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相談内容　店舗物件における外壁の原状回復について

東京・50代男性
店舗用物件を賃借して薬局を営業していましたが、
このたび閉店して退去することとなりました。
　　
その際、ビル外壁に設置した張り出しテントを撤去したのですが、
外壁タイルにボルト穴が多数残ってしまいました。
内装の原状回復については大家さんと合意しましたが、
外壁タイルは思いのほか補修費用が高額で、
本当にこちらが全額負担すべきものなのか、
疑問に思っております（15～20万円程度の見積りが出ています）。

テントを設置するにあたっては、特に契約書面には明文化されておらず、
退去時には原状回復するということが暗黙の了解であったように思います。
もちろん、無断で工事したわけではなく、上記のような事情で
大家さんと合意していたと理解しています。

知り合いの不動産屋は
　　「店舗用物件に看板などは不可欠だから、普通は外壁ボルト穴まで
　　　完全原状回復を求める例はほとんどない」
と言っています。
しかし、やはり、大家さんの求めに応じる必要があるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

おはようございます。
原状回復は、契約時の合意にしたがって行うことが基本ですが、
外壁に関する合意が具体的ではなかったようですね。
　　
この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を
同じ場所にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう。
けれども、テントの設置は「借主の希望」であり、その建物に継続的に必要な
付属物とは考えられませんから、ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に
含むものと考えられます。

もっとも、過去の合意が具体的でなかった場合、
現在の合意で解決することができますから、貸主、借主でよく話し合って、
補修する、補修しない、補修する場合の費用は折半するなど、
話し合ってみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

「この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を同じ場所
　にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう」
ということがポイントで、交渉の余地がありそうですね。

ただ、
「ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に含むものと考えられます」
ということは、例えば、少額訴訟などで争った場合、
基本的には「負け」となる可能性が大…と考えた方がいいのでしょうか？

客観的に見て、「折半」で合意すれば上々と思うべきでしょうか？
すいません、追加質問のような形になってしまいましたが、
すでに何度か話し合いを持ったのですが、今のところ、全くの平行線です。
どの辺りの「落としどころ」で妥協すべきなのかが、
可能でしたら、アドバイスいただければ幸いです。

---

□■アドバイス：２

裁判で争った場合の結果については、裁判の場合は、
契約時やその後の具体的な経過などによって、
また、裁判官によっても、微妙に結果が変りますので、分かりません。
　　
私見ですが、
　　　●貴殿の店舗への固有、特有のテントの設置であり、
　　　　次のテナントはその設置がないというのであれば、
　　　　貴殿の負担で原状回復することとなる
　　と、考えられます。

このような争いの場合、費用負担の出費が敷金からなのか否かで変ります。
つまり、大家さんが預かっている敷金などから修繕費用を差し引くのか、
貴殿が新たに出費するのか、どちらなのか…ということです。
　　
大家さんが敷金から差し引くのであれば、貴殿は敷金の返還を求めることになり、
逆の場合は、大家さんが貴殿に支払いを求めることになります。
簡単に言えば、求める側が不利ということでしょう。

原状回復の具体的な合意が不充分なケースでしょうから、
私見ですが、折半で解決できれば良いと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
私のケースは大家さんに敷金の返還を求めるケースで、
その際の原状回復費用の精算額でもめています。
そのため、訴訟などになった場合、
こちらから敷金返還の訴えをおこすことになるので、
面倒なのは自分…ということになるわけですね。
とするなら、やはり折半くらいで手を打つ方が利口なのですね。
やや甘く考えていましたので、アドバイス大変参考になりました。
ありがとうございます。

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相談内容　解約日までに原状回復を終らせることについて

東京・30代女性
会社名義にて契約しているマンションを、3/19付けで解約します。
私は、契約当時入社していなかったので知らなかったのですが、
賃貸借契約書に仲介人として名前のある不動産会社は、
仲介のみで管理はしていないと言われました。

そこで、直接貸主と話をしたところ、
「3/19までの契約なので、ハウスクリーニングは
　3/19までにそちらで終らせて、引渡しをしてくれ」
と言われました。

賃貸借契約書には、
　　　●室内クリーニング費用等並びに原状回復費用は借主が負担するものとし、
　　　　また工事手配については貸主の指定業者とする
とあります。
ですから、費用負担は理解できるのですが、退去までにハウスクリーニング等の
原状回復をするとはどこにも記載されておらず、納得できません。

仲介会社に連絡しましたが、
「その会社が管理をしている場合は、退去後に原状回復し、敷金で精算するが、
　貸主さんとの個人契約の場合には、話し合いで決めて下さい」
と言われました。

しかし、契約書に明記が無く、解約日までに全て終了させ引き渡すよう
言われたことに納得いきません。
この様な場合、貸主の言うことに従わなければいけないのでしょうか。

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□■アドバイス

私見ですが、契約書に明記されていない事項については、
交渉の上で決定すべきであると思います。
　つまり、
　　　●従う、従わないという問題ではなく、
　　　　交渉の上で、お互いに納得して行うべきである
　ということだと思います。
　　
通常は、退去後にクリーニング等を行いますので、
3/19に退去してからクリーニングを行うことで、
再度、交渉してみては、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、契約書に明記されていない事項は、
交渉の上で決めることができるのですね。
退去後にクリーニングを行えるよう、早速、家主さんと交渉してみます。
お忙しい中、アドバイスをして頂きまして、有難うございました。

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相談内容　原状回復されずに居抜きが利用されていた場合について

東京・20代男性
事業用の賃貸借を結んでいました。
退出時に原状回復の義務ということで、工事見積り金額に同意のもと、
敷金から原状回復費用を差し引いて返却してもらいました。

しかし、借りていた物件に足を運ぶと、
新たな契約者が居抜きのまま使っていました。
実際に工事をしたかどうかというのは、
原状回復の義務とは別問題なのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、通常は、原状回復工事を終了してから
返却する場合が多いと思います。居抜きの場合は、逆に
造作等を新規契約者に買取していただくことが多いのですが…。

詳しい経過がわからないのですが、
もし、賃貸人（大家）が原状回復費用を取った上で、
新賃貸人に造作を売却していれば、2重取りとなる可能性もありますので、
信義則に反するとも思われます。
しかし、単純に本来行うべき修復工事をしなかっただけですと、
いろいろと理由が考えられますので、信義則に反するとも思われません。

もし、どうしても納得いかないのであれば、
弁護士等の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご丁寧に返信いただきありがとうございます。
たびたびで申し訳ありません。最後に確認したいのですが、
指定業者にて工事をする契約をしていた場合で、
本来行うべき修復工事をしなかっただけの時は、
原状回復費を返してもらうことは難しいですか？
　　
つまり、原状回復義務としての支払いは修復工事の実施有無には関係ない…
ということでしょうか？
初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、大家に賃借人を騙す意思があったかどうかによると思います。
原状回復工事をするつもりがないのに、その費用を騙して取った場合は、
その返還は当然、請求が可能だと思います。

しかし、例えば工事をするつもりだったのだが、たまたま物件を見たお客が、
「このままで借ります。そのかわり、保証金を工事代分、安くしてください」
と言ったとします。
それを大家が受け入れた場合は、原状回復工事代金の返還を求めることは
難しいと思います。

つまり、今回のご相談に関しましては、その経過が不明ですし、
特に大家さんの意思というものがはっきりしませんので、
明確な返答はいたしかねる…と言うのが正直なところです。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

とてもわかりやすくご説明いただき、ありがとうございました。

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相談内容　事業用物件の原状回復交渉について

京都・40代男性
賃貸マンション1階部分のテナントで、
喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが、
私が借りたときは間仕切りも天井も無く、
床も土間のままで、契約後に工事を行いました。

家主は、
「今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げに
　きれいに改装してくれるのなら、原状回復しなくても良い」
と言っております。

ただし、それには、
　「厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上げ、
　　全てのクロス、床材を新品にし、事務所らしい照明器具と
　　ミニキッチンを設置して欲しい」
と言っております。

原状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし、
悩んでおります。保証金は250万円で、
解約引きは10年未満（7年）なので50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき、
借金の返済にあてたいと思っております。

当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、
　　　●全て家主の言いなりになる
　　　●スケルトンに戻す
の選択肢しかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

はじめまして。店舗の原状回復の件ですが、借りられた時は
いわゆる「スケルトン」状態にあったようにお見受けいたしました。
これであれば、賃貸借契約書上に原状回復の文言に、
　　　●賃貸借契約時の原状に復旧する
という文言があるようでしたら、スケルトン状態まで戻して
引渡しを行うことが必要になります。

ただ、賃貸人が要求される事務所仕様までにすることは、
当然、必要はありません。事務所仕様にするためには、
現状を取り払って、さらに施工が必要となりますので…。

したがって、解体費用も昨今上がってきていますが、
数件お見積もりを取られるなどして、
安価で確実に復旧してくれる工事業者さんを選定されることも、
費用の軽減に繋がると思います。

賃貸人さんが最終の引渡しの立会いされるように思いますので、
賃借人さんの原状回復のレベルと賃貸人さんのレベルの相似で
もめることもあります。ですので、最終で多少の手直しはしてくれるような
親身な業者さんを選ばることも大事です
（見積もり段階にて、そのようなことも盛り込まれることが大事だと考えます）。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、事業用賃貸借契約においては、
契約内容が社会通念上、一方的に不利益がある場合を除いて、
その契約書の内容に従うのが妥当であると思います。
これは商人間の取引においては、商法の精神を重視すべきである
という判例が多いことからも推測できることだと思います。

また、原状回復等につきましても、住居用賃貸物件とは考え方が変ります。
特に近年、消費者契約法の第10条により一般消費者は保護されていますが、
事業用賃貸物件の賃借人たる商人は、この保護は無いと解するのが
妥当だと思います。貴方も、立派な商人であると思いますので、
一般消費者とは立場が違うことを、まずご理解いただく必要があると思います。

つまり、「基本は契約書の内容に従う」ということになると思います。
個人的には、事業用賃貸借契約におけるスケルトン物件のスケルトン返しに
ついては、もったいないなぁ…とか、無駄だなぁ…とは思いますが、
社会通念上、一方的に不利な契約とは思えません。
契約成立時に承諾して借りた訳ですから、商人として約束は守るべきでしょう。

実際には、交渉はお互いに納得すれば良いことですから、
大家さんと良く話し合い、ローコストで済む方法で交渉するということになります。
家主さんの提案とスケルトンに戻す方法（おそらく、契約書にはこちらが明記
されているのでしょうか？）のどちらが経費として安く済むかを考えつつ、
より支出が少なく済むように、交渉するのが宜しいかと思います。

なお、大家さんが「今後は飲食店には貸さないつもり」とのことですが、
交渉により説得し、代りに居抜きで物件を賃借していただける新賃借人を
見つけられれば、それが一番安く済みますし、上手くいけば造作を有料で
売却することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

滝本様、涌井様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
やはり、賃借物件も居住用と商業用では解釈がかなり違うのですね。
契約書にも契約時の現状に戻すことと記載されております。
電気、ガス、排水、給水、全てこちらで行ったので、これを事務所使用に
改装して他人に貸すのであれば、あまりにも家主が有利すぎると
少し感情的になっておりました。反省(^_^;)
スケルトンに戻すのにも床をはつったり、全てのものを撤去処分するために
多額の費用もかかりそうです…。
とにかくお2人のアドバイスをもとに家主に頭をさげて、
お互いの歩み寄りをできるようにしてみます。
このサイトがあって本当に助かりました。感謝します。

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相談内容　

兵庫・30代男性
入居3年のハイツ（築30年）から引越して、19日目に
大家から敷金の精算について電話がありました。
原状回復とのことで、内容は以下の通りです。

　　　1.畳の変形（畳床修正）…\5,000
　　　　上にテレビ置いてたので、脚のあとです。表替えでは直せないそうです。

　　　2.エアコンの付跡、ビス跡の直し…\15,000

　　　3.壁面のタイルの張替…\30,000
　　　　流し台の湯沸かし器を入居後つけた際、ビス穴を開けたということです。

　　　4.流し台吊戸下部のビス跡の直し…\2,000
　　　　湯沸かし器の上部から出る熱を防ぐため、好意でつけました。

　　　5.和室柱の落書き、傷跡、凹み部分の修理…\25,000

　　　6.天井部分の損傷により張替と塗装…\46,000

合計で約13万円のため、敷引返金は35万円でした。
いろいろ調べた限りでは、1、2は貸主の負担になると思いますが、
本当に上記の全てを借主側が負担しないといけないのかを、
是非、教えていただきたいです。

特に、5、6につきましては、まったく覚えはないです。
引渡時は仲介不動産を介さず、大家と私だけ見てたのですが、
その時は双方とも気付いてませんでした。
夫婦2人で子供もおらず、もちろん書いた覚えもありませんので、
鉛筆の落書きはありえないと思います。
ただ、入居当初はそこまでチェックしていません。

また、後日、天井の損傷を確認しに行くですが、
大家は貸主の責任としてしか考えてないようです。
話がまとまらなければ、少額訴訟でも起こすしかないでしょうか？
司法書士とかなにかに相談した方が良いでしょうか？
サラリーマンなので、費用も時間もなく、凄く悩んでます。
具体策を、どなたかご教示いただけませんでしょうか？

---

□■アドバイス：１

　　まず、1.2.3とも、
　　　●契約上、制約があったか
　　　●取り付けるときに事前に報告したか
　　が一つのポイントです。

畳の部屋にTVアンテナの端子はありましたか？
あったなら、常識内のTVの重さでついた跡は、損傷にはなりません。
アンテナがなくて、勝手にひっぱてきて置いていたとしても、
損傷にはならないでしょう。
ただ、畳表の井草が切れていたりしたら、損傷負担です。
エアコンも、ビスで留めざるをえない他の方法が無ければ、損傷外です。
付けてはいけないとこに勝手につけたなら損傷対象ですが、
冷媒管の穴は、開いていたのでしょうね？
なら、常識の位置につけたわけですから、対象外です。

3も、勝手に湯沸し器を付けたかが問題です。
これは、絶対に付けなければならない器具とも言えない要素があり、
付けることの潜在的権利も難しいです。よって、無断で付けたなら、損傷賠償。
防熱板をつけた好意も、損傷の免責にはなりません。

5.6は、以前あったかどうかが決め手です。
覚えが無いことは正当な理由ではありませんが、家主が証拠を提示しないで、
強制的に差っ引くなら、小額訴訟です。

行政書士に相談するのは、手間が掛かるので、訴訟の方が早くて良いでしょう。
ただ、金額が少ないので、自分で全てやら無いと元!は取れません。
7.1万円のうち、最大半分と覚悟して、それ以下なら万歳ですが、
代理人を使えば、足が出ますよ。
裁判官により、かなり違うので、絶対や客観性は担保できません。

お子さんもいなく、落書きはすることはない…は、
かなり説得力があって有力だと思います。
天井の損傷は、どのようにしてなった可能性があるか、
家主側がきちんと説明できなければ、可能性を否定できます。
例えば、相談者さんが野球とか剣道が好きで、
バットや木刀の素振りをした可能性とかが例示されれば、半分以上…かな？？？

と、相談者さんのご不満はよくわかりますが、
3年で13万円は、総平均的に高くは無いので、気持ちと金銭負担を比較して、
良く考えてご決断ください。つまり10万円になるなら、
訴訟もせずに手を打った方が、得でしょう。
（査定のプロ・一級建築士　中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございました。
1～3は、契約書上、特に「つけちゃ駄目」という文面はありませんでした。
エアコンの横下に冷媒管の穴があり、テレビの後ろにもアンテナ差込口があります。
だから、これは自信を持って対象外と言えるではないでしょうか？

3は、すでにタイルに穴があって、前住人が使ってた痕跡があったので、
つけたですが、向こうに断りの電話を入れたかどうかは覚えてありません。
これは私のミスです。
ただ、エアコン同様生活上必要な器具なので、エアコンの穴は貸主の範囲であれば、
これも同等じゃないかな…というのは私見ですが、致し方ない部分も分かっております。
5、6は、今日確認後、追ってご報告いたします。

おっしゃるとおり、金額と気持ちの整理ですね。私はある程度、納得できれば、
時間もないので、ごちゃごちゃと向こうとやり取りするつもりはありません。
ただ、何回か引越ししたものの、今回のようなことが初めてて、
　　　●何の事前連絡もなく、明渡し後に2週間以上もたって払えと言われた
　　から、腹が立ちました。
　　本当は平穏に解決したいです。

　　また、既に契約時保証金として70万円払ってるのですが、契約書には、
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　としか書いてありません。
これは家賃滞納とか、物件の補修費用にあたるではないでしょうか？
その中に今回請求された費用含まれるはずではないでしょうか？
もしそうだったら、改めて交渉しないといけないので、ご教示お願いします。

---

□■アドバイス：２

まず、精算は、客観的に「絶対これが正しい」はありません。
双方が納得すればよいのが原則です。
行き違ったときに、専門的なアドバイスを参考にして決着をしてください。
湯沸かし器については、事前に穴が開いていたなら、
相談者さんのご意見が説得性がありそうですがね。

ところで、保証金控除とは、一般的にスケルトンなどの物件で
原状回復義務のある物件での、契約更新時にとられる金銭が多いようですが、
この現状についての説明は、他の方の助言を待ってください。
ただ、家賃滞納をしなくてもとられますから、家賃補填分でなく、
物件の補修費用に充当する意味合いの金銭と解釈する方が、妥当でしょう。
つまり、更新時でなく明け渡し時とのことなので、
1回きりですから、このように解釈して良いと思います。

なお、明け渡し後2週間は、遅くは無いと思いますが…。
（査定のプロ・一級建築士・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：３

保証金控除には、関西の「敷引」が関係しているのではないでしょうか？
　　もし、そうでしたら、相談者さんは、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
などから、「敷引」、「敷金」などで検索し、
過去の類似相談などを参考にしてください。

ただ、「敷引＝納得できない」と言うことになってしまいますと、
賃貸のルールに関しましては、業界でも未だ混沌としており、
参加エージェントの皆様の中でも、下記のような様々な議論がなされている内容です。
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_0829.html
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_9870.html

ですので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2998
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2960
のように、「本当に妥当なもの」なのかどうなのかを、
断言することはできないと思います。

中尾様のおっしゃる通り、「絶対これが正しい」はありません。
最終的にトラブルになってしまった場合、双方の主張が相容れない場合は、
やはり、法的に決着をつけるということになります。

ですので、ご自身の主張の妥当性を確認なさりたい場合は、
より個別な回答をお求めになるのであれば、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクから、
法律の専門家の無料相談などをご確認される方が宜しいと思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：４

保証金の控除と敷引きは、若干、表現が違うのですが…。
でも個人の住居物件で、保証金の控除（保証金の償却？）と言うのもあるのですね。
敷金の控除が駄目なら保証金の控除にする…ということでしょうか？

ここからは、「全くの個人的な意見であること」を最初にお断りします。
どの様な名目をつけようが、契約書にその内容の明記が無いのは
消費者契約法の10条により無効になると思いますし、明記があったとしても
賃借人に一方的に不利な条項は無効になると思います。

　　（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
　　　第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合
　　　　　　　に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者
　　　　　　　契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して
　　　　　　　消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

この消費者契約法10条を根拠として、最高裁も慣習として認めていた敷引を、
地裁レベルで認めない判例が相次いでいます。
ですから、事業用賃貸の保証金の償却を消費者相手の住宅用の賃貸借契約に
持ち込むことはできないとするのが妥当であると思います。

　　つまり
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　という条項の無効を主張できる可能性はかなり高いと言えると思います。
但し、この35万円に関しては話し合いで解決する問題とは思えません。
交渉決裂→地裁への民事提訴となると思われます。

物件の補修費用にあたるかどうかについては、契約書に明記が無いので、
交渉するか、司法の判断によるしか無いと思います。
交渉して修理費を値引きしてもらったり、35万円を返して貰う交渉は
かなり難航するでしょう。
穏便に済ますのであれば、途中で諦める必要もあると思います。
あるいは、腹を括って地裁に提訴する方法もあるでしょう。
最終的に決めるのは、相談者さん自身になると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：５

涌井様、素晴らしいフォロー、痛み入ります。いつも本当に有難うございます。
私も個人の住居物件で、保証金の償却（？）があるというのは初耳でしたので、
「もしや敷引きでは？」という感じでした。すみません、言葉足らずで…。

涌井様のおっしゃる通り、この35万円を返してもらうとなると、
司法の判断になってしまうと思いますので、私も、相談者さんが妥協点を見出すか、
あるいは対決するか…を、ご自身で決められることになると思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

中尾様、涌井様、前野様、いろいろご意見ありがとうございました。

先日、5.6の欠損部を確認しに行きまして、5ははっきりと自分の責任ではない
ということですが、6については親指ぐらいの穴が天井にありまして、
明け渡し時に、私も大家も気付きませんでした。

保証金（敷引き）、言い方はどうであれ、契約時は35万円引きで合意していたので、
これについてはなにも今となって、ごちゃごちゃしたくないです。
ただ、今回の補修費用はその中から捻出すべきだ…ということだけは、
向こうに分かってほしかったです。
そのため、大家（実は管理会社）の前任者（入居当初の責任者）に確認したところ、
もちろんその35万円で、通常、使用上で発生された分の修理費用にあてるのは
当たり前のことで、本人もそうしてきたとおっしゃってました。
ただちに、今回言ってきた責任者に電話し、
　　　・1.2.3.5は向こうが持つべき分
　　　・4はこちらが勝手につけたのでこちらで持つ
　　　・6は入居当初確認していないが、入居中にやってないという説得力のある
　　　　説明はできず、ただし、明渡し立会い時、先方も指摘してないこともあり、
　　　　折半にする
　　と、交渉しました。

前任者とは良いお付合いもあって、とりわけ話してみて誠実さを感じました。
今回の費用は充分35万円の中で処理できると言われていたのですが、
責任の所在さえ明確にしてもらえば、その分を支払って、早く解決したい…
との思いで交渉しました。
あの落書きは、どう見ても年期の入った傷だらけの柱に鉛筆の四文字からして、
かなり年月が経っています。
それを言ってきたのは、もしこちらが黙っていれば儲けもん…みたいな
安直な考え方してるようにさえ、推測したくなります。
もしそうだったら、最悪ですね。

とりあえず、どう出るか分からないですが、
今月いっぱいまでに返答をくれるので、待ちます。
何か新しい動きがありましたら、またご質問させて頂きたいです。
お力お借りするかもしれませんが、よろしくお願い申し上げます。

---

■□相談者より【結果報告】

毎度、お世話になります。
本件は管理会社と交渉した結果、向こうの請求分の中で、「4のビス穴分」と
「6の天井穴の半分額」をこちらが持つということで決着がつけました。
残りの分はすでに保証金から敷き引きされる35万円の中で
充分まかなえるということです。
結局、2万円ちょっとで引かれて、残りは全部返金されました。

いろいろご助言のおかげで、きちんと自分の考え方を先方に伝えたことで、
無事解決につながったと思います。
私の場合は、もし何も言わなかったらそのまま払って損したかもしれず、
とりあえず、お互いの考え違い部分を知ることが重要でした。
先方も場合によって、ちゃんと対応してくれないこともあると思うので、
交渉によると思います。

今回はいろいろありがとうございました。
このサイトも、これからありがたく使わせて頂きたいので、よろしくお願いします。

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相談内容　

東京・20代男性
先日、半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
退去後の立会い時に、不動産屋から畳から臭いがすると言われました。
カーペットを敷いていたため、それが原因というようなことでした。

その後、クリーニングについて不動産屋から請求があり、
畳については、今後、カビが生える可能性があるため、
表替えをするとのことでした。

通常であれば、借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれません。
しかし、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。
ペットを飼っており、ペットを飼う場合は
畳にカーペットを敷くように言われたのです。
また、間取りは2Kで、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず、
両方の部屋にカーペットを敷くように言われていました。

このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも、
カーペットを敷いたことが原因である畳の表替え費用は、
借主側が負担するのでしょうか？
また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、
今後生えるかもしれないからと言うことで
請求されるのもおかしくないのでしょうか？

読みづらいところがあると思いますが、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

通常であれば、貴方の仰る通りですが、
ペットを飼っていたとなると事情は変ります。
どの様な動物を、どの様に飼っていたのか不明なのですが、
その匂いがペットの排泄物の可能性は無いのでしょうか？

本来、賃貸アパートではペットの飼育は禁止されているのですが、
元々ペットが飼えるというアパートだったのでしょうか？
それとも、カーペットを敷くことを条件に、特約を締結したのでしょうか？
また、不動産屋の言う通りにカーペットを敷いたとしても、
排泄物の処理等はきちんとされていたのでしょうか？

私見ですが、
ペット不可の物件を特約でペットを飼育していた場合は、
お互いに話し合うのが良い方法かと思います。
本来、ペット専用に作られたアパート以外では
ペットを飼育すべきでは無いと思います。
もし、どうしても納得の行かない場合は、
弁護士等の専門家に相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
ペットはうさぎで、カーペットを敷くことを条件に許可されました。
しかし、契約書には「ペットを飼っていい」としか書いていません。
カーペットを敷くというのは口約束でした。
退去した後の立会いでは、
不動産屋からはペットの臭いは特に無いと言われています。

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□■アドバイス：２

了解しました。ペットの匂いで無いとすれば、
畳の匂いというのは、カビ臭いということになると思います。

私見ですが、通常、畳の上のカーペットを敷いても、
半年間程度でカビの匂いが出ることはまずありません。
カビの出る原因として考えられるのは、以下の通りです。

　　●そのアパートの立地等に原因がある場合
　　　　1.元々、日当たりが悪かったり、風通しが悪い。
　　　　2.古いアパートで、普段から何となく湿気が多い。
などが考えられ、
この場合は貴方に原因が無いので、支払う必要は無いと思います。

　　●貴方に過失があった場合
　　　　1.水等をこぼして、そのままカーペットを拭いておく程度にしておいた。
　　　　2.降雨の時でも窓を開けたままにしておいた。
などが考えられ、この場合、
全額とは言いませんが、貴方も負担すべきだと思います。

貴方が、「自分に落ち度が全く無い」と思うのであれば、
支払いを拒絶することは可能だとは思います。
しかし、ペットを飼うことを大家に承諾を取ることから考えても、
その不動産業者は比較的親切に思えます。
そのため、畳の匂いの原因を考慮しつつ、
不動産業者と良く話し合ってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
不動産屋もカビ臭いということを言っていました。
回答の中にある、過失にあたるようなことはまったくありません。
ですので、この回答を元に不動産屋に相談させていただきます。

なお、話し合いなどが長引き、クリーニング等を実施する日が遅くなると、
次の入居者を募集できないなどということで、
勝手にクリーニングをされてしまうようなことはないでしょうか？
また、もしされてしまった場合は違法なことになるのでしょうか？

別の質問になってしまいすいませんが、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：３

当然、クリーニングは行われると思います。
クリーニングを行うことは違法でも何でもありません。
そのクリーニング代金の請求に対しての交渉に変るだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

回答ありがとうございます。
最後にもう１つだけ質問があります。
契約書に特約として、クリーニング費用は借主が負担するとあります。
今回ような畳に関しては、クリーニングの中に含まれるのでしょうか？
はじめに書くことだったかもしれませんが、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：４

畳を替えること（おそらく表替えだけではなく、床も替えると思います）は、
クリーニングには含まれないと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

了解しました。いろいろとご回答ありがとうございました。

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東京・20代女性
賃貸住宅（東京都内です）を退居するときには、
　　　1.不動産会社もしくは大家さんかリフォーム会社と立会い
　　　2.敷金からの差し引き額を双方で確認してから同意書にサイン
　　　3.最終的に清算
だと思っていました（少なくともこれまではそうでした）。

しかし、今回、立会いはできない上に、サインすべき同意書もないらしく、
勝手に差し引かれた額が振込まれて終りのようなのです。
タバコも吸いませんし、綺麗に住んできたつもりですが、
これでは何について引かれたのか判りません。
同意がなくても、このような方法が通ってしまうものなのですか？
（無関係かもしれませんが、
　昨年の東京都の条例施行より前に契約しています）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

まず、立会いは必ずではありません。疑問は
「家主側は、なぜ立ち会わないで、査定額を決められるのか？」ですね。
そこに賃借人立会いの限界と誤魔化し
（特定者の記憶のみで良しとするという意味）があります。

でも、査定は真実や事実を明らかにしたり、調査したりするものでなく、
両者が納得する内容を提示すると考えれば、片方だけの立会いも
一定の意味を持ちますね。

さて、貴方様のご相談の最大のポイントの「賃借人の同意」ですが、
契約書を丁寧に読むと、必要と書いてないはずです。
同意が絶対なら、「拒否イコール精算不能」になりますし、
敷金の返還もありません。
多くの場合、同意の遅延は、賃借人にとって不利ですね。

問題は「内容がわからない」と言っておられるように、
ただ一方的に金額を引くのは、法律以前の脅迫行為ですね。
同意が絶対でないにしろ、誠意はつくされなければならないのは人の道です。
4月から施行された「東京ルール」もそこを重視しています。

ところで、貴方は、入居された時の室内写真とかを保存されていますか？
そして、敷金から差っ引いた業者は、入居当事の資料を持っていますか？
例えば、壁の塗装やクロスは新装したとか、畳は表を変えたとか…ですね。
絶対なる比較は不可能ですが、
できうるだけの納得行為をどれだけしたかが重要です。

精算の明細は強く要求し、出さない時は行政や業界の相談窓口に
具体的に提示してください。業務を真摯に行なわない人たちを
排除するのも、不動産業界の当然の責務と考えますから。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。立会いは義務ではないのですね。
確かに契約書には「明渡し後管理者確認後」としか書かれておらず、
今までと同様、一緒に確認できると思い込んでいましたが、
契約時点でそこを確認しなかった以上、要求できないということですね。

また、定額の家賃と異なり、敷金は預けたお金ですから、
一般的にも「請求→支払」の流れが当たり前と思っていました
（請求書をもらった時点で、異議申立ての猶予があるはずと…）。

こんな風に一方的かつ強制的に引かれるはずはないと思っていましたが、
これも貸主側のいわば自由裁量となってしまうんですね。

自分や周囲の方々の経験でもこのような例はなかったので盲点でした。
ありがとうございました。

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相談内容　

愛知・30代男性
これから契約をし、入居を考えております。
愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、
東京では聞きなれないものについて、お教え頂ければと思います。

予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、
敷金は4.5ヶ月分、しかし、4ヶ月の敷引があると言われています。

過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、
敷金3万円しか取られなかったほど、
きれいに住んでいたので、納得できません。

4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか？
また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

---

□■アドバイス：１

周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、
敷引きを受けいれるしかないでしょうね。
しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
退去のころには（何年先はわかりませんが）、
敷引きは不当ということになるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、
　退去時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、
　契約時に敷引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、
　説明のつかない部分は返金される」と、伺いました。
これは本当なのでしょうか？

また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、
敷引に対する客観的な査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

---

□■アドバイス：２

敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、
お話の専門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、
敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　> 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
　　
敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、
大変助かりました。ありがとうございます。

また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、
何卒、宜しくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

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相談内容　

お世話になります。私、この度、賃貸マンションを解約したのですが、
解約から3週間経っても大家さんが現状回復費用の見積もりを出してくれません。
もう退去した後なので、何をされているかも分りません。
どうすれば、良いのでしょうか？

---

□■アドバイス

先ずは家主への催促をされてみてはいかがでしょう。
不動産会社や管理会社が入っている場合はその会社に敷金返還請求します。

何度も敷金返還請求する以外に方法は無いと思います。
電話ではなく配達証明付郵便や内容証明郵便で催促すると、
請求した証拠が残ります。
後々、争いになった場合その証拠が役立つ事もあります。

それでも返事がない場合は、最寄りの市区町村が行っている
無料法律相談や、消費生活センターへご相談下さい。
有料ですが、弁護士や司法書士に相談する事も出来ます。

　（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

入居時、居抜きで入りました。改装していた場合には、
現状（居抜きのまま）から、こちらの負担で全て行うことになっていました。

2ヶ月後、改装するつもりでしたが、退店することになりました。
すると退店時に現状回復ということで、スケルトンでの受け渡し
（私が居抜き分の解体工事費を負担）を通知されました。

契約書には所有の造作、内装並びに営業活動上持ち込んだ
すべてを撤去するとありますが、改装していない場合でも、
工事費の負担をしなくてはいけないでしょうか？

---

□■アドバイス

居抜きの契約に関しては、決まった契約書式も少なく、
一般の方にはなじみも薄いため、このような問題がよく起こります。

結論から言うと、
「負担する必要はあるが、言われるがままというのも人が良すぎる」
ということかと考えます。

その突破口は、契約書や特約事項等による、
居抜きの場合を想定した原状回復に関する文言です。

たとえば一例ですが、
　　「居抜きの売買とは、使用する権利や所有権等の権利だけでなく、
　　　前賃借人が造作したものの原状回復を行う義務も併せて売買するもので…」

などといった、
一般の方にも理解できる文言が、トラブルを未然に防ぐことになります。
さすれば、今回の契約書や重要事項の説明はどうであったのか、
そこに交渉の余地があると考えます。

　（青山博秋さん）

---

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
OPEN時期と改装予定日がずれていたので、入店時にはスケルトンにするか
どうかの説明はありました（すぐに改装できなかったので、ことわりました）。
　　
ただ、契約書にはその部分は記入されていないので、改装せずに出ていくのに、
スケルトンにする費用を負担することが納得できませんでした。
相手側は交渉には応じられないと言ってきました。裁判にはお金がかかるので、
その場合、やはり支払わないといけないのでしょうか？

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相談内容

もうすぐ今住んでいるところを出る予定ですが、
アパートの契約書を見直してみたところ、
　　「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
と、特記してありました。

最近、自分なりに勉強したとこによると、
それらは貸主の負担にするのが普通だということです。
実際どうなのでしょうか？　そして敷金を不利のないように
返してもらうには、どこに相談したらいいのでしょうか？

---

□■アドバイス

「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
の場合は、自分で「通常の生活においてなす清掃」をすればよいのです。
もちろん、貴方が業者に頼んでも良いです。

再貸し出しのためのクリーニングは負担する必要はありません。
つまり汚れていては、清掃しなければなりませんが、
業者を入れるとか、家主の指定業者とは解せません。
その旨明記されていれば、特約が有効です。

畳、ふすまは、経年変化の「焼け」だけですと、負担をしなくても良いです。
損傷があれば、負担することになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。畳・襖は損傷がありそうなので、
クリーニング費用については自信を持って交渉できそうです。
今になってみて、契約時にくどいほど説明と確認をする必要が
やっとわかった気がします。とても勉強になりました。

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相談内容　

今年の3月5日に引越しをしました。
テラスハウスの3DKの新築に、4年住んでおりました。
ひと月後、壁紙の張替えと、クリーニング代の請求の見積もりとして、
32万円の請求が来ました。

立会いは一応行いましたが、その時は不動産屋とリフォーム業者が来て、
私に細かい説明もなく、チェックをひたすら行っていました
（たぶん平米数を図っていたと思われます）。

壁紙の張替えの単価、及び、平米数に納得いかなかったので、
不動産屋に電話して、まず平米数の細かい内訳をくれと要求したところ、
時間が掛かりますと言われました。内訳をくれと言ってから2週間経っているので、
何を根拠に平米数を出しているのか不思議です。あと、張替えの単価も
私の知り合いの業者に聞いたところ、ずいぶんぼったくられていると言われました。

不動産屋に見積もりされた業者は高いので、
私の知り合いの業者に見積もりをさせてくれとお願いしたところ、
それは出来ませんと言われました。金額に納得していないので、
不動産屋に、「私は納得していませんので、リフォームはまだ行わないでください」
と、お願いしたところ、「次の入居者がいるので、それは出来ません」とのことでした。

いい加減な業者に納得してお金を払う気はないのですが、
こんな対応、どういう風に処理したらいいでしょうか？

---

□■アドバイス

4月から施行された東京ルールを参考にしたら良いと思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

レスありがとうございます。東京ルールって、何を見たらよいのでしょうか？

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相談内容　

築2年の賃貸マンションに住んでいます。まだ半年くらいしか住んでいませんが、
先日管理会社より以下のような通知が来ました（文末参照）。

現在のところ何の不具合もないので、その旨報告しようと思っておりましたが、
「最終点検以降、補修カード未提出者から不具合の指摘があっても全て有償対応」
というくだりが気になります。この場合、私のようにきちんと不具合無しと
報告した者が、後に不具合を見つけた場合には通常どうなるのでしょうか？
半年しか住んで無くても有償で修理することになるのでしょうか？

というか、マンションの管理会社が建設会社との契約で2年保障、
それ以降の補修は有償、というようなことは、賃貸契約の際には全く触れられておらず、
今になって突然そんなことを知らされて、「有償対応だ」などと言われても困ります。

ご多忙のところ恐縮ですが、本件につき、対処法をご教示下さい。

　　■管理会社からの通知文

　　　この度、当マンションは竣工後2年を経過し、当社では建物全体および各住戸
　　　（室内）について2年最終点検を実施いたします。ご多忙の中お手数をおかけ
　　　いたしますが、下記についてご理解・ご協力くださいますようお願い致します。

　　　記
　　　　1.室内での不具合状況を、別紙補修カードの指摘事項にご記入下さい。
　　　　　また、無い場合には必ずその旨ご記入下さい。

　　　　2.記入が終わりましたら＠＠で回収しますので8月23日（火）までに
　　　　　必ず投函してください。

　　　　3.補修カードにご記入いただきました内容に基づき現状調査を平成16年9月4
　　　　　日（土）5日（日）のAM10：00～PM15：00の間に行い、指摘事項の確認と
　　　　　同時に補修の是非の判定を致します（原因によっては有償になります）。
　　　　　当日は入居者の方の立会いをお願いします。やむを得ぬご事情で不在の場
　　　　　合は、当社社員の入室と判定について一任下さるか、補修カードの日時の
　　　　　指定欄に希望する日時をご記入下さい。

　　　　4.補修工事の日程については追ってご連絡しますので、電話番号を必ずご記
　　　　　入いただきたく存じます。

　　　　　※尚、最終点検以降につきましては、補修カード未提出者の方から不具合
　　　　　　の指摘がありましても全て有償対応とさせていただきます。

以上のスケジュールで実施いたしますので、ご協力くださいますようお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

建物賃貸借契約をよく読んでください。
一般的には、軽微な補修及び消耗品は借り主の負担となっており、
補修負担の一覧表などが添付されていませんでしょうか？
新築建物の補修工事は、施主に対しておこなわれるものですので、
入居者が依頼して行われるものではありません。
新築時のアフターサービス基準で2年間の保証が有り、
今回無料メンテナンスされるものと思われます。
ご心配なら、不具合がなくても点検していただくと安心ですよ。

今後不具合が有った時についてですが、雨漏りや水漏れなど
家主が負担すべき補修については家主が費用を出します。
消耗品や簡単に補修できる不具合（ドライバーで調整できるものなど）
は、借り主で負担します。

借り主には社会通念上のメンテナンス、清掃、注意をする義務もあります。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

こんにちは。退去して2ヶ月以上たっても
まだ敷金やリフォームについての電話がありません。
このような例を私の周囲でも聞いたことがないので、とても不安です。

電話でその不動産屋さんに聞くのが一番早いとわかっているのですが、
このような場合は普通こういうことが多いというような、
ある程度心の準備をしておきたいということで質問させていただいています。

部屋を汚していたので、私としては敷金を上回ってリフォーム代を
請求されてもおかしくないとおもっていました。
が、4/15に退去して2～3日後に不動産屋さんに電話して
敷金のことなどを聞くと「後日連絡します」といわれてもう2ヶ月以上経ちます。

私は、敷金とリフォーム代がトントン前後で済んだか、
2ヶ月以上経ったいまからリフォームの見積もりがくるか、
不動産屋さんの手違いかなにかで忘れられている…という
3パターンのどれかだとおもっています。

この3つの可能性でどのように考えておくのがよいのでしょうか？
お答えいただけるとありがたいです。

---

□■アドバイス

連絡をしない不動産会社が誠実でない事は事実と思われますが、
先ずは不動産会社へ連絡されてみてはいかがですか？
その後、敷金の返還について不振な事などが有ればご相談下さい。
なお、敷金の返還トラブルについては、
過去沢山の相談事例が有りますので、検索してみて下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

わたしは、10年ほど経った貸店舗に居抜きで入居し飲食店を経営していました。
差押さえで大家が変わり、契約満了時、不景気のため
賃料値下げを3割要求しましたが応じてもらえず、賃料交渉でもめ、
1ヶ月弱ほど契約期間外の居座りの形にはなりました。
交渉決裂で、賃貸借契約を解除しました。

店舗内設備は前の借主さんから買ったもので、
出て行くときは店舗をすべて壊していくと主張し、
壊さないようにとの大家と意見の一致を見ないまま、
自分で取り壊しました。

わたしは、前の借主さんから、賃貸借契約を敷金の継承を含め、
確かに引継いでおり、その証拠に、前の借主さんの賃貸借契約書を所有しています。
その後、大家から、店舗を標準店舗に修復するよう要求されています。
わたしが、無権利な破壊を行ったとの書面を送りつけてきました。

確かにわたしは店を買いました。しかし、このたび壊してしまったのが、
コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を生かして
徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管をぬいてやるつもりでやったのです。

わたしはこれを、知合いの不動産屋さんに「店舗の原状回復はスケルトンです」
と聞いて、それを実行したまで、大家の要求はおかしいと思います。
大家の要求を止めさせ、はやく敷金を取戻すにはどうすればいいでしょうか。

---

□■アドバイス

詳しい日程がわかりませんので一般的な回答です。

現在の大家さんに敷金の返却を求めることは、
本年4月1日より改正担保法及び民事執行法により不可能となっています
（但し賃借人、賃貸人の特約があれば請求できます）。
ですから敷金の返却を求める先は前大家さんということになり、
相談者さんの要求は筋違いということになります。

次に原状回復についてですが、通常契約書に原状回復の範囲が
記載されていれば問題にはならないのでしょうが、
現実にはあいまいな契約書が少なくないようです。
通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での
原状回復も成り立ちます。つまりそのまま取り壊しもせず退去出来るわけです。
相談者さんの場合、スケルトンにするには
労力も費用もかかっているわけですから、普通はやらない行動といえます。

また、原状回復の程度が、床、壁、天井を残しかつ電気は配電盤（分電盤）まで、
給水設備はメーターまで、及び下水道はもともと設置されていた可能性があります
（標準店舗とはそのような状態を言っているのかもしれません）。
その場合相談者さんの行動はやりすぎということになり、
現大家さんの主張は順当ということになります。

ここはやはりよく話し合うことだと思います。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

---

■□相談者より

松岡國夫様、早速のご返事、ありがとうございました。
賃貸借契約は去年の年末が期限ですが、知合いの不動産さんに
「敷金はどんどん請求すべきだ」と強く言われます。

他方大家は、原状回復を「標準店舗というものを飲食店の内装で、
電気、ガス、水道、給湯までを行い、必要衛生設備とエアコン、
空調を備えたもの程度で良いので、厨房設備、収納などはいらない」と、
まるで譲歩したそぶりで主張しています。
つまり、退去前店舗の店内設備である厨房設備、店内装飾、収納設備など
全て撤去し、飲食店舗として標準的な内装を要求しているのです。

このような要求がなされるとは、親しくしていた人の言葉を
都合よく解釈した自身の判断の甘さなのか、納得しがたい事態です。
以下の、似た事をお尋ねするのをお許しください。

　　　1.わたしは店舗を買い、前賃借人に支払った金銭は、当然、壁、床、天井など
　　　　構成材及び附属するもの（エアコン、換気設備）に対する所有権となってい
　　　　ると考えておりましたが、退去する時点で、自由に処分（解体、持去り）す
　　　　るのは間違い、ということでしょうか。

　　　2.「通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での原状回復
　　　　も成り立ちます」と言うような事が認められれば、店舗を再構築するのに等
　　　　しく、店を新しくするのに手を貸したようなものです。標準店舗というのも
　　　　ほぼ同様なものです。原状回復の原状が、スケルトン以外になるのを防ぐ主
　　　　張の方法は、なんとか良いものはないでしょうか。

---

□■アドバイス:２

再度わかる範囲の回答になりますが…。

契約期限が昨年末ということであれば、新法の施行は4月1日からですから
敷金の返還を現大家さんに請求することは可能です。
「他方大家は、原状回復を標準店舗というものを飲食店の内装で…」とのことですが、
これらのことはすべて契約書に明記されているか否かということになります。
明記なき場合は応じる必要はないと考えます。

次に「1.」の買い取った造作権については自由に処分することに
間違いとは言いませんが、これも契約書に乗っとった処遇が必要となりそうです。
通常は本契約終了時には買取請求権を放棄する旨が記載されており、
原状回復を義務付けられているケースが多いのですが
（この場合原状回復はスケルトンを想定しているようです）。

「2.」の意味はおっしゃられているようなことではなく、居抜き店舗買取後
なんの手も加えなかったとすればその現状のまま退去も可能ではないかと言う意味です。

契約書によって原状回復の範囲が明確にわかるといいのですが。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

---

■□相談者より

松岡國夫様、お返事ありがとうございました。
勇気づけられるご返事でなによりなのですが、状況は短期間に最悪になりました。
通知によると、いわゆる刑事罰を求められそうです。

ご指摘のとおり、建物に対する処置が悪かったらしく、
また賃貸事業を妨害したとかの理由もあるとか。話し合いによる解決を
提示した大家の意思を無視した立証しない権利の乱用とも。

夢にも思わなかったところから、呼び出しがきました。
「店を買った証明をしなさい」と知合いの不動産屋さんは言います。
しかし、「それは前の借主さんの敷金継承した証明として、前の借主さんの
賃貸借契約書を所有している」と言うと、
「それだけなのですか。売買明細は特にないのは困りました。
　なにかいい証明方法はないですか」と言う態度です。

わたしは以前よりその事を見せて伝えていたのに、何もかもだめに見えてきました。
原状回復についても、10年もの前だとスケルトンはめずらしいかもしれませんが、
上の階の配管も天井露出では…などと言う事があいまいになっています。
何とかならないでしょうか。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス:３

「コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を
　生かして徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管を
　ぬいてやるつもりでやった」
この部分、相手側にとっては格好の材料になりそうですね。
あなたが「悪意をもって壊した」と告白してしまっているのですから。

（集住企画・中村さん）

---

□■アドバイス:４

切迫しているようですので、一言言わさせていただきます。
本件については内装造作に係る所有権の帰属の問題だと考えます。
内装に関して積極的に主張する根拠（即ち店舗賃借権を引き継いだ時に
各種の明細等について所有権の帰属が不明である）が乏しいのであれば、
その造作を大家自らのものであると主張できるだけのものはあるのでしょうか？

相談者さんの以前の入居者が自ら店舗を開業する際に
設置したものではないのでしょうか？
その辺の当時の内装工事の見積書や発注書等は保管してないでしょうか？

また、原状回復の定義を含め冷静に話をされる事をお考えになった方が
良いと思います。特に大家側が法律的主張を元にしてきているようなら、
弁護士に相談されることをお勧めします。

（トリム・佃泰人さん）

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相談内容　

みなさんはじめまして。
私の母は約30年間飲食業を営んでいたのですが、
この1年間で病気のために入退院を繰り返し、
経営もままならなくなったので閉店することになりました。

そこで大家さんに話したところ、
「不動産に詳しい人から聞いたんだけど、
　カウンターもすべて撤去しなくちゃならないんだって」といわれました。
ちなみに、この店舗はおよそ20年前に1Fに母の店を含めて2店舗、
2Fに大家さんの住まい、という風に改築してます。
その際に作り直した店舗なので、もともとあるカウンターです。
しかもこの改築の際、母も数百万出資してるはずです。

契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
カウンターの撤去の項目はありません。カウンターの撤去は必要なのでしょうか？
もし必要だとして、費用は母の負担になるのでしょうか。

どなたかお分かりの方、宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

　　> 契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
　　>カウンターの撤去の 項目はありません。
　　
現状回復でなく、借りた当時の原状戻す「原状回復」のことと思います。
当時、カウンターがあったら残したままでいいでしょう。
貸主と原状回復・敷金返還をめぐって争いになるなら、
訴額60万以下なら小額訴訟で1日で決着します。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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相談内容　

賃貸アパートを退去して敷金よりも修繕費などが上回り、借主人に
支払いが生じてしまった場合の話なのですが…。
（壁やフローリングをかなり汚損させてしまい、
　おそらくかなりの請求があるものと考えています）
　　
このような場合、貸主から事前に見積もりの連絡がない状態で
勝手にリフォームして、10万、20万というある程度高額な請求を
いきなりされるってことってあるのでしょうか？

というのも、冒頭申し上げましたとおり私の借りていた物件は修繕費その他を
請求されてもおかしくないと思っているにもかかわらず、
先日もう次の募集をかけているのを発見したのです。
ということは見積もりを私に連絡せずに勝手にリフォームし、
そのリフォームが完了したことを意味しているのです。

敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合は見積もりをだして
借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことがあります。

このような事例を知っている方や知識、経験のある方どうか教えてください。