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相談内容　管理会社の執拗な連絡と不在時訪問について

東京・女性・２０代
3ヶ月前から入居している賃貸マンションの管理会社の担当者と
その上司の対応に不信と不気味さを感じています。
発端は入居するなり「朝晩ペットの鳴き声がうるさいと近隣から苦情あがった」という連絡でした。
引越ししてすぐに友人がペットを連れて遊びにきたことをお詫びしましたが、
朝晩ではなく日中だったことも伝えると
「飼育不可なので、お連れするだけで近隣の人が誤解するので今後気をつけてくださいと」
いわれお詫びしました。

数日後にまた同様に「本当に飼っていないですよね」と連絡がきたので、
事実飼っていないことを回答し、部屋へ内の確認をしてもらっていいので、
潔白を証明したいと平日昼間に仕事を休み、管理会社担当者を部屋に入れました。
もちろん、ペットは居ないことも理解いただき疑ったことのお詫びを受けました。

しかしながら、その後の管理会社担当者と上司の対応が不気味になりました。
私も会社員ですから昼間は仕事しており、もちろん管理会社なので勤務先・勤務内容も知っています。
なのに昼間に自宅前のインターフォンを鳴らしたら犬の声が聞こえたきがしたと言われ、
立ち入り検査までしておいてまだ疑うのですかと言いましたら
「ペットの鳴き声調査をしていたので、自宅にいたらお話が聞けると思った」と言われました。
オートロックマンションなのに集合玄関からではなく玄関前からインターフォンを鳴らしたと。
ペット飼育などしていないし仕事に支障があるから日中に何度も電話をしてこないでほしいことや、
女性の一人暮らしの家の前に管理会社だからといって調査による訪問実施など
マンション内掲示板に掲載もしないで来るのはおかしいと言いました。

それから1週間後くらいにメールにて
「禁止事項第○条（ペット飼育不可）にもとづき、私はペット飼育・持込をしません。
また、騒音苦情があった際は解約決定に異議申し立てしない」
という確約書に署名・捺印をしろとメールが届き、書類が数日後に送られてきました。

契約書に無いことを署名する義務もわからず、対応を検討していると、
管理会社担当者とその上司から
「書類に署名と捺印をして返送してください。不明な点は聞いください。
又、先般犬の鳴き声調査で集合玄関からインターフォンをならしたらエラーが表示された。
故障しているようでしたら修理にいきます」とメールがきました。
帰宅後自分で鳴らしてみるとエラーなんでなりません。
管理会社の担当・上司の行動が管理ではなく、まるで私を監視しているようで不気味です。

毎日帰宅が憂鬱で、今度は何をされるのだろうと思うと本当に怖いです。
頑張って3ヶ月住み続けてきましたが、
このような毎日が続くのかと思うと、もう限界に来ており退去を考えてます。

契約書は退去日から2ヶ月前に告知・又、1年以内の解約は
違約金として1ヶ月分支払うとなっております。
あと2ヶ月も住めるような気持ちなんてもてず、又、1年以上住みたいのに
上記のような管理会社の執拗な行動により出て行くとしても
違約金を支払わなければならないのでしょうか。

---

□■アドバイス

私見ですが、
管理会社の担当者と上司の２名と言う事ですから、
実際に近隣より管理会社に対して、
数度にわたって苦情が有ったのではないでしょうか。

友人がペットを連れて遊びにきたことが有る様ですから、
貴女にも、何か心当たりが有るのではないかとも思います。
貴女は管理会社から嫌がらせされていると思われている様ですが、
苦情を言う近隣の方は、貴女に迷惑をかけられている
と思っているから、苦情を管理会社に対して言う訳です。

まず、近隣から苦情が実際に有ったかどうかの詳しいご確認をされ、
それに対する貴女の明確な返答をされると良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　

東京・30代女性
弁護士への相談も考慮しておりますが、いろいろなご意見をお伺いしたく、
投稿いたします。
　　
2週間程前に賃貸契約を結び、引越しをしました。
生活を開始してから、夜間と早朝（休日は時間を問わず）に断続的に
うなるようなモーター音に悩まされております。
管理会社に確認したところ、部屋の真下にポンプ室があり、
その音が響いているとのことでした（居室は11階建の2階にあります）。

管理会社に騒音の申し立てをしたところ、「点検をしたけれども異常はない」
と回答がくるばかりです。騒音に関する苦情なのに、
こちらの居室での騒音調査もありませんでした。

このような状況のため、他に移ることを検討しています。
　　その場合、
　　　1.仲介業者からポンプ室が真下にあるということ知らされていなかった。
　　　2.管理会社が騒音への苦情に適切な対応をしていない
　　などの理由で、何らかの支払金返還を申し立てることは可能でしょうか？

　　契約時に支払った金額は
　　　●敷金2ヶ月分、礼金2ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分、
　　　　　家賃2ヶ月分の前払い
　　です。

---

□■アドバイス

私見ですが、騒音の問題はかなり個人差があるのは事実ですが、
転居を考えるほど悩むということになりますと、
やはり、問題があるということになるかも知れません。

仲介業者からポンプ室が真下にあるということ知らされていなかったことが、
宅建業法の重説違反に当るかどうかはかなり疑問がありますが、
消費者契約法の第4条の2項の
「重要事項の無告知による契約の取消し」であれば、
可能であると思います。
　　
また、民法第95条の「錯誤による契約の無効」
を主張することも可能かも知れません。
つまり、
　　　●ポンプ室が真下にあることを知っていれば、契約はしなかった
　　ということです。

管理会社が騒音への苦情に適切な対応をしていないということが、
債務不履行となるかどうかは、かなり微妙でしょう。

　個人的には、
　　　●ポンプ室が真下にあることを知っていれば、絶対に契約をしなかった
ということで、民法第95条の錯誤無効、
それに、消費者契約法第4条の重要事項の無告知による契約の取消しを主張し、
契約時におさめた家賃以外の金銭の返還を求めるか、
移転費用の負担を求めることは可能だと思います。
なお、詳しくは弁護士等の専門家にご相談することが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　

東京・20代女性
はじめまして。隣の住人が深夜に騒がしいので
（夜中の2時～3時に、ものを落とすような音や地響きがしますので）、
寝られないと注意しました。
すると、隣の住人が退去したいと大家に届けたそうです。

こちらとしては、深夜に大きな音を出されて迷惑しているので、
言ったまでのことなのですが、前の住人にも、
注意をしたところそのようなことがあったそうです。

今回、不動産屋から連絡があり、大家が損害賠償を求め、
弁護士と相談していることを聞きました。
私は損害賠償しなければならないでしょうでしょうか？

---

□■アドバイス

相談者さんの言い分しか投稿されていないので、
推測の域を出ないのですが、賠償金請求の検討まで行くのには、
それなりの理由があるような気がします。

私見ですが、
大家が弁護士に相談するに至る過程に疑問を持たざるを得ません。
相談者さんの投稿だと、ちょっと注意した程度に聞こえるのですが、
果して、それで隣人が2人も続けて退去するのでしょうか？

賃貸借物件の場合は程度にも寄りますが、
ある程度の騒音は我慢も必要だと思います。
また、1・2度の注意で直らず、どうしても我慢ができない場合は、
不動産業者や大家に直接クレームをあげるべきでしょう。

まだ、実際に請求された訳ではないようですから、
不動産業者と大家さんと相談者さんの3者で
良く話し合われたらいかがでしょうか？
その時に自分の言い分だけ言うのでは無く、
良く大家さんや不動産業者の言い分も聞いて下さい。
ご自分の言い分だけ言って、相手の話を聞かないと、
「仕方ないので弁護士に依頼しよう」となってしまいます。
大家や不動産を説得するような交渉上手になった方が良いと思います。

なお、損害賠償の請求については、司法の手に委ねることになります。
最初は弁護士からの内容証明による請求が来るかもしれません。
これに応じるかどうかはご自分で判断するか、
弁護士等の専門家にご相談すると良いでしょう。

最初から民事裁判を提訴された場合は、
裁判所から訴状の写しと呼び出しの通知が来ます。
最初に裁判に先立って調停が行われると思います。
この調停で話し合いが物別れになると民事裁判になり、
それなりに期間が掛かります
（恐らく2～3カ月で3回程出廷することになると思います）。
実際にどのような結論になるのかは、裁判官の判断によります。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、丁寧な御返答ありがとうございました。

今年の春に入居した学生（男の子）が、毎晩（1週間くらい）、
友達を2～3人連れ込んで、2～3時くらいまで騒がしかったので、
口頭での注意と、改善の様子が見られなかったので、
後日書面にて「騒がしくて寝られない。静かにして」
という内容の物をポストに入れました。

今回の場合（女性）は、引っ越して来た当日～4日目くらいまでは、
仕方ないかと思って我慢していたのですが、さすがに連日、
2時3時まで騒がしいので、インターホン越しに注意をしました。
その注意をした翌日も1時過ぎまで音がしていたので、
ポストに、「仕事に支障が出るので静かにして頂けますか」
というメモを入れました。

両件とも、注意は2回しかしていません。
不動産屋の話によると、大家の言い分は、
「1回目はその学生にも非があったので（私に）知らせなかったが、
　2回目ということはあなたに非があるのでは」と
いうことのようです。しかし、言い分は矛盾しており、
「2回も続いたのだから損害賠償請求をする」と言っているようです。

「2回も」と言うのであれば、前の件があったときに、
私に一言、「直接注意をするのは困る」というようなことを
言ってもよかったのでは…と思います。
　　
そうすれば、こちらも不動産屋に相談するとか、
何かしら対応ができました。事前通告もなにもなしに、
いきなり「お前のせいで客が2人も出て行った。金を払え」
と言われているようにしか思えません…。

また、こちらが1人暮らしで、
裕福な事情では無いことを知っていて、弁護士を呼ぶとか、
損害賠償を請求するとか、いきなり言ってくるのは、
一方的すぎると思うのですが、
こういう行為は「恐喝」にははいらないのでしょうか？

長くなってしまい申し訳ありません。
御回答、本当にありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

弁護士に相談・依頼する事が恐喝ですか？
もう少し冷静になって頂きたいと思います。

大家さんも大家さん。貴方も貴方という気がします。
でも、隣人のポストへ注意の手紙を入れるのはあまり感心しません。
貴方が隣人からポストに注意の手紙を入れられたら、
どの様な気持ちになりますか？良く考えてみる必要があると思います。

簡単にまとめると、
　●大家さん
　　　相談者さんが大家さんに相談してこなかったのが悪いと言っている。
　●相談者さん
　　　大家さんが相談者さんに事前に連絡してこなかったのが悪いと言っている。
と言い合っているだけのことに思えます。

私見ですが、もとは大家さんの知らない所で起こった
騒音問題ですから、相談者さんが手紙を直接入れる前に、
大家さんに報告すべきであったと思います。本当にこじれる前に、
不動産屋さんを通じて、大家さんと3者で会われて話し合うべきだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談内容　

部屋を借りるとき、管理会社の人が、
壁や床等をドンドン叩いたり、飛び跳ねたりしても
隣の音は一切聞こえないと言われて契約したのですが、
実際に入居すると、話とは違い隣の音が良く聞こえます。

そこで、管理会社に連絡するとそんな事をは言っていないと言われました。
管理会社の話を一緒に不動産紹介の方も聞いていたので、
不動産紹介の方に確認したところ、「確かに言った」と言ってくれました。

その旨を管理会社に事を話をしたら、今度はそのような事を言ったかもしれない
が見解の相違だと言われました。
その後、訴えるなら訴えればといわれました。

この件に関して訴えることが出来るのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

涌井と申します。
勝てる(損害賠償が取れる)どうかは別にして訴える事は誰にでもできます。
騒音の問題は難しいのですが、常識的に考えて、
隣の音が一切聞こえないと言う管理会社も管理会社だし、
紹介の方も紹介の方だし、はっきり言いまして、
それを信じた相談者さんも相談者さんだと思います。(ごめんなさい)
でも本気で信じたのですか？

さて、相談者さんは誰を訴えたいのですか。
　　　　管理会社？
　　　　大家？
　　　　紹介の方？

又どうして欲しいのでしょうか。
　　　　防音工事をして欲しい？
　　　　移転費用を負担して欲しい？
　　　　精神的な損害賠償が欲しい？

訴えたいのなら、もう少しご自分の考えを整理なさっては如何でしょうか？
今、私がアドバイスできるのはこの位です。
（高原開発・涌井さん）

---

□■相談者より

私が訴えたいのは管理会社です。
防音工事または、移転費用を負担して欲しいですが、
管理会社は、音が一切聞こえないと言っていないといいますし、
「証拠があるのか」と言われました。

---

□■アドバイス：２

RTJサポートチームの草柳です。
私は不動産関係者ではありませんが、こう言う揉め事の対応の相談を
良く受けますので、以下、宜しければご参考ください。

仮に裁判に持ち込んだ場合なのですが、
　　> 「証拠があるのか」と言われました。
この部分で相談者さんの主張の裏付けができるかが、
最大のポイントになるかと思います。

特に、
　　> 壁や床等をドンドン叩いたり、
　　> 飛び跳ねたりしても隣の音は一切聞こえないと言われて
この部分の先方の説明の文章か、またはそれを録音した音声などがあれば
有利かと思われますが、口約束だったとするとかなり厳しいように思います。

ですから、
　　> 訴えるなら訴えればといわれました。
と言う場合は、かなり相手が自信を持っていると捉えて良いと思います。
　　（通常、訴えられると不利になる場合には、この言葉は言いません。
　　　もしかするとこれが最初から計画されていたこと
　　　（＝口約束で適当なことを言って騙して契約させること）
　　　だったのかも知れません）

こう言う場合、裁判では不利ですので、
　　　●管理会社に対して圧力をかけられるところに仲裁してもらい、
　　　　最終的に和解に持ち込む
と言うことを目標に動かれると良いと思います。

今回の場合、
　　> 不動産紹介の方に確認したところ、
　　> 「確かに言った」と言ってくれました。
と言う形で味方がいますので、こちらの業者さんに、
「管理会社のやり方に対して異議申し立てをしたいが、どこが効果的か？」
と言うことを聞き、そこに対して業者さんと共に申し立てをしてみて、
相手の出方を伺うのも方法かと思われます。

なお、この際にあらかじめ今回の件
　　（××管理会社の騒音に関する説明（できるだけ詳しく）
　　と実際が食い違っている旨の文章をまとめ、それに対する
　　業者さんの同意印をいただいておいた方が良いです。
　　（申し立て先は一ヶ所である必要はありませんし、
　　　経済産業省（消費者相談室）や、トラブル募集をしているマスコミも含め、
　　　多い方が効果的かと思われます）
　　（また、今後は相談日時、相手担当者、やり取り内容のメモ、
　　　さらに必要に応じてテープ録音を漏らさずに残された方が良いです。
　　　と言いますのも、色々と進めて行く過程で、相手がボロを出すこともあり、
　　　そうなった場合は各証拠を元に裁判に持ち込めば、有利に戦うことができますので）

---

□■アドバイス：３

涌井です。草柳さんのアドバイスの通りだと思います。

でも、防音工事を請求する場合に一切の音が聞こえない様にするのは、
ちょっと難しいと思います。
カラオケボックス並の防音工事と言うとかなりの金額になってしまいます。
通常の防音工事をした程度だと、実際には若干良くなる程度だと思います。

管理会社に嘘を言われて、気分が悪いようですね。
管理会社が謝罪すれば気が治まるのでしょうか？
その程度で気が治まらないので有れば、
契約の解除を前提に交渉した方が良いかもしれません。
契約時に支払った費用と移転費用の負担を求めて、交渉してみたら良いと思います。

草柳さんの言われている通り、証拠をきっちり揃えて下さい。
それと、請求する金額の明細をしっかり見積もって下さい。
契約時の費用は領収書が有るので、その写し。
移転費用は、具体的な金額(引越し業者の見積書が有れば良いと思います)
精神的な慰謝料は４～１０万円程度を請求したら良いと思います。

訴えれば良いと言われているのですから、交渉しても駄目かも知れません。
消費者センター等へ相談するのと同時に、用意周到に準備をして
簡易裁判所に行って相談して下さい。恐らく少額訴訟以上の金額になる可能性もあります。
その場合は３ケ月以上係るかも知れません。気を引き締めて頑張って下さい。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

下に住む住人の異常行為に対する
家主と不動産屋の対応について相談がございます。

5月25日に賃貸アパート（木造・築４年）の２階に入居しました。
翌日昼に下の住人より
「この建物は歩くだけでうるさいので歩くな」と忠告がありました。
確かに木造なので音がある程度響くのは
致し方ないかと思い、静かに歩くようにしておりました。
　　
その後何日か夕刻帰宅時に部屋に入ると、
下の住人が居る時は、下から棒でつつく音がしました。
歩くのをやめると音が止まるので、
はじめのうちは気にしないようにしておりました。
が、数日後、その音も激しくなってきたため、
仲介業者の××ホームの担当者に連絡。
すると、音の問題は難しいので、当人同士お話下さいとのこと。
次に同じようなことがあれば、××ホームとしても対応すると約束いただきました。

その数日後の土曜日の昼１時に帰宅時、
異常なまでに大きく突付く音が１５回ほどしたので、
行為の異常性に耐えられる範囲を超え、再度××ホームの担当者に連絡。
すると、再び下の住人に直接お話下さいとの回答。

異常な行為をしている非常識な相手と直接話すことに身の危険を感じ、
家主に連絡し、移転先が見つかり次第退去する旨をお伝えしたところ、
理解ある家主の方で
「借主の損にならないようお金をお返しする」とのお話いただけました。

入居２週間にして、その家で生活することをあきらめ、
新しい住居に移れる日まで友人宅に世話になっている始末ですが、
家主より金銭面での回答をやっと本日いただき、
「敷金からクリーニング代を差し引いた額と、礼金の１か月分を返金する」
とのことでした。

家主さんとしては受け取られた金額をすべて返金していただけるようですが、
どうやら××ホームにうまいこと言いくるめられたようで、
××ホームの受け取った仲介手数料と
礼金１か月分については返金できないとのことです。

今回不動産屋の誠実でない対応に納得がいかず、
家主と借主だけが金銭的被害を被り、
不動産屋だけが何事もなかったかのように利益を得ていることに対し、
借主として何かしらできないか何卒ご教授いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

涌井と申します。騒音の問題は難しいです。
建物本体に欠陥の無い限り、当事者間の問題である事は事実です。
階下の住人の言い分を聞いてみない事には何とも言えません。
唯、不動産業者の対応は、確かに不誠実だとは思います。
貴方と階下の住人の両方を呼んで、
言い分を聞いて、きちんと対応すべきだと思います。
しかしながら、不動産業者は裁判所ではないので、
貴方と階下の住人のどちらが正しいかの判断までは、中々できないと思います。

さて、お尋ねの件についてですが、不動産業者に明らかな、
法的違反があるとは投稿からは判断する事が出来ない様に思います。
建物自体に欠陥が有る事が証明できれば良いのですが。
入居後のケアも、正直言って業者の良心の問題です。
明らかに業者に落ち度が有るとの判断も出来ません。
階下の住人が精神的に異常だとの判断も投稿からは判断しかねます。
大家、業者、階下の住人、貴方の全員の言い分を聞かないと、
非常に判断の難しい問題です。

私の個人的な意見としては、手数料を返して頂くのは難しいと思います。
礼金と敷金は全額返して頂くように交渉するのが宜しいかと思います。
入居期間が短い事と、退去(契約の解除)の理由が
騒音の問題と業者の対応が不誠実だった事である事を
はっきりと伝えて交渉したら如何でしょうか？
大家さんが納得しているのなら、
業者には１ケ月分の手数料だけで十分だと思います。

また、最近では様々な防音工事も可能です。フローリングの場合は、
絨毯や防音素材のついたフローリングも有ります。
大家や業者にそのような防音工事をやって頂くのも宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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