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相談内容　雨漏りの賠償について

兵庫・30代女性
築11年の賃貸マンション（震災後の建物）の4階建ての3階部分を借りています。
7月の大雨の時、雨漏りで、机に置いてあったパソコンが濡れてしまい、
使えなくなりました。
ただ、発見したときは、雨が漏れている現場を直接は見ておらず、
パソコンが濡れていることで、雨漏りに気づいた状況です。

大家さんに即電話で現状を知らせました。
2週間後、建築屋さんが来られ、4階の外壁のある部分に
水を集中的にかけると水漏れ（雨漏り）することが立証できました。
ただ、それまでは、天井に雨漏りらしきシミみたいなのがなかったので、
突発的な雨漏りのようで、2週間後、雨の傾きにより漏れることが立証できました。

ところが、外壁の修理は大家さんがするとのことだったのですが、
　　「家財に関しては責任はありません。
　　　壊れたパソコンの修理代は、自分で支払ってください」
と言われました。

契約時に保険に関して、説明がなかったもので、
自分自身、家財保険を入っていませんでした（現在、即、入りました）。
大家さんの言う通り、パソコンの修理代は、自費になるのでしょうか？

賃貸マンションに住むのは、はじめてです。
すみませんが、お教えいただければ幸いです。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、通常の賃貸借契約や民法の賃貸借契約に関する条項や
借地借家法においては、そこまでは規定されていないと思います。
損害賠償は、不法行為、もしくは債務不履行があった場合に請求するのですが、
今回のケースが該当するかと言いますと、かなり難しいのでないかと思います。

個人的な意見ではありますが、建築屋等の専門家が調査して
原因が解ったということですから、通常の維持管理を行っていて、
外壁からの雨漏りが予測できたのかと言いますと、
かなり難しかったと言わざるを得ない感じが致します。

雨漏りに貴方が気付いて、その修復を民法615条に基づいて請求し、
それでも大家が修理をしなかったために、被害が生じたということであれば、
債務不履行や不法行為に該当すると思います。
しかし、民法615条の意味合いは、修復箇所を大家に報告すべし
（賃借人の義務を規定している）という内容ですし、通常の賃貸借契約書には、
修復すべき箇所がある場合は大家に遅滞なく報告する義務が明記されているはずです。

家財保険に関しましては、本来は大家や不動産屋が強制したり、
説明しなければいけないものでは無いと思います。
確かに最近は家財保険を入居条件とする物件が多くなりましたが、
大家が説明しなかったと言っても、違法とは言えないでしょう。
あくまで賃借人が自己の資産や借家人賠償を補填する目的のもので、
本来、借りる方が注意すべきだと思います。

今回のケースは、アドバイスする方によって、
若干見解が分かれる可能性もあるかも知れません。
いずれに致しましても、不法行為があったか、債務不履行があったか…
ということが重要かと思いますので、
より詳しい経過を検討する必要があるとも思います。
詳しいことは、不法行為や債務不履行による損害賠償を得意とする弁護士等の
専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。

　　※参考条文（賃借人の通知義務）
　　　第615条　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者がある
　　　　　　　 ときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければなら
　　　　　　　 ない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りで
　　　　　　　 ない。

　　※不法行為の要件（民法709条、712条、713条）
　　　1.加害者に故意または過失が認められること
　　　2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
　　　3.その行為により損害が生じたこと（因果関係）
　　　4.加害者に責任能力が認められること

　　※補足
　　　債務不履行は、基本的には契約書の条項に基づいて行うべき約束を、
　　　契約締結当事者の一方が行わなかったことによる損害の場合と考えて下さい。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

いろいろ教えていただき、ありがとうございます。
なかなか難しいですね。
不法行為（？）に該当するかどうか…は、該当しないですよね。
債務不履行（？）に関しては、報告をしたことで遅滞なく修繕していただき、
その後、今のところ、雨漏れは起きていませんので、該当しないですよね。

相談するまで、正直、諦めていた部分はありますが、
実際どうなのかな…と思い、相談させていただきました。
ただ、私の中で、修理代は無理でも、「パソコンが使用できなかった」
ということによる損害はどうなのか…と思っていました。
また、家財保険に関しても、確かに、説明義務ではないということは
わかりますが、隣人には契約時に説明があり、私にはないというのも変ですね。

あまり大家さんともめたくないので、今回はいい勉強になったと思い、諦めます。
私にも家財保険に入らなかったという落ち度もありますので…。
賃貸に住むことで、まだまだ知らない常識（？）が、
私にはわかっていないかもしれませんので、ネットでいろいろ調べてみます。
今回は、ありがとうございまいた。

---

□■アドバイス：２

おそらく、仕事上等でPCが使えずに支障をきたして損害が生じたなどの、
二次被害のことをさしているのだと思いますが、これは弁護士によっても、
不法行為となるかどうかで見解の分かれる所だと思います。
弁護士への依頼は費用的にも高額になりますので、
実損金額と比較して検討する必要があるかと思います。
行政等の行っている無料法律相談に出かけてみるのも良いかもしれませんね。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます。
パソコンが使用できなくなったということで仕事ができなかったか…
と言いますと、もう一つのパソコンがあることで、
正直、「まったくできなかった」には該当しなくなります。
一部のデータがなくなったことで利用できなかったという支障が生じましたが、
データの存在について証明するものがないので、正直、難しいですね。
「雨漏れのせいでデータがなくなった、悔しい！」
という気持ちはありますが、どうにもできないのが現実ですね。

どうにもできないかもしれませんが、
おっしゃるとおり、無料法律相談もあるので、
一度、「こんな場合は？」ということで、相談したく思います。
迅速にお応えいただき、感謝で一杯です。
本当に、いろいろとありがとうございました。
また、何かで投稿するかもしれませんが、今後とも宜しくお願いいたします。

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相談内容　保険の支払額を超える賠償について

兵庫・20代女性
はじめまして。私は大学4年の学生です。
賃貸中のマンションで水漏れ事故を起こしてしまい、
負担額のことで大変困っています。

　水漏れ原因
　　　洗濯機の排水ホースがはずれてしまったため。
　　　　（洗濯機を置く場所がなく、お風呂の横に置き、
　　　　　自分で排水ホースをお風呂場に1回1回、軽く固定していました）
　　　時間
　　　　5月30日夜9時頃
　　　発覚
　　　　5月31日夜8時頃（下の住人からのクレームにより）
　　　被害状況
　　　　塗り壁に数本の水漏れ跡。
　　　　畳1枚に、両手分ほどの水濡れ
　　　　天井の一部に水濡れ跡
　　　　カーペット（1万5千円で購入し、同額を支払いました）
　　　加入保険
　　　　学生用の賠償保険
　　　マンション状況
　　　　築15年以上
　　　契約
　　　　不動産会社は通さず、大家さんから直接借りました

自分の不注意で起こしてしまった事故なので、すぐに謝りにいきました。
その際、学生用の賠償保険会社に相談したところ、
「請求額を全てお支払いします」
と言われたため、大家さんからの、
　　　●1面だけ塗りなおすのでは色が変ってしまうため、
　　　　天井・壁全面にクロスを貼ること
　　　●畳も（「色が変るのは嫌だ」と下の階の方が言っているので）
　　　　6畳分すべてはりかえること
　　　●カーペット代は、先にお支払いすること
という条件を了解しました。

しかし、親に改めて保険会社に確認をとってもらうと、
「損害を与えた部分（畳1枚、壁1面、天井一部）のみの補償しかできません」
と言われたのです。

保険で全額支払えないと分り、大家さんに、
「保険がきかないので、どうにかなりませんか」
と相談しました。
しかし、
「あなたが起こした事故で、下の方が全面張替えを望んでいるのだから、
　あなたが保障するのがあたりまえでしょう」
と言われてしまいました。

壁は塗り壁で、業者に頼んで洗ったりすれば、
水漏れのあとは残らない程度しかありません。
ですので、「クロスを全面に貼り付ける必要はないのではないか？」
と伝えたものの、全く聞いてくれません。
　　（保険が下りると思って了解したため、「あの時、納得されましたでしょう？」
　　　と言われてしまい、全く取りあってもらえません）
　　
下の階の方も、大家さんと話ができてしまっているようで、
「絶対に全面クロス貼りと畳張替えはしてもらう」と言っています。

また、大家さんは、
「あなたと下の階の方の問題で、ウチの保険を使う気もない」
と言ってます。

何十万か、請求されそうな感じなのですが、
そんなお金を払うだけの貯金もないため、どうしたらいいのか、分りません。
私は、全額払わなくてはいけないのでしょうか？

動揺しているため、文章にまとまりがなく、読みづらいかもしれませんが、
誰か助けて下さい。お願いします。

---

□■アドバイス：１

通常は、この様な補償の交渉は、
　　　●損保会社の依頼を受けた査定員の査定のみの賠償で行う場合
が多いのですが、
貴女の場合は、うかつにも、一度返事をしてしまったのですから、
大家さんや階下の住民も、なかなか納得しないと思います。

私の知っている範囲で考慮してみますと、基本は、以下による損害賠償を、
大家や階下の住人が、貴女に対して請求するということになるかと思います。

　　　■参考条文（不法行為による損害賠償）
　　　　第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵
　　　　　　　　 害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

通常は、この賠償額の査定は、損保によって補填するということになるのですが、
貴女の場合は、その補填よりも多くの賠償をするということを一旦は承諾したのですから、
この損保による賠償額以上の賠償を支払う、支払わないという点については、
かなり水掛論になる可能性があります。

しかしながら、この承諾も、
　　　●錯誤による契約（＝損保による賠償の範囲と誤解した）
ということになりますと、承諾自体の無効を主張することも可能かも知れません。
その様に考えますと、賠償交渉自体を最初からやり直すことも可能かと思います。

　　　■参考条文（錯誤）
　　　　第95条 　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　　　　　　　 ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその
　　　　　　　　 無効を主張することができない。

どちらにしましても、どなたか間に立って交渉して下さる方を
見つけるのが宜しいのではないでしょうか？
通常は損保の代理店の方に入ってもらうのが宜しいかも知れません。
または、学生さんということであれば、未成年ではなくても、
ご両親に相談してみてはいかがでしょうか？
この様な交渉は学生さんには荷が重いと思いますから、
親に交渉をお願いした方が良いと思います。

どうしても解決しない場合は、弁護士等の専門家にご相談することになるのでしょうが、
これも費用がかかる話ですから、なるべく交渉で解決されることが良いとは思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、ご丁寧な回答を、本当にありがとうございました。
保険で全額おりると勘違いしてしまい、うかつに返事をしてしまったことを
非常に反省しています。
親にも相談し、階下の方への謝罪も、親に出てきてもらいました。

昨日から、親に何度も交渉のための電話をしてもらっているのですが、
「納得したでしょう」
「あなたの責任なんですから」
と、全く聞く耳を持っていただけず、
しかも、もう火曜日には工事に入ってしまいます。
見積りなども、「階下の方から、火曜日しか開いていない」という理由で、
いただけません。

もうひとつ、質問させていただきたいのですが、
直接、見積もりもなく、請求されるということで、不安です。
6畳強の部屋の壁全面と天井のクロス張り、畳６畳分の張り替えで、
大体、どれくらいのお金を予定していたら、いいのでしょうか？

もし、大体でも、おわかりになるようでしたら、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

中尾と言います。
　　クロス工事は、
　　　●6畳の部屋の天井は10平米
　　　●壁は（窓や押入れが不明ですが）約25平米
とすると、合計で35平米になります。
工事代は、1平米あたり1,000円を支払い実費としてください。
（量産クロスの場合、業者仕入れ価格は、高くて150円/平米、工事費は600円/平
　米で、よって、古いクロス剥がしの経費も込みで、1,000円/平米です）

1,200円以上請求されたら、強く明細を要求しましょう。
　　畳は、
　　　●畳表を新調して替えるなら、1枚4,500円から
　　　●床から替えるなら、1枚1,000円
　　が中庸でしょう。

ところで、汚損したところ以外を新調するのは、賠償対象としては、余分です。
余分なところが新しくなる受益者は、その費用の一部を負担すべきです。
本来、工事して直す必要はなく、金銭賠償をすれば良いのです。

余分なとこを、張りなおしたりするのは、相手の都合ですから、
強く出て大丈夫です。湧井様のアドバイスのように代理人を立て、交渉しましょう。
　　
「減額しなければ、払いません。裁判で決着つけてください」
と、相手に訴えさせましょう。
まず、彼らが請求する額より、さらに多くとられることはないように、
私は思います。第三者は、必ず適正額をジャッジしてくれるでしょう。
（査定現役者・一級建築士・宅地建物取引主任登録者・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、ご回答ありがとうございました。
不安でいっぱいだったため、いただいた回答を拝見させていただいて、
非常に心強く感じております。
自分が相手に被害を与えてしまった手前、また、はじめての経験で、
自身、全くの無知でした。
そのため、最初に言われたままを弁償（？）するということで
合意してしまったので、強く出ることはできないかと思っていました。

火曜日に工事があり、そこではじめて請求額が明らかにされることになるので、
中尾様がご計算くださった額と照らし合わせてみたいと思います。

交渉の件でも、中尾様、涌井様がアドバイスくださったように、
代理人（父親の車両保険の特約に損害保険がついているらしく、
そこで対応していただける可能性があるそうです）による示談交渉を、
その保険会社が対応してくれるらしく、お願いしようと思っています。

今回は、本当にご丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。
まだまだわからないこともあるので、どうしても、わからなくなったら、
また、おたずねさせていただくことが多々あり、
ご迷惑をおかけしてしまうと思いますが、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

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相談内容　修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。

ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
（そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました）。

ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ！」の一点張りで、電話も切られました。

その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました（退去期限は3月31日です）。

こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか？
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか？
お知恵を拝借ください。

---

□■アドバイス：１

お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか？
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか？
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか？
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
（今日現在で、まだ回答はきておりません）。

引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか？

---

□■アドバイス：２

なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか？
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
　　　・敷金の全額返金
　　　・移転先に必要な礼金相当額
　　　・仲介手数料
　　　・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
（アムネッツ・滝本さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
　相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。

まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：３

了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
（アムネッツ・滝本さん）

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相談内容　保険会社の不誠実な対応について

兵庫・30代女性
ご相談、宜しくお願い致します。
今年の8月31日に上階の人（外国人）の部屋からの
水漏れが発生しました。蛇口を開いたまま外出したのが原因でした。

現場を見て上階の方に連絡し、警察の生活安全課にも相談に行きました。
上階の方は入居された時に、一応、保険に入っておられ、
翌日、保険会社の査定員の方が、現場に来られてました。

しかし、その後、保険会社からも何の連絡もなく、
部屋の方もそのままの状態です。大家さんとも話し合いしましたが、
解決方法がなく、ずっとホテル住まいともいかずに、
上階の人と相談の結果、他のマンションに引越しするということになりました。

保険会社は相変わらず、何も言ってきません。
母子家庭でもあり、幾度となく催促はしていますが、
「会社が東京になりますが、用事があるなら、そちらから出て来い」
などと、一向に相談に応じてくれません。

弁護士さんと相談しましたところ、裁判する方法しかないと言われております。
やはり、裁判以外の方法はないのでしょうか？

---

□■アドバイス

保険会社というのは、代理店のことでしょうか？
それとも損保会社の営業所のことでしょうか？

損保会社の営業所に連絡しても駄目なら、
本社へ直接問い合わせてみたらいかがでしょうか？
Yahooやgoogleで検索すれば、すぐに本社への連絡方法はわかると思います。
今回のようなケースの場合は、それで駄目ということはまず無いと思います。

なお、翌日にすぐ査定員が来るというのも、ちょっと理解しにくいのですが、
都会だと、すぐ翌日に来るのですかね。
ほとんどの場合は、保険会社ではなく、外部の調査員（査定員）に
依頼すると思うので、数日後になると思います。

もう一度よく、代理店ではなく、
保険会社へ連絡してみたらいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

翌日は、大阪の鑑定事務所からでした。
一応、所管の警察（生活安全課）の方に事故当日、相談に行きました。

先日、また相談に行きましたところ、あまりにも、誠実さがないので、
弁護士に相談してはどうかとアドバイスを頂きました。
早速、弁護士会館に行き、ご相談しましたところ、
「訴訟を起こす方が良いんでは」ということになりました。

費用は掛かりますが、私の方は、何の落ち度もありませんし、
その方法で行きたいと思います。仕方ないと思います。

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相談内容　店舗での排水管トラブルについて

岩手・30代男性
お店のことでトラブルがあり、深刻に悩んでおります。

現在の店を借りて9年ほど盛岡市でバーを営んでいます。
先日、店の床に設けられた排水管に水を流したところ、
階下のお店で水漏れが起き、そのお店の方の苦情を大家さん経由で聞かされた
ところです。そして来週、大家さんを含めた3者で補償についての話し合いを
することになりました。

なお、当店は一切の調理をせず、飲み物と乾き物だけで営業しており、
件の排水管については、開店当時から今回の事件までの間、
一度も使用しておりませんでした。

そこで以下の点、仲間のバーテンなどに相談しましたが、
明確な答えを得られませんでしたので、不躾ながら、
先生方からのご回答を賜れば幸いに存じます。

　　　1.階下のお店に対する補償を負担する必要はあるでしょうか？

　　　2.大家さんから
　　　　「排水管の修理のために、数日間、営業を停止して店内工事をさせろ」
　　　　といわれた場合、従う必要はあるのでしょうか？

　　　3.従う必要のある場合、休業補償などはしてもらえるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、最初に、店舗（バー）ということですから、貴方は事業者であり、
消費者とはみなされないと考えられているのが現状であります。
この点については、不動産業界でも納得がいかないという考え方もありますが、
商法に基づいた判例が実際にありますので、致しかたのないところでしょう。

まず、契約書をご確認下さい。
ご相談の内容につきましては、商人＝事業者の場合は、基本的に契約書の内容に
従うのが良いと思います。
契約書に明記が無い場合は、契約書の類似条項の準用を行うのが望ましいと思います。
また、大家（賃貸事業者）とバー経営者（飲食業者）の事業者同士の交渉ですから、
お互いに商人としての自覚を持って交渉するのが良いと思います。

1については、基本的に階下の補償は行う必要があります。
家財保険等の損保に入っている場合は、当然、損保による補填が可能でしょう。
損保に加入していない場合は、貴方が補償することになります。
しかし、投稿内容を読むと、過去一度も使用していない排水菅ということですから、
そのことが明確に証明できる場合は、元々の排水菅の瑕疵とも思われます。
過去に一度も使用していないことを証明できるのであれば、
大家に負担して頂くように交渉すべきでしょう。

2、3については、排水菅の工事のために数日間の営業休止ということはありえない
と思います。元々の営業形態から考慮しても、営業時間外（昼間）の工事で
充分対応可能と思われます。現実に大家さんから営業休止を言われる可能性は
低いと思いますし、営業休止をせず、工事わして頂くことが充分可能だと
思いますので、工事方法について交渉されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井先生、早速のご回答、ありがとうございました。
たいへん参考になりました。
事業者として、大家さんと誠実に交渉したいと存じます。

ところで、ひとつお尋ねし忘れたことがありました。
たいへん恐縮ですが、追加で質問させてくださいませ。
排水管の修理についてですが、修理代金の負担についても、
　　　●民法606～608条は適用されず、契約書の内容に基づいて（あるいは大家さん
　　　　と交渉して）決める
ということになると理解してよろしいでしょうか。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、業務用の賃貸借物件の排水菅の修理に関しては、
契約書に従うべきであると思います。
業務用賃貸物件の契約書に特約条項等がある場合、その内容が社会通念上、
著しく一方的に不利な場合を除いては、その契約書の内容に従うべきである
とされています。

なお、排水菅等の設備に関して、契約書に明記されていない場合には、
民法606～608条の規定に従うのが、当然、妥当であると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

重ね重ね、ありがとうございます。
契約書の内容をよく確認して、大家さんとの交渉に臨みます。
ご多忙中のところご回答くださり、深謝の念に耐えません。
本当にありがとうございました。

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相談内容　

東京・20代男性
はじめまして。2月から台東区の賃貸マンション
1階部分で1人暮らしをしております。

いつも玄関前の踊り場に水溜りができている状態でしたが、
ある日、出張から帰り、玄関を開けると玄関に浸水している状況で、
2足の革靴にはカビが生えてました。

その後、洗濯機を使うと玄関前の水溜りは大きくなり、
ひどい時には玄関に浸水してくる状況です。
部屋の中には水周りの悪いところで見かけるような
小バエが大量に飛び回っており、
便所、風呂、窓枠などはその死骸が無数にいる感じです。

管理人には連絡し、
施工会社に調査を依頼してくれるとのことでしたが、
そろそろ1ヶ月が経ちます。
そして、9月に東京では局地的な大雨が降りました。
その時に1階部分の玄関は全て浸水しました。

私の部屋に関しては、玄関を開けると
靴が外に流れ出てくる程の水が溜まっていたどころか、
玄関から水が湧き出るかのように、
大量の水が玄関の床下から水が出てきている状況でした。
その日は玄関を閉めることができないので、
夜もろくに眠ることもできませんでした。

翌日、施工会社から連絡があり、その時の説明は、
「1時間に30mm程度の雨なら防げるようになっているものの、
　1時間に100mm以上の雨が降ることを想定して
　建築している訳ではないので、
　今回のような被害が出てしまった場合には
　保険を適用するしかないと思ってます」とのことでした。

30mmの雨が防げるなら、
洗濯機を使った程度では玄関まで浸水しないはずです。
管理人には2階部分に部屋が空いているから、
そちらに引越するのはどうかと打診を受けました。
ただ、2階の踊り場の部分にも、雨が降っていないのに
水溜りができているのを確認しており、素直にうなずくことはできません。

さらに向かいに住んでいる方から、
以前私が住んでいた部屋の住民は床上まで浸水してしまい、
それで2階部分に引越したものの、
それでも嫌で他の物件に出て行ったそうです。
そのような経緯は管理人から何の説明もありませんし、
今回の大雨後にもそのことは教えてくれませんでした。

部屋の湿度は高く、除湿機2台の体制ですし、
虫の死骸処理も毎日大変です。
心身ともに疲れてきたところです…。管理人の打診はお断りして、
できれば契約を白紙撤回させて欲しいと思っております。

しかし、契約書を読んでみると瑕疵についての記載は特になく、
契約の不履行を訴えることができるかどうか悩んでおります。
このようなケースの場合、果してどこまで求められるものなのか、
伺いたいと思い、投稿させて頂きました。

どのような見解でも構いませんので、助言をいただければ…と思います。

---

□■アドバイス

最初に私見であることをお断りしておきます。
豪雨時の浸水は天災ですし、その地域全体の問題であり、
瑕疵とはならないと思うのですが、その他の現象は
投稿を読む限りでは瑕疵といえると思います。

瑕疵担保責任は、契約書に明記されている必要はありません。
賃貸借契約は有償契約ですから、
民法566・570条の瑕疵担保責任は同法559条により、
瑕疵担保責任の規定がそのまま準用されると解されています。

賃貸人（大家）には瑕疵担保責任があり、
賃貸物件の修復義務があると思われます。
なお、同法566条第3項に、
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　1年以内にしなければならない」と規定されています。
今年の2月の入居であれば、充分、間に合います。

もし、対応いただけない場合は、
弁護士さん等にご相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。

ご回答いただいた中で、
　　「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　　　1年以内にしなければならない」について、質問があります。

私が現在住んでいる1階部分を修復するするとのことで、
2階部分への引越を打診されています。
現在、修復する意志があるような場合でも、
契約の解除を訴えていくことは可能なのでしょうか。

小バエのような虫は更にひどくなってきました…。
この状況から判断しますと、建物自体も結構傷んでしまっている
のではないかと思っており、2階部分にも行きたくないのが実情です。

---

□■アドバイス：２

民法566条には、
「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を
達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる」
と規定されています。

これを準用して解り易く言いますと、
「借主がその問題点を知らず、かつその為に賃貸借契約をした目的を
　達することができない（住居としての目的が達することができない）
　場合は、契約を解除することができる」ということになります。

実際に、相談者さんのケースが
契約解除の要件を満たしているかどうかは、
申し訳ありませんが、弁護士等の法律の専門家にご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

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大阪・20代男性
築10年ほどの賃貸アパートに住んでおり、先月で入居してから2年になります。
先月20日ごろ、和室の壁と畳、本棚に黒っぽいカビが生えていることに気づきま
した。和室の裏は洗面台があるため、洗面台を調べたところ、
洗面台の下から微かに水が染み出ており、洗面台の下にもカビが生えていました。

早速、水道業者に来て調べてもらったところ、
「洗面台の排水に使われるジャバラの長さが短く、排水する大元の口にささって
　いないため、水漏れしている」とのことでした。その結果、洗面台の下や
隣の和室の畳下まで水が染みていることが分かりました。

1週間後、排水のジャバラ修理と畳の交換、洗面台下の応急処置をしてもらいました
（1週間、洗面台は使えておりません）。
しかし、洗面台と和室の間の壁や柱については、「カビは生えていない」と
決め付けられ、調査さえしてません。

結局、カビが生えているかもしれない部屋に住むのは嫌なので、
退去する予定です。その際、本棚の弁償と洗面台を使用できなかった分相当の
補償、および、敷金の全額返済を請求しているのですが、
　　　・本棚がいくらか分からなければ、弁償できるはずがない
　　　・洗面台が使えなかった分は、補償して欲しい内容が不明確
　　　・敷金は調査して正当な修繕費は請求する
と言われててしまいました。

こういった場合、どの程度、こちらの要求は通るものなのでしょうか？

---

□■アドバイス

多分に法律的要素がありますので、
個人的見解とアドバイスと言う事でご理解下さい。

一般的には、受けた実際の損害額が元になると思います。
実際にカビによって本棚が駄目になったのなら、その本棚の金額。
これは金額の査定は損保の査定員が出す査定程度が妥当だと思います。

洗面台を使用できなかった分相当の補償については、
どのような損害が有ったと言われるのでしょうか？
実際にはこれを請求するのは難しいと思います。

敷金の全額返済についても、あまり具体的とは言えないと思います。

貴方のケースは、具体的に実際の損害額を請求するのが妥当だと
私は思います。例えば、そのカビによって体調を崩し治療した場合に、
医師の診断書付で治療費を請求するとか、押入れの中にあった洋服や
布団が使えなくなったとかの具体的な損害ですね。
そうすれば業者や大家にも納得して頂けると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上は私見である事をお断りしておきます。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。やはり具体的な損害を示さない限り、
補償は難しいということですね。もう引越しは決めているので、
管理会社・大家とは本棚の弁償だけに主張を絞って交渉することにします。
ありがとうございました。

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福岡・50代男性
1フロアー1店舗の2階建て物件の2階にテナントで入居し、
現在15年目です。6月頃から、当店入り口階段で、壁と天井より落滴し、
4段目より下が雨漏りしてしまいました。ただ、いつも漏る訳ではなく、
その日の風向き次第のようです。

大家さんが大掛かりな補修工事をしてくれましたが、
状況は変化はありません。当店は年配のお客様も多く、
雨の日は常に階段に注意を向けておらねばならず、はなはだ疲れます。
知人から、
「雨漏りが原因でお客様が怪我でもすれば、最悪では刑事責任も生ずる」
などとおどかされ、不安です。

大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、
雨漏りがこのままおさまらない場合、他へ移転したいと思います。
移転する場合、大家さんに何か請求ができるのでしょうか。

---

□■アドバイス

とりあえず、施設所有（管理）者賠償責任保険（？）とか、
生産者賠償責任保険（？）とか言った気がするのですが、
店舗の場合は、お客様の怪我等に対する損害保険がありますので、
早急に入る事をお薦め致します。懇意の損保代理店が無い場合は、
地域の商工会議所等に相談すると良いと思います。

　　> 大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、雨漏りがこのままおさ
　　> まらない場合、他へ移転したいと思います。
　　
比較的、良心的な大家さんの様な気がしますので、
この次の改修工事でも直らない場合は、良く話し合うのが良いと思います。
話し合いで解決しない場合は、法律的に解決するしかないのですが、
この場合の損害賠償や移転費用等については、
弁護士にご相談するのが良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。早速保険の手続きをとります。

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相談内容　

東京・30代女性
都内の公団に住んでおります。
先週末上階に越してきたばかりの方の洗濯機のホースによる水漏れ被害にあい、
購入したばかりのデスクトップパソコンに水がかかってしまいました。

レンタルモデム、マウスに一番水がかかっていて、マウスは動きが変になってます。
液晶とハードも被害にあいましたが、一応きちんと写っていますし、
ネットも繋がりますが、DVDが焼けるかExcelが使えるか等の確認はしておりません。

今現在動いているとは言え、価値はあきらかに下がった訳ですし、
今後、不具合がないとは言い切れないので、出来ればきちんとした形で
示談にもっていきたいと思います。

購入してまだ1ヶ月、支払も済んでいないPCですので、
私としてはハードだけでも新品と交換していただきたいのですが、
請求は可能なのでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

損害賠償の請求をされてみてはいかがですか？
その結果、どこまで認めてくれるかは相手との交渉です。
残念ながら、第三者が判断できるものでは有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

はじめまして、よろしくお願いします。賃貸のマンション6階に
入居していますが、リビングの天井から水漏れがありました。
相当量の水が、蛇口をひねったように流れて来て、
本棚と置いてあった骨董の雛人形、茶碗、写真集、
それに水は床にも流れたので、唐木の飾り棚も濡れてしまいました。

日曜日でしたが、管理会社の社長の携帯に電話してみたところ、
「今、7階にいるのですぐ行きます」とのことでやって来ました。
社長が言うには、7階（真上の部屋、現在空室）のリフォーム前に
掃除をしていて、キッチンの流しに水を流したとのことでした。

「あなたが損保に入っていれば、損害賠償されます」
と言うのですが、損保には入っていません。ただ、この場合、
被害者は私で加害者は管理会社の社長ということになりませんか？
管理会社の責任で損害を賠償してもらうことは出来ないのでしょうか？
また、証拠の写真などは必要でしょうか？
こういう場合の交渉の進め方をお教えください。
アドバイスをよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

被害については、上の階の使用者に損害賠償請求が出来ると思われます。
最寄りの市町村が行っている無料法律相談や司法書士、
弁護士にご相談される事をお勧め致します。

　（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

去年の7月から都内の3LDKの賃貸アパートに住んでいます
（1980年築、鉄筋2階建て2階）。

元々住み始めた時点からなんとなく部屋の中に
湿気がこもり易いように感じていたので、
休みの日には窓を開けて換気するようにしていました。
しかし、寝室として使っていた和室の部屋に、この冬（3月辺りから）
とうとう壁にカビが生えてしまい、砂壁もカビで所々剥がれてきてしまいました。

大家さんに話したところ「換気をしないからだ」、「ガスヒーターをつかうからだ」
の一点張りで、いくら換気はしていたと言っても聞く耳をもたず、
私達の管理が悪いと決め付けられ、壁紙の張替え代を請求されました。

ガスヒーターを使っていたのは
和室の隣のリビングとして使っていた部屋だけなんですが、本当に私達が
クロス代を払って張替えをしてもらわなければならないんでしょうか？

普通に住んでいて、普通に換気もしていて
（仕事が不規則なので定期的に日中換気をするというのはできませんでしたが、
　今まで住んでいた所では別に問題がなかったので、今までよりは
　少し気にかけて換気をするようにしていた程度なんですが…）
それでも私達の部屋の管理不行き届きになるんですか？　
構造に問題はないのでしょうか？

ちなみに、真冬に室内でセーターを脱いでも静電気も起きないので、
どの位の湿度なのかと思い、湿度計を置いてみたところ、
日中に換気した日でも夜には70％前後まで湿度が上がります。これは普通ですか？

私としては部屋に置いていた洋服にまでカビが付いてしまい、
全部クリーニングに出さなければならなくなり、かなり痛い出費だったうえに
大家さんの態度に納得いきません。ご回答宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

このお話を拝見する限りでは、使用上の問題という可能性が高いように思います。
他の住戸はどうでしょうか？砂壁と言うことは、
暫くリフォームしていない可能性が高いですよね？　とすると、
前住者は剥離を招くような結露がなかったということになると思います。
また、ガスヒーターは湿度を上昇させます。真冬でも湿度が70％も有ると言うことは、
ガラスには流れる程度の結露があったと思います。そして、その湿気は
外部から来るものではなく内部から発生させているものだと思います。

鉄筋と書いてあるので、鉄筋コンクリート造だと思いますが、
コンクリート住宅は機密性が高く、吸気を取りながら人為的に換気しなければなりません。
寒いからと換気扇を回さなかったり、回したとしても吸気レジスターを開けなかったりだと
生活から発する湿気がすぐに充満します。人体からも相当の水蒸気が生じます。
生活環境、他の住宅の状況など分からないので、安易には言えませんが
少なくとも建物のせいだと言い切る状況にはないように思えます。

これからは水蒸気の発生するとき（入浴、炊事、洗濯、お湯を使うとき、
髪を乾かすとき）は吸気をとった上で換気扇を活用しましょう。
浴槽にお湯を溜めているときは蓋をしましょう。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。ということは、
このアパートの湿度は一般的ということになるんですか？

書き忘れてたのですが、入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
他にも以前に雨漏りをしていたんじゃないかと思える染みが天袋に2ヶ所ありました。
雨漏りは不動産屋さんに相談してすぐに直してもらいました。詳しい工事内容は
聞いていないんですが、雨漏りをした側の外壁（和室とは反対側）の防水塗装と、
屋上の雨漏りの工事をしたと言っていました（コンクリートを剥がしたりして
結構大掛かりな工事をしていました。これだって階上で、ものすごい騒音
を発していたのに事前に告知もなく、夜勤のときに睡眠がとれなくて
かなり辛い思いをしたんですよ。スミマセン…余談でした）。

前の人が出てから私達が入居するまでに結構期間があったんだそうです。
その間ちょうど梅雨だったし、雨漏りを天井で起こしていたんだとしたら…
これは湿度の上昇に影響はないものなんでしょうか？

他の住戸はとのことですが、階上は屋上で大家さんが沢山の植物を栽培しています。
階下に住んでいる人がいるんですが、大家さん曰くガスヒーターは使わないようにして、
換気をしているから問題はないんだそうです。ただし、大家さんのメイゴさん
だとのことなので、もし問題があったとしても私達には普通言いませんよね。

ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？　
和室は寝るときにしか使用していなかったので、暖房器具は使用していません。

機密性の話もありましたが、すごく古いアパートなのでどうなんでしょう？　
暖房を消すと、すぐに寒くなるし。吸気レジスターなんてありません。
でも窓は沢山あります。結露は窓にうっすら曇る程度のもので、
窓枠のゴムパッキンにキラキラするものはありましたが、
湿度が高いのに不思議なことに流れる程という結露はありませんでした。

湿気がこもり易いと感じていたので、水蒸気の発生するときも換気をしていました。

　　　入浴→入浴中以外は窓を開けっ放しにしています。入浴後は翌朝まで室内側の
　　　　　　ドアは開けず、部屋に蒸気が入ってこないようにしています。
　　　炊事→換気扇を使用します。洗面所の窓を開けていることが多いので、吸気も
　　　　　　あると思います。
　　　洗濯→全自動なので洗濯中は特に水蒸気は出ていないと思います。干すのはも
　　　　　　ちろん外です。天候などでやむを得ず生乾きの状態で室内に取り込まな
　　　　　　くてはならないときは、和室には絶対入れません。翌日晴れれば換気し
　　　　　　ますが、雨だったり、仕事であれば換気できないというのはどこの家も
　　　　　　同じですよね？
　　　お湯を使うとき→食器を洗うときだけなので、料理の延長で換気扇がついてい
　　　　　　　　　　　ます。
　　　髪を乾かすとき→これだけは換気していませんでした。今までこんなときの換
　　　　　　　　　　　気なんて考えたこともありませんでした。

これまでにも鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいたこともあるんですが、
今の比較にならない位換気なんてしていませんでした。しかも新築だったので、
湿気は発生しやすいですよね？　でも大丈夫だったんですが、何が違うんでしょう？　
とても気を使っていただけにショックなんですよ。

質問攻めですいません。分かる範囲でよろしくご返答ください。

---

□■アドバイス：２

拝見いたしました。なるほど、マメに換気をされているようですね。
湿度が高いのに、窓に結露しないと言うことは、外壁に面した壁が
吸収しているのかも知れません。ということは、断熱材が足りていない
と言うことも考えられるかも知れませんね。

　　> 入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
　　雨漏りがあったのであれば、それも原因の１つかも知れません。

　　> ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？
　　使い勝手にも依るのでしょうが、住戸内は対流があると考えて良いと思います。

　　> 吸気レジスターなんてありません。
　　吸気レジスターがないのであれば、換気小窓があると思います。もっとも、洗面
　　所の窓を開けているとのことでしたので、これは満たしているでしょう。

借主には善管注意義務がありますので、やはり指摘もされているガスヒーターは
この際控えてみては如何でしょう。
先の話しですが、今度の冬、それでも酷く結露するようであれば、
もはや相談者さんの過失はないと言えるのではないかと思います。
過失がなければ、損害を賠償する必要もありません。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。今までは何とも無かったそうなので、
昭和一桁生まれの頑固大家さんがどこまで理解してくれるか分かりませんが、
もう一度話してみたいと思います。
お忙しい中、本当にありがとうございましたm(__)m

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■□相談内容　

賃貸マンションに住んでいます。昨夜、上階から、かなりの水漏れがあり
大家さんに連絡したところ（管理会社が入っていないのです）
水道会社が来て壁に穴を開け水をだしました。上階の住人は大家の娘だそうで、
保険など入っていないとのことです。大家さんは、壁紙の修理や
マンションの破損部分は直すと言っていますが、壁紙を直すといっても、
工事の期間のことなど、他に補償等はどうなりますか？

---

□■アドバイス

この修理は上階のスラブに溜まった水を抜いた後の補修ですね。
さて、あなたが請求できることですが、水漏れによって使用不能となった
家財の価格と工事による貸室使用不能期間の賃料、多少の迷惑料ということでしよう。
管理業者を仲にいれて、大家さんと話し合ってみてたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容　

はじめまして、こないだ２階から水漏れがあり
大家に連絡し、２階の人は水を漏らしていないとのことで、
げいいんがわからないので、壁を壊して工事するから
３～４日かかると言われました。

が、工事業者がまだ見ていない段階で３～４日かかると言われても困るので、
まず工事業者に見にきてもらい判断してほしいと言い、
約束しましたが、来てくれませんでした。

それまでに濡れたものの保証とかでもめてしまい、
大家が怒ってしまいもう話し合いができる状態ではなくなっています。
約束したはずでしたが、こなかったんだと思います。

こんなに大家とこじれてしまったら、どうすることもできなく困っています。
大家はこちらが工事させないと言い、
もしカビや柱がくされば、建物を損害賠償で払ってもらうと言っています。

損害賠償はされてしまうのでしょうか？よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス

問題解決として、原因が何か？
これがわからなければ事は進みません。
仮に2階の賃借人が原因でしたら、その人が弁償することになります。
仮に賃借人の誰も原因がなければ、又は原因がわからなければ、
建物が悪くなったと推定して、大家さんが責任をとることになります。
そして、大家さんがすべて、建物を使えるようにしなければいけません
（民法606条参照）。

私が推定するには、築20年以上でしたら、パイプの経年劣化が考えられます。
この場合は大家さんの責任。
又は2階の人の原因ですが、本人が気づかずにフロの水が溢れて、
日頃パイプを掃除してなく下にもった場合は入居者の責任です。
入居者は日頃，パイプ等を掃除する義務があります。
（ハビット・小谷吉秀さん）

---

■□相談者より

返信、本当にありがとうございます。とても参考になりました。

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■□相談内容　

真剣に困り果てています。どうかよろしくお願いします。

私は文化住宅を賃貸し、そこで事務所を営んでいるのですが、
先日天井から尿が降ってきました。
そして、事務所に置いてある商品や私の私物など
数多くのものを汚染されまして、私の顔にもかかりました。
大家さんに話したところ、階上の住人を紹介した
不動産屋さんがいらして部屋を開けてくださったんですが、
部屋中には尿のにおいが立ち込めておりました。
恐らく一度や二度の排泄によるものではないと思われます。
聞くと、普段から介護を受けている身で、前日に酒を飲み、
立てなくなってその場で排泄し続けたようなのです。

当事務所の被害総額は４０万円ほどになります。
それに、私の顔に他人の排泄物がかかったということにも
非常に大きなショックを受けております。ところが、
階上の住人はお年寄りで年金生活をしており、
とてもわれわれの要求する補償に応えるような能力はありません。

しかも「小便が下の部屋に漏るような家が悪い。」
とまったく悪びれない上に、「やかんの水をこぼした」
など言い逃れをし、様々な悪態を吐く始末で話になりません。

階上の住人を大家さんに紹介した不動産屋さんは
「大家さんと話をしてくれ」の一点張りで要領をえません。
そして、一番やっかいなのは
大家さんが事務所と家の両方の大家さんなんです。
なんとか補償してもらっても、
気まずくなるのはどうしてもどうしても避けたいんです。

泣き寝入りするには、４０万円という額は今のわれわれにとって、
とんでもなく痛い金額です。裁判するような費用も時間もありません。
一体我々はどこからどのように補償してもらえばよいのでしょうか。
どうかお助けください。お願いします。

---

□■アドバイス

まず、根本的な事ですが、被害の写真はとってあるのでしょうか？　
それと、大家や不動産業者には、
被害状況を見て確認して貰ってあるのでしょうか？
　　(文面からすると確認している様ですが？)

家財保険で水濡れ事故として賠償して頂くのが
手っ取り早いとは思いますが、今後の事を考えると
出来れば上の階の住人に対して、
何らかの対応をして欲しいのは当然だと考えられます。

さて、大家は上の階の部屋の中の様子をみているとの事ですが、
大家が自分の建物の中で排泄され、
平気でいるのもちょっと変な感じがするのですが？
　　
それと、契約時には連帯保証人が必ずいるはずです。
もし、大家や不動産業者が被害状況を確認している場合、
幾ら年金生活の年寄りであっても、連帯保証人に連絡をして、
何らかの対応をするのが普通だと思います。

大家や不動産業者に連帯保証人と連絡をとるように言ってみては如何でしょう。
それと、このような被害に合われた場合は
大家や不動産業者に遠慮する必要は無いと思います。

　　※連帯保証人は本人と同等に取り扱われ、本人と同等の責任を負う保証人です。

家財保険による賠償の請求は当然の事として、
介護の必要な年寄りを介護者を付けずに入居させた、
不動産業者や大家による謝罪
(大家と揉めたくないのであれば不動産業者による謝罪)、
そして、連帯保証人を含めた中での上の階の住人の退去を求めたら如何でしょうか？

(家財保険に入っていない場合は、
当然連帯保証人に対して損害賠償を求めるべきだと思います)

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

具体的な回答をありがとうございました。
涌井さんのアドバイスをもとに不動産屋さんと相談してみます。
本当にありがとうございました。

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■□相談内容　

賃貸マンションに暮らしているのですが、
3週間ほど前に上の部屋からの水漏れに気づき、管理会社に伝えました。
現在、水漏れ自体はおさまったのですが、これによって、
クローゼットと衣服にはカビ、キッチンの棚は部分的に腐る
という被害が残りました（それぞれ取り付け）

すぐにこの補修工事を依頼したのですが、
工事開始はまだ1ヶ月先になると言われ、
工事終了までと考えると約2ヶ月の間、クローゼットと棚を使えずに
不自由な生活を強いられることになりました。

これに対し、通常の家賃を払えないという意志を伝えると
来月の家賃から2万円引くということで納得してくれと言われました。
通常7万5千円の家賃です。

この金額にはまだ不服なのですが、こういった場合、
どの程度の金額が請求できるものなのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

このようなケースの場合・・・

　（１）オーナーが建物に掛けている火災保険関連契約に
　　　　付保されているかもしれない特約

　（２）賃借人が（上の階の居住人の事です）掛けているかも？しれない
　　　　家財保険関連契約

　（３）賃借人が掛けているかも？　しれない個人賠償責任保険契約

のいずれかで、蒙った損害をカバー出来るかもしれません。

今回のお部屋をご契約時に家財保険に強制加入させられませんでしたか？
もし心当りがあれば、上の階の人も同じ損保会社に加入しているはずです。
事情を説明して保険金請求をしてみては如何でしょうか？

又、損害保険会社に勤めるお知合いはいらっしゃいませんか？　
今回の事情を説明して、打てる手があるかどうか？　
ご相談してみては如何でしょうか？　　
（藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

涌井と申します。藤原さんの回答の通りだと思います。

付け加えますと、被害報告後、保険会社が賠償額を見積りにきます。
保険会社は専門の調査員を派遣してきますので、
衣服の場合は、使用可かクリーニング代で済むのか、
建具の場合も、補修が必要かどうか、きちんと調査して支払い額を提示してきます。

そして示談成立後に口座振込みで支払われます。
唯、相談者さんの思っている額より少ないかも知れませんので、
その点だけはご承知しておいて下さい。
(前述の通り、本当に使用不可能か、修理可能かどうかによります)

損害保険に加入していない事はまず考えられないので、
管理会社に聞いてみて下さい。
(管理会社が損保の代理店をしている場合が多いと思います)

唯、気になるのは家賃の２万円引きで納得してくれと言われた事です。
普通は「保険で対応します」と言う筈なのですが？
万が一、損保に加入していないと
　　　１、直接交渉
　　　２、内容証明(司法書士、弁護士に相談)
　　　３、少額民事訴訟裁判又は民事訴訟裁判
の順番で交渉する事になると思いますが、
この場合でも保険と同様の考え方になると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

先ほど家主の方から、保険会社が部屋を見に来るとの連絡がありました。
見積もりというのは、水漏れの被害にあった家財のみではなく
現在の部屋の状態
　（クローゼットと棚の中に入っていたもので部屋のほぼ半分が埋めつくされてし
　　まっていて、通常の生活が送れていないということ）
も、厳しく査定するのでしょうか？

こういった状況では、家賃7万5千円に対してその程度の金額になるのでしょうか？
家主の言っている2万円は妥当な金額なのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

私は不動産従事者では無いのですが、
過去、何度か保険会社とやり取りした経験があります。
その経験から判断しますと、

　　> 家主の言っている2万円は妥当な金額なのでしょうか？
妥当かどうかよりも、まず、
相談者さんがいくら程度なら納得ができるのか？を
ベースに、話し合いを進めた方が良いと思います。

おそらく、相談者さんの場合は、
　　　●通常の賠償とは別にクローゼットが使えなくて、
　　　　正常に部屋が機能していないので、それで通常の家賃は払えない
と言う主張かと思われます（これは当然だと思いますよ）。

であるなら、
　　　●どの程度機能していないのか？
を、面積的に割出してみて、
機能していない部分の％分の家賃引き下げを交渉しても良いと思います。

また、家賃とは別に、賠償金額の中にきちんと、
　　> 現在の部屋の状態（クローゼットと棚の中に入っていたもので部屋のほぼ半分
　　> が埋めつくされてしまっていて、通常の生活が送れていないということ
この作業（クローゼットの出し入れなど、水漏れによって発生した余分な作業）
の労力を換算した金額を加えて交渉すべきだと思います。

仮に保険の査定が低かった場合、直接家主か不動産業者に伝えて、
再査定してもらうか、差額分を負担できるように
交渉されるのも方法では無いでしょうか？

いずれにせよ、決めてもらう金額ですと低くなってしまうかと思いますので、
ご自身で納得の行くであろう金額を割出してみるのもアリだと思いますよ。
（草柳＠RTJサポートチーム）

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