不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　契約前の入金について

佐賀・20代女性
来月から、神奈川県で物件を借りますが、現在、地方に住んでいるため、
先日下見にいってきました。

その時点で申込書を書きましたが、契約書はまだ交していません。
しかし、今日、不動産屋さんから電話があり、
　　　・明日中に敷金礼金前家賃を振り込んでほしい
　　　・契約書は明日発送する（地方だから三日ほどかかる）
　　　・振込先はメールにて伝える
と言われました。

契約書も交していないのに、支払わなければいけないのでしょうか？
アドバイスをいただければ…と思います。

□■アドバイス：１

私見ですが、
　　●地方遠隔地でも、必ず家主立会いの上、契約と同時に金銭の授受をすること
をお勧めします。
重要事項説明書を確認した後に、契約書締結、金銭授受が順番です。

借りて終りではなく始まりです。
ボタンの掛け違えにならないようにしたほうが良いと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、敷金礼金前家賃の振込みをもって、契約の成立とみなすことは
可能でしょう。しかし、問題は重要事項の説明（重説）が行われていない
と考えられる点でしょうか。

重説が事前に行われていない場合は、
その不動産業者は業法違反となる可能性が大きいでしょう。
重説時には、契約書の案についても説明しますから、
案の提示すらない点も問題でしょう。

遠隔地の場合ですが、私の場合は、大体、
　　　1.申込書によって、賃貸人（大家さん）の承諾を、まず得る
　　　2.重説・契約書の案をFAX等で送信し、質問等は電話メール等で対応する
　　　3.賃借人（借主さん）の納得後、重説・契約書の正本を郵送する
　　　　（この時点では賃貸人の署名・捺印はありません。
　　　　　主任者証の提示はコピーの同封で承諾を頂きます）
　　　4.賃借人・連帯保証人の署名捺印をしてある重説・契約書を
　　　　印鑑証明等と一緒に返送して頂く（重説の一通は賃借人の手元に保存）
　　　5.各書類の確認後に、敷金礼金前家賃手数料等を振り込んで頂く
　　　6.賃貸人の署名捺印と精算・鍵の受け取りを行う
　　　7.各書類領収書鍵等の引き渡し、水道電気ガスの開栓等は、
　　　　賃借人と相談して行う
　　というような流れで行っております。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご多忙中にも関わらず、貴重な情報をありがとうございます。
早速、担当者に確認します。

相談内容　商号変更に伴う賃貸名義変更について

東京・30代女性
現在、会社名義で事務所を賃貸しています。
おそらく、一般賃貸と呼ばれる形態かと思われます
（仲介に不動産屋、家賃は家主に直接振り込みをしています）。
　　
今回、会社商号変更があったため、契約者名義変更を
不動産屋に届け出ました。契約自体には何ら問題ないのですが、
その名義変更手続に3万円も手数料がかかると言われております。
高すぎると思うのですが、相場はどれくらいなのでしょうか？
そもそも、支払う必要があるのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、名義変更料と言うよりは、
仲介不動産業者の事務手数料のことを指しているのでないかと思います。
簡単に言うと、
　　　●書類作成料＋諸経費（交通費・人件費）として、3万円請求された
ということになるかと思います。

厳密に言いますと、契約書に明記してない事務手数料を支払う必要は
無いのでしょうが、支払わないと仲介業者が名義変更手続きを行ってくれない
ということになると思います。
不動産の賃貸借契約における仲介料は、
契約時に家賃1ヶ月分だけを頂くだけですから、
たとえ、契約書一式を作成するだけとは言っても、
賃借人の事情により契約書を変更する手続きは、
よほど良心的な会社でないと、無料では行わないでしょう。

相場ですが、1～3万円程度とか、
家賃の10～20％程度としている業者が多いようです。
実費が基本ですから、作成書類の量や大家さんとの交通手段・
距離・人件費の関係もありますので、一概には言えないと思います。

契約内容の変更手続きの事務手数料は、
業法に定めた仲介手数料とは別のものですから、
お互いが納得すべき金額にするのが良いとは思いますが、
　　　●最低でも人件費・交通費・書類作成費・消耗品費等を考慮した実費
は、必要かと思います。
　　
お互いに商売ですから、
無料サービスということはあまり考えられないのではないでしょうか？
3万円が高いかどうかは、ご相談内容からは断言はできませんが、
諸事情をご検討の上で高いと思われるのであれば、
値引き（例えば、2万円にして欲しいとか）交渉を行えば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

なるほど。
確かに、お互い信頼関係で成り立っているわけですから、
仰るとおり、交渉してみるのも一つの手ですね。
全くの素人で、誰に相談してよいものかも分からず、
突然、投稿してしまいました。ご丁寧にありがとうございました。

相談内容　賃貸の重要事項説明について

東京・20代男性
東京で部屋を借りようと手続きを進めている最中です。
ある部屋が気に入り、申し込みを行いました。
提出した書類は、申込書・個人情報取り扱いに関する同意書で、
金銭の払い込みは一切ありません。

契約は書類の郵送でも可能とのことでしたので、郵送でお願いしましたが、
後日、業者の義務であるはずの「重要事項説明」が行われる時間がない
ことに気づき、メールにて不動産業者に質問をしました。

すると、
　　　●希望される場合は管理会社に行ってもらう必要がある
との返信メールが来ました。
重要事項説明は任意のものなのでしょうか？
もし、任意ではない場合、どのように手を打てばよいでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、重説は、宅建業者が仲介を行ったり、
貸主になる場合に必要な書類です。仲介業者がいる場合、
もしくは宅建業者が貸主となっているかどうかによりますので、ご確認下さい。

また、重説は取引主任者が直接説明することになっております。
事情によっては郵送で行うこともありますが、直接、説明を行うべきではあります。
郵送で行って、後で問題が生じることも考えられるかどうかにもよりますし、
その管理会社は、ある意味「堅い」と言いますか、
「真面目」であるとも言えるのかも知れません。

なんとか時間を作って、
その管理会社に出かけて重説を受けることが一番好ましいことだと思います。
どうしても郵送で行いたいのであれば、
　　　●貴方の事情で郵送でお願いしたい
　　　●そのことによる苦情は一切申し立てない
という内容を含んだ書類を提出することを条件にしてみては、いかがでしょう？

なお、遠方のお客様の場合、
当社では、重説や契約書はワードで作成していますので、
事前にメールの添付ファイルで内容をご確認頂き、
質問等はメールでやり取りして、入居時に契約日より前の日付で
重説に署名・押印を頂くという方法を取る場合もございます。
メールでやり取りをすると、全て証拠が残りますので、
問題にはならない…と理解しています。
ですので、そのような対応をして頂けないかどうかを、
お願いしてみてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
事情によっては現実的に重説を受けることが難しい場合もありそうですね。
今回は時間を作って、管理会社を訪問したいと思います。
以上、ありがとうございました。

相談内容　オーナーチェンジ時の責任について

栃木・20代男性
昨年の8月に、不動産仲介業者を介して、
個人の大家さんと賃貸契約を結びました。
しかし、最近、ある不動産会社から、
マンションの所有者がこの会社へ変ったとの通知がありました。

説明が下手なところもありますが、以下の3点、よろしくお願いします。

　　1.第三者に個人情報が渡っている点についての疑問

　　　借主の知らないうちに個人情報が第三者へ移ってしまっています。
　　　不動産会社からは、
　　　「権利が譲渡されているために通知義務はない」
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　　と、説明がありました。
　　　借主になんの断りもなく、勝手にやってもいいものなのでしょうか？

　　2.契約書についての疑問

　　　家賃の支払いなどについて、こちらの意思で契約していない会社へ
　　　払うことになってしまいます。
　　　そもそも契約自体、新たに取り交わす必要はないのでしょうか？　

　　3.マンション名変更に伴う借主の負担に対する疑問

　　　今回のオーナーチェンジで、マンション名が変りました。
　　　その不動産会社は、
　　　「郵便局等には通知してあるので、手紙等は届くはずだ」
　　　とのことですが、実際には届いていなかったものもあります。
　　　届かなかったことに対する実害、また、各種住所変更の手続きなどの
　　　負担に対する請求を行なうことは可能なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、「1.」につきましては、
新しい大家が物件の取得に伴って得た情報ですから、
本来の目的に沿った利用方法であれば、あまり問題は無いと思います。
その個人情報を公開したり、漏洩したり、
目的以外に使用した場合は、問題になるでしょう。

「2.」につきましては、支払いは相手が受領を拒否しない限り、必要でしょう。
相手が変ったとしても、その賃借物件の対価として支払われるものですから、
持ち主に賃料を支払うのは当然のことだと思います。
契約を新たにやることになりますと、逆に貴方の出費が増える可能性もありますが、
それでも希望するのであれば、申し出れば良いだけだと思います。

「3.」につきましては、郵便局に通知済みであるとすれば、
郵便局内部の問題と思われますので、郵便局にクレームをだされたらよいでしょう。

相談内容を見る限り、貴方が何が不服なのか良く解りません。
家賃の値上げを要求されたとか、新規契約を強制されたとか、退去を求められたとか、
新しい大家が、貴方の今までの権利を犯すようなことがあれば解るのですが、
相談内容を読む限りそのようなことも無さそうなのですが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返答、ありがとうございました。
別に不服とかはないのですが、
ただ、裏でいろいろと勝手にやってるような気がして、
気持ち悪かっただけなんです…。

□■アドバイス：２

アパートやマンションの丸ごと1棟の売買は、通常の不動産取引として
正々堂々と行われているものです。別に裏でこそこそ行われている訳ではありません。
賃借人に対する新賃貸人からの挨拶も、物件の引渡後に行われることが多いと思います。
賃借人にとっては、本来の目的である居住する権利が
問題無く引き継がれることが大事だと思います。
あまり気にすることなく、今まで通りに借りていれば良いだけだと思います。

もし、今までと変った点で不具合が生じたのなら、
その時にまたご相談されてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

涌井様のおっしゃる通り、投資目的などによるオーナーチェンジは、
特に最近は盛んになってきているかと思われます。

不動産契約で考えると分りづらいと思いますが、例えば、
　　　●A銀行　→　吸収・合併　→　名前も経営母体も変る
　　　●お店A　→　営業譲渡　　→　名前はそのままで、運営母体が変る
というようなことって、ありますよね？
銀行の場合は、基本的には、合併時点の通帳や借りているローンなどは、
そのまま引き継がれますし、お店の場合も、発行していたポイントカードなどは、
そのまま引き継がれることも多いでしょう（もちろん変更がある場合もあります）。

銀行の名前が変ることで、振込先変更などの手続きが必要になるような場合もあり、
非常に面倒だったりもしますが、でも、銀行は変更手続きに対する負担について、
何かを補償してくれることはありません。

不信感を感じたであろう、
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　については、例えば、
　　　●売主の大家さん（個人）に借金があって、
　　　　仕方なく新しい大家さん（不動産業者）に売った場合
など、時として、売主さんにとって公にして欲しくない事情がある場合もあります。

　ですから、貴方が気にするべき点は、涌井様のおっしゃる通り、
　　　●本来の目的である居住する権利が問題無く引き継がれること
を、きちんとチェックしておくことが、大切かと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、お返事ありがとうございます
不動産管理会社に、気になっている面を話したら、
色々と事情を説明してくれ、話をしてもらいました。
向うでも手続き関係でゴタゴタしていたらしく、
事情説明が完全ではなかったとのことでした。
アドバイス等、感謝いたします m(_ _)m

相談内容　入居審査の際の源泉徴収票の提出について

東京・20代女性
現在、アパートの賃貸契約の手続き中ですが、入居審査のために、
借主と保証人の源泉徴収票を提出するように言われました。
何度か賃貸契約をしたことがありますが、
源泉徴収票を提出しなければいけないとは、言われたことはありませんでした。
しかし、その不動産屋さんでは、
　　「提出できないならば契約対象外とする」
と言われました。
収入の証明書がないと契約できないのでしょうか？
教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、大家もしくは仲介業者が、契約の条件として
源泉徴収票の提出を求めたとしても違法とは言えないと思います。

但し、個人情報保護法から考えますと、業者はその使い道の限定について
説明を行い、守秘義務について守ることを約束した上で、
提出する方（＝相談者さん）の同意書は頂いておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ご意見どうもありがとうございました。
何度か引越しを経験しておりましたが、源泉徴収票を求められたのは
初めてのことだったため、とても疑問に感じてしまいました。
「個人情報保護法に基づいて守秘義務を厳守する」
という約束をしていただくという形で、
源泉徴収票の提出をさせていただきます。

相談内容　新借地借家法上の建物の範囲について

愛知・50代男性
借地上にブロックを置き、
その上にコンテナを載せた場合は、
新借地借家法に抵触する建物に該当するでしょうか？
ブロックとコンテナはボルト等で連結されません。

□■アドバイス

私見ですが、それであれば、建築物とはならないはずです。
よく、市街化調整区域の雑種地に、倉庫や建物を建てたいが、
許可が出ない場合に、その様な方法でプレハブや倉庫を設置しますよね？
　　
基礎の無いコンテナは建築物とはならないはずですが…。
当然、建築確認も取らないし、登記も行わない訳ですよね？

もし、このような形で設置したコンテナ等が建物と認められたのであれば、
今までの考え方が根底から覆ってしまうのですが…。
どうしても不安であれば、契約書に、
　　　●建物の建設は認めず、すぐに移動できるものをおくことは可
とでもしておけば良いと思います。

つまり、「借地でも建物の建設を目的としない契約書」
にしておけば良いと思います。
目的は資材置き場とでもしておいたら、いかがでしょうか？
（業者さんのようですから、このあたりの文言は適切に考えて下さい）
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答有難うございました。
ご意見を参考にして、進めてまいりたいと思います。

相談内容　残された減価償却資産に対する未償却分の負担について

大阪・30代男性
このたびは、お世話になります。
皆さんのお知恵、知識に頼りたく、投稿を決心いたしました。

とあるテナントを銀行から借り受けすることになっているのですが、
前の借主が退去した状態が残っております。
　　そのため、
　　　●最初に現状渡し、退去時現状復帰
　　を伝えられ、了承しており、
その上で、家賃、保証金が伝えられ、話を進めておりました。

銀行からは、「ほぼ私に貸すことになります」と言われており、
契約は時間の問題といった状況でした。
しかし、今になって、現場所に減価償却資産（銀行の資産）
が残っているとのことで、現状解体、内装変更に制限を加えてきました。
どうやら、最終の契約書を作成する際に、盛り込みたいようですが、
これまでの交渉では、一言も触れられておらず、こちらとしても困惑しています。

例えば、エアコンの入れ替えを検討していたのですが、
　　　●未償却分があので、エアコンはそのまま使ってほしい
　　　　（故障時の修理費、入れ替え時の費用は負担してほしい）
　　　●もし、撤去、入れ替えとなれば、未償却分は負担にしてほしい
という申し入れをされました。
また、エアコン同様、その他の部分を解体をした場合も、
「残されている減価償却資産については、
　未償却分を当方に負担をしていただきたいので、保証金の値上げをします」
と言われました。

現在のエアコンはマルチのエアコンのため、入れ替えにはかなりの高額になり、
テナント借受後の資産計画に大きな影響が生じます。
それ以前に、家賃などの交渉から5ヶ月近く経過しており、
資金計画も大詰めであって、変更もままなりません。

一般的には、銀行の都合で最初に交換できないようなエアコンの修理や、
後々の交換などの費用を、壊れた際には当方が負担しないといけないのでしょうか？
また、仮に最初から現場の解体ができた場合
（現状渡しでの借受を了承していた場合）でも、
解体（破棄）した減価償却資産に対する未償却分を、
当方が負担しないといけないのでしょうか？

長文となりましたが、ご教授いただければ、幸甚に存じます。
よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

私の経験上、金融機関と不動産取引を行う場合は、
注意しないと、どんどん話が変ることがよくあります。
これは上場企業も同じですし、一定規模以上の企業はどこでも同じで、
特に、担当者が無能で、力の無い場合（実際には何の決定権も無い場合）に起こります。

つまり、現場の担当者にはほとんど権限が無く、最終的な判断を下すのは、
現場とは関係のない書類上のチェックだけ行う本部の取締役会や社長であるために
起こる現象です。上から指摘を受けると、コロっと話が変ってしまうんですね。

これを防ぐには、打ち合わせ書を必ず作成しておくことです。
ある程度、話が変ることを予想しながら、打ち合わせ書を作成しておくと、
無能な担当者でも少しは気をつけて発言するようになります。
　　
そうすると、この証拠を元に役員会に対しても強く出ることができるようになりますし、
言った言わないの問題も起き難くなります。
メモ程度では無く、きちんと作成したものをその場でコピーして
先方にも渡しておくと、少しは注意して交渉をしてくるようになります
（相手を見て対応を変るようなことを平気で行うわけです）。

さて、実際の契約はこれからだと思いますので、
現実的には先方の言い分を飲まざるを得ないとも思えます。
但し、これまでの経過や交渉の証拠となるものがしっかり提出できれば、
それらを元に交渉することも可能でしょう。

通常、設備の故障の補修や未償却資産の処理は貸主負担で行うべきだと思いますが、
業務用物件に関しましては、契約書の内容に従うべきとも思います。

今後の交渉によるのでしょうが、前述のように、
実際の決定権は誰（＝何処）が握っているのかを良く確かめながら進めないと、
もっと違う条件が新たにつけられてくる可能性もございます。
あまり現場の担当者を信用しないことが大事ですから、
その点を注意して交渉して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
これまで交渉を録音しておりましたので、書類にまとめて、提出してみます。

お返事を拝見し、一般動産の場合は、備え付け備品の補修、
未償却資産は貸主負担であっても、
今回のテナントなどの場合、交渉次第であって、
慣習や、法律的に、私が強くいえるものではないのですね。

これまで、テナント開店のための私や関係者の労力は多大なものがあり、
また、お客様も心待ちにされておりました。
そのため、今後、もし私が予算的にテナントを借り受けすることが
難しくなった場合に、裁判に訴えることも考えておりますが、
いかがなものでしょうか？

続けての質問で申し訳ありません。

□■アドバイス：２

今までの交渉過程が不明のため、詳しいことまでは返答いたしかねる…
と言うのが本当のところですが、あえてお答え致しますと、以下のとおりです。

備え付け備品の補修、未償却資産は、基本的には貸主負担ですが、
投稿内容を読む限りでは、まだ交渉中であるようですから、
貸主の要望を受け入れるかどうかは、貴方次第であるということになります。

どうしても早急に契約を締結したいのであれば受け入れざるを得ないと思いますし、
契約が不成立になることを覚悟であれば、受け入れないことを強く主張する
ということになると思います。
　　
この辺りのことは交渉のテクニックの問題もありますので、何とも言えません。
基本的には一方的に不利益とはっきり言える内容でない限りは、有効となると思われますし、
場合によっては一方的に不利であっても有効となる場合もございます。

契約は当事者双方が明確に納得して締結したかどうかが重要になると思います。

裁判に訴えることにつきましては、
まだ契約自体は成立していないと思うのですが…。
契約前の苦労を元に損害賠償を求めるというのは、正直に言ってあまり感心しません。
もし、その様なことが認められるとしたら、交渉過程において長期化する取引は
全て損害賠償の対象になってしまうということになります。

録音されたテープには、
契約が成立したと明らかに解ることが録音されているのでしょうか？
通常、損害賠償関係につきましては、契約書が取り交わされた以降の、
契約不履行に対して行われるのが一般的だと思います。

　つまり、
　　　●契約書に「×月×日より賃貸借を開始する」
　　　　と明記されているのにもかかわらず、
　　　　その賃貸借物件の引渡が遅れた場合は、
　　　　その遅れに対しての損害の賠償も可能
　　かとは思いますが…。
　　
確かに、民法には口約束でも契約は成立するとなっていますが、
大事なことは、その口約束が、「賃貸人本人（銀行の場合は銀行の代表者）」
となされていたかどうかのしっかりした証拠があるかどうかが大事ですし、
その証明責任は貴方にあるわけです。

個人的な意見ですが、大手企業の場合は、ミスをした担当者をクビにしたり、
飛ばしたりして企業保身をはかるのが一般的ですから、
裁判をしても有利な結果を引き出すことは難しいと思います。

なお、詳しいことは弁護士等の専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

今回は、詳細なご返事ありがとうございました。
商業施設に関してのやり取りは契約書次第であること、理解いたしました。
今後、担当者と交渉し、すこしでも計画予算に近づけて、
双方円満な解決法を導いてみたいと思います。
また、結果をご報告いたします。

□■アドバイス：３

本件の相談とは若干外れるかも知れませんが、参考になればということで…。
私が今実際に関っている賃貸借で、
契約成立以前に問題点が生じるという事例がございますので、紹介しておきます。

リサイクル事業に関る土地、および、建物の賃貸借の案件です。
以前より自動車解体業を行っていた物件の賃貸借について、
新規に資格を取得するのが難しいので、
　　　●昔からの既得権を持つ個人→会社設立→代表者の入れ替えと
　　いう手順を踏むことになりました。

　　「既得権（？）→正規な許可申請」の過程で、
　　　●賃貸借契約成立以前にどうしても正規な許可が可能かどうかが問題
　　となりますとともに、
　　　●この許可申請の過程で、対象土地の整備がどうしても必要
　　となります。
　　この整備費用は、許可がおりて賃貸借契約が成立すれば、
　　借主が負担するのは当然ですが、
　　　●許可がおりず、賃貸借契約が成立しなかった場合の
　　　　整備費用の負担はどうするのか？
　　　●また、許可がおりても、貸主が自分で営業したくなったり、
　　　　転売したりする可能性もあるというような様々な問題がある
　　ということで、私の所に相談がありました。

私は、賃貸借契約を当社の仲介で行うことを条件に、
この内容について、具体的な負担割合を取り決めた「覚書」を作成し、
当事者双方の捺印署名を行うようにアドバイスしました。
そして、無料で覚書の作成もしてあげました。

つまり、賃貸借契約成立以前にも、賃借人が様々な出費をすることは
時々あることなんです。特に許認可の絡む業種の場合は、この傾向が強くなります。
その場合は、口約束ではなく、明確な経費の負担の割合等を取り決めた
「覚書」を事前に締結しておく必要があると思います。
そうすれば、今回の様な問題も生じ難いと思いますので、
解り難いとは思いますが、参考にしていただければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
こんばんわ。本当に、丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。
今回の資産に対しての回答がでましたが、
結果として、当方は負担せずに契約にこぎつけることができそうです。
話し合いでまとまり、本当に喜んでいます。
涌井様、本当にありがとうございました。

相談内容　事業用物件の契約名義変更について

東京・20代女性
3人でお店を立ち上げ、マンションの1室を店舗として借りています。
入居時に天井部分を解体した分の保証金を不動産屋に預入れ中で、
解約時、自己で原状回復したら全額返金とゆう契約です。

しかし、3人のうち賃貸契約を行ったAが体調不良を理由に
店の運営を拒否しはじめたため、
B（すぐに保証人をたてられる健全な者）に名義変更をしたいと伝えました。

すると、
「親族間や個人から自己所有の法人名義に変更…以外は、
　賃貸での名義変更は受け付けない」
と言われました。

Aは虚偽癖があり、現状、病気の事実も判断できず、
契約者としての義務を遂行できない状態で、家賃は残りの2人で支払っています。
　　
お店の存続のためにも立ち退くことは無いのですが、
費用が最低限で済むスムーズな名義変更の方法をアドバイスください。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

あくまでも、個人的な対応方法のアドバイスということでご了承願います。
まず、Aさんが代表者の会社を設立し、賃貸借契約をその会社名に変更します。
次にその会社の代表者をBさんに変更し、
大家さんに代表者が変更になった旨の案内を送付致します。

これで名義の変更方法としては問題が無いはずです。
実際の経費等の比較につきましては、
新規契約を締結する場合と併せて比較してみてください。
法人化につきましては、会計事務所、または司法書士事務所等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　無職になってしまった場合の更新手続きについて

東京・20代女性
もうすぐ賃貸アパートの更新手続きに行かなくてはいけません。
その際、印鑑持参で不動産屋に出向かないといけないのですが、
その際、勤務先などを書かなくてはいけないのでしょうか？

書くのであれば、無職になってしまったので、
無職として新しく契約書を書くことになってしまいます。
生活費はなんとか貯金があるので大丈夫なのですが、
すぐに仕事が決まるわけではありません。
無職でも更新はしてもらえるのでしょうか？
不動産屋に行って、なんだか、気まづい空気になりそうで、不安です…。

□■アドバイス

私見ですが、不動産業者によって、対応は変るような気がします。
今現在、求職中ということであれば、あまり褒められる方法ではないのですが、
無職になったことを内緒にして更新する手もあるのでしょうが…。
それが嫌であれば、金融機関に預金の残高証明を発行してもらい、
家賃の支払いは大丈夫なことを説明して、
不動産業者に更新をお願いしてみてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
友達の仕事を引き受けることになったのですが、まだまだ先です。
とりあえずその旨を伝えてみることにしました。
お騒がせしてすみません。ありがとうございました。

相談内容　前賃借人が残していったエアコンの修理義務について

東京・40代男性
アパートの家主をしております。
借主さん側の主張によりますと、
「クーラーが壊れたので、その代金をくれたら、更新料を払う」
と言っています。

しかし、このクーラーは以前の借主が部屋に置いていったものであり、
契約書等にはクーラーについてはふれていません
（通常のアパートの他の住人の部屋にはクーラーはありません。
　借主さんがご自分で購入してつけています）。

こうした内容（クーラーに関する保善管理義務と更新料不払い）は、
法的にはどのように定められているのでしょうか？
また、今後家主の私はどのような対応をしたらよいのでしょうか？

問題がこじれるようでしたら、退去もやむをえないと思っているのですが、
当方にも引越し費用・退去費用などの支払いが発生するのも見合わないので、
法的に借主さんに示して、穏便にしたいと思っております。

しかし、先日、借主さんは
内容証明にてクーラー代金の請求をしてきました。
内容証明を送ってきたとなると、
借主さん側から法的手段の訴えの可能性もあります。

ご返答のほど、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

賃貸借契約書に、エアコンのことに関してなにも記載がないのでしたら、
借主はエアコン付きにて家賃などの支払いをしていると捉えられても
しかたないのでは…と思います。
であれば設備としてのエアコンの修繕は家主様にて行うべきです。
　次回からは特約条項などに、
　　　●本物件に設置されているエアコンについては
　　　　本物件の設備ではないので、修理・修繕・交換などは
　　　　借主の負担にて行うものとする
などの一文を明記することと、
前借主のエアコンを残置することを承認されるのであれば、
新借主に残置するか確認して必要ないとか、
新しく自分で購入するとかであれば、貸主負担で撤去する
とかするなどすれば、問題はなくなります。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

■□相談者より

滝本さま　貴重なご意見ありがとうございました。
私としては、次の方も必要になるからとクーラーを残しておき、
特に「クーラー付」などを謳って契約をしたのではないのですが、
ちゃんと特約で定めておかなければならなかったのですね。
とても参考になりました。以後、契約時には特約等も気にして、
ちゃんと契約を結びたいと思います。ありがとうございました。

□■アドバイス：２

少々厳しい書き方したのかもしれませんが、
はっきりさせておかないとやさしさが裏目にでる場合も、
今回のようにあるということです。
ご参考にしていただけて、よかったです。
こちらこそ、ありがとうございました。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

相談内容　賃貸物件の1年間限定の契約について

千葉・20代男性
来年4月から働くことになっているのですが、そこでは1年しか勤務せず、
次の年は別のところで勤務する予定になっています。
そこで、賃貸物件を1年間だけ借りたいのですが、
1年契約の物件は見つかりません。
こういう場合にはどうしたらよろしいのでしょうか？
マンスリーで1年分借りるしか方法はないのでしょうか？
それとも2年契約を1年契約に変えてもらうといったことは可能なのでしょうか？
よろしくご指導お願いいたします。

□■アドバイス：１

1年だけのお住まいのようですね。
2年契約の物件が多い地域のようですが、もともと2年契約の物件でも、
契約期間中の途中解約はできます。ただし、保証金の返還率など
短期解約に対する違約などがあるなら、要注意でしょう。

　　　●マンションのオーナーさんはできるだけ長く
　　　　入居していただける入居者様を探したいという点
　　　●入居者様の入れ替わりによるリフォーム代金の負担

もあり、短期（1年くらい）の入居は敬遠されがちですね。
マンスリー系であれば、最初から1年とかで契約されたら、
逆に割安になったりするメリットもありますよ。
　　
家具家電を揃えられたり、保証金の支払い、
場合によっては退去時の改装費の負担を考えると、
1年であれば、マンスリーの方が有効でないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

■□相談者より

滝本さん、早速、丁寧な御回答ありがとうございます。
途中解約という方法があるのですね。
やはり、マンスリーの方が良さそうですね。
ただ、最初にまとめ払いする必要があったりするのが、つらいところですが…。
良く探してみようと思います。どうもありがとうございました。

□■アドバイス：２

頑張って探してくださいね。
マンスリーでも年間契約でも、毎月払いできるところもありますからね。
どんどんお客様よりのサービスは増えてきてますので！
では（＾＾）
（アムネッツ・滝本さん）

相談内容　旧借地権の建替え拒否について

神奈川・60代女性
旧借地権の家を息子への名義変更とともに建替えを考えています。
しかし、地主が建替えを承諾してくれず、
銀行からの融資を受けることができません。
こういう場合、法的に地主に承諾を認めさせることはできるのでしょうか？
それとも、正当な理由もなく、地主が建替えに承諾しないことは
法的に認められてしまうのでしょうか？
ご回答をよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、契約期間内の建替えには、地主の承諾が必要かと思います。
承諾無しに建替えることはかなり難しいと思います。

なお、増改築を行うことは「第八条の二の2（丸2）」により、
承諾が得られない場合は、法的に進めることも可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ご回答ありがとうございます。
やはり、地主の承諾無しに銀行からの融資を受けることはできないようです。
ゆえに建替えもできなそうです。
ありがとうございました。

相談内容　借地の一方的な更新要求について

神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております（しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます）。

親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。

しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

そこで、以下、宜しくお願い致します。

　　　1.地主側からは、
　　　　「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
　　　　と言われているのですが、そういうことはあるのですか？

　　　2.他の相談には、借地の更新について、
　　　　　●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
　　　　とありました。
　　　　そうすると、昭和40年（1965年）から借りた場合、
　　　　　1回目　1995年
　　　　　2回目　2015年
　　　　ということになります。
　　　　
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか？

□■アドバイス：１

1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
　契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。

2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法（借地法）が適用されます。
　旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
　以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
　　（2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法（借地借家法）が
　　　適用される場合に限りますので、今回は該当しません）

ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
（「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…）。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：２

私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。

地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。

更新については、

　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
　　　　　　ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

　　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
　　　　　　　　定ニ従フ

としか規定されておりません。

つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。

当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。

　但し、建物の種類を規定してない場合は、

　　第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
　　　　　　トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。

どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者（賃借人）の立場はかなり強いと思って下さい。

　地代の変更につきましては、

第12条　地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
　　　　　　ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
　　　　　　至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
　　　　　　ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
　　　　　　ニ従フ

　　　　２　地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
　　　　　　ルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
　　　　　　ヲ支払フコトヲ要ス

　　　　３　地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
　　　　　　当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割
　　　　　　合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

となっております。

新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。

　　　★福原康洋様へ
　　　　　記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
　　　　　が、ご容赦願います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。

申し忘れましたが、親の話では、
　　　●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
　　　　（承諾書と言うべきでしょうか？）
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。

そこで、念のため、確認したいのですが、

　　　1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
　　　　（＝鉄筋コンクリート等である必要は無い）

　　　2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
　　　　契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。

との理解でよろしいでしょうか。

しつこくてすみませんが、もし「木造＝20年」とすると、20年＋20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
（なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます）

何卒、宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

1.木造は「非堅固建物」です。

2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
　「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します（「堅固建物」の場合は60年）。

ですので、更新は30年+30年…となります。
　　（初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です）
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。

　　　★涌井様へ
　　　　　こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
　　　　　今後とも宜しくお願い致します。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：４

ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。

今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。

まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
　　 http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

また、地代についても、値上げするには、
　　●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
　　　改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。

地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございました。
地主（実際には代理人）は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。

相談内容　事業用物件の原状回復交渉について

京都・40代男性
賃貸マンション1階部分のテナントで、
喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが、
私が借りたときは間仕切りも天井も無く、
床も土間のままで、契約後に工事を行いました。

家主は、
「今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げに
　きれいに改装してくれるのなら、原状回復しなくても良い」
と言っております。

ただし、それには、
　「厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上げ、
　　全てのクロス、床材を新品にし、事務所らしい照明器具と
　　ミニキッチンを設置して欲しい」
と言っております。

原状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし、
悩んでおります。保証金は250万円で、
解約引きは10年未満（7年）なので50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき、
借金の返済にあてたいと思っております。

当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、
　　　●全て家主の言いなりになる
　　　●スケルトンに戻す
の選択肢しかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

はじめまして。店舗の原状回復の件ですが、借りられた時は
いわゆる「スケルトン」状態にあったようにお見受けいたしました。
これであれば、賃貸借契約書上に原状回復の文言に、
　　　●賃貸借契約時の原状に復旧する
という文言があるようでしたら、スケルトン状態まで戻して
引渡しを行うことが必要になります。

ただ、賃貸人が要求される事務所仕様までにすることは、
当然、必要はありません。事務所仕様にするためには、
現状を取り払って、さらに施工が必要となりますので…。

したがって、解体費用も昨今上がってきていますが、
数件お見積もりを取られるなどして、
安価で確実に復旧してくれる工事業者さんを選定されることも、
費用の軽減に繋がると思います。

賃貸人さんが最終の引渡しの立会いされるように思いますので、
賃借人さんの原状回復のレベルと賃貸人さんのレベルの相似で
もめることもあります。ですので、最終で多少の手直しはしてくれるような
親身な業者さんを選ばることも大事です
（見積もり段階にて、そのようなことも盛り込まれることが大事だと考えます）。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、事業用賃貸借契約においては、
契約内容が社会通念上、一方的に不利益がある場合を除いて、
その契約書の内容に従うのが妥当であると思います。
これは商人間の取引においては、商法の精神を重視すべきである
という判例が多いことからも推測できることだと思います。

また、原状回復等につきましても、住居用賃貸物件とは考え方が変ります。
特に近年、消費者契約法の第10条により一般消費者は保護されていますが、
事業用賃貸物件の賃借人たる商人は、この保護は無いと解するのが
妥当だと思います。貴方も、立派な商人であると思いますので、
一般消費者とは立場が違うことを、まずご理解いただく必要があると思います。

つまり、「基本は契約書の内容に従う」ということになると思います。
個人的には、事業用賃貸借契約におけるスケルトン物件のスケルトン返しに
ついては、もったいないなぁ…とか、無駄だなぁ…とは思いますが、
社会通念上、一方的に不利な契約とは思えません。
契約成立時に承諾して借りた訳ですから、商人として約束は守るべきでしょう。

実際には、交渉はお互いに納得すれば良いことですから、
大家さんと良く話し合い、ローコストで済む方法で交渉するということになります。
家主さんの提案とスケルトンに戻す方法（おそらく、契約書にはこちらが明記
されているのでしょうか？）のどちらが経費として安く済むかを考えつつ、
より支出が少なく済むように、交渉するのが宜しいかと思います。

なお、大家さんが「今後は飲食店には貸さないつもり」とのことですが、
交渉により説得し、代りに居抜きで物件を賃借していただける新賃借人を
見つけられれば、それが一番安く済みますし、上手くいけば造作を有料で
売却することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

滝本様、涌井様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
やはり、賃借物件も居住用と商業用では解釈がかなり違うのですね。
契約書にも契約時の現状に戻すことと記載されております。
電気、ガス、排水、給水、全てこちらで行ったので、これを事務所使用に
改装して他人に貸すのであれば、あまりにも家主が有利すぎると
少し感情的になっておりました。反省(^_^;)
スケルトンに戻すのにも床をはつったり、全てのものを撤去処分するために
多額の費用もかかりそうです…。
とにかくお2人のアドバイスをもとに家主に頭をさげて、
お互いの歩み寄りをできるようにしてみます。
このサイトがあって本当に助かりました。感謝します。

相談内容　

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権（義父名義）の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
　●更新料プラス建替え許諾料（？）
ということで大丈夫なのでしょうか？
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか？
　　
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか？

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●更新料プラス建替え許諾料（？）
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

う～む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

相談内容　契約更新時の部屋の借り換えについて

東京・40代男性
今現在、1階に住んでいますが、先日、2階が空室になったようなので、
移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいており、
もう6年、住んでいるのですが、今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。

アパートは上下2室しかなく、隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が
住んでおり、その妹さん一家とも親しくしております。
大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが、相談の上、
了承を得たり、駐車場の契約を直接したり、融通をきかせてもらっています。

まず、大家さんに相談したほうがいいのかとも思っておりますが、
一般的には、やはり、再契約になってしまうのでしょうか？
（このような状況での部屋の移動に、一般的に、
　どの程度の費用を考えればよろしいのでしょうか？）
また、相談の順番は、まず大家さん…でよろしいのか、
教えいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、基本的には新規契約となるのですが、
大家さんと貴方の双方で承諾した場合は、
契約書の訂正等により住み替えても問題は無いと思います。

最初に相談するのは、大家さんで良いと思います。
間取りや設備に大きな違いが無いのであれば、契約書は部屋番号の訂正および、
家賃と敷金の過不足の修正だけで良いと思います
（その他変更箇所があれば、契約書の該当箇所を修正します）。
契約書の修正は、当事者同士の訂正印だけで良いと思います。

ただし、大家さんが管理会社と管理委託契約を締結している場合は、
管理会社との関係もありますので、注意して下さい。
仲介業者へは、部屋移転の報告を大家さんからしていただけば良いでしょう。

つい最近、当社の管理している物件でも2階から1階への住み替えをした
お客様がいらっしゃいますが、その時は間取りも家賃も同じだったので、
契約書の部屋の番号を変更しただけで費用はゼロでした。

貴方の場合は、ペットを飼っているとのことですから、退去時の原状復帰について、
大家さんの承諾をいただいておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考にしながら、いろいろと考え、
大家さんに相談したところ、了解をもらえました。
　　
ペットの件は、不動産屋さんには話さないで納めたいそうなので、
家賃は交渉の結果、実質は7,000円のアップ（賃上げ分5,000円＋ペット代2,000円）
になりました。
以前がペット代5,000円でしたので、どうかな…とも思いましたが、
2階は日当たりも良く、間取りは玄関の位置が違う分、多少、使い勝手が良いので、
条件的には良いかな…とも思ってます（間取りは1DKの洋6、和6、UBで25平米です）。

移動の際の費用に関しても、一応、更新料を2階の家賃設定で行うかたちで
大家さんには了承はいただけましたが、あとは不動産屋さんと話をして下さい
とのことでした。

まだ不動産屋さんとは話しをしておりませんが、もし、条件交渉時の注意点など
がありましたら、アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、大家さんも承諾しているので、不動産業者には、
　　　●新規契約ではなく「契約の更新」
　　ということでお願いすれば良いでしょう。
　　契約の更新の場合は、
　　　●更新後の月額賃料の2分の1以内の報酬
　　となります。
つまり、「新しい家賃の半分以内の手数料報酬」ということで
お願いしたら良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
本日、不動産屋さんから連絡があり、
「移動に関しては、新しい敷金と新しい家賃の更新料をいただきます」
とのことでした。
また、
「すぐにでも移動してもらいたいので、その分の日割り家賃もいただきます」
と言われてしまいました。

退去時には1ヶ月前の連絡をもって了承すると一般的にはなってますが、
「今月末で更新だから、その切り替えで良いですか」
と言っても、
「保証人は大丈夫でしょうか」
などと脅すようなことを言われ、さらに、
「そちらの引っ越しの都合など知らないし、
　『やっぱりやめます』とか言われたくないので、早く移って欲しい」
と、はっきり言われました。

結局、大家さんともう一度話して欲しいことを伝えたところ、
　「とりあえず日割り家賃は発生しますが、
　　部屋は月末までに移動してくれれば、いいです」
と言われました。

不動産屋さんそれぞれのやり方があるのでしょうし、
確かに普通に引っ越すよりは安いんでしょうが、このままで良いのか不安です。

□■アドバイス：３

かなり不親切な業者ですね。
あまり気にすることは無いでしょう。移動時期や家賃は
大家さんが納得すれば良いので、業者が決めることではありません。

敷金は大家と話し合えば良いので、業者が欲しがる意味がわかりません。
また、更新料は家賃の半額以内と決まっていますので、認められません。
敷金については、おそらく今まで住んでいた部屋のクリーニング費用等に使い、
返還できないので、新しい部屋の分を全額納入ということなんだと思いますが、
これも基本的には認められません。

ここからは私見です。
しかし、厳密に言うと、部屋を変更するというのは、
「退去→新規入居」とも考えられます。
このあたりは、不動産業者が親切か不親切かの違いでしょう。

大家さんは親切だが、不動産業者は不親切と言う感じですね。
不親切な業者相手に、言い合いをしても、貴方にも自分勝手な部分があるのは
事実だと思いますので、ほどほどのところで折り合いをつけることが
必要だと思います。
話し合いで穏便に解決することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
不動産屋さんも言葉足らず（説明が下手）だったようで、
結局のところ、1階のリフォーム分は別途支払う形で、2階への移動となりました。
契約は前月から日割り家賃の発生があるので、
鍵を大家さんが預かってくれたので、ほっとした感じです。

不動産屋さんですが、親父さんはとても接客のうまい方なのですが、
息子さんは要領があまりよくない方のようで、このまま継いだら大変そうですね。
とても古くからやっていらっしゃるところのようなので、心配になってしまいました。

相談内容　

兵庫・20代女性
初めまして。いつも参考にさせていただいております。
今回初めてご相談させていただくのですが、内容は「家賃保証」についてです。

先日入居から2年のマンションに、家賃保証更新費用を振り込むように…
との通知がありました。

請求元の会社名も初めて聞くだったのと
（代理店でもなく、契約書にも載ってない会社でした）、
「家賃保証」というのが、不勉強ながら初めて聞く言葉でしたので、
いぶかしく思いながら、代理店に直接電話しました。

そこで、
「これは支払い義務があるのですか、任意ですか？」
と聞いても、
「支払っていただいたほうが望ましいです」
「入居時に加入している人が途中で辞めるケースはいままで無かったので…」
とか、ハッキリした答えがありませんでした。

別の人に変ってもらったところ、
「物件によっては義務です。あなたの物件は？」
と聞かれ、物件名を答えると、
「あぁ、あなたの物件は義務なので払ってください」
と言われました。
間髪入れず答えられたのが、少し不安でもあります…。

自分なりにネットで「家賃保証」というのも調べ、なんとなくは分かったのですが、
オーナーへのメリット等はあるものの、いまいち入居者へのメリットが分かりません。
代理店の対応があいまいなのと、あまり聞いたことがない言葉、
またこれは無いとは思うのですが、架空請求などが身近にあったことから、
不安に思っております。

入居時の契約書には初回分は支払っていましたし、
更新費の支払い義務がある場合は支払うつもりなのですが、
一度ご相談させていただきました。
長文の上読みづらい文章ですが、お願いいたします。

□■アドバイス：１

あくまでも個人的な独断と偏見ですが、
限りなく架空請求の可能性が高いような気がします。
このような場合の対応は、
　「突然の家賃支払時期の変更について」
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3633
のようになさるのが宜しいかと思われますが（つまり、まずは大家さんや、
仲介不動産屋さんに確認し、決して、書かれている会社には連絡しないことが
望ましいのですが）、すでに先方に対して、連絡されてしまい、
　　　●物件名（もしかしたらお名前も？）
を教えられてしまっているようですね。

まず、
　　　●管理人さんや近隣の居住者に確認し、状況を確認する
　　　●大家さんや仲介不動産屋さんに事実確認をしてもらう
　　　●架空請求の場合、速やかに、マンション内に注意書きの掲示をしていただく
　　　　などの対応をしていただき、同時に、消費生活センター、警察といった公的
　　　　機関に報告する（重要）
と言うことをなさると宜しいと思われます。

なお、架空請求だった場合、個人情報を教えてしまっていて、
催促などの執拗な電話が来るのであれば、
　　　●1時間後に連絡して欲しい
と伝え、その間に警察に連絡をし、実際にお巡りさんがいるところで、
電話をもらうようにする…なども方法です
（＝警察に対して、容疑者の情報を提供しやすいようにしてください）。

それから、もし、架空詐欺でなかったとしても、このような請求には
非常に問題がありますので、先方が正当性を主張したとしても、
まず、よりプライベートな契約の経緯や状況を踏まえた上で、
以下にご相談なさることをお奨めします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野））

■□相談者より

前野様　ご丁寧＆早速のお返事ありがとうございます！

説明＆言葉が足りなかったのですが、私が連絡を取ったのは、
請求元の会社ではなく、仲介の不動産屋のほうでした（不幸中の幸い？）。
ですが、その不動産屋の対応が曖昧＆横柄だったので、困っていた次第です…。

入居からちょうど2年で請求が来たこと（名前も入っていました）、
仲介の不動産屋も支払って下さいと言っていることから、
架空請求では無いのかとも思いましたが、
不安でしたので、相談させていただきました。

早速、あらためて頂いたアドバイス通りにしてみようと思います
（請求元の会社が、仲介不動産と契約している会社か、れっきとした会社かを、
確認できていなかったので、再度、仲介の不動産屋にも確認してみます）。

やはり、入居者にこのような通知＆請求書がくることは、
あまり無いことなのでしょうか？

□■アドバイス：２

なるほど。一応、請求は業者からきたのですね…。
更新料などの支払い義務に関しては、過去、アドバイザーの皆様から、
様々な回答をいただいており、以下から「更新料」で検索すると、ご覧になれます。
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=

基本的には、契約書や重説に記載されていないものは、支払う必要がない…
と言う感じです。個人的には不当であると思いますので、
是非、消費生活センターや業界団体に、相談いただき、
経過など、ご報告いただければ幸いです。
（わんえるで～おー・前野））

□■アドバイス：３

はじめまして！家賃保証とは、おそらく借主様が賃料等の不払いをされた場合に
保証会社が代位弁済されるシステムのことだと判断します。
賃貸借契約時に連帯保証人をつけられなかったか、
もしくはお住まい頂いている物件の指定だったのかも知れません。
当社におきましても保証会社を利用する場合もありますが、
その場合、賃貸借契約書に、
　　　●更新手続き時においても引き続き保証会社との契約をしてください
　　　　なる旨を特約事項にもりこんだりはしています。

一度、賃貸借契約書を参照していただき、記載が無いようでしたら、
賃貸借契約されたときに保証会社と契約されているようでしたら、
保証契約書の控えもあるでしょうから、今回請求されておられる相手方と同じか、
チェックされてはいかがでしょうか？

また、現在お住まい頂いている管理会社に確認されることも早いと考えます。
それでも無いようでしたら、架空請求も考えられますので、ご注意してください。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

相談内容　

神奈川・40代女性
賃貸契約更新のため、新しい契約書が送られてきました。
特約事項の欄に、新しく次のような内容が記載されていました。

　　　この物件は抵当権が設定されている。
　　　抵当権が行使された場合、競売日から6ヶ月以内に立ち退く。
　　　その際、敷金の返還はもとの家主に対するものである。
　　　新しい家主と引き続き新たな契約を結ぶ際は、新たに敷金を払わなければなら
　　　ない場合がある。

この特約の意味するところは、何でしょうか？
また、新たな契約に対し、どのように対応すべきでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、この内容の通りであり、対抗はできないと思います。

これは、改正民法395条「短期賃貸借保護」制度の廃止に基づき、
契約書の更新時に、特約条項の追加を行った契約書の一例であり、
法に基づく対応を事前に、判り易く契約書に明記した例であり、
良心的な不動産業者だと思います。

　なお、改正民法395条は、以下の通りです。
　　（平成15年7月25日に国会通過、同年8月1日公布、平成16年4月1日施行）

　　　第395条（建物引渡し猶予制度）
　　　　1.抵当権者に対抗することを得ざる賃貸借に因り抵当権の目的たる建物の使
　　　　　用又は収益を為す者にして左（※Fudosan.JPサポート注：体裁上、「下」
　　　　　になります）に掲げたるもの（以下建物使用者と称す）は其建物の競売の
　　　　　場合に於て買受人の買受の時より六箇月を経過するまでは其建物を買受人
　　　　　に引渡すことを要せず。

　　　　　一　競売手続の開始前より使用又は収益を為す者
　　　　　二　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後に為し
　　　　　　　たる賃貸借に因り使用又は収益を為す者

　　　　2.前項の規定は買受人の買受の時より後に同項の建物の使用を為したること
　　　　　の対価に付き買受人が建物使用者に対し相当の期間を定めて其一月分以上
　　　　　の支払を催告し其相当の期間内に履行なき場合のは之を適用せず。

・・・・追加ですが、2004年3月31日以前に賃貸借契約を結び、
すでに引渡しも済んで現在契約中である物件については、
2004年4月1日以降も引き続き短期賃貸借保護制度が適用されると思います。

つまり、契約期間または更新期間が3年以内の契約であれば、
抵当権が実行されても、残りの契約期間（または残りの更新期間）中は
利用することができると思われます。

ですから、入居日が2004年3月31日以前であれば、
この特約条項の一部を変更してもらうことになると思います（6ヶ月→残りの契約期間）。
なお、敷金の返還に付きましても新所有者（買受人）に請求することになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

親切な助言、ありがとうございます。

大家さんの経営状態（私の場合、大家さんは会社なのです）については
全く分からないので、万が一のために、確認させてください。

今のところには10年ちょっと住んでいます。
ということは、6ヶ月とある部分を契約満了時までという風に
変更してもらうよう交渉できるということですね。
その場合、自動的に敷金は新しい家主に請求可能と考えてよいのでしょうか。

また、この特約とは別に、契約の解除の項目に
「家主は6ヶ月前までに、借り手は1ヶ月前までに申し出れば契約解除できる」
という記載があります。
これとの兼ね合いはどうなりますか。

□■アドバイス：２

私の想像も含みますが、おそらく2年毎の更新で、10年経過していると思います
ので当然、民法改正附則5条により改正前の対象となります。

　　民法改正附則5条は、短期賃貸借制度廃止の経過措置として
　　「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（施行後に更新されたもの
　　　も含む）のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動
　　　産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、
　　　なお従前の例による」
　　と、規定しています。
　　この中の民法602定める期間を超えないものについては、建物の賃貸借においては
　　3年以下の契約期間であるということになります。

私見ですが、前述の民法改正附則5条により、6ヶ月とある部分を契約満了時まで
という風に変更してもらうよう交渉できるということになりますし
（つまり特約条項が必要なくなる）、
敷金の条項については削除を要求することが可能であると思います。

まとめて簡単に言うと、特約条項自体を全部削除していただくことができる
ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：３

先に涌井様にとても詳しくご回答いただきましたので、
「この特約の意味するところ」を、私なりにかみくだいてみました。
厳密には異なる部分もあるかと思われますが、ニュアンスとしては、
こんな感じだと思います。

　　　大家さんは、借りている部屋を担保にお金を借りています。
　　　（例えば、その部屋を買う際に支払った住宅ローンなど…です）
　　　大家さんが借金返済できなくなった場合、お金を貸した人（会社）が、
　　　借りている部屋を競売によって売って、大家さんに貸したお金の返済分にします。
　　　
　　　実際にそのように売却された場合、競売日から6ヶ月以内に、
　　　相談者さんは出ていくことになります。
　　　その際に、支払った敷金は、元々の大家さんに対して、直接、請求することに
　　　なります（＝売られた物件を買った新しい大家さんには請求できません）。

　　　もし、新しい大家さんが、引き続き、貴方と賃貸契約を結ばれる場合は、新し
　　　く契約をすることになり、
　　　　・今までの敷金　→　相談者さんが今までの大家さんに自力で請求
　　　　・これからの敷金　→　新しい大家さんに支払う
　　　という形になる場合もあります。

　　但し、涌井様が補足していただいた状況であれば、
　　　・6ヶ月以内に退去するのではなく、契約の満期での退去
　　　・今までの敷金も新しい大家さんに請求
　　と言うような形での変更が可能だろう…とのことです。

　　■涌井様への確認

　　　すみません、私からの追加の確認です。
　　　上記の特約を含む契約を結んだ場合、
　　　　・立ち退く必要はあるが、新たな所有者に対し、立退き料の請求はできる
　　　　・但し、旧所有者に請求する支払済みの敷金について、旧所有者が破産し
　　　　　ている場合は、回収できない場合がある
　　　と考えて、宜しいでしょうか？

　　■本当は不動産BBS向きかも知れませんが…

　　　敷金に対して、契約時の所有者に直接請求をするのであれば、所有者の財務状
　　　況の開示などを請求できるような仕組みが必要な気もしますが、いかがなもの
　　　でしょう？
　　　でも、個人情報保護の時代と逆行してしまいます…。
　　　（確か、韓国の場合は、家賃ではなく高額な保証金を家主に預ける方式で、そ
　　　　の分、家主の財務状況のチェックが重要ポイント…のような話を、以前、TV
　　　　でやっていたような気がします。間違っていたら、すみません）
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

前野様、今回のご相談は競売の場合に限定された改正に関するものですが、
この改正の目的は、制度悪用をするいわゆる「占有屋」排除のための改正です。

現実的に考えますと、おそらくアパート等を競落する競落人の多くは
家賃収入を目的としているのですから、問題なく賃貸借を引き継ぐのが普通ですし、
競落価格にも、将来負担する敷金を織り込んでいるはずです。
だから、実務での問題発生は少ないはずです。
しかし、今後は敷金が戻らず退去を請求されることも確かに考えられます。

さて、立ち退き料に関してですが、強制執行の費用が高額なことを考えると、
任意立退交渉により通常の立ち退き料と同等の金員は
新賃貸人に請求も可能だと思いますが、
上記の通り、通常は退去自体が求められないと思いますし、
私が実際にアパートの競落のその後を見ている限りにおいては、
退去を要求した事例は、大規模な改装が必要な物件の1件のみで、
その他のアパートは、そのまま賃貸借を続けています
（この場合も業者なので、近くの自己所有の別アパートへの引越しを薦めていました）。

敷金が戻らない危険性については、仲介業者が「抵当権付賃貸物件」であることを
重説で説明する時に、併せて説明すべきであると思います。
もし、説明してない場合は仲介業者の責任問題を問われるケースも、
今後、発生する可能性もあるとおもいます。
しかし、国交省では明確に説明義務があると言うスタンスは取っていないようですね。
もし今後、民事裁判等が提訴され、司法が仲介業者に説明義務違反があったという
判断を下すと、一気に情勢は変わると思います。

しかし、私が知っている範囲では、敷金については前述の通り、実際は新賃貸人
（競落者）が対応していることが多いですね（現在はまだ賃貸物件については不
動産業者等が競落しているケースが多いからかも知れません）。
今後は、敷金を保全する仕組みの必要性も感じます。宅建業者の手付金の保全義務のように、
賃貸人は敷金を指定機関で保全する義務が必要になる様な制度ができれば良いと思います。

なお、韓国の情勢については不勉強なので、全く判りません m(_ _)m
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：５

涌井様、お忙しい中、ご丁寧に有難うございます。
せっかく細かくご説明いただき、また、ご返事も長くなってしまいそうでしたの
ので、
　　　●貸主の権利、借主の権利
　として、不動産BBSにまとめさせていただきました。
　もし、宜しければ、
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
　ご覧いただければ…と思います。
　　（ご相談から外れてしまいますが、宜しければ相談者さんもどうぞ！）
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、助言、ありがとうございました。
分からなくて不安でしたが、おかげさまで、
何とか対応していけそうな気がします。

相談内容　

群馬・50代男性
義理の妹1/2、妻1/2が共有している土地に事業用の店舗を計画しています。
義理の妹は建築に関して同意していますが、
何らかの賃貸借契約を結んだ方がよいでしょうか？
また、結ぶならどのような契約がよいでしょうか？

□■アドバイス

将来のことを考えると
借地契約をしっかり締結しておくべきであることは当然です。
でも、口が悪いかも知れませんが、相談内容を読んでいると、
はっきり言って店舗の計画自体に甘さを感じてしまいます。
普通、これぐらいのことはご自分で勉強されて、
判らないことだけ質問すると思うのですが…。

一応、借地権の種類だけ列記しておきます。
　　　・普通借地権
　　　・定期借地権（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権）
これらについて、一応調べてみて下さい。
特に事業用借地権について良く調べて下さい。
その上で判らないことがあれば、再度、ご質問されるのが宜しいかと思います。

なお、事業用の店舗ということになりますと、
貴方はその業種のプロになりますし、商人になります。
民法はもちろん商法や消費者契約法を守って商売をする立場になる訳ですから、
法律を知らなかったでは済まされません。
そのことだけは充分ご理解された上で店舗の計画をたてて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

愛知・30代女性
はじめまして。
トラブル続きでどうしたらよいのかわからず、アドバイスお願いします。

　　　1.蟻が壁、天井などいたる所に発生。
　　　　入居前に害虫駆除を依頼し、お金も払っているのになぜだと不動産会社に
　　　　相談するも、蟻は害虫にあてはまらないと言われる。
　　　　一応、業者が様子を見に来たが、不動産会社はお金がないので
　　　　駆除はできないと言う。
　　　　とても入居できる状態ではなく、駆除終了まで家賃を日割りで
　　　　控除してほしいと依頼すると、
　　　　「そんな細かいことを言う人は家主さんが嫌がるので、
　　　　　出て行けと言われますよ」
　　　　と、脅しのようなことを言われ、何もできない。

　　　2.未だに契約書を送ってこない（契約書とは家主・不動産会社・借主連名の署
　　　　名や印鑑があるものではないでしょうか？）

　　　3.スペアキー受け取りの書類を送付したが、2週間たっても音沙汰なく、
　　　　問い合わせをしても毎回、担当者が不在で連絡がとれない。

　　　4.上の階の住人より家賃が高いことが判明（通常、上の階ほど家賃が高いと思
　　　うのですが、こういったケースはあるのでしょうか？）

女性1人で誰にも相談することができず、不動産関係の知り合いもおらず、
本当に困っています。
お忙しいところ、恐れ入りますが、アドバイスお願い致します。

□■アドバイス：１

1について、その業者は、多分大家にも報告してないと思います。
民法上、大家にはきちんと対応する義務があることを知らないのだと思います。

2、3は、宅建業者失格とも言えますね。
かなり、のんびりしていると言いますか、対応が悪いと言いますか…。

4は、間取の大きさや角部屋等の要素を除けば、通常は仰る通りだと思います。

ご相談内容を見る限り、かなり対応の悪い業者の様ですね。
愛知県のようですから、愛知県建築部住宅管理課にご相談されるか、
（社）愛知県宅地建物取引業協会にご相談されて、
対応していただくのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

迅速な対応ありがとうございました！

田舎なので、ペット可の物件がそこしかなく、出て行くわけにいかず、
そういったこちらの事情を知ってか、つけこまれているようにも感じており、
ほんとうに困っていました。

さっそく、教えていただいた相談先に連絡してみようと思います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

海外・30代女性
現在、海外在住です。日本で事業をしようと帰国予定なのですが、
開業準備のために会社を退職しており、現在は収入がありません。
日本で住まいを借りたいのですが、収入がない場合は
賃貸契約が難しいと聞きました。
家族もすでに退職しており、頼れる親戚などもいない場合、
どのような方法で住まいを借りれば良いでしょうか。
1年分の家賃前払いや預金残高証明書の提出など、
賃貸契約をするための何か良い方法がありましたら、
ご教示のほどお願い致します。

□■アドバイス：１

ご本人が無職の場合はかなり厳しいとは思うのですが、
不動産業者や大家さんによっては、1年分の家賃前払いや
預金残高証明等で何とかなるかも知れません。
入居者の審査につきましては、各不動産業者や大家さんが各々決めており、
明確な決りはありませんので、交渉によると思います。
連帯保証人が居ない場合は、保証人協会等にご相談して下さい。
googleで検索してみて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
一般的に法人（本人が経営者）が保証人になることは可能でしょうか？
ケースバイケースだとは思いますが、参考までに教えて頂けると幸いです。

□■アドバイス：２

一般的には、法人契約で、
その法人の代表者が個人的に連帯保証人になったり、
個人契約で、法人が連帯保証人になることはあります。
基本的に、法人の場合は契約当事者・連帯保証人のどちらの場合でも、
会社の登記簿謄本と印鑑証明が必要になると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス誠にありがとうございました。参考にさせて頂きます。

----------------------２週間後----------------------

再度質問があり、書き込ませていただきます。
帰国後にある不動産屋会社に問い合わせたところ、
在籍会社（アリバイ会社）の利用をすすめられました。
不動産会社のスタッフの方は違法ではないとおっしゃっていましたが、
気になっています。利用するつもりはないのですが、
賃貸契約するにあたって知っておきたいので、ご回答お願い致します。

□■アドバイス：３

私見ですが、違法だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

やはり、そうですよね。ご回答ありがとうございました。

相談内容　

千葉・20代女性
姓が変りました。そのため、アパートの賃貸契約の名義の姓も変りました。
不動産屋さんに電話したところ、
「名義変更の手数料がかかりますので、変更と同時にお支払い下さい」
と言われました。

同一人物であっても、結婚や離婚などで姓が変った場合は、
手数料を支払って、名義変更しなければいけないのでしょうか？
とても初歩的な質問だと思いますが、教えてください。

□■アドバイス：１

私見ですが、姓が変っただけだと書面による通知だけで良いはずです
（通常は特定の書式はありませんが、業者の所定の書類がある場合は、
　その用紙への記入による通知などです）。

名義変更とはならないと思いますし、契約書の作り変えも必要無いと思います。
また、契約の更新や新規契約には当たらないので、手数料が必要になるとは思いません。
さらに、宅地建物取引業法、および国土交通省の指針においては、
その様な手数料を認めている記述は、私の知っている限り、ございません。

但し、契約書の内容を一度ご確認下さい。姓の変更に伴う事務手数料が
明記してある場合は、微妙になると思います。

明記してない場合で、不安であれば、お近くの消費者生活センター、
もしくは都道府県の住宅課とか、建築課（名称は各都道府県によって違います）などの
宅地建物取引業者を管轄している部署にご相談して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。
　　不動産屋さんいわく、
　　「うちはこのような手数料をとるようになっている」
　　ということだったので、契約書を確認してみます。

□■アドバイス：２

そうですね。良く契約書を確認して下さい。

私見ですが、明記されていない場合で、なおかつ、仲介手数料ではなく、
事務の書類作成料なので、宅建業法違反ではないと言ってくるケースも考えられます。

この場合は宅建業法ではなく、民法の問題になると思います。
事務手数料についてのみに限定して考えますと、
事務手数料を支払うという契約自体が成立していないと思います。

もし、明記されていても、その条項の内容が明確でなく、
契約時に充分説明がされていない場合は、
民法の詐欺による契約や錯誤による契約とも考えられます。
また、民法、および消費者契約法の不実の告知とも取れますし、
消費者契約法4条の重要事項の説明にも反します。

ということで、納得できないものは支払う必要は無いと思います。
請求するのは業者側ですから、どんなに請求されても、
上記理由をはっきり言って、支払わないようにするのが良いと思います。
貴方がやるべきことは、文書による姓の変更の通知のみだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。

契約書を見てみたのですが、
　「居住者・丙を変更する場合、乙は甲へ書面により申請し、
　　甲の承認を得なければならない」
としかなっていませんでした。
この「甲の承認を得なければならない」というのがつまり、この不動産会社の
指定する手数料を支払いなさいということなのでしょうか？

　また、不動産屋からは苗字が変ることにより、変更が必要な書類として、
　　　1.賃貸借申込書（賃借人苗字変更）
　　　2.建物賃貸借契約書（新しい名前で契約書を作り直すとのことです）
　　　3.保証承諾書（保証人は前の苗字の人に対して保証をしているので、
　　　　　　　　　　これも変更が必要とのことです）
　　　4.居住用賃貸清算書（これらの書類の仲介料としての金額が明記されていまし
　　　　　　　　　　　　　た。不動産屋いわく、この金額は家賃の何パーセントか
　　　　　　　　　　　　　にあたるとのことです）
という4種類の書類が送られてきました。

不動産屋のいう手続きを、全て仲介料を払ってもすべきなのか、
そもそも苗字が変っていないことにしてもいいのか、
家賃によって仲介料が違うというのも何となく納得できません。
できれば、なかったことにして、旧姓での契約を維持したいくらいなのですが、
それは法律的にいけないのでしょうか？

□■アドバイス：３

私の考えは、全て、前回の返答のとおりです。
賃貸借契約書を新規に契約する必要は、
その前の契約書にも明記してないはずであり、不動産屋の勝手な言い分です。
人物そのものが入れ替っている訳ではありませんから、
全くの暴利を取ろうとしているとしか考えられません。
対応についても、前回の返答を参考にしてください。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：４

契約書の内容は、甲が大家なのか、業者なのかは不明ですが、
今回のような単なる「姓の変更」のことではないと思います。
　　おそらく、契約者そのものが変更になる場合、例えば、
　　　1.結婚後、Aさん（夫）の名義でアパートを借りていた。
　　　2.離婚され、Aさんは出ていき、Bさん（元・妻）がアパートに残った。
　　　3.それにともない、賃貸契約の名義が、AさんからBさんになる。
　　と言うようなケースだと思います。

言わなかったことにして、そのまま放置し、不動産業者が何か言ってきたら
対応するというのも、方法だとは思いますが、私は、涌井様のおっしゃるとおり、
千葉県の消費生活センターや、不動産業者を管轄されている部署に、
相談なさるのが、一番良いと思います。

　　理由は、
　　　●言ってしまった以上、今後、何か言われる可能性が高い
　　　●このような業者を放置してしまうことで、あとあと、
　　　　もっとやっかいなトラブルが、貴方にふりかかる危険性がある
　　　　（例えば、更新や退去時など）です。

面倒かも知れませんが、一度、この業者の行いを報告しておくことで、
仮にこれから先、あなたと業者にトラブルが発生した時にも、公的機関に対して、
報告された証拠を残しておくことで、
「あの時にも報告させていただいた不誠実な業者だ」
と言えるでしょうから、貴方にとって、有利だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：５

前野さん補足痛み入ります。
私は単なる姓の変更だと思っていました
（例えば、別居の為にアパートの賃貸借契約を締結し、居住してから、
　正式に離婚し姓が変ったと言うか戻ったなど？）

前野さんのご指摘の通り、
姓の変更→契約名義者（賃借人）の変更となるケース
も、確かにあると思います。
この様な場合は、同居者→賃借人への変更となりますので、
不動産業者の言い分が正しいことになります。

追加ですが、千葉県の場合、不動産業者を管轄しているのは、
千葉県県土整備部建設・不動産業課　不動産業室
　　 http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_kenhu/soshiki/
になります。こちらにご相談なさって下さい。

千葉県の消費者生活センターについては、消費者センターリンクさん、
　　 http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/index.html
　のサイトの中の、
　　 http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/chiba/
　のページから、お近くのセンターをお探し下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：６

涌井様、こちらこそ、さらなる補足、有難うございます。
相談者さんが、ちょっと混乱なさっていたようですので、
少し補足させていただきました。ご相談内容から判断する限りでは、
相談者さんの場合、単にご本人の姓が変っただけですので、
まさに涌井様のおっしゃる通りだと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

みなさん、ありがとうございます。
不動産屋さんとのトラブルは何かと厄介だと聞いていますし、だからといって、
すぐ別のところに越せるわけでもないので、一度、公共機関に相談に行ってみます。
賃貸とか不動産などには全くの素人で、とても不安だったのですが、
親切にアドバイス頂き、本当にありがとうございました。

相談内容　

兵庫・20代男性
お世話になります。賃貸マンションの火災保険について、
一般的な事情をお伺いしたいと思っております。
　　
現在のマンションには、平成15年4月から入居しており、
入居時に2年間の火災保険に加入させられています。

今年の4月にまた保険契約の延長で2年分の契約料を払ったのですが、
9月末で転居することになりました。
この場合、火災保険の契約料というのは戻ってこないものでしょうか？

もし戻ってこなかった場合、火災保険というのは
あくまで建物に対する保険なので、
私の後に入る方は1年半分得することになるのでしょうか？
　　
あるいは私がかけた契約の残り1年半分は
無効になってしまい、また私の後に入る方が入居時から
あらたに契約しなおすことになるのでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

賃貸物件ですと、家財保険のことだと思います。
代理店に連絡すれば、次の賃貸物件への付け替えや
返金に応じていただけるはずです。代理店にご確認して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

大体契約した不動産会社が代理店となって管理していることが多いので、
わからなければ不動産へ連絡してみてください。
または、保険会社に直接連絡することをお薦めします。
多少は返ってきます。とにかく言ってみることです！！
（ヨシケイハウス・松本さん）

■□相談者より

ありがとうございました。

相談内容　

長崎・40代女性
賃貸アパートに住み始めた翌週に、1週間留守にしました。
その期間、不在にすることは、貸主と不動産屋両方に
前もってはっきりと予告しておいたにもかかわらず、
帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由で、
いきなり退居するよう言われました。

何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と
直接話したところ、納得してくれたようでしたので、
安心していました。

しかし、貸主はその後さらに、反対隣の民家の住人と共に
私の帰宅時刻を監視しあい、その時刻をいちいち
不動産屋に報告し、帰宅が遅いことも理由に
不動産屋に対して、私の退居を要求してきました。どうやら、
貸主とその隣人とが、連日、交互に電話してきたのだそうです。

入居の際、貸主にはもちろん、その隣家の方にも挨拶に行き、
「いい人が来てくれてよかった」とまで言ってもらっていたので、
本当に驚きました。未だに彼らの真意はよくわからないのですが、
貸主はその隣人の言うことを全て鵜呑みにし、
言われるがままに行動しているようです。

私は仕事の都合上留守にすることが多く、
留守にするなと言われては仕事になりません。
留守がちなことも、帰宅時間が不定期になりがちなことも、
入居申込時に言ってありましたし、もちろん契約書にも、
留守の禁止や帰宅時間の規定など、書かれてはいません。

しかし、不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、
私に落ち度は全くないことは認めつつも、
次の部屋を割安な賃貸料で提示し、転居をすすめてきました。
私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような
神経を持ち合わせておらず、早く落ち着いて生活したいと思い、
不本意ながら転居することに決めました。

しかし、どう考えても、貸主側の契約違反だと思い、
最低限、引越費用だけでも請求しよう検討しているうちに、
問題に気付きました。

実は、契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。
単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、
貸主はまだ契約書に捺印していないようなのです。
　　
つまり、不動産屋は
契約が成立する前に私を住まわせたことになります。
この状況から判断しますと、貸主は、捺印さえしなければ、
退居させることは簡単にできると考えて、
このようなことを言ったのかも知れません。

この場合、責任を問うべきは、やはり貸主でしょうか？
それとも、私にだけ契約させた不動産屋でしょうか？
あるいは、知らぬこととはいえ、住みはじめてしまった私でしょうか？

長くなりましたが、まとめますと、
　　　●私は誰に責任を問うべきなのか？
　　　●責任の取り方として、どこまで請求しても良いのか？
　　　　（転居費用として、運送費以外の電話移転費用など、
　　　　　一旦、そこに住むためにかかった費用なども少なくありません）
を知りたいのです。

アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

今回のご相談を整理してみます。

　　●契約書は不動産業者が持っていて、大家は署名捺印してないし、
　　　相談者さんも持っていない。
　　●しかし、家賃は大家は受領している
　　　（おそらく、礼金・敷金なども大家は受領している）。
　　●1週間留守にすることは、事前に通知してあったのにもかかわらず、
　　　そのことを理由に退去を求められた。

私見ですが、大事なのは領収書のような気がします。
領収書は受け取っていると思うのですが、
その領収書の受取人の名前が不動産業者になっているのか、
大家になっているのかで、対応は変ると思います。

大家の名前の領収書の場合は、契約が成立していると考えられ、
なおかつ、大家の言っている退去の要求を飲む必要は無い
と思いますので、その旨を伝えて交渉しましょう。
また、不動産業者には契約書を早急に届けるように要求すべきです。

不動産業者の領収書の場合は、
大家との契約そのものが成立していないことも考えられますが、
礼金・敷金・家賃の扱いはどうなっているのかが、問題になると思います。
場合によっては、業法違反はもちろん横領や詐欺の疑いもでてきます。

とりあえずは、契約時の領収書と、毎月の家賃の扱いについて
調べてみてはいかがでしょうか？
業者に対しては、契約書を早急に届けていただきましょう。

ところで、重要事項の説明は受けたのでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、コメントをどうもありがとうございます。

不動産業者に確認したところ、
　　　・大家は契約書に記名捺印をしていない
　　　・敷金・礼金・家賃など、私が最初に払った金額は、
　　　　全て不動産業者のところで止まっている
　　　（入居が月末だったので、家賃は翌月分も払いました）
　　そうです。

領収書も業者のもので、重要事項の説明は受けました。

では、「契約書を送ってほしい」と頼んだところ、
「今回は大家側の契約はされていないし、
大家側も反省していて、運送費だけは出すつもりになっており、
今後もめることは絶対ないので、渡す必要はない」
と言われ、ではせめて写しを…と頼んでも拒否されました。
（普通は、運送費すら出ないのに、
　これ以上、何が不満なんだ…と言った口ぶりでした）

また、
「この場合、契約自体成立していないではないか」と聞くと、
「大家の代行として不動産業者が契約をしたので、
契約自体は成立しているが、大家側はそう考えていなかったので、
今回のようなことになってしまった」との説明でした。
（ちなみに、大家は年配の女性ですが、
今まで入居対応をしていた御主人が入院中で、
自分で取引をしたのは今回が初めてだから、
よくわかっていなかったのだ…そうです）

さらに、退居の理由として、
「実は私自身というより、私の保証人（従姉妹）に不安があった」
という話も、新たに出てきました。
ただし、これは、「必要ならば、もう1人保証人をたてる」
と事前に申し入れたにもかかわらず、
「必要ない」という返事をもらったうえでのことでしたから、
ますますガッカリしてしまいました。

不動産業者によれば、
　　　・支払った敷金礼金や手数料も次の入居分に充当する
　　　・電話工事などの費用は、それも考えて
　　　　割安にした次の物件の家賃差額分でまかなっている
　　と考えてほしいとの説明です。

いずれにしても、契約書を絶対渡そうとしない点が気になります。
自分らが不利になると考えているからこそ、
写しすら渡さないとしか考えようがありません。

その業者を全く信用していないわけでもありませんが、
今回のようなことがあると、どうしても疑い深くなります。
私には、自分がした契約の写しすら、保管する権利もないのでしょうか？
金銭面ではもう我慢するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

大家の代りに管理会社が契約を締結する「代理」と言う形態もありますが、
今回のご相談はそれでもないようです。
　　
契約書をよこさないのは、まず考えられない事態です。
ご相談の内容から察するに、
不動産業者の業法違反の可能性が高いと思います。
かなり問題がある業者のような気がします。

「大家の代行として不動産業者が契約をした」とありますが、
もし、代理契約を締結したのならば、
貸主の欄に不動産業者が代理と明記した上で、
契約の締結して契約書を渡すはずです。

どちらにしても、契約書をよこさないのは異常な事態です。
大家とその業者は代理契約を締結していないと思われます。
不動産業者の代替案（？）は、
業法違反で訴えられるのが怖いだけの詭弁と受け取れます。

ご心配で有れば、
地元の宅建協会の主催する無料相談でご相談下さい。
長崎県では、
　　 http://www.n-takken.or.jp/ki.html
に県本部と支部の両方がありますが、同じビルにあるようです。
また、長崎県の不動産業を管理する部署に
直接、苦情、相談するのも良いと思います。

追加です。無料相談日もサイトにありました。
　　 http://www.n-takken.or.jp/ka.html
　　
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・30代女性
義父名義の家に夫婦で住んでます。賃貸として家賃も払ってますが、
何度言っても領収書は出してくれません。

また、以前この家に私達が住む話が出た時に、
家主である義父からの一方的な内容の契約書なるものが渡され、
内容に不納得だったのもあり、住むことを拒否しました。

しかし、その後、
「ずっと空き家になっているのは不都合だから」との理由で、
私達が住むようになりました。その際、契約書や取り決めは、
家賃の5万円を払うということ以外、行っておりません。

最近、夫が義父の会社から出て、他で働くようになりました。
すると、
「社員でもない人間を住まわせたくないので、2ヵ月後までに明け渡せ」
と要請されました。

社宅として考えていたとは、一言も言われてませんでした。
また、調べてみたところ、退去までの期間は6ヶ月というような内容もあり、
退去にあたっての費用の負担をお願いするべく書面にて伝えました。

それから2ヶ月が経ち、家賃を納めに行った時に、
以前の私たちが拒否した一方的な契約書のコピーを出してきたのですが、
受け取りは拒否しました（署名捺印はありません）。

そもそも、以前に家に住む事を拒否した時点で
その契約書は無効になっており、今回住むようになった時には
そのような契約書は交わされていないので、
この契約書は無効だと思いますが、いかがでしょうか？

さらに、すぐに引っ越さないのであれば、
家賃を5万円から8万円に値上げすると言ってきましたが、
納得がいかないため、拒否しました。
すると、不動産会社に仲介を頼んだようです。
途中から業者が入ってきた場合、どう対処していいかわかりません。
発生した仲介料などは、私達に請求されることになるのでしょうか？

□■アドバイス

領収書は出さないとは不可解ですが…。
きちんと不動産所得の申告をされているのか疑問です。

契約書が無いと言うのは、親子では良くあるのですが…。
使用貸借（無料）でない場合でも、本来は使用貸借契約書を締結すべきです
（血縁者の場合は、実際にはほとんど行われていません）。
家賃を支払う場合は賃貸借契約を締結するのは当然のことと思います。

社宅と言うことは、その物件は、会社の所有なのでしょうか？
どうも、良く理解できません。

契約書は、当事者双方の合意によって成立します。
従って、署名捺印の無い契約書は成立していません。
今回のご相談で、契約が成立していると考えられるのは、
家賃5万円でその物件を借りて住むということだけだと思います。

途中から不動産会社が入って来ても関係ないでしょう。
そもそも、口約束だけの賃貸であり、家賃も支払っている訳ですから…。
相談された不動産会社も対応に苦慮することと思います。

ご相談内容を読んでいると、
親子の喧嘩（？）とコミュニケーション不足が原因と思われます。
親子の場合、こじれますと、親が意地を張り続け、
無茶なことを言うことは良くあります。
子供は親の言うことを聞くのは当然だと思っているのです。

今回のご相談を法的に解決したとしても、
それは親子関係を拗らせ決定的にしてしまうと思います。
私が思いますに、おだてて、褒めて、家賃を無料にして貰ったり、
安くして貰ったり…など、親を上手く使うようにした方が良いと思うのですが…。
本当に後戻りできなくなる前に、関係の修復に努める方が良いと思います。

余計な事かも知れませんが、
ご相談者はお父さんから見るとお嫁さんになると思いますが、
親子喧嘩に口は挟まない方が賢いと思います。
下手に口を挟むと貴方が悪者になり、恨まれてしまうことになりかねません。
貴方はあくまで中立的な立場でいるべきだと私は思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご丁寧なアドバイスをありがとうございます。

おそらく申告はしてないと思います。
「洋服でも買ったことにしといて」と言ってたらしいですから…。
会社所有かどうかは、私もわかりません。
多分、義父個人の名義だと思います。

ご指摘の通り、親子喧嘩の末のことですが、
これまでの経緯や事情なんてものは
仲介に入ってくる不動産会社には関係がなく、あくまでも
受けた依頼を実行されるだけになるのではないかという心配もありました。
家のことも含めて、旦那と話をしないといけませんね。

相談内容　

東京・30代男性
旧借地権で土地を借りていますが、
契約者（父）が亡くなったため、契約をし直そうと思います。
旧法のままで契約したいですが、契約上の注意などありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

更新料をいくらにするか、期間をどうするかが、問題になると思います。
更新料は交渉で、父上死去という事情を考慮してもらって、
なるべく安く、期間はなるべく長く（20年）契約することでしょう。
相手の地主さんが高齢なら相続者（子息？）の連署にするとよいでしょう。
賃料は従来のものが適当か相場を調べて決めることになるでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、ありがとうございます。
金額は4.5万ｘ坪数くらいでした。20年という数字に気を付けます。

相談内容　

匿名・大阪20代女性
今、入居しているマンションはワンルームで、
同居は禁止されています。管理人さんは、かなり厳しい人です。

よく彼氏が遊びに来て泊まっていくのですが、
ある日、ロビーの壁に張り紙がされていました。
内容は、「同居人らしき人が最近出入りしているようですが、
契約違反になるので注意して下さい」と言うものでした。

週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？
また、来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

賃貸契約書の内容を見てないのではっきりしたことは言えませんが、
お問い合わせのような明確な同居人の定義は無いと思います。
一般的には、「生活を共にして一緒に住んでいる者」とするのが妥当でしょう。
ですから、貴方のケースは同居とはみなされないと思います。
しかし、週4日お泊りとなると、大家さんからみたら
貴方の部屋で一緒に生活しているように見えるのだと思います。

「週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？」
「来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？」
と言うことよりも、貴方の生活態度が大家さんの信用を失っていることが
問題だと思います。大事な娘さんを預かっていると言う責任も
大家さんは感じているのかも知れませんし、
場合によっては風紀を乱すと考えているのかも知れません。
喧嘩腰に話すのでなく、事情を良く説明し、彼を大家さんに紹介する
くらいの人間関係を築く事が大事なような気がします。
もし、話ずらい時は、契約時に仲介して頂いた不動産業者を通じて
話すのも良いと思います。そして、話しても解ってもらえない場合は、
もう一度、相談投稿して下さい。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、お返事ありがとうございます。
かなり気になってたので、とても心が安らぎました。
今度、彼氏を思い切って管理人さんに紹介してみようと思います。
彼氏は社宅にきちんとした、居住地があります。
しかし、週4日以上となると、やはり自粛した方がよいでしょうか？

□■アドバイス：２

自粛するしないは個人感覚の問題もありますので何とも…。
ただ、管理人（大家）に誤解を与えている状態は好ましいと言えませんし、
貴方もそれが気になっているのでしょ？
だったら、その誤解を解くのが、問題解決の早道だと思いますよ。
勇気を出して大家に彼を紹介して下さい。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：３

まさに、涌井様の回答の通り…だと思います。
週4日が問題…と言うよりも、管理人さん（大家さん）にとって、
同居されていると誤解されていることが、最大の原因のように感じます。

ですので、この観点からは涌井様以上の回答が出せませんので、
あえて反対側の視点から、考えてみます。

　　1ルームマンションの場合は、
　　　●賃貸の目的は、主に宿泊
という方も多いと思います。
ですので、仮にホテルで考えてみますと、料金は2名分…ですね。
そして、7日のうちの4日、つまり半分以上が2名の宿泊と言うことになります。

貴方の場合、確かに「同居」にはあたらないとは思いますが、
「同居は禁止」とされているところで、2名による宿泊利用が多いことを
考えますと、問題ありとされる方もいらっしゃると思います。

まずは、誠心誠意、嘘をつかずに状況を説明し、それ以上に、
管理人さん（大家さん）の言い分を聞くようにしてください。

本題とは外れてしまいますが、以下、ご参考までに…。

「自粛」して会えなくて寂しい…になってしまうのであれば、
「2人」で、何か方法を考えるべきです。それだけ頻繁に彼氏さんも
利用されているのであれば、少し負担してもらって、
同居禁止でない物件に引っ越す、あるいは、そのために貯金する…
など、せっかくの「チャンス」ですから、順調なお付き合いの発展のために、
考えてみるのも1つの方法です。

但し、涌井様のおっしゃるとおり、まずは、同居と誤解させてしまった部分を、
管理人さん（大家さん）などに謝罪・説明することが、何よりも大切だと思います。
真っ直ぐに生きてください！

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様ご意見本当にありがとうございました。
彼氏とは、遠距離がずっと長かったため、ついつい甘えがでてしまってました。
これからは、管理人さんとの関係修復に全力を尽くそうと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

千葉・30代男性
少し話題になってきているルームシェアリングを検討中です。
この仕組みは、外国のテレビでよく見かけますが、
実際、契約内容等はどうなっているのでしょうか？

　　設定は、
　　　・ルームシェアリング入居募集会社がいて、1部屋を法人名義で借り、
　　　　入居者が減っても、家賃は定額を支払ってくれる
　　　・2DKの部屋で、部屋は各1部屋ずつ専有し、
　　　　DKとトイレ・お風呂は共同。
　　と言う感じです。

敷金は、入居者の片方が退去した場合、原状回復費にについては、
専用部分は、片方だけなので費用は計算できるのですが、
共同部分は、どう計算すればいいのでしょうか？
また、共同部分は、いつ、どこまでリフォームすればいいのでしょうか？

それから、入居者の審査（雰囲気）は元々入居している方にも、
一緒に住むのだから、みてもらう必要があるのでしょうか？

□■アドバイス

一般的な話として聞いてください。
管理会社は通常2人を同等に扱って審査します。
2人がペアーで、1人が退去すれば、契約解除になります。
新たに1人で借りたり、他の1人が変れば新たな契約になるでしょう。

借主は2人で共同の権利（住む）と、義務（賃料支払、原状回復など）
があるというわけです。部屋の内部の利用分担や責任は
2人で決めればよいことで、不動産会社には関係ありません。

通常、広いリビングを共同で使い、個室をそれぞれ自分の部屋にします。
パソコン、家具はそれぞれの所有で、トイレ、台所は共同ですから、
2人で話し合ってどんなルールにでもできるでしょう。
それが楽しいのでは？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

静岡・30代男性
会社には指定の不動産屋がありますが、物件があまり良くなく、
ほかの不動産屋から借りたいのですが、あくまでも便宜上、
指定不動産でなくてはなりません。何か良い方法ありますでしょうか？

□■アドバイス

会社を説得するか、物件を諦めるかどちらかしかないでしょう。
または、不動産会社が窓口ではない（＝家主が直接貸してくれる）物件を
見つけて、家主に指定不動産会社が入ることを交渉して、
指定不動産会社に建物賃貸契約書を作ってもらえば、解決できます。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容

こんばんは。相談をお願いします。
賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、
5年以上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、
1年も経たないうちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を
定期貸家契約に変更したいと言われています。
通常契約（2004年～2006年）に遡及して、
定期借家契約(2004～2008年）に変更したいというのです。

大家側は、礼金・敷金の返済（退去料は除く）を提示してきました。
特に正当な事由は無いものと思われます。
本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

　　　1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか？
　　　2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、
新たに定期借家契約を結ぶことになりますが、
法的にはそれでも完全ではないようです。
いやなら既存契約のままでいればいいのです。
退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

（阿部悦雄さん）

相談内容

もうすぐ今住んでいるところを出る予定ですが、
アパートの契約書を見直してみたところ、
　　「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
と、特記してありました。

最近、自分なりに勉強したとこによると、
それらは貸主の負担にするのが普通だということです。
実際どうなのでしょうか？　そして敷金を不利のないように
返してもらうには、どこに相談したらいいのでしょうか？

□■アドバイス

「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
の場合は、自分で「通常の生活においてなす清掃」をすればよいのです。
もちろん、貴方が業者に頼んでも良いです。

再貸し出しのためのクリーニングは負担する必要はありません。
つまり汚れていては、清掃しなければなりませんが、
業者を入れるとか、家主の指定業者とは解せません。
その旨明記されていれば、特約が有効です。

畳、ふすまは、経年変化の「焼け」だけですと、負担をしなくても良いです。
損傷があれば、負担することになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございます。畳・襖は損傷がありそうなので、
クリーニング費用については自信を持って交渉できそうです。
今になってみて、契約時にくどいほど説明と確認をする必要が
やっとわかった気がします。とても勉強になりました。

相談内容　

初めて相談させていただきます。
現在の住まいは主人の会社が契約者で、私達は使用者という立場です。
家賃などは会社が支払いを行っていて、私達は賃料から住宅補助の金額を
差し引いた分だけを、給与天引きという形で会社へ支払っております。

近々、主人が転職をする予定でいるのですが、現在の住居が
大変気に入っておりますので、続けて住みたいと思っております。

そこで、以下の2点を教えてください。

　　　1.契約者の変更が法人から個人へなる場合は、
　　　　敷金・礼金等はもう一度支払うのでしょうか？

　　　2.その場合、ルームクリーニング等で、
　　　　一時的に退去しなければならないのでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

ご質問の答えとしては大家さん次第と言うしかありません。
大家さんがご主人の会社の信用を前提に賃貸借をしていたとすれば、
個人に契約を移行させることに二の足を踏む（解約を求められる）可能性もあります。

もし大家さんが契約変更を認めてくれた場合でも、
借主が変更となるわけですから、当然ながら新しい契約を結ぶ必要があります。
　　
普通の場合には敷金が従前の会社に返還され、
改めて契約とともに、敷金を支払うことになるでしょう
（個人名義となれば保証人も必要となります）。

ルームクリーニングについては、
これはもう大家さんとの交渉次第ということでしょうか。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

4月に福岡のマンションに賃貸入居予定です。当初入居条件に
火災保険加入という条文は確認し、了承はしていたのですが、
入居申し込み後（事前には金額、補償内容の通知はありませんでした）、
2年間で3万円の保険料の請求が届きました。

仲介業者に3万円の保険は高いと申し入れた後、
2万5千円のランクを落とした請求が再送され、
現地で内容を確認しないまま、とれあえず金額を渡しました。
　　
帰りの電車で渡された補償内容を見ると、家財保険約730万、
個人賠償1億円、借家賠償2千万となってました
（現在の家財を確認すると200万あれば充分です）。
しかも、提示された保険のプランは家財の補償金額に応じ、
最低1万5千円からあります。

即、賃貸業者に連絡し、この保険は承諾し兼ね、
家財保険に関してはオーナーに強制される筋合いの物ではなく、
こちらの問題である事、且つ別途、本来の趣旨は
借家賠償の担保である事と推測されるので、
こちらで別途適切な保険を探し、
加入後証券のコピーを送付する旨を伝えました。

保険代理店と相談の結果、
家財補償2百万、借家賠償1千万
（これ以上の補償は必要ないとの代理店の見解）で
保険料が8千2百円で加入する旨、賃貸業者に伝えた所、
管理会社はこちらの問いかけに明確な回答をしないまま電話を切り、
その後仲介業者を通じ提示の保険に加入しない場合
入居を拒否する旨伝えてきました。

保険とは、本来不測の事態に備え、
個人で賄いきれないものを担保するものであり、
保険会社・その代理店に必要以上の保険料を払い
過当な利潤を提供するものではないと考えます。
こちらも必要な保険を掛ける事は否定しておらず、
貸主に対し充分な対応を行っていると考えております。

また、今更契約破棄をされ、新たに物件を探すには労力と交通費も掛かります。
このような場合、弱い立場の者は泣き寝入りするしかないのでしょうか？
それとも契約不履行を理由に今後物件を探すのに掛かる交通費等の
損害賠償を請求することとかは可能なのでしょうか？

□■アドバイス

あなたの意見に賛同します。
契約書に保険会社やその契約内容が事前に明示されているならともかく、
あなたの入られた保険が家主のリスクをカバーする保険なら、
実質目的は達していますから、法行為としては十分でしょう。
よって、退去は不当と言えます。嫌気がさして変わる場合でも、
しっかり引越し費用は請求して、なんら問題は無いと思えます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　　

はじめまして。現在、2年契約の賃貸に友人と同居しています。
2月で1年になります。契約者は友人で、私は同居人というカタチになっています。

しかし、契約者である友人が、実家の事情で急遽部屋を出る事になりました。
私はこのまま更新（2006年2月）まで住んでいたいのですが、
1人で家賃等生活を維持していけません。

そこで新たな同居人をと考えているのですが、質問です。
　　・同居人から契約者への変更は可能か、また必要なのか？
　　・更新迄の1年限定で新たな同居人と住む事は可能なのか？
　　・同居人が住んでいても、契約者が不在では、又貸になってしまうのでしょうか？

いきなりのことで戸惑っています。どうかよろしくおねがいします。

□■アドバイス

まず、お手元の建物賃貸借契約書をよくお読み下さい。
契約書に従う事が基本です。契約書には下記についてどう記載されていますか？
　　　1.家賃は誰が払うのですか？
　　　2.入居できる方は誰ですか？
　　　3.入居者以外の第三者が入居しても良いと記載されていますか？

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

契約書をよく読み返し、大家さんにも確認を取ります。
それでもまだ解らない事あればまた、書き込ませてもらいます。
ありがとうございました。

相談内容　

今春にアパートを賃貸契約し、都合のため今月で退去の手続きをしたものです。
その際契約内容を確認したら、冬季特約という（北海道です）条項があって、
　　　・敷金が2年以内の退去で戻ってこない
　　　・この冬季特約で11月～2月の間に退去した場合には、
　　　　更に1ヶ月分の家賃を支払わなければならない
という内容だったのです。
このような偏務契約というのでしょうか？　不当ではないでしょうか？

それとこの契約を結ぶ際に、この冬季特約について特段説明がなかったので
（不動産仲介業者の当時の担当者は退職のため、当時の内容について
　確認できないから契約書でしか判断できないらしいようですが）、
こちらに支払う義務はないとして現在主張しているのですが、
契約書に印があるとして平行線をたどっております。
一般的にこのような状況であれば、仕方なく契約通り支払うことになるのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士　川村淳です。御相談の件に関して、
冬季特約とは北海道の賃貸市場における商慣習かと思いますが、
契約時の詳細な状況、書面記載の具体的内容がわかりませんが、
こうした商慣習自体が不当ということは、少なくとも無いものと思われます。
仰る「偏務契約？」とは私も耳にした事は無いのですが、
もし片務契約の事であれば、それは
　「一方だけが給付義務を負い、相手がこれに対応する義務を負わない契約、
　　または、当事者双方の債務が対価的意義をもたない契約」
を意味しますので、これにはあたりません。

基本的に契約書上で条文に盛り込まれているのであれば、
その冬季特約に関する契約条項も有効と判断されます。これについては
やはり相談者さんが契約書面に捺印前に良く確認されるべきでした。
捺印時無理に急がせて契約書内容を確認する暇を与えなかったなど
特段の事情が無い限りは、支払義務を免れない可能性は有りましょう。

後は契約当時の状況で、相談者さんが内容を確認できなかった
やむを得ない事情でもあれば、それを事由に減額交渉されるなどの
方法になるかと思われますが、私は不動産業者ではありませんが、
御地ではほぼ常識的な商慣習と思われますので、
難儀される可能性は高いのでは無いかと予測せざるを得ないですね。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス:２

北海道にそのような特殊契約があるのは知りませんでした。
しかし、地域特有の特約があってもおかしくないと思います。
契約書にそのような条項があったのなら、それを認めて契約したことになりますから、
契約書を遵守することになると思います。
いずれにせよ、疑問があれば不動産団体か相談を受け付けるところ
（NPOなどがあるのでは？）に、このような条項が
北海道では一般的なのか確認するのもよいと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤倶之さん、Kawamura Officeさん、ありがとうございました。

一応、業者の方からは、その分について折半というようなニュアンスで
回答がだされそうな気配で有りまして、私どもの方にも
それを確認していなかったのには非があったと認識しております。

ただ、そのような特殊な説明がなされなかったというのは、
やはり不当（いくら契約書上にあっても…）と思い、交渉したいと思います。
ただ、それを（説明がなかったこと）証明する術が全くない状況なので、
たとえ裁判をしたとしても、こちらが負けということになるということですね。
本当にありがとうございます。結論が出た段階でご報告致します。

相談内容　

賃貸マンションへの入居申込をしたのですが、
業者から渡された契約書類の中の契約金明細を見ていたら、
「書類作成料5,000円」という項目がありました。

仲介業者に確認したら「契約書等の作成費用」とのことですが、
そんなものにまでお金を払わなければならないのでしょうか？

インターネットで調べてみましたら、間に仲介業者が絡んだ場合は
契約書の交付は業者の義務というようなことを書いてあったのですが、
義務でやる行為にもかかわらずお金を取るのはおかしいと思います。

知り合いに不動産屋さんがいないもので誰に聞いたらいいかわからず、
こちらに相談させて頂きました。
ご回答宜しくお願い致します。

□■アドバイス

貴方が契約した建物賃貸借契約は、家主（業者）と直接契約をしたのでしょうか？
それとも、家主と貴方の仲介を業者がしたのでしょうか？
また、契約金の明細がすべて書いてありませんが、
その中に仲介手数料が入っているのでしょうか？
また、仲介手数料は家賃相当額を支払っているのでしょうか？

もし、仲介業者が賃料1ヶ月分の仲介手数料を取っていたら、
書類作成料を取ることは出来ません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
契約はまだしておりません。仲介に業者が入っております。

　　契約金明細は、
　　　敷金　　　…2ヶ月分
　　　礼金　　　…2ヶ月分
　　　前家賃　　…1ヶ月分
　　　仲介手数料…1ヶ月分と消費税
　　　書類作成料… 5,000円
　　　家財保険料…15,000円
　　です。

契約前に、書類作成料のことを仲介業者へ言おうと思うのですが、
じゃあ他探して下さい、なんて言われないでしょうか？

□■アドバイス:２

申し訳ございませんが、違法としか申し上げられません。
本来仲介手数料は賃料の（家主・借り主双方から）半月分、
借主の承諾を得られれば最大1か月分まで請求が出来るとことになっており、
その仲介手数料以外の手数料などを請求する事は出来ません。
ご心配でしたら、消費者センターまたは都道府県庁の住宅課等にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

保証人をつければ、自己破産者は1ルームマンション等の
賃貸契約ができるものなのでしょうか？どなたかお教えください。

□■アドバイス

保証人にもよると思いますが、家主が承諾すれば契約は可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、ご回答ありがとうございました。
事情を説明して契約ができました。
助かりました。本当にありがとうございました！

相談内容　

はじめまして。このたび鎌倉市大船に習い事関係の教室を開くことになり、
店舗を借りることになったのですが、初めてのことでもあり、
不動産業者から出される契約の条件が妥当であるのかどうか、
悩む日が続いています。ぜひアドバイスお願いいたします。

物件の条件は以下の通りです。
家賃10万円（税抜）、店舗築16年2階約13坪、駅から徒歩約8分、
3年契約、礼金2ヶ月、保証金10ヶ月、仲介料1ヶ月、
退出時に償却保証金の20％、プラス修繕費を保証金から20万引く…です。

このうち納得がいかないのが、償却にプラスして修繕費が20万もかかる
というところです。償却とはそもそも何なのでしょうか？
修繕費を別に取るというのは二重取りではないのでしょうか？
修繕費20万などありえないと思うのですがどうなのでしょうか？
どうかご回答お願いいたします。

□■アドバイス

償却とは自然損耗のことを言っておられるのではないでしょうか。
通常自然損耗は家賃に含まれるというのがこの頃の解釈です。

修繕費というのは故意に痛めた場合の修繕費なので、
最初から引きますよ…というのは条件的にはかなりきつい条件ですね、
貴方がそれでも借りて商売したいと言うなら別ですが…。

他の条件については業者にきちんと詰めて話をすべきだと思います。
契約してからでは遅いので、疑義ある場合は契約前に説明を受け
内容を契約書に記載していただき、納得がいったら契約すべきです。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

相談内容　

はじめまして。今年の9月に今現在住んでいるアパートを
出る予定しているものです。昨年の3月から住み始めましたが、
そのときは法人契約でした。今年の3月に主人の転職で、
法人契約から個人契約に切り替えました。

今年の9月まで合計住み期間が1年半になりますが、契約書上は
1年未満の解約は解約金として1ヶ月分家賃を多く払わなければいけないと書いてあります。

契約の形が違っていても、合計住み期間が1年過ぎておりますが、
私たちは解約金を払わなければならないでしょうか？　ご回答お願いします。

□■アドバイス

入居者が同じでも、法人と個人では全く別の契約になります。
契約の解除は建物賃貸借契約に基づき処理されます。
以上により、契約書どおりと考えるべきです。

ただし、家主さんが厚意で違約金を取らないので有れば、
その厚意に甘えればいいでしょう。

仲介した不動産会社に相談はされたのでしょうか？
先ずは不動産会社に相談。次に家主に相談してみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

ネットでいろいろ調べたのですが、良く分からないので
こちらに書き込みしました。

借地契約の事で教えていただきたい事があるのですが、
私は、ある建設会社と借地契約をしています。
　　
その会社は「種別＿山林」の土地を持ち主から借り受け、
それを自分のところで整地、資材置き場として
自社で他に土地貸し付け契約する、という事をしている会社です。

契約は２年ごとに更新という、住居等と同じような形体ですが、
目的は「資材置き場」となっています。

で、このような会社は不動産業などにある免許制度等の資格は必要無いのでしょうか？
契約書はごく普通の不動産契約書の様な物なのですが、
よく書かれている「＿＿＿免許＿＿＿番」と言うような物は書かれておりません。
これは、法的に無効なのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

自らが貸す（家主）場合は不動産の免許がなくても賃貸業として事業が可能です。
貸す物件が自分の物でなく他人の物であっても、問題はありません。
お金持ちの方が沢山の賃貸ビルを持ち、貸している場合のことを考えてください。
家主さんは不動産貸付業であって、不動産業ではありません。

賃貸借契約書については、買主と借主の契約ですので、
不動産会社が仲介に入っていなくても有効です。

不動産の免許とは、宅地建物取引業の免許のことをいいます。
不動産の賃貸借の仲介（媒介）や不動産の売買または売買の仲介を、
継続反復して行う場合は宅地建物取引業の免許が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

良くわかりました。契約書は有効と言う事ですね。
香川さん、ありがとうございました。

■□相談内容　

今のアパートに住んでからもう3ヶ月経つのですが、
まだ正式な契約が済んでいません。
というのも、保証人を兄に頼んだのですが、契約書記入の為
不動産業者が兄のもとに「すぐ書類を送ります」と言ったきり、
全然送られて来ないそうです。何度か不動産屋に連絡したのですが、
「もうすぐ届くと思います」ばかりです。
実際家には住めてるのですが、なんだか不安です。
いきなり契約できないなどと言われて退去なんて事はないでしょうか？
家賃だけは月末にちゃっかり請求がきます。なにか問題はないでしょうか？
すいませんが、誰か教えていただけませんか。

□■アドバイス

これは異常ですね。単なるサポとは思えません。
何か事情があるのか業者を追及してみてください。
所有者は登記簿を調べれば分かりますが。
他の部屋の人に契約書を見せて貰うのもいいかも知れません。
早急に契約書を締結しないとあなたの賃借権は弱いですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田様、ご意見ありがとうございます。
早速もう一度不動産屋に電話をしたところ、
今まで何度も言ってきたにも関わらず、
　　「え～、おかしいですね。もう何ヶ月も経ちますよね…。
　　（管理会社が持ってるのかな…ブツブツ）」
と独り言を言いながらすぐ調べて折り返すとのことです。
ほんと、無責任な会社ですよね。今度どんな風に言ってくるのか楽しみです。
しかし、次の家賃振込みが月末なのですがきちんと払ったほうがいいのでしょうか？

□■アドバイス：２

月末の家賃は支払う方がいいですね。
すぐ善処できないなら、都道府県の業者を監督する部門へ
相談して行政指導してもらうしかありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

いろいろありがとうございます。
参考にさせていただきます！

■□相談内容

不動産業者に、気に入ったと言って契約したいっていったら、
「うん、大丈夫、出来ます」といわれました
（僕が会社を辞めて、会社の寮に住んでて、いつに出る事も知ってます）。

その後、いきなり「契約が取れませんでした」といわれ　
理由を聞いたら「一人で住むには部屋が広すぎる」と、
大家に言われたとかで…。こんな理由はいいんですか？

□■アドバイス

法的には問題ありません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

先日賃貸マンションの所有者変更が変更し、
新所有者は原契約をそのまま継承し、
振込口座を変更する旨の通知が届きました。

家賃支払について、原契約では振込と記載されていたものの、
重要事項説明書に口座振替と記載され、現状口座振替していました。
新管理会社によると重要事項説明書記載は関係なく
口座振替不可、振込でとの事。

できれば、便利な口座振替継続を希望しているのですが（口座は変更可）、
重要事項説明書の記載があっても、だめなのでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたら、お忙しいとは思いますが、
お教えいただきたくお願いいたします。

□■アドバイス

口座振替というのは、公共料金の場合は無料で引き落としされますが、
駐車料や家賃などを先方から引き落としする場合は、
先方がその手数料を負担しています。固定負担の部分があるため、
業者によっては引き落としができない
（銀行との契約をしていない）ということはあると思います。

その場合ですが、お客様からの振込をお願いすることになるわけですが、
この手数料をどうするかが焦点であれば、先方と負担を話し合うしかありません。
そうではなく、負担をしても自動振替が良いというのであれば、
銀行に相談してみるのが良いと思います。
おそらくどの銀行でも、自動振込の手続きができると思います。
振込手数料は普通にかかってしまいますが、
払い忘れを防ぐ方法としては利用できます。

(西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談内容　

＜状況＞
　　　■９月に１回目の更新を終えた
　　　■先日管理会社よりＴＥＬにて「契約書に一文追加したい」とのこと
　　　■追加内容は「退去時に掃除代は借主負担とする」ということ
　　　■費用は「だいたい２万円くらいじゃないですか～」とのこと
　　　■掃除内容は「畳の張替えや壁紙の張替え」
　　　■担当者は今までも借主が掃除代を払っていたと説明
　　　■掃除代は敷金と相殺もできるとのこと

＜相談＞
　　　なんで今頃？という気持ちがひとつと、それは本当に
　　　借主が支払わなければいけないものなのかよくわかりません。
　　　入居時からの管理会社担当者の対応が信用性にかけ、
　　　なんだか今回も騙されているような気がしてしまいます。
　　　ご回答頂ければ幸いです。どうぞ宜しくお願い申しあげます。

□■アドバイス

既に更新したのですから、契約書条件を変更するか否かは
相談者さんの意向次第です。その追加条項が自分に不利で
追加したくなければ断ればよいと思います。
しかし、現在の条文はどうなっているのですか？
清掃費は貸主負担になっているのですか？
もしそうであれば、大きな条件変更になりますね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

賃貸住宅（築10年くらい）を神奈川県で子供が借りることになりました。
契約書に、損害保険料\18,000、書類作成料\3,500といったものがありました。
また任意で「部屋のキーを入居者負担で変えても結構です」
といったことをいわれたようです。礼金も更新の都度要求されるようです。

　　1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。
　　2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。
　　　不動産仲介会社の業務そのもののような気がします。
　　3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　　他県で私も賃貸マンションを経営していますが、こうしたものは
　　　いただいていません。キーはディンプルキーを取り付けており、
　　　入居者が新しくなると、従来のキーは使用できなくなる仕組みにしてあります。
　　4.礼金もいただいていません。関東では更新の都度
　　　礼金を支払うのが普通なのでしょうか。

お教えいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

　　>1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。

その保険は家財総合保険のことだと思います。
建物にかける保険ではありません。
借家人の家財が主目的になる保険なのですが、
実は特約でついている借家人賠償保険、個人賠償保険が重要です。
借家人賠償は、借家人が火事などを起こしてしまった場合、
個人賠償は借家人が漏水事故などを起こした場合に有用です。
単独では入れないので、家財とのセットで入ります。

　　> 2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。

なんの書類なんでしょうね。
更新時ではなくて、仲介時にかかるのですか？

　　> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　>　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　
どういうタイプの鍵がついているかはわかりませんが、
誰が見ても、鍵を変えなくてはいけない状態なんですか？

　　> 4.礼金もいただいていません。
　　> 　関東では更新の都度礼金を支払うのが普通なのでしょうか。
　　
更新の都度更新料を払う慣習は東京にはあります。

（集住企画・中村孝司さん）

■□アドバイス：２

　　> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　>　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　
そう思うならば、借りない事です。別に向こうから
「借りて下さい、お願いします！！！」と言って来ているのであれば
話しは分かりますが、市場は需給で決まります。そういうサービスを行わなくても
入居者が決まる場所であれば、必要無いのでしょう。
　　
良いか悪いか別にして、元々提示してある商品に対して
「もし○○して頂けるなら借りたい」という意思表示であれば
先方も考えるでしょうが、「○○されてしかるべき」という意思表示を行う方には、
貸し手としても、貸したく無いと思うのが普通だと思います。

（夏目さん）

■□相談内容　

宜しくお願い致します。賃貸マンション物件を借りたいため、
2月27日午前10時10分に仲介業者と物件のマンション前で
待ち合わせ物件を見せてもらいました。
　　
私は資金繰りと保証人の承諾があるので少し考えて返事すると
仲介業者に返事をし、入居申込書を受け取りました。

業者は申し込みはファックスで送信してくれと言うので、
保証人の承諾を得た後、午後12時過ぎに
ファックスで入居申込書を送信しました。

私は念のため、同日夜入居申込書の本紙を仲介業者に郵便で送付いたしました。
午後3時ごろだったと思いますが、仲介業者から電話があって、
同物件に他の人が、私より早く口頭で入居したいと言ってきたという事で、
ダブルブッキングになってしまいました。

法人の貸主は27日は居ないので3月1日月曜日に法人貸主担当者と相談する
という事でした。多分口頭で入居したいと言った他の人は、
私のファックスを仲介業者が見るより早かったのでしょう。

こんな場合に僕が送ったファックス（押印済み）の入居申込書と、
口頭で申し込んだ人の法的優先権はどちらに有るのかお教え願えれば幸甚です。

□■アドバイス：１

契約の申込みの順位は時間的に早く意志を伝えた順となるのが普通です。
ただし、それで契約が成立したわけではありません。
あくまでも貸し主が申込者の内容を確認し、申込者に貸す事を承諾して、
貸し主借り主双方契約の意思が確認できた事になります。
更に、仲介業者（不動産会社）の取引主任者から借り主が重要事項説明を受け、
借り主が建物賃貸借契約に署名捺印した後に契約が成立した事になります。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

香川さんの仰るとおり、契約は申し込みと承諾で成立します。
このような形式を諾成契約といいますが、若干補足してみます。

例えば、八百屋さんで「早い者勝ちだよー」などとして売っていたとします。
この場合、八百屋さんはお客に対して「申し込み」をしています。
あなたがこれに対し「買った」と意思表示した段階で契約成立。
買ってねーという申し込みに対し、あなたが買うという承諾をしたからです。
このあとで、別の人が「倍で買う」といっても、
契約が成立してしまっているので、あなたはそれを主張できます。

しかし、建物賃貸の場合は「借りたい」という意思表示が申し込みになります。
貸主は自分の胸三寸で「いやだ」ということができます。
物件パンフレットなどは申し込みを募るための「募集」と解されています。

（集住企画・中村孝司さん）

■□アドバイス：３

「ファックス（押印済み）の入居申込書と口頭で申し込んだ人の法的優先権？」
ということですが、契約行為の有効性については双務契約であり、
相手からの承諾が条件となるのではないでしょうか。
片務契約であればこちらの意思表示が相手方に伝わった時
契約行為が成立すると考えられます。
法的優先権は先に意思表示をして相手方に伝わった人であると考えられます。

（マルケイ・門田さん）

■□アドバイス：４

双務・片務というのは義務のことです。
売買契約は物を引渡す義務と
代金を支払う義務がありますので双務契約となります。
贈与契約などは一方が物を引渡すのみなどとなり片務契約です。

申込みと承諾で成立するものが諾成契約。
物の引き渡しを要するもの（金銭消費貸借など）は要物契約といわれます。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　　

はじめまして。相談です。
私が世帯主として契約したマンションに弟と二人暮らしをしていました。
今月、弟が就職が決まり引っ越す事になりました。
そして弟が退居後、私と彼氏の二人で同居しようと思っているのですが、
不動産屋さんとか大家さんとかへの届け出はどのようにしたら良いのでしょうか？
マンションの契約者は私なので、
ただ単に彼の住所変更（住民票変更）だけでよいのでしょうか？

□■アドバイス

建物賃貸借契約に入居者の変更が可能かどうか、
又は手続きの方法などが書いてありませんか？
通常は届け出が必要な事項とその方法が書いてあるはずです。
建物賃貸借契約の内容をご確認いただき、そのうえで再度ご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
契約書等を良く見てみたいと思います。

■□相談内容　　

はじめまして。ずっとスナックなどでアルバイトをしているのですが、
前に部屋を借りようと不動産屋さんに行ったら、
「水商売お断り」と言われてしまいました。
そういう訳で父親の名義で借りてもらい、ずっと住んでいたのですが、
自分の名義で借りる事はできないのでしょうか。
保証人は父親がいますし、お家賃の滞納なども全くした事がないのですが。
やっぱりだらしないイメージがあるのでしょうか。

□■アドバイス

水商売も立派な職業だよね。失礼しちゃいますね。

　　> 「水商売お断り」と言われてしまいました。
　　
不動産屋が持っているマンションだったのでしょうかね？
入居者の規定は、マンションのオーナーさんによって異なるものなんです。
比較的、入りやすい物件はあるはずです。不動産屋でも、貸し主より、
仲介業者に行けば、いろいろと紹介してもらえるよ。？

（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

お尋ね致したいことがあります。来年の春から
福岡で一人暮らしをするためにマンションを借りたいのですが、
春になると賃料が上がることはありますか？
春は引越をされる方が多いようなので、早めには借りたいとは思っていますが、
どのくらいの時期がよろしいのでしょうか？
ご回答を宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

賃料や条件は地域差がありますので、福岡の人に聞くのがいいのですが、
例えば、レオパレス２１という会社は時期によって大幅な入居条件に差をつけています。
福岡の不動産会社に直接聞いてみるのがよいと思います。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ありがとうございます。条件等をたずねてみようと思います。

■□相談内容　

現在住んでいるマンションの契約者名が前の夫の名前になっているのですが、
少し前に離婚して私一人でここに住むことになりました。
この場合、不動産屋さんに「名前を変えてください」とだけいえばいいのでしょうか。
それともまた敷金など一から払わなくてはならないのでしょうか。
証明書などまたいるのでしょうか。
このマンションを借りる時の資金はすべてわたしが出したのですが、
一人になってからも、仕事もありちゃんと家賃も払っています。
このまままだここに住みたいと思っているので、どなたか教えてください。
お願いします。

□■アドバイス

単に不動産会社に変更を依頼しても受けてくれないでしょう。
契約上の借主の名前で、不動産管理会社あてに、
借主名の変更と敷金の返還先をあなたに変更したい
という手紙を提出するのがよいと思います。

不動産会社は、もし借主をあなたの言うままに変えた場合、
名義上の借主から異議を申し立てられたら責任回避できません。
現在の借主名義で不動産会社に変更を依頼することが必要です。

連帯保証人がいる場合にはこの保証人が引き続き保証してくれること、
この変更について問題が発生したら借主が責任をもつということも明記すれば
不動産会社は安心すると思います。以上
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、お返事ありがとうございました。よくわかりました。
さっそく教えていただいたように、不動産管理会社あてに
手紙を提出しようと思います。とても助かりました。

■□相談内容　

今借りている賃貸マンションの契約期間が
11月3日までなのですが、契約更新手続きを忘れていました。
更新案内に2週間前までに手続きがない場合、退去とみ　なすとありました。
この場合、11月3日中に退去しなければならないのでしょうか。
不動産会社は祭日が休みなので連絡がとれません。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、、
仮に更新案内にそのような記載があったとしても、
直ちに退去を求められる可能性は低いものと思われます。
ここは慌てずまず意思表示が必要です。
ご案内書のどこかにFax番号の記載はありませんか？

もしあるようでしたら、相談者さんのご事情をFaxして
更新希望の意思表示をされてみては如何でしょうか？　
Faxをお持ちでなくてもコンビニ等から発信出来ると思います。

残念ながら無いようでしたら、
明日朝一で「ゴメンナサイ！」コールをされてみては如何でしょうか？
幸運を祈ります！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

教えてください。現在賃貸マンションに約10年住んでいますが、
最近結婚をし、現在のマンションに一緒に住むことになり、
郵便受けや家のドアの上の表札の苗字表記を変えました。

大家さんは別の所に住んでいますがたまにマンションの様子を見にくるようで、
結婚当初に電話があり、表札等の苗字が変わったけど事情は？と聞かれたので、
結婚し、主人を迎え入れてこのままここに居住しますのでと説明をしました。

ところが、先日管理会社と大家さんから念書を書け！と文書が送られてきました。
念書の内容は
　　「この度私の都合により勝手に郵便受け及び表札の苗字を変えました。
　　　これは契約違反（賃貸借契約書第10条＜転貸借の禁止＞乙以外の材質名義を
　　　表示してはならない）にあたることがわかりましたので大変申し訳なく思っています。
　　　私名義の賃貸借契約とは一切関係なく私がすべての責任を持って処理しますので
　　　念書を差し入れます」
となっており、これに印を押してだせというものです。

契約内容を確認して見ると、確かに10条に上記の通り記載はあるのですが、
末行に甲が認めた場合はその限りではないと記載があります。

そこでお尋ねしたいのですが、結婚して苗字が変わり、
家の表札等を変えた場合に、上記10条の契約違反？？になまであたるんでしょうか？
ましてや、上記の内容（これが腹が立つのですが）の念書で書かされるほどですか？

大家さんの了解が必要であればそれは、一文を差し出すのはかまいませんが、
どうしても上記内容の念書？は納得行きませんので教えてください。
通常、結婚や離婚などして苗字が変更されてしまう場合は、
どんな一文の内容にて確認を行うのが普通ですか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、確かに契約書を厳格解釈するのでしたら、
賃貸人さんの主張は納得出来ます。賃貸人さんから見れば、
どこの誰かもわからない人が勝手に占有している事になりますので、
態度が硬化するのも理解出来ます。

一方、結婚により姓がかわりパートナーさんと一緒に住む事になるという状況は
世間一般的に良くある事で、相談者さんから見て
「何も念書まで差入れさせなくても…」と、腹立たしく思うのもとても良くわかります。

思いますに…、「一言、言ってくれれば・・・！」
の世界ではないでしょうか？

賃貸人さんが一番心配しているのは＜どんな人かわからない＞人が
勝手に占有しているという事ですから、その部分が解決出来れば
態度も軟化するように思われます。

解決策ですが、一度パートナーさんと一緒に賃貸人さんを訪ねて、
一言お話しなかったお詫びと共に菓子折りなどを持って行かれてみては如何でしょうか？　
そして、どうしても念書が必要なのかどうか？　尋ねてみては如何でしょうか？

事情がわかれば、そこまでの要求はしないと思われますが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

借地の地代及び更新料が折り合わない場合、
家裁にて調停をしていただく方法があるとお聞きしたのですが、
具体的にどのように進めたらよいか、お聞きしたいのですが。

□■アドバイス

民事の調停は家庭裁判所でなく地方裁判所又は簡易裁判所です。
調停申立書を裁判所に出すだけです。書式集を参考にして自作するか、
司法書士に作成してもらうことをお奨めします。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

勘違いしていました、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

■□相談内容

人から店をやらないかともちかけられました。
彼は店をやっていたのですが上手くいかず店を閉める事になったようです。

私が若く信用が無かった為不動産名義は彼のままで営業することになり、
費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
（かかったお金を取り戻したい事もあるのでしょう）
１年で払い終えました。

240万円の内訳を詳しく聞いてはいなかったのですが、
だいたい居抜き料と権利金のような事でした。
しかし設備、内装をみても240万円かかったようには見えません。
後から自分達で内装をしなおしました。調理機器をみても
中古で40万円ぐらいだと思います。私の憶測では
その金額の中には店を始める前の保証金も含まれていたと思われます。

来年に名義を私に変える事になっているのですが、名義が変わるので
新契約となり保証金がかかるのでしょうか？
ちゃんと内容もをきかずに勢いではじめてしまったので
私もいけないとは思いますが、そのあたりを確かめたくメール致しました。

□■アドバイス

最終的には、民612条、家主さんの腹心で左右されます。
家主さんにデメリットがあるようでしたら、新条件の契約になるでしょう。
借家法には、第36条、それも住む家に関しては、相続等で承継がいけるが、
店舗、事務所は認められていない。
以上のとおり、家主さんが得するように交渉すれば、
名義変更を認めてくれるかもしれませんが…。
（この件は無料で回答できない部分もありますので、
　追加質問の必要があれば、直接、私のHPからご連絡ください【有料】）

（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

RTJサポートチームです。
個々のご回答者の方への有料相談に関しましては、
あくまでも個々のご回答者の方が責任を負うことになり、
万一、トラブルが発生しましても、Fudosan.JPでは一切責任を負いかねます。

そのため、個々のご回答者方の有料サービスをご利用される方は、
各自の責任とご判断の上、直接、やり取りするようお願い申し上げます。

・・・さて、ご相談の
　　> 費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
　　
これは、誰に対しての返済したか…によって
契約自体が異なってくるように思われます。つまり、ざっと考えますと、
　　　a.240万円を彼に対して払った
　　　b.240万円は彼を通じて大家さん（または業者さん）に払った
　　　c.240万円は彼を通さずに大家さん（または業者さん）に払った
になると思います。

仮に「a」「b」の場合であれば、彼に立ち会ってもらうなり
協力してもらうなりすることで、交渉の余地などはあるかと思われますが、
反面、240万円の中には名目は分りかねますが、
彼の取り分も含まれていた可能性もあるかも知れません。
　　
また、大家さん（または業者さん）がその事実を知らなかったとすれば、
本来の契約とは異なっている可能性もありますから
（また貸しみたいな感じになりますよね？）、
彼とあなたの行為に対して不快感を抱く可能性もあり、
そうなると交渉が難航するかも知れません。

逆に「c」であった場合は、大家さん（または業者さん）が知った上でさせていると
思いますので、その場合は、何らかの便宜措置を直接交渉されるのも良いか
とは思いますが、反面、この事実を彼が知らなかったら
（＝彼の名義のままになっている状況）、彼が不信感を抱く可能性もあります。

いずれにせよ、自分自身が誰と契約しているのかを考えた上で、
まずは契約している相手と相談し、一緒に対策を考えるのが良いのかも知れません。

■□相談内容　SOHO

一般のマンションにSOHOで入居するというのは、
契約等は変わるものでしょうか？
変わるとすればどのような点ですか？
部屋の一部を事務所使用する場合はどうでしょう？

□■アドバイス

契約書は使用目的が事務所になるだけで当然借家法適用ですが、
ただ、住いと違いますので、個人の場合、一代限りになります。
通常マンションは住居目的ですから、誓約書を管理組合に提出して
使用細則を遵守しなければいけません。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容　

一年前に会社の上司の知り合いに家を貸してもらいました。
敷金礼金なしで特に期限なしで住んでもよいことになりました。
一年後、上司の知り合いの家族がそこに住みたいと言い出し、
出て行って欲しいと言われました。
こういう場合、やはりすぐに出なければならないのでしょうか。
善意で貸してくれた上に、上司の知り合いなので上司の立場もあり、
あまり強くはいえません。
ただすぐに出ろと言われてもそう簡単には家も探せず、困っています。
どうかご助言をお願いいたします！

□■アドバイス：１

内容文では、判らないことが、あります。
契約書を作成していたかどうか？家賃の発生が、あったのかどうか？
簡単に、推測で二つの答えを出しておきます。

家賃が無償の場合は、法的な保護は、ありませんので、
家主の言われるとおりです。すみやかに、次の居場所を移転しなければなりません。

家賃の支払いがある場合は、賃貸人から、６ヶ月前の解約予告が要りますので、
やむを得ない理由に当てはまるのでしたら、賃貸人のとおりになります。
６ヶ月以内に、賃借人は次の住むところの手配を考えなければ、なりません。

やはり、きっちりした、不動産業者で契約をすることを強く勧めます。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
契約書はありませんでした。家賃は支払っています。
大家さんは昨年4月に、高齢だったので娘に引き取られていきました。
その引き取られていった高齢の方が大家さんでした。

今年の1月に、貸してくれた大家さんが亡くなってしまい、
その娘が今の大家さんです。
（亡くなった時点で家賃の振込先が娘に変わりました）
ですから当時貸してくれた人へ直接もう少し待って欲しいとも言えません。
契約書がない場合でも6ヶ月という猶予期間はあるのでしょうか。

□■アドバイス：２

賃貸借および不動産の契約は、専門用語で、
双務、有償、諾成、不要式の契約といいます。
一般的な言い方は、当事者（貸主・借主）、家賃とか資金、
口頭でもＯＫ、契約書もなくってもＯＫです。
以上の通り、契約書は、なくっても有効ですが、
トラブルになったときは、証明するものが、必要です。

家主さんが物故になられて、娘に変更になったと言う事ですが、
当然の建物の所有権も娘の名義になっておかなければいけません。
１人娘なら問題がないとおもいますが、相続人が複数いてる場合、
確かに借りている、物件が娘の名義でなければいけません。

お話する相手は、当事者である、娘です。
紹介者は、職場の人かも知れませんが、紹介はあくまでも紹介であり、
家主には、なりえませんので、かえって話をしないほうが、スムーズにいきます。
もし、話をするなら、事後処理後の方が、いいと思います。

ついでに契約期間は、期間の定めのない契約になります。
わかりやすくいえば、無期限です。そして、借地借家法の借家の欄の第２７条に、
家主からは、６ヶ月前の解約を言わなければ、いけない内容が記載されています。
コピーして、家主さんに見せて交渉すればよいと思います。

今後の事を考えれば、引越しをするほうが、良いと思います。
家賃も安くなってきましたよ。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

どうもありがとうございました。
私も引越しはするつもりではおりましたが、契約書がない場合、
すぐにでも出なければならないと思いたいへんあせりました。
ご助言いただきありがとうございました。
落ち着いて処理していく自信がつきました。本当に感謝いたします。

■□相談内容　

ビデオ試写室の営業として、事業用賃貸借契約を結んだ物件ですが、
当方も知識がなかったのですが、店舗内装も完成し、
オープン2日目で、新風営法で、映像送信型風俗特殊営業として、
管轄の公安委員会に届け出が必要と知人より知らされました。

ただ、店舗は商業地区ですが、小学校から１００ｍ以内で、
女性のいる風俗営業店は、営業許可がとれないことは、
自分でもわかっていましたし、契約の際に、
女の子をおく風俗はできない説明は、仲介不動産業者からも聞いていました。

しかし、アダルトの個室ビデオ試写なら、商業地区だし、
誰からも文句はいわれないといわれ、契約し、
約1ヶ月間の工事をおこない、オープンしましたが、
風俗営業禁止区域のため、営業届出も出せず、開店2日目で、休業しています。

この場合、宅地物取り扱い主任の業務としての責任はないのでしょうか、
１件目でこちらの知識不足もありますが、店舗内装工事費用もあり、
営業できない状態で、また移転するにも、費用等も負担があり、困っています。
どうか教えてください。

□■アドバイス

貴方の相談は、紛争になるケースと思われます。
弁護士等に相談して調停するか、裁判をするしか方法は無いと思います。

ちなみに、業者は賃貸借の媒介をするのにあたって、
「善良なる」管理者の注意をもって媒介を行い、
賃貸借契約が支障なく履行され、依頼者がその契約の目的を
達しえるように、配慮すべき義務をおっています。

唯、貴方のケースは、契約書に目的として
アダルトの個室ビデオ試写とされているのかどうか？　
又、業者が通常の調査で営業可能かどうか判断できたのか？
　(普通の不動産業者は、あまり知らない業種では有ると思います)
貴方自身の調査不足もあり、かなり曖昧な感じがします。

又、業者に悪意が有ったとも思われませんので、
法律の専門家に相談するしか手は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

現在、賃貸マンションを法人契約で住んでいます。
近いうちに転職しようと考えているのですが、
現在の住居を法人→個人への切替
をしたいと思った場合、敷金、礼金、仲介手数料等は
改めて支払う必要があるのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら、ご教授お願いします。

□■アドバイス：１

契約をしている当事者が変わるわけですから、基本的には
新規契約と同じ事をする必要があるということです。
つまり、通常の契約金等が必要です。
現在支払っているのは、会社が支払ったものであり、
相談者さんの支払ったものではないので、
敷金の返還請求権は会社にあるでしょう。

部屋の原状回復や仲介料は、
貸主や仲介業者との話し合いで融通してもらえるかもしれませんよ。
当社での扱いは敷金礼金はいただきますが、
仲介料はいただかないで新規契約したことがあります。
但し、継続して契約するかどうかは、新しい職業や
保証人などの審査を要しますよ。
（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談者より

鈴木様、丁寧なご回答ありがとうございます。

　　> つまり、通常の契約金等が必要です。
やはり、改めて新規契約するイメージなのですね。
予想通りとはいえ、ちょっと悲しいです。
敷金(2ヶ月)は会社負担でしたが、礼金および仲介料(どちらも1ヶ月)は
私の負担だったので、最悪、4ヶ月分を用意する必要があるんですね。
融通が利く不動産会社だと良いのですが。。。

　　> 継続して契約するかどうかは、新しい職業や保証人などの審査を要しますよ。
まだ次の職も決まってないので、職業については何とも言えませんが、
保証人とは、親族とかでも問題は無いのでしょうか？
再質問の形になってしまいましたが、できればお教えください。

□■アドバイス：２

当社では、同一県内の親族を
基本的に連帯保証人としてお願いしています。
職が未定の場合は、見通しがつかない場合は新規契約は難しいですね。
（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談者より

鈴木様、早速のご回答ありがとうございます。
一応、次の就職先が決まってから不動産会社に話をしようと思っています。
親族については、私は千葉県民ですが、東京に親族がいます。
近隣であれば問題はないかな、と個人的には思うのですが。
転職活動が本格的になってきたら、
一度今の不動産会社に話をしに行こうと思ってます。
このような話を全てが決定する前に不動産会社に持ちかけても、
煙たがられる事などは無いでしょうか？
もし、よろしければご意見をお聞かせください。

□■アドバイス：３

解約の申請期限と退職の期日の関係と
就職の見通しを勘案して相談するのがいいでしょう。
退職してからでないと職探しも本格化できないでしょうが、
業者に申し出る時は、新しい職の見通しぐらいはつけておかないと、
真剣に相談には乗ってもらえないのではないでしょうか。
生活の基盤が変わるわけですから、住居のことだけではなく、
他のことについてもよく見通した上での行動をお勧めします。
（最後はちょっとおせっかいでしたね。）

（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談者より

何度もご回答いただき、ありがとうございます。
業者にはある程度決まった段階で話してみようと思います。
転職については、住居の事も含めて
よく検討した上で決めていきたいと思います。
お気遣いありがとうございます。
何かわからないことが出てきたら、また掲示板に書き込みますので、
その時はよろしくお願いします。

■□相談内容　

10年近く前に、契約した物件を、解約しようとしています。
ところが、敷金が０、つまり納められていないと言われました。
不幸にも、当方にも不動産管理会社にも契約書がありません。
当方は完全な紛失です。

一方、管理会社はなぜかデータ上０か月。
さらに、２度、受け継いだ物件で（以前の会社はどちらもつぶれた）
昔の契約書がありません。どこかで敷金が０となってしまったようです。

当方にも契約書がないのですが、たまたま物件紹介の図面は存在し、
そこに２か月と書いてあります。それを証拠に、１週間以上話し合い、
中をとって１か月分の敷金があったと見なそう、と管理会社は申し出てきました。

この申し出は妥当でしょうか。

□■アドバイス

　　・以前の管理会社が２件も倒産している事
　　・敷金の引継ぎがされていなかったと思われる

を考えると貴方の敷金は多分、
１件目か２件目の管理会社に食われてしまったのでしょう。
つまり、今の管理会社ではなくて、
倒産した前２件の管理会社の責任が大きいと思います。

貴方が契約書を紛失した事、
当時の領収書を保存してなかった事を考えると、
管理会社の申し出は妥当だと私は思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

参考になりました。ありがとうございます。

■□相談内容　

特約条項に、

　　「この契約が終了し、本件建物を明け渡す時は、
　　　乙は自己の費用をもって遅滞なく、自然摩耗と認めがたい破損、汚損
　　（例：天井、壁に穴を開ける、落書きをする、タバコ等によるクロス張替え等）
　　　箇所を修繕する等、原状回復の処置をとらなくてはならない。
　　　前項にかかわらず、畳の張替え、襖の張替え、室内の消毒、
　　　室内クリーニングの費用は、乙の負担とする。」
　　
と書かれてあります。
解約時には畳の張替えには応じなければならないのでしょうか？
れとも、この契約自体が無効なのでしょうか？教えてください。

□■アドバイス：１

借主は、善良な管理注意義務があるわけで
故意、過失による汚損、棄損は借主の自己負担ですが、
自然摩耗(自然損耗）は、貸主負担と考えるべきでしょう。

不動産推進機構刊行の書物によれば、
貸主が負担すべきと考えられるものには、
経年経過・自然損耗・通常使用によるものと考えられるもので

　　　1.畳の張替え、（次の入居者の確保のグレ－ドUP）
　　　2.室内クリーニング（クリ－ニングで除去出来る程度のもの）
　　　3.消毒（TV・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ）

と有ります。
したがって相談者の考えている様に無効では無いかと考えられます。

「原状回復」とは、賃貸借を原状に回復させ、
完全に入居時の状態に戻すということではありません。
　　
借主が借りていた居室を、契約の定められた方法に従い使用し、
また、社会通念上、
通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、
仮に使用開始時の状態より悪くなっていたとしても、借主は、
借りていた居室をそのまま貸主に返還すればよいとするのが判例や、通説です。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

この場合の契約書の読み方は
原状回復とは別に畳の張替え等を借主が行わなければならいように読めます。
　　
原状回復とは別に明記してある場合の判例はどうなのでしょうか？
（ツナシマ商事・石原さん）

□■アドバイス：３

判例といっても事例判断がたくさんあるだけかと思いますが、
この特約がある、そしてご指摘の読み方ができるからといって
直ちに賃借人に畳の張り替え等の義務が発生することはないと解されます。
この条項が原状回復義務に関する特約で
あることは否定できないのではないでしょうか。

契約上、特に賃借人に
こうした義務を負担させるべき特段の事情（賃料が著しく低廉とか新築とか）
が認められなければそう解さざるを得ないと思います。

あとは、自然損耗は原状回復義務の範囲に含まれないという大原則をもとに、
こうした特約の定めや賃料額等諸々の事情を総合考慮して
賃借人に一方的に不利な条項か否か（無効か否か）を判断することになるでしょうが、
一般的にはこの特約は無効だと思います。

まぁ、無効となるとしても、あとは敷金と畳の張り替え費用等との相殺
という主張（返還額が少なかったという場合ですか）がでたときに、
これを訴訟で争うことの費用対効果の問題というのが実務的な考え方でしょうか。

原状回復義務に関しては
最近議論が特に活発であり、裁判実務の動向は面白いです。
（菊地綜合法律事務所・伊藤さん）

□■アドバイス：４

皆さんの返答のとおりでしょう。然し、契約書に特約が有ると言う事は、
契約時に一応納得して契約した訳ですから、契約自体は成立しています。

特約が無効であると認めて、
不動産業者があっさりと引き下がってくれれば良いのですが、
若し、不動産業者と揉める場合は、業界団体や行政の無料相談に相談する。
消費者団体等に相談する。又は、少額訴訟等の民事訴訟を行う必要があります。

まずは、その不動産業者と良く交渉してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

今度引越しをするのですが、今入居申込書を書いているところです。
その紙の一番下にご注意、とあって
　　「お申し込みいただてもお断りする場合がございます」
とかかれていますが、断る基準はどういったことなんでしょう？

ちなみに保証人は同じ不動産の仕事を自営でしている父です。
回答をよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

月山です。お断りする基準というのは、家主さんによって差がありますが、
ようは、賃貸物件に関しては、簡単な入居審査があるということです。

例えば、保証人さんが、保障できうる限界を超えている・・・
入居者様に、職がない又は、収入がない・・・
記入に嘘があった・・・
等、家主様も、ようは入居者様が家賃をちゃんと払えるかどうかが、
気になる部分でもありますからね。

その辺もふまえていただきたいという一文であります。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。月山さんと同様ですが若干具体的に言いますと、

　事前審査を行う会社もあります。
　　　○カードが作成出来ない方。
　　　　(大手Ｄ社のようにカード会社による調査を行う場合)
　　　○過去に業界内でトラブルを起こした事のある方。
　　　○保証人に問題の有る場合。
　等になると思います。

普通のサラリーマンの方で、
金銭トラブル等の無い方で有れば問題無いと思います。

又、大家の急な都合により契約前にキャンセルの入る場合や、
小さなお子さんのいらっしゃる方や、喫煙なさる方の場合に、
大家さんが断ってくる場合も、稀ですが有ります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

近々引越しを予定している友人がいるのですが、
その友人が現在住んでいる部屋が気に入ったので、引き継いで借りたいと考えております。
その場合不動産屋さんにて必要な手続きと料金について教えて頂けますでしょうか。
どうぞよろしくお願い致します。

□■アドバイス

その部屋を管理している不動産会社さんがいるかどうか？　
によって交渉先が異なりますが、

　　（１）オーナー自らが管理している・・
　　　　　のならオーナーさんに
　　（２）不動産会社さんが管理している・・
　　　　　のならその窓口不動産会社さんに

まずは、お友達経由で事情を説明してもらうのが手っ取り早いと思います。
契約自体は全く新たな賃貸借契約を起す事になりますので、基本的な費用は

　　　・敷金○ヶ月
　　　・礼金○ヶ月
　　　・前家賃
　　　・仲介手数料

となるのが原則ですが、先方としても労せず新たな賃借人を見つけられる事ですし、
ダメ元で交渉すればディスカウントの余地（諸経費の事です）はあるかも知れませんね。
（藤原浩行さん）