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相談内容　明治時代の口約束と購入について

長野・男性・５０代
始めて利用させて頂きます。御相談内容は以下の通りです。

2003年個人売買にて、
約4年間空き家となっていた家屋土地を売主A氏より購入し、
当初より隣家B氏との境界が不明瞭のまま今日に至っている。
自己で計測の結果、固定資産税の記載評価面積のとうり、
明らかに隣家B氏が菜園として使用の部分、
約20坪も当方の評価面積に含まれている事が判明。

早速売主A氏に聞いてみたところ、
A氏とB氏は親戚筋で明治期に金銭の貸し借りがあり、
借りたA氏側が残債の未返済分の代わりとして、
上記20坪の半分である約10坪をB氏側に提供したのだと教えられた。
その件は口約束で交わされ、覚え書もなく両家とも登記をしなかった。

確認せずに購入した自分にも責任があるが、
隣家使用の約２０坪分の固定資産税も既に6年分自身が支払っているのは納得がいかず、
かといってA氏も悪意はなく、私に譲渡後はB氏側がそこを使用していないとの認識でいた。
近隣の為、穏便に済ませる方法はないか。

この様な状況ですが質問は以下の通りです。
1.明治期の口約束も効力はあるのか
2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
　仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)
3.効力がないとすればどうすべきがベストか。
　
　以上よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが
>1.明治期の口約束も効力はあるのか

　効力が有るといいますか、
　実際にB氏側が自己所有の土地と思い、何十年も耕作していて、
　A氏側もそれに異議を唱えなかったとなりますと、
　民法162条により、B氏の時効取得となるだろうと予測されます。
　時効取得については、下記ＵＲＬをご参考になさって下さい。

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC162%E6%9D%A1

>2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
　仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)

　素人間売買ですから、売買契約書の内容及び民法に沿って解決されるべきとは思います。
　揉めた場合は、
　民法上の錯誤(95条)若しくは詐欺(96条)による契約を主張し、
　売主A氏に、問題解決もしくは実損の損害賠償を求めるとか、
　売買契約の解約・取り消しを求めるとか、
　という交渉もしくは民事訴訟を行うことになるのではないかと思います。
　

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　

こんにちは。先日、知人A（個人事業主）を買主として、
不動産（土地及び共同住宅）の売買契約を、
融資特約付きで締結しました。

売主はBと言う個人の方です。
契約締結後にAは事業融資の申込みを金融機関にしたところ、
Aには借りたい金額の満額をお貸しできないとの返事がありました。
つまり、契約書の融資特約欄に記載した借入れ金額は借りられないとの事です。

融資特約に基づき、この売買契約を解除しようと申し出たら、
仲介に入った不動産業者から消費者契約法という法律で、
売主が個人、買主が事業者という事で契約の解除ができないと言われました。

Aとしては融資が受けられるかどうか心配だったので、
融資不成立に伴う契約解除条項を付帯したのに、
契約が解除できないと憤慨しています。
本当にこの契約は解除できないのでしょうか？
どなたか、お知恵をお貸しください。

---

□■アドバイス

消費者契約法は、事業者が契約の相手方で、
消費者が契約を解除する場合に適用されるものです。

　以下に該当する場合、消費者は契約を取り消す事が出来ます。
　　　1.不実告知（重要な項目について事実と異なることを告げられた）
　　　2.断定的な判断の提供（将来の不確実なことを断定的に言う）
　　　3.不利益事実の故意の不告知
　　　　（重要な項目について不利益になることを故意に言わない）
　　　4.不退去
　　　5.監禁

契約の中に、消費者の利益を一方的に害する次のような条項が入っている場合、
その条項の全部、又は一部が無効となります。
　　 http://www.pref.hiroshima.jp/kenmin/seibun/info/mame/shohi01.htm
　　　（広島県消費生活情報 http://www.pref.hiroshima.jp/shohiseikatsu/ ）

個人的な意見（私見）ですが、売買契約の融資特約は、
民法で定められた停止条件であり、消費者契約法の消費者の利益を
一方的に害するとは思いませんが、私は法律の専門家ではありませんので、
市区町村が開催する無料法律相談又は最寄りの弁護士にご相談ください。

（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス：２

消費者契約法はあくまで、
知識や情報に格差がある個人消費者を守るために、
そのような格差を利用して消費者と事業者の契約の解除を認めたものです。
解除を認めないものではありません。
法の趣旨を取り違えているのでは無いでしょうか？

この場合買主である知人Aさんが、売主との契約締結にあたり、
前出の5つのポイントに該当するような事実があった場合、
解約できるとするものです。知人Aさんが売主に不利益を及ぼすとすれば、
不当に安く買ったと言う事以外、思いつきません。

しかしその場合、売主は契約を解除して
新たに高値をつける買主を探せると言うことです。

私は消費者契約法とは何ら関係ない話と考えます。
従って、ローン特約による契約解除は何ら問題ないでしょう。
そもそも、契約締結自体がローン特約に解除されるのですから、
契約締結後の解除を想定した消費者契約法の出番ではありません。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

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■□相談内容　

宅地を購入したいのですが　不動産屋を利用しなくて
素人同士で取引できるでしょうか。登記まで出来ますか？

---

□■アドバイス：１

基本的には、できます。
しかし、宅地（土地）には諸々の法規制があります。
貴方の購入を考えておられる宅地には、
どの様な法の「網」があるのか知る必要があります。

転ばぬ先の杖・・・・・玄人に相談されてはいかがですか？

また、登記も自分で出来ますが
その土地の権利関係など十分調査が必要ですし、
登記手続きも玄人にまかせられては・・・と思います。
（森田住販・森田さん）

---

□■アドバイス：２

出来ます。
出来るところまで自分で行われては如何でしょうか。
色々勉強する事は、貴重です。
色々勉強してください。頑張ってください。
困ったら、弁護士にでもご相談されると良いと思います。
（カワイハウス・河合さん）

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□■アドバイス：３

皆さんの返答のとおり、当然出来ます。
売買契約書は市販していますし、
ネットで公開しているものもありますので参考にしてください。
なるべく、ご自分の取引に適合したものを探せば良いと思います。
　　
更に、細かい約束事も口約束ではなくて、特約等にして契約書に明記して下さい。

又、都市計画法、建築基準法、農地法等の
基本的な土地の法的制限等については、良く調査する事は、当然のことです。

　契約書で注意する点は、
　　　・地積(面積)については、実測か登記簿面積のどちらで行うか。
　　　・諸費用の負担はどうするのか。
　　　・金銭の授受と引渡しの方法、時期。
　　　・違反時の対応。
　などだと思います。

登記についても勉強すれば自分でできます。

と言う事ですが、取引先が、全くの他人の場合は、
トラブルがおき易いので、業者や司法書士を入れた方が安心だとは思います。
特に、司法書士の手数料はそれほど高額ではないので、
　(殆どは法務局に納める登録免許税です)
司法書士を入れる事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

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