不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について

三重・女性・５０代
Ｈ16年に築３年ほどの中古住宅を購入しました。
しかしH22年現在、外壁の一部が腐食し雨が入る状態で、外壁内の木も腐食しています。
先日その状態を売主に確認してもらいました。
売主は「サイディングの素材がたんに木屑圧縮されただけの物でこれでは腐食する、
他の物件ではこの素材はみたことない」というコメントです。

因みに私の家屋は分譲地内にあり、
その分譲地内の家屋全ては売主が経営する代理店が業者に依頼し施工しています。
こちらも購入時、サイディングの素材がそんなに簡単に腐食する物を使用している
とは知らず購入してしまいました。
外壁の改装を全て、私が負担するのは納得できません。
これは瑕疵責任の範疇でしょうか？

また売り主は「宅建業者」であり、外部の業者の起用を暗に禁止しています。
粗悪な素材を使った住宅をマイナス情報の開示もなく、
売った業者に改装をお願いするのも不安です。

どうぞ宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、
平成１２年４月１日以降の契約については、
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について
１０年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられています。

外壁からの雨水侵入は、この部分に該当するとされております。

平成１２年４月１日以降の新築住宅に該当すると思われますので、
その売主業者と従前の持ち主に交渉し、新築時の施工業者に
責任を持って修繕して頂く様にしてもらうのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　給排水設備の瑕疵担保責任について

東京・男性・４０代
築6年の中古マンション（鉄骨鉄筋コンクリ15F建て）を不動産会社の仲介で購入しました。
引渡し後、リフォーム業者さんが洗面所（脱衣場兼洗濯機置き場）の
クッションフロアーを張り替える作業のために洗濯機パンを外したところ、
床下に排水が溜まっていることを発見しました。
バケツ10数杯汲み出しても一向に減る気配がありませんでした。

運良く管理組合経由建築業者（大手ゼネコン）に連絡が取れ、
仲介業者立会いの下、床を壊して状況確認を行うことになりました。
売主に対しても仲介業者経由逐一連絡済みです。
洗濯機パンからの配管の接合部が不自然に歪み、そこから排水が漏れていたようです。
その原因は不明とされていますが、風呂、洗面所一帯のスラブ上の配管スペースが
プール状態になっていました。新築当初から水が溜まっていた可能性があるとのことです。

直ぐに階下の居住者の方の協力を得て、
先方の天井裏（現場の直下）を建築業者に確認してもらいました。
水道（みずみち）は予測不可能であり、直下以外の確認も必要ではないか？
と聞いたところ、「確かにそのとおりで、これだけの水量が長期間（6年）溜まっていて、
クレームも一切ないのは不思議だが、事実。階下にも必ず影響が出る量だが、
それすらも確認の結果、無い。施工側から言うのも変だが、造りが良かったということになる。」
とのこと。原因者が特定されていない、つまり支払義務者が不在のまま、
物件を新築した建築業者が対応してくれており、私への請求はほぼあり得ないと言っています。
造り付けの間仕切壁や収納戸棚の立ち上がり部分やユニットバスの床面裏側や
土台は腐食しているため、すべて新たなものを設置することになっています。

ここまでは現況です。以下にご教示いただきたい内容を記載させていただきます。

①売買契約書では給排水設備は瑕疵担保対象で、引渡し日から3ヶ月以内に
該当箇所の修繕に係る費用を売主に対して請求できることになっています。
漏水を理由に契約破棄ができないことは明記されています。
ここで、修繕に係る費用ですが、これは配管の繋ぎ直しのみを指すものでしょうか？
漏水がなければユニットバスの交換までには至りませんでした。
更に、引越し予定日を1ヶ月程度変更する必要が生じ、
そのために費用増やリフォーム工事の違約金等々、本来生じない費用が発生しています。
これらを売主に請求することは可能でしょうか？

②他の方の相談も拝見していて、仲介不動産業者さんに対する不満の多さに同感しています。
いつ、いくら支払うか、どのような書類が必要なのかといった話ですら、
ほとんどこちらで調べてこれでいいですか？と聞かなければいけない状態でした。
営業担当だけでなく、支店長にも直接申し入れをして、
本社や監督官庁にも書面で報告する用意があると言ったのですが、ほとんど改善されませんでした。
今回も、一度その後どうですか？という電話があったのみで、
こういった場合に売主さんの支払うべき範囲、仲介不動産業者の介入（介在）の範囲を示してほしい、
と言ってもやはり返答なしです。

本件でも引き渡し前に、クッションフロアーの染みは単なる一時的な漏水によるものではなく、
床下の多湿等が原因と思われる旨、仲介業者には申し入れていたものが現実となったものです。
云わば欠陥が予見、進言されていたものを無視して仲介したとも言い得ると考えます。
仲介業者の責任を問うことはできないでしょうか？

③既に大量の漏水があったという噂がマンション内で広まっています。
本件改修工事は、リフォームとは切り離して、管理組合（会社）からの周知事項として
住民の方々には周知を図っていただいています。
現在、階下等の居住者の方々への本件に関する漏水被害は生じていませんが、
年月を経て漏水があった場合、本件に帰するとされることは到底受け入れることはできません。

居住前の事案であることは明白ですが、
現在の所有者である以上知らぬ存ぜぬとも言えないと思います。
第一に、居住者の方々と無用なトラブルは避けたいと切に願っています。
そこで、今回新築時の建築業者さんが対応してくれていますが、
本件対応によって、これ以降本件に起因する漏水は無いことを証明していただき、
これを管理組合理事会に受領していただこうと考えていますが、如何でしょうか？
他に手法等ございましたらご教授ください。

建築業者さんは、私に費用負担を求めることはまず無いと言いつつも、
自らに責任があるとも認めていません。当然かもしれません。
したがって、上述の今後本件に関する漏水は無い証明をすることは、
漏水の事実或いはその発生責任を認めることにもなりかねるため、
やはり難しいでは、と自問自答している次第です。
以上、長々と失礼しました。不動産取引自体が初めてであり、
プロの方の知見を拝聴できれば幸甚です。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
原因不明の漏水に関してはその責任の所在が不明でありますから、
施工業者、売主、仲介業者、貴方が一同に会し、協議して
それぞれの負担分を按分するしか無いのではないでしょうか。

階下への補償につきましては、既に管理費の中から
保険を支払っている可能性もございますのでご確認下さい。
入っていない場合は、今後の事も考えますと、管理組合が主体となって、
全区分所有者に保険金の負担をして頂き保険に入って頂く必要性が
有るかと思います。

（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　住居人と売主が別で残りの家財を処分する中古住宅の購入について

兵庫・男性・30代
現在中古住宅の購入を考えており、いいところまで話が進んでおり
後はこちらの返事次第で契約に向けてという状況です。
それに向けて気になる点があります。

住居人が兄で売主が弟なんです。
なんでそうなのかをもっと仲介業者に聞かないといけないとは思っていますが、
向こう曰く兄はいずれ引っ越す予定ということで
家を見に行った時もダンボールには何箱か詰めてはいましたが．．．

退去確認の上契約とかいつまでに退去してくれないと違約金発生しますとか
そんな感じで契約を交わすべきですか？
また、兄が引っ越す時には兄はいる分全てを持っていくので
残った家財道具や電化製品や5年前に亡くなった親の持ち物とか
全てそちらで処分してほしいとの事。

これも後々トラブルにならないよう契約書に何かしら明記すべきですか？
後兄が借金していた場合住み始めてからトラブルに巻き込まれたりとかはなりませんか？
築21年ですが駅に近く土地も広く建築士さんに目視ですが確認もしてもらい
リノベーションして一生の住処に出来たらなあと考えています。
どうか良きアドバイスよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

詳細に渡って、ご不審の点を
契約書の特約条項に明記しておく事をおすすめ致します。
また、その特約条項が守られない場合の
罰則も明記しておく事も必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　井戸水が引渡し直前で使えなくなり上水道を引く問題について

静岡・男性・３０代
地元の住宅メーカーで新築を建てようと思い、土地の購入なども、
そのメーカーに仲介に入ってもらったりして、契約しました。
（その土地には、井戸が設備さていて現状渡しで、契約し購入しました。）
そこに新居を建ててもうすぐ、引渡しという状況です。

問題は、建築中から今までずっと井戸水が出ていたのですが、
引渡し直前になって、井戸の水が出なくなったと言われました。
実際、工事の際、見学に行って井戸水を使ってるのを確認しています。
工務店の話では、井戸水が出ないのは、原因不明で、
（井戸水が枯れてしまったのでは？）
また井戸を掘ってもいつ同じ状況になるか分からないからと、上水道を引く事を進めてきます。
（自腹で３０万位）

土地の契約書では、「本物件は契約時の現状有姿にて引き渡すものとする」
と記載されています。
これは、契約違反にはならないのですか？
工務店に新たに井戸を掘ってもらう　又は、上水道の費用を
工務店に持ってもらうことは出来ないのでしょうか？
説明が分かりずらいかもしれませんが、良い解決方法があったら教えてください。

---

□■アドバイス

結論から，契約違反になりません。
それは，井戸の水は自然の産物です。
出たり，枯れたりすることは，あらかじめ想像できることです。
ちょと聞きたいのは，井戸の水質は飲料水に適合？
水道が引けるなら引いておいて，井戸は，また出るかもしれませんよ。
水道は自己負担でしないとダメです。
他人のお金ですると所有権の問題も発生します。
よく，他人管の埋設と聞くアレです。

（ハビット・小谷吉秀さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて

神奈川・女性・３０代
現在、定期建物賃貸契約をしています。
マンションの持ち主（オーナーさん）は、海外転勤しており、
その間だけの3年10カ月の契約でした。

私達夫婦がそのマンションを借りた際、一部屋だけエアコンをつけたままでした。
せっかくだから使わせて頂こうかと思ってましたが、故障しているわけではないですが、
冷房がほとんど効かず、かといって勝手にそのエアコンを取り外してはいけないと思い、
そのままにしていました。

そして、オーナーさんが予定より早く海外転勤を終え、日本に帰国されましたが、
私達は平成22年2月末まではここに住める契約になっていたので、
2月になったら引っ越しのことを考えようとしていたら、
オーナーさんが、このマンションを売却することになったのです。

私達はとてもこのマンションが気に入っていたので、買うことに決めました。
今週末、手付けも支払う予定なんですが、気になっているのは、
もともとついていたエアコンを、オーナーさんの負担で取って、持ち帰って頂きたいのです。

もちろん、そもそもこのマンションは賃貸でお借りしたので、
そのままの状態でお返しするはずだったのですが、購入するとなると、
すべてのリフォームなどの代金は私達が支払うことになりますが、
そのエアコンはオーナーさんの負担で取って頂けるんでしょうか？

主人がエアコンをオーナーさんの負担で取って頂けないなら、
このマンションは買わない、となぜか意地を張っており、
間に入った仲介の業者が、それは難しいと言ったら、
主人は、契約は少し考えさせてもらうと言うつもりだと言い張ります。

そのマンションは、一般公開されるまえに、すぐ売れてしまう人気のマンションで、
私達は100万円値下げもしてもらってるので、そんなことをしたら、
別の人に買われてしまうことになりそうなので、
仲介業者のところにいくまえに、間違いなくオーナーさんの負担でエアコンを取り外し、
持っていってもらえるという法的（？）なお答えを頂ければ、主人も納得すると思うのです。

大変私情が入って申し訳ないのですが、ご存じの方がいれば教えて下さい。
よろしくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

実務的な回答をします。
現状で購入すべきです。
本来，売主も買主も平等かもしれませんが，
それは，現実，絵に描いた餅にすぎません。
特に人気マンションなら，売主の方が有利になります。
仮に，今，契約する価格より高い買主が現れた場合，
売主は高い買主と契約をしますよ。
せっかく１００万の値下げに応じてくれたありがたい売主様です。
エアコンは，あなたが新品を買ったときに
廃棄処分してもらえるじゃありませんか。
買主の機嫌より，売主様の機嫌が損なわれない内に
早く契約しないと物件が逃げてしまいますよ。

（ハビット・小谷吉秀さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　雨水管の埋設している土地購入について

兵庫・男性・５０代
購入しようとしている土地(東が公道に面しています)の端に
隣接する２軒(北と西)とこの土地の雨水処理菅が埋設されています。
北の家も公道に面しています。

■□　■：西の家　○：購入検討の土地
■○　□：北の家

　■と□の間、■と○の間には雨水溝
　○と□の間には埋設された雨水処理菅

この雨水処理があるので、迷っていましたが、
仲介の不動産屋の話でこの雨水処理菅の通っている
80cm幅20mを不動産屋の所有として分筆して、
その残りを値段はそのままで購入はどうでしょうか
との話を持ちかけられております。
近隣２軒の雨水処理菅があるまま買うよりかはいいと思っていますが、
この場合に気をつける点はありますでしょうか？
雨水管は購入予定の土地の雨水も流れ出していて使用しなくてはいけないものです。
近隣はずっと前からの地主の方で悪い人ではないようです。

よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、雨水処理管は適法な物なのでしょうか。
私の地元では、宅地の雨水は宅内処理が基本です。
ただ、地域によっては、雨水の処理に違いがあるのかも知れませんので、
適切な処理なのかどうかを、まずご確認されべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　管理組合から警告された設備について

千葉・４0代女性
教えて頂きたいのですが、
管理組合に警告された事を直さないままですと
訴訟等になるのでしょうか？

購入した物件が、売主が規約違反と知らずに
給湯器をベランダに外付けにしてしまい、
私共が購入するとき管理会社には許可をもらっていて、
特に迷惑を掛けることはないので、
１０年後～１５年後位の給湯器交換の時期に
台所に戻す旨の嘆願書を出し
仲介会社も たぶん通るだろうとのことで契約してしまいました。

もう一人購入希望者がいるとのことで契約を急かされ、
以前２件続けて２、３日迷ってる間に決まってしまった事があり
多少疑いつつ契約してしまいました。

引き渡し後に、管理会社に許可などもらってなく、
消防法で指定したｃｍも虚偽の測り方であること、
私達が購入した時点で管理組合・管理会社双方から
嘆願書の却下の通知がきていたことがわかりました。
（通告書が仲介会社からメールで送られ
　その日にちが契約の半月前の日付でした）

売主は（不動産業を営んでいる）開封したのが遅かった、
封筒は捨てたので消印がわからないとの弁解です。

仲介会社は重要事項説明書に
将来的に直す可能性があると記載されているので、
当事者で話し合って下さいと丸投げな状況です。

ちなみに中に戻すのに１２０万ほどかかるそうです。

---

□■アドバイス

本件については、地元の宅建協会等の主催する
無料相談に行く事をお薦め致します。

120万円？(何故そんなにかかるのかも疑問です)
の修理費用は、かなりの負担になります。

その仲介業者および売主が全宅連加盟業者であれば、
その損害金が保証される可能性もあるかも知れませんので、
なるべく早く無料相談に行かれた方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　構造計算にミスについて

東京・30代女性
1年前に新築で一戸建てを購入しました。
最近になって売主から、
　　「設計士の構造計算にミスがあり、耐震強度が規定以下だった」
との話があり、全額売主負担で補修工事を行うことになりました。

もし、耐震強度以外は同条件の建物だったとするならば、
　　　●ミス発覚の後、工事をしたことで耐震強度が規定になった物件
　　　●最初から規定通り建てられた物件
とでは、
物件自体の評価は違うものなのでしょうか？

また、今回のミスに際し、
　　　・騒音や業者の出入りや駐車など近隣へのご挨拶に使う手土産の費用
　　　・工事の後のハウスクリーニングの費用
　　　・耐震強度の欠陥ということで非常に怖い思いをした精神的ダメージ
など、
損害賠償という形で請求できる範囲は、どのくらいなのでしょうか？

アドバイス頂けたら助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

まず、補修工事の方法ですが、終ったとき、
第三者には判らない方法でなされるのでしょうか？
　　つまり、
　　　●壁の中心部（躯体）に補強をして、外壁や内壁は張りなおし、
　　　　まったく新築のときのように完全になされるのか？
　　　●いわゆる「見え見えの補修」なのか？
　　
で、はじめの疑問への回答は変ります。
是非、専門家である建築士に工事のチェックを依頼すべきだと思います。
その委託費用は、当該業者から必要経費としてもらいうけるべきものです。

二つ目の賠償範囲は、事前に決っているわけではありません。
範囲は、広く考えてよいと思います。
精神的損害も、ご自身がダメージを感じたなら請求してよいと思います。
しかし、その通り認められるかは、なんら保証はありません。
相手が理解を示さないなら、最終的に裁判で決着せざるをえません。
ただ、近隣への隣人としての配慮は別ではありますが、近隣挨拶、
クリーニングは工事会社の当然の業務範囲と存じます。

（一級建築士・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、物件自体は、補強工事が「きちんと行われている」のであれば、
中古建物としての評価は変らないと考えていただいて結構だと思います。

損害賠償を請求するのはご自由です。
しかし、このコーナーで過去にも何度も説明してきたことですが、
　　　●損害賠償は、不法行為と債務不履行があったかどうかが重要
です。
そして、日本の場合は基本的に実損金額（その損害が証明できる額）
であるべきかと思います。

この点から考えますと、
「全額売主負担で補修工事を行うことになりました」ということですから、
通常考えられる損害については、売主は負担する意思があると思われますし、
それ以上のものを実際の損害といえるかどうかは、
個々の事情もあるのでしょうが、なかなか応じてはもらえないでしょう。

中尾様のご返答にもありましたが、工事に伴う近隣へのご挨拶やクリーニングは
受注した施工業者が行うのが一般的ですから、売主、および、施行業者に
きちんと対応して頂くようにご確認された方が良いと思います。
これは別の損害賠償というよりは、
　　　●補修工事の一環であるから、当然、対応して頂く
ということで交渉してはいかがでしょうか？

精神的なダメージは、非常に証明が難しいものですが、実際に通院されたり、
薬品等を使われたのであれば、その治療の実費は請求可能かと思います。
日本の場合は、
　　　●損害を金銭的に評価した額を賠償額とする制度
を採用しているので、
精神的損害の金銭的評価について、裁量が働くことが一応考えられるとしても、
懲罰的損害賠償を正面から認めることはできないとされています。

一方、英米法系諸国においては、懲罰的損害賠償が認められています。
これは、損害賠償請求訴訟において加害者の不法行為が強い非難に値すると
認められる場合に、裁判所の裁量により、制裁を加えて、
将来の同様の行為を抑止する目的で、実際の損害の補填としての賠償に加えて
上乗せして支払うことを命じられる賠償のことをいいます。

ですから、精神的な損害賠償と言うよりは、
　　　●裁判所の裁量により、加害者に多額の損害賠償を支払わせることにより、
　　　　社会的な制裁を加え、同様事件の再発を防ぐという見せしめ的なもの
であります。
しかし、日本においては、
この様な懲罰的損害賠償はまだまだ認められているとは言えません。
精神的な損害賠償についても、証明できる実損相当であるべき…というのが、
現状かと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

中尾様、涌井様、ご意見、本当にありがとうございました。
保証会社の耐震診断を受け、それによって補修計画を出すとのことなので、
多分、新築同様に補修して頂けると思います。
ご意見を参考にし、補修工事を行う前の話し合いに臨みたいと思います。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　雪止めに関する隣家との交渉について

東京・30代男性
現在、上棟し、建築中です。状況は、第1種住宅地域、
隣地境界までの水平距離50cm 、屋根勾配は縦6・横10（約30度)の
片流れの屋根（東から西へ向かって勾配）で、高さは5m、9mです。

しかし、勾配方向（高さ5m）の隣の住人から、
「屋根からの落雪の影響により、人的被害および
　カーポート屋根を損傷するおそれがあるため」
とのことで、雪止めをつけるよう、要請がありました。
そこで、安全を考え、軒先および屋根中間に、雪止めを2列、配置しました。

ところが、この雪止めでは不充分とのことで、
さらに落雪対策を講じるよう強い要望を受け
（「被害を受けたら全面的に保証しろ！」と、
　　脅しに近いことも言われております）、困っています。

当方は、雪国ならまだしも都市部ですし、
これ以上の雪止め対策は過剰であると考え、
その旨を説明もしましたが、どうしても納得していただけません…。

こちらとしては、せっかく新築するので、
こうしたトラブルは未然に解決したいところです。
　　つきましては、
　　　●今後、さらに雪止め対策をすべきか？
　　　●逆に、これ以上、対策が必要でなければ、
　　　　どのように相手に説明して納得してもらうか？
などについて、アドバイス頂けないでしょうか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

まあ、屋根勾配がその辺の別の家に比べて、急なのでしょうか？
どちらにしろ、雪止め金物を付けたからといって、
無条件で全て免責されるわけでないことは、ご理解されますよね。
被害を与えたら、賠償せねばなりません。
雪だから、自然だから…といって、逃げられないでしょう。

ただ、雪止めを設置したことは、その対応として、
裁判ではマイナスではありませんが、
勾配から見て、特段の対応とも思えません。
　　
東京だから…と言われますが、
降った雪が午後に一度解けて、半分が夜に再凍結すると氷になり、
それが翌日滑落すると、凶器になります。
　　
この現象は雪国より、ある意味で、
東京のような気候環境で起こりやすいので、
東京は雪国でないから危険性は少ない…というのは、認識不足です。
　　
また、雪国では、隣接して家は原則建てなく、
雪が落ちるスペースを自分の敷地内に確保しています。
でも、東京のこのような現象は数年に一回でしょうが…。

長い付き合いは、充分に話合い、納得しあうようにしておかないと、
些細なことが大問題になりますよ。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　水漏れに対する売主の対応について

東京・30代女性
建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、シャワーを浴びてる時、キッチンの方の天井から水漏れが発生しました。
天井のダウンライト（ライトが埋め込め式）の隙間から水がポタポタ落ちてきた
感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（1回目は3日前）であり、
3階で水を使うと必ず水が落ちてくるわけではないようです。

すぐに工務店、売主に電話をかけましたが、つながらないため、
留守番電話の方にメッセージをいれました。
翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、
すぐに対応してくれませんでした。
そこで、
　　「こちらで他の業者を探して、そちらに請求してもよいですか？」
と言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、
いろいろとみてくれました。

しかし、3階から水を流し、どこから漏れてるかを、ライトをはずしたり、
手を入れたりしてましたが、原因はわからずじまいで、最後には、
「様子をみてください」と言って帰っていきました。

あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのでは…と心配です。
また、「何かあったらすぐ対応します」と言っていたにもかかわらず、
売主の今回の対応にも不満があります。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、
こういう場合、今度また、天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、
瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分等については
10年間と義務づけられています。
しかし、その他の瑕疵については2年間とする契約が多いと思います。

今回のご相談は浴室、またはそれに関する設備の瑕疵であると
思いますので、瑕疵担保責任の期間は2年間とされていると思います。
この点については契約書で良くご確認下さい。

この2年間の期間内に、きちんと原因究明をしていただき、
完全に修理していただくのが宜しいかと思います。
「様子をみてください」と言って帰っていくのは問題外です。
3階の床を剥ぐか、2階の天井を剥げば、原因はすぐ判ると思います。
たとえ、銅管のピンホールの様な小さな漏れでも、判らないことはありません。
漏れている周辺は必ず濡れているはずです。

ご心配の通り、水漏れは放っておくと様々な障害が生じますので、
徹底的な原因究明を要求すべきです。
なお、考えられる具体的原因や対策については、
より専門家にアドバイスをお受け下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様　早速のアドバイスありがとうございます。
確かに、契約書にはありました。
私がすぐになんとかして欲しいと電話した後、
ガッチャンと勢いよく電話を切られたので、
私が神経質すぎるのか、大袈裟すぎるのかなと思い、
また、「様子を見てください」と言われて、
それ以上、何も言えませんでした。

ここ2・3日は、水が落ちてくることはないですが、
もう一度電話して話してみたいと思います。
本当は、徹底的に調べてくれるものだと思ってた分、
信用がなくなり、他の業者に頼みたい気もしますが…。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

東京・30代男性
テレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビが受信できなくなりました。
業者から物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の
有効期間内です。しかし、アンテナケーブルの専用部分ではなく、
共用部分に問題があり、これを修理しました。

共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか？
それとも、専有部分のみでしょうか？
何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

---

□■アドバイス：１

共用部分と有りましたので、分譲マンションで
管理組合があるものとしてご返事します。

マンションの場合、共有部分は管理組合が管理します。
従って、共有部分については、全て管理組合の責任になります。
本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です。

不動産会社が中古マンションを自ら売り主となり売り渡した場合、
瑕疵担保責任は専有部分だけに及びます。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

早速の回答ありがとうございました。一般論としてお尋ねしたいのですが、
テレビアンテナの配線の専用部分（室内部分）は瑕疵担保の範囲内でしょうか。
たびたび申し訳ありません。

---

□■アドバイス：２

専有部分の瑕疵として、物件購入業者さんに相談されてはいかがですか？

なお、やや話が変わってしまいますが、
例えば、マンション全体がケーブルテレビ対応の場合。
この場合は、ケーブルテレビの有料視聴契約の有無にかかわらず、
室内の接続端子の保守を、ケーブルテレビ事業者がしてくれる場合もあります
（業者によると思います）。

ですので、共用部分が密接に関係してくる個所の修繕の場合、
事前に必ず管理組合の許可を得ることをお奨めします。

香川様のおっしゃる通り、
　　「本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です」
から、万一、自分の修繕で共有部分（あるいは他の方）に
不具合が生じた場合、賠償しなければならなくなってしまう場合もあります。

迷ったら、まず確認…です！

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

ご回答頂きまして、ありがとうございました。大変参考になりました。

---

□■アドバイス：３

専有部分とは壁の表面より室内側を指します。
たとえ、自分の部屋の中であっても、共有部分のコンクリート壁の中にある
配線や配管は、共有部分の管理者である管理組合の責任となります。
壁に付いている出力端子やモジュラージャックなど機器の使用のために
必要な部品などは、専有部分となります。

今回のご質問のように、室内側の同軸ケーブルを接続するための
端子が悪い場合は専有部分の扱いです。
壁の中の配線が断線した場合などは共有部分の扱いになります。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございました。
香川様、その後、この件について、教えて頂いた知識を提示しながら
管理組合と話をしましたら、組合が負担をすることになりました。
大変ありがとうございました。

---

□■アドバイス：４

宜しかったですね。快適なマンション住まいをして下さいませ。

（アットホーム・香川文人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

広島・30代男性
はじめまして。この度、新築マンションを購入したのですが、
当初予定されていた鍵の引渡しが遅れている状況です。
　　
7月30日が引き渡し期日でしたが、7月13日にあった内覧会で
工事の不良箇所があり、修繕を依頼しました。
しかし、その修繕箇所が直らず、また修繕する部分以外に、
新たに他の部分にキズができていました。
その都度、内覧会を行い、計5回も実施しています。
その結果、鍵渡しの期日までに修繕する事ができず、
8月20日に再度、修繕箇所の確認を行う予定となっています。

月末の引越し予定となっていますが、もし入居ができない場合、
現在アパートの家賃と、引越しのキャンセル料を、
迷惑料として不動産会社に請求できますか？

また、内覧会に一級建築士を連れていっています。
内覧会＋再内覧会で約14万円かかっていますが、
この費用は不動産に請求できますか？

現在、不動産の方から修繕を諦める場合、
約35万を返金すると言われてますが、これの金額は妥当ですか？

最悪の場合、調停も考えています。
調停をした場合のメリット、およびデメリットを教えてください。
宜しくお願いします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

まず、35万円が妥当かどうかを、同行の建築士は判断できないのですか？
上場規模の不動産会社が提示した金額なら、350万円相当の
傷とは思えませんから、貴方様の要求している「傷」の程度が推量できます。
水が出ないとか、漏るとかではなさそうですね。
傷のない建築物は存在しません。程度の問題ですね。
生活上困難を生じる「傷」ですか？
許せないなら、購入を諦めるべきでしょう。

具体的に「傷」の資料があれば、直ぐに回答します。
また、建築士を連れて行った費用は、基本的に請求は出来ませんよ。
35万円の中から払うべきと考えます。

貴方の相談からみるに、役立ってない建築士と思われますからね。
時間を掛けて調停に成功しても、最大45万円程度が限度と推量します。

以上の推量は、全て貴方様の投稿に書かれている資料からのみの判断で、
別途の資料情報からの判断ではないことを付け加えます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾正文様、お忙しい中、アドバイスして頂きありがとうございます。
説明不足が多々あり、申し訳ありません。

問題の箇所は、和室の開き戸の木で出来ているレールの部分です。

まず1点目は、レールの幅が開き戸の幅とあっていない事で、
開き戸がガタガタします。
2点目は、レールの部分の木が所々かけており、
また削った側面斜めになっている事で、非常に見栄えが悪いです。
生活するには、問題はありませんが、
やはりキズをどこまで許すかが焦点になると思います。
普通のキズであれば問題にしませんが、元はなかったキズであり、
修復作業中に発生したキズですので、許されないキズだと、私は思います。

この部分の修復をする場合、和室の開き戸の木でできいるレールと
壁一式を、一旦はずす必要があると言われていました。

内覧会に私が一級建築士を連れて行きましたが、
内覧会の1回目についての費用は、私の方で負担する必要がある
と思いますが、2回目以降の再内覧会は、修繕箇所が発生している事
により、費用が発生していますので、請求はできないのでしょうか？

宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：２

同行された一級建築士さんに、
「お支払自体は全て私がさせていただきますが、先方の問題で発生した
2回目以降に立ち会っていただく分に相当する費用を、
不動産業者に請求はできないのでしょうか？」
と、お聞きになりましたか？
お聞きになってらっしゃるのであれば、どんな感じでしたか？

おっしゃるように、2回目以降の再内覧会の費用を要求するのであれば、
一番最初の内覧会で不良個所が発見された時点で、不動産業者に対し、
　　　・不良個所の修理
　　　・再チェックのために一級建築士を同席させる費用負担
の2点を話し合う必要があったと思います。

ただ、私見としましては、そう言う部分のアドバイスも、
貴方が手配された一級建築士さんがされるべきだったようにも思います。
「それは建築士の仕事ではない」とおっしゃるような方もいれば、
親身に相談にのってくださる方もいらっしゃるでしょう。

（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：３

敷居が建具と合ってない…？
まず、建具の変更はなぜできないのですか？
厚み（見込み寸法）を正しいのにすれば、良いのでは？
鴨居が逆に合わないと言うことですかね…。

傷に関しては、壁をいじらずに敷居を外し、入れ替えができます。
そうすれば、規格的には解決。もちろん、正規の納めではありませんが、
気にならない程度に仕上げられます。
そして、「正規でない分の了解分」と「他の傷了解分」、
また、「遅延損害分」として、金銭賠償も平行して受ければよいでしょう。

建築士の件は、更に提言はしませんが、前野さまの言われるように、
事前に費用請求の意思の通告をしておくべきだったと、私も思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾正文様、前野様　良いアドバイス有難うございました。

敷居を一旦外し、敷居を全て取り替えていただき様にしました。
その結果、遅延損害の金銭賠償の額は、実費（業者の初回を除いて、
再内覧会の費用）と迷惑料を合わせて14万円で了承する事にしました。

不動産の方から金銭賠償の連絡が夕方にあり、
すぐにでも回答する必要があったので、今回、一番重視する点は、
やはり不良箇所を部分を修復する事が一番と判断し、
金銭で妥協するのは止めました。

返事をするまでの時間があれば、もう少し冷静になっていたと思いますが、
その時は、感情がむき出しになって、我を忘れてしまい、
このような結果となりました。

お盆明けに、最終確認があります。この日には、
完璧なものとなっていると思いますので、期待して待つことにします。

アドバイスを記入して頂いた方々には、非常に感謝しており、
感情を抑えることができました。本当に有難うございました。
最終確認の報告を踏まえて、盆明けに結果を報告させて頂きます。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

この2月に、築15年の有名メーカーの軽量鉄骨の家を購入しました。
購入時は、1つのトイレの下隅とお風呂の1部のタイルにひび割れがありました。

その際、とくに、家が傾いているとか地盤沈下しているとは
思えなかったのですが、先週、外構工事をしているので、見にいったところ、
今まで何も無かった別のトイレのタイルでひび割れが数箇所発生していました。

良く確認すると、軽量鉄骨の入ってるすぐ横であることがわかりました。
図面で確認すると、最初のトイレのひび割れも鉄骨のすぐヨコでした。

家そのものが、傾斜のきつい上に立っています。
これって、何か問題があると思うのですが、
ハウスメーカーの担当の方に確認しても、「さあ～」という返答です。

もし、地盤が沈下している場合、何かこれを直す手立てはあるのでしょうか。
これから、リフォームをする予定ですが、家そのものが、
数年で使い物にならないというようなことであれば、リフォームするのは考え直して、
いずれ、新築の家を建てる方が良いのかなと思ったりもします。

売主や仲介業者の責任もどうなのかとも思います。

今、悩んでいるのは、まずは、これを直した方が良いのか、
諦めて、時間を待って手直しした方が良いのかです。

---

□■アドバイス

専門家なる建築士の現場調査を依頼なさるのが得策でしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

そうですね。悩んでいるよりも、真実を確認するのが一番ですね。
ありがとうございます。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

住宅購入を検討しておりまして、
インターネットで色々と調べておりましたところ、
違いのわからない点がございまして教えていただきたいのですが、

プロパンガスの「個別プロパンガス」と「集中プロパンガス」は
どのように違うのでしょうか？

浄化槽の「集中浄化槽」と「個別浄化槽」とは、
　　　・集中＝合併処理浄化槽
　　　・個別＝単独処理浄化槽
で、よろしいのでしょうか？

---

□■アドバイス

個別とは各戸別にガスボンベが設置されているもの、
集中とは一団地もしくはマンション等で大型ガスボンベ等が
設置され各戸別に配管され管理するものです。
集中＝合併処理とは限りません。
合併処理とは家庭用雑排水と汚水を合併して処理する浄化槽を指します。
よって単独処理でも合併処理はあります。
近頃は合併処理でないと処理水の放流を認めないところが大半です。
単独と集中の違いはプロパンとほぼ一緒です。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

私は一ヶ月前に築２０年の中古住宅を１６００万円で購入したの者ですが、
その住宅に初めから着いていた湯沸し器が動いたり止まったりするので
業者さんを呼んで調べてもらったらところ、漏電が発覚、
修理の見積もりをもらったのですが１６万円ほどかかるとの事でした。

まだ引越しも全部終わっていないのにこれではと思い、
販売（売主）をしていた不動産会社に修理代金を出してほしいと請求したら、
　　
「保証期間は中古住宅なのでありません」とのことで断られました。

不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですし、
確かに契約書にも何の記載もありませんし、
不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですが、
この様な時は全額自分の負担で直さなければならないのでしょうか？

アドバイスいただければ幸いです

---

□■アドバイス

民法で瑕疵(欠陥)についての規定があります。
それは瑕疵を発見したときから1年以内に
相手方に瑕疵担保責任を要求できる条項です。

ただし、契約条項に瑕疵担保責任の免責条項があったり、
契約の形態が土地売買契約(建物の所有権を売主は放棄条項付）
だと難しいかもしれません。

通常、契約する場合、
個人が売主の場合には2ヶ月間の瑕疵担保責任の期間を設けて
それ以降は免責する条項を入れるのですが・・・
それでもラチがあかないようでしたら小額訴訟とかの方法もありますが、

不動産業社が売主であれば無条件で2年間の瑕疵担保責任です。
それを免責することも出来ません
その不動産業社の対応が悪ければ、その不動産業社が所属する
不動産協会（全日本不動産協会、
全国宅地建物取引業協会等）の苦情相談窓口や、
県庁の不動産業の監督部署に相談すればすぐ解決すると思います。

どちらにせよ泣き寝入りすることはないと思います。
（ネスト・古屋さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓