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相談内容　公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

愛知・男性・４０代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年１２月に手付金１０万円を支払い、購入希望を出しました。。

土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
２月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
２月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。

ところが、３月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道（公的な道路ではなく私道の扱いとのこと）にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。

この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。

①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
　既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
　ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
（建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測）があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。

---

□■アドバイス

私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。

契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。

弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　私道の通行許可問題について

東京・女性・３０代
私道の通行許可で困っています。
2項道路（接道２ｍはあります）に土地を買いました。
この私道は北も南も公道には接していますが、
南は５ｍほど舗装がなく障害物があり、通行できません。

こちら負担で整備しての通行を依頼したら
所有者は昔いやな経験をしたので絶対通さないと言われました。
そして北側ですが、10軒くらいかかわる私道になります。
北の方は３階だてをたてるなら通行させないといっています。
今回3階建てにしないと採算が取れない物件を建築予定なので大変困っています。

こちらとしてはいっぱいいっぱいに建てるのではなく、
離して建てますと交渉しようと考えていますが、
すでに数メートルはなれて建っている古屋にも文句をいっていたので
３階建てへの歩み寄りは大変難しいと考えられます。
（詳しくかけませんが、一方的に抗議する方なので、「話し合い」になりません）

こういった場合XXX、OOOしないと通行させない、というの条件はのまないと解決が難しいのでしょうか？
私道をたてにこちらをそこまで拘束することは可能なのでしょうか？
通行権を確認しなかったのが悔やまれますがどなたかアドバイスいただけますでしょうか？

専門家（弁護士でしょうか？）を入れて話す方がいい場合、
本格的な交渉からお願いしたほうがいいのか、
それとも交渉がまとまらない場合でいいのかのご意見も聞かせて頂けるとありがたいです。
宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、投稿内容を読む限り、
話し合いで解決するのはかなり厳しい状態かと思います。

弁護士等に相談し交渉して頂くべかと思います。
相手も弁護士を入れた場合は、弁護士同士の話し合いとなるかも知れません。
それでも解決できない場合は、民事裁判となるでしょう。

ただ、通常この様なケースの場合、
貴方の側は半ば強制的に通行し、建物を建ててしまう事が多くなります。
２項道路は建築基準法上の道路でもありますから、道路証明も出ますし、
通行する事自体は簡単には止められません。
どちらかと言うと民事提訴起こすのは道路所有者側となるのが一般的かと思います。

南側所有者が通行妨害を行っている場合は、その撤去を求める事も可能でしょう。
貴方に「日常生活上不可欠の利益を有している」場合は、
弁護士が交渉して撤去出来るかと思います。
気を付けなければいけないのは、通行妨害を行っている物（車両等）を
傷つける事が無い様にする事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　購入した土地の私道の許可が得られない問題について

東京・男性・４０代
はじめまして。このたびは土地の仲介業者の義務違反について
ご質問させて頂きたく書き込んでおります。
仲介業者の説明責任、そして私道所有者の権利がどこまでか
というのが正確な質問内容です。

自分でも確認するべきでしたが、
付き合いのある不動産会社が仲介し土地を購入しました。
私道ということはわかっていましたが、
現在の家も私道で特に問題なく暮らしているため、
私道であることの問題点にまったく注意がいきませんでした。

土地を購入しいざ挨拶をしたところ、
（私道の入り口は東と西にあり、東側の私道入り口は会社が所有しているとのことでした。）
私道の持ち主は車は通せないとのことでした。
しかし昔からすんでいて車を入れてるかたはOKだが新しい方はだめというものです。
近々門のようなものをつけ車使用の方には鍵を渡す形にするときいております。　
これは建築資材の搬入工事車両もNGとのことです。2項道路でもこれは許されるのでしょうか？　
　
私道所有の会社はわれわれが購入した土地の売主（前の住人）をよくしっており、
この状況を知っていたはず、それに売主の仲介業者もしっていたはず、
そして私どもの仲介業者も不動産業者としての責任を怠ったというのですがどうなのでしょうか？

契約書等には前面道路は私道とあるものの、それ以上に私道に関する記述はありません。
確認しなかった自分たちの責任ももちろん承知しております。
厳しいご意見でもかまいません。何が出来るのかアドバイスいただけますでしょうか？

反対の西側ですが、2軒で入り口を所有、一方はOKをくれましたが、
もう一方は何がなんでも通しませんとのことでした。
ここは杭がうってあり、整備しないと通れない状況です。
というわけで私道の入り口が両方とも使用承諾が得られない形です。

仲介業者に私道入り口の方々との交渉をふたたび依頼していますが、
決裂した場合、私道使用の権利を求められるのか、
そして最悪の場合仲介業者に責任を求めることが出来るのでしょうか？

土地を抱えているままではローン返済も難しくなるので正直途方にくれています。
お忙しいと思いますが、宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：１

家を建てる土地ということならば，
道路（私道，公道）があって宅地と言えます。
その私道が道路として用を足さないならば，宅地ではありません。
不動産業者に，契約書の白紙撤回前提で文句を言うべきです。
困るのは，買主だけですよ。

（ハビット・小谷吉秀さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、
２項道路であり、且つ貴方の居宅用の敷地ということであれば、
「日常生活上不可欠の利益を有している」
と言えるので、通行権（工事車両の通行含む）は認めらると思います。

売主負担にて解決を弁護士に依頼する交渉を、仲介業者に求めてみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

東京・男性・３０代
前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

中古住宅を取得するにあたって、
他者の所有する前面私道の交通掘削等承諾書を得ることが契約の条件になっていました。

しかし、引き渡しの一週間ほど前に、
「所有者から承諾書が取れない」と、不動産仲介会社から連絡がありました。
契約書に解約の特約があるため、「買うのをやめてもらってもいいですよ？」と言われているのですが、
引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、多くのことをしているため、後戻りできません。

この場合には、どのような対応をするべきなのでしょうか？

ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、承諾書はないままに購入しなければならない。
それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？

契約解除の特約にも入っているため、かなり重要なことのように感じますが、
いまさら言われても…と途方にくれております。

とりとめもない相談ですが、どのような対応をするべきなのか、お教えいただければと思います。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
「所有者から承諾書が取れない」
ので有れば、通行（特に車両は粗不可？）・ライフラインの確保については
揉める要素が有るということかと思います。
また、状況の詳細が分かりませんが、建替えや増築も出来ないかも知れません。

「買うのをやめてもらってもいいですよ？」
と言うので有れば、購入を止めた方が良いという意味かと思います。

「引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、
多くのことをしているため、後戻りできません。」
「ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、
承諾書はないままに購入しなければならない。」
だとしたら、何としても承諾して頂く様に、私道所有者に直談判すると同時に、
引渡・残金清算前に売買価格の大幅値引きと、
仲介業者の手数料の大幅値引きを交渉し、
その値引き額を私道所有者に、一時金として渡す。
そんな方法も取れる気が致します。
その交渉過程で、売主・仲介業者の本性は出てくるものと思います。

「それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？」
良く有ることでは御座いません。
事前に承諾を得てから売りに出すのが一般的です。

（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

債務不履行です。
業者に，なんとか努力してもらいましょう。
もし，うまくいかなければ，法的には，違約金の発生になります。
後の祭りですが，そのケースの場合は，停止条件か解除条件の特約契約して，
条件成就してから，あなたが，引っ越し準備をすべきです。
結論から，うまくいかない場合は，
白紙撤回してください。
そしてとりあえず賃貸を探してください。
落ち着いてから，再度，物件探しをしてください。

（ハビット・小谷さん）

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相談内容　通行地役権に関わる工事の金銭給与について

大阪・男性・４０代
４月末に土地を購入しました。
土地は袋地にあり、３０ｍ程の私道（42条2項道路）に通らないと入れない場所にあります。
私道の持ち主とは、覚書を交わしており、
通行許可（工事に関する車両等も含む）、掘削権について明記してあります。
（私道の持ち主に対し、通行地役権の登記をお願いしましたが、断れています。）

この私道の持ち主は、建売業者であり、この建売業者はこの私道沿いに
数区画の建売を検討しており、現在工事に取り掛かっているところです。

その後住宅会社と契約し、着工を開始しようとしたところ、
この建売業者が、工事開始の挨拶が無い事を手がかりに、工事させないと言われています。
工事の挨拶が無い事についてはお詫びをしましたが、同時に工事となる事から、
工事に協力する替わりに２００万円の金銭供与を要求してきました。

覚書があるため、問題ないはずなのですが、私道であり同時期の工事となるため、
車両を停めるなどの嫌がらせが十分考えられます。
当面工事に取り掛かれない状態なのですが、どう対応すればよいでしょうか？

---

□■アドバイス

42条2項道路の通行権につきましては、
『建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが
　禁止されている等各種の制限があることから、
　専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものである
　と考えられています』

然し、判例の多くは
『私人の日常生活上に必須な道路利用である場合には、
　民法上保護される自由権（人格権）として保護されるべきであり、
　この自由権が侵害され、その侵害が重大かつ継続のものである
　ときは、自由権に基づいて妨害排除や妨害予防ができるという
　言い方をしています（東京地判平5・6・1判決等）。』

私見ではありますが、
この判例に沿って考えてみますと、
建築確認は、この42条2項道路の通行を前提として
許可されている訳ですし、この私道を通行しない限りは、
建物を建設する事は出来ない訳です。

万が一、新築工事の妨害が有った場合ですが、
２００万円を支払う必要性は無いと思いますので、
私道所有者と粘り強い交渉をする事になると思います。

この交渉が決裂した場合は、貴方はその妨害排除の為に、
内容証明の送付、更には妨害排除の民事訴訟を行なう必要が
有るかも知れませんね。

その場合は、弁護士等の専門家に相談した方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　私道の持分が無い土地について

東京・30代男性
袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
土地の価格は、周辺相場の半額程度です。
道路は42条2項道路の私道で（役所で確認しました）、
接道距離は3m程度あります。

ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、
一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、
工事ができない等の問題は生じるでしょうか？
ある程度の出費は覚悟しています。

---

□■アドバイス

私見ですが、42条2項道路ということであれば、その私道には、
　　　●中心線から2m以上のセットバックが義務付けられているはず
　　　●その2項道路に2m以上接している土地であれば、建築確認は取れるはず
　　　●通行権も当然あるはず
と思われます。

一番奥で、その私道の所有権が無くても、問題はないと思います。
再度、不動産業者に、
　　　●2項道路であること
　　　●建築確認が取れるかどうか
　　　●通行に支障はないかどうか
をご確認されて、重説にきちんと2項道路であることが
明記されることを条件にするのであれば、通常は問題はないと思われます。

この時に私道負担金等があるかどうかは、一緒にご確認をなされれば良いでしょう。
また、できれば…ですが、公道に格上げされるまでの間は、
通行・上下水道管埋設を目的とした地益権の設定をされておけば、
なお安心できるとは思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

大きな誤解はなさそうなので、少し安心しました。

不動産業者が、あまり近隣交渉に積極的でなく、
その辺りが少し不安材料ではあります。
しかし、他社でも仲介として見かける土地とはいえ、
最初に紹介してもらった業者に義理立てする必要は
あるのではないかと考えているところです。
私道負担金などは確認してみることにします。

お忙しいところ、ありがとうございました。助かりました。

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相談内容　43条但し書き道路の物件について

東京・30代男性
いつも掲示板拝見しております。不動産を探して間もない素人の者です。
43条但し書き道路（4m私道）に接道した建売物件を紹介されました。
建築確認番号も取得済みです。
建物、土地の広さ等に問題はないのですが、
「43条但し書き道路」が気になっています。
この道路は一般の私道とは違うのでしょうか？
また、将来的に物件を売ることになった場合、何か問題はあるのでしょうか？
素人のため、見当違いの質問かもしれませんが、ご教授お願い致します。

---

□■アドバイス

基本的な事から説明しますと、
建物を建てる場合には、建築確認の申請を出して建築確認を取る必要があります。
この時に、一定の公道に敷地が幅2m以上接道している必要があるわけです。
　　
しかし、建築基準法では、
公道以外の私道でも接道しているとみなす例外規定を設けています。
詳しくは法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3

この43条の中の
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上
　及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、
　この限りでない』
　が、「43条但し書き道路」のことです。

この43条但し書き道路は、
接道上、道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
本来は建物が建たない土地に一定の基準の元に
特定行政庁が建築基準法上の道路として認めたということです。

　　この43条但し書き道路の問題点は、まず、
　　　●再建築が可能かどうか
　　ということです。
　　場合によっては再建築が不可能な場合も多くありますので、
　　良く調べられた方が良いと思います。
　　次に、
　　　●転売が難しい＝資産価値が低い点
　　があげられます。
　　不動産業者の中には転売の依頼を拒否する業者もいると思います。
　　つまり、売れにくい物件であるということです。

個人的なアドバイスですが、
その建売が近隣相場よりかなり低価格であれば、検討する価値もあるのでしょうが、
それ程割安感が無いのであれば、別の物件をお探しになった方が良いと思います。
これから新築建売物件を探すのに、
わざわざ難しい物件に手を出す必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、迅速、かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
不動産会社からは、
「43条但し書き道路なので、近隣より安い」
という説明だけで、不安に感じておりました。

役所に行って、調べてみようと思います。
確かに近隣と比べると大分安いようです。
ただ、住環境は非常に良いので、もう少し調べた上で判断したいと思います。
新しい情報が得られましたら、連絡させて頂きます。
どうもありがとうございました。

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相談内容　

東京・40代女性
先日、土地を購入しました。引渡しも完了して、
もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきました。
　　
契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、
契約の際にもらった、その地域の開発登録簿調書（20年近く前のもの）に、
購入した土地の場所が「予定道路」として点線がひかれていました。
そしてメモ書きのように
「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が変わっても継続いたします」
という地主さんの念書が書かれていました。
その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、
何の説明も受けないまま、購入してしまいました。

「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか？
将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか？

---

□■アドバイス

売買には不動産会社が媒介していなかったのですか？
不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所（街役場）に
問い合わせて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、
それもよく見る必要がありますね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。売買に不動産会社は媒介しています。
公図、登記簿もいただいたのですが、何も載っていませんでした。
契約書にも…。昔の開発登録簿にだけ載っているようです。
よく調べてみたいと思います。

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■□相談内容　

新築一戸建ての購入を予定しています。
その敷地のすぐ裏に幹線道路が開通する予定です。
片側一車線で中央分離帯には緑地設備ができ
歩道はインターロッキングされる等きれいな道路になる予定ではあるみたいです。
敷地レベルから約３メートル掘り下げたところに道路ができるようです。

こういう道路が開通した場合、土地の価値というのはどうなるものなのでしょうか？
騒音・排気ガスは予想されますのでやはり下がってしまいますか？
ご回答よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、都市計画道路にはその進捗状況によって、

　　・「計画決定レベル」の計画道路
　　　　※計画自体はあるものの、いつそれが実施されるかは全く未定の計画道路

　　・「事業決定レベル」の計画道路
　　　　※道路にかかっている人達が次々と立退き、
　　　　　一部では工事が開始されている計画道路

に大きく別けられます。

文脈から判断しますと「事業決定レベル」の道路のように思われますが
如何でしょうか？　又計画幅員は１６ｍ位に思われますが如何でしょうか？

開通後の交通量や街並を推測する事が出来ないので何とも判断しかねますが、
必ずしもマイナスばかりでは無いと思われます。
事業が開始されている計画道路でしたら、役所やその関連施設に
ご心配事項に係る予測データ等もあるのではないかと思いますので、
一度役所回りをされてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

---

□■アドバイス：２

全面に整備された道路が出来ることは単純に価値が上がると思われます。
でも都市計画道路には色々な問題が出てくると思います。
何十年も道路が拡張しなかったりセットバックの後退問題や
建築規制などかかることもあります。
住宅に適していると言われているのは、大通りに面しているところではなく、
大通りから入った所が住宅には適していると言われています。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

■□相談者より

お返事の内容を元に市役所に聞きましたところ、
計画としては「事業決定レベル」で進んでおり、
来年度から着工、19年春の開通だそうです。
片側2車線、4.5ｍの歩道（インターロッキング・植樹・生け垣あり）。
購入予定の敷地より3ｍ掘り下げて道路ができる。
交通量の予想データは2万～2万5千。
このデータで、土地の資産価値が下がるかどうか、おわかりになりますでしょうか？

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■□相談内容　

位置指定道路を通行する権利について教えてください。
相談したい土地の状況は、
南側が４ｍ公道・北側が４ｍ私道（位置指定道路）に面した
規模約７００平米・ほぼ正方形の土地です。
北側私道との間にはブロック塀があり、私道の共有持分もありません。

今までは、南側公道のみの利用で一筆全体を使用していたのですが、
今、漢字の「田」の形に４分割で分譲できないか検討しています。
　　
この場合、北側の２区画は北側私道を利用するしかないのですが、
持分もない他人の私道を利用するには
どのような手続きが必要になるのでしょうか？教えてください。

---

□■アドバイス：１

地役権（民法）を考えたらいいと思います。
ある土地の便益（便利で利益があること）のために
他人の土地を利用する権利のことです。

　　　通行地役権
　　　（他人の土地を通行できる）
　　　特徴として必ず二つの土地が出てくる要役地
　　　（地役権の存在によって便益を受ける土地）
　　　必ずしも隣接する必要はありません承役地
　　　（地役権によって負担を受ける土地）　　　

登記までは難しくとも、覚書を作成されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷さん）

---

□■アドバイス：２

位置指定道路は建築基準法上の道路として公に認められた道路です。
地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、
対価を求める事は可能です。
　　従って、対策は
　　　１．持分を購入する
　　　２．道路使用（通行等む）承諾書を発行してもらう
　　　３．通行の覚え書きを作成し地役権を設定する
　　が考えられます。

お尋ねの件とは異なりますが、例え自分の所有物であっても、
不特定多数に継続反復して不動産を売却するときは
宅地建物取引業の免許が必要です。
一括で売却するか特定の買主へ売却するなど十分ご注意下さい。
（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス：３

ご相談の件ですが、以下の２つの方法をご提案致します。

　　（１）私道所有者に対して
　　　　　　・道路使用の承諾書（人・車・自転車等）
　　　　　　・掘削の承諾書（上下水道・ガス等）
　　　　　への署名・捺印を求める方法

　　（２）私道所有者に対して持分の購入を求める方法

位置指定道路の場合は、そもそも私道所有者は
その所有地を道路として提供する事に同意しているからこそ
実現出来ているのですから、上記（１）の書類の作成に
協力してもらえるはずなのですが（少々のお礼は必要かもしれませんが…）。

万一拒絶されるようなケースの場合は、
上記（２）の交渉をしてみては如何でしょうか？　
道路所有者から見ても対価を払って私道を買いたい！　等という話は
ラッキーなはずですから、金額次第では応じてくれる可能性があるものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

---

■□相談者より

すみません。便乗しての質問ですが、私道所有者が
数十名の共有持分でしたら、全員の承諾が必要なのでしょうか？

---

□■アドバイス：４

共有者全員の承諾が必要です。
（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

小谷様、香川様、藤原様、早々に回答して頂きありがとうございました。
本来別々にレスすべきですが、まとめてすみません。

　私の理解したところでは、
　　　1.私道の共有者の誰かから私道の持分を購入する。
　　　2.共有者全員の承諾を得る。
　　　3.通行のための地役権の覚書を交わす。
という方法があるとの事ですが、
それぞれ費用的にはどの程度かかるものなのでしょうか？

　例えば、
　　　周辺の土地価格あるいは賃料相場などと連動するのか？
　　　ある程度決まった相場価格があるのか？
　　　それとも全くケース・バイ・ケースで相手との交渉次第なのか？

質問ばかりですみませんが、よろしければ教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：５

費用についてはケース・バイ・ケースだと思われます。
承諾書が取れるケースでしたら、菓子折り程度で済む場合や、
香典程度の謝礼で済む場合もあります。
持分購入となると、もうし単位が増えるケースが多いようですし、
地役権設定となると更に必要な場合もあります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

---

■□相談者より

やはりそうですか。参考になりました。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：６

ちょっと心配になったので一言。
新居浜市では位置指定道路は
１０００平米未満の土地を開発する場合に執られる手段です。
１０００平米を超える場合は開発許可を取る必要があるのですが、
今回の場合、位置指定道路を使って建築許可が取れるのでしょうか？
通行権を取得されても建築確認が取れなくてはどうにもならないと思うのですが。
一度、所轄の官庁で事前に相談されたら如何でしょうか！
（紀州不動産・森田さん）

---

■□相談者より

今回の場合は規模７００平米程度なので、
なんとか開発行為にはならずに済みますが、
１０００平米を超えると厄介になりそうですね。
アドバイスありがとうございました。

---

□■アドバイス：７

勘違いなされているようです。
以前取られた位置指定道路ですからその時の対象面積と
今回位置指定道路を使って建築確認を取ろうとしている面積の合計が
１０００平米を超えると開発対象になり、せっかく買われても
建築確認が取れない可能性が有りますよ…と申し上げているのです。
所轄官庁へ行って確認すれば以前の対称面席が判りますので
是非ご相談を…と申し上げているわけです。
（紀州不動産・森田さん）

---

■□相談者より

そのような可能性があるとは考えもしなかったです。
早速確認してみます。
アドバイスありがとうございました。

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■□相談内容

土地の売買契約の際に、あわせて
私道の使用方法について定めた道路協定書を結ぶことになりました。

その際に、私道部分に水道メーターを設置したいと申し出たのですが、
「共有部分なのでダメです。他の方も水道メーターも私道に設置しない」
と言われたので、水道メーターも私道には設置しないことを了承して
道路協定書に署名・捺印して宅地内に水道メーターを設置しました。

しかし先日、建築現場に行くと他の方の水道メーターは私道に設置されていて、
理由を問うと「行政指導で仕方がなかった」との返答でした。
　　
口約束とはいえ、一方的に道路協定書を破ったのだから、
協定書は無効であると主張しているのですが、
「協定書には水道メーターについては書いてないので
　有効です。文言を入れないほうが悪いのではないか」と言われています。

口約束を破っても協定書は無効にはならないのでしょうか？
また、このようなトラブルはどこに相談に行けば良いのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

まず、行政指導（？）だと言うのが本当だとしたら仕方無いと思います。
然し、水道メーターを私道に設置すると言う
行政指導が有ったとはちょっと思えないのですが？

さて、口約束の件ですが、法律的には口約束でも立派に成立しています。
然し、口約束した証拠は必要です。
例えば、テープ等に録音したら如何でしょうか？
相手がそんな約束はした覚えが無いと言えば、難しくなります。
兎に角、取りあえず約束した証拠が必要だと思います。
でも、協定書に入れなかったのはちょっと軽率でしたね。

口約束を破ったから協定書が無効になる事は有りません。
　(その為に書類を作成する訳です)
然し、協定書の作成時に間違い無く約束した証拠が有れば、
対抗する事は可能だと思います。

証拠が無ければ、言った言わないの話ですから、
何処に相談に行っても難しいと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

契約の際には仲介業者もハウスメーカーも立ち会っていたため、
約束を破ったことは売主も認めています。
しかし、協定書には書いていないため協定書は無効にならないの一点張りです。
そして、不動産取引では文書で行うのが常識で、
文書で残ってない以上は話し合う必要もないと言われています。
いくら協定書に書いていなくても、口頭で
「水道メーターは作らない」と言っている以上、
協定書は無効になると思うのですが、違いますか？
無効にならないのであれば、協定書に書いてないなら
何をしても良いということになるんでしょうか？

---

□■アドバイス：２

約束を破ったと認めているのなら、
その発言をテープ等で録音しておけば良いでしょう。
約束を破ったと認めて、書類にしてないから関係無いという事は、
法律を知らない人のいう事です。
仲介業者やハウスメーカーの人間も立ち会っているのならなお更です。

但し、契約に関わる事は、あくまで民法上の問題となります。
又、約束を守る為の協定書ですから、何をしても良いと言うことにはなりません。
特に、立会人がいて、協定書の作成時に約束した事は、
口約束と言えども守るのが当然です。

相手が、そのように言い張るのであれば、
証拠や証人(立会人)の証言を揃えて、弁護士等の専門家に相談して下さい。
その場合、感情的になるのでは無く、
協定書の経過、協定書を破ったと言う証拠や証人(立会人)の発言。
その事による、貴方の被害、そしても、相手に何を要求するのか。
　(常識的な範囲で)
をまとめてから相談したほうが良いと思います。

おそらく(あくまで私の想像ですが)、
弁護士からの内容証明の送付程度で解決すると思います。
その場合の費用は私の経験上、多分3～5万円位で可能だと思います。
(当然この費用も相手に請求しましょう)
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。
その後の経過ですが、不動産業者に対して水道メーターを移設する費用を要求しました。
すると、不動産業者から「電気をわたさない」（共同で電柱を建てています）や
「出窓部分が境界より50ｃｍ離れていていなくてもよいという同意書を破棄する」
と言われました。
電気が使えないのも困りますし、同意書を破棄されても、
今さら工事を中止するわけにもいかないので、泣き寝入りするしかなさそうです。
何か良い方法があれば教えてください。
よろしくお願いしますｍ（＿＿＿）ｍ

---

□■アドバイス：３

草柳＠RTJサポートチームです。
相手が感情的になってしまっているのかも知れませんが、
ひとつ気になるのは、
　　　●本当に信頼ができる業者なのかどうか？
　です。
　今までの経緯からしますと、
　　　●約束を守らない
　　　●それを指摘すると法外な要求をする
　と言う状況になっていると思いますので、
　むしろ、
　　> 今さら工事を中止するわけにもいかないので、
　　> 泣き寝入りするしかなさそうです。
　と言う風に進めてしまった方が、大きなトラブルに発展する可能性があると思います。

いずれにせよ、悪質な業者であった場合、ご自身で何とかしようと思うと、
傷口を大きくしてしまう可能性がありますから、
今までに涌井さんがご回答されたような形で、
　　　●きちんとした証拠と共に弁護士等の専門家に相談する
ことこそ、最善だと思います。

---

□■アドバイス：４

調べる時間がありませんので、ヒントをもうしあげておきます。
電気・ガスはライフラインですので、無くてはならないものです。
だから一個人で止める権利はありません。電気事業法と言う立法があります。
調べて見てください。又は，電力会社に相談してみてください。
出窓に関しては、民法235条で1M未満は目隠しをすればよいと書いています。
以上、ヒントでした。
（ハビット・小谷吉秀さん）

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■□相談内容　

土地の購入を検討していますが、
前面道路が私道（公衆用道路）になっています。
この場合は通行地益権等を設定せずとも、地目が
公衆用道路というだけで、永久的に通行可能ということなんでしょうか？

分譲業者はそう説明します。地益権の設定には、消極的です。
何かの事情で、前面道路の所有者が変わり、
地目を変更されたりという可能性はないのでしょうか？

公衆用道路に一度地目を変更してしまえば所有者の一存だけでは、
地目変更できないものなのでしょうか？
宜しくお願いします。

---

□■アドバイス:１

ご相談のケースの場合、
地目が公衆用道路となっているからといって、
（法律で自動的に）通行を許諾されている事にはなりません。

このケースで実務上多いのは、私道の所有者から
「通行・掘削の承諾書」を発行してもらう方法です。
その際・・・

　　　・私道所有者　→　包括承継人（相続等で所有者変更となるケース）
　　　・相談者さん　　→　特定＆包括承継人
　　　　　　　　　　　　（売買・相続等で第３者名義となるケース）

のどちらが起ったとしても、
承諾の効力を存続させる旨の文面にしておかれれば
万全だと思われます。通行地役権の設定というのは、
法理論上有得ても実務上はあまり聞かない方法です。

分譲業者さんに「通行・掘削の承諾書」が取れているのか？　
取れていないならば取ってくれ!!　とご相談されては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

地目が公衆用道路になっていれば、まず問題はないでしょう。
確認が必要ですが、位置指定道路にはなっていると思います。

道路については、下記ＵＲＬ（※）の説明がわかり易いと思います。
私道の廃止等についても説明されています。
理解された上で、各市町村に確認する事を御薦め致します。

http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm

（有）ＡＤＳ計画研究所さんによる
「住まいの水先案内人（ http://www.ads-network.co.jp/ ）」より

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
今回の分譲地は、分譲地全てが以前からの私道に面していて
位置指定道路にしたりはしていないようです。

４区画の分譲地の前面の道が、元の分譲地の所有者の私道です。
４ｍはあります。これまでは、地元水利組合が道路を管理し、
水利組合の陳情によって市が舗装を行ってきたとの事です。

今回この、分譲をするにあたり、４区画が接道する前面の道路を分筆し、
前面の私道部分（各人の間口部分）は、
分譲地購入者に無償譲渡される事となりました。
両端の購入者は、（通り抜け可能の道）問題はないのですが、
真中の分譲地を契約している私は、隣の方の道を通り公道へとでます。

分譲業者は、所有権は土地購入者に移りますが、管理は引き続き
地元の水利組合にて行うので、使用には何ら問題ないとの事ですが。
確かに、建築確認に関しては、前面道路を地元水利組合が
管理している証明書をみせると大丈夫でした。

普通の方が両端の所有者であれば、問題ないのでしょうが、
問題のある方が両端の所有者となった時に私は、
明らかに通行権を主張できるのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

通常使用上は問題無いと思います。但し、
確かに両端の購入者に意地悪されて、裁判にでもなれば、
もし勝ったとしても後味は悪いですね。

分譲業者に頼んで、前面私道部分を共有名義にして貰った方が、
間違いは有りません。将来の事を考えたら、
絶対に共有名義にして頂くべきでしょう。

相談者さんのケースに似た例は、時々発生します。
トラブル回避の為に、当社の場合は、必ず、共有名義にしております。
４区画であれば、それぞれ４分の１づつの持分で所有権登記するだけです。
買主さんに登記料を負担して頂きますが、将来の情勢変化や転売時の事を
考えますと、登記をしておくのが間違い有りません。

業者もそれ位はやってくれると思います。
尚、地役権の登記は、今回のケースは薦めません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　都市計画道路を含む土地の価格

戸建住宅の購入を検討しているのですが、該当の物件の図面等詳細を見たところ、
その中に「都市計画道路補123」が破線で記されており
住宅販売業者に問い合わせた所、現在事業決定などの見込みは全くないとのこと。
しかし道路は通らなくとも、その土地を所有し将来売却しようとした場合に、
このようなある種「条件付き」の物件は金銭的リスクを負う（つまり高く売れない）
のでは、と心配しています。
一般的に、住宅地でこのような都市計画道路がその建築面積の７割近くを占めている場合、
市場価格（公示価格や路線価格的には変化無いようです）にどのよう
に影響してくるものでしょうか？

---

□■アドバイス：１

建物は新築ですか？それとも中古ですか？
新築なら建築確認が取れたと思われるので、
取りあえず事業決定の見込みは無いと思われますね。

さて、資産的価値ですが、私個人は価格が下がると言う事は無いと思いますし、
お客様にもそのように説明しています。逆にある意味美味しいのではないでしょうか？
道路拡張等公共事業に７割も引っかかれば、
一般的には代替地や建て替え費用が行政より頂けると思いますよ。

つまり、例えば１０年後に事業決定し道路拡張等が行われれば、
新しい土地(代替地)と新しい建物に引越しできる可能性がかなり高いのです。
又、一定の条件を満たせば免税措置も受けられますので
現金で保証料を頂いて賃貸住宅に住む事も可能です。
私の地元でも公共事業がある度に、
自分の土地や建物が引っかかって喜んでいる人が沢山います。

ちなみに道路等の公共事業では、
国→都道府県→市町村の順番で保証料の金額が下がるのが一般的ですね。
特に高速道路や新幹線に引っかかると正直言ってにこにこ、万歳ですよね。
でもこの不景気な中、公共事業予算も削減されていますので
今後どのようになっていくのか不透明な部分はあります。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございました。
> 建物は新築ですか？それとも中古ですか？
新築です。

> 新築なら建築確認が取れたと思われるので、
>取りあえず事業決定の見込みは無いと思われますね。
世田谷区..なのですが、他にも計画道路はあまたあり
どれも事業決定はまだのようです。

> さて、資産的価値ですが、私個人は価格が下がると言う事は無いと思いますし、
> お客様にもそのように説明しています。逆にある意味美味しいのではないでしょ
> うか？道路拡張等公共事業に７割も引っかかれば、一般的には代替地や建て替
> え費用が行政より頂けると思いますよ。
問題は、実際に事業決定になる以前の問題だと思うのです。
都市計画法で定められた、各種の規制条件があしかせになると。
実際、都市計画道路含有地の土地評価をリサーチすると上限３割の
評価減（補正率0.7）としているレポートも見受けられます。

よって「土地を売る」市場においてはデメリットが避けられないのでは
と懸念しているわけです。
Inet上ということもあり、細かい内容はさけさせていただきますが、
世田谷区の京王線と小田急線の間のエリア、、になります。
ホントにたくさんの計画地や区画整理対象区域があるようで、、

---

□■アドバイス：２

土地に対してではありませんが、一言ご説明をいたします。

代替地は、役所の努力義務として、提供できれば望ましいですが、
現状では土地代による金銭補償が原則です。（損失補償基準第6条）
http://homepage2.nifty.com/taka-jim/page024.html#lcn006

建物は、建替え費用ではなく、『移転料』です。
内容は、現在、再築工法という内容で補償されます。
考え方は、新築の費用に、減価償却の考え方で、『現価』を出します。
それに、建替え時期が早まったことによる、
余分出費に対して『運用益損失額』が加算されます。

補償金（保証料ではありません）は、
国が定めた『公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱』を受け、
都道府県や市町村が、それと同じ基準を決めておりますので、
役所による補償金の違いは生じません。

『補123号』と番号が付いておりますから、
都市計画が決定されていないのではなく、
『事業化』されていないということです。また、当然『事業認可』もありません。
ざっと、世田谷区の都市計画に目を通しましたが、
今のところ事業化の見通しは、なさそうです。

都市計画道路の予定地でも、木造や鉄骨造の建築は、
地下室を除いて、問題なく建築できます、しかし逆に言うと、
鉄筋コンクリート造や4階以上の高層建物は建てられませんから、
土地評価が下がる可能性はあります。
もちろん、役所が買収する場合は、土地価格が低下することはありません。

『公共事業の立退き　補償Ｑ＆Ａ』というホームページを立ち上げております。
ご参考にご覧ください。
http://homepage2.nifty.com/taka-jim/

（早川事務所・早川貴正さん）

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