不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

■□相談内容　

はじめまして。
私、アパート賃貸業をしているものですが、
この間、私と同じようにアパート賃貸業をしている友人に、
ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

友人のアパートの入居者で、契約更新時に「更新料なんて払う必要はないだろ」
と言ってきた方がいたらしく、友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」
と言ったようですが、何度請求しても更新料は払わず、
何度出て行けと言っても出て行かず、
結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」と
言ったそうなのですが、その入居者は、
「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新になる」
などと言って居座ってるそうなのです。

契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、
貸主借主の協議して更新できると書いてあるのですが、
その入居者の言い分は法律上通ってしまうのでしょうか？

私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、
もしそのようになったら困ります。
どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

---

□■アドバイス

契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、
出て行かなくても良いというのもその通りです。

法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、
従前と同じ内容で更新されたものとするということで、法律で定められています。

現在は、期間の定めのない契約になっており、
これはこれで借主にとってマイナス要因もあるのですが、
とにかく出ていく必要はないです。しかし、更新料は戴けます。

借主に対して理論武装できないようなら、
不動産業者に管理を依頼された方が良いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

賃貸物件に関する問い合わせです。父親が、アパートを貸しています。
今度、その建屋に私たち夫婦が住むことになり改装をすることになりました。
そこに住んでいる方との契約期間が2003年 4月までとなっていたため、
1月早々に、申し訳ないが契約更新はしない旨の文書を
手渡しして話をさせてもらいました。

その時は、了解していただけ事が済んでいると思っていたのですが、
昨日、滞納（2か月分）していた家賃を持ってきてくれた際に、
　『契約更新をしない場合の連絡は最低6ヶ月前で、
　　それを超えての連絡の場合は
　　借り主の引越し代金を負担する必要がある』
と話していきました。

契約書上、更新に関しての記述事項は無いのですが、
そういった責務が貸し主側にあるのでしょうか？
一応、物件の斡旋等をお願いしている不動産屋に確認したところ
慣例としてあるだけでそういった責務は無いとのお話でした。
勉強不足で申し訳ありませんが、真偽のほどはどうなのかご教授をお願いいたします。

---

□■アドバイス

慣例では有りません。
対象となる契約によって変わりますが、
(旧借地借家法か新借地借家法の対象になるのか)
特に、旧借地借家法の対象になる契約の場合には、
借家人はかなり保護されています。

賃貸借期間を決めてあっても、借地借家法では、
　「貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、
　　正当な事由がなければならない」（借地借家法第28条）
と規定しており、これに反する特約は、賃借人に不利なものとして無効となります。
ただし、定期借家契約の場合は、契約期間の満了により
正当事由を考慮することなく契約が終了します。

立退料を支払うことにより「正当事由」の不足を補うことができると
法律上明らかにされましたが、立退料だけ払うことでは、正当事由になりません。
判例では、賃借人や貸主が建物の使用を必要とする事情など、
広範囲にさまざまな事情を考慮して判断していますので、
「立退料の提供の有無」もその一要素と考えるべきです。
貸主側に有利な事情が相当程度認められるけれども、なお正当事由がある
とまではいえないような場合には、立退料などの申出が考慮されます。

期間を定めた賃貸借契約の場合は、
期間が終了する1年前から半年前までの間に貸主に対して
「期間後は貸しません」という通知をし、契約更新を拒絶することができます。
貸主側に更新を拒絶する正当事由が必要です。
貴方の場合はご自分が住むので正当事由になる可能性は有ると思います。

貴方の場合、借家人の家賃滞納があったようですが、契約書上で、
家賃滞納の場合の解除についての条項はどのようになっているのでしょうか？　
２ケ月の滞納で解約になると言う契約も結構あると思います。
（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

今現在工場兼住宅(150坪)を貸しております。
不動産屋をとうさずに賃貸契約をしておりまして、
この7月末で契約が切れます。
2ヶ月前なので7月以降の契約をしなければならないのですが、
今まで毎月の家賃が4ヶ月くらい遅れて、
さいそくしないともらえない状態になっている為、
次の契約は一括で2年間まとめて契約したいと考えているのですが、
それは一般的に可能なのでしょうか?

またその場合、いままでのことがあるので、
不動産屋をとおそうとおもいますが、それも可能でしょうか?

---

□■アドバイス

契約が切れるとの事ですが、その賃貸借契約は、
普通賃貸借契約(特別の定めが無い場合)
期限付賃貸借契約(不在期間中・建物取り壊し予定)
のどちらでしょうか？

また、契約の更新や終了・解除の規定はどうなっていますか？
賃料の額や支払い時期、支払方法は、当事者の合意によって定める事ができます。
また契約期間も建物の場合は
１年以上であれば当事者の合意で決める事ができます。

しかし、普通賃貸借契約で同じ当事者が契約をやり直す場合は、
実質的には契約の更新に当たると思います。更新の場合は、
支払い金額、支払い時期や支払い方法を一方的に変更するのは難しいでしょう。
但し、当事者双方が合意して新規契約を締結する場合は問題ありません。
問題は賃借人が納得してくれるかどうかです。
不動産屋に交渉をお願いするのは可能だとは思います。

また家賃の遅れについては、
催促する(どの程度の催告期間？)と支払っているようですね。
契約書の解除約款に家賃滞納の期間と催告期間が明記されていて、
その期間を超過していると賃借人に問題があると思いますが、
今まで解約の申し出もされていないみたいですから、
あまり問題とはならないと思います。
（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓