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相談内容　借地の返還に地主が応じない場合の対応について

静岡・60代男性
現在、私の実家は借地に建っています。
借地は、実父が昭和26年に契約しましたが、契約書はありません。
また、以後、更新等の手続きもありません。

昭和53年から、借地代が折り合わず、供託を続けています。
13年前に父が亡くなり、数ヶ月前に母も亡くなり、実家には誰も住む者がいなくなり、
私達兄弟はそれぞれ自家があり、実家を引き継ぐ人がいなくなりました。

そこで、折り合いのつかなかった地代を清算し、
実家を取り壊し、借地を地主に返還したいと考えています。
しかし、地主に手紙を出し、借地代を清算したい旨を伝えましたが、
返事がありません。
また、同じ地主から借地している別の人からは、
　　「この地主は返還を承諾しないだろう」と聞きました。

地主から清算について応答がない場合、どのようにしたら良いでしょうか？
地主が返還を拒否できるのであれば、今後も相続人である私達兄弟が
地代を払い続けなければならないことになってしまいますが、
そもそも、拒否することはできるのでしょうか？
よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、
　　　●存続期間に定めがない賃貸借契約は、いつでも当事者のどちらからでも、
　　　　解約を申し入れることができる
　　という民法上の原則がございます。

　民法　第三款　賃貸借の終了
　　（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
　　　　第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
　　　　　　　　　　　いつでも解約の申入れをすることができる。この場合にお
　　　　　　　　　　　いては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日か
　　　　　　　　　　　らそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって
　　　　　　　　　　　終了する。
　　　　　　　　　　　　　一　土地の賃貸借　一年
　　　　　　　　　　　　　二　建物の賃貸借　三箇月
　　　　　　　　　　　　　三　動産及び貸席の賃貸借　一日

つまり、土地の賃貸借は、解約の申し入れから1年を経過すれば、
契約自体が終了することになります。この解約の申し入れは、
期間を確定するためにも「内容証明」で行うのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございました。
返還を拒否できないことがわかりまして、安心しました。
地主と根気良く話し合います。

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■□相談内容　

はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
父が所有する建物と土地（所有ではなく借地になっています。）についてです。
借地権の更新が来年の１月に迫っており、更新料は５００万円と知らされています。

現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、
介護なしには生活できません。つまり家には戻れません。
また、父が入所中に母が６月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。

そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、
売却を考えています（父の了承はもちろんあります）。
　　
建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこう
と考えていたところそれには応じられないという返答でした。
つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこないようです。
これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか？

実際の土地の価格は約９０００万円で借地権割合は６０％の地域です。
普通に考えれば９０００万円の６０％の５４００万円で
地主側に買い取ってもらえると思っていたのですがそうはいかないようです。

つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。

そこで、今回の更新を拒否した上で、
地主と買い取り額の交渉というようなことはできるのでしょうか？
地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか？

そのあたりを教えてください。
ちなみに、前回の更新は２０年前で、更新料は１００万円だそうです。

以上よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、
このように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。

権利の割合では借地人の方が６割とおっしゃってるように、
やや強いのではと思いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。
それもケースバイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。

なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの専門家の意見を聞き、
判断を仰ぐ用にして下さいね。
権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているので、
十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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□■アドバイス：２

こんにちは！
ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
　　> 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
　　> せん。つまり家には戻れません。
お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか？
仮に痴呆症状があるとすると、相談者さんが売主代理人として
不動産売買の取引を行うのは、場合によると
難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われます。

成年後見制度が絡む可能性があります。

文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物
のように見受けられるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか？

もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても
売買自体がかなりややっこしくなる可能性がございます。
　　
※相談者さんが既に成年後見制度に基く後見人として
裁判所より任命されていらっしゃるのでしたら、話は違いますが・・・
その辺のご事情は如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談内容　

借地契約期間中に
借地の一部を増改築し、その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか？
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか？
教えてください。

なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。

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□■アドバイス：１

具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
　　
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
２０年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の３％程度の場合が多いということです。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
　　
2002年に２０年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約８０坪ほどあり、その一部（増改築した約３０坪）は、
承諾料として1991年に支払をしております。

一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
　　
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか？
道義的に２０年で約750万も支払わなければならないのでしょうか？

　　　1982年　更新時期　410万
　　　1991年　増改築時　330万
　　　2002年　更新時期　430万　←請求金額

よろしくお願い致します。

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□■アドバイス：２

今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、更新料についての考え方を言います。

まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の３％に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。

あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。

とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の３％以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築（新築、増築、大修繕等）等を
２０年間の間に１回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。

私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
　　
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。

本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。

もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
（三菱地所・寺島さん）

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