変わりがないと判断されるなら、
そこは主張の余地があると思います。ですが、クロスの交換面積を減らすことに
よって得られる金額は少ないと思います。（工賃の方が多くを占めるためです）

なお、これは一般論的な話になりますので、詳細は賃貸借契約書をご確認ください。
（恒徳産業・大内さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました！
自分も含めた周りの素人意見だと、どうもはっきりしなかったもんで。

しかし、そう言うもんなんですねぇ…。やはり、新築で入居しているのと、
築数年から入居するのとでは違うのでしょうか？
単純に、喫煙の有無を基準に話を聞くと、
周りの例としては張替えしないことの方が多かったので。

現在、鍵取替え、クリーニング、クロス張替え等の金額について
見積を請求中の状態でして、金額が分かりましたら
またこちらに相談する事があるかもしれませんが、
その時はまたご意見伺わしていただけたらと思います。
どうもありがとうございました。

□■アドバイス：２

敷金とは、あくまでも借主が大家に預けたものであって、
大家のお金ではないのです。ですから、借主に何らかの債務がなければ、
解約後速やかに全額返してもらう権利がありますし、
大家もそうしなければなりません。

大内氏は、ご自身が解約立会いなどをやっており、借主の金を使って直せるのが
常識という考えがあるのかなと思います。相談者さんは、
この場で適当な回答をもらったところで、自分でとことん交渉しないと
金は返ってこないよと言いたいのです。

解約時に立ち会う大家又はその管理会社がどこを直したいのかを主張するはずです。
その時に相談者さんは、言いなりにならずにそれを全て否定すればよいのです。

「もともとこんなものは生活すれば汚れてくるものだし、リフォーム代金は毎月
　支払う賃料に含まれているのが通常だ。人の金使って勝手なことをするな」と。

鍵の交換だって、単に管理している物件の鍵を使いまわしているかも知れないし、
金だけもらって何もしないことだってあります。

県庁や、都庁の住宅局に相談に行くとでも言って、相手の反応を見ましょう。
開き直ったら実際に役所に行って、相談しましょう。
国土交通省に確かガイドラインがあったと思うので見てみてください。
契約書に書いていても不利な条文は無効なんだから。
（中川さん）

■□相談者より

はじめまして。中川さん。ご意見ありがとうございます！
昨日大内さんのご意見を伺った後、改めて考えたのですが、
自分で出した結論は「交渉次第だな」と。そこに来て、
中川さんのようなご意見をいただけたのは大変心強いです。

現在相手の不動産屋には、見積もり金額次第によっては
こちらでクリーニング業者を探すと申し立てているのですが、
それではどうにもインパクトが薄いようで、
見積もり依頼から10日程経ちますが、未だ分からない状況です。
その間2回程請求の電話をしているにも関わらずです…。

今回いただいたご意見を参考に交渉を続けていこうと思います。
どうもありがとうございました。

□■アドバイス：３

どのような不利な内容でも、「契約」を結んでしまった以上、
契約が法律などに反しない以上、その内容には従う義務があり、
その内容に反した場合には、損害賠償などの補填を要求されても、
仕方がない立場になります。

ですので、相談者さんに今出来るアドバイスは、
「あなたが締結した賃貸借契約書の内容を確認して欲しい」です。
そこには、本当の家主（不動産管理業者ではなく）の氏名・住所も書かれています。

もし、管理業者の対応に不満があるなら、家主（大家）さんに
直談判してみるのも手です。状況が改善するかもしれません。
不動産業者＝家主なら仕方がありませんが。

私が以前の回答でしたのも、あくまでも一般的な話です。
業者・家主・部屋の状態・物件などによって
ケースバイケースで判断される事が多くあります。私も現物の物件＆契約書を
見ていないので、正確には判断しかねると言うのが実際です。

まずは契約書をご確認願えますか？
（恒徳産業・大内さん）

■□相談者より

了解です！まずは契約書の確認をします。
解約の際、契約書の流し読みをしたのですが、そこには次の項目に対しのみ、
敷金を使用するとの趣旨が明記されていました。

　　１、鍵取替え
　　２、汚れに対するクリーニング

この２が曲者なんですよねぇ…。以前書き込んだ通り、この２の範疇がどうにも
気になるんですよ…。この部分をこちらの有利な方向に利用できれば、
と思っている次第です。

確かに、解約時の部屋の実態を確認しない事にはなんとも言い様がない
と思いますので、前回いただいた「業界の常識を踏まえた一般論」を参考とし
（これを知らないとまともな交渉もできないですもんね）、
最終的には双方が歩み寄れたような感じの結果を出したいと思っております。
どうもありがとうございました。

□■アドバイス４

> ２、汚れに対するクリーニング

原則的には、
経年減価の範囲内は汚れと認めないということで、対抗できるハズです。
賃貸期間中に収益を稼いでいるのだから、
その代償として一定部分を大家が払うのは、当たり前なんですけれどね。
本来は収益計算上も費用計上できるので、（大家さんが黒字なら）
ある意味で税金対策にもなると思うのですけれど。
同じ賃貸利用者として、頑張ってください。
（SFR浅見さん）

□■アドバイス５

はじめまして、長野県の涌井と申します。
敷金の返還と現状復帰について、中々活発な投稿になっていますね。

まず、敷金と言うものは法律で明確に規定されていません。
これは、保証金も同等です。
はっきりしているのは、契約解約・終了時点で賃借人に債務が無い場合は、
金利をつけず返却すると言う点だけです。そして、敷金・保証金については、
重説や契約書に明記し、説明されている事に従うのが、今までの通例でした。

ところが、近年民事訴訟法が簡単になり、
１万円以下の経費で敷金の返還を求めて訴訟をおこす賃借人が増加しています。

基本はあくまで、契約書の内容に従う、しかし不満が有れば民事訴訟を行う
と言う事です。訴訟を行うのが面倒な場合は、業者や大家と交渉するしかありません。

但し、敷金が１３万程度だと、訴訟を起こしても疑問です。
今までの判例等を見ますと、敷金が３０万以上の方が
敷金を約半額程戻して貰ったと言う例が多いようです。
苦情の内容も、見積書や請求が、我々業者から見ても
異常に高い場合が多く、理不尽と思われるものが大半です。
タバコを吸っていて、尚且つ１３万の敷金だと実際に戻るかどうかは疑問です。
見積書を見て異常に単価等が高ければ問題有りだとは思いますけれども。
確かに経年変化以外のものは敷金より取る事が出来ないと言われていますが、
実際の判例では敷金の全額返還は中々認められた例はありません。

相談者さんの場合は１３万程度の敷金ですし、投稿の内容からみて
業者が異常な請求をしているのか疑問です。
交渉によって、若干戻してもらえればラッキーと言うのが現実だと思います。

敷金についての追加です。
敷金で現状復帰(畳の表替え、障子の張替え、鍵の付け替え、クリーニング等)を
行うようにしてきたのは、実は我々業者ではありません。
特に長野県に於いて、一番最初に行ったのは県の県営住宅、
次いで市の市営住宅です。当然雇用促進住宅も導入しました。
県営、市営、雇用促進も未だに現状復帰する内容で契約しています。
他の都道府県の現状は知りませんが、おそらく実態は行政による公営住宅でも、
通常考えられる現状復帰義務以上の補修を契約書には記述していると思います。

言い訳がましくなりますが、公営住宅の契約内容を真似したのが実態だと思います。
不満があるのなら、民事訴訟を起こして返還して貰うのが一番です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスを下さった皆さん。本当にありがとうございます。
本日不動産業者より見積もりが届いたので、一応公表いたします。
見積もり金額は次の通りです。

　　　１、清掃クリーニング　　　\20,000
　　　２、鍵交換　　　　　　　　\10,000
　　　３、クロス張替え（1平米／\1,200）
　　　　　　・キッチン（24平米）\28,800
　　　　　　・洋室（23平米）　　\27,600
　　　　　　　　　　　　　合計　\86,400

むぅ…。涌井さんのご意見を読むと妥当な金額かと思いますが…。
私が思うに、結局上記③の部分を、
貸主と借主のどちらがどのように持つのかがポイントかと。
皆さんのご意見を参考に、貸主と直接交渉してみます！

こちらに書き込む前はホントまったく分からない世界だったのですが、
紹介していただいたHPとか色々見たり等今後の参考になる事がたくさんあり、
良い勉強をさせていただきました。

お忙しい中、大変心強いアドバイス、ご意見等本当にありがとうございました。
私現在商売をやっておりまして、今回の交渉事とはまた別に、
このような知識が身に付いた事はとてもプラスになりました。
またの機会がありましたら、よろしくお願いします。
どうもありがとうございました。

□■アドバイス６

涌井です。

　　> 清掃クリーニング　　　\20,000
安いほうだと思います。

　　> 鍵交換　　　　　　　　\10,000
普通かもしれません。

　　> クロス張替え（1平米／\1,200）
内装業者直だと１０００円／平米以下になる可能性もありますが、
クリーニング業者を通すと、１５００円／平米以下だと妥当な線だと思われます。
クロスの張替えを前提にして、クリーニング費用が安くなっていると思われますね。
クロスの漂白をすれば、クリーニング代が高くなると思います。
でも漂白では、タバコの黒ずみはまず落ちないと思います。

　　> 合計　\86,400
通常の金額であり、この位の請求を出す不動産業者が多いと思います。
同業者として、特別に不誠実な業者とは思えません。
クロスの張替えの件は、交渉するしかないですね。
契約書にクロスの張替えを明記してないようですから、交渉の余地はあると思います。

何度も言うようですが、交渉後にまだ不満があれば
簡略民事訴訟をおこすしか無いでしょう。大内さんの言われている通り、
契約書は契約書。その契約書の内容が不満なら交渉。
交渉が不満なら裁判。と言う順番でいくしかありません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

本日当件について最終結果がでましたので、ご報告いたします。
今後、このようなケースでお悩みになられた方がいらっしゃったら、
参考にしていただけたらと思います。

次は不動産業者からもらった敷金使用用途についての見積金額です。

　　１、清掃クリーニング　　　　\20000
　　２、鍵交換　　　　　　　　　\10000
　　３、クロス張替え（1平米／\1200）
　　　　・キッチン（24平米）　　\28800
　　　　・洋室（23平米）　　　　\27600
　　　　　　　　　　　　　合計　\86400

　　・この内、１、２は契約書の内容に従って借主である私が支払う事となりました。
　　・３については、貸主が支払う事となりました。

事の経緯は次の通りです。

　　1.引払い時の不動産業者立会いの際の敷金についての説明で、
　　　敷金についてはほとんど返ってこないとの趣の事を伝えられた。
　　　根拠は、契約書上の項目にある、
　　　「鍵取替えとクリーニングは敷金より支払う」（要約）と言う内容。

　　2.翌日私から、鍵取替えとクリーニングの作業見積金額提示を依頼

　　3.10日後、見積書が届く（その間2回請求をする）。（上記表参照）

　　4.私から貸主に直接連絡を取り交渉。以下その会話（要約）
　　　私　「敷金についての相談なんですが」
　　　貸主「私はその手の事は全て不動産業者に任せているので…（ちょっと弱気）」
　　　　　　　※1分程この会話が繰り返される。埒が明かない様子。そこで無理やり
　　　私　「そちらが任せている不動産業者のやり方もどうかと思う。最終的には消
　　　　　　費者センターとかに駆け込むしかないと思っている。」
　　　貸主「分かりました。私から不動産業者に電話をし、不動産業者からそちらに
　　　　　　連絡するように伝えます。私もトラブルは避けたいので…」
　　　私　「私もトラブルは避けたいと思っているので、よろしくおねがいします。」

　　5.翌日不動産業者より電話あり。こちらの希望を聞かれたので、
　　　上記表の３については、貸主に支払い願いたいと伝えると、即了承。

以上です。
　　今回私が感じたことは、このような結果、やり方が、良いか悪いかは別として、
　　『知らぬが損』って事でした。

こちらのサイトで様々な立場の方からご意見やアドバイスをいただいて、私なり
にそれらを消化したつもりで上記のような交渉をしてきたのですが、
この不況にあって、我々消費者はまず
自分の身の回りの人間を考えなければならないと思います。

しかし、自分の身の回りの人間を守るためには、
おおよそ自分とは関係の無い人達の状況やそれらに関する情報も知らないと、
一つの交渉をとってもうまく行かないのではないのかなぁ…と
（でもほんとケースバイケースってやつだと思います）。

様々なご意見、アドバイスを下さった皆様。改めて、ありがとうございました。