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相談内容　競売物件における真正な登記名義の回復について

愛知・20代男性
競売物件を購入し、無事、立ち退きなども完了しました。
しかし、妻と共有名義にするつもりでしたが、
入札時にそのための手続きをとらないといけないということを知らずに、
私のみの名前で落札しました。

あとで「真正な登記名義の回復」を行えばよいと考えていたのですが、
競売物件ではできないと、法務局で言われました。

購入方法が競売であれ、私の不動産なのに不可能なのには納得できません。
真正な登記名義の回復でなくとも、何か、
共有名義にする方法とかはありませんでしょうか？
最後の手段として、土地2筆のうち1つを妻に譲ろうかと考えていますが、
これは可能でしょうか？

よい知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

奥様は実際にお金を出しているのでしょうか？
もし、お金を出しているのであれば、売買契約書を作成して、
司法書士にお願いして、持分登記をすれば良いでしょう。
　　　※売買に絡んで印紙代・登記料・不動産取得税等の必要経費はかかります。

また、奥様がお金を出していない場合は、簡単に譲ると言っても、
贈与になりますので、奥様は高額の贈与税を支払うようになると思われますので、
これは問題外になるでしょう。
ただし、当面の間、居住して居住用資産とした場合で、
かつ婚姻後20年以上経過した場合は特例がありますが、
20代ということですから、これもかなり先の長い話だと思います。

なお、競売の場合は、裁判所の職権によって所有権移転登記を行いますので、
「真正な登記名義の回復」は難しいでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、連絡ありがとうございます。

ご指摘の通り、夫婦共働きで、妻は頭金の一部を出しています。
税金対策だけなら妻から私への金銭消費契約等を結んだことにして、
書類をきちんと整理しておけば、問題ないかと思います。
しかし、一応、妻と、共有名義にしようと約束しましたので、
それを守りたいということです。

「持分登記」とありましたが、これはどのようなものなのでしょうか？
もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

共有名義のことです。共有の場合は、その持分の割合を登記しますので、
常日頃使っている持分登記という表現を致しました。

追加ですが、ご存知のこととは思いますが、
金消契約では持分登記をして共有名義にすることはできません。
抵当権を設定して、差し押さえでも行っていけば別かもしれませんが
（これも実際には結構経費が必要かと思います）、
一般的には「売買」か「贈与による」しか、登記原因は無理でしょう。

これは、可能かどうかは確認してございませんが、
奥様が、貴方を相手に、「共有名義にすると約束したのに守らなかった」
ということで、民事裁判を提訴して、貴方が民事調停でそれを認めた場合は、
裁判所の職権による持分登記を行うということも、理屈上は可能かもしれません。
しかし、事前に良く検討をしておかないと、
実際には、これもかなり難しいかもしれませんね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信が遅れまして申し訳ありません。
一度、持分登記についてよく調べて、
司法書士の先生とも相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　登記時の名義について

東京・20代男性
妻の両親と資金を出しあい、
土地を購入して、二世帯住宅を新築することになりました。
妻の妹は結婚前で両親宅に住んでおり、今後も妹は両親と一緒に
暮らすことになりますが、今回の妹の支払い負担はゼロの予定です。

そのため、将来、両親が亡くなったとき、
妹との相続の問題も出てくると思い、悩んでいます。
資金の金額・ローンの負担額にもよりますが、
この場合、土地・建物の名義をどのようにすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス

基本的には、共有者のそれぞれの支出金額
（ローンの場合は借り入れの割合）に準じた持分となります。
妹さんには、通常は持分は有りません。
ご両親の一方、もしくは、両方が亡くなった場合には、
当然、相続の問題は発生しますが、結婚等により別居した場合は、
通常は、それなりの金銭等の支払いによって、解決する場合が多いかと思います。
同居を続けているのであれば、
妹さんが共有者となっても、それ程問題はないと思います。

具体的に、何が悩みなのか良く解らないのですが…。
妹さんに相続をさせたくないということでしょうか？
それとも、最初から妹さんの持分にしたいということでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事頂きましてありがとうございます。

説明不足で申し訳ありません。両親は我々夫婦に老後を任せたいと言っており、
二世帯同居になったのですが、妹は、結婚し、所帯を持っても、
両親との同居を希望しています。後々のことを考えると、
　　　・持分に妹を加える（資金を負担させる）べきではないか？
　　　・しかし、まだ独身なんだし、その時はまた考えたらどうか？
　　…と、なかなか決まらない状況でした。

土地建物それぞれに共有名義で登記することに変りは無いのですが、
将来、妹所帯も同居となると、なかなか難しい問題です。
　　
今後、相続の時にももめるのではないかと思い、いったん白紙に戻し、
お互い、最良の方法を考えようということになりました。
貴重なお時間を割いてくださり、ありがとうございました。

相談内容　死因贈与契約にともなう仮登記について

大阪・30代男性
私は同性のパートナーと同居しております。
万が一の時のことを考えて、死因贈与契約をお互いに結んでおり、
不動産である私のマンションを死因贈与契約に基づき、
仮登記しようと考えています。

ただ、銀行とのローン契約（ローン返済中です）に
第三者に権利を譲り渡す場合は書面にて報告し、
銀行の許可が必要とのくだりがあります。
仮登記もこの第三者に譲り渡す場合にあたるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、仮登記は権利の順位保全のために行うものであり、
譲り渡す場合とはいえないとは思いますが、
トラブル防止のためにも銀行には事前に連絡をしておくべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

相談内容　夫婦間で共有する不動産の登記割合変更について

神奈川・60代男性
夫婦間（婚姻30年経過）での土地及び建物の登記割合を
変更したいと思うのですが、贈与税等何か気をつけることや
不可能なことはありますでしょうか？
現在、夫9妻1で登記してあるものを、夫5妻5に変更しようと思っております。
宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、結婚後20年以上経過している夫婦間において、
居住用の土地・建物等の贈与の場合は、2,000万円まで控除がされます。
ご相談の件につきましては、特に問題は無いと思いますが、
登記とあわせて、近隣の司法書士等にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のお返事ありがとうございました。
司法書士に相談してみます。

相談内容　あやふやな登記に対する対応の仕方について

山梨・70代女性
40年前、分譲住宅を購入しました。
片側が行き止まりになっている道を挟んで、3件ずつ建てられ、
私の家は行き止まりに一番近い場所です。

11月に地籍調査があり、公図を見る機会がありました。
すると、家の前の道路に4本の線が入っており、私の家の前の道路の部分が、
お隣の家の宅地として登記されていることが分かりました
（反対側の道路は不動産業者の名前で公衆道路として登記されています）。

ちなみに、お隣は私より後に家を購入されました。
当時、道路込みの値段を不動産屋さんにお払いしてあります。
今後、売却も考えておりましたので、このような状況にとても戸惑っており、
トラブルに発展しないかと不安を感じています。
どういういきさつで、このようなことになってしまったのか、
全く分からない状況です。
　　
何をどうすれば良いのかすら、分かりません。
これからどのように対処していくと良いのでしょうか。
良いアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回のご相談に関しては、実際の公図や謄本・権利書・契約書や領収書・
名寄せ帳等を見ないと正確なことはアドバイスできないと思います。

とりあえず、上記の書類、特に、権利書と契約書・領収書を揃えた上で、
お近くの司法書士事務所にご相談に伺うのが宜しいかと思います。

なお、公図や謄本はご自分で法務局に行くことが可能であれば、取れますが、
難しいようでしたら、司法書士にお願いすれば、取っていただけます。
名寄せ帳は市町村役場の税務課等に、印鑑・身分証明書持参で行けば、取れます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はアドバイスをありがとうございました。
資料を揃え、司法書士さんのところにご相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　ローンを含む物件の友人との共有登記について

京都・30代女性
土地、建物を友人と共有で購入することになりました。
私はサラリーマンなので、住宅ローンがとおります。
しかし、友人は自営業が2年ほどなので、
頭金を友人が用意し、ローンは私が組むことになりました。
支払いに関してはクリアしているのですが、この場合、
登記簿の名義などを半分にすることなど、可能なのでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
ローンの実質的な返済はどのような割合になるのかが不明ですが、
持分につきましては、実際に支払う割合を計算した上で、
相当な割合にされるのが宜しいかと思います。

つまり、ローンの名義は貴方でも、
友人も返済していることを証明できるようにしておけば、宜しいかと思います。
とにかく、実際の支出を半々にすれば、持分も半々になると考えて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々にご返答いただいてありがとうございました。
飲食店の経営を友人と一緒に考えているので、
運用資金は頭金の同額をこちらが負担するので、
ローンについては毎月半々の支払いの予定です。
ですので、友人が頭金を払うことにより、
名義は分けることが可能ということですよね？
お手数おかけしますが、ご返答いただければ幸いです。

□■アドバイス：２

飲食店の経営に住宅ローンですか？
ちょっと、事態が良く飲み込めません…。
銀行とは融資の話は住宅ローンで進んでいるんですよね？
事業用物件…？
店舗併用住宅ですかね。

基本的には可能だとは思いますが、今回のご相談の件は、
　　　●金融機関に良く相談して、金融機関から司法書士さんを紹介して頂く
　　　●共有について、具体的にはその司法書士さんにご相談される
という方が宜しいかと思います。
それと、会計事務所（税理士さん）などにご相談することも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ややこしい説明で申し訳ございません。
住宅ローンが通る程度の小さなお店で、店舗は1/3程度なんです。
ですので、住宅ローンでクリアしているのですが、先ほどお伝えした通り、
名義の件で、できればお互い納得のいく形にしたいと思いました。

相談する方がいなくて、司法書士さんに相談する上でも、
ある程度の知識が欲しいと思い、こちらでご相談お願いしました。

□■アドバイス：３

友達とは言え、登記持分を最初にハッキリ決めないと、
後でトラブルの原因となります。
持分の割合の決め方は、資金を出した割合にした方が良いでしょう。
また、先々で上手くいかずに売却となる場合もあります。
ですから、一般的には親族以外の共有名義での登記は、あまりお勧めできません。

そうした場合に備えて、当事者同士で、
　　　●最低3年を超えないと、持分の（処分）売却等はできない
などの法的制約を登記した方が良い場合もあります。
最初の当事者間の取り決めを文書で交し、
公証人役場などで証明を残すことをお勧めいたします。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

色々ご丁寧にお答えくださって勉強になりました。
友人といえども、何かと後々問題がおきないよう、
アドバイスいただいたように公証人役場で、支払いについて、
売却の件について証明を残すようにしたいと思います。

また、こちらでご相談させていただくこともあるかと思いますが、
そのときはどうぞよろしくお願いいたします。
今回、このようなサイトを知人から聞き、とても勉強になりました。
親身にお答えいただいてありがとうございました。

相談内容　更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても　狭隘（きょうあい）協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか？
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
（私には持分無し）を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか？

□■アドバイス：２

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか？
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

　　つまり、
　　　●実測により境界を確定（認印だけでOK）
　　　●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

相談内容　

東京・40代男性
現在、二世帯住宅に住んでいます。
1階と2階で世帯が完全にわかれ、2階は内階段ですが、玄関は別です。
両方の玄関の間には、鍵のかかるドアがついています。

もともとは2階はアパートにしていたのですが、12～3年ほど前に改築いたしました。
その時は深く考えないで共有登記にしたのですが、最近になり、区分登記にすれば、
小規模住宅減税（200平米）の適応が倍（400平米）になるのを知りました。

そこで、区分登記に変更したいのですが、現在残っているのは、
改築の時の領収書と簡単な見取り図ぐらいしかありません。
特別な書類等が必要になるのでしょうか。
ご回答、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

共有登記にしてから、どの程度の時間が経過しているのかわからないのですが、
「共有登記を錯誤」を原因として区分所有にする更正登記をすれば、
可能かとも思います。
詳しい事は、個々の事情により変わると思いますので、
お近くか、知り合いの司法書士さんにご相談下さい。
　　東京の場合は東京司法書士会（ http://www.tokyokai.or.jp/ ）の、
　　 http://www.tokyokai.or.jp/members/index.html
　　より、検索もできます。
　　ご相談なさる場合は、
　　「共有登記を錯誤で区分所有に更正する登記をしたいのですが、
　　　お願いできますか」
　　と、お尋ねになると良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

建物区分登記は対象の建物が
各々構造上・利用上分離独立している必要があります。
以前はアパートとして利用されていたようですので、
区分することは可能かと思われます。
必要書類としては各階平面図、建物図面（抵当権が設定されている場合は
登記所の管轄にもよりますが、共同担保目録）が必要になります。
いずれにしても土地家屋調査士に依頼することをお奨めします。
（八雲産業・山田高志さん）

■□相談者より

涌井様、山田高志様、すばやいご回答ありがとうございました。
昨日まで、いまさら無理ではないかと心配していたのですが、
なんとかなりそうな気がしてきました。
図面を持って、相談にいってみようと思います。
また、質問することもあるかもしれませんが、その時はよろしくお願いします。

相談内容　

東京・20代男性
祖父が登記書を盗まれてしまいました。
万一、第三者に悪用されてしまったら…と思うと心配です。
（それを担保にヤミ金などでお金を借りられてしまったら…など）

警察に届けたあと、何をどうすれば良いのでしょうか？
万一、第三者に悪用されてしまった場合、どうなってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

土地建物の登記は「登記簿」だけではできません。
所有者の「印鑑証明」、「実印」が必要となります。
とは言っても、ご心配でしょう。
また、印鑑証明を偽造される恐れもあります。

不動産を管轄する登記所に印鑑証明を添付したうえで、
「登記簿が盗難にあったので、登記手続があったら連絡して欲しい」
と伝える旨の書類を提出して下さい。

これにより、登記所は登記手続を踏まず、連絡を入れると思います。
（Fudosan.JP参加エージェント）

岩手・20代男性
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として、増築部分の登記を挙げました。
建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていないようで、
検査済証はありません。売り主は、覚えていないなど、
あいまいな態度です。

登記したと連絡がきたため、登記簿を見たところ、
建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は
1.8平米大きかったのです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が
法的に義務付けられたのは今から5年前で、
この物件は違法建築ではないと言います。これは正しいのでしょうか？
また、この物件を買うにあたって、注意すべき点を教えてください。

□■アドバイス：１

そもそも論になってしまいますが、登記は善意の第三者に対する対抗要件で、
絶対に行わなければならないものではありません。未登記の建物は、
沢山存在しています。特にローンを借り入れないで
地元の大工さんに建ってもらった増築部分や離れなどは
登記しないのが普通とさえ言えます。

正確なことは文面だけなので、ご勘弁いただくとして、
私見ですが、実際の増築部分がしっかりした建物であれば心配ないと思います。

契約時の注意点としては、重説や契約書の内容を良く確認すること、
特に瑕疵担保責任の期間の確認をしっかりして納得する…
と言うことだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

まず、図面と現況の違いについては、工事途中で施主の気が変わって
面積が増えたり、施工上の都合で面積が変わったり、
図面どおりに施工されるとは限りません。

完了検査や検査済証ですが、10平米未満でしたら確認が必要無いくらいで、
検査済証が無いからと言って、違法ではありません。
違法については、建ぺい率や容積率が制限を超える場合は違法建築になり、
住宅ローンの借入れなどが出来ません。

登記についてですが、これは涌井さんが書かれているとおり、
第三者に対抗する為のものであり、住宅ローンなどの借入れをする際、
抵当権の設定をするためには必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

もう一つ教えてください。不動産屋に聞いたところ
建築確認どおりに作っていませんとのことでした。
これは違法建築であることを認めたことですか？

「それは違法ではないのですか？」と聞いたところ、
「違法ではありません」とのことでした。
平成2年増築当時、これは違法ではないのですか？

□■アドバイス：３

貴方が仰りたい事が良く理解できないのですが、基本的な事を申し上げます。
違法建築であれば、その建物は今頃、取り壊し命令等により建っていません。
極端な言い方をしますと、平成2年に建築した建物が現存していること自体が、
違法建築では無いと言っても過言ではありません。

厳密に言いますと、建てた時にどんなに違法であったとしても、
監督官庁がそれを見逃した時点で適法として扱われているのが現状です。
ましてや建築後15年も経過している建物が違法とは言えないでしょう。

これはあくまで建築確認について、違法かどうかという点についてです。
ご理解頂けましたでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

相談内容　

東京・40代男性
はじめまして、よろしくお願いいたします。
建築条件付の古家付き土地を購入し、支払いを済ませました。
今後、上物の契約後、古家の取り壊し、滅失登記後、
土地登記の流れで進めるとの説明を受けました。
この流れは通常の処理なのでしょうか？　

購入不動産業者の番号が（1）である事、説明に答えない点が多いなど、
怪しい点が見受けられる為、最悪の可能性を考えて、
先に土地登記を澄ませておくべきか検討中です。

土地代金は全額支払済みですので、土地登記を先行させて構わないでしょうか？
また、その場合のメリット、デメリットなどお教え頂ければと思っております。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

代金の支払と同時に所有権移転手続を行うのが通常です。今回の場合ですと、
間取の打合せから請負契約まで時間がかかることが予想されます。
また、請負契約迄の間やその後の工事でどんなトラブルが発生するとも限りません。
従って、多少費用の追い足しになりますが、土地と建物（滅失前の）登記を
早急にされた方が、良いと思われます。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

当初、上物の打ち合わせも進行していたのですが、
途中で、土地代金の支払いを相手側が急いでいるのことで、
上物の問題への回答頻度が下がり、「早く建てれば年内に間に合います」
と、ろくな打ち合わせも無いまま、上物契約を急がせます。
加えて上物契約まで、土地登記は行わないようです。

これでは危険すぎると判断したため、質問させて頂きました。
ご提案の通り、費用の追い足しをしても支払い分の登記を済ませ、
じっくり打ち合わせて進めたいと思います。ご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：２

今回の取引には問題点が2つ有ります。
1つ目は、建築条件付きの土地売買では土地の契約後3ヶ月以内に
建物の建築請負契約を締結することを条件に契約しますので、
建物の建築請負契約を締結するまでは土地の契約は手付金の支払だけで、
土地代金を全額支払うことは無いのが普通です。

2つ目は、今回既に土地代金を全額支払っておられます。
不動産会社が売主の場合、所有権移転留保が禁止されており、
直ぐに所有権移転（登記）する義務が不動産会社に有ります。

従って、土地と建物について
直ぐに所有権移転登記されることをお薦めいたします。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

説明不足で申し訳ございません。売主は別の個人の方でした。
上物契約が済んだ後、滅失登記と同時に行えるので手間が省ける
といった説明は受け入れず、別途、費用が発生しても登記を済ませるように
交渉したいと思います。この度はご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：３

通常の建築条件付契約では、建設業者との請負契約が不調に終われば、
不動産売買契約も白紙解除となり、授受された一切の金員が
買主に戻される契約になっているはずです。
つまり、請負契約締結までは手付金契約に留めておき、
請負契約が締結となったときに、残金の支払いと
所有権登記作業が同時に進められることになります。

今回の場合は、売主（土地所有者）が一般の方で、
代金決済を先にしないといけなかったのでしょうか。
とにかく、代金を支払った以上、土地建物両方の所有権の移転登記を
速やかに進めるように宅建業者に話すべきです。

蛇足ですが、宅建業者番号の若い古いだけで、業者の内容を推し量ることはできません。

（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

　> 売主（土地所有者）が一般の方で、
　>代金決済を先にしないといけなかったんでしょうか。

はい、そういった経緯もあり、支払いは済んでおります。
上物の打ち合わせには消極的なのですが、土地代金の清算を急ぐよう
お膳立てがあり、ろくに回答を貰え無い状態が続いているため、
不信感が募っている次第です。アドバイスどおり登記を急ぐよう伝えてみます。
好転しないようでしたら、改めて質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございます。

相談内容　

先日、別荘地を購入し、不動産登記済権利書が送られてきました。
すごい簡単な権利書でびっくりです。売渡証書・売主・買主・持分・
不動産の表示（所在・地番・地目・地積）だけなんです。
その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
不動産のことは、まったくの素人で問題ないのであればいいのですが、
少し心配になったもので、ご相談させていただきました。
住民票しか渡さずに登記ができているので、大丈夫かと思いまってます。
登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

○○法務局の名前で登記済みの印が押されているでしょう。
それが登記済権利書になります。具体的な場所とは地図などを
イメージされているなら、確かにそういうものを不動産やさんが添付してくれれば、
所有者にとっては便利かも知れませんし、親切という事にはなるかも知れませんが、
権利書（登記済み証）として法的な意味はありません。

　　> 登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？
　　
売主（登記義務者）は印鑑証明を提出しますが、
買主（権利者）については、その住所を確認すれば足りますので、不要ですよ。
必要最低限の簡単レスで失礼します。

　（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

登記権利者の場合は印鑑証明は特に必要はありません。
住民票の代わりに印鑑証明書で代用することはあります。

　（アイユーホーム・石塚さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。登記済権利書を確認してところ、
ちゃんと法務局の印鑑が押されていました。
これで、安心して残金を支払うことができます。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：３

川村先生のご回答の追記です。

　　>　その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
　　
先ず、所在・地番が記入されているとのことなので場所の特定が出来ます。
但し、持分については、あくまでも持分ですので、
その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。

　　> これで、安心して残金を支払うことができます。
　　
それにしても、
残金を支払う前に所有権移転登記をしてくれたのですよね。
う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水先生、回答ありがとうございます。

　　> 但し持分については、あくまでも持分ですので、
　　> その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。
　　
そうなんですか。だから、土地の平面図もなく、
番地と持分しか書いていなかったんですね。納得です。

　　> う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。
　　
そうなんですよ。私も権利書と残金とで交換と思ってたんですけど、
先方が、「権利書を確認してから現金の振込みで結構です」
っておっしゃって、逆に太っ腹すぎて心配になってしまって、
このような質問をした次第です。ありかとうございました。

相談内容　

是非、教えてください。今回、主人の名義で家を購入しました。
ですが、頭金全額は私が結婚前に貯めていたお金です。
手続きの際、主人が私に相談なく、主人ひとりの名義にしたのです。
私は当然、共同名義にすると思っていました。
頭金のお金の出所のチェックを受けた際、私から主人へ贈与する形
になってしまっているので、税金など問題はないのでしょうか。
愚かだとは思いますが、今からでも共同名義にすることは可能でしょうか。
登記が終わったばかりで、引渡しはこれからですが、良い知恵があれば、
教えていただけると幸いです。

□■アドバイス

初めまして。東京都の府中市で不動産を営んでおります市川智則と申します。
下記の質問について、私の見解を申し上げます。

自己資金は奥様のご預金とのことですので、金額によりますが、
名義（持分）を入れる方が税務上は良いと思います。

購入後（名義移転後）に不動産購入に関する
お尋ね（税務署より）の書類が届く場合が御座います。
そこには、
　　　××銀行××支店・口座番号××××より××額
と記入する欄などが有ります。

調査などが入った場合に金額にも寄りますが、
贈与と見なされる場合があるかと思われます。ご注意下さい。

文面から察しますと、登記は移転されていると思われますが、
その登記を持ち分登記し直すことは可能です。
正式には、作業は資格者の司法書士に相談されますと、
「錯誤」という方法をとるかと思われます。

ただし、費用は発生致します。金額については、司法書士に相談下さい。
持ち分比率も、価格および諸費用を合計した額に、
それぞれ自己資金額と借入額
　（ご主人の1人借入なのか、奥様が連帯債務者なのか？
　　なお、連帯保証人とはちがいます）
に応じて、持ち分を計算して下さい。税務署にても電話で相談出来ます。

私のアドバイスが、参考になればと思います。ご主人様とよく相談され、
仲良く今後の生活が営まれる様心よりお祈り申し上げます。

（イーリスホーム・市川智則さん）

■□相談者より

市川様、アドバイスをありがとうございました。
おかげさまで、主人とこの件につきまして、決着がつきました。
遠回りをしてしまいましたが、私の名義の持分を決め、
再度登記しなおすことになりました。税金のことや、不動産のこと、
もう少しきちんと、勉強をすべきだったと反省をしております。
これで、すっきりした気持ちで、新年を迎えられそうです。
本当にありがとうございました。

相談内容　　

登記の時期と固定資産税についてお尋ねいたします。
このたび分譲マンションを購入することになり、
鍵の引渡しが年内の12月になりそうです。
そこで、以下、お尋ねします。

　　　1.鍵（物件）の引渡し＝登記の時期と考えていいのでしょうか？　
　　　　固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるとの事ですが、
　　　　そうなれば17年1月2日以降に登記をするようにすれば、
　　　　18年から固定資産税を払うことになり、17年分1年支払しなくてすみます。

　　　2.もし鍵（物件）の引渡しに関係なく、その後任意に翌年1月2日以降に
　　　　登記をした場合、鍵の引渡しから登記をするまでの間に火災など起これば、
　　　　買主の責任（危険負担）になりますか？
　　　　（＝引渡しを受けているので、売主には責任がない）

　　　3.住宅金融公庫の融資を受けますが、火災保険はいつから加入することのなる
　　　　のでしょうか？（登記時、契約時、支払い開始時？）

　　　4.売主が地方公共団体です。販売業者は地方公共団体が売主なので、
　　　「固定資産税は17年は課税されない、また便宜をはかってくれる」と言ってますが、
　　　　公共団体自身は税はかからいでしょうが、買主である私たちには当然のこと
　　　　ながら、そのような事はないと思ってますが、どうでしょう？

何日かの違いで1年分の固定資産税10数万円支払いをしなくてすみますので、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

契約書で引き渡し日に所有権移転をすることになっていれば、同時です。
詳細は販売業者に確認してください。

危険負担についても契約書の定めに従います。
一般的には登記の有無にかかわらず、引き渡しを受けたら買主の負担です。
公庫の特約火災保険は金銭消費貸借契約日からになっていると思われます。
申し込みした金融機関で確認してください。

固定資産税の件ですが、担当者の話というのは書面で頂いていますか？
平成17年分の固定資産税が課税されないので、有れば負担はありません。
不動産売買契約書には固定資産税の精算方法が書いてあると思いますが、
どう書かれているでしょうか？
一般的に、引き渡し日をもって日割りで精算するようになっていると思います。

　　　例）引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する…など。
　　　　　従って、1月1日現在の所有者が売主であっても、引き渡し日以降について
　　　　　は買主が負担することになり、清算金を支払います。

契約書、販売会社への確認で分かることですので、先ずは確認をしましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、早速の回答ありがとうございます。
よくわかりました。確認してみます。
また　何かありましたらお願い致します。
お忙しいところ　本当にありがとうございました。

相談内容　

質問があります。海外在住の外国人が、日本においてマンションなどの
不動産を購入したい場合、何が必要となりますか？
日本在住であれば住民票が必要かと思いますが、
海外においては住民票に相当するものがないと思います。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

不完全な回答になりますが…。当社で、以前アメリカ在住の日本人
（アメリカに居住している日本人）の方に不動産（土地）を販売したことがありましたが、
その時は、アメリカ領事館発行の在留証明書を添付して移転登記をしました。

登記簿の住所はもちろんアメリカの住所になりました。
この場合若干ケースが違うと思いますが、買われる方の国（大使館とか領事館）
が発行する本国での住所を証明するものがあれば売買できると思います。

確実なのはお近くの法務局に問い合わせると親切に教えてくれると思います。

（大道開発・加藤さん）

■□相談者より

加藤様、ご返事いただいていたことに気づきませんでした。申し訳ありません。
そうですね、法務局に聞くといいのですね。思いつきませんでした。
とても参考になりました。どうもありがとうございます。

相談内容　　

不動産の事に関してなんですけれども、相談したいことがあります。
養子に入る予定で親戚から贈与契約なし（口約束もなしです）で、
ある物件の権利を8分の7変更してもらいました。
登記もされています（しかし、私はその物件の税金も払っておらず、
取得する時も私は1円もお金を出してません）。

養子縁組はまだしていないんですけれど、
最近、関係が悪くなってきたので、養子の話は解消するかもしれません。
そのとき、贈与契約がなされてないので、受贈者が錯誤を主張すると
登記があっても物件の権利を返さなければいけないとのことでした。
その前に、私がその物件の権利を売ってしまうと受贈者から訴えられるでしょうか？ 　
また、8分の7といった中途半端な権利を売る先があるでしょうか？

□■アドバイス

相談者さん、トラブルのある物件を善意の第三者に売却すると、
何かあった際に売主は責任を取らされます。おっしゃるように
原因証書もないと錯誤で元へもどる可能性も高いですね。
もっとも、他人の権利が1／8ありますから、買主も事情を調べるでしょうから、
所有権が全部移転しない取引は難しいでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

丁寧に回答いただいてありがとうございます。正確に言うと
養子に入ることが条件というより、何も訳を聞かずに住民票を送ってくれと
言われたので住民票を送ると勝手に名義になっていました。
私に何も言わずに財産をちらつかせておいて、いざ私が逆らうようだと
登記を戻すつもりであったことが分かりました。
相手の陰湿なやり方に非常に腹がたっております。
この場合、相手の過失があると認められないでしょうか？
また、贈与であったとこちらが主張すると認められないのでしょうか？

□■アドバイス：２

相談者さん、あなたが精神的なショックを受けたことは理解できます。
しかし、相手は最初から登記を戻すような書類を揃えているのではないか
と予想します。この贈与の件で争ってみても、
結果的に貴方の利益にはならない可能性が高いでしょう。
勉強をさせてもらったと割り切って、今後人生の糧にされたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

この度、土地を購入しマイホームを新築することになりました。
そのことでちょっと気になることがありまして書き込みいたしました。

親戚の叔父にマイホーム購入のことを話しましたら、
土地と建物に私（妻）の持分を持った方がいいと言われました。

私が持分を持つことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
ちなみに私は、結婚して4年になる28歳の主婦です。
現在、妊娠中で仕事は休暇を頂いております。

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、メリットとしてはいくつか考えられますが、
現実的に一番大きなメリットは
　　　・あなたの「YES」という意思と
　　　・あなたの実印と
　　　・あなたの印鑑証明
が揃わなければ、その不動産をご主人様単独で売る事や
借金の抵当に入れるというような事が出来ない事だと思われます。

つまり不動産に関して大きな取引をする場合には、
必ず話し合う必然性が生れる事になります。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

さっそくのご解答ありがとうございます。
持分登記の件を売主の不動産業者にも聞いてみましたところ、
銀行の融資を受ける際に、土地と建物それぞれの抵当権をつける費用が
主人と私の2人にかかってしまい費用が倍になると言われました。

もし、藤原さんがご解答下さったような程度のメリットでしたら、
すすんで持分を貰うまでもないような気が致しますので、今回は控えようと思います。

世間一般では、土地建物を購入されるご夫婦は持分を分けるものなのでしょうか？

□■アドバイス:２

土地建物を購入されるお客様の中には、叔父さんが言われたようなことを
おっしゃる方が時々居られます。ご名義を共有される場合の一番の注意点は、
その土地建物のご資金をどなたがいくら出されるかだと思います。

仮に総額3,000万円として、
ご主人が手持ち資金と住宅ローンで全額を賄うのであれば、
ご主人の持分が100％となり、この場合、奥様が1/2の持分を持つと、
ご主人から1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。
また、ご夫婦が1,500万円ずつ出しているのに
100％ご主人の名義とした場合は、逆に奥様からご主人に
1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。

従って今回の場合は、お出しになるご資金に合わせた持分にするのが
一番無難と思われます。

（マック住研・清水さん）

■□相談内容　　

新居完成直前に現在住んでいる家の買主のキャンセルにあいました。
住民票、印鑑登録など不動産に言われてもう新居に移転してしまってします。
現在住んでいる家を売却しないと新居ローンも組めず、
現在広告を出してますが、お客さんも来ないし、時間がないので
不動産にとりあえず買ってもらう形になるのですが、
登記簿の名前は主人の名前で売れるまでそのままと言われました。

不動産にまた名前を変えると登記簿にお金が十万ぐらいいるので、
とりあえず売れるまでといわれたのですが固定資産とかその他に問題がないのか心配です。
不動産は別々の会社で今の家を買ってもらうのは新居の方の不動産です。
契約時に気をつけなければいけない事と登記の件で問題を教えて下さい。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、実務上「中間省略」と申しまして、よくある事です。
ご心配でしたら買主名義への所有権移転を条件とする事も可能ではありますが、
そうなりますと買主は所有権移転登記費用がかかりますので、
その分購入価格は値下りするものと思われます。

このケースではリスクは買主側にありますので、
金額的にご納得出来るのであれば大きなリスクは無いものと思われます。

ちなみに来年度の固定資産税は登記簿上の所有者である
相談者さんに課税されますので、その金額については
全面的に買主負担としてもらえるように交渉してみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます！
パソコンもあんまり知らないので、メールで返信が来るものだと思っていて、
すぐに返事が来るものじゃないのかなっと先ほど、
念の為にホームページを見たら返信が来てたので安心しました！
今日不動産同士で家を買ってくれるという話をすると言ってたので、
うまくいけば日曜に契約？かなと思ってます。

今回の件も４ヶ月ほど新居が建つまでに時間がかかってしまったので、
買主側の事情が変わったという事で仕方がなかったのか、運が悪かっただけなのかと。
新居にもうすぐってところで谷に突き落とされたような感じで、
何日間かは立ち直れなかったのですが、前向きに考えるしかないし、
とりあえず買ってもらえるのなら安くても仕方ないとは思っていました。

不動産も長らく付き合ってるところなので、全く信頼してない訳じゃないのですが、
公平に聞いてもらえるのがとても良かったです！
不安でしたが、心配しすぎる事でもないみたいで安心です。　
藤原さん、どうもありがとうございました！

■□相談内容　

もし、火事になって登記書や、権利書などが
燃えてしまい紛失してしまったら、どうなるのでしょうか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　１．登記書？　→　登記済証の事でしょうか？
　　２．権利書　　→　登記済証の俗称です。

　　ですので、１と２は同一のものです。

登記済証（俗称：権利書）は火災で燃えようが、盗難・紛失にあおうが、
再発行はされません。このようなケースで売却する場合は、
それに替る「保証書」というものを作成する事になります。
出来るまでの期間は概ね２～３週間位かと思われます。

ですので、万一紛失等の事態になってしまっても売買には影響ありません。
　　※明日所有権移転の手続きだ！　等の場合は影響が出ますが・・・

具体的なお手続方法等については、お近くの法務局に聞けば教えてくれると思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原様、お返事ありがとうございます。
とても無知な自分に恥ずかしくなりましたが、質問をして良かったと思いました。
結婚をしマンションを購入しましたが、権利書は大事になくさないようにと、
両親は言うものの、もし紛失してしまったりしたらどうなるかは、
私の周りでは誰も知りませんでした。

問題が、解決してよかったです。ありがとうございました。

■□相談内容　

中古住宅を購入する事になり、手付金を払い
銀行へローンの申し込みをしに行きました。
すると銀行から電話があり
「増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります」
と言われました。

登記をみると売り主は昨年中古で購入したようで、
増築部分は明らかに現売り主以前の家主が建てたもののようです。
しかし、今現在の登記には記録されていないのです。
この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？

その他の事（下水工事の支払が残っていた）もあり、
売り主へも不動産業者にも不信感を抱き、
購入を止める方向に気持ちが傾いているのですが、
手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）

よろしくおねがいします。

□■アドバイス

　　> 増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります
表示保存だけではなくて、抵当権の設定費用も含まれていませんか？

　　> この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？
確かに、表示の登記については義務付けられていますが、
この場合は増築をした人になりますので、売主以前の方になると思います。
登記して無い物件の売買は時々行われます。契約前の説明の問題だと思います。

　　> 手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）
手附金を支払ったと言う事は契約が済んでいると言う事でしょうか？
未登記部分が有る事とか、下水道の工事負担とか、
重要事項の説明に明記されていなかったのですか？
本当だとすれば業法違反になると思います。

業者と交渉して揉める様であれば、

　　　１、業界団体の無料相談
　　　２、消費者団体
　　　３、行政(都道府県)の担当部署

の順で相談なされば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）