不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　商号変更に伴う賃貸名義変更について

東京・30代女性
現在、会社名義で事務所を賃貸しています。
おそらく、一般賃貸と呼ばれる形態かと思われます
（仲介に不動産屋、家賃は家主に直接振り込みをしています）。
　　
今回、会社商号変更があったため、契約者名義変更を
不動産屋に届け出ました。契約自体には何ら問題ないのですが、
その名義変更手続に3万円も手数料がかかると言われております。
高すぎると思うのですが、相場はどれくらいなのでしょうか？
そもそも、支払う必要があるのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、名義変更料と言うよりは、
仲介不動産業者の事務手数料のことを指しているのでないかと思います。
簡単に言うと、
　　　●書類作成料＋諸経費（交通費・人件費）として、3万円請求された
ということになるかと思います。

厳密に言いますと、契約書に明記してない事務手数料を支払う必要は
無いのでしょうが、支払わないと仲介業者が名義変更手続きを行ってくれない
ということになると思います。
不動産の賃貸借契約における仲介料は、
契約時に家賃1ヶ月分だけを頂くだけですから、
たとえ、契約書一式を作成するだけとは言っても、
賃借人の事情により契約書を変更する手続きは、
よほど良心的な会社でないと、無料では行わないでしょう。

相場ですが、1～3万円程度とか、
家賃の10～20％程度としている業者が多いようです。
実費が基本ですから、作成書類の量や大家さんとの交通手段・
距離・人件費の関係もありますので、一概には言えないと思います。

契約内容の変更手続きの事務手数料は、
業法に定めた仲介手数料とは別のものですから、
お互いが納得すべき金額にするのが良いとは思いますが、
　　　●最低でも人件費・交通費・書類作成費・消耗品費等を考慮した実費
は、必要かと思います。
　　
お互いに商売ですから、
無料サービスということはあまり考えられないのではないでしょうか？
3万円が高いかどうかは、ご相談内容からは断言はできませんが、
諸事情をご検討の上で高いと思われるのであれば、
値引き（例えば、2万円にして欲しいとか）交渉を行えば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

なるほど。
確かに、お互い信頼関係で成り立っているわけですから、
仰るとおり、交渉してみるのも一つの手ですね。
全くの素人で、誰に相談してよいものかも分からず、
突然、投稿してしまいました。ご丁寧にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　賃貸の重要事項説明について

東京・20代男性
東京で部屋を借りようと手続きを進めている最中です。
ある部屋が気に入り、申し込みを行いました。
提出した書類は、申込書・個人情報取り扱いに関する同意書で、
金銭の払い込みは一切ありません。

契約は書類の郵送でも可能とのことでしたので、郵送でお願いしましたが、
後日、業者の義務であるはずの「重要事項説明」が行われる時間がない
ことに気づき、メールにて不動産業者に質問をしました。

すると、
　　　●希望される場合は管理会社に行ってもらう必要がある
との返信メールが来ました。
重要事項説明は任意のものなのでしょうか？
もし、任意ではない場合、どのように手を打てばよいでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、重説は、宅建業者が仲介を行ったり、
貸主になる場合に必要な書類です。仲介業者がいる場合、
もしくは宅建業者が貸主となっているかどうかによりますので、ご確認下さい。

また、重説は取引主任者が直接説明することになっております。
事情によっては郵送で行うこともありますが、直接、説明を行うべきではあります。
郵送で行って、後で問題が生じることも考えられるかどうかにもよりますし、
その管理会社は、ある意味「堅い」と言いますか、
「真面目」であるとも言えるのかも知れません。

なんとか時間を作って、
その管理会社に出かけて重説を受けることが一番好ましいことだと思います。
どうしても郵送で行いたいのであれば、
　　　●貴方の事情で郵送でお願いしたい
　　　●そのことによる苦情は一切申し立てない
という内容を含んだ書類を提出することを条件にしてみては、いかがでしょう？

なお、遠方のお客様の場合、
当社では、重説や契約書はワードで作成していますので、
事前にメールの添付ファイルで内容をご確認頂き、
質問等はメールでやり取りして、入居時に契約日より前の日付で
重説に署名・押印を頂くという方法を取る場合もございます。
メールでやり取りをすると、全て証拠が残りますので、
問題にはならない…と理解しています。
ですので、そのような対応をして頂けないかどうかを、
お願いしてみてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
事情によっては現実的に重説を受けることが難しい場合もありそうですね。
今回は時間を作って、管理会社を訪問したいと思います。
以上、ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　オーナーチェンジ時の責任について

栃木・20代男性
昨年の8月に、不動産仲介業者を介して、
個人の大家さんと賃貸契約を結びました。
しかし、最近、ある不動産会社から、
マンションの所有者がこの会社へ変ったとの通知がありました。

説明が下手なところもありますが、以下の3点、よろしくお願いします。

　　1.第三者に個人情報が渡っている点についての疑問

　　　借主の知らないうちに個人情報が第三者へ移ってしまっています。
　　　不動産会社からは、
　　　「権利が譲渡されているために通知義務はない」
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　　と、説明がありました。
　　　借主になんの断りもなく、勝手にやってもいいものなのでしょうか？

　　2.契約書についての疑問

　　　家賃の支払いなどについて、こちらの意思で契約していない会社へ
　　　払うことになってしまいます。
　　　そもそも契約自体、新たに取り交わす必要はないのでしょうか？　

　　3.マンション名変更に伴う借主の負担に対する疑問

　　　今回のオーナーチェンジで、マンション名が変りました。
　　　その不動産会社は、
　　　「郵便局等には通知してあるので、手紙等は届くはずだ」
　　　とのことですが、実際には届いていなかったものもあります。
　　　届かなかったことに対する実害、また、各種住所変更の手続きなどの
　　　負担に対する請求を行なうことは可能なのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、「1.」につきましては、
新しい大家が物件の取得に伴って得た情報ですから、
本来の目的に沿った利用方法であれば、あまり問題は無いと思います。
その個人情報を公開したり、漏洩したり、
目的以外に使用した場合は、問題になるでしょう。

「2.」につきましては、支払いは相手が受領を拒否しない限り、必要でしょう。
相手が変ったとしても、その賃借物件の対価として支払われるものですから、
持ち主に賃料を支払うのは当然のことだと思います。
契約を新たにやることになりますと、逆に貴方の出費が増える可能性もありますが、
それでも希望するのであれば、申し出れば良いだけだと思います。

「3.」につきましては、郵便局に通知済みであるとすれば、
郵便局内部の問題と思われますので、郵便局にクレームをだされたらよいでしょう。

相談内容を見る限り、貴方が何が不服なのか良く解りません。
家賃の値上げを要求されたとか、新規契約を強制されたとか、退去を求められたとか、
新しい大家が、貴方の今までの権利を犯すようなことがあれば解るのですが、
相談内容を読む限りそのようなことも無さそうなのですが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返答、ありがとうございました。
別に不服とかはないのですが、
ただ、裏でいろいろと勝手にやってるような気がして、
気持ち悪かっただけなんです…。

---

□■アドバイス：２

アパートやマンションの丸ごと1棟の売買は、通常の不動産取引として
正々堂々と行われているものです。別に裏でこそこそ行われている訳ではありません。
賃借人に対する新賃貸人からの挨拶も、物件の引渡後に行われることが多いと思います。
賃借人にとっては、本来の目的である居住する権利が
問題無く引き継がれることが大事だと思います。
あまり気にすることなく、今まで通りに借りていれば良いだけだと思います。

もし、今までと変った点で不具合が生じたのなら、
その時にまたご相談されてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：３

涌井様のおっしゃる通り、投資目的などによるオーナーチェンジは、
特に最近は盛んになってきているかと思われます。

不動産契約で考えると分りづらいと思いますが、例えば、
　　　●A銀行　→　吸収・合併　→　名前も経営母体も変る
　　　●お店A　→　営業譲渡　　→　名前はそのままで、運営母体が変る
というようなことって、ありますよね？
銀行の場合は、基本的には、合併時点の通帳や借りているローンなどは、
そのまま引き継がれますし、お店の場合も、発行していたポイントカードなどは、
そのまま引き継がれることも多いでしょう（もちろん変更がある場合もあります）。

銀行の名前が変ることで、振込先変更などの手続きが必要になるような場合もあり、
非常に面倒だったりもしますが、でも、銀行は変更手続きに対する負担について、
何かを補償してくれることはありません。

不信感を感じたであろう、
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　については、例えば、
　　　●売主の大家さん（個人）に借金があって、
　　　　仕方なく新しい大家さん（不動産業者）に売った場合
など、時として、売主さんにとって公にして欲しくない事情がある場合もあります。

　ですから、貴方が気にするべき点は、涌井様のおっしゃる通り、
　　　●本来の目的である居住する権利が問題無く引き継がれること
を、きちんとチェックしておくことが、大切かと思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、前野様、お返事ありがとうございます
不動産管理会社に、気になっている面を話したら、
色々と事情を説明してくれ、話をしてもらいました。
向うでも手続き関係でゴタゴタしていたらしく、
事情説明が完全ではなかったとのことでした。
アドバイス等、感謝いたします m(_ _)m

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　入居審査の際の源泉徴収票の提出について

東京・20代女性
現在、アパートの賃貸契約の手続き中ですが、入居審査のために、
借主と保証人の源泉徴収票を提出するように言われました。
何度か賃貸契約をしたことがありますが、
源泉徴収票を提出しなければいけないとは、言われたことはありませんでした。
しかし、その不動産屋さんでは、
　　「提出できないならば契約対象外とする」
と言われました。
収入の証明書がないと契約できないのでしょうか？
教えてください。

---

□■アドバイス

私見ですが、大家もしくは仲介業者が、契約の条件として
源泉徴収票の提出を求めたとしても違法とは言えないと思います。

但し、個人情報保護法から考えますと、業者はその使い道の限定について
説明を行い、守秘義務について守ることを約束した上で、
提出する方（＝相談者さん）の同意書は頂いておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さん、ご意見どうもありがとうございました。
何度か引越しを経験しておりましたが、源泉徴収票を求められたのは
初めてのことだったため、とても疑問に感じてしまいました。
「個人情報保護法に基づいて守秘義務を厳守する」
という約束をしていただくという形で、
源泉徴収票の提出をさせていただきます。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　新借地借家法上の建物の範囲について

愛知・50代男性
借地上にブロックを置き、
その上にコンテナを載せた場合は、
新借地借家法に抵触する建物に該当するでしょうか？
ブロックとコンテナはボルト等で連結されません。

---

□■アドバイス

私見ですが、それであれば、建築物とはならないはずです。
よく、市街化調整区域の雑種地に、倉庫や建物を建てたいが、
許可が出ない場合に、その様な方法でプレハブや倉庫を設置しますよね？
　　
基礎の無いコンテナは建築物とはならないはずですが…。
当然、建築確認も取らないし、登記も行わない訳ですよね？

もし、このような形で設置したコンテナ等が建物と認められたのであれば、
今までの考え方が根底から覆ってしまうのですが…。
どうしても不安であれば、契約書に、
　　　●建物の建設は認めず、すぐに移動できるものをおくことは可
とでもしておけば良いと思います。

つまり、「借地でも建物の建設を目的としない契約書」
にしておけば良いと思います。
目的は資材置き場とでもしておいたら、いかがでしょうか？
（業者さんのようですから、このあたりの文言は適切に考えて下さい）
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答有難うございました。
ご意見を参考にして、進めてまいりたいと思います。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　残された減価償却資産に対する未償却分の負担について

大阪・30代男性
このたびは、お世話になります。
皆さんのお知恵、知識に頼りたく、投稿を決心いたしました。

とあるテナントを銀行から借り受けすることになっているのですが、
前の借主が退去した状態が残っております。
　　そのため、
　　　●最初に現状渡し、退去時現状復帰
　　を伝えられ、了承しており、
その上で、家賃、保証金が伝えられ、話を進めておりました。

銀行からは、「ほぼ私に貸すことになります」と言われており、
契約は時間の問題といった状況でした。
しかし、今になって、現場所に減価償却資産（銀行の資産）
が残っているとのことで、現状解体、内装変更に制限を加えてきました。
どうやら、最終の契約書を作成する際に、盛り込みたいようですが、
これまでの交渉では、一言も触れられておらず、こちらとしても困惑しています。

例えば、エアコンの入れ替えを検討していたのですが、
　　　●未償却分があので、エアコンはそのまま使ってほしい
　　　　（故障時の修理費、入れ替え時の費用は負担してほしい）
　　　●もし、撤去、入れ替えとなれば、未償却分は負担にしてほしい
という申し入れをされました。
また、エアコン同様、その他の部分を解体をした場合も、
「残されている減価償却資産については、
　未償却分を当方に負担をしていただきたいので、保証金の値上げをします」
と言われました。

現在のエアコンはマルチのエアコンのため、入れ替えにはかなりの高額になり、
テナント借受後の資産計画に大きな影響が生じます。
それ以前に、家賃などの交渉から5ヶ月近く経過しており、
資金計画も大詰めであって、変更もままなりません。

一般的には、銀行の都合で最初に交換できないようなエアコンの修理や、
後々の交換などの費用を、壊れた際には当方が負担しないといけないのでしょうか？
また、仮に最初から現場の解体ができた場合
（現状渡しでの借受を了承していた場合）でも、
解体（破棄）した減価償却資産に対する未償却分を、
当方が負担しないといけないのでしょうか？

長文となりましたが、ご教授いただければ、幸甚に存じます。
よろしくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス：１

私の経験上、金融機関と不動産取引を行う場合は、
注意しないと、どんどん話が変ることがよくあります。
これは上場企業も同じですし、一定規模以上の企業はどこでも同じで、
特に、担当者が無能で、力の無い場合（実際には何の決定権も無い場合）に起こります。

つまり、現場の担当者にはほとんど権限が無く、最終的な判断を下すのは、
現場とは関係のない書類上のチェックだけ行う本部の取締役会や社長であるために
起こる現象です。上から指摘を受けると、コロっと話が変ってしまうんですね。

これを防ぐには、打ち合わせ書を必ず作成しておくことです。
ある程度、話が変ることを予想しながら、打ち合わせ書を作成しておくと、
無能な担当者でも少しは気をつけて発言するようになります。
　　
そうすると、この証拠を元に役員会に対しても強く出ることができるようになりますし、
言った言わないの問題も起き難くなります。
メモ程度では無く、きちんと作成したものをその場でコピーして
先方にも渡しておくと、少しは注意して交渉をしてくるようになります
（相手を見て対応を変るようなことを平気で行うわけです）。

さて、実際の契約はこれからだと思いますので、
現実的には先方の言い分を飲まざるを得ないとも思えます。
但し、これまでの経過や交渉の証拠となるものがしっかり提出できれば、
それらを元に交渉することも可能でしょう。

通常、設備の故障の補修や未償却資産の処理は貸主負担で行うべきだと思いますが、
業務用物件に関しましては、契約書の内容に従うべきとも思います。

今後の交渉によるのでしょうが、前述のように、
実際の決定権は誰（＝何処）が握っているのかを良く確かめながら進めないと、
もっと違う条件が新たにつけられてくる可能性もございます。
あまり現場の担当者を信用しないことが大事ですから、
その点を注意して交渉して下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
これまで交渉を録音しておりましたので、書類にまとめて、提出してみます。

お返事を拝見し、一般動産の場合は、備え付け備品の補修、
未償却資産は貸主負担であっても、
今回のテナントなどの場合、交渉次第であって、
慣習や、法律的に、私が強くいえるものではないのですね。

これまで、テナント開店のための私や関係者の労力は多大なものがあり、
また、お客様も心待ちにされておりました。
そのため、今後、もし私が予算的にテナントを借り受けすることが
難しくなった場合に、裁判に訴えることも考えておりますが、
いかがなものでしょうか？

続けての質問で申し訳ありません。

---

□■アドバイス：２

今までの交渉過程が不明のため、詳しいことまでは返答いたしかねる…
と言うのが本当のところですが、あえてお答え致しますと、以下のとおりです。

備え付け備品の補修、未償却資産は、基本的には貸主負担ですが、
投稿内容を読む限りでは、まだ交渉中であるようですから、
貸主の要望を受け入れるかどうかは、貴方次第であるということになります。

どうしても早急に契約を締結したいのであれば受け入れざるを得ないと思いますし、
契約が不成立になることを覚悟であれば、受け入れないことを強く主張する
ということになると思います。
　　
この辺りのことは交渉のテクニックの問題もありますので、何とも言えません。
基本的には一方的に不利益とはっきり言える内容でない限りは、有効となると思われますし、
場合によっては一方的に不利であっても有効となる場合もございます。

契約は当事者双方が明確に納得して締結したかどうかが重要になると思います。

裁判に訴えることにつきましては、
まだ契約自体は成立していないと思うのですが…。
契約前の苦労を元に損害賠償を求めるというのは、正直に言ってあまり感心しません。
もし、その様なことが認められるとしたら、交渉過程において長期化する取引は
全て損害賠償の対象になってしまうということになります。

録音されたテープには、
契約が成立したと明らかに解ることが録音されているのでしょうか？
通常、損害賠償関係につきましては、契約書が取り交わされた以降の、
契約不履行に対して行われるのが一般的だと思います。

　つまり、
　　　●契約書に「×月×日より賃貸借を開始する」
　　　　と明記されているのにもかかわらず、
　　　　その賃貸借物件の引渡が遅れた場合は、
　　　　その遅れに対しての損害の賠償も可能
　　かとは思いますが…。
　　
確かに、民法には口約束でも契約は成立するとなっていますが、
大事なことは、その口約束が、「賃貸人本人（銀行の場合は銀行の代表者）」
となされていたかどうかのしっかりした証拠があるかどうかが大事ですし、
その証明責任は貴方にあるわけです。

個人的な意見ですが、大手企業の場合は、ミスをした担当者をクビにしたり、
飛ばしたりして企業保身をはかるのが一般的ですから、
裁判をしても有利な結果を引き出すことは難しいと思います。

なお、詳しいことは弁護士等の専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

今回は、詳細なご返事ありがとうございました。
商業施設に関してのやり取りは契約書次第であること、理解いたしました。
今後、担当者と交渉し、すこしでも計画予算に近づけて、
双方円満な解決法を導いてみたいと思います。
また、結果をご報告いたします。

---

□■アドバイス：３

本件の相談とは若干外れるかも知れませんが、参考になればということで…。
私が今実際に関っている賃貸借で、
契約成立以前に問題点が生じるという事例がございますので、紹介しておきます。

リサイクル事業に関る土地、および、建物の賃貸借の案件です。
以前より自動車解体業を行っていた物件の賃貸借について、
新規に資格を取得するのが難しいので、
　　　●昔からの既得権を持つ個人→会社設立→代表者の入れ替えと
　　いう手順を踏むことになりました。

　　「既得権（？）→正規な許可申請」の過程で、
　　　●賃貸借契約成立以前にどうしても正規な許可が可能かどうかが問題
　　となりますとともに、
　　　●この許可申請の過程で、対象土地の整備がどうしても必要
　　となります。
　　この整備費用は、許可がおりて賃貸借契約が成立すれば、
　　借主が負担するのは当然ですが、
　　　●許可がおりず、賃貸借契約が成立しなかった場合の
　　　　整備費用の負担はどうするのか？
　　　●また、許可がおりても、貸主が自分で営業したくなったり、
　　　　転売したりする可能性もあるというような様々な問題がある
　　ということで、私の所に相談がありました。

私は、賃貸借契約を当社の仲介で行うことを条件に、
この内容について、具体的な負担割合を取り決めた「覚書」を作成し、
当事者双方の捺印署名を行うようにアドバイスしました。
そして、無料で覚書の作成もしてあげました。

つまり、賃貸借契約成立以前にも、賃借人が様々な出費をすることは
時々あることなんです。特に許認可の絡む業種の場合は、この傾向が強くなります。
その場合は、口約束ではなく、明確な経費の負担の割合等を取り決めた
「覚書」を事前に締結しておく必要があると思います。
そうすれば、今回の様な問題も生じ難いと思いますので、
解り難いとは思いますが、参考にしていただければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
こんばんわ。本当に、丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。
今回の資産に対しての回答がでましたが、
結果として、当方は負担せずに契約にこぎつけることができそうです。
話し合いでまとまり、本当に喜んでいます。
涌井様、本当にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　事業用物件の契約名義変更について

東京・20代女性
3人でお店を立ち上げ、マンションの1室を店舗として借りています。
入居時に天井部分を解体した分の保証金を不動産屋に預入れ中で、
解約時、自己で原状回復したら全額返金とゆう契約です。

しかし、3人のうち賃貸契約を行ったAが体調不良を理由に
店の運営を拒否しはじめたため、
B（すぐに保証人をたてられる健全な者）に名義変更をしたいと伝えました。

すると、
「親族間や個人から自己所有の法人名義に変更…以外は、
　賃貸での名義変更は受け付けない」
と言われました。

Aは虚偽癖があり、現状、病気の事実も判断できず、
契約者としての義務を遂行できない状態で、家賃は残りの2人で支払っています。
　　
お店の存続のためにも立ち退くことは無いのですが、
費用が最低限で済むスムーズな名義変更の方法をアドバイスください。
宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

あくまでも、個人的な対応方法のアドバイスということでご了承願います。
まず、Aさんが代表者の会社を設立し、賃貸借契約をその会社名に変更します。
次にその会社の代表者をBさんに変更し、
大家さんに代表者が変更になった旨の案内を送付致します。

これで名義の変更方法としては問題が無いはずです。
実際の経費等の比較につきましては、
新規契約を締結する場合と併せて比較してみてください。
法人化につきましては、会計事務所、または司法書士事務所等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　無職になってしまった場合の更新手続きについて

東京・20代女性
もうすぐ賃貸アパートの更新手続きに行かなくてはいけません。
その際、印鑑持参で不動産屋に出向かないといけないのですが、
その際、勤務先などを書かなくてはいけないのでしょうか？

書くのであれば、無職になってしまったので、
無職として新しく契約書を書くことになってしまいます。
生活費はなんとか貯金があるので大丈夫なのですが、
すぐに仕事が決まるわけではありません。
無職でも更新はしてもらえるのでしょうか？
不動産屋に行って、なんだか、気まづい空気になりそうで、不安です…。

---

□■アドバイス

私見ですが、不動産業者によって、対応は変るような気がします。
今現在、求職中ということであれば、あまり褒められる方法ではないのですが、
無職になったことを内緒にして更新する手もあるのでしょうが…。
それが嫌であれば、金融機関に預金の残高証明を発行してもらい、
家賃の支払いは大丈夫なことを説明して、
不動産業者に更新をお願いしてみてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
友達の仕事を引き受けることになったのですが、まだまだ先です。
とりあえずその旨を伝えてみることにしました。
お騒がせしてすみません。ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　前賃借人が残していったエアコンの修理義務について

東京・40代男性
アパートの家主をしております。
借主さん側の主張によりますと、
「クーラーが壊れたので、その代金をくれたら、更新料を払う」
と言っています。

しかし、このクーラーは以前の借主が部屋に置いていったものであり、
契約書等にはクーラーについてはふれていません
（通常のアパートの他の住人の部屋にはクーラーはありません。
　借主さんがご自分で購入してつけています）。

こうした内容（クーラーに関する保善管理義務と更新料不払い）は、
法的にはどのように定められているのでしょうか？
また、今後家主の私はどのような対応をしたらよいのでしょうか？

問題がこじれるようでしたら、退去もやむをえないと思っているのですが、
当方にも引越し費用・退去費用などの支払いが発生するのも見合わないので、
法的に借主さんに示して、穏便にしたいと思っております。

しかし、先日、借主さんは
内容証明にてクーラー代金の請求をしてきました。
内容証明を送ってきたとなると、
借主さん側から法的手段の訴えの可能性もあります。

ご返答のほど、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

賃貸借契約書に、エアコンのことに関してなにも記載がないのでしたら、
借主はエアコン付きにて家賃などの支払いをしていると捉えられても
しかたないのでは…と思います。
であれば設備としてのエアコンの修繕は家主様にて行うべきです。
　次回からは特約条項などに、
　　　●本物件に設置されているエアコンについては
　　　　本物件の設備ではないので、修理・修繕・交換などは
　　　　借主の負担にて行うものとする
などの一文を明記することと、
前借主のエアコンを残置することを承認されるのであれば、
新借主に残置するか確認して必要ないとか、
新しく自分で購入するとかであれば、貸主負担で撤去する
とかするなどすれば、問題はなくなります。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

---

■□相談者より

滝本さま　貴重なご意見ありがとうございました。
私としては、次の方も必要になるからとクーラーを残しておき、
特に「クーラー付」などを謳って契約をしたのではないのですが、
ちゃんと特約で定めておかなければならなかったのですね。
とても参考になりました。以後、契約時には特約等も気にして、
ちゃんと契約を結びたいと思います。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

少々厳しい書き方したのかもしれませんが、
はっきりさせておかないとやさしさが裏目にでる場合も、
今回のようにあるということです。
ご参考にしていただけて、よかったです。
こちらこそ、ありがとうございました。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　賃貸物件の1年間限定の契約について

千葉・20代男性
来年4月から働くことになっているのですが、そこでは1年しか勤務せず、
次の年は別のところで勤務する予定になっています。
そこで、賃貸物件を1年間だけ借りたいのですが、
1年契約の物件は見つかりません。
こういう場合にはどうしたらよろしいのでしょうか？
マンスリーで1年分借りるしか方法はないのでしょうか？
それとも2年契約を1年契約に変えてもらうといったことは可能なのでしょうか？
よろしくご指導お願いいたします。

---

□■アドバイス：１

1年だけのお住まいのようですね。
2年契約の物件が多い地域のようですが、もともと2年契約の物件でも、
契約期間中の途中解約はできます。ただし、保証金の返還率など
短期解約に対する違約などがあるなら、要注意でしょう。

　　　●マンションのオーナーさんはできるだけ長く
　　　　入居していただける入居者様を探したいという点
　　　●入居者様の入れ替わりによるリフォーム代金の負担

もあり、短期（1年くらい）の入居は敬遠されがちですね。
マンスリー系であれば、最初から1年とかで契約されたら、
逆に割安になったりするメリットもありますよ。
　　
家具家電を揃えられたり、保証金の支払い、
場合によっては退去時の改装費の負担を考えると、
1年であれば、マンスリーの方が有効でないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

---

■□相談者より

滝本さん、早速、丁寧な御回答ありがとうございます。
途中解約という方法があるのですね。
やはり、マンスリーの方が良さそうですね。
ただ、最初にまとめ払いする必要があったりするのが、つらいところですが…。
良く探してみようと思います。どうもありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

頑張って探してくださいね。
マンスリーでも年間契約でも、毎月払いできるところもありますからね。
どんどんお客様よりのサービスは増えてきてますので！
では（＾＾）
（アムネッツ・滝本さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　旧借地権の建替え拒否について

神奈川・60代女性
旧借地権の家を息子への名義変更とともに建替えを考えています。
しかし、地主が建替えを承諾してくれず、
銀行からの融資を受けることができません。
こういう場合、法的に地主に承諾を認めさせることはできるのでしょうか？
それとも、正当な理由もなく、地主が建替えに承諾しないことは
法的に認められてしまうのでしょうか？
ご回答をよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、契約期間内の建替えには、地主の承諾が必要かと思います。
承諾無しに建替えることはかなり難しいと思います。

なお、増改築を行うことは「第八条の二の2（丸2）」により、
承諾が得られない場合は、法的に進めることも可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、ご回答ありがとうございます。
やはり、地主の承諾無しに銀行からの融資を受けることはできないようです。
ゆえに建替えもできなそうです。
ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　借地の一方的な更新要求について

神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております（しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます）。

親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。

しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

そこで、以下、宜しくお願い致します。

　　　1.地主側からは、
　　　　「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
　　　　と言われているのですが、そういうことはあるのですか？

　　　2.他の相談には、借地の更新について、
　　　　　●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
　　　　とありました。
　　　　そうすると、昭和40年（1965年）から借りた場合、
　　　　　1回目　1995年
　　　　　2回目　2015年
　　　　ということになります。
　　　　
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
　契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。

2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法（借地法）が適用されます。
　旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
　以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
　　（2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法（借地借家法）が
　　　適用される場合に限りますので、今回は該当しません）

ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
（「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…）。
（ささもとグループ・福原康洋）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。

地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。

更新については、

　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
　　　　　　ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

　　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
　　　　　　　　定ニ従フ

としか規定されておりません。

つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。

当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。

　但し、建物の種類を規定してない場合は、

　　第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
　　　　　　トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。

どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者（賃借人）の立場はかなり強いと思って下さい。

　地代の変更につきましては、

第12条　地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
　　　　　　ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
　　　　　　至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
　　　　　　ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
　　　　　　ニ従フ

　　　　２　地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
　　　　　　ルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
　　　　　　ヲ支払フコトヲ要ス

　　　　３　地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
　　　　　　当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割
　　　　　　合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

となっております。

新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。

　　　★福原康洋様へ
　　　　　記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
　　　　　が、ご容赦願います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。

申し忘れましたが、親の話では、
　　　●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
　　　　（承諾書と言うべきでしょうか？）
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。

そこで、念のため、確認したいのですが、

　　　1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
　　　　（＝鉄筋コンクリート等である必要は無い）

　　　2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
　　　　契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。

との理解でよろしいでしょうか。

しつこくてすみませんが、もし「木造＝20年」とすると、20年＋20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
（なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます）

何卒、宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：３

1.木造は「非堅固建物」です。

2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
　「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します（「堅固建物」の場合は60年）。

ですので、更新は30年+30年…となります。
　　（初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です）
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。

　　　★涌井様へ
　　　　　こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
　　　　　今後とも宜しくお願い致します。
（ささもとグループ・福原康洋）

---

□■アドバイス：４

ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。

今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。

まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
　　 http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

また、地代についても、値上げするには、
　　●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
　　　改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。

地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございました。
地主（実際には代理人）は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　事業用物件の原状回復交渉について

京都・40代男性
賃貸マンション1階部分のテナントで、
喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが、
私が借りたときは間仕切りも天井も無く、
床も土間のままで、契約後に工事を行いました。

家主は、
「今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げに
　きれいに改装してくれるのなら、原状回復しなくても良い」
と言っております。

ただし、それには、
　「厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上げ、
　　全てのクロス、床材を新品にし、事務所らしい照明器具と
　　ミニキッチンを設置して欲しい」
と言っております。

原状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし、
悩んでおります。保証金は250万円で、
解約引きは10年未満（7年）なので50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき、
借金の返済にあてたいと思っております。

当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、
　　　●全て家主の言いなりになる
　　　●スケルトンに戻す
の選択肢しかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

はじめまして。店舗の原状回復の件ですが、借りられた時は
いわゆる「スケルトン」状態にあったようにお見受けいたしました。
これであれば、賃貸借契約書上に原状回復の文言に、
　　　●賃貸借契約時の原状に復旧する
という文言があるようでしたら、スケルトン状態まで戻して
引渡しを行うことが必要になります。

ただ、賃貸人が要求される事務所仕様までにすることは、
当然、必要はありません。事務所仕様にするためには、
現状を取り払って、さらに施工が必要となりますので…。

したがって、解体費用も昨今上がってきていますが、
数件お見積もりを取られるなどして、
安価で確実に復旧してくれる工事業者さんを選定されることも、
費用の軽減に繋がると思います。

賃貸人さんが最終の引渡しの立会いされるように思いますので、
賃借人さんの原状回復のレベルと賃貸人さんのレベルの相似で
もめることもあります。ですので、最終で多少の手直しはしてくれるような
親身な業者さんを選ばることも大事です
（見積もり段階にて、そのようなことも盛り込まれることが大事だと考えます）。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、事業用賃貸借契約においては、
契約内容が社会通念上、一方的に不利益がある場合を除いて、
その契約書の内容に従うのが妥当であると思います。
これは商人間の取引においては、商法の精神を重視すべきである
という判例が多いことからも推測できることだと思います。

また、原状回復等につきましても、住居用賃貸物件とは考え方が変ります。
特に近年、消費者契約法の第10条により一般消費者は保護されていますが、
事業用賃貸物件の賃借人たる商人は、この保護は無いと解するのが
妥当だと思います。貴方も、立派な商人であると思いますので、
一般消費者とは立場が違うことを、まずご理解いただく必要があると思います。

つまり、「基本は契約書の内容に従う」ということになると思います。
個人的には、事業用賃貸借契約におけるスケルトン物件のスケルトン返しに
ついては、もったいないなぁ…とか、無駄だなぁ…とは思いますが、
社会通念上、一方的に不利な契約とは思えません。
契約成立時に承諾して借りた訳ですから、商人として約束は守るべきでしょう。

実際には、交渉はお互いに納得すれば良いことですから、
大家さんと良く話し合い、ローコストで済む方法で交渉するということになります。
家主さんの提案とスケルトンに戻す方法（おそらく、契約書にはこちらが明記
されているのでしょうか？）のどちらが経費として安く済むかを考えつつ、
より支出が少なく済むように、交渉するのが宜しいかと思います。

なお、大家さんが「今後は飲食店には貸さないつもり」とのことですが、
交渉により説得し、代りに居抜きで物件を賃借していただける新賃借人を
見つけられれば、それが一番安く済みますし、上手くいけば造作を有料で
売却することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

滝本様、涌井様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
やはり、賃借物件も居住用と商業用では解釈がかなり違うのですね。
契約書にも契約時の現状に戻すことと記載されております。
電気、ガス、排水、給水、全てこちらで行ったので、これを事務所使用に
改装して他人に貸すのであれば、あまりにも家主が有利すぎると
少し感情的になっておりました。反省(^_^;)
スケルトンに戻すのにも床をはつったり、全てのものを撤去処分するために
多額の費用もかかりそうです…。
とにかくお2人のアドバイスをもとに家主に頭をさげて、
お互いの歩み寄りをできるようにしてみます。
このサイトがあって本当に助かりました。感謝します。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権（義父名義）の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
　●更新料プラス建替え許諾料（？）
ということで大丈夫なのでしょうか？
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか？
　　
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか？

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●更新料プラス建替え許諾料（？）
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

う～む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　契約更新時の部屋の借り換えについて

東京・40代男性
今現在、1階に住んでいますが、先日、2階が空室になったようなので、
移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいており、
もう6年、住んでいるのですが、今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。

アパートは上下2室しかなく、隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が
住んでおり、その妹さん一家とも親しくしております。
大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが、相談の上、
了承を得たり、駐車場の契約を直接したり、融通をきかせてもらっています。

まず、大家さんに相談したほうがいいのかとも思っておりますが、
一般的には、やはり、再契約になってしまうのでしょうか？
（このような状況での部屋の移動に、一般的に、
　どの程度の費用を考えればよろしいのでしょうか？）
また、相談の順番は、まず大家さん…でよろしいのか、
教えいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、基本的には新規契約となるのですが、
大家さんと貴方の双方で承諾した場合は、
契約書の訂正等により住み替えても問題は無いと思います。

最初に相談するのは、大家さんで良いと思います。
間取りや設備に大きな違いが無いのであれば、契約書は部屋番号の訂正および、
家賃と敷金の過不足の修正だけで良いと思います
（その他変更箇所があれば、契約書の該当箇所を修正します）。
契約書の修正は、当事者同士の訂正印だけで良いと思います。

ただし、大家さんが管理会社と管理委託契約を締結している場合は、
管理会社との関係もありますので、注意して下さい。
仲介業者へは、部屋移転の報告を大家さんからしていただけば良いでしょう。

つい最近、当社の管理している物件でも2階から1階への住み替えをした
お客様がいらっしゃいますが、その時は間取りも家賃も同じだったので、
契約書の部屋の番号を変更しただけで費用はゼロでした。

貴方の場合は、ペットを飼っているとのことですから、退去時の原状復帰について、
大家さんの承諾をいただいておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考にしながら、いろいろと考え、
大家さんに相談したところ、了解をもらえました。
　　
ペットの件は、不動産屋さんには話さないで納めたいそうなので、
家賃は交渉の結果、実質は7,000円のアップ（賃上げ分5,000円＋ペット代2,000円）
になりました。
以前がペット代5,000円でしたので、どうかな…とも思いましたが、
2階は日当たりも良く、間取りは玄関の位置が違う分、多少、使い勝手が良いので、
条件的には良いかな…とも思ってます（間取りは1DKの洋6、和6、UBで25平米です）。

移動の際の費用に関しても、一応、更新料を2階の家賃設定で行うかたちで
大家さんには了承はいただけましたが、あとは不動産屋さんと話をして下さい
とのことでした。

まだ不動産屋さんとは話しをしておりませんが、もし、条件交渉時の注意点など
がありましたら、アドバイスよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、大家さんも承諾しているので、不動産業者には、
　　　●新規契約ではなく「契約の更新」
　　ということでお願いすれば良いでしょう。
　　契約の更新の場合は、
　　　●更新後の月額賃料の2分の1以内の報酬
　　となります。
つまり、「新しい家賃の半分以内の手数料報酬」ということで
お願いしたら良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
本日、不動産屋さんから連絡があり、
「移動に関しては、新しい敷金と新しい家賃の更新料をいただきます」
とのことでした。
また、
「すぐにでも移動してもらいたいので、その分の日割り家賃もいただきます」
と言われてしまいました。

退去時には1ヶ月前の連絡をもって了承すると一般的にはなってますが、
「今月末で更新だから、その切り替えで良いですか」
と言っても、
「保証人は大丈夫でしょうか」
などと脅すようなことを言われ、さらに、
「そちらの引っ越しの都合など知らないし、
　『やっぱりやめます』とか言われたくないので、早く移って欲しい」
と、はっきり言われました。

結局、大家さんともう一度話して欲しいことを伝えたところ、
　「とりあえず日割り家賃は発生しますが、
　　部屋は月末までに移動してくれれば、いいです」
と言われました。

不動産屋さんそれぞれのやり方があるのでしょうし、
確かに普通に引っ越すよりは安いんでしょうが、このままで良いのか不安です。

---

□■アドバイス：３

かなり不親切な業者ですね。
あまり気にすることは無いでしょう。移動時期や家賃は
大家さんが納得すれば良いので、業者が決めることではありません。

敷金は大家と話し合えば良いので、業者が欲しがる意味がわかりません。
また、更新料は家賃の半額以内と決まっていますので、認められません。
敷金については、おそらく今まで住んでいた部屋のクリーニング費用等に使い、
返還できないので、新しい部屋の分を全額納入ということなんだと思いますが、
これも基本的には認められません。

ここからは私見です。
しかし、厳密に言うと、部屋を変更するというのは、
「退去→新規入居」とも考えられます。
このあたりは、不動産業者が親切か不親切かの違いでしょう。

大家さんは親切だが、不動産業者は不親切と言う感じですね。
不親切な業者相手に、言い合いをしても、貴方にも自分勝手な部分があるのは
事実だと思いますので、ほどほどのところで折り合いをつけることが
必要だと思います。
話し合いで穏便に解決することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
不動産屋さんも言葉足らず（説明が下手）だったようで、
結局のところ、1階のリフォーム分は別途支払う形で、2階への移動となりました。
契約は前月から日割り家賃の発生があるので、
鍵を大家さんが預かってくれたので、ほっとした感じです。

不動産屋さんですが、親父さんはとても接客のうまい方なのですが、
息子さんは要領があまりよくない方のようで、このまま継いだら大変そうですね。
とても古くからやっていらっしゃるところのようなので、心配になってしまいました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

兵庫・20代女性
初めまして。いつも参考にさせていただいております。
今回初めてご相談させていただくのですが、内容は「家賃保証」についてです。

先日入居から2年のマンションに、家賃保証更新費用を振り込むように…
との通知がありました。

請求元の会社名も初めて聞くだったのと
（代理店でもなく、契約書にも載ってない会社でした）、
「家賃保証」というのが、不勉強ながら初めて聞く言葉でしたので、
いぶかしく思いながら、代理店に直接電話しました。

そこで、
「これは支払い義務があるのですか、任意ですか？」
と聞いても、
「支払っていただいたほうが望ましいです」
「入居時に加入している人が途中で辞めるケースはいままで無かったので…」
とか、ハッキリした答えがありませんでした。

別の人に変ってもらったところ、
「物件によっては義務です。あなたの物件は？」
と聞かれ、物件名を答えると、
「あぁ、あなたの物件は義務なので払ってください」
と言われました。
間髪入れず答えられたのが、少し不安でもあります…。

自分なりにネットで「家賃保証」というのも調べ、なんとなくは分かったのですが、
オーナーへのメリット等はあるものの、いまいち入居者へのメリットが分かりません。
代理店の対応があいまいなのと、あまり聞いたことがない言葉、
またこれは無いとは思うのですが、架空請求などが身近にあったことから、
不安に思っております。

入居時の契約書には初回分は支払っていましたし、
更新費の支払い義務がある場合は支払うつもりなのですが、
一度ご相談させていただきました。
長文の上読みづらい文章ですが、お願いいたします。

---

□■アドバイス：１

あくまでも個人的な独断と偏見ですが、
限りなく架空請求の可能性が高いような気がします。
このような場合の対応は、
　「突然の家賃支払時期の変更について」
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3633
のようになさるのが宜しいかと思われますが（つまり、まずは大家さんや、
仲介不動産屋さんに確認し、決して、書かれている会社には連絡しないことが
望ましいのですが）、すでに先方に対して、連絡されてしまい、
　　　●物件名（もしかしたらお名前も？）
を教えられてしまっているようですね。

まず、
　　　●管理人さんや近隣の居住者に確認し、状況を確認する
　　　●大家さんや仲介不動産屋さんに事実確認をしてもらう
　　　●架空請求の場合、速やかに、マンション内に注意書きの掲示をしていただく
　　　　などの対応をしていただき、同時に、消費生活センター、警察といった公的
　　　　機関に報告する（重要）
と言うことをなさると宜しいと思われます。

なお、架空請求だった場合、個人情報を教えてしまっていて、
催促などの執拗な電話が来るのであれば、
　　　●1時間後に連絡して欲しい
と伝え、その間に警察に連絡をし、実際にお巡りさんがいるところで、
電話をもらうようにする…なども方法です
（＝警察に対して、容疑者の情報を提供しやすいようにしてください）。

それから、もし、架空詐欺でなかったとしても、このような請求には
非常に問題がありますので、先方が正当性を主張したとしても、
まず、よりプライベートな契約の経緯や状況を踏まえた上で、
以下にご相談なさることをお奨めします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野））

---

■□相談者より

前野様　ご丁寧＆早速のお返事ありがとうございます！

説明＆言葉が足りなかったのですが、私が連絡を取ったのは、
請求元の会社ではなく、仲介の不動産屋のほうでした（不幸中の幸い？）。
ですが、その不動産屋の対応が曖昧＆横柄だったので、困っていた次第です…。

入居からちょうど2年で請求が来たこと（名前も入っていました）、
仲介の不動産屋も支払って下さいと言っていることから、
架空請求では無いのかとも思いましたが、
不安でしたので、相談させていただきました。

早速、あらためて頂いたアドバイス通りにしてみようと思います
（請求元の会社が、仲介不動産と契約している会社か、れっきとした会社かを、
確認できていなかったので、再度、仲介の不動産屋にも確認してみます）。

やはり、入居者にこのような通知＆請求書がくることは、
あまり無いことなのでしょうか？