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相談内容　公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

愛知・男性・４０代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年１２月に手付金１０万円を支払い、購入希望を出しました。。

土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
２月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
２月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。

ところが、３月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道（公的な道路ではなく私道の扱いとのこと）にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。

この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。

①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
　既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
　ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
（建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測）があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。

契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。

弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　契約したのに購入条件を満たしてくれない場合の解除について

愛知・男性・３０代
分譲住宅の購入を検討し、２月に手付金を納金し契約をしました。
しかしながら、この物件の購入にあたってある条件を基にして決断しました。

条件とは、まだ建築途中の段階で現場を見学させてもらい、
庭の部分が山のような法面になっており平面が少なく
LDKの吐き出し窓からも約１ｍほどの落差ができてしまい危険なので、
営業マンとその法面を平面に変えてくれるなら契約すると言う条件でした。

ただし、口約束でしたので一筆書いてもらおうとも思いましたが、
繰り返し問い合わせもしており、
まだ会社の返事が来てませんとの回答が１カ月以上も続く状態ではありましたが
営業マンは大丈夫ですとの回答だったので信用して契約までしました。

やっと銀行の融資も通ったので、最終の確認で外構の確認をしたところ、
ヨウヘキの強度的な問題で約束の工事はできないとの回答でした。

まず、建築途中の段階でこちらは条件を提示し回答ももらっています。
今回の強度的な問題は仕上がった段階の問題ではなく、
途中の段階で十分強度の問題は確認できるはずです。

こちらは、その外構の工事を条件に契約をしているので、
そこは譲れないと返事をして、分譲会社に問い合わせをしたところ、
会社としてはその部分の条件は話し合いで
クリアになっているとの認識でしたとの見解で、まだ回答がありません。

結局は営業マンの報告が怠っていたための問題なのかもしれませんが、
こちらはそれでは済まされない問題です。

この場合、契約の解除は違約金なしでできるのですか？

外構の最終確認の図面には、営業マンが家に来て印鑑を貸してくださいと言われ、
私しではなく営業マンが確認の印鑑を捺印して行きました。
その時の内容の確認はありませんでした。
この事実は、先日TELでこちらは捺印していませんと告げ、
営業マンもわかっているとの返事をもらっています。

□■アドバイス

私見ですが、
言った言わないの話になりそうで、
かなり揉める要素が有る様な気が致します。
行政等の行っている無料法律相談、
宅建協会等の行っている不動産無料相談、消費者センター等、
ご相談出来る所へは何処でも結構ですからご相談された方が良いと思います。
さらには、都道府県の住宅部等にご相談されるのも良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について

兵庫・男性・３０代
買主業者に騙された気分です・・・
ご相談に乗ってもらえればと思います。

今回、住宅ローン特約付きで売買契約を売主として交わしました。
しかし、住宅ローン特約はローンが通らなかったときに
白紙解約できるとされており、買主の住宅ローンが通るか不安で
事前審査で厳しい結果であれば契約することを断りたい旨を
私側の業者へ伝え、
買主側の業者へ事前申請を問題なく通っているのか
（契約書には全宅住ローンのみでした）・
ほかの銀行で事前審査した結果はどうだったのか確認したところ、
「全宅住ローンもほかの銀行数社も問題なく、住宅ローンが通っており
よほどのことがない限り、住宅ローンはとおるだろう」と
回答があり、安心して契約を交わしたのですが。。。

実際は、住宅ローンが断られ、白紙解約となりました。

買主側業者へ事前審査の通っているほかの銀行へ審査を出してといったところ、
「実はほかの銀行は減額となっていて申請しても無理ですので白紙解約で・・・」と
回答があり、申請用紙と結果を見せてもらうと、

「実際は1200万円の物件に対して、満額ローンしか借りれないと
20年1200万円で本審査をだしているのに事前審査していたのは1000万円で出し、
結果は減額の700万円以内で15年以内で頭金が200万円以上必要」と
いった散々な内容でした。

私としては、この内容をしっていたら間違いなく契約はしておらず、
住み替え先の賃貸も探したり会社への申請を出したりしていませんでした。

住宅ローンが減額となっていることを知りながら
うそをついて契約させた買主側業者へ
何らかの賠償請求はできるのでしょうか？

せめて、印紙代位は返還してほしいと思っています・・・
あと、買主業者へ社会的な制裁を与えたいです・・・
（免許停止や取り消しなど）

□■アドバイス

私見ですが、
その買主側業者（以降客付業者といいます。）が、
嘘をついた事が明白であり、それを証明出来るので有れば、
実損金額（印紙代・公図謄本代・書類作成料・交通費・日当等）
は請求すべきだと思います。

然し、この程度ですと、
免許停止や取り消しなどは難しいと思いますが、
都道府県の住宅部等の監督官に相談し、
それなりの注意をして頂く事は可能かも知れません。

尚、日本に於いては、
欧米で認められている社会的制裁としての損害賠償が
認められていないのは、ご存知の通りです。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　一括決済予定が購入できなくなったトラブルについて

愛知・男性・３０代
土地を購入する為に、売主さんに１１月３０日買い付け依頼を出しました。
１月９日に正式に買いますと意思表明をし（メールを出しました）、
手付金については１月１５日にメールで
１月２３日の週にお伺いして支払いますのでご都合の良い日を教えてください
とメールで返信しました。（返事がなく）、

１７日にお伺いして不動産会社の社長と話しをして
手付金は要らないから、一括決済で良いよと言われました（１月１７日）、

なので私としては１月２０日メールで２月頭に決済させてください
とメールで送りました。また改めて日時を伝えましすと言いました。
（１月１９日に売買契約書と重要事項説明書の雛形をメールでもらっています）

で本日２月４日で決済させてくださいと連絡した所、他でもう契約したので売れませんと・・・
手付金をいらないと言ったのは不動産会社の社長です。
（証拠はありませんが、１７日に会社に言って社長と話をしております、
社長はそんなこと言った覚えはない）、
こういう場合はどうなるのでしょうか。
建物の契約は済ましてあり、かなり逼迫しております。

証拠文章としては１月１５日に手付金だけでも支払いますと意思を伝えてあること、
１月２２日に当方司法書士と連絡して持分の連絡登記の連絡をしていること。
１月１９日に不動産会社から売買契約と重要事項の雛形が送られてきていること、
あとはハウスメーカとのやり取りとか現在の状況報告（融資関係）

□■アドバイス

私見ですが、
買付証明・不動産購入申込書等は、便宜上行っているだけで、
実際の拘束力は、売主・買主双方とも殆ど御座いません。

不動産売買は、実際に手付金を支払ったり、皆金一括決済を行って成立します。
手付金を要らないと言うのは、ある意味売らないと言うのと同意義にも取れます。
つまり、その土地を貴方に売るか売らないか、決めかねていると言う意味だったとも取れます。

土地売買に関して、既に支払った金員が有るので有れば、それは問題になるかも知れませんが、
実際には手付金も支払ってない訳ですから、かなり難しいと思います。

詳しい事は弁護士等の専門家にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古戸建て決済前の白紙撤回について

兵庫・女性・３０代
始めまして。このたび、中古の戸建を購入予定で手付けももちろん終わり、
あとは最終の決済を待つのみの状態だったのですが、
不動産会社から売主が購入予定だった中古のマンションを買わないことになり、
戸建を売らないと言われました。

①売主は悪くありません
ペットを飼っているので、ペットが飼えるマンションということで購入予定だったのが、
飼えないというのが分かったため

②不動産会社
管理規約にはペットを飼っていいと記入があり、管理人にも確認の上、
売主との売買の予定だった。しかし、管理会社に確認はしていない。
（実際は初めから住んでいる人はペットを飼っていいが、
　新たに入ってくる人はペットを飼ってはダメだったようです）

不動産会社は迷惑料として今の家賃の1年分を出すと言っています。
この提示が妥当なのか。違約金なら購入金額の１０％相当ですが、
今回は売主は悪くなく、白紙撤回ができる契約なので、この提示になりましたとのこと。
　
分からないことばかりで、ただそうですか。というには納得がいかないことなので
どうぞ教えてください。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容を前提として、
とりあえず、貴方の要望をまとめて、
売主及び仲介業者と交渉するのが良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

コメントありがとうございます。
コメントの内容の通り、自分たちの要望を話し合ってみます。
ありがとうございました。

相談内容　越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について

北海道・男性・３０代
土地を買うのに、契約しました。
その際、不動産屋から、隣の壁が越境しているけど、
証明をもらっているとだけ、説明されました。
無知なため、何も言わないでいたら、その後、越境している壁のせいで、ローンが通りませんでした。
不動産屋に言うと、買主が新たに測量し境界線を引くもんだと言われました。多大な損失です。
決済はまだしておらず、その土地をあきらめようかと思っているというと、
手付け金が戻らないと言われたんですが、そんなものなんですか？
全部、知らなかったうちが悪いと・・。
売主に新たに境界を引いてもらう権利も無いと言われました。どうしたらいいんだろう。眠れない。

□■アドバイス

私見ですが、
その様な不完全な状態のまま、
仲介してしまう宅建業者が存在していることは、
同業者として恥ずかしい限りです。

詳細は、文面ですと解かりにくいので、
まず、その業者の所属する不動産団体
　全宅連（ハトマーク）
　　http://www.zentaku.or.jp/
　　http://www.zentaku.or.jp/about/guarantee_purpose.html
　全日本（うさぎマーク）
　　http://www.zennichi.or.jp/index.php
　　http://www.zennichi.or.jp/hosyou/hosyou_top.php
等の地区本部を探し、
ご相談されることをおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　予約金支払い後の購入取りやめについて

香川・女性
9月に頃から物件(建売住宅)を探していたところ、気に入った物件がありました。
予約(売り止め金)を払って、もし買わなくてもそのお金はお返ししますといわれました。
その後、銀行の事前審査などの確認も取ったりしていたのですが、
諸事情でやはり購入をやめると営業の方に伝えると、
そこの建設会社の社長さんが出てこられて、
今さら困ると激怒され、事件にすると言われてしまいました。
売買契約書も交わしていませんし、
購入しますとも言っていないのに事件にすると言われて困っています。
どういった対応をすれば良いでしょうか？
アドバイスを宜しくお願いします。

□■アドバイス

事件にすると言う意味が不明ですが、
不安で有ったり、申込金を返還してもらえないようであれば、
その業者が付属している不動産団体（宅建協会等）の綱紀委員会や無料相談会か、
都道府県の住宅部等の監督行政官に相談されれば良いと思います。

尚、強迫による契約は、万が一締結したとしても民法９６条１項により、取り消しは可能です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%B7%E8%BF%AB

（高原開発・涌井さん）

相談内容　手付け支払い後のキャンセルの違約金について

大阪・男性・３０代
7/4に建物条件なし土地1400万円で契約し、
手付け金50万を払いましたがキャンセルを考えております。
違約金は330万と言われましたが払わないと駄目ですか？
(契約書には『契約不履行　売主又は買主の一方が本契約に基づく義務の履行をしない時、
その相手方は催告の上本契約を解除し、違約金として売買代金の20%相当額を
請求できるものとする』とあります。

時間がありませんので文章が乱雑で申し訳ありませんが、アドバイスよろしくお願い致します。
土地の決済が8/31でローンの審査は通りましたがまだローンの手続きはしておりません。

キャンセルしたい内容は
①のちのち足の弱い母との同居のため、階段が高くないものを
　不動産には話済でしたが、初図面の打ちあわせで、土地が傾斜しており
　地面から90cmの高さに建物を建てなければならないと言われました。
②不動産から渡された3冊の家の参考本からの選択なら総金額を超えない
　　と言っていたが実際打ち合わせしていると別料金のものが多く
　　余分に100～200万負担増になる。

以上の内容でアドバイスよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、契約書の手付金、解約の条項をご確認下さい。
基本的に、手付放棄のみで解約は可能な筈です。

損害賠償は実損があるかどうかですが、
これは明細を請求してから検討すれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　建てられないと言われて諦めた土地について

大阪・女性・３０代
今回、Aの土地付住宅を希望して、不動産屋に相談にいったところ、
希望のAの土地は、土地の購入がうまくできず販売できなくなったと、
Bの土地付住宅を勧められました。
Aの土地は裁判になっているので、2年間は家が建つ事はないと、いう事を言われ、
Bの土地を契約して、間取りを決めていくという段階です。
契約前にAの土地に家は2年間建たないという事を再度確認し、
もし、建ったら怒りますよと笑いながら契約しました。

ところが、先週、Aの土地が他の不動産屋で、家を建てると看板が出ていて判明しました。
契約した不動産屋は何も知らなかった、申し訳ないと言ってますが、
契約を解除して第一希望のAの土地で家を買いたいと考えています。
その場合、手付金（170万入れてます）は、戻ってこないでしょうか？
口頭での話ですが、あれだけ2年間位は絶対にないと言い、
1週間でAの土地に家が建つなんて、今の不動産屋に対する不信感でいっぱいです。
当方がAの土地を強く希望していた事は知っているのに。

何でも良いのでアドバイスお願いします。
来週には、どうするか結論を出せと迫られています。

□■アドバイス

本当に不動産屋さんが知らなかったのか、
それとも悪意なのかは、知りませんが、
証拠・証人がいないと基本的には難しいかもしれませんね。
善意の不動産屋さんなら普通は全額返金し、白紙解約ができると思います。
ましてや、売主が不動産会社ですから。それでも返さないのなら、
消費者保護法などで本格的に弁護士を立ててやり合うしかないと思います。
そうしたら譲歩すると思います。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　境界からの後退が50cmに満たない注文住宅の解約について

愛知・40代男性
昨年9月に自由設計の注文住宅を購入しました。
この会社の販売方法は、「土地＋基本住宅プラン」のセット販売で、
同時に各々の契約を締結しました。
契約後、設計士と住宅プランの打ち合せを行っていたところ、
　　　・同時発売の隣地（すでに基礎を施工中）は、
　　　　境界線からの壁面後退が約33cmとなっており、
　　　　民法上の壁面後退50cmをクリアしていない
ということが判明しました
（この土地の規制区分は第1種低層住居専用地域で、壁面後退に関する規制はありません）。

隣地の設計状況については、契約時に、営業マン（宅地建物取扱主任者）からの
説明は一切ありませんでした。
その点について、営業マンは、
　　「通常、当社同士の分譲区画の場合、
　　　隣地との壁面後退を40cm以上に設定していますが、
　　　今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
　　とのことです。

しかし、隣地の壁面後退が50cm以下である点について、
事前に説明されていないことに納得できず、現在、契約解除を考えています。
契約書の契約解除に関する事項には、
　　●買主違約の場合は
　　　売買代金の20％相当額を違約金として売主に支払うものとする
とありますが、
やはり、違約金を支払う義務はあるのでしょうか？
ご教示頂きたく、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

契約内容を確認しなければいけませんが、
以下の内容に適合しているかどうかが大事です。

宅建業者が宅地を販売するにあたり、土地購入者が一定期間内に、
売主、もしくは売主が指定する建築業者との間において、
建築請負契約が成立することを条件とするときを、建築条件付き宅地といいます。
下記、1、2、3の条件を満たす場合のみ、
建築条件付宅地として取り扱うことができます。

　　　1.土地売買契約後3ヶ月以上の期間内に、
　　　　建築請負契約が成立することを条件とした土地売買契約を締結すること。
　　　2.建築を請負うことができる者は、
　　　　売主（売主の100％出資子会社を含む）、またはその代理人に限ること。
　　　3.建築条件が成立しなかった時は、預り金・申込証拠金・その他受領した
　　　　金銭は全て速やかに返還すること。

「隣地の設計状況については、契約時に、営業マン（宅地建物取扱主任者）から
　の説明は一切ありませんでした」
については、
当該地域に規制がなければ、基本的に宅建主任者説明義務はありませんが、
　　
「通常、当社同士の分譲区画の場合、隣地との壁面後退を40cm以上に
　設定していますが、今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
という営業マンの文言は、
契約前に伝えなければいけないことになります
（今回の分譲は通常とは違っている点）。
しかし、義務ではないので、法的な責任追及は難しいですが、
過失には問えると思われます。

一方的な解約申し出になると違約になりますが、
冒頭にあります販売方法や契約内容の確認をしなければなりません。
物件を気に入っておられるのであれば、解約以外の方法での解決も
視野に入れれば…と思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、気になるのは、
　　　●すでに隣地に境界から33cmの所に建物が建っているということは、
　　　　愛知県が建築確認許可を出した
と考えられることです。
地域担当建築主事（民間検査機関の場合も有）が許可を出したのであれば、
特別な地区等に指定されているとか、特別な条例等がある可能性も考えられます。
そのため、愛知県の建築課等にご確認しておく必要があると思います。

一般的には、道路斜線、隣地斜線、北側斜線等も指定されている可能性もありますし、
第1種低層住居専用地域の場合は、特にチェックされると思います。
私の地元の場合は、第1種低層住居専用地域は北側は
確か境界から1.5m後退させる必要があったと思います。
ただし、これらは地域によっても違うでしょう。
しかし、民法の50cm後退は、よほどのことがない限り、守る必要があるはずです。

特別の地区でもなく、条例等も無いとすれば、基本的には、この販売業者
（おそらく建築条件付分譲地の販売）は、民法、消費者契約法、宅建業法等に
違反していることになる可能性が大きいでしょう。
その場合は契約の取消し（＝無かったものとする）には応じるでしょうし、
場合によっては、あなたが支払った実費経費等についても、
損害賠償には応じる可能性もあるでしょう。

確実なことを知りたければ、
　　　1.境界からの壁面後退について、愛知県の建築課等でご確認された上で、
　　　2.住宅部等の不動産業者を管理している担当行政官にご相談される
というのが良いと思います。
なお、一定規模以上の都市の場合は、県から市に管理が移管されていることも
考えられますので、その点は市にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

民法の第二百三十四条には、
　　「建物を築造するには、境界線から五十センチメ―トル以上の距離を
　　　保たなければならない。前項の規定に違反して建築をしようとする者が
　　　あるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる」
とありますから、
まず、そうする（＝中止させる）権利を履行すべきではないでしょうか？

それとも、あなたのお考えは、事前にその事実を教えなかった業者に
発生するだろう損害賠償（違約金）を負担させて、
解約しても実際の損害を負わないようにしたいのでしょうか？

弁護士ではないので、正確には専門家にご確認いただきたいのですが、
歴史的な日本人の境界線とは、排除の線ではなく、
自らはみ出さない自制の線だったのです。
　　
朽ちて隣家に迷惑をかけることのないよう50cm、よって、RCなどの建築物では
考慮しない場合が多いという、民法規定の中でも、貧弱な木造住宅を前提にした、
弱い慣習法的な条項です。
　　
よって、法的には、
　　　●隣地の所有者が止めたりできるが、それも1年以内
　　　●破壊の強制権はなく、財産権のほうが優先
　　　●違法な存在自体は許容され、なお慣例があれば、
　　　　このこと自体無意味になる
とされています。

そのため、交渉する場合は、50cmの不法を前面に出さず、
　　　●同じ業者が販売したのだから、隣地の建築状況は、購入物件の商品価値に
　　　　強く影響するのに、重要事項かどうかに関らず、告知しなかった過失
を盾に、
違約金なしでの円満解約に持っていかれたら、いかがでしょう？

（一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん）

■□相談者より

親切なアドバイス、有り難うございます。
契約解除に関しては営業マンの対応次第で考えようと思っております

設計士の方から聞くところでは、
営業マンは口頭で説明しているようなニュアンスとのことでした。
しかし、そこで初めて、境界線からの壁面後退に関する会社基準の書類を、
設計士の方から頂きました。

契約者向けの書類があれば、最初から契約者に渡すべきだと感じていますので、
ご指摘のとおり、法的責任がなくても過失は認めてもらいたいと思っています。

また、土地と建物の契約はしましたが、不動産登記は完成した引渡し後になります。
「その建築を中止させ、又は変更させることができる」とのことですが、
　はたして、現段階で、将来の所有者として（？）、
民法上の権利を主張できるのでしょうか？

□■アドバイス：４

民法上での権利主張はできると思いますが、
今回のケース（契約解除や賠償だけを目的としない、隣地買主や他区画買主との関係）
では、法律論で解決するのはなく、業者との間にインスペクターを介して、
互いに誠意を持って話し合いで解決することが良いと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：５

私見ですが、民法上の隣地境界線からの壁面50cm後退は、
分譲業者の会社の基準で変更できるものではありません。
会社の基準は、あくまでも会社の基準です。

業者が説明したかどうかは、重説に明記されているかどうかで判断すべきで、
重説に明記してないのであれば、それは説明は無かったということで
判断するしかないと思います。
説明責任については業者が、消費者契約法、宅建業法違反となる可能性が
高いと思います。

問題は、あなたがどうしたいのか…だと思います。
契約を白紙に戻すのは、上記、消費者契約法、宅建業法違反によって、
それほど難しくはないでしょう。
しかし、隣地建物の後退を要求するのは、すでに建っている場合は、
実際にはかなり難しいでしょうから、損害賠償を請求するしかできないと思います。
しかし、民法上の請求は、当然、交渉が決裂すれば、最終的には裁判によって
判断されるということになると思います。

まず、交渉が決裂した場合は、愛知県の住宅部等の宅地建物取引業者の担当部署に
ご相談されて、それでも納得できない場合は、裁判ということになるでしょう。
契約が既に成立していますので、所有権移転登記前であっても、
権利の主張は可能だと思います。詳しいことは、損害賠償も含めて、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

なお、建築確認は、民法によって許可を止めることはできないということになり、
隣地境界線から30cmであってもおりるという事こと、
私の地元の長野県の建築管理課にて確認しましたが、
　　　●行政官は設計者に、「トラブルが起きる可能性があるので、再考しなさい」
　　　　という指導しかできない
とのことでした。
設計者が修正して再提出する場合がほとんどですが、
強引に出されると許可を出さない訳にはいかないそうです。
この点については、建築基準法の改定が望まれるところだと思います。

　　■参考条文（境界線付近の建築の制限）
　　　第234条　 建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を
　　　　　　　　保たなければならない。
　　　　　 ２　 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、
　　　　　　　　隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。
　　　　　　　　ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完成
　　　　　　　　した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：６

民法のいう隣地の所有者とは、
真の所有者を特段指すというより、もっとも影響を受ける
関係者としての表記だと解するのが、成文意図ではないでしょうか？
判例などは知りませんが、現実的に最も影響を受ける当事者として、
主張または要求権利者として、充分にその権利を持っていると思います。
登記は、原則第三者への対抗のための法手続きにすぎませんから、
適法に売買契約が済んでいれば、引渡しがなくても、
充分に先の権利者と名乗ってよいと思います。

（一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん）

■□相談者より

皆様、貴重なアドバイス、有り難うございます。
本日、営業マンに面会し、事情を再度、確認しましたところ、
社内基準より短い図面で販売をしていることを、
事前に説明しなかった点について、過失を認めました。
そこで、事前に説明させていれば、購入時の判断材料となっており、
購入意思に影響を与えていたことを伝えました。

しかし、
　　　●あくまで説明配慮が欠けていたが、
　　　　通常の販売形態（建売など）の中では、良くある
との説明を繰り返すだけでした。
そのため、契約解除を含めて再度、検討して返答することにしました。

契約解除による違約について、営業マンは、
　　「どのような形になるかはわかりません。
　　　契約書の文面に従い、会社弁護士は判断します」
　　と言ってきました。

今後の対応として、どのように進めたらよいでしょうか？
土地自体は大変気に入っており、できれば、
先方の過失による購入価格の見直し（値引等）をしてもらうように
もっていきたいと思いますが、可能でしょうか？
アドバイス頂きたく、お願いします。

□■アドバイス：７

まず、
　　「今後の対応として、どのように進めたらよいでしょうか？」
　　に関しましては、涌井様の回答されている、
　　「問題は、あなたがどうしたいのか…だと思います」
　　の通りだと思います。

つまり、貴方がしっかりと決めるべき内容であり、
　　「土地自体は大変気に入っており、できれば、先方の過失による購入価格の
　　　見直し（値引等）をしてもらうようにもっていきたい」
というのであれば、まず、その旨をきちんと相手方に伝えなければ、
可能かどうかなど、わからないでしょう。

厳しい言い方になりますが、貴方が上手く交渉されているとは思えません。
中尾様が、
　　「交渉する場合は、50cmの不法を前面に出さず」
山中様が、
　　「法律論で解決するのはなく、
　　　業者との間にインスペクターを介して、
　　　互いに誠意を持って話し合いで解決することが良いと思います」
とおっしゃってらっしゃるのは、
おそらく、
　　　●貴方が法律論を前面に出して、相手方を責めている状況
を感じられたから…のように思います。

法律論を前面に出せば、相手は「うちは法的に正しい」というような、
強硬な姿勢を取るでしょう。
（実際に、「会社弁護士は判断します」というような態度に
　なってしまっているのも、このせいです）

極めて単純に考えますと、貴方の要求は値引きだと思います。
それであれば、
　　　●土地自体は大変気に入っている
　　　●説明不足があったのは事実
　　　●解約は双方にとって最悪の結果なので、
　　　　説明不足に相当する分の価格の見直し（値引き等）はできないのか？
という形で、
前向きに話し合っていくのも、一つの方法だと思います。

　　　★追記★
　　　　今回のような交渉については、
　　　　 http://sumai.2525.net/2007/01/2007112_471f.html
　　　　も、参考になるかも知れません。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

貴重なアドバイス、有り難うございます。
説明不足に相当する分の価格の見直し（値引き等）について、相談してみます。

相談内容　契約解除時の書類破棄について

大阪・20代女性
3月下旬に不動産売買契約を締結しました。しかし、5月に入り、
買主である私達の都合で、契約を解除しなければいけなくなりました。
手付金の放棄は、契約書にも記載があり、理解していましたが、
売主である不動産業者より、
　　　・不動産売買契約書
　　　・重要事項説明書（および補足資料）
　　　・手付金領収書（100万円）
　　の書類を返却し、破棄をしなければいけないと言われました。

先方の不動産業者に聞いたところ、
　　「売買契約を白紙にするためには、契約に基づく領収書の破棄が必要である」
と言われました。

領収書の破棄は、本当に必要なのでしょうか？
（領収書を返却をするのなら、手付金が返却されるべきではないでしょうか？）

また、そもそも上記書類の返却、破棄は必要なのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、契約書や重説の返却を行う必要は無いと思います。
手付金の領収書につきましては、違約金等の但し書きの領収書と
差し替えをして頂くのであれば、差し替えて頂けば良いでしょう
（おそらく契約書に明記はされているでしょうから、その必要性は感じませんが…）。

白紙と解除は違います。白紙に戻すのであれば、
「契約は無かったことにして元に戻す」ということですから、
「全てのことは契約前に遡及して、契約は不成立にする」ということになりますので、
当然、手付金は戻ってくると理解されると思います。

違約等による解除は、
「契約は一旦成立したが、その契約書の内容に違反するので解約をする」
ということになります。
この場合に、情報の漏洩等の防止の為に、
もし書類や領収書の返還を求めるのであれば、
その根拠も含めて事前に契約書の特約条項に明記しておくべきでしょう。

そこまで考えてのことかどうかは不明ですが、
その業者はおそらく勘違いをしていると思いますので、もめる様であれば、
行政や宅建協会等の主催する無料相談に行かれることをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

貴重なご意見ありがとうございました。
全くの素人ではありますが、業者の主張に違和感を感じていました。
でも、これで疑問に感じていたことがクリアになった気がします。
早速、無料相談などで、正式な対応を考えたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　ハウスメーカーが紹介した土地の売買について

埼玉・20代男性
ハウスメーカーに土地を紹介され、
その土地で建物を建設することを前提に契約を結び、
間取りの打ち合わせをしてきました。
昨年中に買い付け証明を書き、契約の日取りをお願いしましたが、
売り主が渋っているらしく、現在も契約できていません。
なお、売り主とハウスメーカーの間に、
ハウスメーカー提携の仲介業者が入っています。

できればこの土地で…と考えているのですが、対応にも不安があり、
場合によっては他の土地も検討しようかと思っております。
このような状況で、今回教えていただきたいのは以下の2点になります。

　1.土地売買の履行を強制的に求めることができるのでしょうか？

　2.土地の契約ができない場合に、建物の契約を解除することになるかと思います。
　　その場合に手付け金は放棄することになるのでしょうか？
　　それとも、手付け金の倍返しなどのような損害賠償を請求できるのでしょうか？

いきなりの相談で大変申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、買い付け証明自体は、何の効力もありません。
よく、売主に対して売却を説得するため、
特に売却価格の値下げをせまる時に使われております。
ですので、土地売買の履行を強制的に求めることは、
買い付け証明をいれただけでは、不可能だと思います。

通常は考えられないことなんですが、
土地の契約の前に、建物の契約を行ったのでしょうか？
もし、うかつにも建物の請負契約をしてしまったのなら、
ハウスメーカー＆仲介業者に責任を取るようにせまって、
「土地の契約ができなければ、損害賠償を請求する」と言って、
相手の出方をみるのが宜しいかと思います。

貴方の方から解約するとは言わない方が良いでしょう。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求しているのが良いかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。
はい。うかつにも、土地の契約の前に建物の請負契約をしてしまいました。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求してみます。

再度の質問で恐縮なのですが、
損害賠償とは具体的にどういったものになるのでしょうか？
「請負契約なんだから、そっちが土地を用意してこい」
なんて言われたら、どうしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、ハウスメーカーが紹介した土地ということであれば、
紹介した責任を問うことも可能かと思います。
そして、その土地にあわせて間取りの打ち合わせまでしたわけですから、
建築請負契約自体が、その土地の購入を前提としているわけですよね？

もし、その土地が購入できず、それが原因で建設が予定通り進まないのであれば、
ハウスメーカー、および、仲介業者には、その責任を取っていただくということになります。
また、ハウスメーカーか仲介業者が買い付け証明を入れることを進めたのでしょうから、
全く責任が無いとはいえないでしょう。

貴方とすれば、あくまでもその約束の履行を求めていくということになります。
損害賠償自体は、実際にこおむった被害が前提になりますので、
その土地購入に関して支払ってきた諸費用（＝実費）が対象になるでしょう。
これには時間の損失も含まれても良いと思います。

　交渉の目的は
　　　1.土地の購入の履行
　　　2.建物の請負契約の解除
　のようですから、その目的に添った要求を出すべきだと思います。
　　
強制はできなくても、しつこく要求して交渉することは自由ですからね。
そして、建物の請負契約の解除に至る場合は、
必ず先方から言わせるようにして、
手付金＋アルファは返して頂くように交渉すべきだと思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
慎重に言葉を選んで話すべきだと思います。

土地を用意してこいと言うのは、言わないと思いますが、
もし言われたら、今までの経過を全て最初から詳しく言ってけば良いだけでしょう。
それも同じことをしつこく何度も何度も言うのが良いでしょう。

　　土地を紹介したのは誰なのか？
　　買い付け証明は誰に勧められたのか？
　　間取りの打ち合わせは、なぜ行われたのか？
　　建築の請負契約は、なぜ行われたのか？

貴方自身が今までの経過を良く整理しておけば、
業者に対して言い返せると思いますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、本当にありがとうございました。
見ず知らずの者に対して、
ここまで親身になっていただき、本当に感謝しています。
これから、様々な交渉になっていくと思いますが、
ねばり強く対処していきたいと思います。
交渉の結果や、これからの私たちの生活はどうなるかわかりませんが、
涌井様や当サイト関係者様には、貴重なご意見、場の提供をいただき、
精神的にも励まされました。
がんばってみます！ありがとうございました！！

相談内容　度重なる引渡し延期による契約解除について

愛知・30代男性
購入者が無く、住んでいた人もいない、2年前に建てられた建売住宅を、
私が買うべく、今回、申し込みをしました。
営業の話では申し込みから１ヵ月程で引渡し可能だということを
最初に言われました。
不動産契約証書のその他約定事項の「所有権移転・引渡」の欄にも、
その旨の記載があります。

しかし、銀行の事前審査や、住宅会社の社内での不手際等から
時間がかかったようで、2度、3度と引渡し可能日が伸ばされました。
結局、2ヶ月ほど待ち、やっと先日、事前審査が通ってローンの本申し込みを
しました。
その時に、営業・銀行担当者から、
　　「2～3週間ほどで結果が出ます」
と話があり、今月中の引渡しには支障が無いと言われたので、
引越しの手配や、現在住んでいる賃貸物件の大家さんにも、
今月中で出て行く旨を連絡し、了解を得ました。

ところが、今日になって、今月中の引渡しは無理かもしれないと、
営業より連絡がありました。
私自身の審査には問題は無かったようですが、購入予定物件が
中古扱いになるため、さらに手続きが必要であるとのことでした。

これまでに再三にわたって引渡しの時期が引き延ばされてきた経緯もあり、
相手の営業、ひいては住宅会社に対する信用ができなくなりました。
そのため、これ以上、モヤモヤした気持ちのまま、信用のできない相手から
購入することはできないと思い、契約を解除したい旨を、口頭ではありますが、
営業に伝えました。

今までに支払った手付金・中間金は30万円ほどですが、
それは放棄しても良いので、契約の解除をしたいと思っています。
しかし、不動産契約証書には、違約金は契約代金の10％と明記されており、
これについても支払う必要があるのかどうか、
さらにつなぎ融資は1ヶ月程前から実行されており、
その間の金利もどちらが払うのか、不安を抱えております。
（契約時は、つなぎ融資についての金利は
　住宅会社が負担すると営業は言っておりました）

経緯については、
営業は自分の非を認めていますが、特に書面にはしておりません。
以上、乱筆ではありますが、以下のアドバイスをお願いします。

　　　1.契約は解除できるか？
　　　2.違約金として「契約代金の10％」をすべて払わなければならないのか？
　　　3.契約解除の場合、つなぎ融資の金利はどちらが負担するのか？

□■アドバイス

私見ですが、契約書の引渡し期限を過ぎている場合は、
手付の倍返しの契約解除になる場合もあるかと思います。

契約内容を確認の上、行政書士・司法書士。
弁護士等の専門家にご相談し、契約解除の内容証明を送付し、
手付金の倍返しなど（不法行為と思われる場合は損害金もあわせて）を、
請求してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はご回答頂き、ありがとうございました。
先日、市主催の弁護士による法律相談に行ってまいりましたが、
その弁護士からも同じことを言われました。
そのたち、弁護士・もしくは司法書士に相談して対処するようにします。
また、結果をご連絡させていただきます。

相談内容　

東京・30代男性
初めてご相談申し上げます。
販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを
何度も確認して、「大丈夫です」と回答をもらっていた
築7年の中古物件の売買契約結びました。
　　
重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、
口頭で問題ないとの返事を録音しておりました。
手付金200万円と不動産仲介料の半額は支払済です。

ところが引き渡しに備えて、住宅ローンの審査を行なったところ、
建蔽率容積率オーバーの指摘を受け、融資を断られました。

　■補足事項
　　・販売業者と内覧時に、「今、既に申込みが入っていますが、
　　　月内に契約して頂けるなら優先します」と言われた。
　　・重要事項説明の際の「検査証の有無」は、
　　　「売主に確認したら不明でした」と記載されていた。
　　　その後も、不明であるにもかかわらず、
　　　検査証の追跡調査は行なわれなかった。
　　・融資が断られた旨を販売業者に伝えると、
　　　「その銀行は住宅ローンに弱いのでそういっています。
　　　　融資できる銀行をご紹介します」と言われた。
　　・今は、売主から聞いていなかったことと、
　　　物件情報確認を怠ってということで、販売業者がミスを認めている。
　　・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた他の物件を断念した。

　■お伺いしたいこと
　　・このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？
　　・私は契約を白紙撤回できるのでしょうか？
　　　（手付けと不動産仲介料半額の全額の返還請求はできるのでしょうか？）
　　・それとも、売主側の説明不足は、「売主側のキャンセル」と同等となり、
　　　手付金倍返しの対象となるのでしょうか？
　　・あるいは、私の自己都合による契約解除になってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

最初に私見であることをお断り致します。

「このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？」
は、重要事項の説明が間違っていたので、
違反行為があった可能性が高いでしょう。
業者（企業）の責任になるのか、取引主任者の責任になるのかは、
投稿からだけでは判断いたしかねます。
おとがめは、貴方が苦情を申し立てれば、
それなりにあると思われます。

なお、貴方の都合による解除とはならないでしょう。
手付や仲介手数料は戻していただくべきだと思います。

しかし、売主の責任については、
売主が不動産業者等の事業者か、
普通の素人の方かによって変る可能性があります。
損害賠償については、法的な問題になりますので、
差し控えさせて頂きます。

本相談については、
地元の宅建協会等が主催する無料相談に、
まず行かれることをお薦め致します。
詳しくは、
（社）全国宅地建物取引業協会連合会のサイトから調べてみて下さい。
　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　
その無料相談で苦情受付をした上で、都道府県の監督部署
（建設課・住宅課等）に行かれるのが宜しいかと思います。
また、損害賠償については実損が少ないので微妙ですが、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
支払済の現金は返還要求できることがわかり、安心致しました。
売主は、私がつきあっている不動産会社のFCの別の店舗が、
個人から委託を受けて販売しているものです。
FC店とはいえ、別法人の不動産会社が2社も入って、
建蔽率容積率オーバーに気がつかないなんて考えにくく、
個人の売主の詐害行為なのか、販売業者側の
販売手法の一環なのか計りかねるところです。

相談内容　

鳥取・40代女性
宅建業者自ら売主で、買主は非業者、仲介業者無し、
現状有姿による引渡しという不動産売買です。
「手付の性質」については、契約書上では特別な記述はありません。
「買主が、契約時に手付金を支払い、残額支払いを引渡と同時に行う
（つまり、中間金支払いという方法は取らない）」ということになっています。
買主の立場で質問いたします。

　　契約書には、次の4種の解除について触れてあります。
　　　・危険負担
　　　・瑕疵担保責任
　　　・契約違反による解除
　　　・契約解除
　　（手付解除という表現がなされていないで、
　　　契約解除と表現されています）

「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。
この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。

また、「契約違反による解除」の条文によると、
「契約違反による解除では、売買代金の20％を
　違約金として支払わなければならない」となっていました。
手付金の額は、売買代金の10％未満です。

次の点について、疑問を持っています。

　　1.この売買の場合、売主が履行に着手するまでに
　　　買主が契約解除をするのなら、
　　　「手付解除」と解釈できるのではないか？

　　2.手付解除と解釈できるのなら、この売買では
　　　宅建業法第39条が適用されるのではないか？

　　3.第39条2項は、
　　　「手付金を払った側が手付解除をする場合、
　　　手付金の額を放棄する」と解釈できるのではないか？
　　　また、第39条3項で、
　　　「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効」
　　　となっているが、
　　　「買主は、手付金の倍額を支払わなければならない」
　　　ということは「買主に不利なもの」ではないのか？

これらの疑問点について売主業者に質問したところ、
「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」
という答えが返ってきました。
　　
「手付解除」と「そうでない解除」の違いについては、
質問したのですが、説明してもらえませんでした。
　
この場合、買主は、
「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」
はできないのでしょうか？この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見を前提に回答致します。
手付金とは、契約成立と同時に、買主・借主から
売主・貸主に渡される金銭その他の有価物のことです。

　手付金には、
　　　・証約手付といって契約成立の証拠として交付するもの。
　　　・解約手付といって解除権留保の対価として交付するもの。　
　　　・違約手付といって違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの。　
　　　・成約手付といって契約成立のための要件として交付するもの。
の4種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
別段の定めが無い場合は、手付放棄・手付倍返しにより
契約解除ができる解約手付とみなされます。

特に売主が宅建業者の場合は、ご指摘の通り業法39条に
契約書の内容には関係無く解約手付とする規定があり、
貴方の場合は間違いなく解約手付となります。
　　
なお、違約金は、契約書の内容の不履行等の違約行為があった場合に
請求されるものであり、特約条項等に規定の無い限り、
売主が履行に着手する以前の実損の無い解約においては、
請求できないと解されます。
　　
貴方のケースは、解約に至る経過といいますか、
原因が明記されていないので、若干の疑問点があるのですが…、
違約金は取られないはずだと思います。

業者の「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」という説明は、
到底、納得のいくものではなく、業法違反の可能性があります。
もし、そうだとしたらきちんとした根拠を示さなければいけませんし、
詳細に説明すべきです。

もし、手付放棄による解約に応じない場合は、
都道府県の建設課・住宅課（名称は各地によって違います）などの
宅建業者の担当窓口に相談に行って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

御回答くださいまして、ありがとうございました。
　　今のところは、
　　　●重要事項説明を受けたものの、契約書のこの条文が納得できないので、
　　　　まだ契約をしていない、手付金も支払っていない状態
　　にあります。
お教えいただいたことを踏まえまして、まずは売主業者と話し合います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

神奈川・20代男性
来年完成予定の新築マンションの契約をしました。
まず、購入申し込みし、申込金10万円を支払いました。
その後、売主が、
「内装設備を変更するので、変更後の契約だと前の設計では契約できない」
とのことでした。そのため、契約をし、契約金の100万円を払いました。

9月になって、私の仕事が転職することが決まりました。
しかし、そのことを話したところ、不動産会社は、
「転職先の会社では、絶対にローンが通らないので、
　転職は引渡しが終ってからにしてくれ」
「ローンが絶対に通らないのに仮審査をしてしまったら、
　ローン解約になってしまうので、転職なら契約解除する」と言いました
（18年3月に金融機関の仮審査があり、本審査は19年2月のため）。

3月の仮審査のときに借金をつくって、
ローン解約するやり方もあるとだけ教えていただきました。
しかし、こちらとしては契約を解除はしたいとは思っておらず、
転職も速やかにしたいと思っております
（業者に黙って転職しようとも思っていません）。

何か良い方法はありますでしょうか？

□■アドバイス：１

金融機関は申込者が記入した事項を信用して審査します。

審査の基準は、金融機関により多少の違いはあるものの、
返済に充分な収入が継続して見込めること
（勤務先、および申込者の勤務状態が継続して見込まれること）です。

仮審査、および本審査で融資を承諾していても、融資実行時までに
申し込み時と勤務先が異なる場合（転職など）は、融資を取り消します
（ただし、出向など勤務先の辞令によるものを除きます）。

金融機関は住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の時に
健康保険証の提示を求めて、勤務先に変更がないか確認し、
変更があれば住宅ローン契約を中止します。

また、最初から転職が分かっているのにその事実を隠して申し込みした場合、
虚偽記載などで法的に何らかの責任を問われる場合も考えられます。
最初から転職が決まっており、融資を受けられないことが分かっていながら、
契約を継続しても意味が無いと思います。

それよりも転職しても
住宅ローンの融資をしてくれる金融機関を探すほうが得策と思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。とても参考になりました。
業者と相談しながら金融機関を検討していきたいと思います。

□■アドバイス：２

住宅ローンについては香川様がご返答の通りです。
恐らく、転職の場合は住宅ローンの借り入れはかなり難しいでしょう。
私が知っている限りでは、労働金庫の1年が勤務年数では一番短くなります。

どうしても、住宅ローンの借り入れが難しい場合ですが、
勤務年数の条件は住宅ローンの場合ということになりますから、
プロパーの融資（通常借り入れ）を受ければ何とか可能性はあると思います。
その場合は、貴方が給与振込みをされていたり、定期預金をされていたり、
一番親しい金融機関に相談されるのが宜しいかと思います。おそらく、
プロパーの場合は保証協会ではなく、連帯保証人が2名必要になると思います。

なお、業者の言っている契約解除はこの点を考慮すると契約違反となります。
通常ローン特約条項には、住宅ローンとは明記されておらず、
「融資が受けられない場合」となっていると思います
(この点は契約書をご確認下さい）。
プロパー融資の可能性が残っている限り、転職を理由に契約を解除し、
100万円の手付金を没収することは契約違反になると考えられます。

つまり、転職を理由に解約すれば、プロパー融資の返答を金融機関から受け、
業者から契約違反で200万を取ると言うウルトラCの可能性さえ残っています。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・20代女性
違約金は売買代金の2割を超えない額とありますが、
売買代金が税込み表示の場合、
　　　●税込価格の20％未満
　　になるのでしょうか？
　　それとも、
　　　●税抜価格の20％未満
　　になるのでしょうか？

□■アドバイス

税金込みの価格ということは新築物件なのですか？
その場合は消費税は含まないと思います。
法人が売る場合は中古物件でも消費税がかかると思いますが、
その場合でも消費税を除いた金額での計算だと思います。
疑問があれば、税務署に聞くのが一番よいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信いただきありがとうございます。
新築物件です。税務署に聞けば分かるのですね。
ありがとうございます。連絡してみます。

大阪・30代男性
建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。
ローン特約は、事前審査が通っています。しかし、契約後、
ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様などを
いろいろ検討したのですが、結果として、契約解除をしようと思います。

契約書には、
「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は白紙解約」
と記載されていますが、以下、教えていただけると幸いです。

　　　1.建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして
　　　　売主に示す必要があるのでしょうか？

　　　2.建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか？

　　　3.土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、
　　　　白紙解約は可能なのでしょうか？

　　　4.業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい

以上、お願いいたします。

□■アドバイス：１

これは、契約の前に検討する事だと思いませんか？
契約後に検討してやっぱりやめたと言うのは、誰が聞いても変ですよ。
何故、契約したのか、私には全く理解できません。

　　　1.当然理由は明確にすべきだと思います。
　　　　理由も無く建築請負契約を結ばないのは信義則に反すると思います。

　　　2.業者が半強制的に建築請負契約を締結させる方法という事でしょうか？
　　　　土地の売買契約書の内容を見てないので何とも言えないのですが…。
　　　　基本的には無いですよ。だって、手付金放棄すれば解約はできるでしょう。

　　　3.白紙解約という事は、土地の手付金を戻して欲しいという事だと理解します
　　　　が、これも契約書の内容を良く検討して下さい。
　　　　通常は買主のやむを得ない事由や契約内容違反以外の解約は手付金没収によ
　　　　る解約となります。

　　　4.一番良いのは、融資解約特約条項がある場合は融資が実行されないことです
　　　　が、事前審査は通っていますから…。
　　　　事前審査が通ってからの契約という事は、比較的良心的な業者だと思うので
　　　　すが…。

はっきり言わせて頂きますと、契約するという事の重みが解っていないと思います。
手付金を入れて契約したのだから、明確なやむを得ない事由も無しに
契約を解約したいと言うのは、認めづらいでしょう。
そんな事を認めたら契約を締結する意味がなくなってしまうと思いませんか？
逆の立場に立って良く考えて下さい。

私見ですが、正直に業者に相談して謝罪するのが一番だと思います。
恐らく、優しい業者で有れば手付金を戻してくれるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井秀人様、回答頂きありがとうございます。
土地の場所や金額にひかれ、早く入手することばかりに頭が行ってしまい、
軽々しく契約してしまったことに後悔しています。
アドバイスを頂いたとおり、丁重に業者と話をしてみたいと思います。

相談内容　

北海道・40代男性
はじめまして。不動産に関しては素人なので、
ぜひ、アドバイスいただければ…と思います。

中古物件（土地＋家）を銀行ローンを利用して購入しようと決断し、
不動産屋さんの仲介で契約しました。

契約時には、当然のことながら、「引渡期限」を設定し、
売主に手付金（売買額の1割）と、不動産屋さんに仲介手数料を支払いました。
ところが、最近、引渡日が近づいてきた頃になって、
売主理由による違約解除となりかけております。

こういう場合、手付金、および違約金を売主からもらことになると思い、
私は、●手付金返却期限＝引渡し期限だと思っておりましたので、確認しました。
すると、仲介の不動産屋さんは、「売主が用意できるまで待ってくれ」と言います。

違約金は待ったとしても、相手原因で違約解除となるのだから、
手付金は「即返金」するのが筋だと思いますし、
私としては違約金も手付金も本来の引渡し日までに
用意するのが当たり前だと思います。

世間一般的には、どういう見解、そして、どの程度の期間で
違約金を支払ってもらうのが常識でしょうか？
また、不動産屋さんに支払った「融資凱旋手数料（約10万円）」も、
返金してもらえるのかも、併せて教えていただけると幸いです。

ぜひ、ご意見よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

売買契約を解除するときは、売り主と買い主との間で
「契約解除合意書」や「契約解除の覚え書き」等を作成し、
契約の解除に関する約束事を文書で残すようにします。

内容は締結した不動産売買契約書の内容に沿って、
売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、
および支払期日等を定めます。

通常は仲介した不動産会社が作るものです。
口頭ではなく早急に文書にしてもらいましょう。

引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、
引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、
その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

「融資凱旋手数料（約10万円）」ですが、提携ローンの場合、
融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご丁寧なコメントありがとうございます。
私の発想は間違っていたようですね。お盆休みの関係もあり、
不安なので、なるだけ早く契約解除合意の場をセッティングしてもらいます。

ところで香川様、もう少しお伺いしてもよろしいでしょうか？
「契約解除日に手付金と違約金を支払う日を決める」ということなのですが、
通常まとめて支払っていただくものなのでしょうか？
それとも、相手の都合で、違約金のみ後日ということもあるのでしょうか？

今、心配しているのは、売主が自己破産した場合はどうなるか…
ということなんです。仲介業者さんは何も面倒を見てくれないものなのですか？
「用意させます」とは言うものの、今まで何かと期日を遅らされてきたので、
売主も、不動産屋に対しての信用もなく、不安です。

確実に支払ってもらうようにする手段はありますでしょうか？

□■アドバイス：２

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行います。
ただし、一度に支払ってもらう事が困難な場合、
まず手付け金を、全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

残念ながら、確実に支払ってもらう方法は有りません。
解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　　　例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟

不動産会社にしっかりと動いてもらいましょう。
これまでの経過を文書でもらって下さい。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を
全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。

普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、
仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです
（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。
仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、たいへん勉強になりました。
最悪、そうなった場合は、そういう手段を取ることにします。

仲介手数料返金の件、契約書を確認すると、
「違約解除になっても売主、及び買主は上記報酬の未払い残高を
　すみやかに仲介業者に支払う」
となってますので、仲介手数料は全額のようです。
ですので、
　　（売主に払った手付金＋融資凱旋手数料）－（不動産仲介料全額）＝（返金額）
ということになると思います。

しかし、契約解除になっても仲介料を支払うというのは、
いくら契約上そうなっているとしても、納得行かないですね…。

相談内容　　

東京・30代男性
はじめまして。手付金に関して相談があります。
第1候補の物件があり、その物件を契約しようとしていました。
しかし、申し込み後、なかなか契約に至らず、
やむなく同じ不動産会社の他の物件を契約しました。

後でわかったことですが、マンション建設に関して、
地域住民との和解ができていませんでした。

今も第1候補の物件が気になっており、
その物件を契約したいと思っているのですが、既に支払った手付金を、
その物件に充当することはできますでしょうか？どなたか教えてください。
　

□■アドバイス

厳しい言い方になってしまいますが、大きな契約にも関わらず、
ちょっと安易に考えてらっしゃるような気がします…。

契約したからには、責任があります。
ですから、「やむなく」であったとしても、契約したのは自分自身ですから、
一般的な回答では、「契約書に従う」と言うことになるでしょうね。
詳しくは、その業者さんに相談されることをお奨めします。

ただ、同じ業者であれば、こんな交渉はできると思います。

　　　1.元々、第1候補だったにもかかわらず、申し込ませておいて、
　　　　契約できない状況にした不動産業者にも問題はある。

　　　2.契約できるのであれば、第1候補に戻すつもりだ。

　　　3.現在の契約に対する手付金は戻ってこなくても仕方ないが、
　　　　手付金と同額の値引きを要求する。

これで、実質的には、支払った手付金を、第1候補に充当することになります。

とは言え、もうひとつ、大切なことがあると思います。
第1候補の物件を、もっともっと、よく調べられるべきです。
地元住民との和解ができていないにも関わらず、
申込みを行っているような営業姿勢は、
業者としての責任感に欠けるような気もします。
私でしたら、このような業者と契約する場合は、
自分サイドに確実な専門家をつけて、慎重に進めます。
何かトラブルが起きそうですから…。

安易な契約は、大きな代償を支払うことが多いです。
トラブルは自分で防げる部分も多いですから、気をつけてください。

相談内容

今、大変悩んでいることがあり、相談させていただきました。
先月、新築マンションを契約したのですが、勤めていた会社が倒産してしまい、
予定していたローンに申し込めなくなってしまいました。

不動産屋に相談したところ1社だけ話をきいてくれるところが
あるから打診してみますと言われましたが、
当初の金利よりだいぶあがってしまって、
月々の返済が困難になるのが予想されます。

こんな状況でも契約解除したら手付金は戻ってこないでしょうか。
無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。

□■アドバイス

相談者さんが契約する以前に重要事項説明書（重説）を受けたと思いますが、
住宅ローンに関する記述がどの様になされているのか確認してください。
重説には住宅ローンの斡旋内容（銀行名・融資額）があると思います。

ローンの特約付き（条件付）住宅販売では、
ローンが付かない場合は契約解除となっているはずですが…。

　　>無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
　　
ローンは無理でしょう…。
仮にローンの審査に通ることが出来た場合、貴方は購入するのですか？
収入の見込みの無い状態で…。

（森田住販・モリタさん）

■□相談者より

モリタさん、お返事ありがとうございました。
その後、宅建指導の方で話をきいてもらって、
ローンの解除をすることができ、契約は白紙になりました。

営業の方は無職でも融資をしてもらえるようにがんばるような感じでしたが
（そのような発言がありました）、私としては収入もないのに
何千万の借金はできないと思っていました。

宅建の方に話をしていただいた後からは、
営業の方の態度もがらりと変わって、良心的（？）になりました。
このような形で契約解除ができてよかったと思っています。

相談内容　

はじめまして。どうしたらよいか相談させてください。

先日、条件付土地という物件を見に行き、強引な営業に負けてしまい、
見に行った当日にいきなり契約をさせられてしまいました。
当日に土地と建物両方の契約をし、
　　「建物に関しては今から設計していくし、オプションなどもはいるので、
　　　価格は変更になりますから、確定次第契約書を差し替えます」
との事でした。

家に帰り、よく調べると、設計もしてない、価格も確定してない家に
契約をさせたりするのはおかしいように思え、保証金などで予約したい
と言ったところ、
　　「そんなのマンションだけの制度で戸建ではない」
と言われたので、信じてたのですが、どうやらそんな事もないようです。

私の勉強不足、落ち度と言えばそれまでですが、この業者が信用できず、
解約を申し出ました（契約して7日目）。

すると、契約した日以来、1回もあってなく、
設計の打ち合わせもまだなのに、
申し込み金100万円すべて返金できないと言われました。
内訳は、土地手付25万円、中間金25万円、建物着手金50万円です。

納得がいきません。本当にそうなのでしょうか？
何かの法律違反ではないのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。お困りのようですが、
まず当時の詳細な状況が不明ですので、
断定的なことは申せませんので、一般論的な所で…。

契約締結したのが業者の事務所等であれば（詳細な条件あり）、
8日間以内でもクーリングオフは出来ない規定です。
しかし、ご説明から伺える所で、強引な勧誘と不適切な説明があったようで、
この場合、誤認、困惑を元に消費者契約法による取消しが
適用できる可能性があるかもしれません。

宜しければ、悪徳商法をも専門にする当サイトに
個別に詳細ご相談いただいても結構です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まったくもってこの手の相談が減らないのが不思議です。
もちろん業者の側についてですが、契約に至った経緯は別としても、
契約と言う行為の重みを相談者さんご自身も感じて下さい。
断ってからが業者の「本当の顔」が見えるのですから！

当該業者が所属する宅建協会等にご相談下さい。
もちろん弁護士でも結構ですが、まずは協会に行かれるのが無難です。
どのような対応をしてもらえるのか、「消費者契約法」を前提にして
行ってみて下さい。

但し、この「建築条件付土地売買」と言うのは、
非常に問題の多い契約だと私は個人的に思っています。
不動産は即日に購入するような簡単なことなのでしょうか？
色々勧誘されたとは思いますが、どうか、きちんとした、
信頼できる業者と一緒に見に行くことをお薦めします。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

■□相談者より

返事が遅くなりすいません。ほんとに私の判断ミスだと反省しきりです。
宅建協会には相談に行きました。さっそく、不動産屋に連絡をしてくれましたが、
次の日に検討した結果、25万円のみ返しますとの事でした。

でも、これでは納得できないので、再度協会に相談したら、
その不動産屋の所属する地域の支部に連絡をいれてくれて、
今度、そこに再度、話を聞いてもらうようになりました。

「消費者契約法」ですね。ありがとうございます。
そのように話をしてみます。

相談内容　

5/4にとあるマンションを見に行きました。
すでに他の部屋はすべて完売し、最後の一室となっていました。
部屋を見て、一応、名前など書かされ、仮押さえ的な状態で、
次の5/9に返事をする事になっていました。
次回には源泉と、手付金を持参くださいと言われていました。

5/9、契約をせずに物件を断る気でしたが、長い間、説得されました。
14時に訪れ、5時間くらいたったと思います。
「20時には次のお客様が待っています。残り1件ですから、
　あなたに買ってもらいたいので、他のお客様はすべて、蹴ってしまいます」
など言われ、他の物件も見たいのですが…といったのですが、
「他はもっと高いし、自己資金やらも多く、あなたには他は無理です」
みたいな事を言われました。

本日決めないと駄目かを聞いたところ、
「次のお客様がいらっしゃるので、今日決めて下さい」
と急かされ、
また、
「悩んでる時間はないですよ。これから契約書類作る方が、
　もっと時間かかって大変ですよ」
「建物の説明する担当に今日は来てもらっています」
「宅建の資格を持つ人が貴方のために、まってるんです」
とも、急かされました。

結局、半ば洗脳されたかのように、お願いしますと言ってしまったのです。
手付金は用意してなかったので、コンビニでおろす事になりました。
先方は、逃げないように（？）、一緒についてきました。

そして、翌日の5/10の朝、FAXにて契約解除の文書を送りました。

手付金は10万円です。手付け放棄でも仕方が無いのですが、
中間金の30万円も戴くようになりますと言われました。

どうして、中間金まで支払わないといけないのでしょうか？
まだ振り込んでも居ないし、翌日連絡しているので、
何も着手されていないと思います。
契約を解除しないように嘘を言って居るのでしょうか？

書類としては、一昨年の源泉は、たまたまあったので、見せました。
去年の源泉は、まだ、渡していません。
印鑑証明の実印等も何処にも押していません。

何かアドバイスをお願いできれば幸いです。

□■アドバイス

過言かも知れませんが、「一生の買物をする」のであれば、
「き然とした態度」で臨まれる事が大切です。

質問の件ですが、業法では契約の前に取引主任者が
重要事項を説明（重説）する事が義務つけされていますが、
そうした事が「行われた後」に、手付金10万円を支払われましたか？

　　　1.説明後、署名押印し支払われた場合
　　　　　説明書にある金銭授受の内容にもあるはずですが、
　　　　　手付金放棄で解約できます。中間金も支払う必要はありません。

　　　2.重説の発行なしに手付金を支払われた場合
　　　　　手付金の返還を請求できます。

あくまでも私見です。確実な問題解決は業者の所属する
業界団体の相談所に相談さればいいでしょう。

但し、「どの様な状況でもイヤな事は断る勇気が必要」だと思います。

（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

確かなアドバイスがくるまでの、緊急アドバイスです。
契約は、不動産会社の事務所が原則。
申し込みなどは現地であっても、手付以前の「申込金」。
心配しないで、きちんと対応する術を聞いて、毅然とした態度で臨んでください。
まったく中間金など払う心配はする必要はありません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、重要事項説明をうけ、手付金10万円を支払いました。

いきさつは、朝9：30から希望の場所の範囲の土地を見せてもらい、
1件目は急な坂の奥まったとことにある物件、
2件目は4方を目いっぱい他の家が建っていて、その真ん中空いてるところを紹介され、
3件目は駅徒歩30分（希望は20分以内）の、家の前は一方通行で、
途中墓地の横を通らないとその土地にたどり着けない場所でした。
この案内の途中で、その建設会社が建てた建物を車上から
見せてもらうこと10件くらいで、モデルルームもみせてもらいました。

そして、夕方4時くらいになり、昼食も食べず、
営業の方がイチオシという場所にやっと連れて行ってもらい、
見せてもらったところ、希望の場所からは沿線も市も違う場所の分譲地でした。
要するにその建設会社の分譲地でした。

私はテンションが下がってしまい、夫も同じでしたが、案内の中では
「希望の土地には予算が無いし、条件も悪くて買えない」という気になってしまい、
その分譲地では2人で相談しているところに、「早くしないと決まってしまう」とか、
「ここは環境もいいし、便利ですよ」、「早く早く」と言われ、
土地や立地条件は70％くらいの満足でしたが、
こんなものかという気になり、契約してしまいました。

手付けは持ち合わせが無いといったら、10万円でも良いということで、
銀行に連れて行ってもらいATMでおろして契約となったわけです。

当然、無知な私達にも落ち度は沢山あります。
が、なんとく2人とも満足度が低く、もしかしたらまだいいところあるかもしれないよね
という気になってしまい、たまたま見たチラシの会社に問い合わせたところ、
希望の場所と金額がありそうなんです。

長々と書いてしまいましたが、つまりは、契約したのを解除して、
また1から探したいのです。そうすると手付け解除しかないのでしょうか。

あと、相談窓口を検索したのですが、どうもヒットしないので、民間でも公共でも、
不動産相談窓口をご存知でしたら教えていただけないでしょうか。

□■アドバイス：１

川村行政法務事務所　行政書士の川村と申します。
詳しく当時の状況を伺わないと判断は難しいのですが、
公開の掲示板上では具体的なご相談には応じにくい部分もあり、
宜しければ、当事務所に直接ご相談下さい。

このサイトからおいでである事をお申し出頂ければ、
初回無料相談に対応させていただきます。

　　 http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku1.htm

　（川村行政法務事務所・川村さん）

□■アドバイス：２　

クーリングオフ制度が適用出来れば、解約出来るかも知れません。
その業者の所属する団体（例えば、宅建協会か行政機関）
へ相談すれば、如何でしょうか。
いずれにしても、緊急を要する事なので早急な対応が必要です。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

昨日、フリープランの戸建の契約をしたのですが、契約後、建物担当の方に、
　「増坪等は変更できますが、間取りは殆どフリープランではないと思ってください」
と言われました。

仲介の方にはフリープランと言う事で契約をしたのに、話が違っていました。
昨日の時点で一時金を払ってしまっています。解約したいのですが、
お金（仲介料など）は一切戻ってこないのでしょうか？

□■アドバイス

先ず、規定の間取がどうようなものなのか、
再度冷静に判断なさってはいかがでしょうか。案外よい間取かもしれませんよ。
どうしても気にいらなければ、解約して手付金を返してもらえばよいでしょう。
契約書をよく読んで、売主が明らかに違反しているのなら、解約できると思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

建物土地付売買契約の解除についてお尋ねします。
売買契約を甲・乙・丙の3者で締結しました。
こちらの都合で解除を申し入れ、手付は諦めていましたが、
仲介の業者とも手数料契約があり、第3項に手付放し場合の条項が入っており、
業者間でいう倍返し（契約額3％）を要求されています。
本契約が成立しないのに、仲介手数料契約は成り立つのでしょうか？
併せて支払はやむ得ないのでしょうか？

□■アドバイス

上記の記述内容が、今一理解できないのと、
売買契約書の内容が分からないので、一般的な話となりますが、
売買契約を締結され、お客様の都合で解約をされたのですから、
この契約は一度は成立しています。
従って、仲介業者は売買価格の3％＋6万円（売買価格が400万円以上の場合）
に消費税を加えた額を上限としての報酬請求権を持つこととなります。

（マック住研株式会社・清水さん）

相談内容　

はじめまして。7年前に購入した家を売って、新しく家を購入しようと、
不動産会社と専属専任媒介でローン条項特約付きの契約しました。
購入物件に対して手付け10万払ってあるのですが、部屋の間をつなげたり、
ベランダを付けたりお願いをして変更してもらっています。
ローンも、ただ住宅ローンが成立しない場合は白紙解除になっているのですが、
いろいろな銀行に事前調査を依頼しているらしく、
7月に契約したのですが、9月になってもまだ決まりません。
これで、決まらなかったら契約の解除になるのでしょうか？
手付け金や仲介手数料はどうなるのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは、岡本です。
先ずはローン条項特約付きの契約をされたと言う事ですが、
住宅融資（ローン）が成立しなかった場合の契約解除期日が、
契約書に記載してあると思います。

現在ローンの承諾が無い（承諾がとれなかった）状況であれば、
この期日まではローン特約条項に基づき契約を解除する事ができます。
そして、お支払いしている手付金は無利息で遅滞なく返還してもらう事もできます。

但し、この期日を経過している場合は契約を解除する事ができなくなりますので、
ご注意ください。また、契約を解除した場合には、仲介手数料に関しては
いろいろな解釈があります。基本的には仲介手数料は成功報酬になりますので、
契約が成立した時点で仲介手数料の請求を相談者さんにできると考えられます。

業者さんによっては、相談者さんの契約が不成立になったので、
支払済みの手数料を全額返還する業者さんもいますし、
半額ないしは全額くださいと言う業者さんもいます。
この点に関しては業者さんと全額返還の交渉をしてみてはどうでしょうか？
（できれば、この契約解除に伴う仲介手数料の扱いに関しては、
　契約前に業者さんに確認を取っておくべきだったと思います）

後は、この何も前に進んでいない状況は非常に心配だと思いますので、
早めに業者さんと連絡を取り対処した方が賢明だと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。とりあえず、今週中には銀行からの
なんらかの回答が来るとのことなので、今からでは言いにくいので、
待ってみようと思います。勇気がなくてごめんなさい。
ただ、なけなしの手付け金なので、全額返還の交渉はがんばってみようと思ってます。
これで中途半端な気持ちにけりが付くのかと思うと、早く連絡がこないかなぁ…
という気持ちで一杯です。ありがとうございました。

相談内容　

6月に分譲のマンションの契約し、手付金300万円を払いました。
購入する際に、不動産屋に
「少し反対運動があるが、もうすぐ話し合いがつきます」
と言われ、購入しました。

ところがその10日後に「裁判になりました」と封書で届きました。
現地へ行ってみると「購入者も訴えます」と張り紙がありました。
正直、裁判になると分かってて売ったのでは…と疑いました。

この場合、「もうすぐ解決します」と言ったのにもかかわらず
裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？

一生のうちの大きな買い物なので、悩んでいます。
お忙しい中すみませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

　　>裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
　　
その内容によると思います。裁判自体は、
事業主に非が無くても提訴できてしまいますので。

　　> そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？
　　
例えば、近隣住民と事業主の間で、プライバシー保護の観点から
計画建物に目隠しを付けると約束したのに、それを一方的に反故にしている
という状況のケースですと、目隠しを付けろと言う訴訟を
その区分所有者（購入者）にしてくる事などは考えられるでしょう。
繰り返しになりますが、その内容によると思います。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。
1区画は完全に公園の北側になるのです
（正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは
測ってみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、
敷地全体にわたり公園部分がかかるということでした。
しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、
敷地の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に
会話しています。

南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い
購入の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら
建築士さんと間取りを考えていきました。
その場にはその営業員もほとんど同席していました。
でも、公園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので
（8区画中の他の区画が売れていなかったから？）、正確な公園の位置確認を
再度要求しました（前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。
そのとき、また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないもので
測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらってきました。
すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのですが、
たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
素人には正確には素人には分からなかったのです。

私たちは説明が違うと解約を申し出ました。
不動産屋は営業員のミスを暗に認めながらも、
手付け金100万円は返せないといいます。契約書には、
「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍返し、
　購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合は
　双方、誠意を持って対応する」とあります。

私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
しかし明らかに営業員の説明ミスです。重要事項の申し渡しにはありませんが、
その説明があっての購入決断でした。

この場合、100万の返還は望めないのでしょうか？
だとしたら、あまりにも不条理のように思います。アドバイスお願い致します。

□■アドバイス

問題をまとめます。

　　　1.相談者さんは最初から公園に接した土地を希望していた。
　　　2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
　　　3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
　　　4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
　　　5.不動産会社の担当者も上記１と２の事情を良く知っていた。

以上から、もし、相談者さんが、土地を購入する前に
公園に接しない事が解っていれば、契約しなかったものと思われます。
不動産会社の担当者も相談者さんの希望条件を充分承知していたと考えられます。

この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、
最寄りの国民生活センターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、
市町村役場が開催している無料法律相談をご利用下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

もし相談者さんが、このような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、
民法第95条の錯誤無効の主張よりも
消費者契約法による契約の取り消しを主張するのも一つの手です。
無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない可能性も高いでしょう。

消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約
（またはその意思表示）をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
　　
本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、
事業者が事実と異なることを告げ、それによって誤認した消費者が
契約の意思表示をした場合などが該当し、そこに事業者の悪意は必要ありません。
　　
つまり事業者自身も誤認していただけであっても、
間違って消費者に告げれば不実告知となります。
また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。
ここでも業者の故意・過失を問いません。
もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な
当事務所へ直接にご相談頂く事も出来ます。

事業者は宅建業者であると否とを問いません。
但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

大変参考になりました。昨日また交渉に行ってきたのですが、
先方は今度は説明のミスを認めない状態でした。
常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うのです。
　　
前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を
明確にするのは避けていました。
その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、
その状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
　　
ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思います。
教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
本当にありがとうございます。

相談内容　

当方、この度新築マンションの契約をしましたが、
契約解除したいと思っております。

完成済み物件で、契約時手付金はお支払しておりませんが、
その代わり、諸費用として70万円をお支払しました。

領収証は諸費用預り金となっておりますが、
契約書上は手付金欄に70万円と記載されており、契約時点でこの説明については
特にあるませんでしたが、「この金額は引渡し時点で諸費用に充当致します」
という書面を別途取り交わしております。

先方が契約を焦ったなど、誠意がない等の理由はありませんが、
家内が近隣状況を現地で何度も確認し、立地・子育て環境に問題があるので、
この度契約キャンセルをしたいと思っています。
なおこの物件は800万の値引きがありましたが、契約書上は
当方の頭金欄に記載されておりました。

結論ですが、諸費用としてお支払した70万は手付金名目ではありませんので、
返却を希望しておりますが、売主からは「ちょっと難しい」と言われております。

ご指導賜りたく、お願い申し上げます。

　　追記：領収証は「契約金として」となっていました。明細は別紙で
　　　　　「諸費用概算明細表」となっており、登記費用、固定資産税、
　　　　　修繕積立基金、管理費前受金等となっていました。これは無理なんでしょうか？
　　　　　契約履行の着手という観点がどうもよくわかりません。

□■アドバイス

基本事項のご説明です。
一般的な売買契約では、売主が不動産会社で売買契約を締結し
手付金を支払っている場合、売主が契約の履行に着手するまでは、
買主はいつでも手付金を放棄する事により売買契約を解除できます。
　　
売主が契約の履行に着手した後に買主が売買契約を解除した（契約に違反した）
場合は買主は違約金を支払う義務を負います。
尚、違約金の金額は契約書に定めてあります。

今回の場合、70万円が手付金でしたら、
買主が一方的に契約を解除した場合、手付金は没収されます。
また、売主が契約の履行に着手した後でしたら違約金を請求されます。

70万円が手付金でない場合、買主が一方的に契約を解除した場合、
支払い済みの金員は返還されます。

領収書に手付金と記入してなければ手付金ではないと思われますが、
ここへの書き込みだけで、私たち第三者が、手付金かどうかの判断はできません。
双方の言い分が異なれば、法定で争う事になります。

先ずは、管轄の都道府県の住宅課又は消費者センターや市区町村が行っている
無料法律相談などへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

この度、8件から成るコーポラティブハウスの建設に参加しました。
来年2月の竣工で内装の打ち合わせもほぼ建築家と終わりました。
これから建築確認を出すとのことです。　

平行してローンの借り入れで銀行と融資の話をしておりましたが、
銀行より融資には団体信用保険が義務つけられており、
この加入には過去3年の病歴を聞かれると聞きました。　
小生昨年7月に左腎臓ガン治療にて入院しております。幸運にも
今後の転移はないとのことでしたが、告知書に嘘を書くことは出来ません。

ローンがおりない危険性もあり、他の方々にも迷惑をかけられない為、
キャンセルを申し入れましたが、プロデュース会社より、以下を言われております。

　　　1.　次の継承者がいない限りは脱会することは出来ない。
　　　2.　プロデューサーは新しい継承者探すよう手伝うが、時間的に間に合わず、
　　　　　全体のスケジュールが遅延するとその金利負担が発生する。
　　　3.　設計者に全額ではないが設計料を支払はなければならない。
　　　4.　プロデューサーに申込金の50万と名義変更料を払わなければならない。
　　　　　（既に１割の出資金640万を振り込んでいます）

つまり、期限内に継承者が見つかった場合、約130万円程度のぺナルティー、
期限内に継承者が見つからなかった場合は
これにプラス莫大な遅延金利負担を支払う可能性があるというのです。　

組合長の方に連絡したいと申しましたが、今この件を持ち出すと
メンバーの不安感をあおり、脱会を誘発する可能性があるため、
まだ連絡しないでほしいとも言われております。

今回の様にやむ終えない理由でキャンセルする場合、
上記の責任から逃れることは出来ないのでしょうか？宜しくお願い致します。

□■アドバイス

コーポラティブハウスは一種の運命共同体ですから、
病歴で団体信用保険に加入できないのは、こちら側のミスととられますね。
契約上のペナルティな仕方ないでしょう。
しかし、プロジュース会社が代表者に連絡をさせないのも解せないことです。
時間が経過すればするほどこちらに不利ですから、
早急に脱会されるようお勧めします。

内容証明郵便で脱会届けを出してみたら如何でしょう。
640万も出資されているなら、弁護士に依頼する方が解決は早いかも知れません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　　

12月上旬に、中古マンションを契約しました。
現在手付金200万を払った状態です。今月いっぱいは契約の解除ができます。
実は、物件を見に行く時にもらう間取り図には、
LDK,和室、洋室2つの3LDKだったのですが、
契約後にマンション分譲時の図面集をもらったので
見ると、なんと2SLDKだったのです。

仲介に説明を求めると、売主側の仲介会社では、窓さえあれば
納戸でも洋室と表示するというのです。売主が一般人の場合、
特に必ず納戸と表示しなければいけないという決まりはない、といいます。

この回答にとても疑問をもっています。
私としては、売る前に見せたものと、実物が違うということで
違約になるのではないかと思うのですが…。
どうか、教えてください。手付金も戻って解約できるでしょうか…。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

マンション等では普通の部屋の広さがあって窓もついていても、
窓の大きさや天井の高さの規格よって居室と出来ない場合があるみたいです。
その場合４．５畳位の広さがあり窓もついていても
納戸と表示しなければならないみたいです。
実質居室として十分使える事が多いといいます。
居室として広さがあるか確かめてみてはどうでしょうか？
もちろん嫌なら契約解除の対象になると思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

未完成物件と完成物件では、
手付の保全措置となる場合が違うとのことですが、
古家のある土地を更地渡しを条件に売買契約をする場合、
これは未完成物件の契約にあたるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談の件の場合ですと完成物件取引になるかと思われます。
ですので、売買代金の１０％超か又は
１０００万超の手付金額の場合保全が必要となります。

但し、売主が不動産業者様に限られますので、
一般人の場合は保全自体不要となります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

新築は売買の10％（平成11年法改正）を超える手付は保全必要です。
未完成というのは建物を意味します。だから土地の売買です。

業者売主未完成は５％、完成は１０％どちらも
上限1000万を超える手付は保全必要です。
だから土地の売買は１０％、建築条件は５％どちらも上限1000万です。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容　

２年前に病気で２ヶ月近く入院したのですが、
退院後病状が安定していたのと、
たまたまよい物件が予算内で見つかったので、
マイホーム購入の契約と手付金を支払いました。

その後、住宅ローンの団信に加入出来できないと判ったのですが、
銀行によっては、団信に加入出来なくても
生保があれば融資が可能な銀行があるので
契約を解約しても手付金を戻せないと不動産屋に言われました。

しかし、最近、私の病状が思わしくなく
入院や治療をお医者さんに進められています。
私としては、団信なしで融資を受ける事は避けたく、
私に万が一があった場合には、
生保の分は妻と子供二人のために残してあげたいと思っています。

それと入院や治療も長く費用もかかるので、
仕事の継続や収入的な心配もあり、
なんとか契約の白紙が出来たいものかと悩んでします。
　　
私の病気だと融資が受けられない銀行もあるようなのですが、
他の銀行では問題なく受けられるようです。

最初に私の考えが甘く、
住宅購入の契約をしたペナルティはあると感じていますが、

　　　・団信が加入出来ない
　　　・自分の病気と今後の治療
　　　・家族の負担
　　　・生保は家族（妻と子供５才と６才）のため

というポイントから、不動産屋や銀行とお話をして、
手付金の全てが戻ってこなくても、ローン不成立という事で
ある程度の手付金を返してもらうことが出来ないでしょうか。

□■アドバイス：１

今晩は。久々に当サイトを見ましたが、未だにトラブルが多いようですネ…。

今回のケースも契約時点での慎重さが思わぬトラブルになっていますが、
解決への道筋は、当該不動産会社が所属している
協会の無料相談で相談するのがよいと思われます。

該当する協会はwebサイトなり行政庁で調べるなりして下さい。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

当然、マイホームローン特約を入れているとおもいますが、
実際にローンが不可になった場合は、手付はもどってきます。
　　
が、内容的には，ローンがいけるのに契約を破棄するとなれば、
契約の通り違約金も手付金と同額でしたら
戻ってこないのが契約実行と言う事です。之を覆すことは出来ません。

後は心情的に訴えて、相手にすこしでも理解していただけたら
減額の可能性もあるでしょう。実際、実務では
もったいないとおもいますが、何人も手付金を流しています。
それは買主も大変ですが、仮に売主も其の資金を当てにしていたら
大変な損害です。それ以上もありえることです。

手付金だけで済まされるならありがたいことです。
契約というのは、全て相手があるので、
買主のみのわがままでは済まされないことです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容　

マンション解約手付について質問があります。
　　◆背景
　　　「急な離婚が決まって、夫婦二人でないと買えない物件なので、
　　　　やむなく契約解除をしたい」

　　◆質問
　　　１．不動産屋さんの言い値で、手付金と復旧工事費と
　　　　　違約金(全部で600万円から800万円)を支払う必要があるでしょうか？
　　　２．また離婚により支払能力が無い場合でも契約は有効でしょうか？
　　　３．話し合いで難しい法律の話になる場合、弁護士に相談すべきでしょうか？

　3月末の入居予定の新築マンション3700万円を契約しています。
　現在までに、350万円の手付金を納金してます。
　夫婦で半分づつ頭金1300万円程入れて合計2600万円の頭金を
　これから支払う予定です。のこり1300万 円(手数料など含む)は
　私(夫)一人で公庫ローンで支払う予定です。
　且つ上記以外に解約の意思を伝えたところ
　復旧工事費約400万円と(3月末引渡し時期)
　工事期間延長の可能性があるため(１日１日かかる)
　違約金がかなりかかるとすごまれました。

　しかし2003年1月に離婚が急に決まり、
　私はやむやくその事を不動産屋さんに伝えたところ、

　　「手付金分とオプション工事復旧費用にかなりのお金がかかります。
　　　それに引渡し期日が迫っているので、
　　　一日一日違約金がかかり、膨大なお金が必要です。
　　　解約しないで夫(私)がひとりでダブルローンを組んでも買うべきです！　
　　　手付金と復旧工事費と違約金でおよその見積もりは600万円～800万円です。」
　　といわれました.

　つまり手付金350万円のほかに、オプション
　(部屋の間仕切りをなくす無料オプション＋リビング床暖房の８畳分拡張)
　の復旧工事費で 300～400万円、
　3月末までに復旧工事が終わらないので違約金がかなりかかる。

　私としては手付金350万円を支払うのはしょうがないと思いますが、
　オプション工事復旧費と違約金が
　300～500万円以上なのが多すぎると気になります。
　このままだと相手方不動産屋さんの言い値を支払う事になります。

　回答よろしくお願いします。

□■アドバイス

いろいろ大変な状況を抱えておられるようで、ご苦労を推察します。
次の回答は一般論で、
ご希望に沿うような回答ではないかもしれませんが、頑張って下さい。

まず、一般に
離婚を原因とする契約の白紙解除はどこの業者も認めていないと思います
（転勤や共有者の死亡などの場合には認めるケースも有ります）。
従って、今回のケースでは、もし解約をするのなら手付金没収は免れません。

次に復旧工事と違約金についてですが、まずこれはオプションなのか、
それとも設計変更工事なのかで、対応が異なります。
いずれにしろそれぞれについて契約書か、覚書があると思いますので、
解約時の条項を確認して下さい。尚。オプションであれば、
最悪オプションの金額を全て払えば
現状復帰にかかる費用まで負担は要求されないでしょう。

次に設計変更
（一部メニュープランなどの間取り変更も含みます。
　今回の間仕切り撤去と床暖房拡張工事も含まれると思います）の場合には、
住戸をそのままにして他の第三者に販売が出来ませんので、
業者が復旧工事費用、違約金の負担を要求するのはやむを得ないものと思われます。

尚、今回のケースとは異なりますが、白紙解約できるローン解除の場合にも、
オション・設計変更の復旧費用は負担となるのが普通であり、
負担しなくていいのはカラーセレクト程度となります。

このように見ると、解約するよりは何とか資金繰りして一旦購入し、
すぐに中古物件（新築未入居）として売却する方が、ロスが少ないかと思われます。
尚、それでも解約をする場合には、法律関係について弁護士さんにも
相談してみて下さい。多少、安く済む場合もあります。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　契約解除と違約金請求

新築建売一戸建てを６月１５日に契約しました。
着工は８月１日、引渡しが１１月３０日ということでした。
それに合わせて結婚の準備、入籍の日取りも決めてきました。

しかし、８月に入っても一向に着工する様子が無く、
８月３１日に仲介業者に連絡を入れ建築業者に確認してもらいました。
返ってきた答えは、はっきりとした答えではなく
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかった
と言うことでした。それまで私たちのところには全く連絡が無かったのです。

結局着工は９月の１０日頃でした。
私たちは相手に対して信頼を失い契約を解除することにしました。
手付金として２００万、仲介手数料の半額７０万を払っていました。　

その後、すぐに連絡をくれるという約束だったのですが全く無く、
こちらから仲介業者に確認を求めたところ、
違約金としてさらに１００万を払って欲しい
と言う事を建築業者から言われたそうです。

私たちの信頼を欠くような行為をしているにもかかわらず
そのようなことを言ってくる業者に対し
どのような対応をしていって良いのか分かりません。

また、１００万を払わなくてはいけないのでしょうか？
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

建物の竣工引渡し時期は、
許認可・材料の手配・人の手配・天候等に左右されやすく、
何かがうまくゆかないだけでも１ヶ月程度の遅れは平気にあります。
かといって引き渡し時期を明記しているなら、それを守ることが前提ですが。

まず相談者に伺いたいのは、建設着工が遅れていることへの問合せに対し、
回答がないことにより、信頼関係が崩れたから解約するのであれば、
契約上の解約要件としては、弱いと考えますが、他にも何かあったんでしょうか。

今のところ引渡しの期日は来ておりませんし、
おそらく建築業者からも、引渡しが遅れるとは言われていないでしょう。
そうなれば、解約するのは勝手ですが、ペナルティーを払ってねとこうなるわけです。

さらに１００万円というのは俗に言う倍返しですか。
違約に伴う解約は相手が履行しない場合に可能であって、
この場合は、まだ契約違反とはなりません。
契約違反ではないのに解約することは、ペナルティーを払う事で可能です。
このケースでは、期日を待って解約することが賢明だと思います。

もう解約しているのなら、答えはわかりますよね。
ダメもとで話し合って少しでも支払額を勘弁してもらう以外にありません。
仲介業者については、契約が済めば、後の責任は建築業者にあるので、
仲介手数料を返すことはしないでしょう。
（ショオケン・千田さん）

□■アドバイス：２

基本的には千田さんの仰っている通りだと思います。
然しながら、気になる点があります。
それは新築建売一戸建てを契約したと言う点です。
建築の請負契約を締結したので有れば、
千田さんの仰る通りなのですが・・・・

もし、本当に新築建売一戸建てを契約したので有れば、
業者は違反を犯している可能性が有ります。

その業者は、新築建売一戸建てと言う広告を入れていたのでしょうか？
そうだとすれば青田売りの違法広告の可能性が有ります。
建築確認が降りた後で無ければ、広告を入れたり、販売をする事は出来ません。
契約の解約どころか、業者には罰金の可能性さえ生じる可能性が有ります。
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言う事を
理由にするのは、自ら違法販売をしていると言っている様なものです。

建築の請負契約なのか、新築建売住宅の契約なのか、
その点が重要になりますので、再度確認をして下さい。

又、詳しい事は
社団法人首都圏不動産公正取引協議会のＨＰを参考にして下さい。
　　 http://www.sfkoutori.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

新築マンション購入を決め、先日手付金を支払いました。
数日後、主人の会社から内示が有り、今秋より海外赴任という事。
将来的には可能性はあるかとも思っていたことなのですが、
まさかこんなに急に・・・。せめて引渡し後の転勤なら、
とも思ったりするのですが。

マンション引渡しは来年４月予定。このまま購入の為のスケジュールにのって
行けば、秋から引渡しまでの間に少なくとも３－４回は帰国しなければなりません。
また購入した場合、（せっかく新築を購入したのに）
どなたかに借りて頂くことになってしまいます。

そういった状況を話すと「手付金を捨てても、今回の購入はあきらめた方が良い」
とおっしゃる方が断然多いのです。
しかしながら手付金を簡単に捨てる気にはなれません。何か方法はあるのでしょうか。

ちなみに、まだ公庫や銀行の融資を受けられるかどうかの結果は出ておりません。
是非とも、ご意見をお願い申し上げます。

□■アドバイス:１

基本的には、手付金なるものは、返ってこないですね・・・
あとは、その業者さんがどう対応されてるかどうかだと思います。
業者さんによっては、ちゃんと理由があり、
やむをえない場合は、返してくれるところもあると思いますよ。
業者さんも誠意を持って、対応してるんですから、
お客様も、誠意を持ってちゃんと説明し、キャンセルしたいことを、
説明すれば、力にはなってくれるんじゃないかと思います。
ただ、基本的には、返ってこないことは、わかっててくださいね。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：２

手附金を支払ったと言う事は、重要事項の説明を受け、
契約書に署名捺印をしたと言う事ですよね。
基本的には、月山さんの仰るとおりです。

さて、契約書の中に契約の解約や解除の条項が有ると思いますので、
それらの条項の中に、融資を受けられなかった場合は契約は解除され、
手附金が戻る旨の条項は入っていませんか？
また、重要事項の説明に入っていませんか？
もし、入っていれば、融資を受けられない事を理由に、
解約できる可能性が残っています。
海外赴任の方でも、融資は受けられるんですか？
私は、そのような経験が無いもので解らないのですが。

その他にも、契約書をもう一度良く読んで見て下さい。
契約の解約や解除の条項の中に、
該当しそうな条項が有れば、交渉が出来ると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

月山様、涌井様、ありがとうございます。
まず、月山様のおっしゃる通り、契約した事になるのですよね。
そして、涌井様のおっしゃっていた条項を調べてみました。
　　
「ご購入者の責に帰することのできない事由により・・・
　成立しない時、手付金等を購入者に無利息で返還」

のような文言はありました。不動産業者さんとよく話をしてみます。
また、結果が出ましたら報告差し上げます。ありがとうございました。

□■アドバイス：３

　　> 「ご購入者の責に帰することのできない事由により・・・
　　> 成立しない時、手付金等を購入者に無利息で返還」
　　> のような文言はありました。
　　> 不動産業者さんとよく話をしてみます。

上記条項は、「事情変更の原則」の事だと思います。
事情変更の原則について説明しておきますので参考にして下さい。

　(１)事情変更の原則の意義
　　「契約は守られなければならない」と言う命題に対し、
　　　契約の締結後、その基礎となった事情が当事者の予見しえない事態の発生により
　　　変更したため、契約どおり当事者を拘束する事が不合理と見られる場合に、
　　　契約内容の変更または契約解除がみとめられるという原則を
　　　事情変更の原則という。これは、民法に明文の規定があるわけではなく、
　　　信義則(民法１条２項)を主な根拠として認められた解釈原理である。

　(２)事情変更の原則の適用要件と効果
　　　契約について事情変更の原則の適用が認められるための要件は、
　　　おおむね次のとおりである。
　　　　　○契約締結当時の基礎事情が、契約の効果が完了に至るまでの間に
　　　　　　変更が有ったこと。
　　　　　○その事情変更が、当事者にとって予見せず、
　　　　　　かつ予見しえないものであったこと。
　　　　　○その事情が当事者の責に帰すことができない事由によって生じたこと。
　　　　　○その事情変更の結果、契約の内容に当事者を拘束することが
　　　　　　信義衡平の原則からみて著しく不合理ないし不当と認められること。

　事情変更の原則が認められた場合、その効果としては、
　　　○当事者の一方は、契約内容の改訂を要求することができ、
　　　○この要求が相手から拒絶され、または改訂自体が無意味なときは
　　　　契約の解除をすることができる。
　　
以上です。
この事情変更の原則の要件に、突然の海外赴任が該当するかどうかは、
多分法律の専門家でも意見が分かれると思いますが、
不動産業者との交渉は出来ると思います。
（高原開発・涌井さん）