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相談内容　私道の持分が無い土地について

東京・30代男性
袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
土地の価格は、周辺相場の半額程度です。
道路は42条2項道路の私道で（役所で確認しました）、
接道距離は3m程度あります。

ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、
一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、
工事ができない等の問題は生じるでしょうか？
ある程度の出費は覚悟しています。

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□■アドバイス

私見ですが、42条2項道路ということであれば、その私道には、
　　　●中心線から2m以上のセットバックが義務付けられているはず
　　　●その2項道路に2m以上接している土地であれば、建築確認は取れるはず
　　　●通行権も当然あるはず
と思われます。

一番奥で、その私道の所有権が無くても、問題はないと思います。
再度、不動産業者に、
　　　●2項道路であること
　　　●建築確認が取れるかどうか
　　　●通行に支障はないかどうか
をご確認されて、重説にきちんと2項道路であることが
明記されることを条件にするのであれば、通常は問題はないと思われます。

この時に私道負担金等があるかどうかは、一緒にご確認をなされれば良いでしょう。
また、できれば…ですが、公道に格上げされるまでの間は、
通行・上下水道管埋設を目的とした地益権の設定をされておけば、
なお安心できるとは思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

大きな誤解はなさそうなので、少し安心しました。

不動産業者が、あまり近隣交渉に積極的でなく、
その辺りが少し不安材料ではあります。
しかし、他社でも仲介として見かける土地とはいえ、
最初に紹介してもらった業者に義理立てする必要は
あるのではないかと考えているところです。
私道負担金などは確認してみることにします。

お忙しいところ、ありがとうございました。助かりました。

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相談内容　43条但し書き道路の物件について

東京・30代男性
いつも掲示板拝見しております。不動産を探して間もない素人の者です。
43条但し書き道路（4m私道）に接道した建売物件を紹介されました。
建築確認番号も取得済みです。
建物、土地の広さ等に問題はないのですが、
「43条但し書き道路」が気になっています。
この道路は一般の私道とは違うのでしょうか？
また、将来的に物件を売ることになった場合、何か問題はあるのでしょうか？
素人のため、見当違いの質問かもしれませんが、ご教授お願い致します。

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□■アドバイス

基本的な事から説明しますと、
建物を建てる場合には、建築確認の申請を出して建築確認を取る必要があります。
この時に、一定の公道に敷地が幅2m以上接道している必要があるわけです。
　　
しかし、建築基準法では、
公道以外の私道でも接道しているとみなす例外規定を設けています。
詳しくは法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3

この43条の中の
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上
　及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、
　この限りでない』
　が、「43条但し書き道路」のことです。

この43条但し書き道路は、
接道上、道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
本来は建物が建たない土地に一定の基準の元に
特定行政庁が建築基準法上の道路として認めたということです。

　　この43条但し書き道路の問題点は、まず、
　　　●再建築が可能かどうか
　　ということです。
　　場合によっては再建築が不可能な場合も多くありますので、
　　良く調べられた方が良いと思います。
　　次に、
　　　●転売が難しい＝資産価値が低い点
　　があげられます。
　　不動産業者の中には転売の依頼を拒否する業者もいると思います。
　　つまり、売れにくい物件であるということです。

個人的なアドバイスですが、
その建売が近隣相場よりかなり低価格であれば、検討する価値もあるのでしょうが、
それ程割安感が無いのであれば、別の物件をお探しになった方が良いと思います。
これから新築建売物件を探すのに、
わざわざ難しい物件に手を出す必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、迅速、かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
不動産会社からは、
「43条但し書き道路なので、近隣より安い」
という説明だけで、不安に感じておりました。

役所に行って、調べてみようと思います。
確かに近隣と比べると大分安いようです。
ただ、住環境は非常に良いので、もう少し調べた上で判断したいと思います。
新しい情報が得られましたら、連絡させて頂きます。
どうもありがとうございました。

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■□相談内容　

位置指定道路を通行する権利について教えてください。
相談したい土地の状況は、
南側が４ｍ公道・北側が４ｍ私道（位置指定道路）に面した
規模約７００平米・ほぼ正方形の土地です。
北側私道との間にはブロック塀があり、私道の共有持分もありません。

今までは、南側公道のみの利用で一筆全体を使用していたのですが、
今、漢字の「田」の形に４分割で分譲できないか検討しています。
　　
この場合、北側の２区画は北側私道を利用するしかないのですが、
持分もない他人の私道を利用するには
どのような手続きが必要になるのでしょうか？教えてください。

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□■アドバイス：１

地役権（民法）を考えたらいいと思います。
ある土地の便益（便利で利益があること）のために
他人の土地を利用する権利のことです。

　　　通行地役権
　　　（他人の土地を通行できる）
　　　特徴として必ず二つの土地が出てくる要役地
　　　（地役権の存在によって便益を受ける土地）
　　　必ずしも隣接する必要はありません承役地
　　　（地役権によって負担を受ける土地）　　　

登記までは難しくとも、覚書を作成されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷さん）

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□■アドバイス：２

位置指定道路は建築基準法上の道路として公に認められた道路です。
地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、
対価を求める事は可能です。
　　従って、対策は
　　　１．持分を購入する
　　　２．道路使用（通行等む）承諾書を発行してもらう
　　　３．通行の覚え書きを作成し地役権を設定する
　　が考えられます。

お尋ねの件とは異なりますが、例え自分の所有物であっても、
不特定多数に継続反復して不動産を売却するときは
宅地建物取引業の免許が必要です。
一括で売却するか特定の買主へ売却するなど十分ご注意下さい。
（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：３

ご相談の件ですが、以下の２つの方法をご提案致します。

　　（１）私道所有者に対して
　　　　　　・道路使用の承諾書（人・車・自転車等）
　　　　　　・掘削の承諾書（上下水道・ガス等）
　　　　　への署名・捺印を求める方法

　　（２）私道所有者に対して持分の購入を求める方法

位置指定道路の場合は、そもそも私道所有者は
その所有地を道路として提供する事に同意しているからこそ
実現出来ているのですから、上記（１）の書類の作成に
協力してもらえるはずなのですが（少々のお礼は必要かもしれませんが…）。

万一拒絶されるようなケースの場合は、
上記（２）の交渉をしてみては如何でしょうか？　
道路所有者から見ても対価を払って私道を買いたい！　等という話は
ラッキーなはずですから、金額次第では応じてくれる可能性があるものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談者より

すみません。便乗しての質問ですが、私道所有者が
数十名の共有持分でしたら、全員の承諾が必要なのでしょうか？

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□■アドバイス：４

共有者全員の承諾が必要です。
（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

小谷様、香川様、藤原様、早々に回答して頂きありがとうございました。
本来別々にレスすべきですが、まとめてすみません。

　私の理解したところでは、
　　　1.私道の共有者の誰かから私道の持分を購入する。
　　　2.共有者全員の承諾を得る。
　　　3.通行のための地役権の覚書を交わす。
という方法があるとの事ですが、
それぞれ費用的にはどの程度かかるものなのでしょうか？

　例えば、
　　　周辺の土地価格あるいは賃料相場などと連動するのか？
　　　ある程度決まった相場価格があるのか？
　　　それとも全くケース・バイ・ケースで相手との交渉次第なのか？

質問ばかりですみませんが、よろしければ教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：５

費用についてはケース・バイ・ケースだと思われます。
承諾書が取れるケースでしたら、菓子折り程度で済む場合や、
香典程度の謝礼で済む場合もあります。
持分購入となると、もうし単位が増えるケースが多いようですし、
地役権設定となると更に必要な場合もあります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談者より

やはりそうですか。参考になりました。ありがとうございました。

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□■アドバイス：６

ちょっと心配になったので一言。
新居浜市では位置指定道路は
１０００平米未満の土地を開発する場合に執られる手段です。
１０００平米を超える場合は開発許可を取る必要があるのですが、
今回の場合、位置指定道路を使って建築許可が取れるのでしょうか？
通行権を取得されても建築確認が取れなくてはどうにもならないと思うのですが。
一度、所轄の官庁で事前に相談されたら如何でしょうか！
（紀州不動産・森田さん）

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■□相談者より

今回の場合は規模７００平米程度なので、
なんとか開発行為にはならずに済みますが、
１０００平米を超えると厄介になりそうですね。
アドバイスありがとうございました。

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□■アドバイス：７

勘違いなされているようです。
以前取られた位置指定道路ですからその時の対象面積と
今回位置指定道路を使って建築確認を取ろうとしている面積の合計が
１０００平米を超えると開発対象になり、せっかく買われても
建築確認が取れない可能性が有りますよ…と申し上げているのです。
所轄官庁へ行って確認すれば以前の対称面席が判りますので
是非ご相談を…と申し上げているわけです。
（紀州不動産・森田さん）

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■□相談者より

そのような可能性があるとは考えもしなかったです。
早速確認してみます。
アドバイスありがとうございました。

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■□相談内容

土地の売買契約の際に、あわせて
私道の使用方法について定めた道路協定書を結ぶことになりました。

その際に、私道部分に水道メーターを設置したいと申し出たのですが、
「共有部分なのでダメです。他の方も水道メーターも私道に設置しない」
と言われたので、水道メーターも私道には設置しないことを了承して
道路協定書に署名・捺印して宅地内に水道メーターを設置しました。

しかし先日、建築現場に行くと他の方の水道メーターは私道に設置されていて、
理由を問うと「行政指導で仕方がなかった」との返答でした。
　　
口約束とはいえ、一方的に道路協定書を破ったのだから、
協定書は無効であると主張しているのですが、
「協定書には水道メーターについては書いてないので
　有効です。文言を入れないほうが悪いのではないか」と言われています。

口約束を破っても協定書は無効にはならないのでしょうか？
また、このようなトラブルはどこに相談に行けば良いのでしょうか？

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□■アドバイス：１

まず、行政指導（？）だと言うのが本当だとしたら仕方無いと思います。
然し、水道メーターを私道に設置すると言う
行政指導が有ったとはちょっと思えないのですが？

さて、口約束の件ですが、法律的には口約束でも立派に成立しています。
然し、口約束した証拠は必要です。
例えば、テープ等に録音したら如何でしょうか？
相手がそんな約束はした覚えが無いと言えば、難しくなります。
兎に角、取りあえず約束した証拠が必要だと思います。
でも、協定書に入れなかったのはちょっと軽率でしたね。

口約束を破ったから協定書が無効になる事は有りません。
　(その為に書類を作成する訳です)
然し、協定書の作成時に間違い無く約束した証拠が有れば、
対抗する事は可能だと思います。

証拠が無ければ、言った言わないの話ですから、
何処に相談に行っても難しいと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

契約の際には仲介業者もハウスメーカーも立ち会っていたため、
約束を破ったことは売主も認めています。
しかし、協定書には書いていないため協定書は無効にならないの一点張りです。
そして、不動産取引では文書で行うのが常識で、
文書で残ってない以上は話し合う必要もないと言われています。
いくら協定書に書いていなくても、口頭で
「水道メーターは作らない」と言っている以上、
協定書は無効になると思うのですが、違いますか？
無効にならないのであれば、協定書に書いてないなら
何をしても良いということになるんでしょうか？

---

□■アドバイス：２

約束を破ったと認めているのなら、
その発言をテープ等で録音しておけば良いでしょう。
約束を破ったと認めて、書類にしてないから関係無いという事は、
法律を知らない人のいう事です。
仲介業者やハウスメーカーの人間も立ち会っているのならなお更です。

但し、契約に関わる事は、あくまで民法上の問題となります。
又、約束を守る為の協定書ですから、何をしても良いと言うことにはなりません。
特に、立会人がいて、協定書の作成時に約束した事は、
口約束と言えども守るのが当然です。

相手が、そのように言い張るのであれば、
証拠や証人(立会人)の証言を揃えて、弁護士等の専門家に相談して下さい。
その場合、感情的になるのでは無く、
協定書の経過、協定書を破ったと言う証拠や証人(立会人)の発言。
その事による、貴方の被害、そしても、相手に何を要求するのか。
　(常識的な範囲で)
をまとめてから相談したほうが良いと思います。

おそらく(あくまで私の想像ですが)、
弁護士からの内容証明の送付程度で解決すると思います。
その場合の費用は私の経験上、多分3～5万円位で可能だと思います。
(当然この費用も相手に請求しましょう)
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。
その後の経過ですが、不動産業者に対して水道メーターを移設する費用を要求しました。
すると、不動産業者から「電気をわたさない」（共同で電柱を建てています）や
「出窓部分が境界より50ｃｍ離れていていなくてもよいという同意書を破棄する」
と言われました。
電気が使えないのも困りますし、同意書を破棄されても、
今さら工事を中止するわけにもいかないので、泣き寝入りするしかなさそうです。
何か良い方法があれば教えてください。
よろしくお願いしますｍ（＿＿＿）ｍ

---

□■アドバイス：３

草柳＠RTJサポートチームです。
相手が感情的になってしまっているのかも知れませんが、
ひとつ気になるのは、
　　　●本当に信頼ができる業者なのかどうか？
　です。
　今までの経緯からしますと、
　　　●約束を守らない
　　　●それを指摘すると法外な要求をする
　と言う状況になっていると思いますので、
　むしろ、
　　> 今さら工事を中止するわけにもいかないので、
　　> 泣き寝入りするしかなさそうです。
　と言う風に進めてしまった方が、大きなトラブルに発展する可能性があると思います。

いずれにせよ、悪質な業者であった場合、ご自身で何とかしようと思うと、
傷口を大きくしてしまう可能性がありますから、
今までに涌井さんがご回答されたような形で、
　　　●きちんとした証拠と共に弁護士等の専門家に相談する
ことこそ、最善だと思います。

---

□■アドバイス：４

調べる時間がありませんので、ヒントをもうしあげておきます。
電気・ガスはライフラインですので、無くてはならないものです。
だから一個人で止める権利はありません。電気事業法と言う立法があります。
調べて見てください。又は，電力会社に相談してみてください。
出窓に関しては、民法235条で1M未満は目隠しをすればよいと書いています。
以上、ヒントでした。
（ハビット・小谷吉秀さん）

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■□相談内容　

土地の購入を検討していますが、
前面道路が私道（公衆用道路）になっています。
この場合は通行地益権等を設定せずとも、地目が
公衆用道路というだけで、永久的に通行可能ということなんでしょうか？

分譲業者はそう説明します。地益権の設定には、消極的です。
何かの事情で、前面道路の所有者が変わり、
地目を変更されたりという可能性はないのでしょうか？

公衆用道路に一度地目を変更してしまえば所有者の一存だけでは、
地目変更できないものなのでしょうか？
宜しくお願いします。

---

□■アドバイス:１

ご相談のケースの場合、
地目が公衆用道路となっているからといって、
（法律で自動的に）通行を許諾されている事にはなりません。

このケースで実務上多いのは、私道の所有者から
「通行・掘削の承諾書」を発行してもらう方法です。
その際・・・

　　　・私道所有者　→　包括承継人（相続等で所有者変更となるケース）
　　　・相談者さん　　→　特定＆包括承継人
　　　　　　　　　　　　（売買・相続等で第３者名義となるケース）

のどちらが起ったとしても、
承諾の効力を存続させる旨の文面にしておかれれば
万全だと思われます。通行地役権の設定というのは、
法理論上有得ても実務上はあまり聞かない方法です。

分譲業者さんに「通行・掘削の承諾書」が取れているのか？　
取れていないならば取ってくれ!!　とご相談されては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

地目が公衆用道路になっていれば、まず問題はないでしょう。
確認が必要ですが、位置指定道路にはなっていると思います。

道路については、下記ＵＲＬ（※）の説明がわかり易いと思います。
私道の廃止等についても説明されています。
理解された上で、各市町村に確認する事を御薦め致します。

http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm

（有）ＡＤＳ計画研究所さんによる
「住まいの水先案内人（ http://www.ads-network.co.jp/ ）」より

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

お返事ありがとうございます。
今回の分譲地は、分譲地全てが以前からの私道に面していて
位置指定道路にしたりはしていないようです。

４区画の分譲地の前面の道が、元の分譲地の所有者の私道です。
４ｍはあります。これまでは、地元水利組合が道路を管理し、
水利組合の陳情によって市が舗装を行ってきたとの事です。

今回この、分譲をするにあたり、４区画が接道する前面の道路を分筆し、
前面の私道部分（各人の間口部分）は、
分譲地購入者に無償譲渡される事となりました。
両端の購入者は、（通り抜け可能の道）問題はないのですが、
真中の分譲地を契約している私は、隣の方の道を通り公道へとでます。

分譲業者は、所有権は土地購入者に移りますが、管理は引き続き
地元の水利組合にて行うので、使用には何ら問題ないとの事ですが。
確かに、建築確認に関しては、前面道路を地元水利組合が
管理している証明書をみせると大丈夫でした。

普通の方が両端の所有者であれば、問題ないのでしょうが、
問題のある方が両端の所有者となった時に私は、
明らかに通行権を主張できるのでしょうか？

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□■アドバイス：３

通常使用上は問題無いと思います。但し、
確かに両端の購入者に意地悪されて、裁判にでもなれば、
もし勝ったとしても後味は悪いですね。

分譲業者に頼んで、前面私道部分を共有名義にして貰った方が、
間違いは有りません。将来の事を考えたら、
絶対に共有名義にして頂くべきでしょう。

相談者さんのケースに似た例は、時々発生します。
トラブル回避の為に、当社の場合は、必ず、共有名義にしております。
４区画であれば、それぞれ４分の１づつの持分で所有権登記するだけです。
買主さんに登記料を負担して頂きますが、将来の情勢変化や転売時の事を
考えますと、登記をしておくのが間違い有りません。

業者もそれ位はやってくれると思います。
尚、地役権の登記は、今回のケースは薦めません。
（高原開発・涌井さん）

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