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相談内容　立ち退き交渉時の住民票の影響について

神奈川・30代男性
私の実家が国から立ち退き要求されております。
しかし、立ち退きのために国から提示された金額が、かなり低く困っています。
私の両親は高齢のため、私の住んでいるところへ引き取ろうと思うのですが、
住居として使用していない場合は、もっと安くされてしまうのではないかと
心配です。
住民票の有無、居住しているか否か…などは、価格交渉に関係ありますか？
居住していなくとも、事業用に使っている…などと言えばよいのでしょうか？

---

□■アドバイス

オフレコ的なことですが、査定員による査定が済んだ後でも、
転居せずに価格交渉を行った方が高くなる可能性がございます。
簡単に言うと、ごね得になる可能性がかなり高いと言えます。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。

ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
（そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました）。

ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ！」の一点張りで、電話も切られました。

その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました（退去期限は3月31日です）。

こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか？
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか？
お知恵を拝借ください。

---

□■アドバイス：１

お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか？
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか？
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか？
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
（今日現在で、まだ回答はきておりません）。

引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか？

---

□■アドバイス：２

なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか？
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
　　　・敷金の全額返金
　　　・移転先に必要な礼金相当額
　　　・仲介手数料
　　　・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
（アムネッツ・滝本さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
　相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。

まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：３

了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
（アムネッツ・滝本さん）

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相談内容　

徳島・20代男性
はじめまして。賃貸アパートに住んでいます。

先日、車購入に際し、大家に車庫証明の書類を依頼しましたら、
　　「立ち退きを条件に印を押す」
と言われました。

現在、私の8部屋あるアパートでは私しか住んでおりません。
今年の2月に大家から電話があり、引き続き居住する意志の
有無の問い合わせがありました。
その際には、引き続き居住する意志を伝えましたところ、
大家は、「またこちら側で考える」とのことでした。
大家の意向としては、アパートを取り壊したいとのことです。

今回、車庫証明発行を盾に、私1人しか住んでいないことを理由として、
来春の立ち退きを要求してきました。
自分なりにいろいろ調べた結果、正当な事由がない限り、
立ち退きに応じる必要がないと分かりました。
しかし、大家は法的な手段も辞さないと高圧的で、さらに私に対して、
「へんなことをしないように（＝対抗処置をとらないように？）」
と、圧力をかけてきました。

現在は、住んでいるアパートの前の敷地を駐車場として利用して
よいことになっており、駐車場代は家賃に含まれております。
車購入には車庫証明が必要であることから困っております。
近くに契約駐車場があればいいのですが、
田舎なので、適当なところが見つかりません。

家賃の滞納はありません。
私としては、特にことを荒立てるつもりはなかったのですが、
大家側があまりにも高圧的な態度を示してくるので、かなり不快です。
また、車庫証明を盾に立ち退きを要求することも理不尽に感じます。

なにかよいアドバイスがございましたら、お聞かせ下さい。

---

□■アドバイス：１

最初に確認させていただきたいのですが、
相談者さんは、どうしても住みつづけたいのでしょうか？
おそらく、老朽化したアパートとなると、10年も20年も住まわれることは
難しいと思いますが、いつ頃まで予定なさってますか？

と申しますのも、法的にはおそらく相談者さんの主張が有利になるとは思いますが、
今回のような場合、
　　　●相談者さんさんにとっての理想立ち退きの条件を大家に提示し、
　　　　それが通れば、立ち退いてしまう
というのも、1つの方法だと思います。

その辺のお考えを、まず、お教えください。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。
この物件は家賃も安く、環境的にもよかったので、
可能ならばもう少し住みたいと思っておりました。
しかしながら、今年2月の時点の大家からの電話で、
あと1年が限界だろうと感じておりましたし，、
気持ちとしては来春には出ることになっても仕方ないと思っておりました。
しかし、大家方は何の代替案もなく、威圧的にされたので
（少なくとも私にはそう感じられました）、
私の方も感情的になってしまったところがあったと思います。
ここは冷静に、こちら側の意向をしっかりと伝えてみようと思います。
お世話になりました。

---

□■アドバイス：２

はじめまして。お話拝見させていただきますと想像ですが、
8室中1室しかお住まいになられていないアパートであれば、
かなり老朽化しているのではないでしょうか？
アパートの立ち退きと車庫証明はまったく別の問題ですが、
大家さんは取り壊したい考えもかなり強いのでは…と考えます。

であれば、絶対そこにしかすみたくない以外であれば、
近くで類似物件に移り住むことを前提に、移転先の保証金、仲介手数料など、
転居にかかる費用の支払いを条件にお引越しされるのも一案と考えます。
大屋さんとの信頼関係も崩れかけているように見えますので、
気持ちよく住むことを前提と考えればいかがでしょうか？

当然、正当事由を老朽化による建て替えを盾に言われても、
それだけでは通常は立ち退きは成立しません。
しかし、訴訟などにかかる時間や精神的なことを考えますと
お勧めはしませんので、双方が折り合いのつくお話をされることをお勧めします。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

---

■□相談者より

アムネッツ・滝本昌幸様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。

そのようにしてみます。こちらから最低限度の引っ越し費用、
敷金の返却を要求してもよいものかどうかと悩んでおりました。
さっそく大家の方に連絡をして、直接、話しあってみたいと思います。
お世話になりました。

---

□■アドバイス：３

おそらく、今回の場合は、
　　　●最低限度の引っ越し費用、敷金の返却
だけではなく、大家の要求（早く立ち退くこと）を飲むのですから、
それなりの費用負担をお願いすべく、交渉しても良いと思います。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの
皆様から、たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
　　思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので
　　進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　　が、とても参考になると思います。

特に、もめてしまうと、感情的になりやすいのですが、感情的になってしまったら負けです。
むしろ、冷静に要求を伝え、毅然とした態度で臨むことが大切だと思います。

相談者さんのご検討をお祈りするとともに、
良い結果報告いただけることを楽しみにしております！
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、夜遅くにもかかわらず、
リンク付きの励ましを頂き、大変感謝しております。
さっそくリンクをたどり、一般的な知識について確認いたしました。
公の場であり、具体的な事情について申し上げることができないので、
前野様のアドバイスどおり、一度、直接、専門家に相談してみようと思います。
進展があれば、また報告いたします。

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相談内容　

兵庫・40代女性
兵庫県西宮市に在住していますが、このほど住居の賃貸マンションの
立ち退きを要求されました。マンションは某私鉄関連の不動産業者との
賃貸契約ですが、既に西宮市に売却され、市と不動産会社の連名で
来年3月の退去を文書で通知されました。

私鉄高架工事に伴う道路拡張で、マンションを取り壊すとのことですが、
地域一帯を対象にその旨を告知する場が1度あっただけで、
どういう場所をいつから工事するのか、全く何の説明もありません。
補償交渉は個別に…と言われましたが、ほとんど情報もない状態なので、
何も判りません。

まず、マンション居住者に対する事業説明会と具体的な補償のモデルケース
（立退き料や新規住居の提供など）を求めたいのですが、それも含めて、
今後どのように交渉を進めればいいでしょうか。

戸数は全体で10世帯ほどで、女性や高齢者が多く、また法律的な知識もありません。
居住者でおひとり、諸般に詳しい男性がいて、西宮市の説明会以前に委任するなら、
一括して交渉してもよいと提案されました。
　　
この男性によると、阪神淡路大震災の区画整理で以前に退去した折や、
その他沿線近隣の立ち退き情報（独自）では300万円が相場で、
最高額でも500万円だとのことでした
（これに引越し費用や敷金の返還を含むかどうかは不明です）。

　現状では、委任に難色を示す居住者が大半です。
　　そこで、
　　　1.西宮市との交渉の手順や手続き（説明会の開催要求・補償など）
　　　2.不動産会社との交渉の手順や手続き
　　　（説明会の開催要求・敷金の返還や今後の家賃の支払いなど）
　　　3.居住者同士のネットワークの作り方
　　
　　について、ご教示をお願い致します。

---

□■アドバイス

土地収用に関しては土地収用法という法律があります。
　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

　収用、または使用による損失の補償については、第68条からになります。
　請求、要求の方法については、第87条に規定されています。

とりあえず、マンションの皆様で、土地収用法についての勉強会をされたら、
いかがでしょうか？
その後に西宮市の説明会を聞いた方が、より判りやすいと思います。

なお、収用の場合は、交渉は基本的に起業者（西宮市）と行うことになると思います。
不動産業者、および大家は収用を受ける側であり、立場的には損失の補填を
受ける側になると思います。不動産業者に説明会の開催を要求しても、
収用に関しては判らないと思いますので、具体的な進展は望めないと思います。

ネットワーク運動に関しては、情報交換程度だと良いと思いますが、
集団での抵抗運動には、それなりの覚悟が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、迅速なご対応、ありがとうございます。
個々に事情もあって、明確にはならないものだと思いました。
土地収用法については一応検索した上でのご相談でしたので、
残念ながら、当方の疑問は解決しませんでしたが、
さらにいろいろ勉強していきたいと思います。
お時間を割いていただいたことに重ねて御礼申し上げます。

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相談内容　

東京・30代女性
ある日、いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。
オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡ありませんでした。
仲介不動産業者に相談すると、
「大家さんから事情を聞くことはできますが、
　あとは当事者同士で解決してください」と言われました。

週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜10時くらいまでライブを行っており、
重低音の振動と、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。
また、私の部屋の隣が事務所兼控え室になっており、
夜中にもひんぱんに人の出入りがある日もあります。

大家さんも気はつかってくれ、何かあったら言ってほしいと言われていますが、
オープンした店をやめてほしいとも言い出せない状況をみこして、
特に大きな問題がないように思われているようです。
また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しましたが、
こちらも何かあれば。言ってください程度で、今に至っています。

この建物に個人で入居しているのは私だけです。引越しも真剣に考えていますが、
こういった場合、大家さんに引越し代などを求めるようなことは可能でしょうか。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、可能であると思います。法的なことを言いますと、
ライブハウスが、普通の生活する権利を侵していると考えられます（不法行為）。

　　　■ご参考
　　　　　株式会社環境総合研究所さん（ http://eritokyo.jp/ ）の下記ページ
　　　　　 http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

実際の交渉では、ライブハウスだけではなく、大家や仲介不動産業者を交えて、
貴方の移転費用を支払って頂く交渉をするのが、一番良いと思います。

もし、交渉が上手く行かない場合、この不法行為に該当するかどうかは、
結局は司法の判断によることになりますので、
弁護士等の専門家にご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早速のご回答、本当にありがとうございました。
まず、ほっとしました。
現在の住居も場所も気に入っていて、5年も住んでおり、
この騒音騒動が出てこなければ、ここでこれからも暮らしたかったので、
今回のことは非常に残念です
（今も夜の11時ですが、音量は少し抑えてはいるものの、まだ演奏中です…）。

後日、転居せざるを得ない状況を伝えて、交渉に入りたいと思うのですが、
転居費用を出していただけるのは、通常は大家さんと考えてよいのでしょうか。
ライブハウスのほうは、私のお世話になった仲介不動産ではなく、
別ルートで入居しているようです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、ライブハウスは事業者になると思いますので、
その建物がライブハウスに適しているかどうかを、自分自身で判断する必要があります。
もし、その建物内に住人がいることを知っていて借り、なおかつ適切な処置を取らない
のであれば、当然、事業者としての責任を果していないと思います。

一方、大家も賃貸業という事業者になると思います。
新規入居者のライブハウスにきちんと一般住居が入居していることを
知らせるべきですし、しかるべき対応を取るように入居の条件に入れておくべきです。

つまり、ライブハウスと大家の双方に事業者としての責任があり、
転居費用についても、大家とライブハウスの双方と話し合う必要があると思います。
なお、大家とライブハウスの負担割合については、当事者の賃貸借契約書の内容にも
よると思いますので、ライブハウスと大家が話し合って決めるべきことであると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答、ありがとうございました。
これから具体的に動いていきたいと思います。
ありがとうございました。

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相談内容　

東京・20代女性
こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。

現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
状況は以下のとおりです。

　　■立ち退き理由
　　　・2005年10月末で、所有者が変わるため
　　　　（つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため）
　　　・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、
　　　　退去を求めているとのこと

　　■契約期間
　　　・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
　　　　（まだ居住してから1年も経っていない）

　　■立ち退きの時期
　　　・10月末ですぐに出て行けというのではなく、
　　　　ある程度の猶予期間は設けてくれるとのこと

上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、
詳しいことは分かりません。
立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。

　ただ、心配なのは、
　　「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
　と言われていることです。

私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、
きちんと話をまとめて欲しいと思っているのですが…。

また、立ち退き時期、費用に関しては、
　　　・2006年5月までは住み続けたい
　　　　（現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能）
　　　・費用は、諸々を含めて家賃の6～7ヶ月分は必要
と考えております。

このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと
新しい所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

同じ前野同士ということで…（笑）。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも
　有意義なことかと思われます。

もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　が、とても参考になると思います。

1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思いますが、
ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあると思います。
（＝近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、
　　補償を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます）

また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
　　「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか？」
を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。

「まえの」さん、頑張ってください！

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、
そちらと交渉してみます。

先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、
11月末には出て行って欲しいと一方的に言われてしまいました。
新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと
違っています。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。

---

■□相談者より

1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、
事態は進展していないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが
絡み合っていて、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。

　現在把握できているのは以下の情報です。
　　　●現在の所有者（年配の大家・以下、A氏）から
　　　　購入者（不動産業者・以下、B不動産）に所有権が移るのは10月末であること
　　　●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、
　　　　A氏に購入希望者がいることを紹介し、売買が成立（C不動産は手数料3％を取得）
　　　●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
　　　●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
　　　　その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、
　　　　立ち退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束
　　　　（真相不明。あくまでA氏による説明）
　　　●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者（以下、D社）」に
　　　　委託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
　　　●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、
　　　　連絡先を教えてもらうよう要求したところ、
　　　　「B不動産はいろんなところと組んでどうのこうのなので（理解できませんでした）、
　　　　仲介業者のE社と話した方が良い」と言われる。
　　　　現在の建物を取り壊した後、
　　　　どうも複数の業者で新しい施設を作るというような話だった。

　このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
　今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、
　A氏を除き、全て「プロ」でかためられています。
　　　●A氏：何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
　　　●B不動産：ここが「真の所有者」になると思われる。
　　　●C不動産：いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
　　　●D社：B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
　　　●E社：仲介業者。何者か不明。

私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、
相当の補償金がもらえるのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
こちらからアクションを取ろうかとも考えています。

来週、市の無料相談に行ってくる予定です。新しい所有者に関しては、
今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握していないので、
その辺の情報も集めたいと思っています。
その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思います。
自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
考えなければならないかもしれません。

長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。

---

□■アドバイス：２

　相手がプロである場合、良心的な業者で、
　　　●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
　のであれば良いのですが…。

　いずれにせよ、まず、
　　　・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
　を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、
　即、宅建協会や公的機関に相談できるようにされた方が良いと思います。

　また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、
　押印する前に、できれば、それなりの知識のある方に、
　チェックしていただいた方が無難かも知れません。

大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が
強いはずですので（＝法律で保護される立場にありますので）、
相手がプロだからといって、
不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください！
（わんえるで～おー・前野）

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相談内容　

愛媛・40代男性
1戸建ての借家で14年間暮らしています。
家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。

　1.4月頃、貸し主の（以下、家主）から、口頭で、
　　「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
　　　との電話。
　　　入居時に口頭、
　　「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
　　　との約束があったので、
　　　借り主（以下、当方）は年内に退去をする心構えで、
　　「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
　　　と回答。

　2.6月頃、家主から、
　　「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
　　と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
　　「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
　　　と言われたが、
　　　当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、
　　　書類の作成は留保。

　3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、
　　家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
　　　　・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
　　　　・退去日は9月末日ということ
　　で合意。
　　翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、
　　前日合意した内容の念書に押印。

　4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
　　当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、
　　費用の捻出も何とか確保できた状態であったので、
　　　「9月末日には退去できるように致します」
　　と回答。

　5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
　　「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、
　　　立ち退き料として補償してもらえるのではないのか？　
　　　一度、家主さんに聞いてみては？」
　　という話があった。
　　そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、
　　知り合いの不動産業者に確認したところ、
　　　　・敷金の全額返金
　　　　・移転に関する費用など
　　を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で
　　行う場合が一般的に行われていることを把握。

　6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
　　「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか？」
　　との連絡を電話でする。
　　家主は、
　　「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた
　　　金額を退去後に支払おうと思っている」
　　　との回答。
　　当方としては、先ほどの調べた結論として、
　　敷金は全額返金されると思っていたので、寝耳に水の話。
　　「午後から一度話し合いましょう」
　　と告げて、電話を切る。
　　（家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、
　　　移転費用は貰えなくても良いが、
　　　敷金だけは何とか全額確保したいと思いました）

　7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、
　　敷金の全額返還を求めるが、
　　契約書の第13条の、
　　　「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
　　を一点張りで、話し合いが平行線。
　　結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
　　M氏から、
　　「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は
　　　貸し主の負担になる」
　　と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

　　当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
　　　　1.移転費用（敷金・礼金・仲介料・運送費など）は、
　　　　　家賃滞納のことで迷惑を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
　　　　2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、
　　　　　引っ越しの翌日に支払ってもらう。
　　　　3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
　　　　4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
　　ということを提案し、口頭で合意に達する。
　　（家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の
　　　退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか、
　　　知っていて返金する金額を少なくしたいのか不明だが、
　　　知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば、
　　　当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、少々不信感が募った。
　　　また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、
　　　家主側を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で
　　　発言されたことはすばらしいと思いました）

　　8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中
　　　（転居元では、当方の娘が作業中）に、家主が現れ、
　　　「本当に引っ越ししているか確認にきた」
　　　と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、
　　　何か言っていたとの連絡を受ける。
　　　娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、
　　　9月30日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、
　　　上記のような言動をされては、家主に対する信頼感が薄れる。
　　　その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
　　　「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
　　　との回答さ。
　　　（当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、
　　　　移転費用を請求しないことで誠意をみせたつもりであったが、
　　　　家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思いました）

　　9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、
　　　第13条3項に、
　　　「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
　　　と記入されていた。
　　　妻から、
　　　「最初の1回か2回は家主が負担していたが、
　　　　その後は1度も家主の費用の負担はなかった」
　　　と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、
　　　家主は自分に不利なことについては何も言わず、
　　　当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募る。
　　　これは、告知義務違反ではないのか？
　　　こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
　　　しかし、剪定費用はどうなるのか？

　 10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
　　　しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
　　　当方から、
　　　「問題はありますか」
　　　と尋ねたところ、
　　　「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
　　　との回答。
　　　すぐさまM氏が、
　　　「それは貸し主がすることですよ」
　　　と言ってくれる。
　　　当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、
　　　こちらの誠意も踏みにじられたと思った。
　　　そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
　　　「体調が悪くなったので、そちら（＝当方）にやってもらうようにした」
　　　との回答。
　　　理にかなっていない。
　　　体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、
　　　当方が剪定を行った場合は、その費用の半分は家主負担のはず。
　　　しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、
　　　それ以降は、「剪定してください」
　　　との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。

間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、
こちらの誠意が通じているとは思えないので、当方から、
以下の新しい提案をすることにしました。

　　　1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
　　　2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、
当方も一歩も引く考えはないため、9月分の家賃を供託金として、
調停の申し立てをすることにしました。

このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。

---

□■アドバイス：１

丁寧な長い投稿に敬服します。経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。
必要ないときは、貸して家賃をとり、いるから返せ…は自己中心的ですね。
まあ、どこにもいそうなタイプです。

貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
ただ、リフォーム費用は、
　　　本来、借主が負担するのを、単に家主負担
　と考えるか、
　　　財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
　と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、
無用にしたほうが、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

私の言葉が足りなかったのですが、
　　　●経年変化による減価は、家賃に含まれる
と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか？

10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、
まずは法律の専門家に問い合わせるように致します。
相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

また、10月1日、16時30分頃、家主から、
　「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、
　　調停の手続きは2度手間になるので、待ってほしい」
と電話連絡がありました。
当方は、
　　「そちらはそちらで本訴されればよいので、
　　　こちらは調停の作業を粛々と行います」
と回答しました。
　（電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、
　　この件を当方に連絡するようお願いしたが、
　　拒否されたため、直接連絡してきたらしいです）

脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、
当方としても少し不安な気持ちがあります。
こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。

------------２日後------------

本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
これまでの経緯（このスレッドの内容と同じもの）を、経緯書として、
まず相談員の方に読んでいただきました。
相談員の方（たぶん弁護士の方だと思う）に、
　「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、
　　すぐさま簡易裁判所で調停の手続きを取った方がよい」
　　とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

　　1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではないか。
　　2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、
　　　早々に調停の手続きをした方がよい。
　　3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこと。
　　4.当方よりアクション（調停など）を行うこと
　　　（ズルズルと時間が経つことにより当方の負担が増えてくる）
　　5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
　　6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の
　　　要点の添付書類として提出する。

無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそうです。
新たな進展があれば、また報告いたします。

------------さらに２日後------------

朗報です。
貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
経緯は以下の通りです。

　　10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
　　その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、
　　家主（父）に貸し主（息子）の住所を確認したところ、
　　弁護士に依頼しているので、そちらに連絡するようにとの回答。

　　午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、
　　家のキーを内容証明郵便で送付。

　　午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、
　　家主から依頼された模様。
　　当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、
　　訴訟自体が成り立たないので、和解しないかと持ちかけられる。
　　もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
　　弁護士からの、
　　「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
　　の問いに、
　　「敷金全額＋運送費用の合計35万円であればよい」
　　と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

　　10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、
　　双方和解の文書にサイン・捺印をして終了。

今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と
敷金の半分ぐらいは戻れば良いなと考えていましたが、知人の
「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償される場合がある」
という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

そして、このサイトにたどり着き、
いろいろな不動産に関する勉強をさせていただきました。
このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、
リフォーム費用の請求までされかねませんでした。
非常に感謝しております。ありがとうございました。

今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の
一助になれば幸いです。本当にありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

相談者さま、少々バタバタしており、
充分に対応できなく申し訳ありませんでした。
でも、結果良かったですね。
一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：３

ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、
ご相談をいただきますが、相談者さんのように、きちんと経緯をまとめられ、
そして毅然とした態度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、
ご賛同いただきました方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、
大切だと思っております。

そういう意味でも、今回の相談者さんの対応と結果を、
ご投稿いただきましたことは、これからの一般の方々にとって、
大きな勇気になるものと確信しております。
特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
相談者さんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、
心機一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、
心よりお祈り申し上げます。
（Fudosan.JPサポート）

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相談内容　

兵庫・50代男性
市の再開発によって、住んでいる借家の立ち退きが決まりました。
昭和20年代から居住しております。

もともと平屋でしたが、自分の費用で2階を増築しました（昭和46年頃）。
市からの立ち退き料の建物部分で、自分で建てた2階部分は、
家主から請求できると聞いたのですが、本当に可能でしょうか？
また、可能な場合は、家主との交渉になるのでしょうか？
家主との交渉となれば、どの様な手順で行えば良いのでしょうか？
（例えば、直接行うより弁護士にお願いする…など）

以上、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

土地収用につきましては、土地収用法という法律があります。

　　第6章第1節には、

　　　（損失を補償すべき者）
　　　　第68条　土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が
　　　　　　　　受ける損失は、起業者が補償しなければならない。
　　　（個別払の原則）
　　　　第69条　損失の補償は、土地所有者及び関係人に、各人別にしなければなら
　　　　　　　　ない。但し、各人別に見積ることが困難であるときは、この限りで
　　　　　　　　ない。
　　　（損失補償の方法）
　　　　第70条　損失の補償は、金銭をもつてするものとする。但し、替地の提供そ
　　　　　　　　の他補償の方法について、第82条から第86条までの規定により収用
　　　　　　　　委員会の裁決があつた場合は、この限りでない。
　　　（土地等に対する補償金の額）
　　　　第71条　収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償
　　　　　　　　金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の
　　　　　　　　告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変
　　　　　　　　動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
　　　　第72条　前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
　　　　　　　　利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条
　　　　　　　　中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の
　　　　　　　　地代及び借賃」と読み替えるものとする。

　　と、規定されています。
　　※「土地収用法」については、
　　　法庫（ http://www.houko.com/ ）さん内の以下のページをご参考ください。
　　　 http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

　簡単に言いますと、起業者（ご相談のケースの場合は市）が
　損失を補償することになりますので、交渉の相手は市ということになります。
　補償の金額等につきましても、前述の条文を元に市と交渉して頂くことになります。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、丁寧なご返答ありがとうございました。
早速、市との交渉にあたってみます。
また、不明点があれば、アドバイス、よろしくお願い致します。

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相談内容　

石川・20代男性
雑居ビルでテナントを運営していたのですが、
立替による退去を1月末までにと6月に言われました。

保障という形で、以下の提示がありました。
　　　・賃料の50％カット（6ヶ月）
　　　・撤去費用をビルが持つ

最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、
これではきついと伝えると、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか？

---

□■アドバイス

業種によっても異なるし、地域性もありますので
これだという決まりはない筈です。引っ越すことによって発生する費用、
新たにオープンするための費用などを考えて、交渉することだと思います。
双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
　　ビル側からの話では、ご意見にありました、
　　　●新たにオープンするための費用
は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました
（そんなの普通は請求されないとも言われ、
仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです）。

はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、
それは非常識と言われました。新店舗の初期時（内装工事とか資金）
の請求はしてはいけないものなのでしょうか？
地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、
支払わなければならない項目など、
法的にある程度、決められていないのでしょうか？

素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。
法的に一律に決められる問題ではないでしょう。

内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、
次の店の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう
（相手がOKするかどうかはわかりませんが…）。

全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
また、相手の状況、納得できる事情があるなら、
それを考慮してあげる必要があるでしょう。

あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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相談内容　

大阪・60代女性
今年の初めに入居しました。先日、大家さんから　
建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言われました。
この場合　礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか？
立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか？

入居年数も少なく不安です。何よりも、1年も経っていないので、
引越や引越先の礼金などの費用が全くありません。

この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
よろしくお願いいたします

---

□■アドバイス

お困りですね。礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか？

一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、
敷金又は保証金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料
などの負担を求める事が可能と思われます。

消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。
　
（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容

こんばんは。相談をお願いします。
賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、
5年以上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、
1年も経たないうちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を
定期貸家契約に変更したいと言われています。
通常契約（2004年～2006年）に遡及して、
定期借家契約(2004～2008年）に変更したいというのです。

大家側は、礼金・敷金の返済（退去料は除く）を提示してきました。
特に正当な事由は無いものと思われます。
本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

　　　1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか？
　　　2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか？

よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、
新たに定期借家契約を結ぶことになりますが、
法的にはそれでも完全ではないようです。
いやなら既存契約のままでいればいいのです。
退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

（阿部悦雄さん）

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相談内容　

今現在、名古屋で一人暮らしする学生です。
地方裁判所民事第2部より、不動産引渡し命令を受け取りました。
命令書によると、申立人は平成15年に競売物件（私が住むアパート）
を買い受けて、私（不動産占有者）に引渡し命令を申し立てたようです。

急いで不動産仲介業者さんにて確認したところ、
彼らも寝耳に水のようで、「7月になって大家さんが交代した」
ということ以外、教えてもらえませんでした。

どうやら土地ごと競売にかけられ、新しい大家さんに
交代したとたんに、今回の命令書が出されたようです。

事前に大家さんが交代した報告もありませんでしたし、
今現在、家賃がどこに支払われているかすら、確認できていません。

以前の相談内容で確認させていただきましたところ、
異議申し立てを行えるのが1週間以内とのことですが、
その申し立てを行う際、どういった形式をとればよいのでしょうか？

また、揉め事を回避したいので、引越しも考慮に入れた場合、
その引越し費用などは請求できるものなのでしょうか？
現状把握に終始している状況です。
どなたかお知恵をお貸し頂ければ幸いです。

---

□■アドバイス

先ず、送付してきた裁判所に電話をして、申立書を受取ったが、
どうすればよいか聞くことです。
あなたが伝えるべき内容は以下の3点でしょう。
　　　1.すぐには退去できない。
　　　2.新しい買主からは何の連絡もない。
　　　3.新しい住居を探すには資金がいるが、今はない。

多分、すぐに出る必要はない（3ヶ月の余裕）と言われるでしょう。
買主は当然連絡してくるはずです（引き続き貸す気はないようですが…）。
話し合いで、いつまで住めるか、引越し費用や新たな家を借りる費用など
払ってくれるかなどを交渉することになります。

敷金全額返還、引越し費用、新賃貸契約に必要な費用など、
もらえるかもしれません。必要なら、借りたときの仲介業者にも協力してもらい、
交渉するのがよいでしょう。いずれにせよ、今までの賃料支払先には
払う必要がないでしょうから、支払はストップですね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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相談内容　

住宅建設や道路拡張などの理由により、地主から立退きを要求されています。
祖父の代に借りた土地で、家は自分たちで建て、60年以上ずっと住んでいます。
千葉の柏にあります。面積は660平米です。1ヶ月ほど前に
立ち退き料200万円でどうかと話をもちかけられました。
更地にするために家屋も解体せねばなりません。
両親も無職で、娘の私が収入源です。移転費用もかかるだろうし、
200万では少ないと思うのですが、この価格は妥当なのでしょうか？

---

□■アドバイス

借地関係に関しては借地法という法律に定められており、
基本的には地主さんより弱い立場である借地人を保護する
という趣旨のもとにいろいろと定められています。

借地関係はそれぞれの個別的な事情や人間関係、経緯のうえに成り立っている
ものですので、一概には言えませんが、法的に保護された借地人の方が
強い立場にあるというのが一般的な考え方です。

借地権の価格については、相続税路線価の借地権割合
（ホームページで閲覧出来ます）などを参考にされると
良いのではないかともいます。詳細は分からないので、
確定的なことは言えませんが、60年も住んできた土地ですから、
おっしゃるように立退料200万というのは少ないように思われます。

専門家に相談するなどした上で、
地主さんとよく話し合われると良いのではないでしょうか。

（中央不動産鑑定所・後閑洋之さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。そうですね、近々不動産相談所などに
行ってみようかと思います。借地権価格というのは、
更地価格の70％ぐらいとかって、何かに載ってたんですけど、そうなんですか？
また、更地価格は地価公示や地価調査などを参考に考えてもよろしいのでしょうか？

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相談内容　

こんにちは。初めまして。実は、現在住んでいる賃貸物件なのですが、
老朽化していることと、大家さんが福祉関係の仕事をしていることもあり、
そういった障害を持つ方達のための住宅に建て替えをしたいと言われました。

私は健常者ですので、建て替えた後に住む事はできません。
1年くらいのうちにということですので、すぐに出なければいけないことは
ないのですが、この場合、ある程度の保証を請求できるものなのでしょうか。

お手数をおかけしますが、ご回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

相談者さんは、どうされたいのでしょう？旧法建物賃貸借契約の場合、家主の正当な
事由による退去依頼については6ヶ月前までの予告で出ないといけません。
今回のように正当な事由に当たらないと考えられる場合は、敷金の全額返還、
及び引っ越し代と次に借りる場合の仲介手数料分位は請求できそうです。
それ以上の保証を求めるのであれば、それなりに請求して下さい。
家主さんに色々お世話になっていれば、又は気持ち良く退去したいと思われれば
敷金だけ全額返還してもらい、退去すれば良いと思います。
どう退去するかは貴方次第です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

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相談内容　　

私は来年3月にアパートの更新を迎えますが、現在、賃貸者から
更新の拒絶（立ち退き）を受けています。
その旨の通知も今年1月に普通郵便で送られました。

ただ、その後この件に関しては先方から一度も何の連絡も受けていないし、
こちらからも問い合わせの連絡は一切していない状況です。
通知内容において正当な事由の部分ですが、建物の老朽化のため、不測の事態に
対応できない恐れから、建物を建て直すか大規模修繕をするというものでした。
ちなみにアパートは鉄骨軽量で築17年のコーポです。網戸や襖のゆがみはありますが、
老朽化を理由に出来るほどの老朽化はしてないように思います。

そのため、通知内容が正当な事由として認められるのか疑問です。
また、認められる場合、
こちらとしては無条件で立ち退かなければならないのでしょうか？　
立退き料等の交渉はすることができないのでしょうか？
また、通知の件は上記の状況なので、こちらとしては知らない振りをすることも
可能だとも思うのですが、それは得策ではないのでしょうか？
アドバイスをいただければと思います。

---

□■アドバイス

行政書士の川村淳と申します。「正当事由」としての現況については、
調査してみなければ何とも判断のしようは無い所なのですが、
立退料については十分要求できるものと考えられます。

正当事由が認められるには、家主側の建物を必要とする事情、
賃借人側の同様な事情のバランスで総合的に判断される事になるわけですが、
賃借人側の事情には当然に立退き料の金額についても考量要素として含まれます。

家主さん側に余程の建物を必要とする事情が無ければ、
常識的に必要とされる移転費用の給付無しでは
更新拒絶は難しいところでは無いかと通例から推測できます。
ただ、今後の事も考慮に入れて、全く無視ではなく、
やはり話し合いを持たれてみては如何でしょうか？このまま退去せず
更新の時期を経過すれば、家主さんからは異議を述べる事が予想されます。

それにしても、更新拒絶の通知は内容証明でなく普通郵便できましたか？
その事自体、家主さんは迂闊とも言えますが…。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

■□相談者より

川村淳様、早速のご返答ありがとうございます。
図々しくも、再度ご質問にお答え願えればと思い、メール致します。

「正当事由」としての現況についての調査という部分ですが、やはりこれは
どこか第三者機関に有料でおねがいするものなのでしょうか？

また余談ですが、現在の管理会社（賃貸者）の会社状況は、あまり良くないのか
今年の夏に現在住のアパートが競売に掛けられていたようです。
裁判所の調査員が訪ねてきて教えられました。そして1ヶ月くらい前に
どこかの不動産業者がうちの部屋の状況や今後の居住希望等を聴きにきました。
でも、その後何の動きもありませんでした。なので。
その調査員に確認したところその競売は少し前に取り下げられたと教えられました。
この件でも、管理会社（賃貸者）から何も連絡はしてきませんでした。

私としては正直今後どう動いていけばいいのかわかりません。
競売が取り下げられたのなら、やはり更新拒絶通知をこちらが認知し、
近いうちに話し合いをすべきでしょうか。
その件での連絡はこちらからすべきでしょうか。

長々と申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

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相談内容　

店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。
市の区画整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金（？）の提示が
近々ある予定です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、
\145,000/平米、借地権割合60％です。事務所は39.6平米です。
妥当な保証金額とはどれくらいでしょう？
過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう？

　　もう一点は貸契約書には、
　　　1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中
　　　　（2年～5年）に区画整理が予定されています。
　　　　その場合は6ヶ月前に通知いたします。
　　　2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを
　　　　区画整理終了まで使用して戴く予定です。
　　　3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
　　との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では
用意するなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては
今後のを考えるとの事です。

立ち退き時期10月末もせまっております。貸主か仲介業者が事務所を
用意しないのであれば、迷惑料（？）を請求し、
新しい事務所探そうと思っておりますが可能でしょうか？　
可能ならば妥当な金額を御教え下さい。

---

□■アドバイス

借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
立ち退き費用（迷惑料？）は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を
参考に算定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
相談者さんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。
立ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。

　　別のアパートに移り住むのには、
　　　・引越し代
　　　・敷金
　　　・家賃など
　　　・違約金（来年３月で卒業して県外に移り住む為）
　　　・不動産手数料
　　等がかかる見込みです。

これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。
本当に敷金だけしかもらえないのでしょうか。

尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように
記載があります。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは
工事を行わないことになっていました。また、このアパートは
不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉していますが、
なかなか双方納得がいかないのが現状です。

どういった所に相談したらいいでしょうか？よろし�