不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　事業用定期借地権について

栃木・30代男性
こんにちは。どなたか教えてください。
私の父の所有地（約600坪）を事業用定期借地権にて、
某企業に平成8年より20年契約で賃貸し、
賃借人は倉庫として利用しております。
　　
事業用定期借地契約であるため、当時、公正証書にしていますが、
不動産業者は介入せず、相対にて契約を締結しました。
　　
ところが今般、賃借人から、解約をしたい旨の通知が届きました。
「契約に基づき更地にして返還する」という内容のものですが、
私どもとしましては、当然、20年間は必ず借りてくれるものと信じていました。

確かに、当時の契約書を見直しても、
途中解約を禁止するような条項はありません。
しかし、私の認識では事業用定期借地というのは、
　　　●お互いに必ず20年間は契約を結びます
という内容なのだと信じていました。
法律上、賃借人からの解約申入れを拒絶することはできないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、賃借人からの解約の申し入れを拒絶することはできません。
特に事業用定期借地契約につきましては、賃借人たる事業者が
その使用目的の事業から撤退する可能性は充分ありえることですから、
途中解約を認めないということ自体が合理的とは言えないでしょう。
　　
そのために保証金や敷金等の預かり金で地代の担保等を行い、
万が一の場合に備える訳です。
途中解約の場合は、保証金・敷金の返還時に違約金を差し引きするのが
一般的ですから、契約内容を再度、ご確認下さい。

なお、途中解約による違約金等の規定が無く、
かつ保証金・敷金等の預かり金も無い場合は、
違約金請求の交渉を行うことになると思いますが、
かなり難航することになると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答たいへんありがとうございます。
父親とも相談し、今後の対策を進めていきたいと思っています。
途中解約はとても残念ですが、やむを得ないことのようです。

相談内容　共有名義物件の賃貸について

神奈川・30代男性
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。

自分の祖母所有の戸建（1階店舗・2階住居）があります。
しかし、実は祖母は他界しており、父・叔父・叔母が相続人となりますが、
父もすでに他界しております（父の相続人は、母・兄・自分となります）。

今回他人に貸すことになりましたが、その場合、
賃貸契約書の貸主の名前はどのようにしたらよろしいのでしょうか？
叔父・叔母・母・兄・自分の5名の名前にしなければいけないのでしょうか？
それとも代表者だけでいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、全員が承諾しているのであれば、
賃貸借契約の賃貸人は代表者1名の方が良いと思います。
　　
当然、全員の名前で行っても良いのですが、
賃借人が大家として誰を相手に話しをしたら良いのか
混乱してしまうかも知れませんので、
あまり良い契約方法とは言えないと思います。

このような共有物件の場合には、
信頼できる不動産業者と代理契約を締結して、
契約から管理まで一任してしまう方法もあります。
　　
賃貸借期間中の色々な問題に対する対応を考慮した場合も、
このような5人もの共有物件の場合は、
業者に一任しておく方が良いと思いますし、
賃借人に対して親切であり、解り易いと思いますが、いかがでしょうか？

それと、共有名義物件の場合は、家賃収入に関して、
贈与問題が生じることの無いように、事前に充分調べて対応して下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は代表者にて契約し、
早急に管理して頂く不動産屋を探したいと思います。

□■アドバイス：２

まず、その建物の現在の所有者は誰なのかということが問題になります。
相続人の間で、なんらの合意も無いのでしょうか？
もし、何らかの合意があったのであれば、
その合意にしたがって所有権の帰属が決ります。

なんらの合意もない場合には、法定相続として扱うことになります。
叔父持分3分の1、叔母持分3分の1、貴殿持分9分の1、母持分9分の1、
兄持分9分の1の共有建物ということになるでしょう。

共有建物の管理は、賃貸に出す場合なども含めて、
持分の過半数で決めることになります。過半数の同意があれば、
その同意にしたがって、所有者の連名でも代表者ででも契約することができます。
　　
実務上は、代表者での契約が合理的でしょう。
なお、賃貸に関しては持分の過半数で決することになりますが、
紛争防止の点からは、全員の合意があったほうが良いでしょう。

経費の負担や利益の受け取り割合は、持分で行うことが基本ですが、
皆さんの合意で定めることもできます。

蛇足ですが、相続不動産の登記は、なるべくお早めに行うことをお勧めします。
二次相続、三次相続などになると、大変、複雑になりますので…。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は全員の合意がありましたので、
代表者にて契約することにしました。

相談内容　借地契約上のセットバックの扱いについて

東京・60代男性
私道沿いの借地人が、家を新築したために、当初40坪で借地契約した土地が
セットバックのため、約3坪、削られてしまいました。
　　そのため、
　　　●借地人は地代を37坪分に下げてほしい
　　　●借地契約更新の際の更新料も37坪分にすべき
　　と言ってます。

私は、セットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが、
専門家のご意見をお聞かせください。

□■アドバイス

私見ですが、将来、そのセットバック部分が公道に格上げになった場合、
特に寄付採納ではなく、買収が行われた場合のことを考えると、
セットバック分は賃貸料を貰わない方が良いかもしれません。
借地権は無いものとして使用貸借契約を別途締結しておく方が楽だと思います。

買収の可能性が無い場合は、当然そのセットバック部分を通行したり、
車を停めたりするのでしょうから、賃貸料を貰っても差し支えないでしょう。
　　
この場合は借地料を少し安くする、
つまり、半額程度にするのも一案かと思います。全く借地料を貰わないというのは、
通行権や上下水道管の問題も生じるでしょうから、あまり現実的では無いと思います。

借地人は、セットバック部分も借りておかないと、逆にまずいと思いますので、
その点を良く説明してあげたらいかがでしょうか？
なお、セットバック部分とは言え、その土地を借りないと接道しなくなって、
建築確認も取れないと思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、明解なご説明、ありがとうございました。
早速、借地人との交渉の資料とさせていただきます。
貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。

相談内容　家賃の振込み人の名義について

東京・40代男性
賃貸の1ルーム物件を1年ほど前に相続しました。
これまで滞りなく家賃を払ってくれていた借主さんなのですが、
今月になって、別の名前の人からの振込みになっていました。
ただし、苗字が同じなので、多分親族の人だろうとは思います。
（これまでは田中太郎（仮名）で振込み、今月から田中一郎…のような感じ）

私は、賃貸人に言って、自分の名前で振り込むよう言っていいと思います。
こういう場合はどうなんでしょう？
むしろそうしないと、おかしなことになりますよね？
どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

貴方と賃借人の合意があれば、それほど問題になりません。
税務的にも、貴方は家賃収入として計上すれば良いので、問題は無いでしょう。
また、賃借人の場合は贈与の可能性もありますが、
年間110万円以下であれば、控除の範囲内です。

契約時、相続前の前所有者（前賃貸人）は、承諾していた可能性もございます。
どうしても不安であれば、簡単な覚書を
　　「家賃の振込み名は××であることを双方承諾した」
として作成すれば良いでしょう。

なお、実際に親が子供の家賃を振り込んだり、
子供が年とった親の家賃を振り込むことは良くあることです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

家賃は振り込まれているようですので、
まずは事情を聞いてみたらどうでしょうか？
それからでも遅くはないと思います。
（Fudosan.JP参加エージェント）

■□相談者より

涌井様、匿名エージェント様、ご回答をありがとうございました。

賃借人に確認してみたところ、今住んでいる人自身が、
契約上の賃借人の兄弟なんだそうです。
（例えば、契約を交わした賃借人の田中太郎さんが住んでいるんだと
　ばかり思っていたのが、実際に住んでいるのは太郎さんの兄弟の
　一郎さんだったような感じです）

そして、
「先月までは兄弟の口座から振り込んでいたのが、
　今月から自分名義で振込みをすることにした」
とのことでした。このことは、涌井さまのおっしゃるとおり
前賃貸人との間で合意があったようです。

一応納得はしましたが、事前に知らせておいて欲しかったなぁ…と思います。
こういうこともあるんだ…と勉強になりました。
ご回答をありがとうございました。

相談内容　借地の返却拒否について

広島・40代女性
いつも参考にさせて頂いてます。
40年ぐらい前に土地の賃貸借契約を結び、貸しています。
用途はガソリンスタンドです。
借主が、近年、売上利益とも伸びないので、返却したいと言ってきました。
こちらは、地下タンクなどは必要なく、更地で戻して欲しいのですが、
万一、更地にしてくれないのだったら、契約は解除しなくて良いのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

更地にして戻すという契約書にはなっていないのですか？
また、保証金等は預かっていないのでしょうか？
私見ですが、保証金を預かっていない場合は、
家賃が近隣相場に比較して高い設定になっていたことも考えられます。
業務用、特にガソリンスタンドに貸したのですから、
必ず契約書があり、保証金を預かっていたり、
返却時のことについても記載されていたりすると思います。

基本的には、返却の拒否はできないと思いますが、
上記の点について、よくご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
父が生前の際の話ですので、契約といっても口約束だけです。
もちろん保証金もありません。何度か借地料を値上げして頂いたようですが、
計算すると、ひと月500円/坪で、約30坪貸しています。
借主さんには、
　「地下タンク付きでの返却は困ります。建てたのは借主さんだから、
　　返すのなら元あったように更地にして下さい」
と言って、現在、話が中断している状況です。

□■アドバイス：２

私見ですが、本件につきましては、
旧借地法の対象となるかどうかが微妙であると思います。
これは、ガソリンスタンドのタンクが建物と言えるかどうかに関わると思いますが、
業務用のタンクが建物となるかどうかが、私には判断できかねます。
もし、旧借地法の対象となる場合においては、タンクの撤去を賃借人の負担で
行うことを要求することは難しくなる可能性があります

　旧借地法
　　　第１条　本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借
　　　　　　　権ヲ謂フ

また、民法の第3編債権第2章契約第7節賃貸借（第601条～第622条）を読んでも、
今回のご相談に該当する条文は見当たりません。

はっきり申し上げて、簡単に貸しすぎです。
ガソリンスタンドのタンクを設置する時に、契約書も締結せず、
保証金も預からず、かつ、地代も1月あたり坪500円で30坪…。
ちょっと、常識の範囲を超えています。

今回のご相談の場合は、交渉でタンクを撤去して頂くようにお願いするのが
一番良いと思います。とにかく粘り強く交渉して下さい。
交渉が難航する場合は、弁護士等の専門家にご相談することが宜しいかと存じます。

なお、民法617条により、解約の申し込みより1年で土地の賃貸借契約は
終了致しますので、その期間内に交渉することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご返事遅くなりました。なんとなく見えてきたように思います。
何れにしても、残った私が処理するしかないので、
正式に契約解除の連絡があったら、1年以内ということで、
速やかに専門家にお願いすることにします。
この度は本当にありがとうございました。

相談内容　親族に無償で貸している土地への借地権の設定について

神奈川・40代男性
まず、以下に状況を説明致します。

　　・現在、土地は、私と私の母の共有名義になっています。

　　・この土地の空いているところに、約20年前、姉夫婦が家を建てました。

　　・使用している土地は50坪弱です。

　　・約20年間、何の契約も無く、現在まで無償です。

この状況では先々に困るので、借地の契約を結びたいと思い、調べたのですが、
借地権というのは設定しないといけないのでしょうか。
もし、借地権を設定した場合、保証金・地代などの金銭的な制約はあるのでしょうか。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、まず、最初に、
無償で貸している使用貸借契約を終了する必要があると思います。
賃借人（姉夫婦）が快く応じていただけるのであれば、問題ないでしょう。
応じていただけない場合は、それなりの法的手順が必要となります。
そして、新規に新借地借家法に基づく借地契約書を締結すると良いと思います。
制約に付きましては、法の範囲内であれば問題ないでしょう。
　新借地借家法につきましては、下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM
　　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

借地権につきましては、登記の必要は無く、
お姉さん夫婦の建物の所有を目的とした借地契約を行えば良いと思います。

　登記に関係すると思われる借地借家法の条文
　（借地権の対抗力等）
　　　第10条　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記され
　　　　　　　ている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗するこ
　　　　　　　とができる。

大事なことは、一方的に押し付けるのでなく、親族のことですから、
お互いに良く納得して行うことです。
投稿には記載されていませんが、おそらく、相続時にお姉さんの名義にすべき
土地であるとも推測されますし、今まで無償で貸していたのには、
何らかの事情があることが推測されます。
法的に手続きを進めることは、兄弟（姉妹）の場合は避けるべきだと思います。
お母さんとも良く相談して、仲良く話し合うことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイス有難うございます。返事が遅れまして、申し訳ありません。
ある程度の流れは分かりましたので、いただいた新借地借家法のサイトを
よく読んでみます。
親族と相談し、良く話し合うということは今まで無かったので、
これからは良く話し合ってみようと思います。
本当に有難うございました。

相談内容　建物の一時利用に対する契約について

福岡・30代男性
私は自宅の敷地内に簡単なプレハブ住宅を所有しています。
現在、ここを息子のバンド活動に利用していますが、
毎日活動しているわけではありません。
今回、息子のバンド仲間が、この建物をあいているときに
使わせて欲しいとのことです。
この申出者は社会人でもありますので、賃料を支払いたいとのことです。
この場合、賃貸借契約を交わしたほうがよいのでしょうか？
また、一時使用目的が確かなため、借地借家法ではなく、
民法の規定により、何らかの契約を交わしたほうがよいのでしょうか？
わかる方がいらっしゃいましたら、コメントお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、空いている時の一時使用であれば、
時間貸しのようなものだと思います。
1回いくらとか、1時間いくらという簡単な書類で良いと思いますよ。
つまり、貸しスタジオのようなもので、注意事項ややってはいけないことと、
毀損の場合の負担について明記しておけば、良いと思います。
つけ加えるとしたら、時間の制限（夜○時～朝○時は使用不可とする）とか、
アルコールは禁止とか…程度だと思います。
　　　　　　　　
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

岩手・30代女性
親の代で30年ほど貸していた土地を相続によって数年前に貰いました。
借主が家を建てて住んでいました。借主の家もだいぶ古かったため、
「貸主の親が亡くなったら、返してもらって、そこに自分の家を建てれば良い」
という話しをされていました。

3年前、現在の借主の親が亡くなった時、返してもらおうと思いましたが、
「家屋の評価額が70万円ほど残っているので、買ってくれたら出て行く」
と言われました。

現在、借主は別の場所に住んでいて、そこは倉庫に使用しているようです。
返して欲しいと言った時から借地代は受け取っていませんし、
家屋の解体費用もこちらで支払うと話しても受け入れて貰えません。

契約書が曖昧な場合、双方で話し合うと言う手段しかないのでしょうか。
判りにくい相談で申し訳ございませんが、アドバイスがありましたら
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

借地借家法第13条には、借主の建物買取請求権が規定されています。

　（建物買取請求権）
　第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
　　　　　借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土
　　　　　地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s2

私見ですが、借主さんと建物買取金額の減額等の交渉をすることは可能だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
そのような権利が設定されていることをはじめて知りました。
勉強不足でした。正直、壊す事を前提としている建物にお金を支払うことには、
解体費用もありますし、感情が先にたってしまいますが…（苦笑）。
減額などについても、再度、交渉してみようと思います。
素早い対応に感謝致します。有難うございました。

相談内容　

東京・30代女性
ひょんなことで小さな借地が私のものになり、
借りている方と契約をしなくてはならなくなりました。

前の持ち主（遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません）は、
A3用紙1枚の簡単な契約書を作っており、
契約期間はあと15年ほど残っています。

　ご相談は以下の通りです。

　　　1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか？
　　　2.契約期間（残り）、地代
　　　　（地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思います）は、
　　　　これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか？
　　　3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、
　　　　どのくらいの手数料が発生するのでしょうか？

　よろしくお願いいたします．

□■アドバイス：１

建物が建っていることを前提に説明します。
平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や
契約更新については、今後も旧借地法の規定が適用されます。
残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

更新については、現在の借地借家法では、
最初の更新期間についてのみ20年ですが、2回目以降の更新期間は10年となります。
旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となります。

私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、
借りている人の権利がかなり強くなります。
賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、
定期借地権ではなく、普通借地権であることを前提に説明しています。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です！
ありがとうございます。

説明が不足しておりまして、すみません。ご推測の通り、
旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っています。

これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、
もしかすると、払い悪い人の可能性もあります。
そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

　　　1.とりあえず、おうちに伺って、
　　　　「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、
　　　　　よろしくお願いします」
　　　　と話せばよろしいでしょうか？

　　　2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
　　　　なっているのですが、コピーはあります。
　　　　3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
　　　　同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
　　　　記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
　　　　効力があるのでしょうか？

　　　3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
　　　　ほうがよろしいでしょうか？

　　　4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
　　　　いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか？

　お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

「1.」は、それで良いと思います。

「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。
地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞納は契約解除の効力を持つと思います。
もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、
内容証明による契約解除の通知を出すのが良いと思いますが、
具体的には再度、この相談コーナーにご相談されたら良いと思います。

「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、
必要無いと思います。

「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、
今さら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…
ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、本当にありがとうございます。
そうしますと、
　　　・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
　　　・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
　　　・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
ということですよね？
わー、こういうのどかな話大好きです。
そこに家があるから逃げられないということでしょうか？

最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
　　「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
などとすごまれたら、どうしたものでしょうか？
世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。

□■アドバイス：３

そこに家があるから逃げられないということです。
賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

相談内容　

岡山・40代女性
はじめまして。賃貸マンション経営をしております。
先日、マンション1階に住んでいる方から連絡があり、
　　　・不審者がうろついているようなので、窓に格子をつけてほしい
　　　・玄関の鍵をもう1箇所増やしてほしい
との要望をいただきました。

実際に、お盆の帰省中に出窓のガラスにひびが入っていたということで、
警察を呼んだこともあったそうです。

マンションの管理は不動産屋に任せているのですが、不動産屋からは、
「現状でお貸ししていますので…」と借主の方の要求は却下されたそうです。
そのため、直接家主である私のところへ言いにこられたようです。
（ひびが入ったガラスは、不動産屋からは、
　「借主負担で修理をお願いします」と言われたそうで、
　腑に落ちないと言ってこられました）。

こういう場合、ガラスの修理代はどちらの負担になりますか？
また、不審者を理由に、セキュリティーアップ
（格子取り付け、鍵の増設など）を要求されたら、
家主はそれを受けなくてはなりませんか？

□■アドバイス

私見であることをお断りしてご返答致します。
通常、賃貸借契約の場合の設備は、契約時の重要事項で
説明してある内容に間違いが無ければ充分であると思います。
賃借人の要望にいちいちこたえていたのであれば、
家賃でまかないきれません。つまり、特別の仕様に対する変更は
大家の承諾を得て、借主負担で行うべきだと思います。
窓の損傷は、基本的に借主が修復し、警察に被害届を提出し、
犯人を見つけ、回収するのが妥当だと思います。

しかし、実際に事件が発生した時のことを考えると、
賃貸物件としての評価が低くなってしまう心配もありますので、
その辺りのことはご相談者ご本人が、借主の言い分をよく聞いた上で
判断されるのが宜しいかと思います。

また、実際に不審者に住人が襲われた場合、
事前に借主の相談があった場合に施設管理者責任がどのように問われるか
（個人的には問われないと思いますが）、私には判断できませんので、
最寄の警察に確認してみたほうが良いかも知れません。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
今朝、管理をお願いしております不動産会社とも話をしたのですが、
この入居者の方、入居当初からいろいろとクレームをつけてくる方のようで、
「対応しなくてはならないことについては、
もちろんきちんと処理しているのですが、
不可能なことはきっぱりとお断りしています」と言われていました。

どうやら、不動産会社の方で要求を聞き入れてもらえそうにないので、
うちへ直談判されたようです。

「借主負担」については、そうですよね。安心しました。
入居者の方、不動産会社からもそのように言われたようです。
窓の損傷については、
入居者の方が入っている保険でまかなえるかもしれないということでした。

万が一、事件が発生したときの場合のことは、
おっしゃるように警察に一度聞いてみておこうと思います。
ありがとうございました！

□■アドバイス：２

本題からは外れてしまいますが、
個人的に気付きました点、宜しければ…。
費用負担に関しましては、涌井様のおっしゃるとおりだと思います。
ただ、事件が起こった場合に関しましては、現在契約されてらっしゃる
損保の補償を、相談者さんと借主さんで確認し、場合によっては、
より充実したものに変更（どちらか、あるいは双方）されるのも、
一つの方法かも知れません。最近は、複数の会社の保険を
一括して比較できる代理店もありますので、
そのような損保会社に相談なさるのも一案です。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご回答ありがとうございました。
マンション経営をしておりますと、いろいろな入居者の方がいらっしゃり、
その対応もどうしてよいのかわからないことが多いです。
そのため、不動産会社に管理料を支払って管理をお願いしています。
なかには、今回の入居者のように不動産会社との話では
要求が通らないということで、直接うちのほうへ
クレームをつけて来る方がおり、対応に困ってしまいます。

保険の件、知り合いの損保会社がありますので
相談してみようと思います。ありがとうございました！

相談内容　

2000年2月に転勤のため、築10ヶ月の
ほとんど新築の状態のマンションを貸しています。
ある会社の社長さんが、自宅が遠いので、会社の近くに部屋を借りたい
ということで、そういうことならあまり部屋も傷まないし、
法人契約の方が退去時にトラブルにならないというのが仲介業者の話でした。

次回の更新が2006年2月なのですが、今回、転勤で戻れることになったため、
仲介業者を通じて「貸主・自己使用」による契約終了を申し入れようとしました。
仲介業者に書類を作ってもらったところ、家賃1ヶ月分の手数料の請求書が
同封されていました。この手数料は高くないでしょうか？

担当者には「業界の常識です」といわれました。
さらに手数料を支払ってもこじれる場合があり、
敷金全額返金、引越し費用家主負担、原状回復費用家主負担、
大体、物件の仲介手数料の家主負担などがあると言われました。
その程度ですめば、いい方であるとも書かれていました。

そして、社長さんという話はどこかにいってしまい、
いつのまにかその会社の社宅になっているというのです。
それは契約違反にはならないのでしょうか？

法人契約になっているので、社長が住もうが、社員が住もうが
貸主には関係ないのでしょうか？社宅ということであれば、
家の傷みもかなりのものと思われます。
この手数料を支払っても、その業者にやってもらった方がいいのでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス

建物賃貸借契約書ですが、
借主は法人でも入居者を特定されてなかったのでしょうか？
法人契約でも、入居者を特定し別の入居を認めない場合と、
社員寮として使用し入居者を特定しない場合が有ります。
もし、特定してあれば契約違反になります。
契約違反があれば契約違反を理由に退去を求めたり、
損害賠償請求が可能と思われます。

退去に伴う交渉についてですが、費用については地域により、
また交渉内容により異なると思います。
交渉方法と交渉期間などについて見積書を出してもらい、
適性かどうか判断するしかないでしょう。
また、管理委託契約が結ばれていれば
その管理委託契約書に書いてある場合もあります。

自己使用による退去通知であっても、
退去に伴う費用が発生することがあり、敷金を全額返金し、引っ越し費用、
住み替え先の賃貸物件の仲介手数料などを負担する場合もあります。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

以下の契約書違反に対し、専属賃貸契約した業者に
問い合わせても取り合ってもらえません。

　　　・家賃の支払いが期日に無い
　　　・契約書に記載の同居人が住んでいない
　　　・保証金を分割にしたときにもらった念書の記載の日にちに振込みが無い
　　　・在職証明の電話番号が使われていない
　　　・保証人にも連絡取れない

どうしたらいいのでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

専属賃貸契約した業者が有免許業者であれば、監督官庁（例えば、所属する県）
に照会し、事実を告げれば解決方法が見つかるのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
専属契約を書面上で交わしていなかったので知らないと言われました。
営業の口車にうまく乗せられ、大変な目にあっています。
口約束では、どうすることも出来ないんでしょうか？

□■アドバイス：２　

契約書を書面で交わしておらず。口頭で契約して入居させたとは…。
大変な目に遭ってますね。通常は、紹介者が信用おける人であっても、
賃貸借契約書に保証人も付け交付した後、入居をして貰う訳ですが、
「口約束（口頭）」では、その契約内容が明確になっていませんので、
何が契約違反となり契約を解除出来るのか、
そして、明け渡しをする方法等が明確に出てきません。

しかし、口約束でも契約には代わりありません。
口約束で交わした内容を明確にするため、間に入って頂いた方に
確認を取りながら、且つ、その方にも解決策を一緒に考えて貰うことで、
その糸口を見つけることではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。なんとか頑張ってみます。

相談内容　

現在、分譲マンションの部屋主と賃貸契約をしています。
契約は仲介業者を通じて行ない、家賃も業者に支払っていましたが、
業者から家主への入金滞納が続いたため、仲介業者を打ち切り、
今後は直接家賃を入金するよう家主が伝え、
業者からもその旨連絡がありました（全て電話でのやりとりです）。

当初交わした契約内容はこの時点で白紙になっているのでしょうか？
解約時のトラブル回避のため、新たに仲介業者を立て、
契約書を作成し、内容を明確にしておくべきでしょうか？
その際、どのように家主との交渉を進めて行けばよいのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答えします。
基本的にはこの場合、家賃の支払い方法の変更になりますので、
契約書の変更合意書なる書類を作成し、家主さんと相談者さんとの間で
署名・捺印をされてはどうでしょうか？

口頭での約束だと後でトラブルが起こった時に大変ですし、
書面を作成し保存しておくのは重要だと思います。
契約自体は解約をする訳ではないので、生きていますよ。

新規に仲介会社にお願いする方法もあるかと思いますが、
何んらかの対価が無ければ仲介会社も間に入ってもらえないかもしれません。

書類を作れるならば、「家賃支払い方法の変更合意書」と言う題名で
書類を作成し、家主さんにも見て頂き納得した上で署名・捺印をしてもらう方が
良いでしょう。書類作成の自信が無いならば、別の仲介会社に入ってもらうのも
ベターだと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、
何卒宜しくお願い致します。

今、自宅の真隣の空き家（売地ではなく貸地）に葬儀社が来ようとしています。
地元の人間がその土地の持ち主（大家さん）に陳情しに行き、
少し気持ちが動いているようです。

しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、
「貸して下さい」という口約束での契約があるようなのです
（書面は一切交わしていないそうです）。
「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、
これは違約金を払う必要があるのでしょうか
（住民の会から必要ならば、カンパしようと思いまして…）？

大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。
私たちとしても何とかこの動きを阻止する為、
大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。

□■アドバイス

確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになります。
しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。
契約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山あります。

ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、
契約したことにはならないのです。葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから
怒るのは当たり前ですが、こんなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

地主さんにビクビクするなと言ってやってください。でも、契約しなくてよかったですね。
契約していたら、ちょっとくらい反対しても建てられてしまいますからね。
でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売ろうが
地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。
大声で反対していればいいし、またそれが限界でもあるのです。

一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、
世の中を住みやすくしているのは貴方のような方々なのでしょうね。
これからもそのやさしさをお願いします。

（パノム興産・宮本さん)

□■アドバイス:２

こんにちは、岡本です。これはちょっとひどい話ですね。
間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかったのですか？
たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。
ただ所詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、
裁判所はなかなか相手にしないのでしょうか？（損害を立証するのが難しい為）
ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

困っていてこのサイトにたどり着きました。よろしくお願いします。
もともと住んでいた家を貸家にすることとなり、
借家人が引っ越してきてから4ヶ月くらいになるのですが、
貸す時に条件として、ペットを飼う場合は敷金1ヶ月分払ってもらう
という取り決めをしました。ちなみに不動産屋を通しています。

ペットは飼ってないとの事で上記の金額はもらっていません。
ところが私も近所に住んでいる為、犬の出入りを見てしまい、
隣近所の話からもどうやら室内で犬を飼っているようです。

契約違反になると思うのですが、このような場合は
敷金を請求するだけで済んでしまう問題なのでしょうか？
他にも色々とあってマナーが良くなくて近所の評判も悪い方なので、
退去していただきたいとも考えるのですが。
このような場合で契約解除にはできないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

ペットの飼育についてですが、契約書に敷金1ヶ月分を家主に預ける、
または追加すると記載されているのでしょうか？

記入してある場合は、ペットを飼い始めた時期および飼育の事実の確認と、
敷金を払わなかった理由を確認し、敷金の請求が出来ます。
場合によっては契約違反を事由に契約の解除を請求出来るかもしれません。

建物賃貸借契約の約款に契約違反の場合の取り決めと
家主からの解除はどのように記載されていますか？
ペット以外の契約違反ですが、契約書の違反の項目に
借り主の行為が該当しますでしょうか？
該当する場合、家主は契約の解除が出来ると記載されていますでしょうか？
記載してあれば、契約違反を事由に契約の解除を請求します。
請求の際は内容証明郵便を利用します。

契約解除を請求しても必ずしもスムーズに契約解除に至るとは限りません。
先ずは、仲介した不動産会社に事実確認と敷金の請求および
マナー遵守をお願いしてもらうのが一番ではないでしょうか。

それでも守ってもらえない場合やご不安なときは、

　　　・市区町村の無料法律相談を利用する。
　　　・司法書士や弁護士に相談する

等の方法が考えられます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

遅くなりましたが返信ありがとうございました。とても参考になりました。
早速契約事項を確認して、不動産会社に問い合わせ対応してもらったんですが、
とても納得のいかない解決方向で進んでしまいそうです。

■□相談内容　

マンション購入と同時に転勤になり、現在は仲介会社を通して
賃貸契約しております。仲介会社の親会社が倒産したため、
仲介会社も会社清算の方向にあるようです。
さらに借主からも３月末をもって退去したいとの連絡がありました。

借主からは3/18に電話にて解約の申し入れがありましたが、
常識的には1ヶ月前の認識でいました。契約書には、
「借主が本契約を解除するときは、1ヶ月の予告期間をもって書面により
　貸主に通知するものとする。但し、借主は1ヶ月の予告にかえて、1ヶ月の
　賃料及び管理費等を支払うことにより即時本契約を解除することができる」
…となってます。借主とは穏便にとこをすませたいのですが、少しばかりでも
4月分の住んでいない賃料を貰うことはできないでしょうか？

仲介会社も会社清算する様で、今後のことが非常に心配です。
次に借りてくれる人も探さなければなりません。
どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
賃貸物件は東京都下で、札幌に住んでおります。

□■アドバイス：１

翌4月の17日までの賃料は請求できます。基本は契約書ですから、
契約書にのっとって処理すべきだと思います。借主・貸主双方合意の上の
契約ですから心配は無いと思います。穏便に済ますなら余計な時間をかけずに
迅速に退去後の処理を進めるのが良いと思います。

　　> どなた様か相談にのって下さい。
　　
相談者様の今後の方針がわからないと相談にのることも難しいと思います。
新たに仲介業者さんを紹介して欲しいのでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

□■アドバイス：２

3月末で解約なのに通知が3月18日だったので、4月17日までの分を
日割りでいただくことになりますといえば済むと思いますよ。
それよりも、鍵の返却方法や、退去時の確認などが厄介ですね。

　　> どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
　　
マンションの管理人などに、出入りの業者や、
近所で評判の良い業者を紹介して貰っては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

6ヵ月間のみ空いている倉庫をＡ社に賃貸する予定です。
定期建物賃貸借契約書の作成についてお伺い致します。

　(1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　(2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　(3)必ず、公正証書にする必要がありますか。

□■アドバイス

６ヶ月しか借りない借主はどのような目的で借りるのでしょうか？
間違いなく撤去して欲しければ安全ベースでやるのがよいと思います。
公正証書は必要とは思えませんが、相手次第で公正証書を作った方が
よいかも知れません。６ヶ月定期なので２ヶ月前に通知することにすればよいでしょう。
問題は、条項ではなく借主がどのような目的で借りて
６ヶ月で退去できるような業態なのか確認することでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

有難うございました。

□■アドバイス：２

　> (1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　　
定期建物賃貸借契約で締結する場合は必要です。

　　> (2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　　
終了通知は、６ヶ月後に効力を生じますので、契約時が適当でしょう。
その際、定期借家であることを示す書面を兼用できるかは、わかりません。
弁護士等に確認をするか、念のために別個に行うなどが必要と思います。

　　> (3)必ず、公正証書にする必要がありますか。
　　
必ず公正証書にする必要はありません。なお、取り壊し予定建物の賃貸借や、
一時使用貸借の条件を具備するのであれば、そちらを適用した方がよろしい場合もあります。
詳しい知識をお持ちでないようであれば、不動産業者等に仲介を依頼した方がよろしいでしょう。

（集住企画・中村さん）

■□相談者より

有難うございました。
一時的な試験場として借りるということですが、詳しい事情を確認します。

■□相談内容　　

当初契約時のトラブルにより、２年間で更新しないことを条件に
不動産業者と契約いたしました。その間に借主が１年で出たため、
しばらく空家になっておりました。

この春に一時使用賃貸を条件に再度募集をかけ、借主が見つかったのですが、
私どもと不動産業者との契約は本年７月末日をもって切れております。
契約内容が変更されており、私どもも転居の為に住所を変更していることから、
不動産業者に契約書の再発行を依頼しておりますが、一向に対応してもらえません。

また、借主からの賃借料も９月から１ヶ月遅れになり、
理由を業者に確認して、はじめて振込みが遅れている事がわかるような状態です。

わたしどもと不動産業者との契約は、
現状、宙に浮いた状態であると思うのですが、
不動産業者の対応に不信感が有ります。
今後どのように対応すればよいのでしょうか？

□■アドバイス

２年間で更新しないということは、募集をかけたときに
次の管理会社を選択する必要があったわけですね。

賃料集金も依頼しているようですから、
現契約期間中の変更（契約書に賃料の支払先が明記されているでしょうから）
はむずかしいようですね。

管理会社とはうまく付き合って、現契約が終了してから
不動産会社との管理契約を解約するのがよいと思われますが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

私は3年前にRCで3階建を建てました。外人向け住宅として
不動産会社に10年間の一括保証として賃料を設定しました。
建築当時、不動産業者から「外人向け住宅だから床やベランダ什器備品等は
こちらの意向にあった内容で建ててください」と指導されました。
費用は割高になったものの一括保証10年の契約をいたしました。

そこで、この場合不動産会社から、例えば
「世の中不景気になっているので賃料を下げてください」との要望があった時、
下げる必要があるのでしょうか。教えてください。
どうぞ宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

賃料保証契約の条文にもよるでしょうが、賃料交渉はありえるでしょうね。
現在大手不動産会社と所有者との間で大型店舗の賃料などで交渉がなされていますね。

一般的な保証だけでは世間相場や不動産市況などで賃料下げも
当然だというような環境になった場合は
要求されることを覚悟しておいた方がよいでしょうね。
いかなる状況になっても賃料は保証される（リスクは不動産会社が負う）という
追加条項をつける交渉を今のうちにするのもよいかも知れません。
相手次第ですが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

築４０年ほどの古い戸建て住宅を持っております。
売却を考えていたのですが、なかなか売れないので、
５年程貸したいと思っております。

借りてはいるのですが、貸す場合の条件として
以下の内容を一般の契約内容の上に記載できるでしょうか？
貸し手としては今の建物にできるだけお金をかけたくはありません。

　　１．現状のまま貸すものとして、家の補修、又は後々雨漏り等の
　　　　重大な欠陥が生じたとしても借主の判断で対処するものとする。

　　２．地震等天災で建物が倒壊し、怪我等人身に影響を及ぼしても
　　　　貸主に責任はないものとする。

都合よすぎるでしょうか？貸主の責任とはどんなものが発生するのでしょうか？

□■アドバイス

最初に私個人の見解である事をお断りしておきます。
違う意見の方がいらっしゃるかも知れません。

　　１、については実際問題としては難しいと思います。
　　２、については天災の場合まで契約書に入れる必要は無いと思います。

民法に於ける賃貸借契約には、
　　　★賃貸人の義務として
　　　　１、修繕義務(６０６条１項)
　　　　　　賃貸人は賃貸物の使用・収益必要な修繕をなす義務を負う。
　　　　２、妨害除去義務
　　　　　　上記と同様妨害を除去する義務がある。
　　　　３、費用償還義務(６０８条１項)
　　　　　　必要費や有益費等を賃借人が支払った場合、
　　　　　　賃貸人は償還すべき義務を負う。
と規定されています。

つまり、貸家の場合は基本的に大家が修繕義務を負い、
費用も大家が負担するのが通常です。それどころか、
賃借人には修繕の報告義務(６１５条)が規定されていて、
修繕の必要性を賃貸人に報告する義務があります。

又、相談者さんの質問の通りの契約をした場合ですが、
実際は契約書を交わして、貸す事自体は可能だとは思います。

但し、借りる方が納得している間の事です。
問題は、借りている方が納得せず騒ぎ出した時です。
契約時に一応納得しているとは言え、
民法の規定に反する内容の契約なので、
修繕する必要が出て来る可能性が高いかもしれません。

天災の問題については、古屋とはいっても、
地震でその家だけ倒壊する事は考えられないと思います。
専門家で無いので明言できませんが、
自然災害等による被害は各自の負担になると思います。
そのために火災保険や地震保険があるのだと思います。

然し、耐震調査等を借りている方が依頼して、
修繕の必要が有るとなった時に、借りている方が
耐震の為の修繕の要求をしてきたら、
ちょっと問題が生じる可能性はあると思います。
契約書で決めてあるから、耐震の為の修繕はしません。
と言う事が通るかどうかは微妙な問題だと思います。
（高原開発・涌井さん）