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相談内容　購入した中古住宅の雨漏りについて

北海道・女性・４０代
築22年の中古住宅を購入しましたところ、3日目で雨漏りを（窓付近2か所）発見しました。
雨漏り個所を見ると初めて雨漏りをした様子ではありませんでした。
素人判断のためリフォーム業者2社に見てもらいましたところ
すでに何度か雨漏りをしているであろうとの見解でした。
雨漏りを止めるには外壁のサイディングの張替えになり費用も高額です。

購入に際して売主さんに天井やクロスのシミ亀裂などについて尋ねた時
雨漏りはないと聞きましたが、売主さんと仲介業者さんは雨漏りを知っていて
教えてくれなかったのではないかと疑っております。

仲介業者さんに売主さんに確認してもらったところ
引渡し時点では雨漏りはなかったとの回答だそうです。
仲介業者さんは仲介する際、雨漏りはないと聞いているそうです。
売買契約は瑕疵担保責任なし・現状のまま引渡しです。
私が見てもらったリフォーム業者さんは
サイディングに雨漏りの修繕箇所もあり、何度かの雨漏りがある、
私個人では解決できないので第3者に依頼するようにとアドバイスを受けました。

雨漏りに係る修繕費用や私個人で弁護士さんに依頼をする費用はもうありません。
どちらの第3者機関へ依頼すると解決できるでしょうか？
売主さんが認めない雨漏りをどのように立証できるでしょうか？
どうすれば解決するでしょうか？
アドバイスをお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
そのリフォーム業者さんに、
専門家としての所見等を書類として書いて頂き、
過去の修繕跡が解る写真等も撮影して頂き、
それを過去の雨漏りや修繕の証拠として、売主に提出し、

『雨漏りが無い』
と言う売主さんの説明に対して
『雨漏りという重大な瑕疵が有る』
『虚偽の説明を行なった』
『民法上の詐欺による契約である』

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC96%E6%9D%A1

と主張し
契約の取消し又は修繕費用の負担を求めては如何でしょうか。

瑕疵担保責任が無いとしても、
民法上の詐欺による契約を主張する事によって、
契約の取消し若しくは修繕を求める事は可能かと思います。

尚、弁護士等の専門家に直接相談する費用の無い場合は、
弁護士会や行政等が行なう無料相談に行かれては如何でしょうか。
場合によっては、弁護士費用・裁判費用も含めて請求する事も
可能かも知れません。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

20日ほど前に築25年の中古住宅を購入しました。
購入後4日目にリフォームのために天井を落としたら、
瓦の隙間から光が見えて、天井板にも雨漏りの後がありました。
購入前に、売主の不動産の営業の話では、
雨漏り、シロアリは絶対にありませんのでご安心くださいとのことでした。

話が違うので営業に話すと、１週間後に
その部分だけコーキング工事で済ますとのことでした。それでは困ると言うと、
自社の専属弁護士に相談したらしく、
　「法律的には直す必要がない。気に入らなかったら解約してくれてもよい」
と言われました。

この場合不動産屋には責任はないのでしょうか。
全額自己負担でなおさなければならないのでしょうか。
リフォームを始めたものの、どうしたものか困っています。

---

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、築後２５年を経過しているとなると、実務上は
売主の瑕疵担保責任を免責する旨の特約を入れるケースも見受けられるのですが、
契約書の条文の中にそのような文言がありますでしょうか？

もしそのような特約が一切無く
　　「引渡し後○ヶ月以内の雨漏りその他の瑕疵につき担保する」
旨の条文があるのであれば、基本的には
「修復してくれ！」と要求出来るものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

藤原さんがご返事しているのでそれでよいと思いますが、
別の視点から発言したいと思います。

シロアリは定期的な検査が必要ですので、
もし問題ないと不動産会社が言うならその検査証を見て
有効期間をチェックすることが必要です。
雨漏りの件は、この際ですから、屋根に明かり取りを付けるのは如何でしょう。
これは昼間デンキをつけなくても明るいのでいいものです。

昨日、テレビで英国の古家に対する価値判断の話が出ていましたが、
日本もある程度古さの意味を再評価することが必要なのではと思いました。
すぐ建て替えることを前提の雑な造りの家は別として、
古いことに意味を見出すことは面白い観点だと思います。
家本体の欠陥を評価するのです。

英国の夫婦は１７世紀の古家にぞっこん惚れ込んで、
屋根の傾きや窓枠の傾きに価値を見出し
絶対これは直さずにリフォームすると言って
大金をかけて全面改装していました。英国ではユーレイがでる家は
出ない家より数倍の価格で売れるそうです。

日本でも同じにしろというわけではありませんが、
家の特徴を生かして改造することは意味があると思います。
築25年の家なら多分売買価格に占める家の評価はゼロだったのでは思われますが、
如何ですか？
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤様、藤原様、貴重なご意見をありがとうございました。
雨漏りについては契約時の口約束だけでした。
中古物件については、白あり、雨漏りなしを売りにしており、
何度も確認して信頼していただけに、残念でした。
本日、売主と相談した結果、誠意を見せてくださり、
修理の一部を負担していただけることになりました。
リフォームに関しては、友人、家族と自力で頑張っています。
あちこち直しながら、大切に、長く家と付き合っていくつもりです。
ありがとうございました。

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■□相談内容　

戦前より建っている古い3軒長家の内、
隣接する2軒の土地と建物を購入しましたが、
残る1軒は住人がいなくかなり荒れて、
雨漏りがひどくこちら側にも被害が出るようになりました。

私の方を建て替えようと思いましたが、
残る1軒との共有柱や土台が腐食して自立出来ない状態です。
相手側は壊すお金もないと言う事で、話が頓挫しています。

どのように話を進めたらよいかアドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス

個人の意見ですので、参考までにして下さいね。
この３点のうちどれかということが賢明だと思います。
　　　・残りの部分を買い取る
　　　・自己所有部分を修復してもらう
　　　・自分で共用部分を修復する事を容認してもらう

明らかにとなりの部分から浸食がある場合
補修又は修復は当然の義務であると思われます。
その実行がしてもらえないとなれば、そこに住む者としては
生活に関わる事ですから、話し合いにより
浸食被害による２次災害が起こる前に早急に手を打つべきですね。
あくまでも意見ですので了承願います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談内容　

土地（５区画のうちの１）を買って
条件付でその不動産屋でツーバイフォーの家を建てました。

点検について１・２年点検ということで来ましたが、
不具合ないですか？って聞いて不動産屋が自ら
屋根や床下などプロが見ないとわからないところはまったくみません。
素人の点検と同じです。
1区画で浴室下配管の水漏れ、
もう一区画の物件では屋根から水漏れあり。不安でたまりません。

点検義務については、
契約上点検の項目まで明記してませんのでやむをえないのでしょうか？
どう自衛していけばいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

　>1区画で浴室下配管の水漏れ、もう一区画の物件では屋根から水漏れあり

との事ですが、その時の業者はきちんと対応したのでしょうか？
はっきり言いますと、建設業はクレーム産業と言われている位
クレームの多い業種です。
　　
不安と思うのでは無く、不具合を発見したら
早く業者に連絡をして早く修理をして頂く様にして下さい。

１・２年点検は業者によって違いがあるとは思いますが、
住宅の場合は、建物の主要構造部分の点検と言うよりは、目に見える部分、
特に建具調整等を行う場合が多いと思います。

又、住宅性能保証制度がありますが、
詳しいことは下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　（財）住宅保証機構さんのホームページ
　　　　http://www.ohw.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

当社でも、建売はしておりますが、はっきり言って
人間が作るもの機械が作ったように完璧は、ありません。
ですから、膨大な数の建売の中で、
クレームがいくつか出るのは、やむをえない事です。

ただ、不動産業者、工事責任者が色々とチェックをして、
クレームを限りなく少なくしていく。
逆に、それでも、クレームが出た場合、それにちゃんと対処していき、
お客様に信用していただく。この努力だけは、惜しみません。

今回のような点検の場合、まず床下を点検するのは、難しいでしょうし、
天井裏を見ることも同じだと思います。
床や天井に穴を開けてみることなんて、できませんから…。
（点検口などをあらかじめ設置していれば別）
逆に、不具合ないですか？等と訪問してくれる業者さんは、
逆に良心的だと思います。見に来てくれない業者の方が、多いでしょうから…。

自衛方法は、
雨漏り、配管からの水漏れを見つけた場合（その他もろもろも）、
早急に業者さんに連絡を取って対処してもらう、
これ以外ないんじゃないでしょうか？

今後、実際に何かのクレームがあって、
業者が対処してくれない等あれば、また、その時にもご相談に乗りますよ。
（不動産のサンミ・月山さん）

---

□■アドバイス：３

通常の住宅であれば、
屋根裏や床下も必ず入れるようになっているはずですよ
　　
（例えば１階の和室の畳の下とか、
　２階のトイレの上にでも点検口があるはずです）。

どうしても心配であれば、汚れてもいい格好をして
懐中電灯を持って自分で入って確認するのが一番早いと思います。
　　
壁からの水漏れだけは壁をはがすしかないので難しいですが、
屋根と床下程度であれば、簡単に出来ます。
（三菱地所・寺島さん）

---

■□相談者より

ご教授いただきありがとうございました。　
値段が車の１０倍以上するのに誠にびっくりする次第です。

私の場合は、２年点検までで後はクレーム待ちとのことです。
対応していただける不動産屋ではありますが、
未然に予防するという観点ではないとのことですね。
また、東海地震の強化地域内なので
地震に強いツーバイフォーという売りで建てたんですが、
屋根は耐震措置されていないとのことで愕然ともしております。

日本では、いったい家の価値というものを
何だと考えているのでしょうか？疑問を持つ次第です。

---

□■アドバイス：４

日本人ユーザーの住宅に関する考え方の問題もあります。
以前にこの相談コーナーとは別に、
メンバー(業界関係)の不動産ＭＬでも話題になりました。

そもそも、日本では建物、特に居住用の木造住宅に関しては、
購入後に手を入れるユーザーが少なすぎるのです。
　　
アメリカでは、中古住宅を購入して、
日本で言う日曜大工仕事を一生懸命して、建物の付加価値を上げる
と言う考え方が有ります。建物は、ユーザー自身が手をかけてやるものだ
と言う考え方がしっかりしているのです。
購入時に自分が気に入った建物をたてるのは、当然ですし、
建売等の場合でも、気に入らない部分は、自分で直します。
最低でも、屋根の補修、壁の補修はユーザーが自分でする場合が多く、
配管等も自分で修理するユーザーが多い様です。

相談者さんの言う事も理解できますが、
自分で自分の家をしっかり見て、クレームは早く業者に連絡して
対応して頂く、経年変化で傷んだ箇所は自分で早く補修する。
家をもっと大事にするユーザーが増えれば、
業者ももっと家を真剣に建てると思います。

屋根の耐震措置も、はっきり言って、購入者がチェックすべき問題でしょう。
希望があればオプション工事をやって頂くべきだと思います。
業者は、コストとの関係で、どうしても削るところは、削ってしまいます。
違法建築では無いはずですから、業者を責める事は難しいでしょう。
(ツーバイフォーが在来工法に比較して地震に強いのは間違い無いと思います)

建物は、特にこの不景気で安い価格のものが増加しています。
表面の便利さだけを重視して、
３０～４０年くらいしか使えない住宅が増加している状況では、
日本の家の価値は益々下がって行く様な気がします。
購入者自身による、建物の選び方がより重視されると思います。

　※今の公庫仕様や建築基準法では、
　　丈夫で長持ちする家には程遠いと思いますし、
　　家としての必要最低限の仕様だと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

古屋付きの土地物件を７月購入しました。
購入する際に、古屋を０３年末新築の際取り壊すことと
多少のリフォームを行い、短期で賃貸物件にする旨を
不動産屋さんに申し渡しました。
古屋を取り壊す費用及び水道ガスの引き直しの費用等を条件に
指し値で価格交渉しました。

引き渡し後、簡易なリフォームを行った後
ひどい雨漏りがしていることが解り、賃貸どころではなく、
腐敗など建物の維持が心配です。引き渡し前不動産屋には
短期賃貸専用不動産屋の下見にも立ち会ってもらいました。

重要事項説明に雨漏りの記載説明は全くなく、不動産屋も
雨漏りについては知らなかったとのことで現在現況確認してもらっています。

どうやら前所有者は雨漏りを知っていたが、
現況引き渡しの為、申し出なかったようです。

交渉の際前所有者に取り壊しの前に一時的に住むことを伝えたが、
雨漏りのことの話はありませんでした。
短期賃貸不動産屋から賃貸希望者も紹介され簡易なリフォームも行いました。

重要事項説明をしなかったことで
何某らの保証や賠償を請求することができるのでしょうか。

---

□■アドバイス：１

涌井です。以下に記述するのが法律的な根拠になると思います。
但し、私は法律の専門家ではありませんので、あくまで参考にして下さい。

売買契約における売主の担保責任について。
　　(この部分は当社の相談コーナーには記述しません。)
売買契約における瑕疵担保には権利の瑕疵と物の瑕疵が有りますが、
ご相談の場合は、物の瑕疵にあたると思います。

売買の目的物に隠れたる瑕疵のある場合には、民法第５５６条の規定を準用して、
売主に担保責任を負わしめています。(民法第５７０条)
目的物の瑕疵というのは、通常その物に備わるべき性質の欠けている場合、
及びその物に存すべからざる性状が存する事であり、
また、売主の保証した性能が存しない場合も含み、
経済上その物の価値を減少するものを言います。

このような瑕疵が隠れたものであるとき、すなわち、
表見していない瑕疵が有る場合、取引をなすにあたり
通常支払われる注意をもってしても知りえなかった瑕疵に対して、
売主に担保責任を負わしています。
　　(正しくご相談のケースが当てはまると私は思います。)

売主の担保責任の内容は
瑕疵あるために契約をなした目的を達する事が出来ない場合は、
買主は契約の解除が出来るとともに、損害賠償の請求権を有する事となります。

この契約の
解除及び損害賠償の請求は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内となります。

但し、担保責任は任意規定となっています。
つまり、民法と異なる特約をしても差し支え無い事になると思います。
然しながら、売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、
売主が知っていて、告げなかった事実がある場合、
売主はその責任を免れることはできません。(正しくご相談の場合にあたると思います)
(民法第５７２条)

　　★第５５６条
　　　売買ノ目的物カ地上権、永小作権、地役権、留置権又ハ質権ノ目的タル場合ニ
　　　於テ買主カ之ヲ知ラサリシトキハ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコト
　　　能ハサル場合ニ限リ買主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得　其他ノ場合ニ於テハ損
　　　害賠償ノ請求ノミヲ為スコトヲ得２　前項ノ規定ハ売買ノ目的タル不動産ノ為
　　　メニ存セリト称セシ地役権カ存セサリシトキ及ヒ其不動産ニ付キ登記シタル賃
　　　貸借アリタル場合ニ之ヲ準用ス３　前２項ノ場合ニ於テ契約ノ解除又ハ損害賠
　　　償ノ請求ハ買主カ事実ヲ知リタル時ヨリ１年内ニ之ヲ為スコトヲ要ス

　　★第５７０条
　　　売買ノ目的物ニ隠レタル瑕疵アリタルトキハ第566条ノ規定ヲ準用ス　但強制競
　　　売ノ場合ハ此限ニ在ラス

　　★第５７２条
　　　売主ハ前12条ニ定メタル担保ノ責任ヲ負ハサル旨ヲ特約シタルトキト雖モ其知
　　　リテ告ケサリシ事実及ヒ自ラ第三者ノ為メニ設定シ又ハ之ニ譲渡シタル権利ニ
　　　付テハ其責ヲ免ルルコトヲ得ス

（高原開発・涌井さん）

---

□■相談者より

詳細な回答ありがとうございます。
まず売買契約書の件ですが、今回に関連しそうな条項は次の通りです。

売買の目的物の表示には土地及び建物の表記があります。

　土地建物売買契約書

　　　　第１条（目的および売買代金）
　　　　　売主は本物件を現状有姿のまま表記売買代金で売却し買主は
　　　　　これを買い受けます。

　　　　第１１条（瑕疵担保責任）
　　　　　売主は本物件について引き渡しの日から２ヶ月の間に
　　　　　発見された１～４の損傷または故障などの瑕疵に限り
　　　　　性能保証の責任を負わなければなりません。
　　　　　１白蟻による損傷２雨漏り３木部の腐食４給水設備の故障

　　　　特約事項
　　　　　本契約書第１１条の規定にかかわらず、売主は
　　　　　本物件の建物に関する瑕疵担保責任は負わないものとし、
　　　　　買主はこれを了承の上、本物件を買い受けるものとする。

　不動産屋の見解
　　　特約事項に記載されている様に売主に建物の瑕疵担保責任はありません。
　　　雨漏りについても具体的に記載されています。
　　　また仲介業者である不動産会社も法的に責任はないと思います。
　　　ただし道義的責任という意味で仲介業者である私が
　　　簡易リフォーム費用及び労働について
　　　数万円程度の金額を提供する意志はあります。

不動産屋の見解に買い主として即答は避けましたが、何点か疑問があります。

　　１　雨漏りは引き渡し前から起きていたと思われる
　　　（２階の床が何度も濡れて腐敗していたので証明は可能だと思う。）が
　　　　これについて売主が不動産屋にも説明していないことについて
　　　　上記の特約事項が成立するのか。故意にあたらないのでしょうか。
　　　　涌井さんの売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、
　　　　売主が知っていて、告げなかった事実がある場合、売主はその責任を免れる
　　　　ことはできません。(民法第５７２条)がこれに相当するのでしょうか。

　　２　不動産屋は古屋として販売したのであり、雨漏りを含め法的に責任はないし、
　　　　雨漏りについては一定時期前に売主が住んでいた為雨漏りについては
　　　　調査もしなかったし知らなかったということ
　　　　また短期賃貸業者の下見に立ち会ったのはサービスとしてである
　　　　という主張は正当なのか。仲介者の責任は問えるのか。

　　３　短期賃借人が決定しそうであった事実があり、
　　　　予定収入は１００万程度を予想していました。仮に補償問題に発展した場合、
　　　　今回の件は不動産屋が提案しているリフォーム費用規模の交渉事なのでしょうか。

　最後にこの不動産屋の印象について
　　　売買に関してこれまで悪質な感じはないし
　　　交渉でも充分な対応をしてもらったと思っています。

---

□■アドバイス：２

涌井です。雨漏りを知っていながら、知らせなかったとしたら、
売主の責任は当然問われるべきです。
民法５７２条に該当すると思います。特約は無効だと思います。

業者が売主の場合は、業法４０条にもっと厳しい規定がありますが、
仲介の場合は、私の知っている限り無いと思います。
特に、業者も知らなかった隠れた瑕疵の場合は、同じ業者として同情してしまいます。
　（厳しく言うと知らなかったでは済みません。
　　業者として事前に確認しておくべきでしょう）

然し、ちょっと疑問なのは、業者しての道義的責任で数万円程度を提供する
と言う点です。本当に業者は雨漏りについて事前に知らなかったのでしょうか？
相談者さんの言うとおり、今一すっきりしない感じは致します。

実際の交渉としては、売主の責任を追及すべきでしょう。
そして、売主との交渉を業者に求めては如何でしょうか？　
業者に民法５７２条の有る事を説明して下さい。
そして特約は無効で有ると交渉しては如何でしょうか？　
取引主任者であれば、調べれば判る事です。

賠償金額等については、
相談者さんが、どの位の損害賠償を求めるのかと言う事です。
民事は殆ど交渉により示談、和解すべき問題です。
雨漏りの補修費用、腐った床の補修費用を求めるのが妥当かも知れません。
又は、予定収入の１００万が駄目になったとして
１００万円を請求するのも有りだと思います。

難しいかもしれませんが、冷静に客観的に
どの程度の金額が妥当か判断して請求すべきでしょう。
そして裁判の前に示談になるように努力してみて下さい。又、床の腐れについて
相談者さん自身が知らなかったのかどうかも重要な点になると思います。
５７０条はあくまで善意の買主のみに損害賠償や契約解除を認めています。
（高原開発・涌井さん）

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