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相談内容　親族間による土地建物のトラブルについて

鹿児島・男性・２０代
土地と建物に関しての相談なんですが、
一つの土地に母の実家と小屋、叔父名義の建物があります。
土地の名義人は母です。実家と小屋は亡くなった祖父が名義人なんですが、
納税義務者が母になっています。

去年から母は別なところで住んでいるのですが、
それを機に叔父が実家と小屋を壊すと言ってこられたために
母の息子である自分と母の兄弟とで壊さないように頼みに行ったんですが、
叔父は「ここは俺の土地だ登記簿を持ってきても、そんな紙切れ何の役にもたたん」
と言われ、母には「ここに帰ってきたらぶっ殺す」とも言い
自分や母の兄弟にも同じようなことを言われました。

そのためにそのまま叔父が生きてる間は土地の件に関しては、
放置しておくはずだったんですが、叔父から、
実家や小屋が倒壊などして被害がきた場合は被害請求するからな。
と言われています。ですが自分が実家に近づくと攻撃的に威嚇してこられ、
管理のしようがありません。
このままこちらで実家を壊すと２００万程かかり自分たちは何にもメリットがなく
叔父がその後の更地を自由に使うのを想像したら実家を処分できませんでした。
現在も無断で駐車場や実家を物置に使っています。

母は精神遅滞であり、近づけず怖いとしか認識がないため、
自分が代行し問題解決のために行動してきました。
親族の方たちに叔父が土地を買ってもらうよう説得してもらうが聞きいれてもらえず、
弁護士に相談し調停を開いてもらうも、毎回話がコロコロかわり調停も打ち切りになりました。
最後の手段として今裁判のための訴状を作成してもらっているのですが、
もうこの問題で２年の時間が過ぎています。裁判に勝ったとしても
立ち退きの強制執行までは後何年かかるか自分では想像もつきません。

現在は親族も叔父を恐れて自分に頑張るんだよと言うだけで何も目に見えるサポートはなく、
自分一人で問題解決にあたっています。そのため心身共に疲れはてている状況です。

そのために、もう裁判などをせずに実家と小屋、土地を、ただでもいいので処分して、
被害請求などにおびえていかない生活をしたいと考えています。
（解決策として土地を叔父にくれるという方法がありますが、
倫理的にそれだけはしたくないと考えています。）
相談として早期に良い処分の方法はないか？裁判以外に解決策はないか？
ほんとにこの状況で被害請求はできるのか？
何か良い方法がありましたら、ご教授ください。

---

□■アドバイス

私見ですが、
母親に、それなりの覚悟と意思表示する能力が有ることと、
協力してもらえる不動産業者がいることが前提ですが、
格安で土地と叔父名義以外の建物を
不動産業者に売ってしまうことも不可能とは思いません。

当然、叔父名義の建物は残ることになります。
然し、土地については、
訴訟した経過が有れば叔父の時効取得とも言い難いでしょうから、
その辺りは、知恵の働く不動産業者で有れば、
うまく対処可能とも思います。

弁護士とも相談して、
うまく処理してくれる不動産業者を探しては如何でしようか。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　

従姉妹2名、実母、実兄、実妹と私の合計6名で所有している土地
（現在、実妹が家を建て居住中）を、この度、売買によって、
従姉妹2名の所有分を実妹に移転することにしました。

売買契約から名義の変更までのプロセス、その際のステップ毎に必要な書類、
名義変更後の手続き（税金など）について、大まかに知っておきたいのです。
教えていただけないでしょうか。

また、分筆登記している土地の売買は、
通常、路線価の6割～8割の値段という話を聞いた事があるんですが、
従姉妹達への売買代金の支払は、路線価の6割でOKなんでしょうか？

---

□■アドバイス

　売買の流れは、
　　　1.売買契約の締結
　　　2.売買代金の授受
　　　3.所有権移転登記
　　　4.確定申告
　　になります。

3月7日から不動産登記法が変わりました。トラブルを避けるため、
登記に必要な書類等は最寄りの司法書士にお尋ね下さい。
登記代は、登録免許税と司法書士への報酬と実費です
（登録免許税は土地の評価額の1％です）。

　　> 分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割～8割
　　
そんな決まり事はありません。
路線価より価格が低いと、その差額は贈与と見なされる事があります。
最寄りの税務署、又は税理士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　　

こんばんは。どうぞよろしくお願いいたします。
実は私の実家の土地についてのトラブルなのですが、
私の亡くなった祖父は4人兄弟の末子で、
本家の跡を継いだ長男が病弱だつたために、父が本家の跡をとりました。

病弱の長男には生活能力がなかったため、父が本家に戻るまでの間、
次男が長男に生活費等のお金を貸してあげていたそうです。
　　
しかし、いつまでたっても次男にお金を返さない長男にしびれをきらし、
担保として長男名義の土地を次男名義に変えてしまいました。そして現在、
その土地には私の父親が自分名義で家を建て、40年間生活しております。

ところが先日、他界した次男の息子Aから電話があり、
土地の買取を求められました。役所で地価価格を閲覧した結果
470万の査定価格だったので、父が500万までしか払えないというと、
Aは憤慨し、「要求価格にしろ少ない。裁判するぞ」と言われました。

ちなみに固定資産税は40年間、父親が支払っています。そこで相談なのですが、
名義を父親にする為には、Aにいくら支払うのが妥当なのでしょうか？　
高額請求されたら拒む以外の対応はないでしょうか？
又、立ち退きを求められらどうしたらよいのでしょうか？
とても悩んでいます。アドバイスよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

こんにちわ。土地上にお父様名義の建物があり、登記されていれば、
借地権割合で30％～90％の権利があります。
その土地の借地権割合を知る必要があります。

また法律では、時効取得の制度があります。
20年間、自分の物と思って（他人の物を）、
ずっと使い続けていた（占有と言います）人は、
その物の所有権を取得することができるというものです。
この制度は、継続した事実状態を尊重して、社会の法律関係の安定を図ると共に、
自分の物でありながら、他人が無断で占有しているのを見過ごしてきた者は
保護されないという趣旨なのです。

　　民法の条文（原文）は下記の通りです。
　　＜取得時効＞
　　　第162条（所有権の取得時効）
　　　　二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権
　　　　ヲ取得ス
　　　　十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有
　　　　ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

裁判をすれば、土地所有者（次男）の相続人が有利ではありません。
とは言っても、次男の方は長男にお金を貸しその返済に代えて
土地を取得したのですから、何も無しに時効取得で対抗することも、
身内同士では問題ありですよね。
　　
但し、評価額、実勢価格、路線価などを参考に話し合われたらよろしいですが、
1－借地権割合が上限だと思います。

私は、弁護士ではないので決定的なことは書きませんが、
以上のことで歩み寄りをされては如何ですか。

（丸善プランニング・善見育弘さん）

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■□相談者より

この度はご回答を頂き感謝しております。アドバイスをご参考にさせて頂いて、
早期解決できるようにしたいと考えております。

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■□相談内容　

親戚同士での不動産売買において、実勢価格を下回る価格での取引は、
その差額分が贈与とみなされるとききました。

　　1.実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか
　　2.上記の状況を打開する手法はないか

について、ご教授をお願いいたします。

尚、物件は、ド田舎にある為、公示価格よりもズッと安価と思えますが、
実際の売買が成立していないので、価格があってなしの状況です。
　(不動産とはそんなものですが・・・)、
親戚同士での取引ではなければ、全く問題なさそうですが、
今までの経験からお教えいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

国税庁のＨＰで路線価の閲覧が可能です。
　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

　　> 実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか

税務署の実勢価格は基本的にこの路線価を参考にします。

　　> 上記の状況を打開する手法はないか
　　
直接税務署と相談するのが一番だと思います。

公示価格は国土交通省のＨＰで閲覧できますが路線価とは違います。
もし、会計事務所等に相談できるのであれば、
会計事務所に相談するのも良い方法の一つです。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

私が携わった親子間の売買のケースでは
不動産鑑定士による鑑定評価書を添付して行いました。
私共の税理士によると親族売買の場合売買価格の根拠を明示する必要が有り、
時間があればご自身で税務署に足を運んで調べるのも良いかと思いますが、
お急ぎであれば多少費用がかかっても確かだと思います。
（エステート白馬・金田さん）

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