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▼ 権利書を無効にする方法について
▼ 相続時の賃貸契約名義変更の際の事務手数料について
▼ 結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について
▼ 担保物権の売却について
▼ 共有名義人の債権支払い義務について
▼ 離婚後に共有名義のままでいることについて
▼ 親族間での住宅ローン契約者の変更について
▼ 兄弟間の土地取引について
▼ 離婚に伴う立ち退きについて
▼ 夫婦共有名義について
▼ 相続争いに伴う権利問題について
▼ 世帯主&土地の名義変更について
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▼ 残債どうしよう?
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▼ 親族間売買について
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▼ 名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
▼ 離婚に伴うローンの支払いについて
▼ 離婚に伴う名義変更の諸手続き・費用
▼ 不動産並びにローンの名義変更
▼ ローン借り換えと名義変更の相談
▼ ローンの名義変更

権利書を無効にする方法について

相談内容 権利書を無効にする方法について

海外・40代男性
私が単身赴任で海外にいることもあり、
権利書や実印、印鑑証明は妻に管理してもらっていました。
しかしその後、離婚したのですが、
元妻が私個人の名義である不動産の権利書や実印を返してくれません。

このような場合、遠隔地から、当該法務局に対して何らかの手続きをとるなど、
元妻の持っている権利書を無効するための手段はあるのでしょうか?


□■アドバイス

不実登記防止申出の制度が昨年の法改正でできたのですが、
海外からの本人の申請は基本的にはかなり難しいと思います
(法の規定した要件からは外れてしまいます)。
  
しかし、事情が事情ですから、当該法務局の登記官に
「不実登記防止の準用はできないか」
とお願いしてみてはいかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ありがとうございます。法務局に電話して解決しました。
私自身が海外にいて、住民票もなく、印鑑証明の期限も3ヶ月ということで
抹消されているらしいので、権利書だけでは何もできないと言うことでした。



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Posted on 9月 19, 2008 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


相続時の賃貸契約名義変更の際の事務手数料について

相談内容 相続時の賃貸契約名義変更の際の事務手数料について

東京・30代女性
父が亡くなり、アパートを相続することになりました。
相続に伴い、
「貸主の名義が変更するため、契約書を書き換えなければならない」
と、仲介の不動産会社が言ってきましたきました。
そこまでは理解できるのですが、一世帯に付き10,000円を、
事務手数料として、私に徴収すると言ってきたのです。
ワンルームアパートのため、全部で10世帯あり、
考えてもいなかった出費に困惑しています。
こういった状況の場合、一般的に不動産業者は
事務手数料を請求するものなのでしょうか?


□■アドバイス:1

当事者のいづれかに変更が発生した場合の契約の更改は、
締結済み契約書に規定されてない限り、新たな契約締結となると考えられます。
が、相続の発生等による当事者の変更の場合は、
規定されているようにも思われますが、
その場合は事務手数料として請求されることがあります。
(マルケイ・門田啓二さん)


□■アドバイス:2

門田さんのご返答の通りだと思います。
事務手数料は契約書を作成するための実費ということになります。
逆にお聞きしたいのですが、事務手続きとは言っても、
無料で仕事をする業者はいないと思いますが、いかがでしょうか?

当然、値引き交渉をすることは可能でしょう。
例えば、合計で10万円のものを、合計で半額の5万円にして頂く様に
交渉することはできるでしょう(交渉はあくまで交渉です)。
それでも、ご不満であれば、契約書を全てご自分で作成して
締結すれば良いだけだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
交渉した結果、今回の事務手数料は無料になりました。
ありがとうございました。



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Posted on 9月 2, 2008 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

相談内容 結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

東京・30代女性
数年前、離婚し、住宅ローンを自分名義に致しました。
この度、再婚を機に仕事を退職しております。
今の主人は仕事柄、ローンを組めず、
銀行への名義変更をした際のことが心配です。
銀行の再審査などあるのでしょうか?
  
このまま、銀行口座やローンの名義変更をせずに、
支払いだけを滞りなくしていけばいいのか…とも考えました。
どんな手続きが一番いいのか分からず、悩んでおります。
ご指導頂きたく、宜しくお願い致します。


□■アドバイス

今回のご相談については、実際に地元の某金融機関に
私の方から確認して返答を頂いた内容をそのままお答えいたします。

 1.夫の所得から返済した場合は贈与の問題があるかもしれないが、
  夫婦ということであれば、税務署もそこまでうるさくは無いであろう。

 2.実際に滞らず返済がされている場合は、
  金融機関としては特別な調査はしないし、
  あとから婚姻で姓の変更や転退職が解ったとしても
  問題とすることは特別無い。

 3.届出があった場合は、ケースバイケースであるが、
  すぐに一括返済を迫ることは、まず無い。
  但し、担保は取ってあっても、返済能力の問題から、
  連帯保証人を追加して頂くケースはあるかも知れない。

以上の説明から、ご自分でどうしたら一番良いのかを、
ご検討いただければ宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、金融機関にまでお問い合わせ頂き、有難うございました。
贈与税や銀行への届け出の違反等、心配しておりました。
今回のご回答を参考に、再度、考えてみます。
本当にどうも有難うございました。



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Posted on 8月 6, 2008 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


担保物権の売却について

相談内容 担保物権の売却について

石川・30代男性
現在、私名義で自宅を所有していますが、
ローン組換え時に担保を他に付けて欲しいと
銀行に言われまして、妻の実家を担保にしました。
しかし、妻の実家を売りたいということで担保を外して欲しいと言われました。

すでに妻の実家は売りに出されており、
他に頼めるところが無く困っています。
銀行から、
「もし、売れたら実家担保分の分(約1千万円)を払って欲しい」
と言われましたが、それは強制力があるのでしょうか?
また、強制力があったとしても、担保分の支払い能力が無い場合は
どうゆうことになるのでしょうか?

住宅ローンについては、まだ2,500万円あり、
自宅を売っただけでは完済できません
(約半分ぐらいの負債が残り、
 他の金融機関等からは借りることもできません)。


□■アドバイス

抵当権、もしくは根抵当権が設定されているはずですが、
それらがついたまま、所有権を移転する(売却・引渡し)をすることは、
通常はありえません。
  
この抵当権・根抵当権を外すためには、それらを設定した金融機関、
もしくは保証協会等の解除証書が必要となります。
当然、金融機関が納得しなければ、この解除証書は出していただけませんので、
「約1千万円」を返済しなければ、解除証書が出ません。
従って、その奥さんの実家は引渡しができないということになります。

返済ができない場合は、基本的には奥さんの実家は販売ができない
ということになりますので、販売を早急に停止された方が良いでしょう。
万が一、契約が成立してしまいますと、
解約するために手付倍返しを要求される危険性もございます。

なお、通常は抵当権・根抵当権がついている物件の場合は、
不動産業者は、その抵当権の解除が可能かどうかを
金融機関に確認すると思うのですが…。
確認もせず販売することはちょっと信じられないのですが…。
最近の個人情報保護の影響でしょうか?
それとも、不動産業者に販売の仲介を依頼していないのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、有難うございます。不動産屋が仲介してるのですが、
本日、実家の方にご指摘して頂いたことを言いまして、
それを不動産屋に聞いたところ、
「売却するときに購入者、金融機関を立ち合わせて担保を外すので問題無い」
と言われたみたいです。

しかし私としては、不動産屋が担保分となっている1,000万円を
どうするのか考えてないような気がするので、
直接、会って話しをすることにしました。

話をする時に何かアドバイスがあれば、宜しくお願いします。


□■アドバイス:2

推測ですが、不動産業者と金融機関との間には、
 ●残金精算(=引渡し)時に、1,000万円は金融機関に返済して抵当権を外す
という約束があるものと思われます。
  
そして、奥さんの実家と業者との間で、
手取り金額1,000万円の差についての誤解があるのではないかと思われます。
奥さんのご実家と業者と貴方との間で、
誤解の無いように話し合われる必要があると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、有難うございます。
そうですね。
何か話しがうまく伝わっていないか、誤解されているように感じます。
私の方でよく話を聞きますので、また何かあれば、教えて下さい。
宜しくお願いします。



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Posted on 4月 15, 2008 ●資産→ローン・離婚・名義変更, ●資産→抵当権・仮差押 | | コメント (0) | トラックバック


共有名義人の債権支払い義務について

相談内容 共有名義人の債権支払い義務について

東京・20代女性
お忙しいところ、恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

夫との共有名義の家があるのですが、現在、別居中のため、
ローンの返済状況が不明です
(債務者は夫、連帯債務者および、連帯保証人はありません)。
仮に住宅ローンの返済が滞り、抵当権に設定されている土地が
差し押さえになった場合、土地の所有者にも
差し押さえの通知が来るものでしょうか?

また、一般的に債務者への連絡は電話なのでしょうか?
それとも、督促や催告など、書面での通知が届くのでしょうか?


□■アドバイス:1

住宅ローンということですと、
相談者さんの持分にも抵当権の設定があるのが普通です。
その場合は、債務者が相談者さんの配偶者の方だけであっても、
相談者さんは債務の物上保証していることになります。

金融機関は物上保証だけではなく、連帯保証を求めるのが普通ですが、
本当に連帯保証していないのでしょうか?
まず、住宅ローン(金銭消費貸借)契約書を確認されることをお奨めします。

さて、相談者さんの持分に抵当権の設定がある場合ですが、
返済が滞っていた場合、相談者さん宛てにも催告書が届きます。
最初は普通郵便ですが、金融機関が抵当権の実行を行うことを
前提にした場合、内容証明郵便で催告書が届きます。

金融機関(債権者)に住所変更の届けをしていないと、
元々住所である配偶者の方の住んでいる住所宛てに届きますので、
その文書を自ら見ることができないうちに
競売手続きが進行していってしまいます。

競売の売却額が債務額に満たない場合は、連帯保証していた場合は、
その不足額は相談者さんの保証債務として残り、
不動産以外の財産を差し押さえてくるということも想定できます。

返済について気になるのでしたら、
早い時期に金融機関にお尋ねになった方が賢明かと思います。
(本田貴士さん)


■□相談者より

お忙しい中、回答ありがとうございました。

  「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」を確認しましたところ、
   ●債務者兼抵当権設定者…夫
   ●抵当権設定者…私と父
   ●連帯保証人、連帯債務者…何も書かれていません
  という状況でした。

抵当権の順位というところには、宅地(以上○○所有)、
その下に居宅(○○共有)と記載されています。私名義は、この共有の家です。
実際は一箇所にある土地ですが、土地は地番が分かれています。

この場合、抵当権が記載されている順に、個別に抵当権を実行し、
一番初めに設定されている抵当権を実行しても完済できなければ、
次の抵当権の実行と解釈してよいのでしょうか?

夫は住所変更していないようですが(住んでいるようです)、
私宛の郵便物は、現住所への転送手続きをしてあります。
時間を作って、金融機関に尋ねてみることにします。

勉強不足で申し訳ありません。上手く説明できていないかもしれませんが、
私の解釈の仕方が間違っていましたら、
お手数ですが、ご指導よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

土地の所有者はお父様で、お父様の土地に娘さん(相談者さん)ご夫婦が
建物を建て、建築代金を借入る際の担保として土地建物に抵当権を設定したようですね。

そうであれば、担保(抵当権の設定されている土地建物)価値(価額)よりも
債務額の方が低廉であると思われますが、土地建物は共同担保になっている
はずですから、抵当権が実行されると土地と建物は一緒(セット)に売却に付されます。

ただし、競売評価額(最低売却額)の建物と土地の地上権(便宜的に土地を底地
権と地上権とに評価を区分している)の合計額が債務額を超過しているようであ
れば、土地のうち底地権は売却されず法定地上権付き建物として売却されます。

売却額が債務額(借入元本のほか遅延損害金も含む)を下回っていた場合は、
債務者並びに(連帯)保証人には不足額の返済義務が残ります。

さて、現実に即した対応ですが、土地がお父様のものとし、
土地建物の価額が債務額を上回っているとした場合、
配偶者の方の持分を債務額と相殺することで、
相談者さんないしはお父様、または信用のできる相談者さんのご兄弟とか、
おじさんおばさんに名義を変更する必要があると思います。

仮に、相殺資金(借入金の返済額)が用意できない場合は、
土地建物を売却することで借入金返済することも、
債務者である配偶者の方の返済意思次第では
考えなくてはならないかもしれません。
(本田貴士さん)


■□相談者より

本田様、とても丁寧な説明をしていただき、感謝しております。
万一の場合は、ご指導いただいたことを踏まえ、家族とも相談し、
考えていきたいと思います。
お忙しい中、お手数をおかけいたしました。
また、お礼が遅くなりまして失礼いたしました。
ありがとうございました。



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Posted on 1月 24, 2008 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


離婚後に共有名義のままでいることについて

相談内容 離婚後に共有名義のままでいることについて

大阪・20代女性
初めて相談させていただきます。
先日再婚した相手の住宅は持ちマンションです。

彼の前の奥さんと12年ほど前に中古マンションを購入し、
7年ほど前に離婚しました。そのときに前の奥さんとの
共同名義のまま離婚して、現在に至っています。
再婚してその名義が残っていることを不安に感じ、
前の奥さんの名前を抜きたいのですが、
   ●どんな手続きが必要なのか?
   ●費用はどのくらいなのか?
   ●このまま名義を変えずにいたら、どんなことが起こってしまうのか?
    (例えば、家を売る際に前の奥さんに支払わなければならない…など)
など、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

基本的なことですが、
   ●共有であるということは、所有者の1人であるということ
になります。なぜ、離婚時に清算しなかったのかは、
解りませんが、何らかの事情があったのでしょう。

手続きは、過去の経過もありますので、一概にいえないのですが、
一般論でいいますと、元奥さんの持分を買い取るということに
なるのではないかと思います。
費用は、そのマンションの相場と持分によって変わります。
当然、所有権移転登記費用・取得税等の諸費用も必要になります。
また、元奥さんが売りたくないと言えば、
買う事はできないのはお解りいただけると思います。
おそらく、離婚時に何らかの交渉が行われて、今の状態になっている
はずですから、その原因を排除することが必要になるかもしれません。

名義を変えない場合は、元奥さんの承諾が無ければ、
そのマンションの売却はできません
(ご主人の持分だけ売却しても、購入する人はいないと思います)。
この場合、元奥さんにご主人の持分を購入していただく交渉に
なるかもしれません。承諾があって売却した場合は、
基本的に持分に応じた金額が、元奥さんの取り分となります。

おそらく、元奥さんに家賃は支払っていないのだと思いますが、
ご主人と元奥さんの間には、
離婚時に何らかの約束があったのではないでしょうか?
(例えば、家賃の代りにローンは全額ご主人が返済している…とか)

この件につきましては、ご主人に過去の経過を聞いてみるしかないのですが、
あまりしつこく聞かれるのは、嫌がるかも知れませんね。
ご主人の機嫌の良い時に、上手に確認してみたらいかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。なるほど、いろいろ問題があるのですね…。
どうも、離婚する際に家のことは一切話し合わず、出て行ってしまったようで、
その後も、家に関してのことは元奥さんから、何も問い合わせがないようです。
ここで再度お聞きしたいのですが、以下の2点、教えていただければ幸いです。

  ●名義を書き換えるために必要な手続きは、どこへ行けばいいのでしょうか?

  ●名義を書き換えずに、元奥さんに一筆(持ち家に関する一切の権利を
   放棄するなど)書いてもらえば、売却時にそれが有効になるのでしょうか?


□■アドバイす:2

名義を書き換えるために必要な手続きは、
司法書士事務所にお願いするのが良いでしょう。

一筆書いてもらうことは、有効とは思いますが、離婚時にしかるべき
手続きを経ていない場合は、贈与の対象になるかと思います。
相続ではないので、放棄というのは税務的に通用しないと思います。

使用貸借契約(無料で貸借する)を締結し、かつ死亡時には
ご主人に相続する遺言書を公正証書にしておく方法もあるかと思います。
また、年間110万円の贈与税の控除を利用して、
毎年100万円づつ元奥さんからご主人に贈与し、
持分の変更をしていく方法もあるかもしれません。

  贈与税については、国税庁のサイトをご覧下さい。
   http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

どちらにしても、奥さんの実印と印鑑証明、委任状への署名捺印、
司法書士による本人確認が必要になると思われます。
おそらく、権利書はご主人がお持ちだと思いますので、
持分の移転登記につきましては、お近くの司法書士事務所に
ご相談に行かれることをお薦め致します。
また、税務的なことにつきましては、お近くの税理士(会計事務所)等の
専門家にご相談されることをお薦め致します。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

相談者さん、涌井さん、後だしじゃんけんのような横やりで失礼申し上げます。

放棄する旨の約定書面だけでは、いざというときに有効に
手続は進められないおそれがあるのではないかと思われます。

先妻の方の名義が残っているのであれば、売買などによる権利移転時に
現実に譲渡(売買・贈与契約書、売渡証書)を証する書面に署名捺印
いただく必要がありましょう。実際には、涌井さんの仰るように
司法書士さんにご相談されることをお薦めします。

相続も、先妻の法定相続人(その後の子や親)がいれば、
遺留分を請求される懸念があり、スムーズに望む権利移転が
できない可能性があります。公正証書でも同様です。
なお、遺留分については、手前味噌で失礼しますが、
当事務所のページをご覧下さい。
   http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou9.html

ですからこのようなケース、先送りせず今のうちに
整理しておくことが肝要と考えます。

本来、離婚による財産分与であれば、分相応を過度に超えるもの以外の
財産については贈与税非課税とされていますが、ご相談の件では
離婚時の協議がどのようにまとまったのか不明ですし、しかも時を経ていますので、
税務署から認められるかどうかは難しいように思えます。

税務署は相談に行っても具体的個別に判断を保証してはくれません。
そこで涌井さんの仰るように、その場合は税理士さんに
お任せになるのが安心でしょう。
(川村行政法務事務所・川村淳さん)


□■アドバイス:4

川村様、遺留分ですか。…忘れていました。
補足、有難うございました。
(高原開発・涌井さん)



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Posted on 12月 14, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


親族間での住宅ローン契約者の変更について

相談内容 

奈良・30代女性
現在、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。
弟(独身)が住宅ローンを組んでいます。
本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、
ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。

ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て、
新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、
会社からの補助が出ないというのです。

実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、共同でローンを
返済していますので、彼が1人でローンを返済しているわけではありません。
名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。

かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私に、
ローン借り換えができるのかどうかを、
収入の面では問題ないとして、教えていただけないでしょうか?
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題についても、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:1

基本的には、土地建物の名義を弟さんから
相談者さんに変更する必要があると思うのですが、
この場合は親族間売買になると思われます。

居住用資産の売却→個人の住宅の取得
(譲渡先が直系血族は不可・姉の場合は傍系血族ですが、未確認ですが、大丈夫かも?)
ですから、税金関係はかなり控除される可能性があります。
でも、所有権移転費用や若干の取得税が必要になると思います。
このあたりは通常の売買と同じだと思って下さい。
売買代金の授受に関しては、過去のローンの返済割合の証明や、
今後のローンの付け替えによる金額を代金の支払いとすれば良いと思います。
抵当権の設定が債務者変更ですめば、登録免許税が無くなるかもしれません。

また、可能かどうか判りませんが、
   ・弟さんの持分を賃貸借契約を締結し、姉、祖母が借りる。
   ・そして、弟さんが家賃を不動産取得として確定申告する。
そうすると、住宅では無く賃貸用の土地建物(賃貸事業用)
と言えるようになるかも知れません。
銀行が承諾すれば、住宅ローンの名義もそのままで良いと思います。
つまり、弟さんが転勤して、その間だけ姉と祖母に賃貸するという感じです。
不動産取得用の決算書を作成する必要はありますが、建物の減価償却費や
修繕費用、返済の利子分は必要経費として認められると思いますので、
実際に詳細な計算をしないと断定できませんが、
不動産所得による所得の増額分はそれほど多くはならないと思います。

この方法だと、税務署は、確定申告をすれば、問題ないと思います。
問題は会社の補助金です。
   住居→賃貸事業用物件への変更を認めて、補助金を出してくれるかどうか?
  ですね。
  また、銀行が、
   住宅ローン→プロパー融資への切り替え
  を要求してくるかどうか、その時になってみないと何ともわかりません。

いずれにしても、事前の詳細な検討が必要になると思いますので、
知り合い、またはお近くの会計事務所等にご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速のお返事、ありがとうございました。
将来的なことを考えると、私に所有権を移転するよりは、
共有名義にしておいたほうがよいのかも…と思うようになりました。

それから、賃貸借契約等は考えもつかなかったので、とても参考になりました。
要は、補助金の問題が一番なので、そこのところを会社側がどう判断するか、
問い合わせてみます。

お知恵をいただきましたので、早速、相談に行こうと思いますが、
こうした件に関しては、会計事務所が一番よいのでしょうか?
銀行・税理士・司法書士等いろいろ考えつくのですが、
一番いろいろな対応方法を教えてくださりそうなところを、
教えてくださると嬉しいです。よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:2

税務や会計の問題が一番大きいと思いますので、
知り合いの会計事務所=税理士さんがいれば、
そちらにご相談するのが宜しいかと思います。
それと、一番最初に会社の補助金の規定の確認が大事です。
賃貸借業を副業とするかどうかの社内規定の確認も必要かと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

ありがとうございました! 相談してみます。



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Posted on 10月 10, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


兄弟間の土地取引について

相談内容 

埼玉・30代女性
5年前、主人の実家の隣家が売りに出されたので、
将来、私たちが建て直して住むか、実家と一体として建て直すか…
と思い、主人の名義で購入しました。

しかし、購入してすぐ、事情が変わり、
弟夫婦が住むことになり、現在に至っています。

ローンは主人名義で借りましたが、
実際は弟夫婦が家賃のような形で納めてくれています。
ローンを組んだ本人が住まなければならないのはわかっていますが、
銀行は目をつぶってくれていました。

その弟夫婦が住んでいる家が、老朽化が進んだため、家族で話し合い、
弟夫婦が家を建て直すことになりました。ローンを一括返済し、
更地にしたうえで、弟夫婦が資金を出し、建て直すことになりました。

銀行へローンを返済し、土地の名義を主人から弟名義に変更したいのですが、
その手続きのためには概算でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
また、これは贈与にあたるのでしょうか?手続きをスムースに行うためには、
どのようにしたらよいのでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス

ローンの残債を弟さんが返すのならば、贈与ではなく売買になると思われます。
費用等につきましては、固定資産の評価証明等が必要になりますので、
お近くの司法書士の先生に相談してお願いするのが宜しいかと思います。

(高原開発・涌井秀人さん)


□■アドバイス:2

状況がいまいちよく分からないのですが、
ローンの残債はご主人が返済をして、土地の名義を弟さんに変え、
弟さんのお金で建築をしたい…と言うことでしょうか?

まず、ただ単にご主人名義の土地を弟さん名義に変えるとなると、
これは贈与となり、贈与税が発生します。
贈与としないためには弟さんに土地を買ってもらう、
つまりご主人と弟さんで土地の売買契約をして、
代金授受を終えた上で名義を変更してください。

費用については、固定資産税評価額により算出しますので、
手続の仕方も併せ、最寄の司法書士にご相談ください。

(マック住研・清水さん)


■□相談者より

清水様、涌井様 ご回答をいただきありがとうございました。
司法書士の先生に相談してみようと思います。
今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。



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Posted on 7月 6, 2007 ●資産→ローン・売却・買い替え, ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0)


離婚に伴う立ち退きについて

相談内容 

東京・30代女性
私の父名義の土地に、結婚後共有名義で新居を構えました。
もともと、私達夫婦が住むことが条件で、土地を無償で
貸してくれていたのですが、現在離婚を前提に別居中の為、
その条件が継続できなくなっています。
最近まで夫だけが住んでいましたが、住所変更もせずに出ていき、
半年くらい前から実家で生活している様子です。
離婚が成立し、仮に家が夫名義になった場合、
条件を満たすものが無くなったという理由で、
父が立ち退きを請求する事は可能でしょうか。
その場合、立ち退き料などはどのように考えるのでしょうか。



□■アドバイス

家が共有名義であるということは、
当然、元夫の持分も登記されていると思います。
私見ですが、立ち退きという形態はかなり難しいでしょう。
建物の元夫の持分を買い取るという方法になると思います。
その他の経費等については相談して…ということになると思いますが、
離婚絡みだと、かなり交渉が難航するものと思われます。

今回のご相談は離婚問題に付随した内容であり、
その賠償や養育費問題も絡んでくる可能性があります。
弁護士さんにご相談に行かれることをお薦め致します。

(高原開発・涌井秀人さん)


■□相談者より

この件に関しては、アドバイスいただいたように、
弁護士に相談する方向で考えていきたいと思います。
お礼が遅くなりましたが、お忙しいところありがとうございました。



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Posted on 6月 28, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


夫婦共有名義について

神奈川・30代男性
はじめまして。住宅を購入予定ですが、
事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか?
それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか?

  以下に相談内容をまとめます。

  【相談】
   ・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか?
     1.具体的に売買契約を共同名義にする。
     2.登記上で比率配分する。
     3.その他

  
   ・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
    住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?

   ・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
    変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?

   ・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、
    以下の観点においてメリットはあるのでしょうか?
     1.離婚時の財産分与
     2.死別時の相続
     3.税法上(贈与税、相続税等)

お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
 
「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
 住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
は、実際の購入費用の出資比率分になります。
ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
 変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、
贈与するとか、相続するとか…、権利の変更に従います。

「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間=配偶者ですから、相続でのメリットは
あまり無いでしょう。

「税法上(贈与税、相続税等)」は、夫婦間では、住宅に関しては
2,000万の配偶者控除がありますし(この要件については調べてみて下さい)、

また、相続は配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います
(この点についても、詳しい事は調べてみて下さい)。

持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、
実際に購入資金の拠出割合で考えるのが一般的だと思います。

(高原開発・涌井さん)




□■アドバイス:2

「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、
1人の名義で登記すると、登記されていない方から登記した方への
資金贈与と見なされるからです。

「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
 住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。
土地と建物、それぞれ同じ比率にします。

例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、
ご主人が800万円の借入れをして、奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、
ご主人が5分の4、奥様が5分の1の持ち分として登記します。
契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
 変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、
売却して現金にしないと財産の分割ができません。
どちらかというとデメリットですね。
一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、
少ない財産の相続になります。

「税法上(贈与税、相続税等)」は、贈与税については上記に書いたとおりですが、
婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈与に限り
2,000万円まで課税されません。相続については配偶者控除16,000万円や、
基礎控除5,000万円+1,000万円×相続人の数   があり、
全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要です。
ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。


(アットホーム・香川文人さん)




□■アドバイス:3

離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
 産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
 一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのですが、
現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かったので、
何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、
その離婚原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、
サラ金等の多重債務による場合が多いのです。
また、姑と上手くいかないケースもあります。

まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が
多いのが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、
パチンコ競馬などのギャンブルに狂ってしまうとか…。
その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
売却してしまう事は不可能になります
(勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出した場合は除きます)。
それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまったり、
借金の抵当に入れてしまったりします。そして、離婚時には殆ど現金がなくなっている
ケースがかなりあり、損害賠償の支払い能力がなくなってしまっている
ことが多々見受けられます。

資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、
普通の夫婦の場合は、支払う事が出来ない場合や、
意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまうのが実態です。

確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
かなり役に立ちます(これで救われたケースを何件か見ています)。

余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、
例えば、若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、
離婚にはならないのものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります
(実は明日、当社で契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです)。

考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、
たとえ持分とはいっても財産は財産です。

但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、
デメリットと言えるかも知れません。

(高原開発・涌井さん)




■□相談者より

香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、
妻がこれから購入するマンションの権利を主張しているため、
このような質問をしました。

夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、
持分比率がハッキリするのですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、
また、私1人で満額借り入れが必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、
銀行はローンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からの
ローン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して
登記する旨を公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

このアイデアはどうでしょうか?想定できる問題があればご教示願います。




□■アドバイス:4

5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、
税務上も大丈夫だろうと思いますが、次のような方法もあります。

奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて
返済するものであれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、
その収入の比率に応じて持ち分を決め、共有登記が可能です。

これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の
登録免許税や司法書士の報酬が不要です。


(アットホーム・香川文人さん)



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Posted on 5月 21, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


相続争いに伴う権利問題について


大阪・50代男性
元々自分名義の建物でしたが、諸事情より、
兄に借地権ごと名義変更をされてしまいました。
その為、名義を戻してもらう裁判をしています。

現在、祖父(痴呆症)が、
土地の名義を兄にしようと裁判をしているようです。
遺産相続の話もありません。
私の了解もなく、土地の名義を兄にする事は可能なのでしょうか?
また、土地が兄名義になった場合、不都合はおこるのでしょうか?                              




□■アドバイス:1


ご相談は建築工事や不動産の問題ではなく、
相続の問題ですので、最寄りの弁護士さんか
市区町の無料法律相談にご相談される事をお薦めいたします。
 ※弁護士以外の者が法律判断をすることは法で禁じられています。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

そうなのですか。
ありがとうございました。早速相談致します。



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Posted on 4月 16, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


世帯主&土地の名義変更について

相談内容 

私の祖母は農家で畑や田んぼを所有しております。
先日、祖母が亡くなり、世帯主の名義変更をしないと
農業が出来ないと親戚の者に言われました。世帯主の名義変更は、
祖母が亡くなってからいつまでに済ませば良いのでしょうか?
また、土地や田畑の名義変更はいつまでに済ませればいいのでしょうか?




□■アドバイス

名義変更しなければ農業ができないと言うのは役所
(あるいは農業委員会?)が言うのでしょうから、役所に行って
名義変更の手続きすればよいのではないですか?
そのために登記の所有者を変更する必要があるなら、
司法書士に頼めばよいと思います。
自分でやりたければ、法務局に行って書式や必要書類を教えてもらい、
自分でできるでしょう。いつまでという決まりはないと思います。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



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Posted on 1月 12, 2007 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


2世帯住宅の1世帯分賃貸化について

相談内容 

テツ(33歳会社員)と申します。宜しくお願いいたします。
現在、2世帯住宅に1階は私の両親2名、2階に私と妻の2名で生活しております。
つくりは玄関は別々で2つの玄関は1階に並んであり、
1階と通じる扉が玄関土間横に有ります。
トイレ・バス・キッチンはそれぞれ別々に存在し、2階は2LDKとなっています
(6畳和室・14畳程度のリビングダイニング・7畳程の洋間寝室・4畳程度の納戸)。

土地は定期借地50年で60坪30,000円を折半、
建物は平成13年新築で、名義は私です。
連帯債務者で父親が設定されています。
  
住宅ローンは建物のみ公庫で私が主債務者のため、
私の口座からの引落で、1階の両親からは半額を現金で渡されています。

このたび、どうしようもない家庭の事情で、
私たち夫婦がこの家から出ていこうと決めました。

そこで、私たちの使用していた2階部分を貸して、家賃収入を得て、
そのお金で別場所に住居を探したいのです。
その場合、どのようにすればよいのでしょうか。

また、私の「主債務者」をはずして、父親1人を主債務者に設定することは
可能なのでしょうか(父親は定職に就いていますが61歳です)。
アドバイスを宜しくお願い申し上げます。




□■アドバイス

主たる債務者の変更については、
債権者の同意が得られるかが問題となりますので、
借入先(公庫)等に相談をすることになります
(債務者変更の場合、変更予定者の年収や年齢 連帯保証人の変更の問題あり)。
  
また、少し気になったのは、ご両親から現金を渡されているとのことですが、
どの様な経理処理をしているのでしょうか(贈与になってないか)。
いづれにしても確認をとりながら、慎重を期すことが必要でしょう。

(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)



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Posted on 11月 10, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


親が買い払い終わってから名義変更する場合

相談内容 

はじめまして。よろしくお願いします。これから一戸建てを購入するのですが、
嫁の親が現金で購入して、名義も親の名義にしますが、住むのは私の家族です。
でも贈与ではなく、金利こそ払いませんが、毎月返済していきます。
30年払いですが、それまでに親が亡くなれば、どうなるのでしょう。

そして、払い終わってから、名義を私にしようとおもっております。
ただ、これを他人から見たら、返済というより家賃を払ってるとしか
見られないのでは…と、不安に思っております。
  
名義変更の際に贈与税、もしくは相続税がかかるのでは…と、悩んでおります。
どうすれば、誰が見ても返済になるように証明できるのでしょうか。
そして、税金が掛からないのでしょうか。どうかお教えください。




□■アドバイス

親子間現金の移動は贈与と見られる可能性があるように思います。
非課税で贈与出来る方法として考えられるのは、

   1.相続時精算課税制度
   2.非課税贈与税額の範囲で暦年贈与を行う
   3.親子間で金銭消費貸借契約を締結し、その都度の返済は銀行振込で行う

でしょうか。

その他の方法も考えられますが、取りあえず記述しました。
いずれの場合も、適用を受けるための条件等がありますので、
出来れば税務署で確認をして、実行して下さい。

(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)



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Posted on 10月 13, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更, ●資産→税金 | | コメント (0) | トラックバック


残債どうしよう?

相談内容 

初めまして。ご相談したいことがあります。
私は以前購入したマンション所有し、
妻も妻の親との共有名義のマンション所有しています(ローン有り)。
この度、私のマンションを処分したい考えてます。
しかし、残債が1,300万円ほどあります。
妻のマンション名義を私に換えて、妻のローンと私のマンションの残債を
合わせてローンを組み直すと言うことは可能なのでしょうか?
そのほかにも何かいい方法ご存じの方教えて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。




□■アドバイス

残念ながら、住宅ローンを貸すかどうかは金融機関の判断です。
貴方の返済能力と担保評価、金融機関の融資基準で判断されます。
最寄りの金融機関にご相談下さい。


(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)



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Posted on 8月 25, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


家の名義変更

相談内容 

私の両親の問題なのですが、父の酒乱や仕事をしない事が原因で、
5年前から別居をしていました。

先月から、父が歩行も食事もほとんどできず、痴呆もあり入院し、
もう普通の生活に戻る事はできないとお医者様から言われました。
母は、同居の意思は全くないものの、父には全くお金がない為、
入院費の支払いは仕方なくしてきました。
しかし、パートの母の収入では母の生活も厳しく、病院の方に相談した所、
「離婚して生活保護を受けさせるべき」と言われました。

父が住んでいた家(築20年)は、名義は父ですが、
購入時に母の両親が半分支払い、残りは父名義のローンになっており、
現在も300万程度支払いが残っているようです。

母は、その家を自分名義にし、
いずれはそこに1人で住みたいと言っているのですが、
なるべく費用を抑えて母の希望を叶えるにはどうしたらよいでしょうか?
残っている300万のローンを一括で返済できる位の貯金はあります。
どうかよろしくお願い致します。




□■アドバイス

この件に関してはやはりより詳細な事情を伺って、
総合的に判断すべき事と思いますね。
宜しければ、直接当事務所へ御相談頂いても結構です。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)



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Posted on 8月 21, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


親族間売買について

相談内容 

はじめまして。住宅ローンの債務者の変更についての投稿に少し近いものがあるのですが、
私が約8年前に4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
  
4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、その際、うちの長男が
この家にて母の面倒を見るということになり、兄に家を譲渡することとなりました。
  
それからの住宅ローン(名義は私のまま)は毎月、
私の口座に振り込んでもらっている状態です。登記簿の名義もそのままです。
現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

   1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか?
   2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか?
   3.現時点(ローン名義が私のまま)で登記簿の名義変更は可能でしょうか?

なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。



□■アドバイス

住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、
親族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

(アットホーム・香川文人さん)



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Posted on 6月 5, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更, ●資産→親族間の売買 | | コメント (0) | トラックバック


住宅ローンの債務者の変更について

相談内容 

離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、
離婚となり、マンションは私が保持することとなりました。
  
しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、
前夫のローン引き落としの口座はそのままにし、
実質的には私が現金をその口座に入金することで返済してきました。

この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるのですが、
その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか?
  
それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか?
また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を
変更できていないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。
また、マンションの登記簿上の権利は私1人になっています
(ローンの債務者と名義は別物だと聞き、離婚時に変更しました)。

具体的な質問の内容としましては、
   1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
    可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか?
    また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか?
    その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか?
   2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
    なければならないでしょうか?
   3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
    でしょうか?

現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に
相談するのもはばかられます。また、こういった相談は
どう言う立場の人に相談すればよいのかわからず、
こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。




□■アドバイス

大変な状況ですね。ご苦労お察しします。さて、住宅ローンのことですが、
残りの債務と現在の時価との関係はどうなっていますか? 
債務よりも時価が上回れば名義を変更して
新しい夫に名義とローンを組み替えれば問題ないと思いますよ。

そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んで
その代金で残債を返済すれば問題ないと思います。
もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、
新夫がローンを組む場合相当収入に余裕がなければ、
ローンを組むのが難かしいと思います。
現時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、
早期に精算すべきだと思いますが、相談者さんの資産背景や前夫の資産背景、
新夫の資産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

(ウェーブハウス・市川周治さん)




□■アドバイス:2

  > 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
  
名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、
持分を移転する方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか
解りませんので、回答できません。司法書士にご相談下さい。

  > 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
  > なければならないでしょうか?
  
住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は2分の1以上の持分を
必要とします。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。
又は住宅金融公庫を借り入れした銀行に相談します
(この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあります)。

(アットホーム・香川文人さん)



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Posted on 5月 30, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


名義人が違う場合の家の建替え及び資金について

相談内容 

家の建て替え(もしくは買い替え)を考えていますが、
家の名義などに問題があり、どのような手順で
事を進めていくのがいいのかよくわかりません。

現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました
(現在の借り入れ残は300万円程)。実際に返済をしているのは母で、
3年ほど前から同居しだした私が払っています。
できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で
借入れをできればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか?




□■アドバイス

失礼ながら敬称略でご返事致します。
建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか
又は貴方が兄から建物を取得して売却する必要があります。

   ※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
   ※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。

住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、
残った住宅ローンを一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。

   ※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。

建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて
貸してくれる方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の
住宅ローンが残っている場合に限ります。

   ※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。

土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、
建て替えの際に、現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者(兄)は担保提供者になります。
土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。

   ※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。

  =考えられる手順=

   建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
   土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。

    ※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、
     建て替える場合は建物を名義変更せず解体します。

   売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で
   住宅ローンを一括返済します。残りのお金(一部かも知れませんが)を
   頭金にして次の住宅を購入します。

    ※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
    ※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
    ※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのに
なにかしら金銭的な事が絡んでくるのでしょうか?(賃借料など)
兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も
自分の物にするつもりはないとのことです。宜しくお願いします。




□■アドバイス:2

金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、
契約書を交わしておく事をお薦め致します。
担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。

(アットホーム・香川文人さん)



■□相談者より

香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
どうもありがとうございました。



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Posted on 4月 14, 2006 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


離婚に伴うローンの支払いについて

■□相談内容  

マンションを7年前に購入しました。
現在夫、私妻、子供2人の4人家族です。
先日突然夫に、
「離婚するので、マンションは支払を止める。自分は会社の寮に入るので、
 お前達は家賃の安い所を探して住んでくれ」と言われました。
一度いい出すと必ずその通りにする性格なので、離婚は免れない状況です。

そう決まったからには、私も子供二人育てて行かなくてはならないので、
泣いている暇はありません。
完済するまであと28年。私には到底支払えるすべはなく、
夫は債務不履行になり、破産でもするのでしょうか。
破産されては子供の養育費も貰えないでしょう。夫はどんな状況になるのでしょう。
保証会社にも支払を拒んだ場合、どうなるのでしょう。

本人は簡単に考えているよなので、こうなるんだということを伝える為にも
ご回答をお願い致します。そして購入時夫一人ではローンを組めないため、
当時仕事をしていた私の母が連帯債務者になっています。現在は年金で細々と暮らしています。

母はこの災難をどうやって回避すればいいのでしょうか。方法はありますか。
どうか教えてください。現在返済は出来ています。
延滞した事もありません。宜しくお願い致します。




□■アドバイス:1


ご相談事案ですが、とても厳しい内容ですね。かなり困った事態だと思います。

まずご確認事項ですが…、
  > 私の母が連帯債務者になっています。
   ・連帯債務者でしょか?
   ・連帯保証人でしょうか?
文面を読む限りでは、ご主人様1人では審査上の収入が足りなかったようですので、
お母様の収入を合算し「連帯保証人」になられているように思われます。

だとしますと…、
支払いが止まりご主人様からは取れそうにないとなると、
金融機関はお母様に返済を求めてくる可能性が大いにあります。

お母様は持家でしょうか?
脅かすようで心苦しいのですが、最悪の場合お母様の不動産が
差押えられる可能性も否定出来ません。

この件については即刻法律事務所にご相談なさる事をお勧めします。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行)




□■アドバイス:2


離婚そのもんは決定的のようですから、離婚条件の話し合いが必要だと思います。
ご主人は家を出て行くということは、ローンはもう払わないつもりのようですが、
そうなると連帯債務者の母上に債務が請求がきますから、
その点、ご主人がローン残債をどうするつもりか確認することが必要です。
あるいは退職金を前借してローンをきれいにするということになれば
住宅問題は解決です。残りは養育費などの問題になります。

会社の寮に入る、お前たちは出て行けということは、
ローン支払を止めるつもりかも知れません。困ることは母上が連帯債務者であることですが、
返済能力はないのでご主人が払わなければ、母上も払わないことです。
6ヶ月間払わなければ(その間請求は来るでしょうが)、
その金融機関の債務回収会社に債権は移り、そうなれば、交渉可能状態になります。

住宅にはそのまま住んでいても問題ありません。債務回収会社は、
任意売買を持ちかけてくるでしょう。所有者の意思で売却し、
売価代金で残債を減らすのです(7年前の購入ですから残債はゼロにならないでしょう)。
売れたら家を出て行くことになりますがそれまでは住んでいても問題ありません。

人に貸してその賃料でローンを返済していくという方法もありますが、
残債額といくらで貸せるかという問題があり、
賃料も今後の経済状況によって変動することも
考慮にいれなければなりませんので複雑な問題になります。

任意売買にご主人や母上が同意しなければ競売になります。
競売で売れるまでは住んでいても問題ありません。
任意売買や競売で売れても借金はチャラにはなりません。
ご主人は勤務を続けるのですから自己破産はしないと思います。
母上は最後の手段として自己破産する手はあると思います。

いずれにせよ、上記のようなことを理解した上で
離婚条件を検討されるのがよいと思います。もし話し合いができないようであれば、
家庭裁判所に相談するのがよいのでしょう。
(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)




■□相談者より


色々と教えて頂いて感謝しています。主人の考えも少し変化があり、
「マンションのローンを養育費変わりに支払って
 いくので、子供達と住んでいってはどうか」というのです。
そう言われてもじゃあそうしますとは簡単に言えません。
そもそもお互い信頼しあっていれば、このような問題など起きなかった訳で、
安心して住んで居られるほどのんきな性格ではないので…。

母の連帯債務がまず問題ですし。
主人がローンを払う意思があるという前提での考えですが、
連帯債務というものは主人1人に出来るものなのでしょうか。
出来るとするならどのような手続きになるのでしょう。
出来ないとなるとやはりここに住むという結論にはならない様に思います。

名義と債務者とは別に出来るのでしょうか。支払が滞った場合
名義人の私は出ていくだけで済みますか。主人は私のマンションにする気は
さらさらないとも思います。子供の為ですから。
いずれ子供名義するのは私がすればいい事なのでしょうか。

なにも解らない私なので悩みは絶えません…。
住宅の悩みだけでも整理したいです。
度々で申し訳ありません。宜しくお願い致します。




□■アドバイス:3

ご主人が「ローンを払っていくので住んでよい」と言われたことはよいことですね。
家庭裁判所の調停員を中に入れて、離婚条件として書面で確認することがよいと思います。

ご主人がローンを払わなければ、母上がローンを払わなければなりません。
ご主人だけを債務者にするのは、一応債権者と交渉することは意味がある
かもしれませんが、多分債権者がOKしないでしょう。

抵当権者は1人(一金融機関)ですか?(抵当がついているのは1つですか?)
謄本を入手して確認しておいてください。相談者さんやお子さんは債務者では
ないので、ローンが滞っても安心して現在の家に住んでいることが一番です。
子供名義などの先のことはあまり心配しないことです。
生活の基盤としての住宅があるのですから、先ず一安心ということですね。
(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)



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Posted on 10月 4, 2005 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


離婚に伴う名義変更の諸手続き・費用

■□相談内容 

離婚することになって、今住んでいる家を私と子供達が貰うことになりました。
ローンの残りは私が払っていきます。
主人名義の家を今子供もしくは私に名義変更した方がいいと思うのですが、
手続き費用などご存知の方教えて下さい。
また、将来今の夫が死亡したときに相続というかたちもあるでしょうか?
どっちが費用などの面で得でしょうか?




□■アドバイス:1

ご相談事案ですが・・・方法論として大きく3つ考えられると思います。

  1.財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
    ローン名義も組めるのであれば相談者さん名義で組み直し、
    後はご自身で頑張って払って行く。

  2.財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
    ローン名義はご主人のままとして、
    支払いは相談者さんが頑張って払っていく。

  3.名義もローンも今のままとし、事実上相談者さんが
    独占的に使えるものとし、相続時に権利をお子様達へ移転する。

一番お奨めは上記(1)ですが、相談者さんが専業主婦で
無収入の場合は難しい話でしょうから、
その場合は(2)にせざるを得ないでしょう。

(2)のリスクは、ローン名義がご主人のまま!
という事はご主人名義の抵当権が、
相談者さんの所有権のある不動産に残る事となります。
ローン支払は、相談者さんがせっせと頑張るでしょうから滞納は無いとしても、
ご主人の今後の動向次第では、何かの理由でその抵当権が実行される
(つまり金融機関が相談者さん名義になった後の不動産を差押える権利)
可能性が、残ったままとなるという事でしょうか?

(3)のリスクは、ご主人がその後新たに結婚され、
新妻と新子を残して死亡した場合、その方々にも相続権がありますから、
相談者さんの子供達との間で、相続の取り分で揉める可能性があると思います。

相談者さんは今後子供達を養う為に働くのでしょうか?
であるなら、取あえず(2)の手続を取っておき、
仕事が軌道に乗ったらなるべく早く金融機関と相談して、
ご自身名義のローンに組替えては如何でしょうか?
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)




■□相談者より

大変ありがとうございます。
私も正社員で働いて8年になります。ですが零細企業の事務ですので
年収200万ちょっと。他の借金はありません。
こんな状態で約1500万の住宅ローンが私名義でくめるでしょうか?
  
今までは夫名義の借入金を私がなんとか払っていくつもりでいましたが、
アドバイスを拝見してちょっと不安になりました。
  
現在農協で借りていますが農協とは義父が組合長をしていたこともあって、
懇意ですが・・・家族なりに保証人になってもらうとかしないと無理でしょうか?
(現在夫名義で私が保証人。私が名義人になって夫に保証人になってもらうとか)
  
また、名義変更の手続きは専門家(司法書士など)にお願いしないと、
自分ではできませんか? 費用もかかるので困っています。
申し訳ありませんが教えてください。




□■アドバイス:2

今回のようなケースの場合、状況の全容がわかりませんと、
正確なアドバイスが出来ません。相談先としては司法書士が良いと思います。

土地建物の権利書(登記済証)がどこにあるかご存知ですか?
それがわかれば、その表紙に
買った時に担当してくれた司法書士の連絡先が記載されているはずです。
電話してご相談されてみては如何でしょうか?

何か良い案があるかも知れません。

相談者さん名義でのローンの組み替えは、
文章から判断する限りでは難しそうな気がします。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)




□■アドバイス:3

家を所有するということは、毎年固定資産税等、
マンションに場合は毎月、管理費等を払わなければいけません。
文面から、年収200万でしたら、ローンは組めません。
名義変更は自分でもできますが、あなたに忍耐力があればできます。
内容的には、借金付きの家ならもらわないほうが良いでしょう。重荷になります。
それよりも、内容的にみて離婚しないほうを選ぶほうが、賢いです。
(ハビット・小谷吉秀さん)




□■アドバイス:4

 1.主人から私への名義変更について
   財産分与の登記費用等は固定資産税評価額によります。
   また、財産分与によるみなし譲渡による所得税の申告が
   「主人」には必要になります。
   「私」には、不動産取得税がかかってきます。

 2.相続という形について
   費用うんぬんの以前に、今の夫の名義のままで亡くなった場合、
   もし、夫が再婚をしていたら、家の相続の権利は死亡時の配偶者に移ります。
   ただ、民法上の相続分や順位はありますけれど。
   将来の問題を残さないほうが賢明な選択ではないですか。

(アクロス・竹津さん)



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Posted on 7月 14, 2005 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


不動産並びにローンの名義変更

■□相談内容 

現在、私共家族(4人)が、同居する2世帯住居の債務移転に関する相談です。
義父名義の土地で、
10年程前に建て直した住宅(150㎡程度)の住宅ローン(残額2000万程度)を、
義兄が返済し、義父が連帯保証人となっておりますが、
義兄が同居できる見込みが無くなったことから、
妻に名義を移し(土地等を含め)私(又は妻)が
義兄のローンを返済する為の借り換え(売買?)を行いたい
と考えておりますが、税金面や、経費面での負担を最小限に抑えたいと考えますが
どの様な方策がありますでしょうか?




□■アドバイス:1

現在の融資の債務を引き継ぐというやり方があります。
債務名義の変更ですから、事務手続費用で済むとおもいますが、
そうか、今は10年前の金利より低くなっていますので、
新規にあなたが融資をくみ、その資金で今の抵当を抹消するというやり方もあります。
同時に時価金額にて、売買契約書を作成して、登記名義を移転すれば、良いことです。

基本的には、今、借入している金融機関に相談すればよいことです。
不動産の売買も含んでいるので、思い切って、別な信託金融機関の方が
スムーズにことが運ぶかもしれません。というのは、信託は、不動産手続にも強いからです。
司法書士は金融機関の紹介先を利用してください。
時価金額についても、信託金融機関でおしえていただけます。
(ハビット・小谷さん)



■□相談者より

ありがとうございます。
早速信託金融機関等あたってみたいと思います。



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Posted on 7月 6, 2005 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


ローン借り換えと名義変更の相談

■□相談内容 

5年前に離婚した、前の主人の名義のマンションに子供と住んでいます。
ローンも前の主人の名義ですが、半分私も返済しています。
離婚の際にこのマンションは私に譲ると公正証書に書いてあります。

今回、主人が新たに家を購入するということでローンを利用するので、
今のマンションのローン(現在元金1400万)を私の名義で借り換えしてほしい
との申し出がありました。しかし私の所得では1400万も借りるのは無理なので
半分の700万だけでも借り換えしてほしいとのことです。

前の主人がいうには、1400万すべて私の名義でローンを組めば、
マンションの名義は私に変更できるけど、
主人と私と700万の半分ずつでローンを組みなおせば、
名義も共有名義しかできないとのことです。本当でしょうか?

この際ローンをきっちり700万ずつ半分に分けて、
マンションの名義は約束どおり私の名義に変えてしまいたいのですが、
不可能でしょうか?回答よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:1

ちょっと相談の内容が理解できません。
離婚の時の協議で、マンションは貴女に譲ると公正証書に書いてあるのなら、
そのまま、名義を変更して貰えば良いと思うのですが?
 (離婚に伴う財産分与としての正当な権利と言う事だと思うのですが?)
元ご主人が新しく、自宅を買うのとは全く別の問題だと思います。

又、離婚に伴って貰うマンションなのに、
何で貴女がローンの借り入れをする必要があるのですか? 
あくまでも、元ご主人の都合だけだと思うのですが?

ローンに関して、元ご主人の言っている事自体は、通常の事だとは思いますが、
マンションが離婚に伴う財産分与であれば、
相談の内容自体が、何か釈然としないものを感じてしまいます。
家裁等での離婚調停は行わなかったのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)




■□相談者より

お礼遅くなってすみません。アドバイスありがとうございます。

  > そのまま、名義を変更して貰えば良いと思うのですが?
  前の主人の名義でローンを組んでいて 残金がまだ半分以上残っているので、
名義変更は不可能でしたので、そのままにしてあります。

  > 家裁等での離婚調停は行わなかったのでしょうか?
調停は行わず、当人同士の話し合いで協議離婚になりました。




□■アドバイス:2

基本的には800万の売買契約をとられてはいかがでしょうか。
 (100万は諸経費として)
問題としてはマンションの評価によりますが、

   1.贈与税(養育費とすればある程度は問題ない)
   2.公正証書記載の分、実際にはこれまでの5年分の返済分の
    二分の一プラス1400万の補償の確定があります。

前のご主人には700万の債務は残りますが、都市銀行では、
その分(売却損)も上乗せで見てくれるところもありますので、
当然本人の収入にもよりますが、そのような話で進められたらいかがでしょう。
(ベターライフ・丸山さん)



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Posted on 7月 6, 2005 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック


ローンの名義変更

■□相談内容 

新築マンションを購入する話が出て、
主人が銀行でローンを組む予定でしたが、
その際、主人が過去にカードの支払を延滞していた事が分かりました。

忘れていた主人が悪いので、きちんと返済して行きますし、
なんとか返済できる金額なので、大丈夫ですが、
主人はこの先、5年はローンを組む事ができません。

購入の話が出てから、ずーと担当して下さる方が
「今度は奥様(私)名義で銀行に申請してみましょう」と言われました。

「私は専業主婦なので、そんな事は無理では」と言うと、
私が働いて、主人が家に居る事にして、
もちろん、源泉徴収なども主人と私の名前を交換して、提出するそうです。

ローンを組む際の団信はどうするのか、
それも私名義で入る予定で、主人にもローン金額に見合った保険に入るか、
今の保険を増額する事を考えているそうです。

こんな事をして、税務署などに怪しまれないのか? と聞くと
 「銀行でローンを組む方の情報が、外部に流出するとは絶対にあませんし、
  法律で流出しない事になっています」
と言われました。
  「このような方法は、よく使っているから大丈夫です」
と言われるのですが、本当なのでしょうか?

主人の年齢(37才)を考えると、
出来るだけ早くローンを組みたい気持ちは山々なのですが、
このような方法を使ってまで購入したくないです。
主人の方は、担当の方を信頼しきっているので、
「任せていれば大丈夫」と、思っているみたいです。

5年後、主人がローンを組めるようになったら、
即名義を変更します…と言われるけど、
その5年間このような方法でやって良いのでしょうか?
それとも、本当にお任せしていて良いのでしょうか?



□■アドバイス:1

私文書偽造になると思います。
所得証明や納税証明も偽造するのですか?
その場合は公文書偽造にもなると思うのですが?
不安に思うのなら止めた方が良いでしょう。
又、よく使う方法であるとは思いません。
(高原開発・涌井さん)



■□相談者より

今のところ、源泉徴収だけと聞いているのですが、
今後、所得証明なども必要になると思います。
私文書偽造や公文書偽造だなんて思ってもなかったので、驚きました。
やはり、怪しいかもしれない・・・。
こちらで相談して良かったです。ありがとうございました。


>>>その後


名義変更をすると、贈与税の問題などが出てくると思い、
その後、税務署に行き相談してみました。

その際、書類の書き換えの事なども相談してみたら、
やはり「偽造になるのでは?」と言われました。

それと、もしも、もしもですが、
書類の書き換えをしてローンが組めたとしても
  「それは銀行を騙した事になります」とも言われました。
こんな事までして、この話しは進めたくないです。

担当の方は「とりあえず私の名義で審査に出します」と言ってますが、
もしも、審査が内定してからキャンセルした場合、
担当の方に、手数料等を払わないといけないのでしょうか?
それとも、請求されるのでしょうか?
内定しなくても、ずーと私達の為に動いていたから、
やはり何か請求されるのでしょうか?
世の不動産屋はどうのなのか教えてください。



□■アドバイス:2

草柳@RTJサポートチームです

  > 世の不動産屋はどうのなのか教えてください。

世の不動産屋さん…と言うよりも、
銀行の側(今回は担当の側)に大きな問題があるような気もします。

基本的に税務署の方の見解の通り、
あくまでも書類を提出したのは相談者さん側になりますから、
銀行側としては「騙された」と主張することも考えられ、
そうしますと、偽造による契約の加害者になる危険性があるはずです。

 (例えば、そのやり方を勧めた担当の方が
  「そんなことを言ったつもりは無い。相談者さんが勝手にやったことだ」
  とか逃げてしまった場合、それがウソだと証明できる証拠が無ければ、
  かなり危険だと思います)

審査のキャンセル料などに関しても、先方が(銀行の社員の立場で)
違法行為を承知で唆したのであれば、当然支払う必要は無いはずですし、
逆にそのような行為をさせた責任を追及しておき、
相談者さんが主体的にされた行為では無いことを、
明確にされた方が宜しいかも知れません。
  
 (良心的に解釈しれば相談者さんのために動いていたことにもなりますが、
  逆に解釈すれば、自分の営業成績のために不正融資させようとした…
  と言うこともできるかも知れません)

ただ、いずれにせよ、
   ●早い段階で言われた方法はやらないことを伝える
   ●今回の経緯をきちんとメモに残す
   ●今後の会話などを録音されるなどして、証拠を固める

などの準備をしておき、万一、何らかの請求があった場合に、
提示できるだけの情報収集&整理は必須だと思われます。
そして、万一、銀行から請求があった場合に、
それを不当なものだと言える状況にされておくのも、方法の一つかも知れません。

なお、今回のお話しですが、
昨今のローントラブルの多さを考えますと、
「信頼できる不動産業者さん、信頼できる銀行」
を探されることこそ、重要だと思われます。

以上、宜しければご参考ください。



■□相談者より

  >銀行の側(今回は担当の側)に大きな問題があるような気もします。
  
私の説明不足でごめんなさい! 
担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。

不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」
と言うけど、源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
私文書偽造等になると思うのです。

私はこの話は止めたいですが、主人が不動産屋を信頼しているし、
この先5年賃貸でいるよりも、今低金利の時に
ローンが組めた方が良いと思っている(私も低金利の点には、同じですが)ので、
今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
それはそれで良いと思っているみたいです。困ったもんだ・・。

  > 万一、銀行から請求があった場合に、それを不当なものだと言える状況にされ
  > ておくのも、方法の一つかも知れません。

やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?


□■アドバイス:3

草柳@RTJサポートチームです。

  > 担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。
なるほど、そう言うことだったのですね。
ただ、
  > 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
  > 源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
  > 私文書偽造等になると思うのです。

この部分に関しましては、やはり、そうだと思いますし、状況的に、

  > 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
  > それはそれで良いと思っているみたいです。

でしたら、銀行から見れば相談者さんの詐欺行為になってしまいますよね?
然しながら、今回の場合は、
具体的にどのようなことを不動産屋さんがされているのかがわかりませんので、

  > 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
  
が本当に正しい(=犯罪行為ではない)のであれば、
進めても良いかとは思いますが、しかし、

  > やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?

の部分で、きちんと犯罪行為ではないことを、
相手に証明してもらって、その情報を元に、
銀行や場合によっては法律の専門家の所に相談された方が良いと思います。

とは言え、美味しい話と飛び乗ってしまって、
結果、地獄を見ることもありますから、まずはご主人に、

  > 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
  > それはそれで良いと思っているみたいです。

この部分を改めてもらうよう、説得されることをお薦めします。
仮に購入後、不正な手段を用いて融資されたとされ、
融資自体を取り消されたりしてしまった場合、
多額の債務をかかえてしまうリスクもゼロでは無いかと思われますので…。



■□相談者より

今日、その不動産の方と会いました。
私が疑問に思っている「偽造」の事を聞きました。
気になるのは、このような行為をしてローンを組んだりした場合
「税務署等から疑われないか?」と聞くと
「ローンを組んでもその事を、いちいち税務署は尋ねてきません。」
と、キッパリ言われました。
私はただ漠然に「疑われるのでは?」と思っていただけなので、
それ以上は何も言えませんでした。

不動産屋の言う事には
「自分達も大きなリスクを負うような事はしませんし、
 そのような事をしたら自分達の会社、
 今担当しているマンション関係の会社にも影響がありますから」
と説明されました。

確かに、そうなんですが、私としては
どうしても「偽造」と言う部分が引っ掛かってしまいます。
それとも、もっき気楽に考えて任せた方が良いのかな~?と、
すっごく悩んでます。

このままでは、らちがあかないので、アドバイス頂いたように
法律の専門家の方に相談してみようと思ってます。
色々と、教えて頂きありがとうございました。



□■アドバイス:4

その業者の言っている事は明らかに間違っていますし、信用できません。
もし、その業者にお願いして、物件を購入するのなら、
その担当者と会社の署名印鑑を捺印した、
  「今回の融資における書類の偽造の責任は
   全て不動産業者である当社が行ったものであり、
   一切買主には迷惑をかけない」
という内容の確約書を頂いて下さい。
迷惑をかけないと言うのが事実ならば、この程度の書類は発行するのが当然です。
実際は銀行に訴えられるとかなりの確率で負けると思いますが?

(高原開発・涌井さん)



■□相談者より

昨日、たまたまその担当の方が家に来る事になったので、
私は「誓約書」を書いて拇印をしてもらいました。
内容は

 「私は、●●○○の住宅ローン手続きを行う上で、
  関連しておきた損害について、一切の責任を負う事を誓約します。」

というもので、勿論担当の名前、拇印、日付を入れてもらいました。
このような内容で良いでしょうか? 
それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
涌井さんが教えて下さった、内容の方がより安心なら、
もう一度書いて示したいと思います。

私もココまで話を進めておいて、今更悩むのもバカなんですが、
近い内に弁護士の方に相談できるよう、予約をしました。
弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?
でも、そんな相談は迷惑ですよね・・・。



□■アドバイス:5

草柳@RTJサポートチームです。

  > このような内容で良いでしょうか? 
  > それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
  
あくまでも憶測の域に過ぎませんが、仮に違法行為になってしまった場合、
刑事的な責任をこの承諾書で逃れることはできない可能性があると思います。
今回の場合、偽造による融資であれば、最悪の場合、
詐欺罪になる危険性もあるはずです。

  (例えば、居酒屋さんでクルマを運転してきた方に対して
   「お酒を出すことで生じた損害賠償は一切負います」と制約したとします。
   でも、その方が酒を飲んで運転して事故を起こしてしまった場合、
   居酒屋さんだけではなく、その方も
   事故を起こしたことに対する責任は問われますよね?)

  > 弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
  > 今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?

おそらく、合法非合法を含めて、色々な意見、色々な見解はあるかと思いますが、
大切なのは「ご自身として誰の意見に耳を傾けて決断するか」だと思います。
もし、私個人の契約であれば、今回は涌井さん、税務署の方の見解を参考に、
このような方法はやめてもらうようにします
(もちろん、それが絶対的に正しいのかどうかはわかりませんが…)。

以上、宜しければご参考ください。



■□相談者より

「詐欺罪!」また1つ、罪が増えるかもしれないのですね・・・。

  > 事故を起こしたことに対する責任は問われますよね?)
  
はい、おっしゃる事はよく分かります。
不動産屋が偽造をする事を知っていて、その責任を全て彼らが負うのか? 
そうでは無く偽造を知っていながら、
自分の書類を渡した私達にも責任が有ると言う事ですね。

私としては、不動産屋のやり方には反対ですし、この話はやめたいです。
しかし、主人は購入したい気持ちがあるので、諦められないみたいです。
だからこそ、私がこちらで相談したり、税務署に行ったり、
弁護士さんに相談して、主人にも納得の行くように諦めてもらえる、
きちんとした理由を探していると言う訳です。

今の私は「私文書偽造なのでは?」「銀行を騙すのでは?」と
あやふやな理由しか言えないので、もう少し頑張って見るつもりです。
今は「違法」という事しか分かっていないのですが、
私達このまま話を進めて行ったら、どうなるのだろうか?と、
その先が見えないかとても不安です。

大事になる前に(なるか、どうかは分からないけど)
なんとか、解決できたら良いです。
草柳さん、涌井さん、ご親切に色々とアドバイスをして頂き助かっています。
また、状況を報告します。



□■アドバイス:6

草柳@RTJサポートチームです。

大切な買い物ですから、
やはりスッキリした形で話をすすめたいことと思います。
ですので、慎重にこしたことは無いですね。
今回の件は一つの方法に過ぎないと思います。
あくまでも目標はマイホーム購入ですから。

そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのかどうかも含めて、
幅広くあたってみると良いかも知れません。
融資に関しては、特に最近は、銀行、信販会社、団体など、
各社様々な商品を扱っており、融資基準に関してもかなりの違いがあるかと思います
(単独で銀行に話を持ちかけるのと、不動産会社提携ローンを組むのとでも、
 実質的な基準が異なることも多いです)。

そんなものも併せて調べてみるのも方法かと思います。
まだまだ大変かとは思われますが、相談者さんのご検討をお祈り申し上げます。



■□相談者より

  > そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのか
  > どうかも含めて、幅広くあたってみると良いかも知れません。

そうですよね! それは良い方法かもしれません。
その部分にはまだ触れていなかったので、
自分で探るのも良いかもしれないです。

  > 丸山さんのご検討をお祈り申し上げます。

はい、ありがとうございます。
毎回、ご親切にレスを頂き本当に助かりました。
悔いの残らないよう、もうちょっと調べまわって見ます。
ありがとうございました。



□■アドバイス:7

気に入った物件があった場合、なんとかして手にいれたいものです。
私も数年前新築マンションを購入しました。
やはりその時は山あり谷ありでした。でも今は買ってよかったと思っています。

さて今回のお話を拝見すると、なんとか購入したい気持ちが伝わります。
私は弁護士ではありませんが、不動産を扱っている者として
少しだけアドバイスできるとすれば「冷静になりましょう」ということです。

   1.なぜ、今その物件を買わないといけなのか?
   2.限りなくグレー(違法性の高い)な行為をしてまで、なぜ買うのか?
   3.なぜご主人はローンの不払いをしていたのか?何に使ったのか?
   4.今回の銀行融資金額は、ご主人の収入的には将来的に渡って無理ないか?
   5.なぜその不動産屋の担当者はそこまで無理を言うのか?客のためか?

以上のことに、明快な回答がないとやめたほうがいいです。
理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
常識的に見てどうかということです。
「俺は非常識な方法でもいいから手に入れる」というならそれでいいのですが、
一番怖いのは再度返済が滞ったり、変な確定申告をしちゃったりしすることです。
 (正に刑法執行の発端になる行為)

そんなに欲しいマンションであれば
だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、しばらく賃料を払って住んで、
将来的に買受ければいいのではないかと思うのですが。これが自然な発想です。
(長谷工コーポレーション・北沢さん)



■□相談者より

北沢さんはじめまして、レスを頂きありがとうござしました。
明快な答えが出るのは1、3、4です。

2.は、まだ買うとは決めてないのですが「主人は買いたい」、
「私は買いたく無い」と答えが分かれている状態です。
私も「何でそこまで無理をするのか?」と思うのですよ・・。
不動産は「私達の為」だと言うけど
「私達の為を思うなら、怪しい行為をしてまで
 話を進めるのではなく、きっぱりと今は駄目ですよ」
と言ってくれる方が、親切だと思っているのですがね。

  > 理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
  > 常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
  > 常識的に見てどうかということです。

住宅を購入する事は初めてで、手続きなども知らない事ばかりでした。
だから「不動産の言う事も、この業界では常識的に使われている方法なのかな?」
とも思いましたが、偽造する事はやはり怪しいと思いました。

他の不動産屋の方にこうしてご意見を頂き、
やはりこの不動産のしている事は、
常識的に使われていない方法だと分かりました。
後、不動産屋などはその住んでいる地域の
(ココは大阪なので、府知事)認定
(大阪府知事(1)第○○○○○号←このような印)
をもらわないといけないのですよね?

今の不動産屋の会社名は、登録されてないんですよね、
名刺の下には印があり、その印で登録されているのは、
その不動産屋の支店か本店のどちらかみたいなんすよ、
このようなパターンは良くあるのですか?

手に入れた後に、何が起こるか分からないのも恐ろしい点ですね。

  > だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、
  
そのような方法があるのですね、知りませんでした。
ただ、その信頼できる人はいますが、
その人に買ってもらう事はちょっと難しいかもしれないです。



□■アドバイス:8

横から、ちょっとはいりますが・・・
この話は、ちょっと、複雑ですね。書類を偽造する話ちょくちょく聞きます。
ただ、業者の一般常識ってことじゃないですが。
この公の場で、言っていいのかどうか迷っていましたが・・・

実際に、銀行に出した書類に対して、後でばれて
買主が、罰せられたという話や、税金が追徴されたって話も、
耳にしてませんから、ぶっちゃけた話が本当にどうしてでも、
喉から手が出るほど欲しいのかどうかという事です。

話を聞いてると、奥様の方は、そこまでしての購入は控えたい、
というご意見であり、旦那様は、気に入ったから
少々の危ない橋でも渡るってことでしょう。
旦那様がどういう状態で、ローンを申し込めないのか、
今の話の段階では、わかりませんが、詳しく
お聞かせいただいたら借り入れできるところがあるかもしれません。

旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
お調べになる事も、一つの手だと思います。
相談者様は、大阪ということで当社も大阪にあります。
ローンが組めるかどうかアドバイスできるかもしれませんので、
色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。
(不動産のサンミ・月山さん)



■□相談者より

偽造はたまに使われるのですか・・・・。

  > 銀行は融資さえ決まれば、その後書類の内容が違っても
  > 追求はしないと聞きました。

銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?

  > 今の話の段階では、わかりませんが、詳しくお聞かせいただいたら
  >借り入れできるところがあるかもしれません。

銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?

  >旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
  >お調べになる事も、一つの手だと思います。

私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
銀行に直接行って理由を話して聞くのでしょうか?
それとも、審査申し込み用の書類を揃えないといけないのでしょうか?

  > 色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。

ご親切にありがとうございます。何かの時は、宜しくお願い致します。



□■アドバイス:9

見て頂いています皆様。失礼します。
相談者様の現実に立ち向かう、姿。感激です。

税務署当事者への、納税義務は、第三者(誰が)払ってもOKです。
真摯な行為だと、私は、勝手に理解して、今まで仕事をしています。
このようなことで、困難に陥った人は、
親族、良き隣人プロが助けて下さるようです。
税務署も我々少額の件、おうむね親切です。

傍目八目、横レス。一筆のみで、スイマセン
皆様ヘ敬具

(八王子物件情報社・樫家さん)



□■アドバイス:10

  > 銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?
  
今までに、それがばれたという話は、聞いたことありません。
ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。

  > 銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?

ようは、ブラックリスト、長期延滞などの、
傷がついてなければ、借り入れは出来ると思います。
現に長期延滞くらいの方なら、借り入れできるケースもありますから・・・
本人も後から、そういえば、過去にこんな事あってんけど、
よう借り入れできたなぁなんておっしゃってるお客さんもいてました(^_^;)
その時、ヒヤッとしましたが。

  > 私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
  
まず、信用情報を見に行かれてはいかがでしょうか?
これは、本人以外見ることが出来ませんし、電話での問い合わせも不可です。
場所は、教えてくれますが。
それに、なにものっていなければ、申し込みしても大丈夫じゃないですかねぇ。
信用情報も、3つありまして、
   ・全国銀行個人信用センター
   ・シーアイシー
   ・シーシービー
  の3社あります。
上から、銀行関係・信販関係・消費者金融となります。
ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。
なければ、借り入れできると思いますが。頑張ってください!!
(不動産のサンミ・月山さん)



■□相談者より

  > ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。
  
私は今まで、頑として「偽造」に対して反感してましたが、
もしかしたら、何も考えずこの方法を使えば、
何も悩まずに済んだのかな・・なんて思ってしまいます。
だんだん自分の考えに自身が無くなっている状態です。

  > ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。

残念ながら、この信用情報3つとも主人の名前にチェックが入っています。

  > 頑張ってください!!
  
月山さん情報を頂きありがとうございます。
この先、どうなるのか本当に分かりませんが、もう少し頑張ってみますね!



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Posted on 6月 30, 2005 ●資産→ローン・離婚・名義変更 | | コメント (0) | トラックバック



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