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相談内容　マンション経営の向き不向きについて

東京・30代女性
都心に築4年の1DKマンションを所有・居住していますが、
結婚にともない、転居が決まりました。
これを売却するか、賃貸にするかで悩んでいます。

マンションは2,800万円ほどで購入し、残債は1,600万円です。
徒歩5分圏内に5～6駅あるので、非常に利便性の高い物件です。

同じマンションの別の部屋が2,800万円で売りに出ており、
いま売却しても条件は悪くないと思うのですが、周囲からは、
　　「そういう物件は、賃貸価格も維持できるし、
　　　将来、子供に与えたりできるし、ホールドしておけば？」
と言われました。
確かに、このマンションは、マンション経営が目的で所有している人が
半数くらいです。

しかし、私は当該マンションの管理組合役員をしているのですが、
都心の一人暮らしの人と、分譲賃貸が多いために、
組合活動に無関心な人が非常に多いです。
配水管清掃など、マンション全体の資産管理に必要なことが全く不十分で、
このままでは長い目で見たときに資産価値が落ちていくのではないか…と、
懸念しています。

無責任なオーナーにはなりなくないという気持ちと、
修繕や賃貸のための経費、もちろん税金などの負担を考えると、
物件相場が悪くない今、手放したほうが、やっぱり得策なのかな…
と、迷います。

もとから株などを含めた、いわゆる「投資」というのに関心がない性格ですが、
マンション経営も、物件や収支以外に「向き不向き」というのがあるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

この課題は誰もが悩み、専門家と称する人でも、わかりません。
ただ、お考えになるにヒントをいくつか提供しますので、十分にご検討ください。

　　1.子供さん云々は20年先のこと
　　2.賃貸収入は、築からみても、あと10年以内での計算が最長。
　　　よって、家賃Ｘ120ヶ月の収入でバランスは納得できるか？
　　　元がとれると納得できるか？
　　　（買ったときの自己資金を投資とすれば、初めの4年間も収入と考える
　　　（＝家賃Ｘ176ヶ月）
　　3.つまり、10年後は手放す可能性ありということ（例えば300万円とかで…）。
　　4.都心といえども、ストックはかなり増えているので、
　　　空き部屋になる確率は、今後、増えることがあっても、減らない
　　5.ワンルーム（1DK）は、需要に応じたリフォームでの対応に限界がある
　　6.経済的に余裕があれば、損得抜きに維持するメリットは、
　　　精神的余裕（戻れる場所がある）、税金対策など
　　7.管理負担は、主に修繕費の持ち出し懸念のはず。
　　　役員ゆえ、向う10年の負担を見通せるなら、
　　　先の収入バランスを考えるときに組み込むように。

…などなどですが、都心と言っても広いので、
更に具体的な場所や、床面積や家賃相場から判断は変るかもしれません。
しかし、ワンルーム（1DK）の中古市場は、不透明な部分が多く、
確立もされていないので、家賃収入に完全に頼らずに維持できるか…を、
良くご検討の上、結論ください。

（一級建築士・中尾正文さん）

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□■アドバイス：２

私見ですが、1DKの1部屋だけですと、マンション経営といえるかどうかは、
甚だ疑問ではあるのですが、物件・収支以外の向き不向きに限定して
お答え致しますと、賃貸事業者としてのノウハウの有無に尽きると思います。

当然、賃貸物件の大家となることが前提だと思いますので、
大家としての自覚と、関係する法律を知っているかどうかが重要だと思います。
法律だと、借地借家法、消費者契約法、宅地建物取引業法等の、
ある程度の理解は必要だと思います。
会計処理だと、不動産所得の決算書の作成や確定申告が
ご自分でできるかどうかが重要だと思います。

若干脱線して、私の個人的なことを言いますと、
鉄骨造3階建て延べ床面積約100坪の賃貸ビルを個人所有
（3事業者・5個人に賃貸中）しておりますが、
決算書や確定申告の作成・申告は、
全て会計事務所を使わず、個人で行っています。
私の場合は、元々不動産コンサルの技能登録もしてありますし、
取引主任者資格もありますので、その点は心配ありません。
しかし、会計については素人でしたので、複式簿記について個人的に勉強し、
エクセルで総勘定元帳から科目別に明細も作成できるようにして、
仮決算書も自動的に作成できるように努力いたしました。

マンション1棟の大家であれば、
管理会社や会計事務所に委託するのも良いと思います。
しかし、1部屋だけだといかがなものでしょうか？
賃貸に関する諸問題や会計等、関連する細かいことを
ご自分で行う自信があったり、無料もしくはローコストで教えて頂く
スタッフ・友人・関係者がいるのであれば、向いていると言えますし、
あなたが経営者・個人事業者で、元々会計事務所や
コンサル等と親しいのであれば、それはそれで良いと思います。
　　
しかし、全て管理会社や会計事務所に任せるということになりますと、
1DKの1部屋の賃貸収入だけですと、
コスト的にも合わなくなる可能性もあるかと思います。

家賃収入や固定経費以外にも、
管理や会計に関わる諸経費や手間もありますので、
全くの素人さんの場合は、よくご検討いただいた方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

私も、仕事で収益物件の仲介は良くさせてもらっています。
都心部においては、地価の値段上昇があり、非常にうらやましい話です。
都会の事情（地価上昇）を考えれば別かもしれませんが、
私の仕事をしてるエリアで同様の質問を受ければ、
間違いなく売却を進めます。

　　一般的に考えれば、
　　　●物件の利回りを7％と仮定
　　　　2,800万円×7％÷12カ月＝約16万円（1ヶ月分賃料の予測）
　　　●4年間住まれた事を考え
　　　　16万円×12ヶ月×4年＝768万円分の家賃を得した
　　
のと同様です。経費を考えても賃貸暮らしをしていれば、
600万円程度は家賃に消えたと想像できます。

という事は、2,800万円の投資に対して、
現在売却すれば600万円の利益、
つまり、
　　　●600万円÷2,800万円÷4年間＝5.3％（ネット利回り）
　　
となります。これ以上、長期保有をして、利回りが上がるかどうか、
冒険するよりも、売却で確定利回りを確保する方が大事だと思います。

（アート不動産・吉田宏さん）

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■□相談者より

中尾様、早速のご返信をありがとうございました。
1DKということや、今後の市場ストックを考えても、
不安要素はありそうですね。よく考えてみます。
ありがとうございました。

涌井様、ありがとうございます。
仮に賃貸に出すとしても、任せるべきところは
プロに任せるつもりではありますが、やはり税金、法規、
その他知識は必要ですよね。よく考えて検討してみます。
ありがとうございました。

吉田様、ありがとうございます。そうですね。
現在の相場の価格で売却したとして、
おそらく損が出るわけでもなさそうなことを考えると、
今後の不確定な要素に期待・賭けをするよりは、
利確売りをしたほうが賢明な気がします。
検討してみます。ありがとうございました。

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相談内容　持ち家の運用に関する相談先について

東京・40代男性
持家を売却か、賃貸かで悩んでいます。
賃貸にした場合でも、今のままローンを続けることが可能であり、
借り換えの必要はありません。
来年2月に新居（私名義）が完成予定です。
これにより、現自宅（妻名義）の流用（売却or賃貸）を悩んでいます。

希望は賃貸を考えており、周囲での物件の販売、
賃貸状況を不動産屋さんに聞いたところ、
中古物件は、出てもすぐ売れてしまうし、賃貸も空きがあまりない
ようなことを話され、資産運用としての賃貸を推奨してきます。
また、近隣の建築関係者に聞いても、賃貸を推奨してきますし、
土地代で売ってくれるなら、即買いしてあげます…とも言われました。

しかし、インターネット掲示板では、
売却のほうが得策である旨の告知が多いのを見て、
本当にどちらが良いのか悩んでいます。

自宅の現況から不動産屋さん情報での賃貸相場、売却相場から、
残存している借財の返済は充分可能であり、若干の利益が出る雰囲気です。

賃貸でのメリット、デメリット、収益（税制面も含めて）は
どのような関係が成立しているかを知りたいです。
また、売却した場合、借財を精算した残額の扱いや、新居へ投入した場合、
税制面、資産分割など、考えられることや対応の仕方なども知りたいです。
（新居購入には、またローンが発生します。それに対する上記の金品の投入や
　資産分割のタイミングなども疑問です）

このような相談は、どちらにするのが、一番よろしいのでしょうか？

---

□■アドバイス

ご相談なさるなら、
　　　●不動産関係に精通されたFP資格を持たれた税理士の方
　　　●税務関係に精通されたFP資格を持たれた不動産業者の方
でしょうか？

ただ、少々、ご投稿内容から気になりました部分がございますので、
以下、補足させていただきます。

今回の場合、かなり一生懸命に調べてらっしゃいますが、
反面、情報過多になってしまって、判断しづらくなってしまっていませんか？
将来的に売買がトクか、賃貸がトクか…は、将来の状況によって、
どちらにも転がる可能性があります。

大切なのは「貴方の判断」です。
そのためには、アドバイスよりも、「事実」を集めた方が良いと思いますよ。
　例えば、
　　　●業者さんが「土地代で売ってくれるなら、即買い」と言うことは、
　　　　土地代であれば、即買いしてくれる方がいる
　ことになりますよね。
　であれば、
　　　●今であれば、いくらで売ることができるのか？
　ということを、徹底的に調べてみると良いと思います。

同時に、賃貸と売却の場合のメリット、デメリットを、全て書き出してみて、
それをもとに、判断してみるのも良いと思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

早速の御教示ありがとうございます。
一般的な意見を見すぎて混乱しているのかもしれません。
もう少し、物件近辺の事実情報を掴んで、
それらと合わせて判断したいと思います。
また、何かありましたら、投稿させていただきます。

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相談内容　　

今、妻名義で持ち家があります。残債は少なく、10年程度で返せる予定です。
ローンは、賃貸でも今の利子で借りることが可能です。
ただし、売却の場合は一括返済と条件付です。

建物は、築5年程度、ずっと住む予定でしたので、
気分を変えるため、昨年、壁紙のみ張り替えています。
我が家は3LDKで、駐車スペースは確保でき、庭もあります。
ちなみに周辺物件のアパートで、2DKで8万～9万円程度です。

不動産屋さんによれば、周辺の中古物件で2,700万円くらいとのことですが、
貸したほうが良いのか、売却したほうが良いのか。悩んでいます。
新しく土地建物で建築を予定しております。この土地名義は私で、
売却をすれば、建物に妻の名義を載せようかと思っているのですが、
いかがなものでしょうか。

---

□■アドバイス

貴方の文面では悩む事の意味が理解できませんが、
築5年の、まだ真新しい建物にお住まいになって居られるのに…。
もう少し具体的に書き込みされては…と思います。
別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか？

（森田住販・森田さん）

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■□相談者より

現在、築5年程度の3LDKの住宅に住んでいます。家族の構成が変わり、
このままでのここでの住まいは困難なため、転居を考えています。
この物件の周辺相場は、3LDK築5年ということから、
2,700万円程度とのことでした（購入元の不動産屋さんです）。

　　> 別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか？

土地のみ契約を済ませています。建築条件はありません。
そこで、この物件を中古で売ってしまって、
今度建てるところの資金とした方が良いのか（税金面なども含めて）、
貸していて家賃収入としたほうが良いのかと思って、悩んでいます。
同じくらいであれば、気楽なほうが良いです。

ちなみに、近所の2LDK、2DKのアパートは15年くらい経過しているもので、
家賃は8～10万円です（8万円は駐車場なし、日当たりはすごく悪い場所です）。

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相談内容　

埼玉県に築6年のマンションを保有しています。現在35歳です。
北海道への移住を考えており、マンション売却を考え、
不動産屋に相談したところ、抵当割で差額約500万円は必要との事です。
現金は持ち合わせておりません。ここを賃貸にしようかと思いましたが、
北海道で中古物件購入の選択肢もあるのではないかと考えました。
そこでお聞きしたいのですが、残債込みでの借換えが可能かどうか
教えていただきたく思います。ちなみに中古物件は一軒家を希望し、
1000万円以下の中古物件を模索中です。

---

□■アドバイス

北海道へ移住と言うことは、35才の転職でしょうか？

金融機関が住宅ローンの融資をする条件は、以下の通りです。

　　　1.勤続年数が規定年数以上（3年以上が多い）
　　　2.安定した所得が見込まれる方（サラリーマンや公務員がベター）
　　　3.自己資金が一定の割合以上有る方
　　　　（最近は自己資金が少なくても貸してくれる）
　　　4.物件の担保能力があること（土地と建物の評価が重要）
　　　5.一定以上の年収があり、規定の返済率以下の方

最近は買い替えで残債が残っても、一定金額以内なら
次の住宅ローンに加えて融資する金融機関も有りますが、
上記の条件に年収が600万円以上など、更に条件がプラスされます。
そのため、詳細は、金融機関のホームページなどで情報を入手し、
最寄りの金融機関にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

親が3年程前に他界し、マンションを兄弟で1/2ずつの名義で相続しました。
住んでいるのは私です。姉には80万ほどお金を貸しています。
また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。
マンションが抵当になっています。

姉の結婚相手は外国人なので、お金を借りたり、
保証人に名前などは使えないそうです。姉は公庫の支払いも遅れがちで、
たびたび私に連絡が入り、嫌な思いをします。
貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるか
わからないくらい、借金で首がまわっていないようです。

私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて
話にならないからです。当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
姉は将来借金がひとくぎりしたら、このマンションに住みたいようで、
売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、
このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。

説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい
頭にきています。誰に相談し、どのようにしたら良いか
アドバイスをいただけませんでしょうか。

---

□■アドバイス

川村行政法務事務所の行政書士、川村です。
詳しく伺わないと何とも言えませんが、私どもでお役に立てるかもしれません。

お住まいの地域がわかりませんが、とりあえずメールで御相談頂けます。
立ち入った事情をも伺わないといけないと思いますので、
宜しければ、私どものサイトのメール相談コーナーから、直接、御相談下さい。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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相談内容　

はじめまして。都内23区在住です。現在、自宅として居住中のビルについて、
至急結論を出したく悩んでおり、どなたかアドバイスいただけると助かります。

ビルは土地17.4坪、鉄筋鉄骨5階建て、総床面積200平米ちょっとで、
昭和44年築の老朽ビルです。外装・内装は何度か手が入っており、
見た目にはそれほどみすぼらしくはないと思います。
平成10年に購入し、住宅ローンの残債もまだあります。

現在は1店舗、2階を事務所に、3階を母親の住居に、4,5階を自宅に利用中です。
3階部分も事務所としての利用可能だと思います。今は壁にしてありますが、
2～3階は内階段つきです。エレベーターはなく、動力電源つきです。

ビルは一応バス通り沿いの商店街にあり、毎月一回、盛大な（？）イベントもあるので、
一部の層の人出は十分見込め、業種によってはメリットも小さくないと思いますが、
普通の事業用としては商店街自体が衰退しており、
店舗としての利用はかなり難しいと思います。至近には高級住宅街もあり、
町自体が高齢化しているため、獣医・歯科医・接骨院など、
ペットや老人関係でしたら厚い層が居住している区域です。

自宅での自営ですが、このところの冷え込みで、各方面に抱えている
借り入れ等の返済が計画通りに行かず、これ以上の負担に耐え兼ねました。
そこで、この際、売却して一切を清算し、仕切り直しを図ったほうが良いのか、
一棟丸貸しの賃貸とし、家賃収入から返済計画を立て、不動産は持っていたほうが
良いのか、真剣に悩んでいます。どちらにせよ、自分たちの住まいは、
別荘にと持っていた田舎に引っ込んで、生活費は自力で…と考えています。

これ以上引き伸ばしても、自営業の好転は見込めないため、
傷が広がる前に決断したいと考えています。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

引退を考えておられるようですが、ご高齢なのですか？
ご母堂は当然高齢なのでしょう。母上のご意見も参考にして引退するか、
どうかを考えておられると思いますが、問題はローンと売価との関係でしょう。
売って資金が残るようならすっきりするのもよいでしょう。
ビルとして価値は下がっていく可能性があります。先ず、売却だと思います。
将来商業地域として復活する可能性があるのなら、
賃貸に出して資産として持つことも一案ですが。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

はじめまして。アドバイスいただき、ありがとうございました。
撤収・仕切りなおしと考えていますが、まだ高齢の域には達していないと…
思います。ただ、これから生活を見直すためには、今の年齢からなら
やり直しも可能ですが、もっと後になると難しくなるとも思います。

ローン残債や借金などは売却すれば清算し、何がしかの資金を残せるつもり
でのご相談です。現在営業中の店舗はともかくとしても、
オリジナルの商品のある株式会社はつぶさずに小田舎で引き続き規模縮小して
営業するつもりです。ただ、単価が小さいので、インターネットなどを利用して、
細かい販売で日銭稼ぎ…と言う計画は漠然と立てています。
舶来生地の在庫と洋裁の腕も多少は期待につなげたいと思っています。

母親の消極的な反対が最大のネックですが、今週から現地を見学に
回って見ようと思います。当初計画した別荘はあまりにも田舎過ぎ、
又建物も居住用にしていないため、生活となると不安が大きすぎるようなのです。
売却して、残った資金をプールと考えたのですが、買い替えに当てて、
わずかでも残せればその方向で進めてみようかと思っています。

昔から老後は田舎で…と言う希望でしたので、自分としてはまったく今の生活に
未練はないのですが、それでも、未知の生活に対する不安と、大きな山場となる
売却問題、加えて母親のしぶりは精神的にかなり来ます。

基本的には母娘二人暮し＋犬・猫の生活となるため、あまり僻地もいかがなものか
と思いまして、現在、千葉方面、静岡方面で検討中です。

それなりに大きなお金が絡むお話なので、誰彼かまわず
おいそれとは相談できず、又業者さんも得手不得手があると聞きますし、
一本化したご相談ができる筋がわかりません。

現在のビルはエリアとして今後どういう見込みが立つのか、
又、持っていることによるメリット・デメリットなど、漠然とした知識しかなく、
正しい判断かどうかの基準がありません。が、女手一つですので
そう大きな夢はありませんし、一番確実で安全な道を選択できれば、と希望しています。

一か八か、のような賭け事じみた橋は渡らずに、
納得の行く売却・買い替えに向けて歩を進めようと考えます。
また何かアドバイスいただけると心強いです。よろしくお願いいたします。

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相談内容　

今、築4年の32坪一戸建てに住んでいますが、諸事情により
引越しを検討しています。そこで、今の家を売って新しく一戸建てを購入するか、
今の家を売って賃貸住宅に移るかを悩んでいます。
もし賃貸にしても、何年か後には一戸建てを買うつもりではいます。
税金とかのことがよく分からないので、どちらが金銭的に得なのか
教えていただけないでしょうか？また、気をつけることなどがあれば教えてください。

---

□■アドバイス

築4年の家を売って賃貸と言う状況がよくわかりませんが、
売るなら早い方がよいと思います。

日本では家は時間の経過によって安くなります。
税金のことをご心配のようですが、4年前より価格が上がっているとは思えませんし、
譲渡所得税のことは心配ないでしょう。居住用は3,000万円まで税金かかりません。

引越しを急がれているのなら、先ずは賃貸に入って、
ご購入は場所など充分検討してから決断されるのがよいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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相談内容　

築9年のマンションに住んでいます。今、埼玉県に住んでいますが、
子供の育成、生活環境等を考慮して、九州で生活するために、
今住んでいるマンションを売却か賃貸かで考えています。
まだ、残債もあり、どちらしても負担は発生すると思いますが、
九州で生活するための手段として必要なので、真剣に考えております。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

もう埼玉には帰ってこないのであれば、売却がよいと思います。
問題は残債が相場価格より多いと抵当権抹消が難しい（資金が必要）ですね。

資金が手当てできれば、売却がお勧めですが、それが無理であれば、
抵当権者の金融機関と相談するのもよいでしょう。金融機関のOKが取れれば、
任意売買で売却して、残債を長期に返済することも可能でしょう。

しかし、これは金融機関次第ですので、状況説明が必要ですね。
それが不可なら、信用できる不動産会社に管理を委託して、
賃料で債務返済をするしかないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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相談内容　

6年前に3,670万円でマンションを購入しました。
公庫と提携ローン会社から借りたローン残合計が、現在2,750万円あります。

この度、高齢の両親の介護のため、両親と同居をすることになり、
そのマンションに住む必要がなくなりました。
ところが、マンションを売却しようにも現在の相場で売却すると、
350万円ほどローンが残ってしまいます。

基本的には、公庫の融資規定から、特別な事情が無い限りは、
マンションを人に貸してはいけないし、また空き家にしてもいけないと聞きました。
できればマンションを手放したくないのですが、
何か考えられる良い方法はないでしょうか？

---

□■アドバイス

住宅金融公庫の言う特別な事情に当てはまるかどうか、
問い合わせをされてみてはいかがですか？
たしか、通勤が不可能な距離への転勤や、やむを得ない事情が有れば、
融資を受けた住宅を貸すことが可能です。その場合、融資を受けた金融機関へ
届け出をすればよいことになっています。

介護のためでしたら、一時的（不確定な期間ですが）に貸すことも可能かもしれません。
したがって、先ずは住宅金融公庫に電話で問い合わせをして、確認をし、
やむを得ない事情に当てはまれば、担当者の名前を聞いておきます。
次に金融機関へ出向き届け出をします。その際に公庫で事前に確認したことを
確認した担当者の名前と連絡先を申し出れば金融機関は拒否しません。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

現在所有しているマンションを貸すか売るか検討したいのですが、
どこに相談すれば良いでしょうか？近くの不動産屋さんと言っても、
信用面やこちらの希望を酌んで頂けるか等で問い合わせに至りません。
急いでないので少々時間はかけても良いと思ってます。

---

□■アドバイス

やはりお近くの不動産業者に相談されるのが良いでしょう。
ただし、貸すか売るかも検討したいとのことですので、
一般的に見て賃貸と売買の両方を扱って居られる業者様の方が、
現状把握が確かだと思われます。

取りあえず、どちらかの不動産業者にご相談をされ、
任せられそうであればお願いをし、でなければ別の業者様にも相談をする…
ということで良いのではないですか。急がれていないようですので。

（マック住研株式会社・清水さん）

---

□■アドバイス:２

賃貸で貸す場合は長いつき合いが必要ですので、
近隣の不動産会社の方が小回りも利き、便利でしょう。

売却の場合は、近隣の不動産会社と
大手と呼ばれる不動産会社の双方に相談してみるのはいかがでしょう。
売却の流れや営業方法などの説明や提案をしてくれ、
根拠が明確な査定報告書を書面で出してくれるような会社が安心です。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談内容　

はじめまして。築8年で銀行ローン残高3,200万の一戸建てに住んでいます。
主人の仕事が代わったため違う土地へ賃貸の家に住むこととなりました。
主人はもう仕事をやめ私も3月で退職となります。
不動産屋さんは売るのには1,000万ぐらい現金がないとだめ
というところと400万ぐらいで大丈夫というところがありました。
それぐらいなら賃貸にしてその間貯金しようかなと思いました。
悩んでいるのは売却か賃貸にするかを
誰に相談すればいいのかわからないということです。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

考え方は、売却した場合と貸した場合でどちらの自己負担が少ないかですね。

400万円か1,000万円の負担との事ですが、査定書をよくご覧になって下さい。
査定書の販売事例物件をご自身で見に行くとどちらが近いか解ると思います。
そして、ここ数年の地価の推移を調べてみましょう。

現在の家の住宅ローンは、返済期間が後何年間残っていて、
返済できるだけの収入がありますか？
賃貸で貸した場合に、幾らで貸せますか？
例えば、家賃が15万円とすると年間180万円ですが、
住宅ローンの返済額をどれだけまかなえますか？

建物は減価償却されますので価値が減ります。
土地はその地域により異なりますが、数年は下がり続けると見て良いでしょう。
　　
例えば年間5％下がり続けると、5年で現在価格の77％位になります。
賃貸で貸すと、ご自身が使うように大切に扱われない事も多く、建物が傷みます。
将来売却する時にはリフォーム工事代も必要になるでしょう。
外壁と室内表面だけのリフォームでも200万円位はかかります。

本当に貯金で追いつけますか？

お近くのファイナンシャルプランナーにご相談されてみてはいかがでしょうか？

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）

---

■□相談者より

早速ありがとうございます。
ファイナンシャルプランナーって不動産業者ということですよね。
無ですみません。両方扱っているところへ行って見ます。

---

□■アドバイス：２

ファイナンシャルプランナーは下記の資格を持つもので、
資産管理などのプロです。昨年から国家資格になっています。

不動産会社の社員にも私のように資格を持つものも居るでしょうが、
下記の「ＮＰＯ法人　日本ファイナンシャルプランナーズ協会」
　　　 http://www.jafp.or.jp/
で紹介してもらう事も可能です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）

---

■□相談者より

ホームページで調べてみました。
とても感謝しています。ありがとうございました。

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■□相談内容　　

はじめまして、宜しくお願い致します。
築５年の一戸建ての住宅なのですが銀行のローンと公庫でのローンがあり、
訳あって売却しようとしたのですが、ローンがだいぶ残ってしまいます。
そこで、賃貸にしようとしたのですが、公庫で借りていると賃貸できないと、
人から聞いたのですが本当でしょうか？　教えてください。

---

□■アドバイス

公庫はあくまで自分で住む家を購入する為の資金を融資する制度ですから、
そのとおりとなります
　（公庫の安い金利で賃貸用建物を建築したり買ったりする人を
　　抑止する為。賃貸アパート等の事業用資金は別に存在しますので）。

しかし、やむを得ない場合もあります。それは
会社からの辞令で転勤せざるを得ない場合や、
身内の療養介護の為に引越しせざるを得ない等々です。
しかし、その場合には必ずそれを証明する書類が必要となります。
この場合は辞令や診断書等です。窓口となった銀行等の金融機関に詳しくはお尋ねください。

尚、黙っていて賃貸する人もいますが、概ね、公庫からの郵便物が届くので、
賃借人が公庫へ連絡や問い合わせをし、ばれると言った結末が多いようです。
そして、公庫から一括返済を迫られるという事になるようです。

以上、私の知りうる範囲での解答です。

（青山地建・青山博秋さん）

---

■□相談者より

青山博秋様、丁寧な回答有難うございました。
早速窓口となった銀行等の金融機関に問い合わせしてみます。

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↓↓↓↓↓

■□相談内容　

はじめて相談させていただきます。
両親の家の隣に、処分したい家があります。日当たりも悪く、
築年数も30年以上の家です。2年ほど前に私達夫婦が購入して住んでいたのですが、
事情があり、処分する事になってしまいました。
ローンがあと6年ほど残っていますし、この家と新しい家の2重ローンは
とても無理なので、売却、もしくは賃貸にと考えています。

しかし、不動産屋に相談した所、買い取れないと言われました。
立地条件はかなり良いのですが、とにかく狭くて古い家です。
1階部分はリフォームしてありますが、2階はそのままです。

親しい知人が貸して欲しいと申し出ているのですが、
まず、賃貸にするにはどこに何を申請すれば良いのでしょうか。
また、こう言う場合（親戚や知人への賃貸）でも、
不動産業者を仲介に立てるべきでしょうか。

できるだけ早急に処分を希望しているのですが、
なかなか良い方法が見付からず困っています。
どうぞ、どんな事でも良いのでアドバイスをお願い致します。

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□■アドバイス

あくまで個人意見として参考までにお願いします。
買い取りに関しては、業者によっては、探せば
買い取りをしてもらえる事もあると思います
（ただしこのご時世ですので買い取り額も大分低いと思いますが）。
自ら賃貸する場合は免許も必要ありませんし、賃貸に関しては
賃貸専門の不動産業者に相談すれば大丈夫だと思いますよ。頑張ってください。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

ありがとうございました！
早速、地元の不動産屋を一件ずつ回ってみました所、
本日、ようやく買ってくれそうなところを見つけました。
不動産屋にも得て不得手（？）があるようで、そこでは
こう言う物件を良く扱ってるそうです。
他の業者の倍近い金額で話が進みつつあるので
（それでもこのご時世故、かなりキビシイ数字ですが）何とかなりそうです。
ありがとうございました。

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■□相談内容　

長野県佐久市岩村田に私の母の家があります、
40坪なのですが、相続の時に私道がなく現在空家状態のまま15年近く経ちます。
家の近隣は、道を隔て新幹線佐久駅が出来、
高速道路のインタ－も近く大きなショッピングセンターも建ちました。

家の周りは、
囲むような地形で相続した私の従兄惣領の持ち物となっております。
従兄は、最近始めたフランチャイズ制の焼肉業が上向きに伴い、
店舗を増やしたいようで、奥にある母の家を買い取ると言うのです、、
母は現在75歳になり足立区に住んでおります、
相談しだいで手放してもと考えています。

従兄は
「坪相場35万～20万ぐらいに下がって来ている」と言います。
「田中知事の政策で、もうここは上がることは望めない」
と言うのです。
現在の土地価格はいくら位になるのでしょうか？

それから売ってしまえばその時限り。
であればその土地を貸りて頂いたほうが税金など考え
双方にとって良いのでは、と考えてみたのですが。
地代の価格相場はどの位になるのでしょう？

土地運用の相談みたくなってしまいましたが、良きアドヴァイスをお願いします。

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□■アドバイス

東京の嶋田と申します。浅科村に同級生がいます。
佐久駅の近くとかインター周辺は発展しましたね。

問題は私道がない宅地ということですね。
こういう土地は「囲繞地・いにょうち」といいます。
従兄の土地を通らないと公道に出られないわけですから、
いまは通行権で家に入っているということです。
囲繞地を第三者に売却する場合は安くなります。
従兄から買いたいという申出があったのはラッキーと思いますね。

　　> 現在の土地価格はいくら位になるのでしょうか？
地価低落は日本経済の問題で田中県政とは関係ないでしょう。
地価公示ですと岩村田の商店街で坪38万3千円です。

　　> 地代の価格相場はどの位になるのでしょう？
地代とか権利金などの相場は地元業者に聞かない分かりません。
名義人がご高齢なので、賃貸するより処分することをお奨めしますが。
佐久市なら住宅地ならいくらでもありますから、買替えも考慮されては如何かと。
（シマダ企画・嶋田さん）

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