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相談内容　ハウスメーカーが紹介した土地の売買について

埼玉・20代男性
ハウスメーカーに土地を紹介され、
その土地で建物を建設することを前提に契約を結び、
間取りの打ち合わせをしてきました。
昨年中に買い付け証明を書き、契約の日取りをお願いしましたが、
売り主が渋っているらしく、現在も契約できていません。
なお、売り主とハウスメーカーの間に、
ハウスメーカー提携の仲介業者が入っています。

できればこの土地で…と考えているのですが、対応にも不安があり、
場合によっては他の土地も検討しようかと思っております。
このような状況で、今回教えていただきたいのは以下の2点になります。

　1.土地売買の履行を強制的に求めることができるのでしょうか？

　2.土地の契約ができない場合に、建物の契約を解除することになるかと思います。
　　その場合に手付け金は放棄することになるのでしょうか？
　　それとも、手付け金の倍返しなどのような損害賠償を請求できるのでしょうか？

いきなりの相談で大変申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、買い付け証明自体は、何の効力もありません。
よく、売主に対して売却を説得するため、
特に売却価格の値下げをせまる時に使われております。
ですので、土地売買の履行を強制的に求めることは、
買い付け証明をいれただけでは、不可能だと思います。

通常は考えられないことなんですが、
土地の契約の前に、建物の契約を行ったのでしょうか？
もし、うかつにも建物の請負契約をしてしまったのなら、
ハウスメーカー＆仲介業者に責任を取るようにせまって、
「土地の契約ができなければ、損害賠償を請求する」と言って、
相手の出方をみるのが宜しいかと思います。

貴方の方から解約するとは言わない方が良いでしょう。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求しているのが良いかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。
はい。うかつにも、土地の契約の前に建物の請負契約をしてしまいました。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求してみます。

再度の質問で恐縮なのですが、
損害賠償とは具体的にどういったものになるのでしょうか？
「請負契約なんだから、そっちが土地を用意してこい」
なんて言われたら、どうしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、ハウスメーカーが紹介した土地ということであれば、
紹介した責任を問うことも可能かと思います。
そして、その土地にあわせて間取りの打ち合わせまでしたわけですから、
建築請負契約自体が、その土地の購入を前提としているわけですよね？

もし、その土地が購入できず、それが原因で建設が予定通り進まないのであれば、
ハウスメーカー、および、仲介業者には、その責任を取っていただくということになります。
また、ハウスメーカーか仲介業者が買い付け証明を入れることを進めたのでしょうから、
全く責任が無いとはいえないでしょう。

貴方とすれば、あくまでもその約束の履行を求めていくということになります。
損害賠償自体は、実際にこおむった被害が前提になりますので、
その土地購入に関して支払ってきた諸費用（＝実費）が対象になるでしょう。
これには時間の損失も含まれても良いと思います。

　交渉の目的は
　　　1.土地の購入の履行
　　　2.建物の請負契約の解除
　のようですから、その目的に添った要求を出すべきだと思います。
　　
強制はできなくても、しつこく要求して交渉することは自由ですからね。
そして、建物の請負契約の解除に至る場合は、
必ず先方から言わせるようにして、
手付金＋アルファは返して頂くように交渉すべきだと思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
慎重に言葉を選んで話すべきだと思います。

土地を用意してこいと言うのは、言わないと思いますが、
もし言われたら、今までの経過を全て最初から詳しく言ってけば良いだけでしょう。
それも同じことをしつこく何度も何度も言うのが良いでしょう。

　　土地を紹介したのは誰なのか？
　　買い付け証明は誰に勧められたのか？
　　間取りの打ち合わせは、なぜ行われたのか？
　　建築の請負契約は、なぜ行われたのか？

貴方自身が今までの経過を良く整理しておけば、
業者に対して言い返せると思いますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、本当にありがとうございました。
見ず知らずの者に対して、
ここまで親身になっていただき、本当に感謝しています。
これから、様々な交渉になっていくと思いますが、
ねばり強く対処していきたいと思います。
交渉の結果や、これからの私たちの生活はどうなるかわかりませんが、
涌井様や当サイト関係者様には、貴重なご意見、場の提供をいただき、
精神的にも励まされました。
がんばってみます！ありがとうございました！！

相談内容　度重なる引渡し延期による契約解除について

愛知・30代男性
購入者が無く、住んでいた人もいない、2年前に建てられた建売住宅を、
私が買うべく、今回、申し込みをしました。
営業の話では申し込みから１ヵ月程で引渡し可能だということを
最初に言われました。
不動産契約証書のその他約定事項の「所有権移転・引渡」の欄にも、
その旨の記載があります。

しかし、銀行の事前審査や、住宅会社の社内での不手際等から
時間がかかったようで、2度、3度と引渡し可能日が伸ばされました。
結局、2ヶ月ほど待ち、やっと先日、事前審査が通ってローンの本申し込みを
しました。
その時に、営業・銀行担当者から、
　　「2～3週間ほどで結果が出ます」
と話があり、今月中の引渡しには支障が無いと言われたので、
引越しの手配や、現在住んでいる賃貸物件の大家さんにも、
今月中で出て行く旨を連絡し、了解を得ました。

ところが、今日になって、今月中の引渡しは無理かもしれないと、
営業より連絡がありました。
私自身の審査には問題は無かったようですが、購入予定物件が
中古扱いになるため、さらに手続きが必要であるとのことでした。

これまでに再三にわたって引渡しの時期が引き延ばされてきた経緯もあり、
相手の営業、ひいては住宅会社に対する信用ができなくなりました。
そのため、これ以上、モヤモヤした気持ちのまま、信用のできない相手から
購入することはできないと思い、契約を解除したい旨を、口頭ではありますが、
営業に伝えました。

今までに支払った手付金・中間金は30万円ほどですが、
それは放棄しても良いので、契約の解除をしたいと思っています。
しかし、不動産契約証書には、違約金は契約代金の10％と明記されており、
これについても支払う必要があるのかどうか、
さらにつなぎ融資は1ヶ月程前から実行されており、
その間の金利もどちらが払うのか、不安を抱えております。
（契約時は、つなぎ融資についての金利は
　住宅会社が負担すると営業は言っておりました）

経緯については、
営業は自分の非を認めていますが、特に書面にはしておりません。
以上、乱筆ではありますが、以下のアドバイスをお願いします。

　　　1.契約は解除できるか？
　　　2.違約金として「契約代金の10％」をすべて払わなければならないのか？
　　　3.契約解除の場合、つなぎ融資の金利はどちらが負担するのか？

□■アドバイス

私見ですが、契約書の引渡し期限を過ぎている場合は、
手付の倍返しの契約解除になる場合もあるかと思います。

契約内容を確認の上、行政書士・司法書士。
弁護士等の専門家にご相談し、契約解除の内容証明を送付し、
手付金の倍返しなど（不法行為と思われる場合は損害金もあわせて）を、
請求してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はご回答頂き、ありがとうございました。
先日、市主催の弁護士による法律相談に行ってまいりましたが、
その弁護士からも同じことを言われました。
そのたち、弁護士・もしくは司法書士に相談して対処するようにします。
また、結果をご連絡させていただきます。

相談内容　

東京・30代男性
初めてご相談申し上げます。
販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを
何度も確認して、「大丈夫です」と回答をもらっていた
築7年の中古物件の売買契約結びました。
　　
重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、
口頭で問題ないとの返事を録音しておりました。
手付金200万円と不動産仲介料の半額は支払済です。

ところが引き渡しに備えて、住宅ローンの審査を行なったところ、
建蔽率容積率オーバーの指摘を受け、融資を断られました。

　■補足事項
　　・販売業者と内覧時に、「今、既に申込みが入っていますが、
　　　月内に契約して頂けるなら優先します」と言われた。
　　・重要事項説明の際の「検査証の有無」は、
　　　「売主に確認したら不明でした」と記載されていた。
　　　その後も、不明であるにもかかわらず、
　　　検査証の追跡調査は行なわれなかった。
　　・融資が断られた旨を販売業者に伝えると、
　　　「その銀行は住宅ローンに弱いのでそういっています。
　　　　融資できる銀行をご紹介します」と言われた。
　　・今は、売主から聞いていなかったことと、
　　　物件情報確認を怠ってということで、販売業者がミスを認めている。
　　・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた他の物件を断念した。

　■お伺いしたいこと
　　・このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？
　　・私は契約を白紙撤回できるのでしょうか？
　　　（手付けと不動産仲介料半額の全額の返還請求はできるのでしょうか？）
　　・それとも、売主側の説明不足は、「売主側のキャンセル」と同等となり、
　　　手付金倍返しの対象となるのでしょうか？
　　・あるいは、私の自己都合による契約解除になってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

最初に私見であることをお断り致します。

「このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？」
は、重要事項の説明が間違っていたので、
違反行為があった可能性が高いでしょう。
業者（企業）の責任になるのか、取引主任者の責任になるのかは、
投稿からだけでは判断いたしかねます。
おとがめは、貴方が苦情を申し立てれば、
それなりにあると思われます。

なお、貴方の都合による解除とはならないでしょう。
手付や仲介手数料は戻していただくべきだと思います。

しかし、売主の責任については、
売主が不動産業者等の事業者か、
普通の素人の方かによって変る可能性があります。
損害賠償については、法的な問題になりますので、
差し控えさせて頂きます。

本相談については、
地元の宅建協会等が主催する無料相談に、
まず行かれることをお薦め致します。
詳しくは、
（社）全国宅地建物取引業協会連合会のサイトから調べてみて下さい。
　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　
その無料相談で苦情受付をした上で、都道府県の監督部署
（建設課・住宅課等）に行かれるのが宜しいかと思います。
また、損害賠償については実損が少ないので微妙ですが、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
支払済の現金は返還要求できることがわかり、安心致しました。
売主は、私がつきあっている不動産会社のFCの別の店舗が、
個人から委託を受けて販売しているものです。
FC店とはいえ、別法人の不動産会社が2社も入って、
建蔽率容積率オーバーに気がつかないなんて考えにくく、
個人の売主の詐害行為なのか、販売業者側の
販売手法の一環なのか計りかねるところです。

相談内容　

鳥取・40代女性
宅建業者自ら売主で、買主は非業者、仲介業者無し、
現状有姿による引渡しという不動産売買です。
「手付の性質」については、契約書上では特別な記述はありません。
「買主が、契約時に手付金を支払い、残額支払いを引渡と同時に行う
（つまり、中間金支払いという方法は取らない）」ということになっています。
買主の立場で質問いたします。

　　契約書には、次の4種の解除について触れてあります。
　　　・危険負担
　　　・瑕疵担保責任
　　　・契約違反による解除
　　　・契約解除
　　（手付解除という表現がなされていないで、
　　　契約解除と表現されています）

「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。
この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。

また、「契約違反による解除」の条文によると、
「契約違反による解除では、売買代金の20％を
　違約金として支払わなければならない」となっていました。
手付金の額は、売買代金の10％未満です。

次の点について、疑問を持っています。

　　1.この売買の場合、売主が履行に着手するまでに
　　　買主が契約解除をするのなら、
　　　「手付解除」と解釈できるのではないか？

　　2.手付解除と解釈できるのなら、この売買では
　　　宅建業法第39条が適用されるのではないか？

　　3.第39条2項は、
　　　「手付金を払った側が手付解除をする場合、
　　　手付金の額を放棄する」と解釈できるのではないか？
　　　また、第39条3項で、
　　　「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効」
　　　となっているが、
　　　「買主は、手付金の倍額を支払わなければならない」
　　　ということは「買主に不利なもの」ではないのか？

これらの疑問点について売主業者に質問したところ、
「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」
という答えが返ってきました。
　　
「手付解除」と「そうでない解除」の違いについては、
質問したのですが、説明してもらえませんでした。
　
この場合、買主は、
「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」
はできないのでしょうか？この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見を前提に回答致します。
手付金とは、契約成立と同時に、買主・借主から
売主・貸主に渡される金銭その他の有価物のことです。

　手付金には、
　　　・証約手付といって契約成立の証拠として交付するもの。
　　　・解約手付といって解除権留保の対価として交付するもの。　
　　　・違約手付といって違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの。　
　　　・成約手付といって契約成立のための要件として交付するもの。
の4種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
別段の定めが無い場合は、手付放棄・手付倍返しにより
契約解除ができる解約手付とみなされます。

特に売主が宅建業者の場合は、ご指摘の通り業法39条に
契約書の内容には関係無く解約手付とする規定があり、
貴方の場合は間違いなく解約手付となります。
　　
なお、違約金は、契約書の内容の不履行等の違約行為があった場合に
請求されるものであり、特約条項等に規定の無い限り、
売主が履行に着手する以前の実損の無い解約においては、
請求できないと解されます。
　　
貴方のケースは、解約に至る経過といいますか、
原因が明記されていないので、若干の疑問点があるのですが…、
違約金は取られないはずだと思います。

業者の「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」という説明は、
到底、納得のいくものではなく、業法違反の可能性があります。
もし、そうだとしたらきちんとした根拠を示さなければいけませんし、
詳細に説明すべきです。

もし、手付放棄による解約に応じない場合は、
都道府県の建設課・住宅課（名称は各地によって違います）などの
宅建業者の担当窓口に相談に行って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

御回答くださいまして、ありがとうございました。
　　今のところは、
　　　●重要事項説明を受けたものの、契約書のこの条文が納得できないので、
　　　　まだ契約をしていない、手付金も支払っていない状態
　　にあります。
お教えいただいたことを踏まえまして、まずは売主業者と話し合います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

神奈川・20代男性
来年完成予定の新築マンションの契約をしました。
まず、購入申し込みし、申込金10万円を支払いました。
その後、売主が、
「内装設備を変更するので、変更後の契約だと前の設計では契約できない」
とのことでした。そのため、契約をし、契約金の100万円を払いました。

9月になって、私の仕事が転職することが決まりました。
しかし、そのことを話したところ、不動産会社は、
「転職先の会社では、絶対にローンが通らないので、
　転職は引渡しが終ってからにしてくれ」
「ローンが絶対に通らないのに仮審査をしてしまったら、
　ローン解約になってしまうので、転職なら契約解除する」と言いました
（18年3月に金融機関の仮審査があり、本審査は19年2月のため）。

3月の仮審査のときに借金をつくって、
ローン解約するやり方もあるとだけ教えていただきました。
しかし、こちらとしては契約を解除はしたいとは思っておらず、
転職も速やかにしたいと思っております
（業者に黙って転職しようとも思っていません）。

何か良い方法はありますでしょうか？

□■アドバイス：１

金融機関は申込者が記入した事項を信用して審査します。

審査の基準は、金融機関により多少の違いはあるものの、
返済に充分な収入が継続して見込めること
（勤務先、および申込者の勤務状態が継続して見込まれること）です。

仮審査、および本審査で融資を承諾していても、融資実行時までに
申し込み時と勤務先が異なる場合（転職など）は、融資を取り消します
（ただし、出向など勤務先の辞令によるものを除きます）。

金融機関は住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の時に
健康保険証の提示を求めて、勤務先に変更がないか確認し、
変更があれば住宅ローン契約を中止します。

また、最初から転職が分かっているのにその事実を隠して申し込みした場合、
虚偽記載などで法的に何らかの責任を問われる場合も考えられます。
最初から転職が決まっており、融資を受けられないことが分かっていながら、
契約を継続しても意味が無いと思います。

それよりも転職しても
住宅ローンの融資をしてくれる金融機関を探すほうが得策と思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。とても参考になりました。
業者と相談しながら金融機関を検討していきたいと思います。

□■アドバイス：２

住宅ローンについては香川様がご返答の通りです。
恐らく、転職の場合は住宅ローンの借り入れはかなり難しいでしょう。
私が知っている限りでは、労働金庫の1年が勤務年数では一番短くなります。

どうしても、住宅ローンの借り入れが難しい場合ですが、
勤務年数の条件は住宅ローンの場合ということになりますから、
プロパーの融資（通常借り入れ）を受ければ何とか可能性はあると思います。
その場合は、貴方が給与振込みをされていたり、定期預金をされていたり、
一番親しい金融機関に相談されるのが宜しいかと思います。おそらく、
プロパーの場合は保証協会ではなく、連帯保証人が2名必要になると思います。

なお、業者の言っている契約解除はこの点を考慮すると契約違反となります。
通常ローン特約条項には、住宅ローンとは明記されておらず、
「融資が受けられない場合」となっていると思います
(この点は契約書をご確認下さい）。
プロパー融資の可能性が残っている限り、転職を理由に契約を解除し、
100万円の手付金を没収することは契約違反になると考えられます。

つまり、転職を理由に解約すれば、プロパー融資の返答を金融機関から受け、
業者から契約違反で200万を取ると言うウルトラCの可能性さえ残っています。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・20代女性
違約金は売買代金の2割を超えない額とありますが、
売買代金が税込み表示の場合、
　　　●税込価格の20％未満
　　になるのでしょうか？
　　それとも、
　　　●税抜価格の20％未満
　　になるのでしょうか？

□■アドバイス

税金込みの価格ということは新築物件なのですか？
その場合は消費税は含まないと思います。
法人が売る場合は中古物件でも消費税がかかると思いますが、
その場合でも消費税を除いた金額での計算だと思います。
疑問があれば、税務署に聞くのが一番よいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信いただきありがとうございます。
新築物件です。税務署に聞けば分かるのですね。
ありがとうございます。連絡してみます。

大阪・30代男性
建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。
ローン特約は、事前審査が通っています。しかし、契約後、
ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様などを
いろいろ検討したのですが、結果として、契約解除をしようと思います。

契約書には、
「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は白紙解約」
と記載されていますが、以下、教えていただけると幸いです。

　　　1.建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして
　　　　売主に示す必要があるのでしょうか？

　　　2.建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか？

　　　3.土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、
　　　　白紙解約は可能なのでしょうか？

　　　4.業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい

以上、お願いいたします。

□■アドバイス：１

これは、契約の前に検討する事だと思いませんか？
契約後に検討してやっぱりやめたと言うのは、誰が聞いても変ですよ。
何故、契約したのか、私には全く理解できません。

　　　1.当然理由は明確にすべきだと思います。
　　　　理由も無く建築請負契約を結ばないのは信義則に反すると思います。

　　　2.業者が半強制的に建築請負契約を締結させる方法という事でしょうか？
　　　　土地の売買契約書の内容を見てないので何とも言えないのですが…。
　　　　基本的には無いですよ。だって、手付金放棄すれば解約はできるでしょう。

　　　3.白紙解約という事は、土地の手付金を戻して欲しいという事だと理解します
　　　　が、これも契約書の内容を良く検討して下さい。
　　　　通常は買主のやむを得ない事由や契約内容違反以外の解約は手付金没収によ
　　　　る解約となります。

　　　4.一番良いのは、融資解約特約条項がある場合は融資が実行されないことです
　　　　が、事前審査は通っていますから…。
　　　　事前審査が通ってからの契約という事は、比較的良心的な業者だと思うので
　　　　すが…。

はっきり言わせて頂きますと、契約するという事の重みが解っていないと思います。
手付金を入れて契約したのだから、明確なやむを得ない事由も無しに
契約を解約したいと言うのは、認めづらいでしょう。
そんな事を認めたら契約を締結する意味がなくなってしまうと思いませんか？
逆の立場に立って良く考えて下さい。

私見ですが、正直に業者に相談して謝罪するのが一番だと思います。
恐らく、優しい業者で有れば手付金を戻してくれるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井秀人様、回答頂きありがとうございます。
土地の場所や金額にひかれ、早く入手することばかりに頭が行ってしまい、
軽々しく契約してしまったことに後悔しています。
アドバイスを頂いたとおり、丁重に業者と話をしてみたいと思います。

相談内容　

北海道・40代男性
はじめまして。不動産に関しては素人なので、
ぜひ、アドバイスいただければ…と思います。

中古物件（土地＋家）を銀行ローンを利用して購入しようと決断し、
不動産屋さんの仲介で契約しました。

契約時には、当然のことながら、「引渡期限」を設定し、
売主に手付金（売買額の1割）と、不動産屋さんに仲介手数料を支払いました。
ところが、最近、引渡日が近づいてきた頃になって、
売主理由による違約解除となりかけております。

こういう場合、手付金、および違約金を売主からもらことになると思い、
私は、●手付金返却期限＝引渡し期限だと思っておりましたので、確認しました。
すると、仲介の不動産屋さんは、「売主が用意できるまで待ってくれ」と言います。

違約金は待ったとしても、相手原因で違約解除となるのだから、
手付金は「即返金」するのが筋だと思いますし、
私としては違約金も手付金も本来の引渡し日までに
用意するのが当たり前だと思います。

世間一般的には、どういう見解、そして、どの程度の期間で
違約金を支払ってもらうのが常識でしょうか？
また、不動産屋さんに支払った「融資凱旋手数料（約10万円）」も、
返金してもらえるのかも、併せて教えていただけると幸いです。

ぜひ、ご意見よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

売買契約を解除するときは、売り主と買い主との間で
「契約解除合意書」や「契約解除の覚え書き」等を作成し、
契約の解除に関する約束事を文書で残すようにします。

内容は締結した不動産売買契約書の内容に沿って、
売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、
および支払期日等を定めます。

通常は仲介した不動産会社が作るものです。
口頭ではなく早急に文書にしてもらいましょう。

引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、
引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、
その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

「融資凱旋手数料（約10万円）」ですが、提携ローンの場合、
融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご丁寧なコメントありがとうございます。
私の発想は間違っていたようですね。お盆休みの関係もあり、
不安なので、なるだけ早く契約解除合意の場をセッティングしてもらいます。

ところで香川様、もう少しお伺いしてもよろしいでしょうか？
「契約解除日に手付金と違約金を支払う日を決める」ということなのですが、
通常まとめて支払っていただくものなのでしょうか？
それとも、相手の都合で、違約金のみ後日ということもあるのでしょうか？

今、心配しているのは、売主が自己破産した場合はどうなるか…
ということなんです。仲介業者さんは何も面倒を見てくれないものなのですか？
「用意させます」とは言うものの、今まで何かと期日を遅らされてきたので、
売主も、不動産屋に対しての信用もなく、不安です。

確実に支払ってもらうようにする手段はありますでしょうか？

□■アドバイス：２

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行います。
ただし、一度に支払ってもらう事が困難な場合、
まず手付け金を、全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

残念ながら、確実に支払ってもらう方法は有りません。
解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　　　例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟

不動産会社にしっかりと動いてもらいましょう。
これまでの経過を文書でもらって下さい。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を
全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。

普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、
仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです
（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。
仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、たいへん勉強になりました。
最悪、そうなった場合は、そういう手段を取ることにします。

仲介手数料返金の件、契約書を確認すると、
「違約解除になっても売主、及び買主は上記報酬の未払い残高を
　すみやかに仲介業者に支払う」
となってますので、仲介手数料は全額のようです。
ですので、
　　（売主に払った手付金＋融資凱旋手数料）－（不動産仲介料全額）＝（返金額）
ということになると思います。

しかし、契約解除になっても仲介料を支払うというのは、
いくら契約上そうなっているとしても、納得行かないですね…。

相談内容　　

東京・30代男性
はじめまして。手付金に関して相談があります。
第1候補の物件があり、その物件を契約しようとしていました。
しかし、申し込み後、なかなか契約に至らず、
やむなく同じ不動産会社の他の物件を契約しました。

後でわかったことですが、マンション建設に関して、
地域住民との和解ができていませんでした。

今も第1候補の物件が気になっており、
その物件を契約したいと思っているのですが、既に支払った手付金を、
その物件に充当することはできますでしょうか？どなたか教えてください。
　

□■アドバイス

厳しい言い方になってしまいますが、大きな契約にも関わらず、
ちょっと安易に考えてらっしゃるような気がします…。

契約したからには、責任があります。
ですから、「やむなく」であったとしても、契約したのは自分自身ですから、
一般的な回答では、「契約書に従う」と言うことになるでしょうね。
詳しくは、その業者さんに相談されることをお奨めします。

ただ、同じ業者であれば、こんな交渉はできると思います。

　　　1.元々、第1候補だったにもかかわらず、申し込ませておいて、
　　　　契約できない状況にした不動産業者にも問題はある。

　　　2.契約できるのであれば、第1候補に戻すつもりだ。

　　　3.現在の契約に対する手付金は戻ってこなくても仕方ないが、
　　　　手付金と同額の値引きを要求する。

これで、実質的には、支払った手付金を、第1候補に充当することになります。

とは言え、もうひとつ、大切なことがあると思います。
第1候補の物件を、もっともっと、よく調べられるべきです。
地元住民との和解ができていないにも関わらず、
申込みを行っているような営業姿勢は、
業者としての責任感に欠けるような気もします。
私でしたら、このような業者と契約する場合は、
自分サイドに確実な専門家をつけて、慎重に進めます。
何かトラブルが起きそうですから…。

安易な契約は、大きな代償を支払うことが多いです。
トラブルは自分で防げる部分も多いですから、気をつけてください。

相談内容

今、大変悩んでいることがあり、相談させていただきました。
先月、新築マンションを契約したのですが、勤めていた会社が倒産してしまい、
予定していたローンに申し込めなくなってしまいました。

不動産屋に相談したところ1社だけ話をきいてくれるところが
あるから打診してみますと言われましたが、
当初の金利よりだいぶあがってしまって、
月々の返済が困難になるのが予想されます。

こんな状況でも契約解除したら手付金は戻ってこないでしょうか。
無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。

□■アドバイス

相談者さんが契約する以前に重要事項説明書（重説）を受けたと思いますが、
住宅ローンに関する記述がどの様になされているのか確認してください。
重説には住宅ローンの斡旋内容（銀行名・融資額）があると思います。

ローンの特約付き（条件付）住宅販売では、
ローンが付かない場合は契約解除となっているはずですが…。

　　>無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
　　
ローンは無理でしょう…。
仮にローンの審査に通ることが出来た場合、貴方は購入するのですか？
収入の見込みの無い状態で…。

（森田住販・モリタさん）

■□相談者より

モリタさん、お返事ありがとうございました。
その後、宅建指導の方で話をきいてもらって、
ローンの解除をすることができ、契約は白紙になりました。

営業の方は無職でも融資をしてもらえるようにがんばるような感じでしたが
（そのような発言がありました）、私としては収入もないのに
何千万の借金はできないと思っていました。

宅建の方に話をしていただいた後からは、
営業の方の態度もがらりと変わって、良心的（？）になりました。
このような形で契約解除ができてよかったと思っています。

相談内容　

はじめまして。どうしたらよいか相談させてください。

先日、条件付土地という物件を見に行き、強引な営業に負けてしまい、
見に行った当日にいきなり契約をさせられてしまいました。
当日に土地と建物両方の契約をし、
　　「建物に関しては今から設計していくし、オプションなどもはいるので、
　　　価格は変更になりますから、確定次第契約書を差し替えます」
との事でした。

家に帰り、よく調べると、設計もしてない、価格も確定してない家に
契約をさせたりするのはおかしいように思え、保証金などで予約したい
と言ったところ、
　　「そんなのマンションだけの制度で戸建ではない」
と言われたので、信じてたのですが、どうやらそんな事もないようです。

私の勉強不足、落ち度と言えばそれまでですが、この業者が信用できず、
解約を申し出ました（契約して7日目）。

すると、契約した日以来、1回もあってなく、
設計の打ち合わせもまだなのに、
申し込み金100万円すべて返金できないと言われました。
内訳は、土地手付25万円、中間金25万円、建物着手金50万円です。

納得がいきません。本当にそうなのでしょうか？
何かの法律違反ではないのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。お困りのようですが、
まず当時の詳細な状況が不明ですので、
断定的なことは申せませんので、一般論的な所で…。

契約締結したのが業者の事務所等であれば（詳細な条件あり）、
8日間以内でもクーリングオフは出来ない規定です。
しかし、ご説明から伺える所で、強引な勧誘と不適切な説明があったようで、
この場合、誤認、困惑を元に消費者契約法による取消しが
適用できる可能性があるかもしれません。

宜しければ、悪徳商法をも専門にする当サイトに
個別に詳細ご相談いただいても結構です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まったくもってこの手の相談が減らないのが不思議です。
もちろん業者の側についてですが、契約に至った経緯は別としても、
契約と言う行為の重みを相談者さんご自身も感じて下さい。
断ってからが業者の「本当の顔」が見えるのですから！

当該業者が所属する宅建協会等にご相談下さい。
もちろん弁護士でも結構ですが、まずは協会に行かれるのが無難です。
どのような対応をしてもらえるのか、「消費者契約法」を前提にして
行ってみて下さい。

但し、この「建築条件付土地売買」と言うのは、
非常に問題の多い契約だと私は個人的に思っています。
不動産は即日に購入するような簡単なことなのでしょうか？
色々勧誘されたとは思いますが、どうか、きちんとした、
信頼できる業者と一緒に見に行くことをお薦めします。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

■□相談者より

返事が遅くなりすいません。ほんとに私の判断ミスだと反省しきりです。
宅建協会には相談に行きました。さっそく、不動産屋に連絡をしてくれましたが、
次の日に検討した結果、25万円のみ返しますとの事でした。

でも、これでは納得できないので、再度協会に相談したら、
その不動産屋の所属する地域の支部に連絡をいれてくれて、
今度、そこに再度、話を聞いてもらうようになりました。

「消費者契約法」ですね。ありがとうございます。
そのように話をしてみます。

相談内容　

5/4にとあるマンションを見に行きました。
すでに他の部屋はすべて完売し、最後の一室となっていました。
部屋を見て、一応、名前など書かされ、仮押さえ的な状態で、
次の5/9に返事をする事になっていました。
次回には源泉と、手付金を持参くださいと言われていました。

5/9、契約をせずに物件を断る気でしたが、長い間、説得されました。
14時に訪れ、5時間くらいたったと思います。
「20時には次のお客様が待っています。残り1件ですから、
　あなたに買ってもらいたいので、他のお客様はすべて、蹴ってしまいます」
など言われ、他の物件も見たいのですが…といったのですが、
「他はもっと高いし、自己資金やらも多く、あなたには他は無理です」
みたいな事を言われました。

本日決めないと駄目かを聞いたところ、
「次のお客様がいらっしゃるので、今日決めて下さい」
と急かされ、
また、
「悩んでる時間はないですよ。これから契約書類作る方が、
　もっと時間かかって大変ですよ」
「建物の説明する担当に今日は来てもらっています」
「宅建の資格を持つ人が貴方のために、まってるんです」
とも、急かされました。

結局、半ば洗脳されたかのように、お願いしますと言ってしまったのです。
手付金は用意してなかったので、コンビニでおろす事になりました。
先方は、逃げないように（？）、一緒についてきました。

そして、翌日の5/10の朝、FAXにて契約解除の文書を送りました。

手付金は10万円です。手付け放棄でも仕方が無いのですが、
中間金の30万円も戴くようになりますと言われました。

どうして、中間金まで支払わないといけないのでしょうか？
まだ振り込んでも居ないし、翌日連絡しているので、
何も着手されていないと思います。
契約を解除しないように嘘を言って居るのでしょうか？

書類としては、一昨年の源泉は、たまたまあったので、見せました。
去年の源泉は、まだ、渡していません。
印鑑証明の実印等も何処にも押していません。

何かアドバイスをお願いできれば幸いです。

□■アドバイス

過言かも知れませんが、「一生の買物をする」のであれば、
「き然とした態度」で臨まれる事が大切です。

質問の件ですが、業法では契約の前に取引主任者が
重要事項を説明（重説）する事が義務つけされていますが、
そうした事が「行われた後」に、手付金10万円を支払われましたか？

　　　1.説明後、署名押印し支払われた場合
　　　　　説明書にある金銭授受の内容にもあるはずですが、
　　　　　手付金放棄で解約できます。中間金も支払う必要はありません。

　　　2.重説の発行なしに手付金を支払われた場合
　　　　　手付金の返還を請求できます。

あくまでも私見です。確実な問題解決は業者の所属する
業界団体の相談所に相談さればいいでしょう。

但し、「どの様な状況でもイヤな事は断る勇気が必要」だと思います。

（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

確かなアドバイスがくるまでの、緊急アドバイスです。
契約は、不動産会社の事務所が原則。
申し込みなどは現地であっても、手付以前の「申込金」。
心配しないで、きちんと対応する術を聞いて、毅然とした態度で臨んでください。
まったく中間金など払う心配はする必要はありません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、重要事項説明をうけ、手付金10万円を支払いました。

いきさつは、朝9：30から希望の場所の範囲の土地を見せてもらい、
1件目は急な坂の奥まったとことにある物件、
2件目は4方を目いっぱい他の家が建っていて、その真ん中空いてるところを紹介され、
3件目は駅徒歩30分（希望は20分以内）の、家の前は一方通行で、
途中墓地の横を通らないとその土地にたどり着けない場所でした。
この案内の途中で、その建設会社が建てた建物を車上から
見せてもらうこと10件くらいで、モデルルームもみせてもらいました。

そして、夕方4時くらいになり、昼食も食べず、
営業の方がイチオシという場所にやっと連れて行ってもらい、
見せてもらったところ、希望の場所からは沿線も市も違う場所の分譲地でした。
要するにその建設会社の分譲地でした。

私はテンションが下がってしまい、夫も同じでしたが、案内の中では
「希望の土地には予算が無いし、条件も悪くて買えない」という気になってしまい、
その分譲地では2人で相談しているところに、「早くしないと決まってしまう」とか、
「ここは環境もいいし、便利ですよ」、「早く早く」と言われ、
土地や立地条件は70％くらいの満足でしたが、
こんなものかという気になり、契約してしまいました。

手付けは持ち合わせが無いといったら、10万円でも良いということで、
銀行に連れて行ってもらいATMでおろして契約となったわけです。

当然、無知な私達にも落ち度は沢山あります。
が、なんとく2人とも満足度が低く、もしかしたらまだいいところあるかもしれないよね
という気になってしまい、たまたま見たチラシの会社に問い合わせたところ、
希望の場所と金額がありそうなんです。

長々と書いてしまいましたが、つまりは、契約したのを解除して、
また1から探したいのです。そうすると手付け解除しかないのでしょうか。

あと、相談窓口を検索したのですが、どうもヒットしないので、民間でも公共でも、
不動産相談窓口をご存知でしたら教えていただけないでしょうか。

□■アドバイス：１

川村行政法務事務所　行政書士の川村と申します。
詳しく当時の状況を伺わないと判断は難しいのですが、
公開の掲示板上では具体的なご相談には応じにくい部分もあり、
宜しければ、当事務所に直接ご相談下さい。

このサイトからおいでである事をお申し出頂ければ、
初回無料相談に対応させていただきます。

　　 http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku1.htm

　（川村行政法務事務所・川村さん）

□■アドバイス：２　

クーリングオフ制度が適用出来れば、解約出来るかも知れません。
その業者の所属する団体（例えば、宅建協会か行政機関）
へ相談すれば、如何でしょうか。
いずれにしても、緊急を要する事なので早急な対応が必要です。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

昨日、フリープランの戸建の契約をしたのですが、契約後、建物担当の方に、
　「増坪等は変更できますが、間取りは殆どフリープランではないと思ってください」
と言われました。

仲介の方にはフリープランと言う事で契約をしたのに、話が違っていました。
昨日の時点で一時金を払ってしまっています。解約したいのですが、
お金（仲介料など）は一切戻ってこないのでしょうか？

□■アドバイス

先ず、規定の間取がどうようなものなのか、
再度冷静に判断なさってはいかがでしょうか。案外よい間取かもしれませんよ。
どうしても気にいらなければ、解約して手付金を返してもらえばよいでしょう。
契約書をよく読んで、売主が明らかに違反しているのなら、解約できると思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

建物土地付売買契約の解除についてお尋ねします。
売買契約を甲・乙・丙の3者で締結しました。
こちらの都合で解除を申し入れ、手付は諦めていましたが、
仲介の業者とも手数料契約があり、第3項に手付放し場合の条項が入っており、
業者間でいう倍返し（契約額3％）を要求されています。
本契約が成立しないのに、仲介手数料契約は成り立つのでしょうか？
併せて支払はやむ得ないのでしょうか？

□■アドバイス

上記の記述内容が、今一理解できないのと、
売買契約書の内容が分からないので、一般的な話となりますが、
売買契約を締結され、お客様の都合で解約をされたのですから、
この契約は一度は成立しています。
従って、仲介業者は売買価格の3％＋6万円（売買価格が400万円以上の場合）
に消費税を加えた額を上限としての報酬請求権を持つこととなります。

（マック住研株式会社・清水さん）

相談内容　

はじめまして。7年前に購入した家を売って、新しく家を購入しようと、
不動産会社と専属専任媒介でローン条項特約付きの契約しました。
購入物件に対して手付け10万払ってあるのですが、部屋の間をつなげたり、
ベランダを付けたりお願いをして変更してもらっています。
ローンも、ただ住宅ローンが成立しない場合は白紙解除になっているのですが、
いろいろな銀行に事前調査を依頼しているらしく、
7月に契約したのですが、9月になってもまだ決まりません。
これで、決まらなかったら契約の解除になるのでしょうか？
手付け金や仲介手数料はどうなるのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは、岡本です。
先ずはローン条項特約付きの契約をされたと言う事ですが、
住宅融資（ローン）が成立しなかった場合の契約解除期日が、
契約書に記載してあると思います。

現在ローンの承諾が無い（承諾がとれなかった）状況であれば、
この期日まではローン特約条項に基づき契約を解除する事ができます。
そして、お支払いしている手付金は無利息で遅滞なく返還してもらう事もできます。

但し、この期日を経過している場合は契約を解除する事ができなくなりますので、
ご注意ください。また、契約を解除した場合には、仲介手数料に関しては
いろいろな解釈があります。基本的には仲介手数料は成功報酬になりますので、
契約が成立した時点で仲介手数料の請求を相談者さんにできると考えられます。

業者さんによっては、相談者さんの契約が不成立になったので、
支払済みの手数料を全額返還する業者さんもいますし、
半額ないしは全額くださいと言う業者さんもいます。
この点に関しては業者さんと全額返還の交渉をしてみてはどうでしょうか？
（できれば、この契約解除に伴う仲介手数料の扱いに関しては、
　契約前に業者さんに確認を取っておくべきだったと思います）

後は、この何も前に進んでいない状況は非常に心配だと思いますので、
早めに業者さんと連絡を取り対処した方が賢明だと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。とりあえず、今週中には銀行からの
なんらかの回答が来るとのことなので、今からでは言いにくいので、
待ってみようと思います。勇気がなくてごめんなさい。
ただ、なけなしの手付け金なので、全額返還の交渉はがんばってみようと思ってます。
これで中途半端な気持ちにけりが付くのかと思うと、早く連絡がこないかなぁ…
という気持ちで一杯です。ありがとうございました。

相談内容　

6月に分譲のマンションの契約し、手付金300万円を払いました。
購入する際に、不動産屋に
「少し反対運動があるが、もうすぐ話し合いがつきます」
と言われ、購入しました。

ところがその10日後に「裁判になりました」と封書で届きました。
現地へ行ってみると「購入者も訴えます」と張り紙がありました。
正直、裁判になると分かってて売ったのでは…と疑いました。

この場合、「もうすぐ解決します」と言ったのにもかかわらず
裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？

一生のうちの大きな買い物なので、悩んでいます。
お忙しい中すみませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

　　>裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
　　
その内容によると思います。裁判自体は、
事業主に非が無くても提訴できてしまいますので。

　　> そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？
　　
例えば、近隣住民と事業主の間で、プライバシー保護の観点から
計画建物に目隠しを付けると約束したのに、それを一方的に反故にしている
という状況のケースですと、目隠しを付けろと言う訴訟を
その区分所有者（購入者）にしてくる事などは考えられるでしょう。
繰り返しになりますが、その内容によると思います。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。
1区画は完全に公園の北側になるのです
（正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは
測ってみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、
敷地全体にわたり公園部分がかかるということでした。
しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、
敷地の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に
会話しています。

南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い
購入の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら
建築士さんと間取りを考えていきました。
その場にはその営業員もほとんど同席していました。
でも、公園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので
（8区画中の他の区画が売れていなかったから？）、正確な公園の位置確認を
再度要求しました（前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。
そのとき、また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないもので
測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらってきました。
すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのですが、
たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
素人には正確には素人には分からなかったのです。

私たちは説明が違うと解約を申し出ました。
不動産屋は営業員のミスを暗に認めながらも、
手付け金100万円は返せないといいます。契約書には、
「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍返し、
　購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合は
　双方、誠意を持って対応する」とあります。

私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
しかし明らかに営業員の説明ミスです。重要事項の申し渡しにはありませんが、
その説明があっての購入決断でした。

この場合、100万の返還は望めないのでしょうか？
だとしたら、あまりにも不条理のように思います。アドバイスお願い致します。

□■アドバイス

問題をまとめます。

　　　1.相談者さんは最初から公園に接した土地を希望していた。
　　　2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
　　　3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
　　　4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
　　　5.不動産会社の担当者も上記１と２の事情を良く知っていた。

以上から、もし、相談者さんが、土地を購入する前に
公園に接しない事が解っていれば、契約しなかったものと思われます。
不動産会社の担当者も相談者さんの希望条件を充分承知していたと考えられます。

この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、
最寄りの国民生活センターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、
市町村役場が開催している無料法律相談をご利用下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

もし相談者さんが、このような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、
民法第95条の錯誤無効の主張よりも
消費者契約法による契約の取り消しを主張するのも一つの手です。
無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない可能性も高いでしょう。

消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約
（またはその意思表示）をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
　　
本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、
事業者が事実と異なることを告げ、それによって誤認した消費者が
契約の意思表示をした場合などが該当し、そこに事業者の悪意は必要ありません。
　　
つまり事業者自身も誤認していただけであっても、
間違って消費者に告げれば不実告知となります。
また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。
ここでも業者の故意・過失を問いません。
もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な
当事務所へ直接にご相談頂く事も出来ます。

事業者は宅建業者であると否とを問いません。
但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

大変参考になりました。昨日また交渉に行ってきたのですが、
先方は今度は説明のミスを認めない状態でした。
常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うのです。
　　
前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を
明確にするのは避けていました。
その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、
その状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
　　
ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思います。
教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
本当にありがとうございます。

相談内容　

当方、この度新築マンションの契約をしましたが、
契約解除したいと思っております。

完成済み物件で、契約時手付金はお支払しておりませんが、
その代わり、諸費用として70万円をお支払しました。

領収証は諸費用預り金となっておりますが、
契約書上は手付金欄に70万円と記載されており、契約時点でこの説明については
特にあるませんでしたが、「この金額は引渡し時点で諸費用に充当致します」
という書面を別途取り交わしております。

先方が契約を焦ったなど、誠意がない等の理由はありませんが、
家内が近隣状況を現地で何度も確認し、立地・子育て環境に問題があるので、
この度契約キャンセルをしたいと思っています。
なおこの物件は800万の値引きがありましたが、契約書上は
当方の頭金欄に記載されておりました。

結論ですが、諸費用としてお支払した70万は手付金名目ではありませんので、
返却を希望しておりますが、売主からは「ちょっと難しい」と言われております。

ご指導賜りたく、お願い申し上げます。

　　追記：領収証は「契約金として」となっていました。明細は別紙で
　　　　　「諸費用概算明細表」となっており、登記費用、固定資産税、
　　　　　修繕積立基金、管理費前受金等となっていました。これは無理なんでしょうか？
　　　　　契約履行の着手という観点がどうもよくわかりません。

□■アドバイス

基本事項のご説明です。
一般的な売買契約では、売主が不動産会社で売買契約を締結し
手付金を支払っている場合、売主が契約の履行に着手するまでは、
買主はいつでも手付金を放棄する事により売買契約を解除できます。
　　
売主が契約の履行に着手した後に買主が売買契約を解除した（契約に違反した）
場合は買主は違約金を支払う義務を負います。
尚、違約金の金額は契約書に定めてあります。

今回の場合、70万円が手付金でしたら、
買主が一方的に契約を解除した場合、手付金は没収されます。
また、売主が契約の履行に着手した後でしたら違約金を請求されます。

70万円が手付金でない場合、買主が一方的に契約を解除した場合、
支払い済みの金員は返還されます。

領収書に手付金と記入してなければ手付金ではないと思われますが、
ここへの書き込みだけで、私たち第三者が、手付金かどうかの判断はできません。
双方の言い分が異なれば、法定で争う事になります。

先ずは、管轄の都道府県の住宅課又は消費者センターや市区町村が行っている
無料法律相談などへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）