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■□相談内容　

古家建物がある物件を解体し新築にて購入することになりました。
不動産売買契約書の建物の欄には
「古家有（売主負担にて解体します）」となっています。

いざ建物の外壁・ドア等の発注に入る段階にて
工務店より「仕様書」が届き、内容確認したところ、
特記事項の欄に「既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含む」
と明記されてます。

この場合契約違反になるのでしょうか。
仲介の不動産屋に問い合わせても曖昧な答えで良く理解できません。
出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？

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□■アドバイス：１

建物を新築するのと既存建物を解体するのが、同じ工務店と言う事でしょうか？
確かに、曖昧な感じは致します。然し、投稿の内容から判断すると、
契約違反と言う感じは致しません。

既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含むと言う事は、
建物の売買代金ではなくて、土地の売買代金に含むと言う事だと思うのですが、
良く確認して下さい。

そして、土地売買契約書を締結したと思うのですが、そこに、
「古屋は売主の負担で解体する」等の記述が有るかどうかを再度確認して下さい。

取り合えず、解体の積算と、新築建物の積算を
別に出して頂いたら良いと思います。相談者さんの心配なのは、
建物の解体費用が本当に売主負担かどうか？だと思いますので、
その点に絞って明確な返答を求めたら良いと思います。

出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？
と言う事ですが契約済みであれば、
契約の内容をお互いに守る様にすると言う事になりますので、
兎に角、解体を売主負担で行って頂くように交渉する。
その交渉の過程で、残金支払いの時に解体費用の値引き交渉をする。
と言う事になると思います。

又、建物は建築条件付なのでしょうか？
他の工務店から別に見積を取ったら良いと思いますが？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
新築と既存建物の解体は同じ工務店です。かつその土地の売主でもあります。
　（別の不動産屋が仲介業者として存在しております）
建築条件はついておりません。

土地売買契約書についてですが、時系列で行くと、

　　　１、「不動産売買契約書」と「建築工事請負契約書」の２種を締結
　　　　　（不動産よりまず土地と建物の契約を別々にしますと説明有り。
　　　　　　その不動産売買契約書の中に「古家有り　売主負担で解体します」
　　　　　　との記載があり、特約事項に
　　　　　「本契約は建築確認取得後、土地付建物売買契約として
　　　　　　一本化するものとする。売主の責任と負担において建物を解体して更地
　　　　　　にして引き渡すものとする。条文中建物に関する項目は適用しないもの
　　　　　　とする」と明記されてます。「不動産売買契約書」には土地の売買代金、
　　　　　　「建築工事請負契約書」には建物の売買代金が記載されいます）
　　　２、建築確認申請及び取得
　　　３、再度「不動産売買契約書」締結
　　　　　（不動産より土地と建物の一本化契約ですと説明有り。
　　　　　　当然土地と建物の売買金額の合算が記載されてます。
　　　　　　その際１の契約書２種類は不動産屋が回収。後日お願いしてコピーをもらう）
　　　４、工務店より仕様書が送られてくる
　　
となってます。

　　１の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？

又、別件ですが１の「建物工事請負契約書」の特約事項の欄に
「・・・・都市ガス工事費用・・・・は請負代金に含まれるものとする。」
と記載されてますが、２の申請中に工務店より予算の都合でプロパンにしますと言わました。

その辺はしょうがないのでしょうか？アドバイスお願い致します。

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□■アドバイス：２

　　> １の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？
　　
土地も建物も不動産になります。
契約の内容が土地を対象にしていれば、土地の売買契約書になります。

　　> その辺はしょうがないのでしょうか？
一般論で回答致します。
プロパンガスの工事は、給湯器の費用やガス管工事等、
プロパンガスの配給会社が無料サービスで行う場合が殆どです。
　　(基本的に１０年間使い続ける事が前提の場合が多い)
それに比べて、都市ガスは、全て実費が係ります。
器具も割高ですし、工事費もメーター当たりの単価が、決まっていて、
値引き出来ないのが一般的だと思います。

つまりも都市ガスの工事は高く、プロパンの工事は器具も含めて、
無料で出来ます。(あくまで、一般的にです)

当然、都市ガスの仕様が、途中でプロパンに変更されるのは、納得出来ません。
実際に使用する場合に、都市ガスの方が火力も強く、使用料金も安いはずです。

私なら、契約書通りに絶対に都市ガスにするように強く言います。

又、解体費用については、総額が変更にならない限り、問題は無いと思います。
但し、ガスの様に使用の変更について、承諾する必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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