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相談内容　所有している共同区分の使用規定と資産価値について

京都・男性・３０代
戸建て住宅で共同集会所（区分所有法にもとづく）を所有しています。
今年一部の住人が集会所の利用に関して規定を変更し、
使用できる対象の新たな規定を総会で採決しました。

採決された内容は、利用できるのはそのエリアの居住者（組合員）のみとする、
他の知人などを一緒に入室はさせてはいけない、ということです。

所有権利を持っているので友人と使いたいと申し出ましたが、
管理組合の本年度理事長に断られました。
今後、自宅の売却などのときに資産価値はどのようになるのでしょう。
持管理費は徴収されています。
アドバイスください。

□■アドバイス

相談内容から察した私見ですが、
市町村等地域による差も有るかと思いますが、
公民館の分館的役割を果たしているので有れば、
自治体と相談して分館にして頂いた方が良いのでは無いでしょうか。

恐らく、その場合は個人使用は全て有料となりますが、
運営は地元の区で行いますし、市町村の補助金も出るかと思いますし、
固定資産税の負担も勿論無くなりますし、修復は市町村からの補助も出ます。

尚、その共同集会所の資産価値は、通常はあまり無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　廃屋化している隣家への対応について

広島・50代女性
昔の家同士なので、隣の家と屋根が重なっています。
うちは前が駐車場になっていて、隣の家の壁があり、
家同士も少し壁を接しています。

しかし、隣は朽ちるままになっていて、屋根には穴が開き、座は落ちてます。
そして、うちの駐車場に面した壁が30センチくらい膨らんできて、
井戸のポンプが壊れそうなのです。

市役所の固定資産税課に相談したら、名義人を教えてくれたのですが、
すでに亡くなられてる人のでした。
税金の書類を送っている住所を教えてもらったので、
ハガキを出したら、戻って来ました。

将来、前の道路の拡張が決っていて、5メートル取られる予定です。
気持ちは買い取りたいのですが、それよりポンプが壊れるか、
壁を接している家が傾いてくるのでは…と心配です。
このような場合、どうすればいいのでしょうか？

□■アドバイス

本来は、他人の財産を勝手に取り壊したりすることはできないのですが、
倒壊によって、著しい危険が起こりうる場合は、
民法上の緊急避難（民法720条2項）に従って、
　　　●隣の家の一部を取り壊し、貴方の財産に影響が出ないようにする
ということは、認められていると思います。

その際にかかった費用は、貴方が負担することになりますが、
そもそも、維持管理に問題があるので、
　　　●隣家の持ち主に請求する
　　ということも可能かと思われます。

そして、相続人がわからず、このような利害関係があるのであれば、
貴方が家庭裁判所に相続財産管理人（弁護士）を申し立てることになり、
最終的に、今までの費用、さらには、その土地の購入など、
管理人と貴方が交渉することができるはずです。

　　この辺に関しましては、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　で、表示されるような法律の専門家や、
　　　●地元の宅建協会の無料相談
　　　●自治体の無料法律相談
　　　●国民生活センターの無料相談
　　などを活用し、法律の専門家に、きちんと確認すべきです。

しかし、このやり方は、取り壊し費用、相続財産管理人の費用などを、
貴方が一時的に負担するなど、大変です。

本来は、（すでに支払っていないのであれば）固定資産税の滞納を理由に、
国が相続財産管理人を申し立てて欲しいと思うのですが、
割に合わないと思われるようなことに対しては、
積極的に動いてくれない状況だと思います。

そのため、地方自治体（市区町村）に対し、
　　　●市民の権利である安全な生活を送る権利が脅かされているため、
　　　　なんとか対応をして欲しい
　ということを申し出て、
　あとは根気強く交渉することが大切かと思われます。
　　（部署が定かでない場合は、たらい回しにされるかと思われますが、
　　　自治体の安全管理を行なっているような部署に申し入れすると良いです）

なお、このような申し入れは、貴方単独ではなく、その物件を取り囲む
貴方以外の隣家、さらには近隣と共に、嘆願書などを持参することも大切です。
（親切な自治体であれば、相談が進んだ段階で、嘆願書を出すことを
　アドバイスしてくれると思います）

（わんえるで～おー・前野）

相談内容　暴風被害による賠償について

宮城・30代女性
ご相談いたします。11月7日の暴風により、隣の住宅建築中の現場から
柱ほどある木材が大きなもので3本ほど私有地に飛んできました。
その結果、2階のベランダが変形し、ガラスが割れ、屋根や外壁も破損しました。
また、1つは小学生の娘の前を飛んで来て、危うく大惨事になるところでした。

相手側の住宅メーカーは、
ネットを掛けてなかった為に木材が飛んできたことを認めており、
修繕してくれるという話があったのですが、
　　　●全部直すのは難しいので、塗装等の手直ししかできないとのこと
　　　　（レンガの外壁も、その部分だけ直すとのこと）
　　でした。

昨年、新築したばかりです。今回の被害による影響が、
簡単な修繕だけで済まされる状況に、とても納得できません。
このような相手方の住宅メーカーの対応は、適切なものでしょうか？
また、対応に納得できない場合は、どのように進めていけば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、暴風雨等の自然災害による被害なのか、
それとも、隣接建設現場特有の管理不足による被害とみなされるのかによって、
見解は別れると思います。

実際には、かなり微妙な判断になることが予想され、
投稿内容からは判断できかねると思います。
一つの判断方法としては、近隣の既存建物が暴風雨によって壊れて、
飛ぶとかの被害が頻発したかどうかだと思います。
　　　●その新築現場だけに起こった現象で、被害を受けたのは、
　　　　その新築現場の隣接地だけ
　　ということになると、その新築現場の管理責任を問えるかも知れません。

しかし、既存建物や建造物も色々と壊れて、その破片等が沢山飛び交って、
その地域全体に被害を与えたのだとしたら、その新築現場の管理責任というよりは、
自然災害による被害になるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

おばんです。
強風などによる事故の場合、管理責任での不法行為や土地工作物責任によって、
損害賠償請求が可能になります。
けれども、予見不可能なほどの災害であれば、請求はできません。

今回の強風は、強風警報や注意報が出ており、建設現場の管理をしっかり
しておけば防げたものと考えられますので（この部分の判断は私見です）、
損害賠償が可能となるケースと考えてよいでしょう。

請求できるのは、損害の回復であり、通常は修理費用です。
修理によって回復できるのであれば、それ以上は難しいでしょう。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：３

通常、施工業者は全ての現場に工事保険を掛けておりますので、
この種の事故については、相当な額の補修であっても対応してもらえるはずです。
昨年、新築したばかりであれば、使用された材料も廃番にはなっていない
と思いますので、あくまでも原状回復を主張されてはいかがでしょうか？

（木場・木場さん）

相談内容　側溝への排水について

神奈川・60代男性
分譲地の私道の側溝についてのご相談です。
私道は4m幅の位置指定道路で、分譲にあわせて舗装されました。
公道に面している家は1件で、合計5件の分譲です。
我家は公道から3件目で　私道全体の1/5の所有権を有しています。

契約書には「側溝が無い」と明記され、納得して購入しましたが、
公道から2件目の所有者が、舗装業者と売主不動産屋に依頼して、
私設の側溝を私道に設置しました（費用は依頼した2件目が全額負担）。

最近、我家の駐車場や我家の前の道路の雨水が側溝に流れ込むことを、
「うちの側溝に水を流さないでくれ」
と、とがめられました。しかし、これでは散水や洗車もできませんし、
傾斜の関係から雨水が流れ込むことは防げませんし、困っております。

我家は側溝設置の承諾をしておりませんし、
土地購入時の契約書にも、側溝に関する記載はありません。
この場合、どのように対処したらよいでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、売主不動産業者が2軒目所有者の要請を受け入れて、
側溝の設置を行ったのは、やはり、疑問を感じます。

本来は、2軒目所有者、もしくは不動産業者が、残り4軒の承諾を得てから
施工を行うべきですし、雨水が流れ込むことも事前に知っていると
思うのが常識かと思います。
ひょっとしたら、事前に皆で負担協力して、側溝を設置しようという
提案があったのでないかとも思われるのですが、いかがでしょうか？

もし、そのような提案も無かったのであれば、売主不動産屋に、
　　　1.なぜ、残り4軒の同意を得ずに側溝の設置を行ったのか？
　　　2.側溝に雨水が流れ込むことは予想できたはずなのに、
　　　　なぜ、2軒目の所有者に説明しなかったのか？
　　　3.このような問題が起きたことについて、不動産業者として、
　　　　どのように思うのか？
　　　4.不動産業者として、今後、どのように対応するつもりなのか？
程度は、最低でもクレーム＆質問をすべきでしょう。

2軒目所有者と直接話しても、もめるだけのような感じが致しますので、
不動産業者に誠意ある対応を求める方が良いのではないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご指導、ありがとうございます。共同設置のご提案はありました。
当方が契約前の価格交渉しているタイミングで、そのような話を聞きましたが、
契約していない段階でしたので、答えようがなかったので、
無視した記憶があります。

不動産業者も、
「承諾書が来たタイミングで、結論を出せばいいですよ」
と仰っていました。
　　　
舗装工事は、契約を取り交わした直前で、舗装の手配は売主不動産業者が
行いました。しかし、その後、承諾書や共同設置の提案はありませんでした。

□■アドバイス：２

そういう経過であるのならば、なおさら、
不動産業者に上手に対処して頂くように求めるべきでしょう。

不動産業者が、逃げるようであれば、問題があると思いますが、
相談内容を読む限りにおいては、その不動産業者に責任があるようですし、
不動産業者もマズイとは思っているのではないでしょうか？
交渉すれば、それなりに対応してくれるのでないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　ありがとうございます。ご指導いただいた通り、
不動産業者（売側　買側）を含めて、
打ち合わせの機会を持つことになりました。

□■アドバイス：３

こんにちは。
「私道全体の1/5の所有権を有しています」ということは、
　　　●1筆の土地を5軒で、共有持分各5分の1で共有している
ということでしょうか？
そうであれば、側溝の設置は、
共有物の変更（場合によっては管理）になるので、
共有者全員の同意（管理の場合は過半数の同意）が必要になります。

いずれにせよ、単独で設置はできません。
実際上も、1軒が側溝を設置したとしても効果はないでしょうし、
紛争の元になるだけでしょう。
また、（実際は、共有地なので、適用されませんが）
相隣関係の考え方からいっても、
雨水などの自然排水は下方が我慢することが必要であり、
人工排水でも、側溝を設置した側に責任があるか、
必要な償金を支払って使用できることになります。

勝手にやったことなので、原状に戻させることが必要になりますが、
5軒全体で側溝が必要であれば、混乱の原因を作った売主不動産業者に、
全体の側溝の設置をお願いすることも必要かもしれませんね。

お互いに住み続ける相隣関係なので、売主不動産業者にお話して、
上手に穏便に解決することを依頼することも必要でしょう。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

ご指導、ありがとうございます。私道は、換地があったようで、2筆です。
その2筆が、それぞれ5軒による1/5の共有持分となっております
（なお、私道は直線の袋小路です）

小生の住む地域は、自治体の補助金で側溝設置をする制度があり、
仮に当該の側溝がない場合、地権者が共同で申請すれば、
工事費用のうちの大半を、公費で助成が受けられるのです
（要件は満たしています）。

可能であれば、一旦側溝をなくして、助成を受けた上で、
私道全体に側溝を設置できれば…と、希望しています。

相談内容　隣家のボイラーの廃熱処理について

兵庫・60代男性
昨年、隣家のボイラーの調子が悪くなったようで、
以前より大きなボイラーが、今年の1月に交換されて、設置されています。
そして、このボイラーからの熱・音が原因でトラブルとなっています。

隣家とは元々同一の土地を分筆して、不動産屋が家を2件建てた形になっており、
築13年ほどになります。新築当初から、両家とも住んで、13年間、
つきあってまいりました。

隣家とは距離が1mも離れておらず、境界のブロック塀も
高さ20cmのものが並んでいる程度です（このブロック塀は、
こちら側の土地内で設置されていることは、登記簿でも確認できました）

問題の新しいボイラーは、隣の家の壁につけられていて、
大型とはいえ、それ自体は、ぎりぎりですが、隣の家の敷地内です。
しかし、こちら側に熱が伝わらないようにつけている部品
（…なのかどうか、正確な役割は、わからないのですが…）は、
空中（地上1.5mほど）で、こちらの敷地内に入ってきています。

隣家ということもあり、問題にしたくなかったので、
設置された1月当初は、
　「たぶん、熱を遮断するような部品をつけているみたいだし…」
と、何もも言わずにいました。
　　
しかし、その部品が熱の遮断を目的としているかどうかはわかりませんが、
まったく効果がなく、熱風が入ってきて、窓を開けることができない状態
になっています。しかも、夏になると、どうしても我慢できないほどの
暑さになりました。

そこで、隣家に、
　　「熱風で困っているので、移動するなりの対処を行えないか？」
など相談に行ったのですが、逆に、
　　「窓を開けなければいい」
　　「移動しろというのであれば、工事費をすべて出せ」
などと、言われてしまって、困っております。

隣家で裁判沙汰にしたくないと思い、高さ20cm程度であったブロック塀が
こちらの敷地内のものであったので、それを高くして熱を防ごうと考えました。
すると、
　　「するなら勝手にすればいい。だが、壁で熱の逃げ場がなくなって
　　　ボイラーが壊れたら、賠償請求する」
と、工事業者を伴って脅してきたのです。

色々と調べたところ、
　　　1.ボイラーは点検を目的として隣家・塀から60cm以上、離さなければならない。
　　　2.こちらの敷地に空中で侵入してきたものについては、直接撤去はできないが、
　　　　撤去を請求して、場合によっては強制撤去が可能
　　　3.境界上の塀については、高さ2mまでなら、双方折半の上、設置可能
　　　　（相手の承諾不要）。ただ、板、竹と定められていて、
　　　　現代に合わないが、裁判でブロックなどでも認められている模様
　　　4.自分の敷地内の塀であれば自由に設置できる
といった状況が判りました。

しかし、
　　　1.熱がひどいことがわかったのは最近だが、設置されてから半年以上たつこと
　　　2.こちらでブロック塀を設置して、相手のボイラが壊れた際の賠償義務
などの判断で困っています。

息子に相談すると、
　　「ボイラーが一部敷地を越えてきていること、熱がひどくて困っていることを
　　　記載した上で、対処を期日以内（1ヶ月程度）に実施するよう、
　　　公証役場で確定日付を押してもらって、内容証明郵便で相手に送りつけて、
　　　対処したら良い。こっちは悪くないので…」
と言っていますが、どうなのでしょうか？

わかりにくい説明で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、息子さんの仰っている通りの対処方法で良いと思います。

あくまでも、ボイラーの所有者に撤去をお願いすることが重要で、
かつ、一定期間経過後も撤去されない場合は、
逆に損害賠償を請求することになるかと思います。

　　　■参考条文（民法で関連があと思われるもの）

　　　（所有権の内容）
　　　　第206条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収
　　　　　　　　 益及び処分をする権利を有する。
　　　（土地所有権の範囲）
　　　　第207条　土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ。
　　　（隣地の使用請求）
　　　　第209条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造
　　　　　　　　 し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求すること
　　　　　　　　 ができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入る
　　　　　　　　 ことはできない。
　　　　　　 ２　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請
　　　　　　　　 求することができる。　
　　　（境界線付近の建築の制限）
　　　　第234条　建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を
　　　　　　　　 保たなければならない。
　　　　　　 ２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地
　　　　　　　　 の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。
　　　　　　　　 ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完
　　　　　　　　 成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
　　　（境界線付近の建築に関する慣習）
　　　　第236条　前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧なアドバイス、ありがとうございます。
早々にコメントをいただいていたのに、こちらからの回答が遅くなり、
申し訳ありません。コンピュータが壊れてしまったので、
息子に直してもらうのに時間がかかってしまいました。
参考にさせていただき、対応したいと思います。

相談内容　屋根瓦の葺き替えについて

愛知・30代女性
こんにちは。屋根瓦のことについて相談です。
今から丸6年ほど前に、国内大手住宅メーカーの
大判・無石綿軽量波状瓦を使用し、屋根瓦の葺き替え工事をしました。
陶器瓦にくらべて価格も倍近いのですが、機能面の説明、また、軽量化での
安全面にも強くひかれ、施工店のすすめるこのメーカーのものにしました。

ところが、少し前から、瓦の表面がところどころ白っぽく色がはげてきており、
さらに悪化していく様子なので、施工店に連絡したところ、メーカーも調査にきました。

現在は施工店・メーカーと話し合い中ですが、保証期間は5年のため、
有償での葺き替えをすすめられています。
その際、大幅に値引きすると言ってますが、私自身、機能面を考え、
お金を出したつもりで、大手メーカーの製品だけに信頼できるものとおもってました。

こんな場合、今後、どのように交渉するのがいいのでしょうか？
何かアドバイスいただけると大変助かります。どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、保証期間とは別に、本来有すべき性能を有していたかどうかが
問題だと思います。まず、価格と比較しながら、当時の宣伝文句を
よく調べなおしてみたらいかがでしょうか？
　　
耐久性を売り物にしていたのなら、その宣伝は誇大広告の可能性もあるでしょう。
それと、品物自体の品質ですね。判りやすく言いますと、
欠陥品だった可能性はないのかどうか…です。
劣化した原因をはっきり調査していただき、
その報告書の提出を求めてはいかがでしょうか？

私であれば、その原因をはっきり調べていただき、
その調査の報告書を最初に求めますね。
交渉はその報告書を良く検討した後でも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス、本当にありがとうございます。
とても参考になりました。原因調査を、さっそくお願いしてみます。
どうしてよいのかわからず、悩んでおりましたので、少し気が楽になりました。
また相談させていただくかもしれませんが、よろしくお願いします。

相談内容　本来の目的を失った共有地の購入について

東京・40代男性
家の建替えかリフォームを考えています。
玄関横に、私も含め、14件の家が共有名義になっている
ごみ置き場があります。

しかし、市のごみ置き場は1年前からはなくなり、
各戸、個別に家に前に出せるようになりました。
そのため、この共有名義のごみ置き場は、
市役所は、共有者の意見で廃止でも存続でもいいと言ってます。

この土地を私たちが購入できれば、予定プランに広がりができます。
ですが、5年前の建売住宅購入時に、共有名義の土地について
売買を申し立てないことが約束事項になっていました。
そのため、ごみが戸別回収に市が変更になっても、
誰も廃止については言い出しませんでした。
どうにかならないでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、既に本来の目的を失っているのであれば、
その約束事項の目的も無くなっているということになると思いますので、
廃止には問題は無いでしょう。

問題は14名全員の同意が必要ということだと思います。
その辺りの交渉方法については、適任と思われる人に、
まとめ役をお願いするのが良いと思います。
例えば、統率力のある年長者がいれば、その人に
14件のまとめ役をお願いするのが良いのではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　筆界の修復要請について

神奈川・40代女性
所有する土地（底地）と隣家の所有者（底地）とは、
10年前に筆界確認を交し、測量・分筆を行っており、
登記所にも測量図が保管されています。

今から5年前、所有する土地内に隣家の借地人が勝手に塀を建設し、
所有する土地内の分筆時に入れた杭は抜かれてしまいました。
当時、借地人に苦情を申し入れ、
そちらの地主とは境界確認済みということも
伝えてありました。その文書も保管してあります。

ところが、昨年になって隣家はなくなり、
更地になって塀だけが残されているのに気がつきました。
隣家の地主に連絡をとろうとしたところ、
　　　●しばらく前に筆界確認を交した地主が底地を相続税として国へ物納
　　　●一昨年、新しい所有者が国から購入
ということがわかりました。
（その土地の新しい所有者と、いなくなった借地人が借地契約を結んでいたのか
　等はまだ調べられていません）

新しい所有者に、この塀の撤去と杭の復旧を求める権利はありますか？

□■アドバイス：１

筆界と境界は実際には同じでも、厳密にいうと違うという考え方があります。
その新所有者が立会いに出ていただけるのであれば、境界の確定を
法務局の図面を元に土地家屋調査士にお願いすることも可能かと思います。
新所有者が立会いに応じない等の場合は、
筆界特定の制度が、今年の1月20日より施行されています。

但し、この筆界の特定は「境界を決めるものではない」
という法務局の説明でしたが、何分にも施行されて間もないこともあり、
今後の運用を待たないと詳しいことは、私にも良く解っておりません。
また、司法書士・土地家屋調査士に確認しても正確な返答はきておりません。

今回のご相談については、土地家屋調査士にお願いして、
法務局の図面を基に新所有と立会いで、境界の確定を行うことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、回答ありがとうございます。
やはり、新しい所有者と境界の確認をしなおさないといけないとうことですね。
費用も相手持ちということは難しいですか。

こちらの言い分としては、
　　　●隣家の前所有者の借地人が、前所有者とこちらの同意ではっきりさせていた
　　　　筆界を無視して、こちら側の敷地に塀をたてた。
　　　●しかも、こちら側の土地の分筆の杭を抜かれており、こちらに落ち度はない
　　　　はず
　なのです。
　ですので、
　　　●責任は隣家のいなくなった借地人にあり、隣家の新地主は借地人に連絡をと
　　　　るなりなんなりして、以前の筆界確認時の状態に全てを復旧してもらうこと
　が望みでした。

　しかし、
　　　●今の隣地の所有者は塀を建てた当事者ではないから、第三者であって、共同
　　　　で、その塀を撤去し、当方側の杭を測量しなおして入れ直すことを協議する
　　　　べき
　という考えが妥当だという理解でよろしいですか。

□■アドバイス：２

私見ですが、隣地の前所有者と現所有者の関係につきましては、
貴方が口を出す問題とは思えません。
貴方は現所有者に対して、境界の確定、
および、塀の撤去を求めることになると思います。
現所有者が旧所有者や借地人に対して、費用負担を求めるかどうかは
関係ないことだと思います。

境界の確定の費用は折半、
塀の撤去は隣地所有者に請求…というのが妥当かと思います。

なお、隣地所有者が、専門家による境界の確定に応じない場合は、
本年1月20日より施行された筆界特定制度がありますので、
法務局の筆界特定登記官にご相談なさる方法もあるかと思います。
この場合は、筆界が特定してから、はみ出している塀の
撤去を要求するということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答下さいましてありがとうございました。
色々、複雑に考えすぎました。

助言いただいたとおり、
　　　1.以前の筆界の確認書は、前所有者と行ったものであるから、新所有者と、
　　　　土地家屋調査士立会いの上で境界を確認して、筆界確認書を取り交かわし、
　　　　測量し直す。
　　　2.確かに塀が越境しているということを認めてもらったら、撤去を請求する。
　　というように行動をおこしてみます。

所有者が変るたびに、筆界確認をし直すのは、費用もかかって大変ですが、
自分の土地は自分で守らなければいけないと思って頑張ります。
どうもありがとうございました。

相談内容　光ファイバー回線の導入について

京都・20代男性
はじめまして。私の住むマンションで、高速インターネットを利用したいので、
光ファイバーを引くために、NTTに連絡をすると、
「集合住宅には家主の許可がないと引けない」
と言われました。
　　
家主に連絡すると、
「部屋数の少ないマンションには引けない」
と言われました。
　　
個人でファミリータイプを引きたくても、
「1人の入居者のためにマンション共用部の配管を利用すると、
　他の入居者は光を引けなくなり、外から直接引き込みしようにも、
　外観の問題で無理」
と言われました。
　　
よくCMもやっているし、今後、絶対に必要になってくる光ファイバーを
使えないのはおかしいと思います。
本当に部屋数の少ないマンションは使えないんでしょうか？
使う方法はありませんか？

□■アドバイス：１

まず、
　　●今後、絶対に必要になってくる光ファイバーを使えないのはおかしい
　は、貴方の考えであって、現実的には集合住宅の場合は、
　　●共用部分の利用許可
　　　　（マンションの管理組合、一棟賃貸の場合はオーナーさん）
　が必要です。
　ですから、使えるようにするには、貴方の場合は一棟賃貸のようですから、
　　●オーナーさんを説得すること
　ができなければ、無理です。戸数（部屋数）は関係ありません。

部屋数の問題は、これはマンションタイプの場合、
設置工事や設備費などのコストがかかりますので、
当然、契約が見込めるだけの戸数が無ければ、
事業者は工事をしてくれることは無いでしょう。
　　
しかし、少ない戸数であっても、
ある程度の戸数がまとまって申し込むのであれば、
受けてくれる場合もあるかと思われます（具体的な戸数は、事業者によって
異なりますので、光ファイバー各社を競わせるのも方法です）。

さて、どうやれば使えるようになるのか…は、
結局は、貴方とオーナーとの信頼関係です。
自分の要望だけを主張してゴネているのでは、おそらくオーナーさんも
自分の権利（＝引かなくても構わない）だけを主張するでしょう。

　ですから、
　　　●マンションのために有利であること
　　を提案できるように、貴方が資料集めをして、例えば、

　　　●1人の入居者のためにマンション共用部の配管を利用すると、
　　　　他の入居者は光を引けなくなる
　　の部分で、

　　　●個別に引いた場合は何人分までなら大丈夫なのか？
　　を確認し、その人数分を超えるようなことがあれば、
　　マンションプランへの変更などができるのかどうかを確認したり、

　　　●外から直接引き込みしようにも、外観の問題で無理
　　事業者に外観に影響の無いような工事プランを考えてもらって、
　　それを提案してみたり…と、そんな作業が必要だと思います。

大切なのは、貴方が調べ、オーナーさんに説明し、交渉することです。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

光ケーブルをMDF（電話線の集合ボックス）までひき、器械を設置して
各戸まで電話回線を利用するVDSLという方法が良いと思います。
この場合各戸まで光ケーブルはひけませんが、100Mのプランもあります。
特別な工事は家主さんのほうには発生しません。
　　（参考：NTTさんの以下のページ
　　　　　　 http://flets.com/misc/prom_b-mansion.html#2 ）

電話線と同じ経由で引き込むため、外観上の問題も少なく、
また　入居者全員が利用できます。工事費用は確認してませんが　
器械の電気料金は家主さんに支払われます。
この方法で家主さんに相談してみたらいかがでしょうか？
物件の価値も上がると思います。
（ツナシマ商事・石原 嘉隆さん）

■□相談者より

前野様、石原様、お返事ありがとうございます。
家主に相談したところ、マンションタイプは15戸から提供していて、
それ以下の物件には提供不可だそうです。
15戸数以下のマンションは申込者が8名以上必要らしく、
現実問題、不可能とのことです。
個人での引き込みは、
　　「配管が細いので2～4名くらいしか使えなくなってしまい、差がでるのが困る」
　　「部屋に直接引き込むのは露出配管を嫌うため」
とのことでした。
家主はこのマンションは光化できないと言ってまして、
何か小戸数マンションに光を引いている例があれば、教えてもらいたいです。

□■アドバイス：３

今回のご返信を拝見しましても、
基本的に大家さん経由で調べてもらっていますよね？
おそらく、大家さんは、あまり知識が無いと思いますから、
事業者から説明を受けても、よく分からないと思います。
　　ですから、そうではなく、
　　　●ご自身で積極的に事業者に確認＆相談する
　　　　　⇒その結果を元に大家さんに説明し、交渉する
　　　　　　（場合によっては事業者の方にも同席してもらう）
　　と言うような風に動かなければ、厳しいと思います。

　　「配管が細いので2～4名くらいしか使えなくなってしまい、差がでるのが困る」
　　
お聞きになられたのは、NTT西日本さんかと思われますが、
他の事業者によっては、5契約以上のところもあれば、
さらに競合が激しいような場合は、
それ未満であっても相談に応じてもらえる場合もあると思います（もちろん流動的）。
（5契約以上でマンションプランにできるのであれば、
　個別に4契約分通せれば、それで問題はないですよね？）

　　また、例えば、
　　「特別に配管を利用させていただく分、その分の利用料を払うのはどうか？」
　　などと、交渉されるのも一案です。

　　「部屋に直接引き込むのは露出配管を嫌うため」
　　
光のケーブル自体がとても細く、
既存の配線やエアコンの配管などを上手く利用することで、
目立たなくするような工事ができる場合もあるかと思われます。
ですから、「これなら大丈夫では？」という引き込み方を、
事業者の方と一緒に考えて、それを大家さんに見ていただく…
なんて方法もあるでしょう。

とにかく、本当に入れたければ、大家さんの手を煩わせる前に、
まず、貴方が動いてみることが大切だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
前野様、お返事ありがとうございます。
貴重なご意見と提案、ありがとうございます。
早速調べてみます。また、経過をご報告させていただきます。

相談内容　ペンキの臭いを早く消す方法について

三重・20代女性
初めて、書かせて頂きます。実はペンキの臭いで困っています。
兄が大工で、私の家の物置を、私の部屋に改造してくれました。
最後の仕上げにペンキを買ってきて、壁一面に塗ったのはいいのですが、
その臭いがなかなかぬけません。
兄は現場で慣れているので、そこまで気にはならないようなのですが、
私はその場所にいるだけで、目が充血してきて気分も悪くなるし、
頭の中もぼ～っとして長くいられません。
この時期だし、なかなか臭いもぬけきらなくて、でも、せっかく兄が
一生懸命造ってくれた部屋なので、早く入りたいんです。
何とかして、早く臭いを消したいのですが、いい方法はないでしょうか。
ペンキなどに詳しい方にお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

にょた様、折角兄上が仕上げてくれたのに、すぐに住めなく、残念ですね。
VOC（揮発性有機溶剤）は、人によりその影響が異なるため、あなたのように
受け入れることができない方が、最近は沢山いらっしゃいます。
よって、国も基準を決めましたが、言いわけ程度で、
先進国に比べて、実効性のない基準です。

さて、件のペンキですが、おそらく溶剤系
（一般的にシンナーを希釈材の主なものとしてできている塗料）と思われます。
日本にも、水をバインダーとする（＝水性）塗料で、
性能の良いものが本格的に輸入されて10年以上経ちますが、
まだ「シックハウス（＝和製英語）」ほど知られていない現状です。
環境上、車の塗装でさえ水性を義務付けている国があるのに、日本では、
住宅の内部にさえ、水性塗料を当然とする習慣が確立されていない状況です。

　　お困りの臭いを消すには、
　　　1.臭いの元（分子）を除去する
　　　2.臭いの元（分子）を封じ込める
　　の2通りがあります。

除去するには、時間をかけて発散させると促進させるがあります。
促進させるには、酸化チタンの力や、抗酸化溶液の力を借りて、
促進させる方法が商品化されています。
ただ、どちらも入手や作業依頼はWEBで探せるでしょうが、安くはありません。
社会に役立つとして独占も行っていますから…。
材料だけの入手が難しい場合は、材料プラス工事をも頼まざるをえないのですが、
10万円程度の見積もりは覚悟して交渉ください。

安くあげるには、今の壁の塗装の上に、無臭の水性塗料を自分で塗ってください。
3.9kgが5,000円から6,000円と、塗料としては少々高めですが、
すぐに効果が期待でき、安くあがります。

しかし、有機溶剤自体が、あなたの健康を害するなら、得策ではないでしょう。
ただ、においが我慢ならず、健康に大きな心配がないなら、
現実的な対応としてお勧めします。
アクリル樹脂100％の高品質ですから、造膜されると強靭で、
充分に臭いを抑えてくれるし、汚れても拭くことが可能です。
これらのペンキは、一般的にはホームセンターでも売っていません。
WEBで調べてください。それでも不明なときは、連絡先をお教えしますが…。

広さが不明なため、例示の金額は間違っているかもしれませんが、
お分かりになりやすくと、あえて例示しました。

一級建築士・インタリアプランナー
「ナチュラルペイントブック」翻訳コンサレタント　中尾正文

　　★Fudosan.JPサポートより
　　　中尾様、非常にご丁寧なアドバイス、有難うございました。
　　　にょたさん、おそらく、大工さんということですと、
　　　お兄さんに塗装関係のお知り合いがいらっしゃると思いますので、
　　　中尾様がおっしゃった方法を、相談されてみてはいかがですか？

■□相談者より

中尾様、とても詳しい説明、ありがとうございました。
兄とも相談しているのですが、業者に頼むとやはり費用がかかってしまうので、
もう少し様子をみて、それでも臭いがとれなかったら、中尾様のおっしゃるように、
上から水性のペンキを一度塗ってみようかと思います。
できた当時から比べると、だいぶ臭いは消えてはきているのですが、この時期、
暖房などもつけるので、やはり閉めきると長い時間はきついです。
また結果をこちらに報告したいと思います。ありがとうございました。

相談内容　設計士の勝手な判断による外壁塗装変更について

沖縄・30代男性
現在、1階のスラブが終ったRC造りの家です。
　　設計士を通していますが、相談当初から、
　　　●外壁はコンクリート打ちっ放し
　　として、一貫して進めてきました。

ところが、1階の下駄ばき部分が終った時点で、
コンクリート打ちっ放しではなく、
吹きつけ塗装の仕様になっていることが判明しました。
　　確認したところ、
　　「料金を下げる時点でそうなった。
　　　ただ、伝えてなかったのはこちらの（設計士側の）落ち度。
　　コンクリート打ちっ放しにするには100万円ほど追加になる」
　という説明されました。
　もう100万円なんて出ませんが、払わないといけないのでしょうか？

□■アドバイス

建築設計士との契約が不明なため、明快な回答はできませんが、
工事費100万円は払う必要はありません。
そのことで、工事会社が損害をこうむるなら、建築士が対応すべきです。

ただ、あなたが建築士を信頼して、業務を委任しているなら、
工事費は支払わなければなりません。
そして、あなたが建築士に対して損害を請求してください。

　　「建築士を通している」の表現が、まったく理解できませんが、
　　　●工事会社の建築士資格を持っている人を窓口に
　　との意味なら、支払いは完全に必要ありません。
　　それは、建築設計に関して、なんら契約をなしていないと思われるからです。

今の世情で有名な事件も、肩書きや資格が一人歩きをしていて、
本来の業務内容や責任や信頼がないがしろにされています。
あなたの立場に立っている建築士でない限り、あなたの見方ではありません。
すなわち、きちんと業務を依頼し、その対価をお支払いか…ということですね。　
（一級建築士イ・ンテリアプランナー　中尾正文さん）

相談内容　自分の希望する境界フェンスを設置させる交渉について

京都・50代女性
隣の空き家を不動産屋が購入し、リフォームをすることになりました。
今迄なかった境界線を相手側の費用で、
相手の敷地内で建てるオファーがきましたが、そのフェンスが私の趣味にあわず、
私の好きなフェンスを他の業者ですることになりました。
すると、相手側は、
　　「フェンスを建てるのは私の敷地内で、後の保守も私の方で…」
と言ってきました。
実は、元々10cmほど、私の家の出窓が出ているので、
さらに境界線のフェンスを10cm私側にすると、後々困ると思いました。
私の希望は、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」
　　　（費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています）
　　
で同意したいのですが、その交渉をする前に、
その交渉を上手く実現するノウハウを教えて頂きたいのです。

□■アドバイス：１

交渉に関しましては、
　　　●相手側のメリットを考えて、お話しされること
　　が重要になると思われます。

　現状の貴方の要求、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」

　ですと、確かに貴方が差額分の費用を負担されるとのことではありますが、
　　　●貴方側の業者が施工工事を行うことになる
　　　　（＝責任の所在などの問題が非常に不明確になりますので、
　　　　　　業者としては、一般的に断ると思います）
　　　●相手方の好みに合わないものがつけられる
　　　●現状よりも高いものがつけられるのであれば、
　　　　将来的に相手方の保守費用の負担が増える
　　などの問題が生じるかと思われます。

　　その中でも、
　　　●相手側の業者が施工できること
　　が、特に重要になってくると思われます。

　　ですので、
　　　●相手方の業者に対し、貴方の納得できるフェンスを用意していただき、
　　　　双方で納得の上、施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　　●貴方の全額負担で、フェンスを用意して、
　　　　相手方の業者に施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　などが、妥当かと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速のお返事、大変ありがとうございます。
私自身、好きなフェンス業者をみつけ、
費用は50,000円アップの負担額になりました。
相手側の工務店は、相手側の施工業者しか受けいれてくれないみたいで、
既製のタイプしか施工できないみたいです。
境界線のからみもあり、後々トラブルにならないよう、
再度、工務店と話合いをしてみるつもりです。
色々とアドバイス、大変ありがとうございました。
今後とも、またご指導お願いするかもしれませんが、ヨロシクお願い致します。

□■アドバイス：２

なるほど、
　　　●相手方の施工業者さんでは施工できないタイプ
　　だったのですね？

ただ、事前に貴方に相談したり、また、
　　「費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています」
ということを考えると、比較的良心的な業者さんだと思われます。

ですので、おっしゃる通り、境界線の絡みもありますので、
なるべく穏便に解決なさることが一番宜しいかと思われます。

さて、実際の交渉…となりますと、

　　　●相手方に対して、貴方の希望されるものの方が、
　　　　相手方にとっても良いこと
　　　　
　　を資料と共に、以下のような部分で、具体的に説明（PR）する
　　　　　・既製品に比べた、デザイン的な良さ
　　　　　　（＝当然、貴方の側だけではなく、相手方にとっても
　　　　　　　　調和されたデザインになっていなければ、厳しいでしょう）
　　　　　・耐久性・維持コストが優れている点
　　　　　　（＝維持管理を先方負担で希望されるのであれば、当然、
　　　　　　　　維持コストが先方の既製品よりも優れていなければ、
　　　　　　　　厳しいでしょう）

　　　●相手方の施工工務店さんから、貴方の希望される工務店さんを、
　　　　「下請け」として、発注していただく
　　　　（＝相手側の施工工務店さんの利益が上乗せされますので、
　　　　　　高くはなりますが、これであれば、
　　　　　　納得してくださる可能性もあるかと思われます）

　というような形で、話し合っていくのも一案だと思います。

とは言え、平行線をたどってしまった場合は、

　　　●相手の敷地内で維持管理を相手に負担にさせたい場合
　　　　→相手方の工務店が施工できる既製品の中から選ぶ

　　　●貴方が選んだフェンスを施工したい場合
　　　　→貴方の敷地に施工し、以後、貴方が維持管理を行う

　　の選択をせざるをえないと思いますし、それで納得できないのであれば、

　　　●相手　→　相手側の敷地内に自分たちで選んだフェンスを施工
　　　●貴方　→　貴方側の敷地内に貴方が選んだフェンスを施工

　　と、互いに自己負担・自己補修で、境界各10cmをあけて
　　（あるいは話し合いのもと、互いに境界線に接する形で）
　　施工する方法も考えられるかと思われます。

ただ、せっかく先方からの申し出があったことを考えますと、個人的には、
最後の選択肢は、なるべくは避けた方が良いような気もします。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご親切な回答を頂き、大変感謝いたしております。
本日、業者と話し合い、やはり、将来のメンテナンスのことも考え、
自由に取り扱えることもあり、私の敷地にフェンスを設置することに決めました。
それも、元々境界線の問題があったためなのですが、
今回、その件をクリアした上で決めることにしました。
こんなに早く、親切に回答して頂けると思わず、
本当にお世話になり、ありがとうございました。

相談内容　隣地への落雪防止措置について

北海道・30代女性
雪国に自宅を持っており、入居18年になります。
今までずっと空き地だった隣接する土地が、人から人へ転売され、
あっという間に9月にアパートが完成しました
（建築主は個人で不動産業を営んでいます）。

現在、我家の屋根の凍った雪が、隣の敷地の中や通路へ落ちていきます。
お人よしの母は、雪を止めるよう自宅を修理するといいますが、
私は判ってて建てたんだから、ひと冬、様子をみようと考えています。

どのような方法が最善か、ご指導ください。

□■アドバイス：１

私見ですが、隣地に迷惑をかけるのは良くないですね。
トラブルを未然に防ぐという、お母さんの考え方が一般的だと思いますし、
賢明な考え方だと思います。

その凍った雪が、通路に落ちるということは、アパートの入居者が
怪我をする可能性も有るのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
その場合は、当然、損害賠償の問題が発生すると思いますよ。

先に建物があったのだから、隣地に凍った雪が落ちても当然だ…
という考え方には、あまり同調できません。
元々、隣地に平気で凍った雪を落とすことができていたのは、
空き地ということもあり、それほどの迷惑でもないから、
見逃して頂いただけのことだと思いますよ。
今まで、隣地の所有者にきちんとお礼をしてきていたのかどうか…。
お礼をいうのは、人として当然だと思いますが、いかがでしょうか？

なお、豪雪地帯の場合は、街中では屋根の隙間をなるべく狭くし、
郊外の場合は隣地との境界を広く取って、急勾配の屋根の場合は
雪の落下に備え、自然落下しない屋根の場合は
雪おろしの対策を取るのは常識です。

当初の貴方の住宅を建設した会社は地元の会社なのでしょうか？
地元の建設会社であれば、将来のことも考えて、
その様な気配りは当然していると思うのですが…。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

すでに涌井様がご回答されていましたが、私も涌井様のご意見と同じです。
逆の立場になって考えられたらいかがでしょうか。
相手がどうあれ、こちらは「隣地へ落雪することを知っている」のですから、
防止対応をするのは当然のことと存じます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

■□相談者より

涌井様、伊澤様、サイト運営の方々、早速のお返事を感謝申し上げます。
隣のアパートの方が怪我をされる恐れのある通路ではありませんが、
ご指摘の通り、お互い何が起きるか判りませんので、
仲良くしていくためにも、善処したいと思いました。
我家を建ててくださった会社とも、未だに付き合いがあるので、
相談していきたいと思います。お世話になりました。

相談内容　施工ミスの補修による壁の色の違いについて

愛知・30代女性
新築5年目の家が、突然、雨漏りし、
おかげでリビングは水溜り状態になりました。
調べてみると、
　　　●サイディングを打つ際に釘があるべき部分が抜けていた
との施行ミスでした。
施行会社はすぐに修理をするように動いてくれて、
その時の対応は早かったように思います。

しかし、途中経過で、主人とその部分を確認してみると、
サイディングを剥がして、再度、リシン吹きつけてもらった部分が、
明らかに他の吹きつけの壁部分と色が違います。

今の段階でこれだけ色が違うので、経年するとますますその差は
出てくるような気がして、再度やり直してくれるように頼みましたところ、
「多少の色の違いは仕方なく、他の部分の壁と全く同じにはできない」
と言われてしまいました。

契約書上には瑕疵責任は10年とあります。
こちらとしては向こうのミスでじゅうぶん迷惑かけれらている状態であるのに、
今度は外観の壁の色まで違ってくるなど納得がいきません。
こういった場合は、その施行会社にどのレベルまで補償（再工事）
を求めることができるのでしょうか。
壁を他と全く同じ色にしろと言うのは、無理な相談なのでしょうか？

□■アドバイス

契約詳細が不明なので、一概には言えない部分があります。
例えば、業者さんによっては、細かく「どこまでを修理する」
と明記されている会社もありますので、
まずは、じっくりと規約をご確認なさる必要があります。

　　なお、一般的に考えますと、
　　　●外壁の一部の補修　⇒　建物全体の塗装
　　という対応をされる会社は無いかと思われます。

　　ただし、明らかに色の差が目立つのであれば、
　　　●塗装自体の施工ミス（または技量不足）
　　ということで、交渉なさるのも一案かと思われます。

しかし、色の差に関しましては、個々人の判断によって異なりますので、
万一、貴方と業者の話し合いが決裂し、貴方が納得なさらないのであれば、
最終的な判断は司法の場（調停・裁判）などで、解決することになるかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。
また、こちらからの返信が遅くなり、すみませんでした。

ご返答を参考にさせていただき、施行会社に交渉しましたら、
同じ材料を取り寄せて、なるべく近い色にする努力はしていただける
ようになりました。ただ、どこまでやっていただけるかは疑問ではありますが…。

また、結果ご報告いたしますので、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

相談内容　　

神奈川・10代男性
不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、
「光ファイバー利用可能」と書かれていたにもかかわらず、
実際は使用申請がなされていただけで、
マンションへの敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、
現在の使えない状況が残念でならないです。
この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか？

□■アドバイス

きちんと確認せずに、利用可能とした業者（またはオーナー）の責任は
あると思います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、
管轄所属団体に申し入れるのも、一つの方法だと思います。

ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、相談者さんも、
もう少しきちんと、調べられた方が良かったと思います。
現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、
同一料金のマンションプランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…
などの差があり、速度的な差もあります。

うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、
手伝っておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、
営業担当では即答できないような状況だったりします。
ですから、本当に重要視なさる方は、
不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにすることなく、
自らが積極的に通信事業者に確認し、
間違っていたら教えてあげるぐらいの気持ちでいても良いと思います。

それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、
この中でも段階がありますので、それぞれ、対応方法が異なります。

　　　1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
　　　　一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
　　　　マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、
　　　　そこで導入が決定しない限りは導入することができません。
　　　　とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

　　　2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
　　　　導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
　　　　事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、
　　　　採算が取れないため、工事をしない場合もあります。
　　　　管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いますが、
そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」のであれば、
一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、
直接、自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
形になります（もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、
一戸建て用のプランを利用することもできます）。

相談内容　

北側斜線制限についてお聞きしたいです。
北側にベランダがあるマンションと無いマンションがあります。
制限の内容は違うのでしょうか？

□■アドバイス

斜線制限は用途地域や道路の幅員により異なります。
詳細については、最寄りの区市町の建築課などでお調べ下さい。
マンションのベランダについては、制限はもとより、
施主の都合や設計者の意図（デザイン）によります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

今回、家を新築することになりました。
そこで外壁をサイディングの上にリシンを吹き付けを考えています。
しかし、リシンはあまりいいとは聞きません。
実際、リシンの吹き付けはどうなのでしょうか？？
やはり普通のサイディングの方がいいでしょうか？

□■アドバイス

リシン（一般名アクリルリシン）は、外壁塗装材として
かなり前から使用されてる塗料ですが、表面がざらざらしていることや
下地がモルタルの場合にはモルタルの亀裂と一緒に割れが生じるため（下記注）、
最近あまり利用されなくなりました。
（注：弾性リシンを使用すれば微細な割れには追従します）

これに加えて最近は工期短縮を図る目的や職人不足等の理由で、
サイディングなどの乾式工法が住宅外壁の主流になり、
モルタルの湿式工法が少なくなったことがリシンの人気を低くしています。

しかし、リシンは調合により好みの色が出せること、
それなりの雰囲気があること、経済性（塗装コスト）に優れていること
などを考えると決して捨てた素材ではないと私は思います。

相談者様の場合は下地が無塗装サイディングのようですので、
割れの心配はないのでご検討される余地があるのではないでしょうか。
ご予算があれば、通称吹き付けタイルと言われる塗装材を使用されれば、
汚れもつきにくいし、仕上がりの感じが更に豪華になります。

一方、最近は外壁に化粧サイディングが多く使用されていますが、
これとて永久的なものでなく、ある時期には塗装が必要になります。
このことはメーカーのカタログに注意事項として記載されています。

このように、外壁はどのような素材を採用しても
一定時期には再塗装が必要になることを考えておかねばなりません。

ただし、本物のタイルの場合は別です。ご参考になれば幸いです。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

■□相談内容　

築１年のマンションに住んでおります。
購入してからまもなくフローリングの床鳴りや浮きに気がつき、
ひどくなるので点検で施工業者に見てもらったところ、
フローリングのサネ部分が折れている可能性があると言われました。

入居１年で折れるものなのでしょうか？
家族で肥満体の人間もいません。もし、元々不良品を使っていたのだとしたら、
施工時に気がつかないものなのでしょうか？
折れている可能性を言われたのは１カ所ですが、
同様の音がする場所が多く心配です。
ご意見をお聞かせいただければと思います。

□■アドバイス：１

推定するには、へたくそな施行だったということでしょう。
アフターサービスの範囲内でしたら、一度、言ってみられたら…。
リフォーム後のフローリングを見る機会があるのですが、
私は必ず水平機を当てるのですが、
「新築なのにどうして傾いているのか！？」
と、多々あることにビックリします。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

フローリングの調子が悪いとの事ですが、
新築マンションをご購入されたのでしょうか？
　　
もしそうでしたなら、分譲業者（売主）に対して、
無償修理を要求されてみては如何でしょうか？

ご契約時に受取られたはずの「アフターサービス基準」の中身にもよりますが、
通常引渡し後１年であれば、相談者さんの故意や重大な過失が無い限り、
無償で直してくれるケースが多いと思われますが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

管理会社を通じて施工会社と連絡をとり、
全床の点検をしていただくことになりました。
しかし一つ気になるのは、部分的に張り替えたとして（過去にも一度してます）、
そんなに何カ所も部分張り替えをして大丈夫なのでしょうか？
何カ所も同様の現象がある以上、保証期間内のうちに全部修復したいです。
施工会社の対応が早かったことは助かりました。

■□相談内容　

所有のマンションについて質問が２つあります。
所有のマンション(401号室、10Fの4階,築15年)の隣部屋402号室を購入し、
部屋を仕切っているブロック壁を抜いてドアをつけようとしています。
上の階に住む友人がそうしているので、マネしているわけです。

しかし、業者から
　「壁は共有部分であり、マンション所有者の許可、
　　なつ印がいります。これは安全性、強度などが関与していますので」

といわれました。友人は、
　「３年前に、業者からなにも言われず、
　　壁が共有部分であることを知らずに、抜いてドアを作ってしまった」

と言っています。「どうしよう？」と心配しています。

そこで、質問です。
　　　１、何割の所有者の許可がいるのでしょうか？
　　　２、友人は罰せられるのですか？　壁を埋めれば問題ないでしょうか？
　　　　　もし、このまま、使いつづけたら法律上はどうなりますか？

□■アドバイス：１

まず業者さんのおっしゃっている事は正しいと思われます。
　（１）に関して
　　　　共用部分の変更なので４分の３の賛成が必要です。
　　　　詳しくはこちらをご参照されると良いと思います。

　　　　　日本マンションネットワークさん（ http://www.n-mansion.net/ ）の、
　　　　　以下のページ
　　　　　　 http://www.n-mansion.net/youten.htm

　（２）に関して
　　　　一番気になるのは強度だと思います。
　　　　知らないとは言え、勝手に行ってしまった事をまずは詫びて
　　　　対処方法をご相談なさっては如何でしょうか？

（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

古いマンションの場合には、よく見かけるケースです。
ですが、管理規約の違反となりますので、
管理組合への謝罪と回復工事を実施することになります。
また、購入時に仲介業者がいて、「壁をぶち抜く」ことを告げた場合は、
仲介会社に損害賠償責任があります。
（長谷工コーポレーション・北沢さん）

■□相談内容　

初めまして、マンション管理組合の修繕委員をしています。
給水管が傷んできたので、近々共用部分の更新工事を計画しています。
ついでに水道局側へ給水管を移管する事によって、
移管部分の維持管理が不要になると聞いたのですが、
この場合マンション自体の資産価値が低下する様な事はないのでしょうか。

□■アドバイス：１

ご相談の件なのですが、
マンション共有部分は基本的に共有者全員の私有財産となります。
この私有財産を水道局に移管する（出来る）とう話自体、
聞いた事が無いのですが、本当にそのような事は可能なのでしょうか？

個人的には出来ないのでは？　と思いますが・・・
一度水道局に聞いてみては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さん、ご回答ありがとうございました。
実は昨年、給水管工事の仕様決定のため水道局へ二回ほど訪問しました。
当マンションは
従来の高架水槽方式から直結直圧給水方式への更新を希望していたので、
技術面でいろいろ相談してみたところ局側から次の条件が提示されました。

　1)上流地域水圧降下を防ぐため、局側の本管を太い口径に更新する必要がある、
　　ただし着工は平成15年度以降となる
　2)私有地内道路下の埋設配管は市へ移管する
　3)上記2の配管材料は市指定のものを使用する
　4)上記2の施工は市の指定業者が行う
　5)埋設配管は下流の本管と管網を構築するためループ状にする
　6)移管部分の工事は受益者（マンション側）負担とする

移管の話は元々水道局側から出てきたものでした。
ポンプ・受水槽・高架水槽の撤廃による維持管理費減少と
設置スペースの有効利用で、当初はマンション側にとって大変メリットがある
と感じていましたが、一部住民から資産価値の低下はないかと言われ不安になり、
この様な相談をしました。話が前後してしまい、すみませんでした。

□■アドバイス：２

涌井と申します。
私有地内道路下の埋設配管は市へ移管するのであって、
建物内の配管を移管するのではないので、資産価値の低下は無いと思います。
どうしても、心配で有れば、市の税務課(固定資産税の評価の関係の課)や、
近隣の金融機関、会計事務所等に聞いて見るのが良いと思います。
建物への取り付けの配管が市に移管されるのは、
個人へ移管されるのと違って、特に問題は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、こんにちは。アドバイスありがとうございます。
当マンションの給水管は、受水槽用止水栓から
各戸水量計までは共有（共用）部分としています。
また、各戸共有部分の持ち分は
各住居専有部分の床面積の割合で決められています。
涌井さんや藤原さんのアドバイス通り、
道路下埋設配管の市側の移管は資産価値の点で問題ないと思いますが、
共有部分の変更については総会決議が必要になるので、
区分所有者の承諾を得るには十分な説明準備をしておく必要がありますね。

□■アドバイス：３

　　> 6)移管部分の工事は受益者（マンション側）負担とする
　　
この部分の水道局側の主張は当然の事と思いますが、
その後の維持・管理費に関しては
市側の公費で行ってもらえるものなのでしょうか？　
もしそうなら、とてもメリットの高い話だと思いますが・・・

又、お話の内容ですと資産価値の減少という心配も無いと思います。

個人的には、私がマンション所有者だったとするなら、
市側の提案に賛成の立場を取ります。
（藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さん、再度コメントありがとうございます。
水道局側に維持管理費の件を確認しましたが、移管部分については
市側の公費で負担するという事でした。
他に建替え時にどうなるかという事も心配だったんですが、
高層化する際はポンで増圧すればよいし、配管を移設する際は
前もって市側と協定書を交わしておけばよいとの事でした。
これで安心して住民へ更新工事の説明をする事ができます。
いろいろお世話になりました。