不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　保証人会社の見分け方について

埼玉・20代男性
今住んでいるアパートが取り壊されるため、退去しなければいけなくなりました。
私はアルバイトをしているのですが、社員ではないため、
保証人をつけなければ部屋を貸せないと不動産屋さんに言われました。
しかし、私は孤児で、血縁親族が居なく、
保証人になってもらえる知り合いも居ません。

ネットで検索したところ、
保証人仲介、保証人代行などという会社を見つけました。
こちらで何度かアドバイスで仲介を活用してみては…
というお話しも出ているようなので、実在するのだとは思いますが、
2年間3万円ほどで保証人になってもらえるという気軽さに、少々不安を抱いてます。

そのような会社は、ネットで振込み、来店不要のようですが、
騙されたりすることは無いのでしょうか？
変な質問になってしまいましたが、わかる方がいらっしゃいましたら、
お返事、お待ちしております。

---

□■アドバイス

保証会社は貸借人が探すのではなく（選ぶのではなく）、
不動産仲介会社や家主さんが選びます。
最近はほとんどが保証会社を利用します。連帯保証人を求める方が少なくなっています。
保証会社はいろいろありますが、物件によって（不動産管理会社によって）異なります。
従って、賃貸物件を選べば自動的に保証会社が決まっているのです。
保証会社によって、2年間で月家賃の30％とか50％とか、
あるいはクレジットカードに加入させられて、
賃料を自分のカードから自動的に引き落とされる場合など、まちまちです。
カードの場合は賃料の5％などが一般的だと思います。
要するに、自分で保証会社を探す必要はないということです。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤倶之様、レスポンスありがとうございます。
再来月までに引越しを余儀なくなってしまい、
ここを確認することが遅れまして申し訳ありませんでした。

自分が勘違いしていたようです。おかげで大変勉強になりました。
時間を作っては何軒か不動産屋さんをまわってみたのですが、
親族を保証人にした上で保証会社にも入会してもらうという条件が一番多く、
残念ながら私では入居を断られることが多かったです。

住む場所が無くなるので、条件はこだわっていません。
今貸していただいてる貸主さんや管理会社の方からは、私以外は
保証人がちゃんといるとのことで、部屋を仲介してもらえた人もいるようです。
ところが、家賃滞納等をしたことの無い私でも、
そのツテも保証人のなさから紹介してもらえないようです。

2ヶ月以内に退去しなくてはいけないので、即入居、フリーター
（アルバイトをしているので収入はありますが…）、親族に保証人が居ない…
ということで、何か貸主さんに不安がられているのでしょうか。

それでも、もう少し自分に合った条件（保証会社の信用のみ）で、
入居させてもらえる場所を探してみます。
貴重な情報ありがとうございました。

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相談内容　賃貸契約時の保証人会社の強制について

茨城・30代男性
現在、アパートを借りるため賃貸契約書に記入しているところです。
しかし、入居を希望している物件は、保証人会社を利用するようになっている
と言われました。
そして、保証人会社を利用する場合、手数料は借主が支払わなければならない
とのことです。

しかし、私には兄弟などがおり、これまでは保証人になってもらい、
契約をおこなってきました。
ですから、今回も、
　　「保証人がきちんといるので、会社ではなく、保証人を立てたい」
　　と言いましたが、不動産業者からは、
　　「保証会社を利用するようになっている」
　　としか回答が得られません。

それにも関らず、緊急連絡先という名目で、近い続柄の者の氏名や会社、
収入などを記載するように求めており、そこへ保証会社から電話連絡をする
とのことです。
従来、不動産業者が行っていた保証人確認の業務を別会社に委託し、
費用は借主に払わせるという方法のように思われます。
私が不動産業者なら、別会社は自分の社内に作り、会社の収入を増やすことを
考えますが、そういうことなのでしょうか？

部屋は気に入っており、不動産業者は納得いくまで丁寧に部屋の情報などを
見せてくれました。
保証会社の金額は、それほどたいした金額ではないということで、
実際、このこと自体は大きな問題ではありません。

しかし、保証人会社を強制されるという経験がなく、信頼できると考えていた
不動産業者が実はそうでもなかったのかもしれない…と不安になり、
相談させていただいた次第です。

どうかご回答頂けたら幸いです。

---

□■アドバイス

不動産会社の立場から回答させて頂きます。

まず、この「保証人会社」は「不動産会社」の子会社などではなく、
全くの別会社だと思います。

不動産会社は（あるいは大家さんは）、滞納のリスクを保証するため、
従来は親族による連帯保証をつけることを条件に、
賃貸借契約を締結していました（相談者さんも今まではそうだったと思います）。

しかし、最近では、万が一、滞納が発生した場合、その連帯保証人からも
充分な滞納金の回収が果たせないというケースもあります。
そこで、不動産会社の滞納金督促業務を軽減するねらいもあって
（つまり、滞納が発生した場合は、
その保証会社が貸主へ賃料を代りにに支払い、借主へ直接督促をするため）、
賃借希望者には「保証人会社」との保証契約をすることを、
賃貸借契約の条件にする不動産会社も増えてきております。
（ちなみに私の会社では、連帯保証人に適当な方がいらっしゃらない場合に
　限って、保証会社に入っていただいております）

なぜ、緊急連絡先を記入するのかと言うと、万が一の際に「保証人会社」が、
賃借人との連絡を取る手段を複数残しておくためです。
（ちなみに「緊急連絡先」の方は連帯保証人ではないので、当然、支払い義務・
　保証義務は発生しません。文字通り「緊急連絡」をするためのみに
　「保証人会社」は使用します）

問題はその「保証人会社」が信頼すべき会社かどうか…ですが、
不動産会社の提携会社であれば、問題は少ないと思います。
心配であれば、その「保証人会社」のサイトで、
会社概要などをチェックしてみてはいかがでしょうか？

最新のデータでは、全国の不動産会社の90％以上が何らかの形で
「保証人会社」を利用しているようです。
以上、回答になっていますでしょうか？
（ささもとグループ・福原康洋）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
ご回答いただいた内容も参考にさせていただき、
本日、入居の申し込みをさせて頂きました。
ようやく入居先が決まり一息つくことができました。

　（なお、強制について、やはり引っかかっているところがありましたので、
　　私の意見を、
　　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/11/post_93cc.html
　　に投稿させていただきました）

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相談内容　父親の保証人トラブルについて

東京・20代女性
初めて相談します。家族みんなが頭を抱えています。

今日、不動産屋から、
「（父が）保証人になって、賃貸アパートを借りていた人が蒸発したので、
　返済について話し合いたい」
と、電話がきました。

父も家族もポカーンとしていたのですが、よくよく話を聞いてみると、
　　●契約は平成7年
　　●父は以前に勤めていた会社（＝現在は退職）の部下の保証人になった
　　●部下は、更新契約続行で、今まで住んでいたらしい
　　●父は会社をやめてから連絡もとってなかったようで、
　　　連帯保証人になったことすら忘れていた
　　ということでした。

それぞれの言い分は、
　　●不動産屋
　　　連帯保証人なんだから、払うべき
　　●父
　　　更新のときに連絡すらなかったので、保証人の時効（？）では？
です。

補足としましては、
　　1.2年更新で、更新は借主がしていたこと
　　2.保証人に連絡なしで更新していたこと
　　3.10年近くたっていること
　　4.家賃滞納11ヶ月で、それまで保証人の父は何も連絡を受けていなかったこと
　　5.更新に関して、不動産屋が仲介したわけではなく、
　　　借主と大家の間で行われていたこと
　　6.家賃支払いも大家へしていたこと
です。

父は、「家族がいたはず」と言っておりました。
ただ、借主は会社も無断欠勤で、蒸発したとのことですが、
本当のことは分かりません。
どうにか父を助けてあげたく、書き込みにあがりました。
バカな父を助けてください…。

　■追伸
　　追加でわかったことを書きます。
　　借主には奥様がいて、離婚をしたいと現在言っているそうです。
　　そして、父が保証人になっているアパートに、家賃滞納11ヶ月しながら、
　　現在も住んでいるそうです。
　　奥様には払える収入はなく、
　　　「自分は被害者。あくまで家賃は旦那名義であり、支払いは旦那」
　　と言っているそうです。
　　そもそもこの問題が起きたのは、どうやら奥様が原因みたいで、
　　　　旦那蒸発
　　　　→お金苦しくなる
　　　　→区役所に何らかの補助金はでないかと相談に行く
　　　　→「離縁したわけでもないし、旦那の家に住んでいたら
　　　　　　そんなのでませんよ」と言われる
　　と言うような状況で、
　　　　●奥様「離縁して出て行きたい」
　　　　●大家「家賃払って出てってください」
になり、「旦那名義だし、支払い義務はない」と奥様が主張され、
父あてに電話がきたようです。

---

□■アドバイス：１

保証人に無断で賃貸契約が更新されていた場合、
保証人が責任を免れうるかどうかについては、
学説も判例も見解が分かれています。
しかし、契約更新後も保証人の責任が及ぶという見解が優勢です。
「借家契約は更新するのが一般であるから、
　保証人は契約更新を予想できたはずであるということ」
「保証人たるもの当然に当該契約書も確認していること」
が想定されるわけですから…。

賃貸契約の保証人になる場合、賢明なのは、保証期間を契約書に
明確にしておいて、契約更新ごとに見直すことなのですが、
おそらくその契約書ではそのような条項は無いのでしょう。
ちなみに私所有の賃貸物件では、ご親族以外の方がまれにですが
保証人となる場合、そのような運用を心がけています。

ただ、メール記載内容からだけの見解ですが、
交渉の余地はあるように思われます。
それは、
　　　●11ヶ月も保証人たるお父様への通知がなされずに放置されていたこと
　が理由です。
　　
通常、賃貸契約書においては、2～3ヶ月の家賃滞納により、
家主（管理会社）側から退去を求めることができる条項があるかと思いますが、
それにも関わらず、これほど長期に放置されていたことは、
家主側にも責任が認められて然るべきと考えます。
裁判上でも過失相殺的に減額が認められる可能性は高いと思われます。

この点を踏まえて、家主さんと交渉されてみる余地はあるのではないですか？
それから、お父様がこの被保証人借主の代わりに家賃を弁済された場合、
この借主に対して求償権がありますので、念のため。
もっとも、蒸発しているのでしたら、現実に支払いを要求することが
可能であるかどうかは判りませんが…。
（川村行政法務事務所・川村さん）

---

■□相談者より

RESありがとうございますm(_　_)m
何だかちょっと安心しました。

父と先ほど話したら、また新たな事実が出てきました。
そして、ちょっとつけたしを…。
　　・11ヶ月滞納したまま、借主・奥さん・息子（小学5年生）で、住んでいた
　　・1ヶ月前に離婚届をおいて、借主蒸発
　　・補助金の手続きをしに区役所へ行ったが、自宅の借主が旦那名義なので、
　　　奥さんに名義変更しなければだめだと区役所で言われ、
　　　名義変更を不動産屋に依頼。そこではじめて不動産屋も滞納を把握。
つまり、11ヶ月前に蒸発したわけではなく、1ヶ月前らしいです。

父が払うにしろ、裁判沙汰になれば、減額される可能性もあること、
11ヶ月も滞納放置してた貸主にも責任はあることは、父に話してみようと思います。

もし、家賃を父が払って、「借主に対して求償権」を主張した場合、
借主が蒸発したまま住んでいた奥さんに対しても「求償権」というのは主張できますか？
父も、我が家のローン＋車ローンをかかえ、生活は豊かではありません。
なのに、保証人になったばっかりに他人の家賃を払い、
借主の奥さんは区から補助を受け、新たに生活を始めるなんて、理不尽です…。

---

□■アドバイス：２

済みません、出張によりレス遅くなりました。

家賃の代位弁済による直接の求償権としては発生しないと考えます。
あくまでも家賃の支払義務は夫ですから。
請求できるとすれば、何か別の法律上の根拠と思われますが、
調べてみないと責任ある回答は差し上げられないところです。
（川村行政法務事務所・川村さん）

---

■□相談者より

パソコンが壊れ、遅くなりスイマセン。
いまだ話し合いは平行線をたどってるようで、
何とか和解ができれば…と思います。
ご親切なレス、本当にありがとうございました。

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大阪・60代男性
約10年前、従業員Aさんと息子Bさん、娘Cさんの住居契約の為、
Bさんが賃貸契約者、私が連帯保証人となりました。

現在はAさんは従業員ではなく、違う会社で働いており、Aさんと娘のCさんは
家を出て、現在は、息子のBさんと恋人の2人が住んでいます。

そして、約2年前、昨年と計2回、家賃未納として、
管理している不動産業者から催促の通達がきました。
前回は2回ともAさんが支払いをされたそうですが、
また今回も催促の通達がありました。
Aさんは、以前、借金があり、現在は奥様も亡くされ、
ご自分1人で生活するのがやっとだそうです。

何度も、家へ訪問しても息子のBさんは居留守を使い、一向に話を聞かず、
管理している不動産業者の方も手を焼いています。

5年ほど前に家主と仲介業者は変わっているそうですが、
こちらには今まで何も連絡がありません。
最初の契約書では契約期間は2年となっているのですが、
既に1年ほど未納の家賃の負担をしなければならないのでしょうか？
また、連帯保証人を解除するのにはどうしたらよいのでしょうか？
どうかよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

最近は、単なる保証人ではなく、必ず連帯保証人となっていると思います。
賃貸借契約の連帯保証人は賃借人と同等の責任を負います。
　　
大変お気の毒ですが、法律的にみても賃借人の替りに支払う義務があります。
そして、賃借人本人に対して、貴方は支払った分の家賃を請求する権利、
代位弁済による請求を行う事になります。

私は自分で回収するのは揉めることが多いこともあり、弁護士に依頼して、
連帯保証人に支払って頂きますが…、気の毒とは思いますが、仕方ありません。

連帯保証人を降りたい場合は、賃借人と話して、
代りの保証人を探して貰うのが一番です。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。このコメントを参考にさせていただきます。

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相談内容　

東京・20代男性
現在、賃貸アパートに暮らしていおり、更新の時期のため、
更新したいと考えています。ただ、保証人をしてもらっていた人が、
個人信用情報センターに登録されてしまいました。
とはいえ、別の仕事につき働いていますし、給料ももらっています。

更新の際、審査があると思うのですが、
管理会社は、保証人の信用情報を調べたりするのでしょうか。
よろしくお願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

保証人についての審査は、不動産会社により異なります。
また、審査を外部に委託している場合は、その委託された会社の審査方法により
判断されます（委託先が信販会社の場合は信用情報を調べると思われます）。
管理会社が管理している場合は、管理会社により異なります。

決まった審査方法は無いのです。

今の保証人のまま、更新されてみてはいかがでしょうか。
判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
もし、保証人の変更を求められた場合は、
その時に新しい保証人を用意すれば、良いと思います。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

香川さま、ご丁寧なお返事ありがとうございます。だいたいわかりました。
管理会社がカード会社と提携している様子なので、
審査を委託しているかもしれません。ただ、個人情報保護法との兼ね合いから、
保証人の同意が必要な気がするのですが、
管理会社が勝手に調べられるものなのでしょうか？

今まで、賃料の支払いが遅れたことはありませんが、
保証人の信用情報に難ありとわかった場合、
更新を断られるのではないかと心配しています。
家賃の提示はありましたので、値上げはないと思います。

---

□■アドバイス：２

個人情報の信用調査については、
「個人情報を加盟する個人信用情報機関に提供する等、
適切な業務の遂行に必要な範囲で第三者に提供する」ことになるため、
同意が必要と思われますが、その管理会社の「個人情報の取り扱いについて
（プライバシーポリシー）」を確認していただくしか方法がありません。

前回と同じ回答になりますが、今、いくら心配しても、
判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
もし、保証人の変更を求められた場合は、
その時に新しい保証人を用意すれば良いと思います。

それでもご心配な場合は、
最初から新しい保証人を用意して更新いただくことしか無いでしょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

そうですね。わかりました。現在の保証人で、ますは申請してみます。
ありがとうございました。

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相談内容

はじめまして。平成13年当時、小さな会社をしていた時の出来事です。
社員の住んでいた住居が契約更新になり、更新時の連帯保証人を頼まれ、
平成13年7月から15年7月までの2年間の連帯保証人になりました。

しかし、契約期間中に本人が会社を辞め、なおかつ、賃料の支払い先が
クレジット会社になっておりました。契約期間終了の2ヶ月程前に、私宛に
クレジット会社から督促が届いたため、慌ててクレジット会社へ連絡しました。
　　
本人が会社を退社したため、現在は何のかかわりも持って無いなどの
事情説明をし、契約終了後の連帯保証人にはならないと伝えました。

すると、賃貸契約の事なので不動産会社へ連絡してくれ…とのことでしたので、
不動産会社の連絡先を聞いて、連絡して状況や事情を説明しました。
そして、電話に出られた方から、「解りました。更新時はその様にします」
とのことで安心してました。

しかし、連絡を入れて2年以上も経過したつい先日、
その間に何一つ連絡や督促等も無かったにも関わらず、
簡易裁判所からクレジット会社申立で督促請求が届きました。
　　
内容は平成15年12月から、平成16年5月までの
賃貸料滞納の連帯保証人に対しての請求となっておりました。

びっくりしましたので、以前に連絡した不動産会社へ電話を入れ、
　「平成15年5月9日（クレジット会社に私からの連帯保証人解除連絡の記録有り）
　　に、連帯保証人の件で、クレジット会社とお宅に連絡してあったのに、
　　なぜ、今頃になって…」と言うと、

　「督促をしたのはクレジット会社ですから、そちらへ連絡してくれ」と言われました。
　　
しかし、クレジット会社へ連絡をすると、
「賃貸契約の事ですから、不動産会社へ」と言われ、全く話にならない状況です。

結局、簡易裁判所に異議申立をして、これからクレジット会社との争いになります。
その後、不動産会社と何度か連絡を取り、

　　　●本人と更新時に連絡が取れず、合法的に自動更新した
　　　●最終的には滞納が続いたので、退去してもらった

とのことが分かりました。私は、

　　「この様な事態を避ける為に、契約終了前に連絡して、
　　　連帯保証人解除の申し出をしてあったのに…」

と言うと、言った言わないの水掛け論で、今は会社に対しての
対応不備を追求しているところです。ただ、返事は無いですが…。

不動産会社の話では、賃貸契約書とは別に、
クレジット会社との契約が存在するそうです。
それなら、なおのこと、最初にクレジット会社へ連絡を入れた時に、
「賃貸契約のことなので、不動産会社へ連絡してくれ」と対応していながら、
今頃請求してくるなどの理不尽な契約が成り立つものなのでしょうか？

民法上、不動産会社から自動更新を、連帯保証人に対して
連絡はしなくても良いと不動産会社から聞いたのですが、
事前に連絡を入れてあった私としては、納得の出来る話ではありません。

大変、長々と記しましたが、宜しくお願い致します。
アドバイスがあれば、教えて下さい。

---

□■アドバイス

弁護士に相談される内容ですが、
更新時に連帯保証人に連絡しなくて良いのは、全ての状況に変化が無く、
知らせなくても、保証人に取り立てて、不利益が生じない時です。

債務金額が大きく変わったり、もちろん本人の居場所がわからないなどの
異常の時は、保証人に連絡をして、改めて了解をとらないと、
無条件で、債権の請求が有効とは言えないとの判例があるはずです。

今回のように、意志を伝えているのですから、そのことの有無だけでなく、
先の理由からも、有利なはずですから、きちんと裁判所に申し出れば、
負担をしなくて良い道があると思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

不動産の賃貸契約の際必要な保証人ですが、
保証人として認められるためには、どのような条件が必要なのでしょうか。
契約を結ぶ本人の親の場合でも、既に会社を定年退職し、
年金暮らしの場合等はダメなのでしょうか？

---

□■アドバイス

建物賃貸借契約の保証人とは借主の身元保証と債務を
連帯して保証できる事が条件と思われます。
家主又はその代理人が保証人として認めればそれで良いのです。

もし、保証人として親が拒否された時は別の買いにお願いするか、
保証人の代わりをしてくれる保証会社と契約する事になります。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談内容　

以前の相談に似ているケースですが宜しくお願いします。

入居時に保証人不要システムで契約しました。
現在契約更新中なのですが、1年半ほど前結婚したこともあり、
義理の母に連帯保証人になってもらいました。
書類を揃えて不動産会社に送付してみると
　「保証人不要システムで契約した方は変更できません。
　　どうしても変更するならば一度解約後、
　　新規に契約していただくことになります」と言われました。

尚、不動産会社の方で保証会社の変更をするとのことなので、
2年間で1万円という費用は発生しています。
その保証会社の保証契約書は送付しておりませんが、
手違いでもうその1万円も振り込んでしまいました。

不動産会社が言ったようなことは法律などで決められているのでしょうか？
連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？

---

□■アドバイス

　　> 連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？
　　
連帯保証人というのは借主が申請するので勘違いしやすいですが、
あくまでも連帯保証人と貸主の間で締結された契約です。
ですから、借主の勝手で変更できるというものではないです。

　　>「保証人不要システムで契約した方は変更できません。どうしても変更するなら
　　>　ば一度解約後、新規に契約していただくことになります」と言われました。
　　
保証人システムを利用するからあなたが借りることを承諾したので、
他の保証人を申請するのならば審査からやり直すと言うことを
言っているのではないかと思います。

交渉の余地はあると思いますが、既に更新手続き中と言うことですので、
時間的なこともあり、「できない」と回答しているのかも知れませんね。
「次回は・・・」と切り出してみれば、進展があるかも知れませんよ。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

交渉した結果、残念ながらダメでした。ありがとうございました。

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□■相談内容　

賃貸マンションで、２年契約の更新時期が近付いています。
２年前は結婚しておらず、主人の名前で契約をし、
親族を保証人にしようとしましたが、扶養家族だったため認められず、
賃貸保証会社との契約となり、保証金を納めていました。
これは納得の上での契約です。

ですが今回の更新で、私の親族に保証人を変更をしようと連絡をした所、
最近は家賃の滞納が多く、裁判も抱えていて大変なので、
会社の方針で個人の保証人は受け入れるのをやめたので、
そのまま賃貸保証会社との契約を続けて下さいと言われました。

それは、もちろん２年前の契約でも聞いておらず、
更新の書類と一緒にお知らせが入っていたわけでもなく、始めて聞いた話で、
誰に変更したいかと言う事も全く聞かれず、しまいには、今の世の中、
入居者も保証人も信用できないので、それが無理なら、
最悪退室されても結構ですと言われてしまいました。
しかも２年前のいきさつがネックで「ダメ」と言っているのではなく、
担当者も変わっており、２年前の契約の事は知らないし関係ないと言っていました。
もちろん、私達は滞納など一切しておりません。

このご時世ですから、保証人すら支払い能力がなくなる可能性がある、
という意味では言っている事は理解できるのですが、入居者や保証人審査などの
不動産としての仕事を放棄しているように聞こえましたし、
いきなり「２年前とは変わったのだから、とにかく会社の方針に従え」という
高飛車な説明に怒りを感じました。

別の不動産に聞いてみても、保証人をたてると言っているのに
一切応じないのはおかしいと言われました。私のマンションは
２０％以上が空き部屋になっており、そのようなトラブルもあって、
みなさん更新せずに出ていってしまうようです。

もう私達も出て行くしかないとも思えるのですが、物件自体は気に入っており、
泣き寝入りするようで悔しい思いもあります。
保証人を個人に変更してもらい、無駄なお金を払わずに済む方法はないでしょうか。

どなたか教えて下さい。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

最近は保証人会社を経ての賃貸契約が
にわかに増えてきていることは事実ですが、
相談者さんが契約している賃貸保証会社は、
更新の都度保障料を払うことになっているのでしょうか。？

最近の賃貸保障会社の場合、最初の契約時に家賃の50％
（但し6万円/月未満の場合は3万円）を支払えば
更新の都度の保障契約がないのが普通のようですので、
今回の契約更新に際し費用が発生するのかよく確かめられると良いと思います。

もし、更新の都度費用が発生しないのであれば、
そのまま継続されても損はないと思われます。逆に費用が発生する場合には、
以後更新の都度費用のかからない保障会社に替えて契約するとともに、
その費用については不動産会社に交渉する余地はありそうです。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ・松岡國夫）

---

□■相談者より

お答え頂きまして、有難うございました。
私達が契約している賃貸保障会社は、原則２年で家賃の３０％契約で、
他にも３年（４５％）、５年（７５％）というのが一応あるようです。
マンションの契約が２年なので、それに伴って２年になっているようなのですが、
１度払っただけでは済まないようですね。

２年後には出て行く予定で、更新は今回１度きりにするつもりですので、
このままの保障会社にするしかなさそうです。

最初の契約が保障会社との契約が前提になっていないし
（現在はそうなっているようですが）、保証人を立てると言っているのに、
保障会社との契約を強制するのは、法的に無効だと聞きましたが、
弁護士を立てたり喧嘩するつもりはないので、今まで２年間の実績も保証人も、
何も信用してもらえないのは辛い所ですが、
こちらが泣き寝入りする事になるのでしょうか。残念です。

追加事項です。
そのマンションの管理会社と、賃貸保障会社は、代理店契約を
結んでいるので、他のところへの変更は到底無理だと思われます。

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■□相談内容　

ご相談させて下さい。古くからの知人がアパート契約の際、
連帯保証人になって欲しいと頼まれました。特段深く考えずに、
知人の事も良く知っている事もあり承諾しました。
その際の知人からの説明としては、もし家賃が払えなくなったりしたら、
代りに払ってもらうかも知れないよと冗談交じりに言われ、
まあそんな事はあり得ないだろうと笑いながら了解し、
後日、契約書が送られて来て、連帯保証人の欄に記名し、実印を押しました。
印鑑登録も出しています。

そして先日、大家さんから、その知人が引越後連絡が付かないらしく、
家賃の不払い金3ヶ月分と、残置物処理費、補修費の合計32万を払って欲しいと
連絡がありました。驚いて、知人に連絡を取りましたが、連絡が取れません。

自己責任で、そのような知人の保証人になった非はこちらにあると思ってはいますが、
3ヶ月分の家賃はともかく、残置物処理費、補修費まで払う必要はあるのでしょうか？　
知人と連絡が取れず、本当に3ヶ月も家賃の不払いがあったかどうかも分かりませんし、
ましてや残置物処理費、補修費なども、本当にかかっているかどうか分かりません。
大家さんの話しでは、本人が最後の確認時には立ち会い、払うとの念書（？）も取ってあると言い、
コピーを送っても構わないとも言っているのですが、何となく腑に落ちません。

個人的には、連帯保証人とは、
そう言った不払い金を払う必要があるとの事は理解していますし、
法律的に払う必要があるものであれば、払わざるを得ないだろうとは思っています。

ただ、本人と連絡が取れない間は、信用する訳にも行かず、
払いたく無いというのが本音なのですが…。
このまま、大家さんの言う通り払わないと、いけないものなのでしょうか？

---

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、連帯保証人として知人さんの債務保証をしている以上、
基本的には大家さんからの請求金額についての支払いは逃れられないものと思われます。
但し、請求額について疑問があるなら、その根拠を示すように主張する事は可能だろうと思われます。

それじゃあ立替えた費用は誰が払ってくれるの？…となりますが、
基本的な考え方は以下の通りです。

　　　大家さん
　　　　↑　1.知人のかわりに弁済しなければならない
　　　相談者さん

　　　相談者さん
　　　　↓　2.立替え費用を返せ！…と請求出来る
　　　知人さん

問題は知人さんを捕まえる事が出来るか、出来たとして弁済してもらえるか？…
という事ですが、大家さんに
「まずは大家さんの方で何とか知人を探して請求してもらえませんか？」
と発言する事すらも出来ないと定められているのが、
連帯保証人の大きな特徴です。冷たいようですが
「知らなかった」が通用しないのが法律の世界です。

可能性があるとすれば、大家さんに泣きつき何とか温情作戦に持ち込み
当座の支払いを猶予してもらい、その間に自力で知人さんを捕まえ
本人に一部でも弁済させる位しか無いのではないかと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談内容　

お世話になります。現在、賃貸の部屋を探しており、
そろそろ具体的に契約を交わす段階になっているのですが、
その際、保証人の提出資料として
「住民票」、「収入証明」、「身分証」「印鑑証明」などを求められています。
貸す方として、そこまで確認したいといわれると分らないこともないような気はします。

ただ、知人の話で通常そこまで要求されるのは聞いたことがない、
という情報もあり、確かに借主だけならまだしも、
保証人に住宅ローンの借り入れ並みの情報提供を求められると
裏に何かあるのかとちょっと不安です。

一般論としてどうなのかできれば事前に知っておきたいと思っています。
ぜひ、ご回答をお願い致します。

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□■アドバイス：１

連帯保証人である以上、本人が本当に保証人になる事を承諾したのか、
保証するに足りる収入があるのかのために、必要な書類です。
最近は、ほとんどの不動産業者が要求すると思います。
（さくらエステート・清野正芳さん）

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□■アドバイス：２

あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
確かに知人の方がおっしゃる通りだと思います。

契約時の印鑑等も認めでも出来ますし、住民票はいると思われます。
身分証明等は確認される事が多いですが、
実際には人権問題等の問題があり、
戸籍謄本などの提出を求める権利は無く、
住民票で確認して貸さなくてはならないと思います。

どこまでの書類が賃貸に必要か専門家の方と相談されてから、
契約に望まれた方がいいと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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□■アドバイス：３

保証人さんの提出資料はできる限り最小にする配慮が必要だと思います。
が、当社の場合、保証人さんの「印鑑証明」「収入証明」
は最小限提出していただいております。
最近の賃借人は親類縁者がいても保証人協会を利用される方が
増えつつあるようです。保証人協会を利用する場合の費用は
家賃の0.5ヶ月分、又は3万円という保証料で済むそうです。
一度ご検討されてはいかがですか。
（朝日設計企画・松岡　國夫さん）

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■□相談内容　

はじめまして。私は現在賃貸マンションに住んでいます。

連帯保証人は、従兄弟になってもらったのですが、
その人が私が「最近彼氏と別れて情緒不安定になったから心配だ」
という理由で、勝手に部屋を解約して、実家に帰そうとしています。

従兄弟は、不動産業界で働いています。

住んでいる私本人が嫌がっても、
連帯保証人であるというだけで勝手に解約することができるのでしょうか。

ちなみに、わたしは今まで一度も家賃の滞納等、
連帯保証人や大家さんに迷惑をかけるようなことはしていません。

実家の両親とはうまくいっていないし、新しく部屋を借りるお金はありません。

本当に困っています、相談に乗ってください、よろしくお願い致します。

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□■アドバイス：１

連帯保証人に解約権利をどのレベルまで持たしているかは、
契約書の内容によると思います。
通常の内容の物であれば、契約違反のない賃借人の権利を
脅かす事は出来ないと思われます。
（アート不動産・吉田さん）

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□■アドバイス：２

業者が、本人の承諾無しに、
連帯保証人の希望により契約を解約する事は考えられません。
(但し、特殊なケースを除きます)

然し、不動産業界で働いている従兄弟が、貴方が情緒不安定なので、
連帯保証人を降りたいと言う事は、かなり重い発言と取られる事でしょう。
大家や、仲介業者はかなり不安になると思います。

誤解を承知して、はっきり言いますと、自殺が一番怖いのです。

保証人や大家や仲介業者にとっては、
失恋による情緒不安定は、かなり嫌なケースなのです。
もし、貴方がアパート内で自殺すれば、かなりの金額を
保証人は支払う事になると思います。
(約１年分～２年分の家賃相当額＋改装費＋迷惑料)

大家にして、もうその部屋は使えなくなるし、場合によっては、
そのアパートの入居率もかなり低下します。
いくら貰っても合わないのです。
仲介業者にとっても、辛い交渉ですし、大家に凄く文句を言われます。
都会ならまだしも、田舎では特に有ってはならない事です。

恐らく、従兄弟は、その点をおそれて、貴方を実家に帰そうとしているのでしょう。
　　(違っていたらゴメンなさい。)

さて、貴方のとるべき対策としては、新たな保証人を早急に探して、
保証人の入れ替えをする事だと思います。
そして、その旨を早めに業者に連絡する事だと思います。
それが無理で有れば、従兄弟に直接良く相談する事だと思います。
でも、本当に情緒不安定であれば、実家に帰る事が一番です。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井さん、よしださん、丁寧な回答ありがとうございました。
やはり、通常連帯保証人が
勝手に解約をすることはできないようなので、よかったです。
ただ、従兄弟が不動産業界にいる、ということで、「裏の手」みたいなもので、
勝手にされてしまうのでは、とあせってしまいました。

私も、たしかに情緒不安定ではありますが、まさか自殺をしようとは思っていません。
しかし、従兄弟とは仲が良いので、感情剥き出しで相談してしまったことが、
逆に心配をかけることにつながってしまったんだと思います。

今から、両親に事情を説明しても、これはこれで
やはり余計な心配をかけてしまうと思うので、まずは従兄弟ともう一度話し合って、
心配はいらないということを納得してもらえるよう、がんばってみます。

それでも、だめなら両親に連帯保証人になってもらえるよう、
はなしあってみたいと思います。どうもありがとうございました。

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■□相談内容　

別居した妻の賃貸契約保証人になっていますが、
一年半後において、離婚が成立いたしました。

そして現在、貸借人の姓が変更したにも関わらず、
賃貸契約の保証人解除の申し入れも無視され続けています。

最近、不動産会社から未納家賃と
解約時のルーム・クリーニング代を請求する旨の通知
がありましたが、どう対応して良いのか判りません。
宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

基本的には、
契約書に保証人として署名捺印している以上保証義務は免れません。
性の変更をされても、同一人物には変りないですので
特に関係はないと思われます。

よって、不動産会社の請求に応じる必要はあるように思われます。
入居者に代わって代位弁済をするにあたって、
入居者本人に対して代位弁済金に対する覚書を作成し、
返済計画を明確にしてもらうのが良いと思います。

但し、その契約が法廷更新（更新時に書類の再作成等をしていない）であり、
当初の契約（通常２年間）が終了していれば保証責任を免れれるかも知れません。
契約書の中に法廷更新後も保証人責任は継続して発生する旨の
記述があればそれも難しいとは思います。
（アート不動産・吉田さん）

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□■アドバイス：２

賃貸業務にて、保証人変更の依頼をされた事があります。
相談者さん同様保証人側からの依頼でしたが、結果できませんでした。

貸主側は保証人を契約条件としている以上
現在の保証人と同等の信用のある保証人を立てるべき、
との意向で、該当者がいなかった事が原因です。

恐らく賃貸の場合、「連帯保証人」(ただの保証人ではなく…)
となっていると思います。つまり借主と同等の債務を負う訳です。
※ただの保証人の場合、以下は参考になりません…

見解に相違はあるかと思いますが、現在入居している場合なら
連帯保証人よりの解約通知も可能だと思いいます。
つまり今後家賃を支払う能力が無く契約履行が困難である、
連帯保証人としての義務を果たせない。
契約を継続したいなら賃借人に別の保証人を立てるようにしてほしい、
と申し立てる方法も考えられます。
但し、相当の時間もかかると思いますが…。

解約されている現状では仕方ありません。
姓が変わることも、連帯保証人の欠格要因とはいえないでしょう。
契約内容に保証人は血縁者限定との条項がある場合
もありますが、今となっては争えないと思います。

投稿を読みまして、「無視され続けて…」の一文が気になります。
もし、滞納等の連絡が事前にされていない場合は
全額支払う必要は無いように思います。

滞納期間によりますが、貸主から滞納の事実が知らされて無い場合、
つまり連帯保証人として、債務を知らされていない、
借主に支払いを催促する機会を与えられなかったことになります。

例えば契約書上で、1ヶ月以上家賃を滞納した場合は
退去などと記載されており、滞納家賃が数ヶ月に及んでいる場合。
保証内容は1ヶ月であり、なんら連絡も無く滞納状態を放置した貸主が
本来退去させるべき職務を怠ったとも考える事ができます。
この場合でも1ヶ月分は支払う義務は残ります。
契約内容にあるならクリーニング代も支払う必要があるでしょう。

当然のことですが、
支払われた金銭は賃借人に請求することが出来ます。
お支払いになられる際も出来れば明細付の領収書を
発行してもらうようにするべきだと思います。

以上、私の個人見解として投稿させ頂きます。
法的根拠等は専門家にご相談されることをお勧めいたします。
（タケツーエステート・宮川明久さん）

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