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相談内容　抵当権が設置されている土地に対する借地権について

神奈川・40代女性
昭和40年代からAさんの土地に建物を登記して
借地権を所有しているBさんから、私たち夫婦は、
この借地権を数千万で購入しようと考えています。

私たちは、とりあえず、その旧借地権を継承するという形で、
Bさんの建物を引き受け、新たに新築する予定です。
もちろん建て替えについては地主のAさんの許可も受けていますし、
Aさんは借地で今後も貸していきたいという考えです。
AさんとBさんとの借地契約書等もすべてそろっております。

しかし、Aさんの土地は評価額が6,000万円ですが、
平成5年に相続税延納のために、
国税（大蔵省）の抵当権がついていることがわかりました。
それについては、現在も毎月、支払いを行っているということですが、
まだ900万円ほどの借金が残っているということで、
私たちの登記の前に返済することは不可能だと言われています。

Aさんの弁護士さんの話によりますと、
　　　●借地権が設定された時期は昭和であり、
　　　　抵当権より前に借地権が発生しているため、
　　　　仮に私たちが登記した後に地主が変っても、借主を追い出せない
　　とのことです。
　　また、不動産会社からは
　　　●評価額よりかなり少ないこのような借金の場合は、
　　　　仮に不払いになっても、国は競売などは行わない
　　という説明を受けています。

とは言え、私たちの登記自体は、抵当権設定の後になりますので、
上記の二者の解釈が間違いであるということを心配しています。
もし、地主が変り、
　　「あなたたちは抵当権があるのを知っていて買ったんでしょ？」
と主張された際に、対抗できないと大変なので、契約すべきか悩んでいます。

上記の弁護士さん、不動産会社さんの解釈に問題が無いのか、ご教示下さい。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、国は、取れる家賃等が存在する場合は、
それを差し押さえるのが一般的ですから、実際に万が一の事態となった場合は、
国は貴方の地代を差し押さえることになると思います。
つまり、
　　　●貴方が地代を国に直接支払うことになるという対応
になると思われます。

その他のことは、詳しい事情は解りませんが、
その弁護士の説明の通りとなるといます。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早いご返答、大変嬉しく思っております。
そうですか。ありがとうございます。ほっといたしました。

この際、甘えさせていただき、もう一つ追加でご相談があります。
この借地権は公図上、地番が10-1の一部と10-2というように
またがって設定されています。私たちが借りられる10-1の部分は、
事実上、住宅への通路、駐車場としてしか利用できない細い通路ですが、
実際の10-1の区画は整形地の60坪です
（要するに、私たちは60坪中の10坪を
　10-2とともに借地する…ということになるわけです）。

ですので、私たちの建物は10-2の部分に建設、登記されることになるわけですが、
10-1の部分には建物がありません。そのため、10-1の部分に建物がないのに、
万が一の場合、借地権を主張できるかが心配です。

こういった場合、10-1の全体の部分の地主が変った場合、
　　　●10-1の全てをまとまった土地として、
　　　　我々の借地の部分を含んで売り出されてしまうこと
は、あるのでしょうか？
また、売られてしまった場合、私たちの借りる10坪部分は、
建物の存在しないために、利用できなくなることはあるのでしょうか？

何卒、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、不安を覚えるということは、
借地権は未登記ということだと思うのですが、いかがでしょうか？

10-2には自己所有の建物を建てるのですから、未登記でも借地権があります。
しかし、10-1には建物が無いとなると、借地権を登記してないと、
万が一の場合には既得権としての通行権しか認められないでしょう。
これは一般的には3尺（＝約90cm）幅と言われていますので、
かなり不便になりますし、転売には不利ですし、建替えはほぼ絶望的な権利になります。

10-1については、地主と借地契約を締結する時に、特約条項の追加をお願いして、
最低でも幅2m（できれば3m）の宅延を確保すべきでしょう。
この宅延部分は、通行・駐車場・上下水道等の配管の埋設として
使えるようにておく必要があると思います。
そして、その借地権を登記することを約束して頂く必要があると思います。
登記につきましては、借地権でも地益権でも良いでしょうし、
地上権であれば、もっと良いでしょう。

なお、建物を建てる10-2についても、地上権の設定を行えれば、一番良いと思います。
また、どの登記につきましても、登記原因は「昭和時代からの借地契約」を前提として下さい。

　　　★「地上権」についての補足
　　　　他人の所有する土地を使用する権利のことで、借地権のひとつであり、
　　　　地主との契約で設定され、地主の承諾なしでその土地を借りている権利を
　　　　譲渡転貸しすることができます。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、本当に本当に感謝しております。
どうもありがとうございました。
大切に大事に、このご縁のあった土地と向き合いたいと思います。
来週の契約に向け、最善を尽くします。

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相談内容　違法建築と既存不適格の違いについて

愛知・30代男性
先日、No.4429、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4429
で相談させていただいたものです。

競売物件である土地付き中古住宅の購入を考慮しております。
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）が分筆されています。
　　
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっています。

細かいことになりますが、その時点では、
　　「その土地がなくなっても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそう」
と書いたのですが、その後、きちんと計測してみたところ、
その0.8坪の土地がなくなると、建物の壁面から土地境界までの距離が
規定の1.5mに満たないことがわかり、かなり迷った末、購入を見合わせておりました。

ところが、その後もなかなか売れないらしく、
かなりの額の値引きを提示されましたので、再考中です。

仲介の不動産業者に言わせると、「違法建築ではなく、既存不適格です」
とのことなのですが、いろいろとサイト上で調べていると、
既存不適格というのは、法律の変更などにより（もともとは適合していた建物が）
適合しなくなってしまったような事例のことのようです。

そこでお伺いしたいのは、このような（行政の都合ではなく、個人の都合での）
不適合というのも、既存不適格になるのでしょうか？
あるいは違法建築の扱いとなるのでしょうか？
また、既存不適格の際は、増改築をしない限りは建物を手直しする
法的な義務はないとのことですが、この場合の「増改築」には、
建物面積のかわらないような屋内のリフォーム等も含まれるのでしょうか？
（購入後にキッチン等の配置の手直しを考えているため、
　これで「増改築」と判断されて、不適合の是正を求められると困ってしまうので…）

質問ばかりで、すいませんが、ぜひ、ご教示ください。

---

□■アドバイス：１

法的なことは別として、経験上での実際の行政官の対応は、
一般的には、
　　　●現状の状態での使用、および、建築確認の対象とならない改築リフォームに
ついては、そのまま使用可能であると思います。

増築の場合で建築確認が必要な場合は、確かに問題となると思います。
3坪（6帖）以内の増築であれば、建築確認は必要有りませんので、
リフォーム程度であれば、建築確認は必要ないと思います。
なお、この場合、複数年に渡って数度の増築を行う場合は、
建築確認の対象となりますので、注意が必要です。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

たびたび、ありがとうございました。
お答えいただいた内容からすれば、「GO」なのでしょうが、
正直、まだちょっと迷っています…。
家や土地の購入って、「勢い」も必要ですね…。

---

□■アドバイス：２

お邪魔させていただきます！
確かに運・縁・タイミングは重要な要素かと思いますが、
あまり「勢い」で買わない方が良いですよ。
　　
おそらく、相談者さんが迷われているのには、
相応の理由があるでしょうから、じっくりと検討なさるべきかな…と。

ちなみに、例えば、こんな方法もあると思います。
　　　1.この価格だったら買うと言う金額を伝える。
　　　2.本当にその価格になったら購入。ならなかったら諦める。
　　　　（または、ならなくても、価格によっては、再検討）

ただし、「1」の価格に関しては、妥協した金額ではなく、
本当に自分にとっての「即決価格」である必要があると思います
（＝なので、ある程度の価格相場などを、ご自身で知っておく必要がありますね）。

という感じで、主導権を自分に持ってくると、決断しやすくなりますよ。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね。迷っている理由は自分でもわかっていて、
立地や広さは全く満足しているのですが、
間取りが100点満点というわけではないことと、
それと大きく関係しているのですが、
更地に自分たちで家を建てるということに、
まだ、未練があることなんです。

ただ、なかなか探していても、「これは」という土地がなくて、
ちょっぴり焦っているのかもしれません。

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相談内容　抵当権の抹消について

岐阜・40代女性
父親の死去により、宅地・田・母屋・アパート2棟を相続しました。
実際はアパートと母屋の改築に伴い、
某金融機関に相続財産の8割近い債務がありました。

ここにきて、評価額の低かった田んぼが道路の開発に伴い、
国が買い上げてくれることになり、評価額の数倍の金額提示がありました。
しかし、契約を進めようとしたところ、債務者である某金融機関から、
抵当権を理由に、
　　「土地はうち（某金融機関）のものなので、
　　　売却額の全額を返済にあてなければ、田んぼの抵当権は抹消しない」
　　「この条件を飲まない限り、抵当権の抹消はしないし、
　　　そうなると売却もできない」
と言われました。

ちなみにこれまでの返済は滞っておりません。
素人の私は、田んぼの抵当権だけを抹消するのであれば、
田んぼの分の評価額に値する金額さえ支払えばいいものと思っています。

土地・建物に抵当がかかっている場合、
その一部だけの抵当を外すことは可能なのでしょうか？
それとも、今回の某金融機関が主張するとおり、
売却金額全てを返済にあてなければいけないのでしょうか？

どうぞ、お知恵を貸してください。お願い致します。

---

□■アドバイス

金融機関の抵当権がついてるとのことですが、
おそらく、共同担保だろうと思います。
その場合、抵当権の抹消に
金融機関側が一部弁済で応じるかどうかは話し合いだと思います。
ただ、相続財産の8割に近い債務があるのなら、
金利先行き上昇の懸念もありますから、
返済して、債務を軽くしたほうがいいのではないかとも思います。
貴方は、一部弁済で抹消してもらって、
余ったお金はなにかに使われる予定でもあるのでしょうか？
なければ、返済にまわしたほうがいいと思いますし、
資金が必要ならば、金融機関と話し合ったらいかがでしょうか？
一度返済して、必要な金額を融資してもらうとか、一考されたら…と思います。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
余ったお金についてですが、現在、固定資産税にかかる費用を
家計から持ち出ししている現状ですので、
なんとか少しでも税金の糧にしたいと考えています。
某金融機関の本店の方に電話でたずねてみましたところ、
やはり話し合いでということでした。
ただ、担当者のものの言い方と本店の方の言い方に
ニュアンスの違いを感じました。
担当者は私共に選択の余地が無いとの態度でしたが、本店の方は、
　　「書類等を検討した上での話し合いで…」
　　という返答でした。
　　また、
　　「一部弁済は通らないという担当者の主張は考えられない」
　　とのことでしたので、実際、本店に相談すべきかな…と思いました。

---

□■アドバイス：２

話し合うのは、本店の方のほうがいいかもしれませんね。
税金の支払いにあてることを充分説明し、
債務の返済も家賃収入などで返済できることを説明すれば、
わかってもらえると思います。
がんばって下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。お返事が遅れましたこと、お詫びいたします。
本店の方と直接相談することになりました。
税金の支払いの件、これからの返済について、説明させてもらおうと思います。
大変良いアドバイスを頂き、感謝しています。
ほんとうにありがとうごさいました。
相談後に再び経過報告させていただきます。

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相談内容　休眠抵当権抹消に対する司法書士の力量について

鹿児島・50代女性
以前、休眠抵当権抹消について相談をし、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3053
川村先生、小野先生に親切なご指導をいただきました。

あの後、すぐ司法書士さんに抹消の手続きをお願いしましたが、
現在になってもまだ抹消できていません。
相手がもうすでにない銀行とわかりましたが、名前を変え、
合併吸収をくりかえし、現在、ある某大手銀行につながりました。

ある程度の書類、手続きはその銀行にしていただいたのですが、
　　「昔の国立銀行が今の某銀行であるという証明をしてもらえないため、
　　　手続きができない」
と司法書士さんに言われました。

融資をお願いしてる銀行には、「抵当を消さない限り無理だ」と言われ、
もうすでに家は完成近い状態で途方にくれています。
今司法書士さんに対する信頼も揺らいでいます。
「自信がない」と言いながら、手続き書類も見せてもらえず、進展もないまま、
日々が過ぎています。
最後の手段として、某銀行の本店にじかにお願いにいこうかと思っています。
アドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス

以前、回答いたしました小野です。昨年、私が勤めております不動産会社に、
80年前の抵当権がついた土地と建物を処分したいという相談がありましたので、
毎日法務局に出向いて、解決方法を教わり、抵当権抹消をいたしました。
その方法は、連絡のとれない債権者に配達証明郵便を送り、
債権者が所在不明であることを証明するという方法でした。

債権者が所在不明であれば、元本と返済日までの利息を供託することにより、
抵当権の抹消申請を受けつけるということです。

相談者さんの場合は、約100年前の抵当権で、債権者である銀行が
現在どこの銀行か証明がむずかしいことを考えますと、
　●債権者の所在不明ということで、7万7000円の元本に利息をつけて供託する
という方法はだめなのでしょうか？
ただ、利息年10パーセントくらいですと、利息だけで77万円になります。
元本あわせて85万円近い供託金が必要になってしまいます。
登記簿謄本に利息が必ず書いてありますので確認してください。

それから、46件の共同担保目録があったとのことですが、
他の不動産をお持ちの方はどうやって、抵当権を抹消したのでしょうか？
もしかしたら相談者さんと同じように抹消できなくて困っているかもしれません。
その場合、共同担保目録にあった不動産の所有者と
共同で抵当権の抹消申請をし、一人あたりの供託金の負担を
軽くすることも考えられるかと思います。

今、ご相談されていらっしゃる司法書士の方は、供託ではなく、
債権者銀行を突止めて、返済が完了していることを証明してもらって、
抵当権の抹消をしようと考えられているのかもしれません。
しかし、100年前の債権者の住所に配達証明を送って、
配達先不明で帰ってきた封筒を添付して、
供託するという方法は不可能なのでしょうか？

司法書士のかたにお尋ねしてみてください。
また、他の不動産の所有者と共同申請するという方法も検討してみてください。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

■□相談者より

小野先生、アドバイスありがとうございました。
確かに司法書士の方は債務者銀行との交渉をされたと思います。
債務者銀行の方も「抵当権はきえますよ」とおっしゃってくださり、
融資先の銀行にもそれを伝えてくださり、工事開始になりました。

「もう自分でします」とお願いして、
昨日、司法書士さんから書類をいただいてきました。
債務者銀行が用意してくださったものは、
合併吸収したそれぞれの銀行の登記簿抄本、
閉鎖事項一部証明書、履歴事項一部証明書、委任状、
抵当権解除書、抵当権の解除の登記申請に関する権限の委任状、
代表者事項証明書、銀行の印鑑証明書です。

ただ、銀行は、
　●昔の債務銀行と今の銀行につながる沿革書類を、
司法書士さんにお願いし、法務局に提出すれば、
抵当権は完全に消えるはずと思ってらっしゃるみたいなのですが、
震災やらで東京の法務局にも、もう昔の債務銀行に関することが
残っていないみたいです。

インターネットで自分なりに調べ、沿革も今の銀行につながるように作って、
司法書士さんにお渡しもしたのですが、それに現在の銀行の証明がないと
法務局でも受け付けてくれないみたいです。

小野先生の教えてくださった供託もお話してみたのですが、
「相手が個人ならできるのですが…」とおっしゃっていました。
共同担保の土地は、遠方はるばる広がっていて、
今どなたが所有されているのかもわからないものがたくさんあります。
ただ、近くの親類の土地も入っていたので、話ましたが、
「抵当権があっても、今のところ生活に支障がないのでかまわない」
と言われました。

今、自分なりに必死になって走りまわっています。
本当にご親切なアドバイスありがとうございました。
もう一度、いろいろ検討してみます。

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相談内容　担保物権の売却について

石川・30代男性
現在、私名義で自宅を所有していますが、
ローン組換え時に担保を他に付けて欲しいと
銀行に言われまして、妻の実家を担保にしました。
しかし、妻の実家を売りたいということで担保を外して欲しいと言われました。

すでに妻の実家は売りに出されており、
他に頼めるところが無く困っています。
銀行から、
「もし、売れたら実家担保分の分（約1千万円）を払って欲しい」
と言われましたが、それは強制力があるのでしょうか？
また、強制力があったとしても、担保分の支払い能力が無い場合は
どうゆうことになるのでしょうか？

住宅ローンについては、まだ2,500万円あり、
自宅を売っただけでは完済できません
（約半分ぐらいの負債が残り、
　他の金融機関等からは借りることもできません）。

---

□■アドバイス

抵当権、もしくは根抵当権が設定されているはずですが、
それらがついたまま、所有権を移転する（売却・引渡し）をすることは、
通常はありえません。
　　
この抵当権・根抵当権を外すためには、それらを設定した金融機関、
もしくは保証協会等の解除証書が必要となります。
当然、金融機関が納得しなければ、この解除証書は出していただけませんので、
「約1千万円」を返済しなければ、解除証書が出ません。
従って、その奥さんの実家は引渡しができないということになります。

返済ができない場合は、基本的には奥さんの実家は販売ができない
ということになりますので、販売を早急に停止された方が良いでしょう。
万が一、契約が成立してしまいますと、
解約するために手付倍返しを要求される危険性もございます。

なお、通常は抵当権・根抵当権がついている物件の場合は、
不動産業者は、その抵当権の解除が可能かどうかを
金融機関に確認すると思うのですが…。
確認もせず販売することはちょっと信じられないのですが…。
最近の個人情報保護の影響でしょうか？
それとも、不動産業者に販売の仲介を依頼していないのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。不動産屋が仲介してるのですが、
本日、実家の方にご指摘して頂いたことを言いまして、
それを不動産屋に聞いたところ、
「売却するときに購入者、金融機関を立ち合わせて担保を外すので問題無い」
と言われたみたいです。

しかし私としては、不動産屋が担保分となっている1,000万円を
どうするのか考えてないような気がするので、
直接、会って話しをすることにしました。

話をする時に何かアドバイスがあれば、宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：２

推測ですが、不動産業者と金融機関との間には、
　●残金精算（＝引渡し）時に、1,000万円は金融機関に返済して抵当権を外す
という約束があるものと思われます。
　　
そして、奥さんの実家と業者との間で、
手取り金額1,000万円の差についての誤解があるのではないかと思われます。
奥さんのご実家と業者と貴方との間で、
誤解の無いように話し合われる必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。
そうですね。
何か話しがうまく伝わっていないか、誤解されているように感じます。
私の方でよく話を聞きますので、また何かあれば、教えて下さい。
宜しくお願いします。

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相談内容　抵当権設定請求権仮登記について

東京・40代男性
住宅ローンを借換えしたのですが、
当初設定されていた抵当権が解除された後、
抵当権設定請求権仮登記がされました。

仮登記のまま手続きが済んだと言われ、
権利書は預りのままで、
ローン返済が済むまで返却されないとのことでした。

　●本登記と仮登記を比べて当方の条件等に不利な点があるのか？
　●仮登記のまま、本登記しなくてよいのか？

以上、教えていただけたらありがたいのですが…。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、権利書を預かったままとか、
抵当権設定請求権仮登記とか…。私も、初耳なのですが、
銀行等の金融機関の住宅ローンの話ですか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お世話になります。銀行の住宅ローンです。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、銀行ということであれば、問題は無いでしょう。

仮登記は、一般には、順位保全の登記です。
本登記をした時に、その仮登記をした時の順位になるのです。
つまり、第一順位に仮登記をしておけば、
本登記した時に、第一順位になるということです。
登録免許税は本登記の1/2ですから、
このまま、本登記を行わない場合は経費が安くなります。
本登記を行う場合は、当然、仮登記の分だけ経費が余分になるということです。
返済が順調に行われている限り、本登記は行わないということだと思います。

不利な点は、権利書が預かりである点でしょうか。
実際に普段、権利書を使うことは無いのですが…。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます　大変参考になりました。
本登記が不可欠なものであれば、
「仮のままにしておくのは、経費が安く済んでもマズイのでは？」
と、悩んでおりました。

諸経費を安く済ませて、
当方の負担を軽減させることだけが目的であれば、
このままで問題ないことが理解できました。
銀行が倒れてしまうことがなく、保管もきちんとしてもらえれば、
それはそれで良いことなのかもしれませんね。
お世話になりました。ありがとうございました。

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相談内容　

鹿児島・50代女性
今度、家を建てることになり、銀行に融資をお願いしました。
融資はOKがでたのですが、土地が、昔、抵当権設定されており（明治41年）、
祖父より前の先祖だと思うのですが、抵当権が抹消されていませんでした。
調べてみると何と46件、共同担保目録にでてきました。

もうすでに手元にはない土地が多かったのですが、
家を建てる土地だけでも抹消をしないと融資が受けられません。
抵当権を抹消することは可能でしょうか？

---

□■アドバイス：１

100年前の抵当権でも抹消できます。
先日、私は80年前の抵当権を抹消してあげました。

抵当権設定額と金利を登記簿謄本で調べて、
今現在、全額一括で返済する時の金額を計算して供託し、
供託受理書を抵当権抹消申請書とともに添付することと、
債務者と申請者の親子関係を除籍謄本などでわかるようにして、
抹消申請をすれば抹消できます。

100年前の抵当権ですから、金額はたいしたことないはずです。
昔は100円で家が建ったかもしれませんが、今では100円ショップで買い物できる
くらいに貨幣価値が落ちてますから、延滞利子を100年間分払ったとしても
1万円でおつりがくるかもしれません。

弁済期日までが設定金利で、それを過ぎると遅延利率となります。
しかし、100円を年5％、2年間の約束で借りて返さず、98年間遅延利率10％で
計算すると、金利は2年間で10円。98年間の金利は10円×98年で980円です。
元利合わせて、1,090円となります。

これが供託する金額ですから、安心して下さい。
何代も前の除籍謄本がとれれば、しめたものです。
あとは、法務局の供託係の方に、供託の仕方をよく教わって、
ご自分で申請するなり、司法書士の方にお願いして
申請してもらうなりすれば大丈夫です。

共同担保目録についても、抹消する担保物件を申請書に全部記入すれば、
抹消できると思います。

一度、法務局の供託係の方に相談にいかれたら良いとおもいます。
法務局にいかれたら、登記申請の相談官方にも一応相談して下さい。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

□■アドバイス：２

行政書士の川村淳と申します。
いわゆる休眠担保権に分類されるものと思われますが、当地山形に限らず、
全国的にこれまで未開発だった農地には意外にこれが残っているようです。

既に小野さんが解説されているので、補足的になりますが…。

共同担保のうち、目的とする土地のみを対象として、
休眠担保権は解除できます（できました）。
債権者及びその相続人が除籍、原戸籍などにより確認できる場合は、
その相続人相手の交渉も必要となり、当事務所の周辺では、
小野さんが示される計算以上の金額を払って、
抹消に同意してもらう実務例も聞いています。

しかし、それが確認できない場合、市役所の不在証明書などを取得できれば、
意外に容易にできるものです（でした）。

多少知識も御持ちとお見受けしましたので、以下のサイトが参考になります。
　　　 http://www.tokyo-koshoku.or.jp/kyuumin.htm
　　　　（社団法人東京公共嘱託登記司法書士協会さんの、
　　　　　　http://www.tokyo-koshoku.or.jp/ のサイトより）

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

■□相談者より

お返事が遅くなって申し訳ありません。
小野さん、川村さんありがとうございました。

自分なりにいろいろ勉強して、
それが「休眠担当権」と呼ばれるものだと分かりました。

アドバイスいただいて安心しました。
債権額は7万7,000円と、明治時代にしたら、すごい金額だと思います。

家がログハウスなので、材木を海外に注文せねばならず、
注文を急いでいましたが、抵当抹消が可能である確証がない
と踏み切れずにいました。

アドバイスに従って進めていきたいと思います。
これで発注もできそうです。本当にありがとうございました。

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相談内容　

三重・20代女性
不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、
不動産の所有者が払わないと、贈与とみなされ、
税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：１

ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、
とりあえずこの状況かな？…と推定される条文を
引用しておきますので、ご参考ください。

いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

　　以下引用

　　　【相続税法】

　　　　第八条　対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
　　　　受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
　　　　当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
　　　　受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
　　　　係る債務の金額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を
　　　　控除した金額）を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与（当該
　　　　債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
　　　　取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
　　　　号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
　　　　ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
　　　　額については、この限りでない。
　　　　　一　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
　　　　　二　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
　　　　　　　又は弁済がなされたとき。

ご相談における状況は
上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しいのでしょうか？
その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

□■アドバイス：２

まず、
　　　抵当権が設定されている不動産の所有者（A）
　　　銀行からお金を借りた方（B）
　　　今回お金を一括返済される方（C）
　　　（ABCは全て個人とします。）として考えます。

　　　ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
　　　　CからBへの贈与と見なされます。

　　　ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
　　　　借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
　　　　この場合Aは担保提供者と呼びます。

今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、
一括で返済したお金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、
贈与とみなされると思います。

借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が
有るかもしれませんが、詳細は税理士にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

神奈川・30代男性
私は会社を経営しているのですが、昨今の不況で多分に漏れず
倒産の憂き目にあう寸前です。当然、資産の差し押さえにあうと思うのですが、
債権者は都銀と地銀で無担保の借り入れを起こしていて、
連帯保証人は私と妻になっています。

自宅は土地が義理の母で、建物は夫婦名義となっています。
義理の母とは借地権の契約は交わしていません。

銀行からの借り入れは1億6,000万円で、
土地の価値は50坪で3,000万円程、
建物は築5年で購入価格は2,800万円でした。
住宅金融公庫の残債は1,600万円で、
義理の父から借りた1,000万は第二抵当権としてついています。

この際、自宅は差し押さえにあうのでしょうか？
また、法定地上権などの対象になるのでしょうか？

宜しくアドバイスの程、お願い致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

会社の債務に対して夫婦で連帯保証していて、
連帯保証人である夫婦名義の不動産を所有していれば、
この不動産は債権者が差押えしようと動けば、差押えの対象になります。

債権者から見て抵当権が無いのであれば、裁判を経てということになります。
義理の母名義の土地は、連帯保証人等になっていなければ、差押えになりません。
建物に対する法定地上権は認められません。
借入額1億6,000万円が無担保というのは納得出来ませんが、
保証協会の保証がらみですか？

（太田事務所・太田隆弘さん ）

---

■□相談者より

太田隆弘さま、アドバイスありがとうございました。
1億6,000万円の融資は、1億2,000万円が保証協会で、あとはプロパーです。

---

□■アドバイス：２

わかりました。4000万が無担保信用融資ですね。
ところであなたの目的はどうされたいということですか。

　　　1.家を守りたい。
　　　2.義理の母の土地も含めて不動産を処分して残債も返済して再起したい。
　　　3.自己破産等で整理したい。
　　　4.建物を競売にかけさせて、その推移を見守ってから、建物の買い戻しを考える。
　　　　（もう少し詳しい内容をお聞きして検討しないと、何とも言えない部分も
　　　　　ありますが、建物だけの競売であれば、資金の用意ができれば、
　　　　　この方法が今の所一番ベターな気がします）
　　　5.建物が第三者に落札された場合を考えて対策を立てる。

このように、いくつかの方法が考えられますが、貴方の置かれている環境や
お考えによって処理の方法が違ってくると思います。
その目的によって手順や方法も変って来ます。

まず貴方がこの先どのようにされたいかを
明確に決めてから考えた方が良いと思います。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

---

■□相談者より

私の考えでは、なんとか自宅だけは守りたいと考えています。
4の方法がベターと言われていますが、
残念ながら、買い戻す資金があっても500万円だと思います。
会社の方は最終的には休眠させる予定ですが、
銀行が少額の返済でもいいと言ってもらえるなら、
細々と続けていこうとは思っています。

---

□■アドバイス：３

買い戻すのも家を守る一つの方法です。500万の資金でそれが可能かどうかは、
物件の調査をはじめ、個別に応対しなければ分かりません。
魔法みたいな方法があるわけではありません。
解決するためには、それなりのお金も体力も努力も必要です。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
今後のことは色々と努力して解決していこうと思います。

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相談内容　

新築から6ヵ月たっている物件が、最初の値段から随分安くなって
売り出されていました。値段は相場からいくと中古並みでした。

駅から15分と日当たりがいいので、購入したいと思ったのですが、
急がされたのと、ローンを組むのにたりない様なので、一旦断りました。
　　
しかし、気になっていたので、資金ぐりを考えつつ、
解らない事も調べておくため、法務省に行って登記をとりました。
乙の事項欄に抵当権設定とあり、責務者は売り主の建築会社で積権額は
価格の2倍でした。抵当権者は、○○ファイナンスとあり金融業者でした。

この物件は、購入してきちんとローンを払っても、建築会社がつぶれれば、
抵当にとられてしまうのでしょうか？この話は全然聞いてませんでした。
だまされそうになったのでしょうか？

それともこうゆう事は普通にあることで、
契約時に抹消登記をすればいいことなんですか？
銀行のローンはこの状態でも組めるのでしょうか？
やめたほうがいい物件なのですか？

このような説明を不動産業者は知っていたと思われますが、
6か月もたっていること、42条但し書き道路。で役所にもうしでないと
再建築ができないこと、そして買いたいと強く希望している事を理由に
安くしますと言って、最終価格からさらに280万値引いてきました。
5,580万円（土地のみ）、4,980万円（建物込み）、4,780万円、
4700万円と、下がったのです。

不動産の方で抵当権に入っている事は伝える義務がないのですか？
きちんと心配なく購入できるものなのでしょうか？
あきらめたほうが、無難なのでしょうか？
どうか教えてください。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

このような抵当の事項は、良くあります。もちろん、資金繰りや資産から
売り物件に設定しない方が良いのは決まっていますが、
建築側（この場合は売主）の都合と考えて、
買主としては、契約時に抵当権が抹消されれば問題はありません。
またローンも設定されます。

ここで一番問題なのは、
資金的に余裕のない建設会社が建てた住宅ですから、
欠陥がないかどうかをきちんと調べるべきです。

建築士の事前診断をされるようお勧めします。
もちろん、建築会社と無関係な建築士で、
診断費用は契約をなして払うこと。
こうすることは、先方に話すのは、事後とすること。
つまり物件（住宅）に問題があれば、買わない。
無ければ安く交渉してきちんと正しい手続きの上買う。

手続きの信頼のために、相談者さん側の立会いを用意することです。
立会い者とは、司法書士がベスト。

繰り返しますが、先方の書士ではだめですよ。
抵当のことは、ままあることですから、
このこと自体に躊躇することはありません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。とても参考になります。
不動産屋には、
　「契約時に抵当権が同時抹消されます。もし同時期に抹消されなかったら、
　　資格はく奪になって詐欺行為になってしまうので、
　　信頼問題になりますから、絶対に大丈夫です」
と断言されました。

大手なのでその辺は信頼できるかなと思いますが、そ
れでも司法書士はこちらで頼まないとだめでしょうか？

ご指摘いただいたように、確かに、余裕のない建設会社が建てた住宅だとは、
思います。市役所にいったら工事検査済み書も出されてませんでした。
一級建築士に知り合いがいるので、施工図面、基礎の図面を見てもらいながら、
確認していただくことになりました。

用水路（水は枯れている）がすぐ前にあって高低差があるので、
地盤に対してきちんとたててあるかが、一番心配です。
それまでは手付けもうたないつもりです。
もう建てられているものに対して、施工、基礎図面で実際見て
どれだけ解るかは難しい問題かと思います。

契約時になにか条件をつけたほうがいいでしょうか？
本当に売り主はあせっているみたいで、
このままだと抵当権のとられてしまうらしく、
頭金をかなり多くつんでいて、登記も取っています。
あせっている事情も解っているので、交渉したら4,400万まで下げてきました。
しかし、200万まだ資金がたらないので、どこまで交渉できるか調整中です
（できれば、4,300まではいきたいのですが…）。

もうこれ以上下げると抵当分が割り当てられないので、
最終値と言われてます。欠陥がないか、きちんと建てているか、
正しい手続きができるかがおっしゃるとおりポイントだと思います。
またご相談するかと思いますが、よろしくお願い致します。

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相談内容　

駐車場にしている土地を持っていますが、
先日、建売業者さんから売ってほしいとのお電話があり、
金額（3,000万円）の折り合いがついたので、売買契約をしました。

この土地には銀行の抵当権がついているのですが、
そのことでご相談に乗っていただきたいのです。よろしくお願いいたします。

　　　1.決済は相手の司法書士事務所にて行う。
　　　2.決済金は借り入れの残金分（約2,000万円）を振り込み、
　　　　残りは小切手（700万円）で…との事（すでに手付金300万円は受領済み）。

以上のことをいわれたのですが、相手の司法書士事務所で行うにあたり、
銀行に連絡をしなければならないのですが、抵当権を抹消するのに必要な書類と、
借入金の残金を振り込みするタイミングなど、このような決済方法について
関連することについてアドバイスをお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

相談者さん、不動産売買契約後の決済・登記・引き渡しについて、
特に決済・登記は同時履行を心がけたいものです。

なお、今回の場合は、抵当権抹消登記をも同時に履行する必要があるように
思います。従って、決済の場所については問題ないようですが、
決済金については「現金決済」とするのが良いのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

---

□■アドバイス：２　

門田さんの返信がありますが、相談者さんの疑問に一つ加えたいと思います。
それは、抵当をはずす書類を何時どこでもらうかですが、
融資銀行は、平気で金を先にもってこいとバカな事を言います。

スキミング事件の対応と同じように、銀行は本当に身勝手ですからね。
まず融資銀行に「どうすれば良いか」と聞いてください。実行できる範囲でね。
融資先の銀行の支店まで、関係者が出向けるなら、これで一見落着。
そうでない遠方などなら、交渉しないといけないのです。

つまり、よくある事なのに、行政も銀行も考えてないのが実情。
相談者さんの疑問は此処の辺と理解しました。銀行の司法書士なら、
銀行が信用しやすいから、もう一歩状況は打開します。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　　

はじめまして。マンションの買い替えで、マンションの売却が決まりました。
停止条件付きの契約で、売り急ぎもあり、不本意な価格で成約が決まり、
かなり複雑な気分です。売却にあたって、仲介手数料や抵当権抹消やらで
90万を超す費用もでることもあり、自分でできる事は自分ですまし、
費用を削りたいので、抵当権抹消を自分で手続きしたいです。
買い替えの、同時決済の場合、自分で手続きすることはできるのでしょうか？
その場合の手順がいまいちわからないので、教えていただきたいのですが…。
どうぞ宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。
抵当権の抹消登記は司法書士さんの専管事項ですので、
公開のインターネット上で御指導するのは控えさせていただきますが、
この手続に付いては御地を管轄する法務局（登記所）で教えてくれますので、
お尋ねになられると宜しいと思います。ただ、これを御自身でやられても、
手数料についてさほどの節約にはならないのですが。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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相談内容　

こんにちは、よろしくお願いします。
ご相談したいのは、義父の所有する土地・建物についてです。
以前その土地・建物を人に貸していました。借主がそこを抵当に入れたまま
行方知れずになってしまい、抵当に入ったままだそうです。
今回土地・建物を整理したくて、できれば売却したいのですが、
抵当に入っているため売れないのでは…と言われました。

どこに相談したら良いのかも判らずこまっています。
ちなみに抵当に入った本人は韓国の人で、、夜逃げ同然にいなくなったといいます。
抵当権を外す方法はあるのでしょうか？売れないのなら、維持するのも大変なので、
なんとか処分したいのですが…。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

事実を書かれない限り、コメントがつきませんよ。
最寄りの法務局で土地建物の登記簿謄本（又は登記証明書）を取得し、
内容をご覧になってから再度ご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、
登記簿謄本を見ると、売主Aは共有者となっており、
共有者B（法人）の持分には根抵当権が設定されています。
これは一体どういう意味なのでしょうか？
（共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、
　居住部分は単独の所有者になっています）

---

□■アドバイス

質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。

　　　・建物の所有者は　売主Aさんだけですか？
　　　・土地はどう登記されていますが？
　　　　今回の場合は共有持分となっているようですが…。
　　　　　共有持分として
　　　　　敷地権として
　　　・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と
　　　　駐車場とは別々に登記されているのでしょうか？
　　　・共有者B（法人）は今回の売主（共有者）ですか？

　　以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。

とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。マンションの敷地
（所有権の場合）は建物の所有者（区分所有者）の共有となります。
従って、区分所有者が法人である事もあります。
区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、
法人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。

貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について
抵当権や根抵当権が設定されている場合は、
それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
建物の敷地の所有者は売主Aのみです。
駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
法人Ｂの持分に対して根抵当権が設定されています。
法人Bは売主Aとは全く関係がありません。

　　　所有権保存（所有者：最初の所有者）
　　　　↓
　　　所有権一部移転（共有者：法人B）⇒この部分に根抵当権設定
　　　　↓
　　　最初の所有者の持分全部移転（共有者：売主A）

という状態です。
質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。

---

□■アドバイス：２

共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、
共有持分には当然抵当権が設定されます。
相談者さんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、
共有持分に抵当権が設定されます。
別の方が、相談者さんの持分に抵当権が設定されているのを
心配されるのと一緒です。特に問題はございません。

　　　解説******************
　　　　根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を
　　　　担保するのに対して、設定行為により定められた
　　　　一定の範囲に属した不特定債権（取引に伴う債権など）を
　　　　極度額の限度で担保する抵当権です。

　　　**********************
（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス：３

お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
そのマンションは何年に完成していますか？

　　> 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
　　
昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、
敷地部分の登記簿はなくなります。
それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、
AさんBさんどころではなく、共有者（マンション持ち主）全員の名前が出てくるはずです。
そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も
区分所有権の対象となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。

もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、
別に「区分所有建物」の謄本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。

　　> 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、

この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね？
法人Bは持分をどうするのか（売るのか放棄するのか）、
根抵当権は抹消できるのかを、売主に確認しては如何でしょうか？

それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか？
内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか？

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

現在、ある不動産を取得しようとしていますが、重要事項説明書の説明で
登記簿に記載された事項の中に、理解できない部分があります。

　「所有権以外の権利に関する事項：乙区」に根抵当権の設定がありました。
　　不動産会社からは、今回抹消の手続きをするとの約束ですが、
　　根抵当権は消滅できるのでしょうか？　出来るとすれば、
　　その条件があると思いますが、どのような条件でしょうか？

　　債権の範囲　：金銭消費賃貸取引　手形債務　小切手債権
　　債務者　　　　：　＊＊＊＊＊　（所有権者と同じ）
　　根抵当権者　：　△△△△
　　
となっています。

なお、今回の土地売買は、債務者所有の土地を、不動産会社へ売り渡し、
その土地を分筆により、数区画に分割して売りに出されている物件です。

---

□■アドバイス

根抵当権の抹消には根抵当権者からの抹消書類が必要です。
普通は弁済証書、委任状、資格証明などです
（要するに根抵当権者がお金を返してもらったとか
　債権を放棄するとかいう書類のことです）。

いつ抹消するのかが問題です。残代金支払時の所有権移転と同時なら、
買主側の司法書士に所有権移転登記依頼するなど注意が肝心ですね。
銀行ローン利用ならその指定する司法書士でいいでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

---

■□相談者より

嶋田尚芳様、ご丁寧な説明ありがとうございました。
条件としての理解は深まりました。
契約当日の注意点を確認して契約に臨みます。朝早い返信に感謝いたします。

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■□相談内容　

はじめまして。質問させて頂きます。私の母親名義で土地があるため、
その土地に家を建てたいと考えているのですが、
父親が経営している会社の根抵当に入っています。

（私は別の会社に勤めています。また、根抵当に入っている土地は
　この土地以外に2ヶ所あります。この2ヶ所の方が駅前のため、
　資産価値はあると思います）

そのまま建てるのは、危険だと思いますので、根抵当を抜いてもらうように
父親へ依頼しているのですが、なかなか難しいようです。

そんな時、ハウスメーカーの営業から、その他の2ヶ所の土地に
該当土地の抵当を振り分けてもらい、抵当を抜けるように銀行へお願いすれば、
なんとかなるのではないかとの話をもらいました。

こういった事はできるのでしょうか？どうぞ宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、ハウスメーカーの営業の方が
おっしゃられた方法は基本的に可能と思われます。

但し、残りの２つの土地に銀行の貸付金以上の担保能力がある事が
前提条件になるものと思われます。
ついては銀行の方と早いうちにご相談されてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談内容　

はじめまして、このサイトをインターネットで見つけ早速、
相談に乗って欲しいと思いメールさせて頂きました。
私は、福岡在中の39歳の会社員です。家族構成は妻一人子二人の四人家族です。

もうそろそろ、自分の家をと思い、福岡市内にマンションを購入しました。
そのマンションは最近流行のスケルトンとインフィルとに分けて
プランニングするもので、インフィルに600万近くの自己資金と、
物件価格の20％相当の840万を手付金を入れました。

マンションは先月10月17日に完成し、30日に銀行から残金を実行し
登録を済ませ引渡しをしてもらう事となっていましたが、前日の29日になって
司法書士から事業主の所有になっているマンションの土地が
仮差押えられている事を知らされ、このままでは登記できないといわれました。

驚いた私は、すぐに事業主である会社の責任者に問い合わせてみると、
その会社の出資者との関係が悪化し
その会社の資産を差し押さえようとしてきたとの事でした。

私はどうしても年内に物件の引渡しを受けなければ、
内容の良い住宅取得控除が受けられなくなり、かつ、
今現在銀行と結んでいる好条件の住宅ローンも受けられなくなります。

売買契約書の引渡し予定日は、「平成15年12月下旬予定、
ただし工事の進捗状況により若干前後する事があります」
と書いてありましたが、その後口頭での約束で11月30日とし、
銀行や司法書士もそれに向けて動いていました。
しかし、こんな結果となってしまいました。

このままだと12月下旬も到底間に合いそうもありません。
こうなったら、12月下旬を待たずに契約不履行とし、
違約金と手付を返していただこうかと思います。
しかし、私がインフィルに掛けた600万ほどの金額はどうなってしまうのか心配です。

どうかお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

個人意見ですので参考までにして下さいね。
移転登記完了前に先に登記されると先に登記された方が優先されます。
仮差し押さえは移転登記はされていない物の、
物件を差し押さえる予告と言う事になりますね。

とすれば正常に移転登記出来なくなる可能性があるわけですから、
問題が生じますね。これに生じた契約解除は契約実行日までは
契約不履行にはならないと思います。

口頭での約束は有効ですが、言った言わないでもめないためにも
書類に書いてるんですし、書類に書かれている契約書の方が
有効だと思います。記名押印もされていますしね。

（脅迫や詐欺が無い限り）もちろん手付け金等は返してもらえると思います。
インフィルと言う内容は分かりませんが、購入に関して物件に金銭を出して
設計したりした費用も損害賠償出来ると思います。

損害賠償額を決めていなければ証明が必要ですね。でもこの場合
金銭も発生してますので、最寄りの専門家等に相談される事が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談内容　

借入金を返済して抵当権をはずしたいのですが、
費用をできるだけ安くあげたいので
自分で法務局に申請したいとおもっております。
どのようにすればよいでしょうか。

国民金融公庫で借りました。
平成14年10月に購入したマンションです。3月3日が返済日です。

---

□■アドバイス

私も15年前に自分で抹消登記をした事があります。

ローンを全額返済後、抵当権者（国民金融公庫）から
抵当権設定契約証書（登記済証）・委任状・印鑑証明・資格証明を受け取って、
ご自身で抵当権抹消登記申請書を作り法務局へ提出します。

登記申請書は法務局にひな形が置いてありますのでそれを参考に作ります。
詳細は最寄りの法務局の登記相談コーナーでお尋ね下さい。
結構親切に教えてくれます。
（アットホーム・香川さん）

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■□相談内容　

抵当権がついたままの土地を購入予定。
土地代金支払い時に、抵当権の解除を行うということは、
土地の売買ではよくあることなのでしょうか？
その不動産屋が万が一破産して、
こちらに火の粉が降りかかるということもありえるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ご相談内容を推測しますとこんな状況でしょうか？

　　（１）手付金を支払う時点では土地に抵当権がついている
　　（２）業者は残金時に抵当権を解除すると言っている
　　（３）それってホント？

上記の通りであるとするならば通常よくある事です。
売主が個人であれ法人であれ、キャッシュで買わない限り
抵当権がつくケースが多いです。それを売る場合、
売主は売買代金の一部でお金を返し抵当権をはずしてもらうので、
上記（１）の時点では抵当権付の売買となります。
なので売買代金以内の抵当権額ならば、あまり心配は無いと思います。

気をつけなければならない点は・・・

　　（４）売買代金を大幅に上回る額の抵当権がある
　　（５）キャッシュで購入予定
　　（６）手付金の額が高額（売買代金の２０％超）

等の場合です。

抵当権付で契約したとしても、残金を支払わなければ
大きな損害を蒙る事は避けられますが、抵当権があろうと無かろうと
業者さんが倒産してしまうと手付金の返還が怪しくなるからです。
（藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

藤原さんの仰るとおり、良く有ることです。
仲介物件の場合は特に抵当権がついている場合がほとんどです。
業者が売主の場合でも、抵当権のついている場合があります。

抵当権の抹消には、当然残債の支払いが必要です。
土地の売却代金で残債の返済をする場合が殆どですから、
契約時には抵当権がついたままになる場合が多いのです。

通常は残金の支払い時(引渡し時)に同時に抵当権の抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記には、下記のような書類が必要になります。
　　　・登記申請書
　　　・抵当権設定時の登記済証（抵当権設定契約書）
　　　・抵当権解除証書
　　　　（これが「原因証書」になります。ない場合は、
　　　　　「申請書副本」というものを作成します）
　　　・資格証明書
　　　・委任状

通常は不動産業者が、
司法書士、売主、買主、金融機関等と連絡を取って、
所有権移転に必要な書類と抵当権抹消に必要な書類を準備します。

不動産業者が倒産した場合ですが、契約書を締結して、
手附金を納めてあれば、媒介の場合は、不動産業者は直接の権利関係には
係わり合いが無いはずですから、売主や金融機関、司法書士と連絡を取れば、
大抵の場合は、抵当権の抹消や所有権移転は行われるはずです。

又、不動産業者が売主の場合であっても、大抵の場合、
抵当権を設定してあるのは、金融機関のはずですから、
金融機関と相談すれば、残金の入金によって
抵当権の抹消や所有権の移転には応じていただけると思います。
　　(銀行等以外の○○商事のような抵当権のある場合は要注意です)
共担に入っていて、売買金額よりも抵当権の金額の多い場合でも、
銀行等であれば、部分解除に応じてくれると思います。

但し、倒産がわかった時点で、業者団体の無料相談等に早く相談して下さい。
　　(保証協会の順位保全の為です)
手附金の保証制度がありますので(下記ＵＲＬをご参照下さい)

　　（社）沖縄県宅地建物取引業協会さん
　　　 http://www.oki-takken.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://www.oki-takken.or.jp/gyoumuannai/zentakuho.htm
　　（社）全日本不動産協会・不動産保証協会さん
　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ftetuke.html
　　
貴方の取引先の不動産業者の所属団体を必ず確認してください。

ご心配なのは、良く解りますが、
その不動産業者(売主)をある程度信用しないと、
殆どの不動産の取引は出来なくなってしまうのが、実情だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

保障協会の根抵当権付で物件を安価にて購入します。
抵当権は昭和54年に360万円の設定となっていますが、
甲区に仮差押が平成12年についています。
確かに、現所有者は利息の滞納をしています。
当物件だけであれば話は早いのですが、別物件にて
同一所有者が、保障協会より3000万円の債務があります。
尚、3000万円の債務については、共同担保に当物件は含まれません。
そこで質問ですが、当物件に設定されていない抵当権について、
別物件の債務の仮差押は所有者の承諾なしに可能なのでしょうか？
例えば固定資産税の滞納なんかであれば可能なような気もしますし、
又、通常であれば共同担保の設定を行うと思うのですが、お答えください。

---

□■アドバイス

仮差押についてですが、
(債権者側の立場として)通常の債権取立の手続きは、
本裁判の提起→証拠調べ→判決→判決確定→強制執行（差押・競売）
の順で進みますが、強制執行をするまで、どうしても時間がかかります。
そのまま放置しておくと、
財産を処分されたり、隠匿される可能性があります。
そこで、本裁判を起こす前に、あらかじめ財産を差し押さえて、
財産の処分を防ぐことが必要になる訳です。

簡単な書面による証拠をつけた申請書類を裁判所に提出すると、
裁判所は書面審査だけで、一定額の保証金を積むことを条件に
仮差押決定をします。この仮差押は、不動産、売掛金、
有体動産（商品、機械など）のすべてについて実施できます。
そのうえで、本裁判を提起し、判決が出された後、
正式に差押え競売することになります。

不動産に担保権が設定されている場合ですが、
不動産に担保権が設定されていても、
これを仮差押えしておけば、仮差押債権者の同意がなければ、
事実上、売却などの処分ができなくなります。
このことから、債権者にしてみれば、仮差押えの取り下げと引き替えに、
売却代金から一定額の回収を図れる可能性もあります。

つまり、仮差押は、所有者の同意が無くても可能と言う事です。
そして、当然、抵当権のついている不動産で有っても
裁判所に申し立てる事は可能です。
この仮差押は、債権を有すると言う事が明白であれば、申請可能です。
売上金の未収、賃金の未払い、貸付金の未払い等、
債権と認められるものは殆ど可能だと思います。

然し、ご相談の場合は、他に担保を取ってあるようですし、
所有権を正式な売買で購入なさる様ですから、
所有権が移動した物件に対して仮差押をする事は出来ないと思います。
　(悪意と言いますか、資産の隠蔽工作とか競売妨害にならない場合)

また、抵当権のついている物件の売買についてですが、
民法５６７条には、
売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、
抵当権の実行により、買主が所有権を失った場合は、
契約は解除されると共に損害賠償を請求できる。と規定されています。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容　

抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
私の経済的な事情で売ろうとしていたのですが、
なかなか売れず困っていたところ、知人から話しがありました。
知人の意図はよくわかりませんが、借り入れが難しい様子です。

当然、私と銀行との間の契約に違反していると思いますが、
いずれ競売となれば条件は悪くなります。知人が所有権をもって、
支払いを肩代わりすることで話がつきました。

知人が支払いを滞れば、競売になりますし、
私は当面の債務の支払いができ助かります。
銀行に事情を話して協力を求めるのが筋だと思いますが、
それとなく打診したところ意に介する様子ではありませんでした。
売買額は総額2000万、抵当権残債は1300万、差額700万が現金です。
いざ、決済となって、刑法犯罪とならないか不安です。
こう言う事例はありますか？

---

□■アドバイス:１

ご相談の件ですが、当事者間（相談者さん－お友達）で
勝手に所有権移転登記をするのはマズイと思います。

又、仮に強行突破しようにも
実務上そのような登記を引受けてくれる司法書士を
見つける方が更に難しいような気がします。

よっぽどのコネでもない限り、そのような状況を承知の上で
登記代行に応じる司法書士はいないのでは？　という事です。
もっとも自力で登記をするなら別ですが・・・
違う方法を検討される事をお勧めします。
（藤原浩行さん）

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□■アドバイス：２

>抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
これは、かなりむずかしいでしょうね・・・
それに、あまり聞かない話ですし・・・

友人が、支払いを肩代わりするなら、
あなたと、友人の間での、取り決めですが、
それを、銀行に言うか言わないかは、あなた自身です。
ただ、それが、銀行にばれれば、
金銭消費貸借契約違反になるのは、目に見えてる話でしょうから、
それを、所有権移転登記までしてまうと、
よけい、ややこしい話になるでしょう。

また、所有権移転登記を済まさずに
友達が毎月の支払いを、肩代わりするとして、
友人がちゃんと支払いしてくれるって言う、保証もないですし。
逆に、支払いを飛ばされると、相談者さんのブラックリスト載りが
決定するでしょうから、それは、避けたいですよね・・・

友人と、あなたの今の取引銀行で、
融資してくれるかどうか、相談してみて、だめなら
今売買を依頼している、不動産業者と、相談してみては、いかがです？
融資の難しい方でも、不動産業者の取引銀行で、
融資してくれる銀行も有るように思いますが・・・
ただ、友人の収入も、一つの問題でしょうが。手数料の問題もあるでしょう。

でも、手数料をけちって、後でややこしくなるよりは、
手数料を払って、ちゃんとした手続きをしてる方が、
枕を高くして寝れる・・・とは思いますが・・・どうでしょうか？
（不動産のサンミ・月山さん）

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□■アドバイス：３

個人間売買で友人が納得しているのならば基本的に問題ありません。
所有権は物件で、登記簿上の甲区に登記されます。
抵当権は質権で、登記簿の乙区に登記されています。
登記上の問題は無いと思います。
また、抵当権は、あくまで債権を担保するものですから、
金融機関も異議は出せないはずです。

但し、非常に危ない取引です。民法５６７条には
売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
分かり易く説明しますと、
　　　★買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、
　　　　抵当権の実行により、買主が所有権を失った場合は、
　　　　契約は解除されると共に損害賠償を請求できる。
と規定されています。

実際には、友人が支払いを止めた時には、
友人にも過失が有るわけですから
損害賠償の請求は難しいとは思います。

しかし、売買物件に抵当権等の担保権がついている状態で売るのは、
権利に瑕疵が有る状態で売ると言う事です。
これは、将来買主が所有権を失う可能性が非常に高い取引です。
その事を承知して売ると言う事は、もし、もめて裁判等になった時に
相談者さんが、非常に不利な立場になると言う事です。

友人は、その事を承知しているのだと思います。
つまり、家賃代わりに銀行に返済して、
住むのが嫌になったら返済を止め、
権利に瑕疵の有る売買契約である事を理由に、売買契約の無効を訴える。

相談者さんは、受け取ったお金を全額戻さなければいけなくなり、
(場合によっては、買主が銀行に返済した分も戻す必要があります)
尚且つ、土地建物は銀行に取られる。
うーーん、泣きっ面に蜂の状態になりますね。
その友人はかなり法律特に民法に詳しい方だと思います。

あまり、常識を逸脱した売買契約はしない方が良いと思います。
手痛いしっぺ返しをくらう事になりますよ。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速、ご意見ありがとうございました。
メールで全く問題無いという意見と、
大問題であると言う意見があって困っていました。

昨夕、友人と話しました。友人は、さほど、法律に詳しくなく、
先行き私が不安に抱くような考えはありませんでしたが、
よかれと思ってしたことが、いずれ思わぬ方向になってしまうのであれば
問題である、というのが統一見解です。
とりあえず止めておこうとなったのですが、

その後、近所に年配の司法書士の方がいて、酒席でご意見をと、なりました。
理論上問題はないという意見です。さらに、話しが盛り上がったのは、
抵当権の行使、つまり差押、競売の開始決定というのは、
なにも債権者だけが行使できる権利ではないというのです。

今回のケースが当てはまるものとして、
所有権や地上権などの明確な権利をもっていれば、
権利者が抵当権者を相手に任意の金額で
競売を申し立てることができるというのです。

これは、複雑すぎて、理解を超えています。おおげさに言えば、金融期間が、
金科玉条としている‘担保‘は絵空事のようなことになってしまいます。
通行チエキ権、取得時効とか民法に似たような規定は他にもあるが、
良い制度だと言ってました。
（‘良い‘というのは
　‘世の中は銀行中心でまわっているわけじゃない‘という意味で）

まとを得た説明になってませんが、どう思われますか？

金融期間の一方的な取立てに困っているのは私だけではないと思います。
不動産の価格が下がるのは、付加抗力です。
私たちの個人的な責任としてかたずけ、
自己破産とか債務整理をする前に、今回は、ひとつの方法として、
‘抵当権付き売買‘を考えるべきだというのが結論です。
もう少し勉強しようと思います。不動産関連の方々の更なるご意見を希望します。

---

■□アドバイス：４

どうも、相談内容を見ていますと、
銀行の取立てに対してのご不満が有る様に感じましたので、
参考にして下さい。

昨年個人版民事再生がスタートしました。

　★昨年４月から個人を対象とした民事再生の受付がスタートした。
　　既に法人については一昨年４月から民事再生がスタートしているが
　　これでラインアップが整ったことになる。
　　　
　　これまで個人が住宅ローンや車のローンなどで
　　返済が困難になった場合の法的な打開策としては
　　業者と任意交渉するか自己破産するかしかなかった
　　（最近では調停も多用されているが）
　　ところが任意交渉では業者の言いなりになって
　　公正証書にされるなどかえって不利な条件になることが多かった。
　　その点自己破産はすっきりしているが住宅ローンを抱えている場合には
　　マイームを手放すことを覚悟しなければならなかった。
　　また会社の役員になっている場合は
　　一定期間であるが役員をおりる必要があった。
　　
　　しかしこのたび導入された民事再生によれば
　　住宅ローン以外の債務については
　　ケースにもよるが５－９割程度カットして３年で払えばよい。
　　但し住宅ローンは期間延長はできても
　　額は変わらない点には注意する必要がある。
　　最初に毎月の返済金額を決める必要があり
　　６ヵ月はその金額を再生委員の口座に振り込むことにして
　　誠実性を確かめてから再生認可となる。
　　住宅ローンを抱えながら少し贅沢をしたいがために
　　ついサラ金から借金するに至り金利がかさんで
　　首が回らなくなった場合はこの制度を利用する意味があるといえよう。

　★権利等の制限について
　　１、個人債務者が民事再生の申立てをした場合には、
　　　　基本的には権利の制限はありません。
　　　　監督委員がついた場合には、一定の事項については
　　　　監督委員の同意が必要となるという制限が加えられますが、
　　　　それも再生計画が認可されるまでの間です。
　　　　ただし、クレジットカードが使えなくなるなど、
　　　　信用がなくなったことによる事実上の不利益は避けられません。

　　２、破産した場合には、原則として
　　　　財産の管理処分権がなくなり、破産管財人に移ります。
　　　　また、会社の取締役や弁護士、公認会計士、税理士などは
　　　　その資格を失うことになります。警備員や保険の外交員など、
　　　　一定の職業についても就くことができなくなります。
　　　　この資格制限は、免責の決定を受けるまでの間です。
　　　　そのほか、クレジットカードが使えなくなるなどの
　　　　事実上の不利益が避けられないことは民事再生の場合と同じです。
　　　　カードが使えない期間は７年とか１０年とか、
　　　　いろいろと言われていますが、法律上の制限はありません。
　　　　銀行やカード会社がそれぞれの判断で発行しますので、
　　　　一律に何年間使えないということはありません。

　　３、民事再生の申立ての場合も破産の申立ての場合も、
　　　　選挙権がなくなったり、戸籍や住民票に載ったりするようなことはありません。
　　　　官報（国が発行している新聞のようなもの）には載りますが、
　　　　一般の人が定期購読するようなものではないですし、
　　　　毎日たくさんの人のことが載っているので、
　　　　知り合いの人に知られることもあまりないと思われます。

　　所有権や地上権などの明確な権利をもっていれば、
　　権利者が抵当権者を相手に
　　任意の金額で競売を申し立てることができるという点については、
　　実際はあまり意味は無いと思います。

　　わざわざ、所有権者や地上権者(ほとんどの場合は債務者と同一)が、
　　自分から競売を申し立てて、処分を早めるなんて事はやらないと思います。
　　今のところ、借金をチャラにしたいのなら
　　前述の個人版民事再生を行うのが一番だと思いますよ。

　　住宅ローン以外の多重債務が有る場合は、
　　個人版の民事再生をご検討なされたら如何ですか？
　　今、金融機関が一番恐れている制度です。
　　私の知っているある方はこの制度を利用して、
　　借金をあっと言う間に綺麗にして４０００万余ったので、
　　今新しい住宅を建築中です(極端な例ですが)。
　　良く研究してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

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