不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　私道に関する覚書の作成について

山形・30代女性
新築を考え、土地を購入しました（決済は8月下旬です）。
購入した土地は、宅地分のほか宅地南側に唯一接している私道があります。
隣家もこの私道にしか接しておらず、当方と隣家との共有名義で、
所有権も1/2ずつ登記します。
当家と隣家、および両家に接する私道の所有者は破産管財人（弁護士）さんで、
不動産屋さんが仲介という形で間に入っており、私道の土地購入費用についても、
隣家と1/2ずつ負担です。

購入時に、仲介の不動産屋さんの話では、
　　　●共有名義の私道部分については、分筆することにより
　　　　隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない
　　と、説明を受けました。
　　また、
　　　●私道利用にあたって、補修時の費用折半などを、簡単な覚書として、
　　　　隣家と交すことを仲介する
　　という口約束もありました（この言葉で契約する決心がつきました）。

ところが、現在、積極的にこの覚書を作成してくださる気配がなく、
また、別に契約した建設会社さんに相談したところ、
「うちは仲介に入っていないので…」と、覚書については対応していただけない状況です。
（なお、土地は建築条件付ではなかったため、建築業者さんは、不動産屋さんが
　紹介くださるところではなく、自分で建築業者さんを決めました）

このような状況なのですが、隣家と話し合って覚書を作成するにあたって、
どのような点に注意すれば良いのでしょうか？
是非、アドバイスいただけると助かります。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、道路に関しましては接道状況、幅員、建築基準法上の扱い
などの要因により大きく不動産価値を左右する問題です。
そのことから、
　　　●現場の確認や役所ヒヤリングをしないと的確なアドバイスができないこと
を前提とさせていただきます。
その上で気になる点を2つ挙げさせていただきます。

　　　1.抵当権抹消条件等の契約内容
　　　　　所有者が破産管財人ということは、事件扱いになっていると思われるので、
　　　　　抹消できなければ白紙解約などの契約状況が入っているか？

　　　2.私道の売買契約と建築用地の売買契約の関係
　　　　　私道が取得できなければ白紙解約などの契約条項が入っているか？

ただ、道路に関することは重要なことですので、今回のような状況であるのなら、
費用はかかったとしても、あなた単独で判断するのではなく、
信頼のおける不動産コンサルタント、弁護士などに、
【決済まで】にご相談し、契約内容をチェックしていただくことをお勧めします。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

---

□■アドバイス：２

まず、「共有名義の私道部分については、分筆することにより
隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない」
と言うのと全く逆で、共有にする方法は、今は当地では全くといってよいほど
行われておらず、かなり古い手法かと思います。

2軒で使用するということですから、その私道の幅が4m以上あるかどうかを
ご確認ください。4m以上の幅があることを前提に、4mとして説明いたしますと、
共有にするよりも本来は分筆して2mづつの宅延にする方が望ましいでしょう。
そして、お互いに遠慮なく利用できるようにするために「地益権」を設定すれば、
覚書は不必要となります。お互いの土地に地益権設定を行えばよいだけですし、
この方が権利関係もはっきりします。修復も、自分の所有地のみの負担となります。
ただし、上下水道管はそれぞれが引き込むことにはなります。

そもそも覚書につきましては、公正証書でも作成すれば別でしょうが、
あまり意味はなさない可能性が高くなります。つまり、その内容を決めたとしても、
必ず約束を守るかどうかは疑問です。
特に共有の場合は、どちらか一方が費用負担を拒んだ場合は、
修復工事を行うことも難しくなる可能性があるでしょうし、
隣地所有者が変った場合は、その覚書が引き継がれるかどうかも疑問です。

それに、上下水道管などの引き込みについても、疑問が残ります。
道路位置指定を取るということは、誰でも通行できるようにして、
本管を引き込むということなんでしょうか？
2軒しか使用しない、いわゆる宅延が位置指定道路となるのかどうか…と言えば、
当地ではあまり聞いたことはありませんから、この辺りもちょっとはっきりしません。

何らかの事情で、どうしても共有にする場合は、覚書を作成することになり、
隣地所有者と問題が生じた時には、相談しつつ、費用等を折半していくしかないと思います。
その場合、覚書には、
　　　●将来想像される費用については、その都度、双方で相談して折半すること
　　　●私道部分は通行のため、上下水道管等設備の埋設のために使用するもので、
　　　　駐車などをして、お互いの通行の妨げになる行為は慎むこと
　　　●共有部分には建物・塀等の構造物は作らない、
　　　　また、生垣・花壇等の植栽を行わないこと
　　　●金融機関の融資の時には抵当権設定に協力すること
という程度でしょうか。
隣地所有者との権利関係になりますから、
お互いに譲り合い、揉めないようにするしかないでしょう。
くれぐれも、「覚書があるから守れ」などと強く言うなどした結果、
裁判沙汰になるようなことは避けるべきでしょう。

しかし、今時、共有と言うのは、金融機関の抵当権設定など、
様々な問題が発生する可能性があるので、やはりどうも理解に苦しみます。
　　
売主が弁護士ということで、相談者さんはある程度信用されているのかも
知れませんが、私の経験上、実は、弁護士が不動産業者に持ち込む物件には、
危ないものが多いのも真実です。
経験の浅い不動産業者や建設業者だと、弁護士に依頼されたということで、
よく調査しないことも考えられますが、例えば、道路などの問題を指摘すると
「良く問題があることが解りましたね」と、ニヤっと笑いながら
引き下がることもありました。

弁護士の扱う物件の中には、宅建業者に調査義務があることを承知しており、
万が一問題が生じた場合は、責任を仲介業者に負わせようしていると
思われるようなケースが多々見受けられます。
　　
本相談の場合は、公道に接道している宅延部分が2m以上（2軒分で4m以上）
あるかどうか、その接道している公道に上下水道の本管があるかどうか、
重説等をよく確認しなければなりません。
また、ローン借入時の抵当権設定がすんなりといくかどうか…
についても、地域差や金融機関の差もあるのでしょうが、
その点も併せて確認しなければならないでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

山中先生、涌井先生、お忙しいところ、アドバイスありがとうございました。
心強く読ませていただきました。初めて耳にする言葉ばかりで、
判らないながらも自分のおかれている立場が見え始めた気がします。

　　「私道」部分は、重要事項説明書の中で
　　　●地目は「宅地」
　　　●宅地分と私道とで地番がそれぞれについていて、合計で2筆と記載
　　　●宅延部分については、2軒分で4m以上
　　とされています。

ただ、敷地の接道義務に関する項目の「接道状況」については、
共有名義の私道ではなく、私道を通ってから出る
「西側公道（市道）幅員4m（法42条第1項第1号道路）」が、接道と記載されています。
（もし、私道の地目が宅地であっても、法第42条第1項第5号位置指定道路であれば、
　接道と記載されているものか…と、疑問を感じています）

ちなみに、配管関係については、
　　　●公道より私道を利用して私設管をひくことになる
とのことで、既に建築が終り、
生活を始めている隣家も、公道より私道を通して私設管を引いています。

ローン借入時の抵当権設定は、登記簿で確認したところ、宅延部分について、
既に隣家持分である1/2分に対して、他銀行の抵当権が設定されていました。
このことは、当方のローン申込時に銀行担当者に伝えてあり、
銀行でどのような判断を下すのか、結果待ちの状態です。

山中先生よりご指摘いただいた「抵当権抹消条件等の契約内容」の
白紙解約についての記載、また、「私道売買契約と建築用地の売買契約の関係」の
白紙解約についての記載は、両方とも、ありませんでした。
頂いたアドバイスにもあるように、とても自分だけの判断ですすめる話ではないな…
と思ったところですので、プロの方に正式に依頼する方向で考えます。

今回、各先生よりアドバイスいただき、また、このような場を作ってくださっている
皆様の活動には、改めて感謝申し上げます。

---

□■アドバイス：３

「私道」と言われている部分が、建築基準法の接道義務
（建築基準法で認めた道路に2m以上接していること）を満たしているかどうかを、
市町村役場などで確認してください。
隣家が建築済みなどのお話から察すると、位置指定道路、
または宅延・専用通路だと思いますが、きちんと確認することをお勧めします。
また、位置指定にしたのであれば、登記簿の地目も、
公衆用道路に変更されているべきでしょう。
位置指定でなくて宅延・専用通路でも建築は可能ですので、
その場合、2m以上幅員で分筆するか、分筆しないでおくかは
共有者の考え方により、それぞれに一長一短があります。

位置指定の場合は、建築や通常の通行には何の問題もありません。
管理については共有者での持分での負担になります。共有のほうが好ましいでしょう。
覚書がなくとも、民法や判例で判断されるので、隣家との関係が良好であれば、
それほど心配はいらないでしょう。

宅延・専用通路の場合は、隣家との関係次第で何かと紛争の原因になる場合が
ありますので、ご注意ください。
いずれにしても、専門家に相談することが必要でしょう。
（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

萩原先生、アドバイスありがとうございました。
リスクを承知でいるのといないのとでは、対応に差がでることを思うと、
今回アドバイス頂いたことは、とてもいい勉強になりました。

ご推察のとおり、建築会社に確認したところ、
　　　●位置指定は取られていない
　　　●宅延・専用通路扱いになっている
　　　　（「宅延」で「共有名義：所有権保存」になるようです）
とのことでした。

本日、建築確認等を指導している行政機関に相談したところ、
位置指定を取るための条件など教えていただけましたが、条件から、
位置指定を受けることは難しいのかな…と思ったところです。

共有名義部分については、
境界線を設けてお互いに地役権の設定を行う方法がいいか、
境界線を設けない方法がいいか、まだ、悩んでいるところです。
地益権設定となれば、お隣さんとの話合いも必要ですし、
何よりも登記費用などもありますので…。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　ガス管埋設時の承諾書について

兵庫・40代男性
12件の共同名義の私道に都市ガス管を埋設することを決めました
（私道は一筆で12人の共同名義です）。
ガス会社からの埋設承諾書に一軒づつ印鑑を押しましたが、
最後の最後で遠方に引越しされた方の名義が残っていて、
その方が承諾をしてくれません。
とは言え、実際は、引越しされた方の隣人が宅地を買っており、
ただ、私道の名義まで変更していませんでした
（不動産業者は、宅地の売買だけで、私道の名義変更については、
　何もしてくれなかったようです）。

ガス会社は、
　　「全員の承諾がないと工事ができないので、諦めてください」
と言ってきました。しかし、私道は共同名義ですが、
この土地を宅地開発した不動産業者が、今から20年ほど前に、
「これからは皆さんで維持管理してください」
と、不動産会社の名義から書き換えをしてくれ、無償で譲渡してくれた道です。

その趣旨からしますと、現在、住んでいなくて道を使ってもいない人が
反対したからといって、ガス管埋設を諦めなければいけないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、ガス会社が全員の承諾が必要と言っているのは、
不要なトラブルは避けたいからでしょう。

とりあえず、まず最初に、その隣地を購入された方が、私道の権利も
売買金額に含まれていたと主張してみて、遠方の方の持っている持分の登記を
移転されることを要求してみることではないでしょうか？
不動産会社にも私道の所有権移転を行なかった責任があるといって
協力させることも可能かと思います。

今までの固定資産税を全員で負担したり、登記費用も按分したりすれば、そ
れほど揉める要素は無いと思うのですが…。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のアドバイスをありがとうございました。
昨日、隣地を購入された方の所へ相談に行ってきました。
「権利書を確認してみる」とおっしゃっておられました。
不動産会社にも協力を申し出てみようと思います。
ここの建売住宅もそこから買ったのですから、
相談に乗ってくれるであろうと思います。
住民の皆さんと協力して、粘り強く交渉して行きたいと思います。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

宅地の売買契約の際に、私道の共有持分の移転を失念したのでしょうね。
このような場合、本来、宅地とともに私道の共有持分も移転されるべきですから、
「私道共有持分は売買対象にしない」という明確な合意があったのでなければ、
売買契約に含まれていたものと理解するのが妥当でしょう。
したがって、契約の履行として持分の移転を請求することも考えられるでしょう。
また、私道の持分を移転しないことは、宅地物件の瑕疵（欠陥）でもありますから、
瑕疵担保責任という考えもあるでしょう。
さらに、仲介の宅建業者が関与していたのであれば、重要事項説明の説明不足でしょう。

また、共有私道への導管敷設が、共有者全員の同意が必要であるかどうかは、
大変に疑問です。ガス会社は、紛争防止、または民法共有の変更（全員同意）を
想定しているのでしょうが、妥当ではないと思います。
共有私道は、建築基準法上の道路でもあるでしょうから、
建築に不可欠な導管の敷設は、私道共有者は当然に受忍すべきものでしょう。
考え方によっては管理（過半数同意）でもあるでしょう。
また、共有者であることをもって導管敷設に反対することは、
権利の濫用とも考えられるでしょう。
ちなみに、下水道などは他人の土地であっても敷設が可能になっています。

（北杜宅建センター・萩原さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道の価値について

埼玉・20代男性
はじめまして。ご相談したいことがございます。
2年前に建築条件付きの売り地を購入し、新築しました。
袋小路になっている7棟の現場で、目の前に幅4.5mの私道があり、
持分は売買契約書上でも1/7になっています。

住み始めて1年が経過した頃、購入時の不動産業者から、
　　「袋小路になっている奥を開発して、約40棟の現場にするので、
　　　私道を市に移管し、市道にする」
とのことでした。
突然やってきて、詳しい説明はなく、
　　「書類に印鑑を押し、後日、印鑑証明を添付してください」
と言われ、その要求に素直に従ってしまいました。
その後、約半年ほどたって、開発が終り、新しい家が建ち始めてきた頃、
　　「私道の部分の抵当権を解除するので、
　　　この書類にも印鑑と印鑑証明を添付してくれ」
と要求されました。

しかし、考えてみれば、今回の建物購入に対し、
私道の部分も土地価格に入っていたと考え、
無償で私道を譲りたくなくなり、署名捺印を断りました。
　すると不動産屋の店長から、
　　　●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
　　　●この私道は非課税である
　　　　（市に問い合わせたところ、確かに私道部は非課税だと言われました）
　　　●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
　　　●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
　と、語気荒く言われました。

私道部分は綺麗に舗装されているので、
私は、私道の開発費用も、不動産購入代金として支払っていると思います。
また、不動産屋がこの私道を必要なのであれば、金銭的な価値はあると思います。

署名捺印の手間賃として5万円を支払うとは言っていますが、
ほぼ無償で手放すことに納得できません。
本当に、この私道の持分を渡さなければならないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

おはようございます。
私道を市に移管し、市道（公道）にするかどうかは、
不動産屋さんの開発の都合によってではなく、
当該私道の所有者と利用者の利益にとってどうなのか…ということで、
所有者（共有者）自身が決めることです。
　　
私道が公道になることで利便性が高まる、
私道管理の費用が不要になるなどのメリットがあるのであれば、
公道にするのも良いでしょう。
逆に、これまでの平穏を害するようになるのであれば、
少し考えなければならないでしょう。

いずれにせよ、私道の現在の共有者が自ら考え、決定することです。

公道にすることがメリットがあるのであれば、公道にする方向での調整になります。
一般的に公道への移管は無償でしょうから、市から対価を期待することはできないでしょう。

一般的には、私道部分も売買の価格に含まれていますから、
突然の公道移管の話に戸惑いがあるのもやむをえないことですね。
問題は、不動産屋さんの説明不足にあるようです。
　　
奥の40棟の建築計画が1年前からあったのかどうか分かりませんが、
不動産屋さんの開発の都合で公道移管ということであれば、
不動産屋さんが1年前の売却価格の一部を返金するなど、
それなりの対応をすべきことだと思います。

いろいろと不動産屋さんの説明不足が考えられるので、
お近くの宅建協会、県の不動産担当課などに相談してみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原様のアドバイスの通りでしょう。
その業者の説明に対し、若干の補足を致します。

　　●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
　　　これは、私道部分の持分については、贈与となっているかどうか、
　　　ご確認下さい。契約書や重説に売買物件として明記されているのであれば、
　　　売買に含まれていたと思われますので、業者の言い分は通用致しません。　

　　●この私道は非課税である
　　　これは、登記簿上公衆用道路になっているのであれば考えられることです。

　　●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
　　　意識の問題ではありません。あくまでも重説と契約書の内容に従うべきです。
　　　業者が言うべき説明ではありません。また、私道は私道であり、公道ではありません。
　　　登記簿上、公衆用道路となっていても、私道は私道です。

　　●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
　　　逆に、前回の署名捺印について、正確に業者が説明していないのであれば、
　　　当然、「錯誤」、もしくは「詐欺」による契約となり、
　　　取消し・無効を主張できるものと思われます。さらに消費者契約法の
　　　重要事項説明義務違反の可能性もあるのではないでしょうか？
　　　これも不動産業者としては、かなり無知に近い言い分と言えると思いますし、
　　　対抗する方法はあると思います。

当初の重説や契約書に、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などと明記されているかどうかにもよると思いますが、
それが明記されていない場合は、今回の不動産業者の言い分は、
当初契約書の内容を無視した、かなり自分勝手な言い分と言えると思います。

★追記★
　　今、見直していて気付いたのですが、その私道はたぶん、
　　位置指定道路となっているのでないでしょうか？
　　だとすれば、その業者の言い分も、ある程度は納得できる部分もございます。
　　もし、重説や売買契約書に、その私道が位置指定道路となっているのであれば、
　　その業者に当初支払った登記料等の必要経費を負担してもらい、
　　協力するのが筋としては良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

萩原様、涌井様、ご返信を頂き、本当にありがとうございます。
こんなに様々な情報が頂けるとは思ってもみませんでした。

来週その不動産屋が家に説明も含めて来るとのことでしたので、
何処に相談したらいいいのか分からず困っていました。
　　
確かに今回の私道が公道になることで多少のデメリットもありますが、
袋小路が抜けることによりメリットの方がやや優ると思います。
しかし、不動産屋の対応には不満があり、納得できないことが多いので、
早速、宅建協会や県の不動産担当課を調べて相談に行ってきます。
また進捗状況をご報告させていただきますので、分からないことなどを、
教えていただければ幸いです。本当にありがとうございました。

つきましては、涌井様に頂きましたコメントの返事をさせていただきます。

まず、私道部分の謄本上の権利部（甲区）の【原因】では、
売買となっており、地目は「田→公衆用道路」になっています。
売買契約書上では、売買の目的物件として記載されており、
地目は公衆用道路約100平米のうち7分の1となっております。　

また、重説や契約書に、現在全て目を通しましたが、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などとは、明記されていませんでした。

なお、重説に記載されております「敷地と道路の関係」という項があり、
そこに今般の私道のことが記載されている下の欄の別枠で
「道路位置指定番号」という項目がありますが、空白になっています。
追記でいただきましたコメントの「位置指定道路」とは、
どこをみて調べればよいでしょうか？

一応、その下の項目に「私道の変更・廃止の制限」が「有」となっており、
その制限の内容は、
「私道を変更・廃止しようとするとき、禁止又は制限されることがある」
と記載されています。

どうぞ、宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、そういうことであれば、
たぶん、位置指定道路にはなっていないのだとは思うのですが、
そうすると袋小路で7軒が4.5mの私道を共有している説明がつかないのです。
　　
固定資産税が無税で地目が公衆用道路となっていて、
100平米＝30.25坪の地積で、幅4.5mということは、
奥行きが約22mということになると思うのですが、
そうすると私が知っている通常の開発行為や、
1,000平米未満の分譲地だとしても、納得できないと言いますか、
説明がつかない状況かと思われます。

単純に言いますと、違法分譲になる可能性が高いと思うのですが…。
それであれば、常識的に考えると再建築不可物件ということになると思うのですが…。
それとも、昔からあった土地とか、中古住宅をご購入されたとか、
その私道が2項道路というのであれば、それはそれで納得できるのですが、
どうも良く状況が理解できません。

一度、市町村の建設課等の道路管理をされている部署に、
その私道がどんな私道か（2項道路・位置指定道路等）、
ご確認にいかれたらいかがでしょうか？
その時に、再建築が可能かどうかも、あわせてご確認されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

丁寧にご返信頂きまして、ありがとうございます。
申し訳ありません。私の伝え方（文章力）がうまくないようでした。

私の敷地は角地で、接道については、以下のように重説に記載されております。
1つは北東側に私道（法42条1項2号、幅員4.5m、接道長さ8.51m）です。
2つ目が南東側に公道（法42条2項道路、幅員4.0m、接道長さ12.44m）です。

また、【道路の種類】という項目に、
　　「北東道路は、都市計画法、土地区画整理法、
　　　旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、
　　　又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する
　　　特別措置法による道路」
　　「南東道路は建築基準法第3章が適用されるに至った際、
　　　現に存在する道路のうち幅員が4m未満のもので
　　　特定行政庁が指定したもの（法42条2項道路）」
と、書いてありました。

公道は私の家の前をずっと通っていて、
私の家から北東の私道側に袋小路の7件分のドンつきになっていました。
しかし、この2年間で私道側から見て手前の家4軒しか売れず、
奥の家などは売れていませんでした。その奥の2件分の敷地を道路にしてしまって、
さらにその奥40軒分の開発を行ったようです。現在、その40件中、
半数以上は売れて建設中で、すでにできあがって、引き渡し前の家もあります。

勉強不足のため分かりにくい説明となり、ご迷惑おかけ致しました。
明日、早速、相談に行って来ます。

---

□■アドバイス：４

「1項2号道路」ということは、おそらく開発道路だと思われますので、
実質的な公道になります。
　　
これは一般的には、開発行為を行う時に都道府県の許可を取って
開発する道路でして、通常は開発行為終了後には、
地元の市町村に公道として受けて頂く道路です。
それが何らかの理由で、市町村が受けなかったのだと思いますが、
これは市町村の法律違反になると思われます。
正式に開発行為を行い、開発した道路は、
市町村に移管されなければいけないことになっているはずです。
おそらく市町村議会の承認が必要だと思われますから、
その影響かも知れません。私の地元では聞かないのですが、
全国的には裁判まで発展したケースもあると聞いています。

それと、幅員4.5mと言うのは、全幅ではなく、有効幅員のことではないでしょうか？　
つまり、側溝を含めると5mではないですか？

今回のことは、市町村にも責任が有ると思います。
元々公道になるべき道路が、何らかの理由（恐らく市町村の問題）によって、
私道の形になってしまったということでしょう。
とりあえずは、市町村か、その開発業者に、当初経費として支払った
所有権移転費用等の経費だけ支払ってもらって、公道にするのが妥当かと思います。

　　※参考条文（都市計画法39条、および40条）

　　（開発行為等により設置された公共施設の管理）
　　　第39条　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設
　　　　　　　が設置されたときは、その公共施設は、第36条第３項の公告の日の翌
　　　　　　　日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。
　　　　　　　ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は第32条第２項
　　　　　　　の協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の
　　　　　　　管理に属するものとする。

　　（公共施設の用に供する土地の帰属）
　　　第40条　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、従前の
　　　　　　　公共施設に代えて新たな公共施設が設定されることとなる場合におい
　　　　　　　ては、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が
　　　　　　　所有するものは、第36条第３項の公告の日の翌日において当該開発許
　　　　　　　可を受けた者に帰属するものとし、これに代わるものとして設置され
　　　　　　　た新たな公共施設の用に供する土地は、その日においてそれぞれ国又
　　　　　　　は当該地方公共団体に帰属するものとする。

　　　　　２　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置され
　　　　　　　た公共施設の用に供する土地は、前項に規定するもの及び開発許可を
　　　　　　　受けた者が自ら管理するものを除き、第36条第３項の公告の日の翌日
　　　　　　　において、前条の規定により当該公共施設を管理すべき者（その者が
　　　　　　　地方自治法第２条第９項第１号に規定する第１号法定受託事務（以下
　　　　　　　単に「第１号法定受託事務」という。）として当該公共施設を管理す
　　　　　　　る地方公共団体であるときは、国）に帰属するものとする。

　　　　　３　市街化区域内における都市計画施設である幹線街路その他の主要な公
　　　　　　　共施設で政令で定めるものの用に供する土地が前項の規定により国又
　　　　　　　は地方公共団体に帰属することとなる場合においては、当該帰属に伴
　　　　　　　う費用の負担について第32条の協議において別段の定めをした場合を
　　　　　　　除き、従前の所有者（第26条第３項の公告の日において当該土地を所
　　　　　　　有していた者をいう。）は、国又は地方公共団体に対し、政令で定め
　　　　　　　るところにより、当該土地の取得に要すべき費用の額の全部又は一部
　　　　　　　を負担すべきことを求めることができる。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

度々ご返信頂きましてありがとうございます。
今日、早速、市役所の道路課・開発課・管理課に調べに行ってきました。
その結果、「すでに公道になっている」とのことでした。
　　
色々調べてもらったのですが、その担当者にいつから公道になっているのかを
聞いたところ、何かの台帳を開いて見せてもらったのですが、
持分がまだ付いたままになっており（？）、
まだ役所の方でも処理が中途半端な状態に思えました。

おそらく、その不動産屋が署名捺印を求めているのは、
そのためなのかと思いました。始めから注意深く何の書類なのかを
しっかり目を通していれば、もっと早い時点で今と同じ感情になれたと思うのですが、
思慮が浅かったです。今後は、書類などはしっかり目を通し、
ゆっくり考えながら印鑑などを押さなければ…と、今回の件で勉強になりました。

来週中に不動産屋の店長が来ると言うので、
じっくりと説明を聞いて、納得できれば、アドバイスにあったように、
不動産屋の言う通りにして行こうと思います。

色々教えて頂きまして、本当にありがとうございました。
また結果が出次第、報告させていただきます。

---

□■アドバイス：５

私見ですが、例えば、公務員というものは配置換えがありますので、
その市町村の担当者が移動してきたばっかりで、よく知らなくて
適正な措置を取らなかったとか、無知だったのではないでしょうか？
都道府県の許可や検査を受けているのは
間違いのないところだと思いますので、
開発業者に責任があるとは考え難いですね。
いずれに致しましても、公道となっているのであれば、
本来あるべき姿（＝市町村の所有）にすることが良いと思います。

物事の良し悪しや筋は別として、市町村に土地の対価を求める
（＝持分の買取を求める）のもアリかな…とも思いますが、
今回は市町村にもっと別の条件を出すのも良いと思います。
　　
例えば、市町村に対して、
別の工事の早期実現を求めて交換条件にするとか…ですね。
この辺りは交渉術ですから、どの様な名目であれば、
予算を取りやすいか…などを踏まえ、
言い方も考えて上手な交渉することが良いでしょう。
チョンボによる余分な予算は取り難いでしょうから、
「一番、貴方が予算をつけやすいのは、
　どんな工事なの？　少しは考えて下さいね」
みたいな感じで、市町村の担当者と交渉してみるのもアリだと思います。

場合によっては、敷地を拡張して頂くとか、
土地の交換を要求することも可能かも知れません。
調整区域に畑を持っていたら、
その畑の農転を職権で行って宅地に転用していただくとか。
特に、予算が必要が無くて職権でできることであれば、
交渉もスムーズにいくかもしれません。

但し、これらの事は市町村にチョンボがあった場合のことになりますし、
開発業者との関係もありますので、良く考えて交渉する必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

返信遅れまして、誠に申し訳ありません。
度重なるアドバイス、有難うございます。

役所と交渉なんて、考えてもみませんでした。
今回の相談させて頂いた内容と、先日、私が市役所で調べてきた内容を、
私道の持分のある者で話し合いました。
結果、
　　　●業者の方が感情的なので、とりあえず業者の言い分を良く聞いて、
　　　　それから、一旦、日を置いてから、署名捺印に応じましょう
　　ということになりました。

涌井様のおかげで、近所の方にも分かりやすく説明ができたので、
とても感謝しております。
それと、これはその近所の方が別に調べてきたことなのですが、
今回、業者が私道を公道にする話を持ってきた理由の中に、
接道に関する問題というのも、関係あったのでしょうか？
今となっては、すでに公道になってしまったので、関係はないと思いますが、
40棟の開発現場は、直線に直すと約200mくらいあり、
出口は県道につながっています。

見当違いな質問でしたら、大変恐縮なのですが、よろしければ教えてください。

---

□■アドバイス：６

私見ですが、実際の状態が判らないのですが、おそらく関係はあると思います。
40戸の開発行為というと、かなりの規模になりますので、
開発道路は何箇所かの公道に接することが望ましいと思いますし、
その様に指導されると思います。

当初開発道路として開けた道路であれば、当初の開発より数年経過してから
新規の開発行為を行う場合は（連続して行うと一団の開発行為とみなされて、
許可が出ないので、通常は数年間経過してからの開発になります）、
当然、その開発道路は、既に公道（市町村道）になっているはずですから、
接続道路として使えるはずです。

新規の約40戸の開発行為の申請を業者が行うのにつけて、
おそらく都道府県の方から市町村の方に開発道路を公道にする様に
指導が入ったとも考えられますね。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返信有難うございました。
また近々、業者とのやり取りを報告いたします。

～～　２週間後　～～

報告いたします。以前申し上げた不動産屋との話し合いが、
不動産屋側のお盆休みの関係で話すことができなくなり、
本日話し合いとなりました。

話し合いの結果としては、
　　　●現在の私道を坪5万円で買い取る
ということでした。
説明は、
「私道の一般的な売買の金額は坪3万円～5万円で、
　今回の土地売買には、私道の分は金額に入っていない」
とのことでした。

その根拠は、
　　「土地売買契約書上でも『権利の種類　所有権』という欄の
　　　登記簿面積合計には私道の分が入っていないから」
とのことでした。
そこで、私も相手に、
　　「道路の開発費や、水道管を引っ張ってくるのにかかっている費用は、
　　　今回の土地売買の代金に入っているのでは？」
と言いましたが、
　　「その費用は全額会社で負担していて無償で提供しています」
と、にべもない返答でした。

口の上手い責任者の方でしたので、丸めこまれたような気はしましたが、
ちゃんと交渉できてよかったです。この件で困っているときに、
このサイトに出会って相談し、様々なアドバイスを
頂いて、非常に心の支えになりました。
涌井様、萩原様、本当に貴重なご意見有難うございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道の分筆ミスの責任について

鳥取・40代女性
15年前に私有道路付の土地を、ある工務店から3軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですが、
ゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで
私有道路の1/3の権利を得て、分筆しました。

ところがこの度、一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、
　　　●この私有道路は、本来、奥2軒のものであるべきで、
　　　　3分筆されていては、奥2軒の家の売却ができない
　　と、わかりました。

工務店に相談したところ、はじめに3分筆したミスは認めたものの、
対処策として、
　　　1.我が家の私有道路の権利を放棄してもらって、
　　　　奥2軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする
　　　2.全て市に提供して市道とする
の選択でした。

工務店にだまされて15年間も税金を納めた挙句、
購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか？　ご回答、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、「全て市に提供して市道とする」という選択が可能なのであれば、
絶対にそうすべきです。

「1」については、接道状態が良く判らないのですが、
その私道の全幅が6m以下の場合は、貴方の土地は
再建築不可になってしまう可能性もあるかと思いますので、
注意が必要だと思います。良く市町村の建築課等で調べて下さい。

騙されたと言いますか、その分筆した土地は、
貴方にとってはそのままにしておいても良い訳ですよね？
奥の2軒が問題になるのだと思うのですが…。
貴方は、工務店や奥の2軒に対してかなり強気な交渉ができると思いますよ。
納得行かなければ、絶対に承諾しなければ良いだけだと思うのですが、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
お忙しいところ、本当に申し訳ありません。
こんなふって沸いたようなトラブルに、素人である我々は手も足もでません。

まず訂正申し上げますが、私道に対しては分筆ではなくて、
持分3分割ということでした。失礼いたしました。

全て市に提供して市道とする点に関しては、工務店、他2軒との話し合いで、
最も良い方法はそれであろうということで、勧めてもらってます。
でも、いつ実現するものなのか、果して実現するものなのか…という点で、
あいまいです。転勤族である我が家は、近い将来、売却を考えてます。
そのときに、私道がこのままの状態で、我が家はトラブルなく
売れるのかという不安でいっぱいです。

再建築不可については、市役所の建築課で調べればよろしいのですね？
その時は、何を持参して行ったらよろしいでしょうか？
私道は最長幅4m（我が家の前）、最短幅2.3m（一番奥の家の前）です。

登記は分筆ではなく、1/3の持分ということで訂正させていただきますが、
この持分を持っていることで、我が家に何のメリットがあるのでしょうか？
これを持っていることで奥2軒に
迷惑をかけてしまうかもしれない理不尽さにも腹が立ちます。
　　　
購入時の条件説明では、私道の出入りを堂々とできるための権利を平等に…
ということで、1/3持分を工務店が提示されたのです。
私道の出入りをするためだけだったら、今工務店が言われる通行地役権の存在も
購入時から説明すべきですし、そんな他人の土地を通らせてくださいという
お伺いをたてるような権利が条件なら、この土地自体を買っていません。

また、本来、奥2軒のための道路であるはずの私道に、
工務店の言われるままに1/3の持分の税金を払ってきたことは、
腹立たしい限りです。工務店に税金分の返還を求めても、いいでしょうか？

長くなりましたが、今後の我が家の取るべき対応を、
宜しく、ご指導下さいませ。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、幅員4mの私道を3軒で共有している場合は、
再建築不可になることは容易に想像できることですから、
その工務店が、いかにいい加減なことを行ったか…ということになります。

1軒あたり2mの接道が必要ですから、4mだと2軒分しかないのを
3軒分にしてしまったということでしょう。
たぶん、貴方の土地は市道に2m接道しているのでしょうね。
この点を市役所の建築課で結構ですから、よくご確認下さい。

貴方は非常に強い立場に立っておられます。
つまり、極端な話ですが、貴方が、
「1/3の権利を1,000万円でなければ売らない」
と言えば、どうなるか、想像してください。
無料で売る必要はないでしょうし、当然、売らなくても良いのです。
全ての決定権は貴方にあると思ってください。
その1/3の共有分については、相場より、かなり高く売れると思ってください。

但し、あまり無謀な金額の提示は、奥の2軒に恨まれるでしょうから、
貴方が納得する金額で売れば良いでしょう。
この時に土地の譲渡所得には税金がかかることも
検討事項にいれておくことを忘れないで下さい。

これは、ある意味、工務店のチョンボが貴方に利益をもたらすことなる訳
ですから、恨むより感謝すべきこととも言えます。
とにかく、納得するまで、工務店に妥協する必要は一切無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答をいただき、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
心強いご意見に力づけられました。

市役所で確認したら、隣接する市道があるから我が家は建ったようでした。
しかし、
　「次に建て替えする時とか、転売する時は、（通行地役権ではなく）
　　今までどおり、私道を使う権利はあるのですか？」
と聞くと、あいまいな答えしかいただけませんでした。
ただ、
　　　「私道を市道にしてもらうという方法はかなり厳しいので、
　　　　位置指定道路にしてはいかがですか？」
という提案もいただきました。
とは言え、この場合の我が家のメリットとデメリットは、
担当者がいないということで説明していただけませんでした。

心強いアドバイスありがとうございました。とてもあの工務店が、
我が家に利益をもたらすような対処をしてくださるとは思えませんが、
こちらが納得するまで、あちらが提示される条件に妥協はしないつもりです。

私の願いはただ、購入時の条件のとおり、3軒が何の問題もなく私道を出入りでき、
再建築でき、転売もでき、そこに何のトラブルも発生しないことなのです。

長々とお付き合いくださいまして、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、奥の2軒が再建築不可になるだけで、
貴方の土地自体には問題がある訳ではありません。
1/3の所有権を手放して地益権にするのは、
貴方にとってはデメリットと言えるでしょう。
位置指定道路にしてもらう場合でも、貴方のメリットは、
ほとんどん無いことになります。
貴方にとっては現状が一番良いことになるかも知れません。
現状だと1/3の所有権があるのですから、
誰に遠慮もせずに通行できますし、転売時にも全く問題はありません。

問題は奥の2軒が抱えている訳ですから、
本来は奥の2軒が工務店に文句を言うべき問題と言えます。
　　　
貴方が1/3の所有権を手放して、安心して通行を確保するためには、
位置指定道路にするか、地益権を設定することとなるのでしょうが、
私ならば、納得できる条件の提示が無い限り、絶対に承諾はしません。
　　　
奥の2軒というより、工務店が誠意を見せるべき問題です。
貴方は納得できるだけの条件が工務店から提示されるまで、
悠然と構えて待っていれば良いだけです。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お忙しいところ、ご丁寧なご回答をいただき、感謝しております。
心強いメッセージと、わかりやすいご指摘をいただき、
やっとひと心地ついた思いです。

ご指摘のとおり、問題はむしろ奥2軒に発生するべきものなのですね。
その際、我が家に言いがかりをつけられても、
それは本来工務店が責任を取るべきことで、
我が家が譲歩すべき必要などないということですね。

しばらくは工務店の出方を待ちたいと思います。
その際、またご相談させていただくかもしれませんが、
その時は、また、宜しくお願いいたします。

涌井様には、この度、お忙しいお時間をぬって、
ご親切、ご丁寧なわかりやすい回答を度々いただきましたこと、
心よりお礼申し上げます。

---

□■アドバイス：４

こんにちは。以下をお伺いしてから、お返事します。

　　　1.道路の形状と宅地の関係を教えてください。
　　　　（特に幅、長さ、宅地の位置など）

　　　2.分割は、持分の分割ですかか？
　　　　それとも、分筆ですか？
　　　　（分筆の場合は、道路に沿って縦での分筆ですか？
　　　　　それとも横ですか？）

　　　3.私道の、建築基準法での扱いは、どうなっていますか？
　　　　（例：2項道路、位置指定道路、専用通路など）

なお、市道にするのは、当地の事例などでは、大変に難しいでしょう。
自治体は、提供私道を市道にすることにたいして、財政難などを理由にして、
大変に消極的です。
もし可能であれば、今後の参考になりますので、そのときは教えてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

早速のお回答ありがとうございます。
まずご質問に関してお答えいたします。

　　　　1.道路の幅は市道からの入り口（我が家の前）が4m、
　　　　　一番奥の家の前は2.3mとなっています。
　　　　　全長は約30mで行き止まりとなっており、その30mの間に3軒があります。

　　　　2.これに関してはこちらの書き間違いで、分筆ではなくて、
　　　　　持分が1/3ということです。失礼しました。
　　　　　我が家の出入りは（とても狭いので）市道ではなく、私道からしてます。
　　　　　そのための1/3の持分だという説明がありました。

　　　　3.工務店さんに確認しましたら、地目は宅地だそうです。

もちろん幸運にも市道になる許可がおりた場合は、ご連絡させていただきますが、
ご指摘のとおり、市に引き取っていただくのは、本当に期待薄なようです。
我が家は転勤族ですので、今後、売却等ありうるので、その点も含めて対処に困っています。
まずは我が家の15年間納めてきた私道に対する税金分などは、どう考えればよいのでしょう？
返還を工務店に要求できるのでしょうか？お忙しいところ、本当に申し訳ありませんが、
今後の我が家がとるべき対応、主張等をアドバイス下さい。

---

□■アドバイス：５

こんにちは。

1.道路に関しては、家を建てるために、建築基準法の接道義務
（原則として、幅員4mの道路に2m以上接道）を満たすことが必要になります。
あなたの家は、市道に面しているので、それで接道義務を満たしているのでしょうか？
他の2軒は、2mずつの専用通路の扱いでしょうか？
3軒の敷地が、ともに再建築可能となるようにすることが大切です。
この点を、建築士さんなどに正確に判断しておいてもらったほうが良いでしょう。
なお、路地状敷地の場合、条例によって
長さと幅員の制限がある場合がありますので、注意してください。
例えば、長さ20m以下は幅2mでよいが、20mを超える場合は3m必要という感じです。

2.次に通行の問題です。
あなたが私道の通行が必要であれば、通行できる権利の確保が必要になります。

3.もし、水道管などの地中埋設がある場合には、
その修理や交換のための掘削の権利の確保も必要になります。

4.維持管理費用は、共有者の負担ですが、その取り決めも必要でしょう。

今回の問題は、工務店の不手際によるものでしょうから、
一度、専門家に相談して、上記の4項目を、しっかりしておくことが必要だと思います。

あなたが負担してきた税金などは、共有することで自由に通行できた利益も
あったと思いますので、ある程度の負担はやむをえないのかな…と思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

お忙しいところ早速のご回答、本当にありがとうございました。

我が家は結局市道に2m以上面しているということで、建築許可がおりたのだと思います。
　私の願いは、
　　　　●3軒とも15年前の購入時と同条件で再建築、および、転売できる
　　　　　（金額のことではなく、条件面です）
　　　　●そこに何のトラブルも発生しない
　ということなのです。

条例による長さと幅員の制限については、初めてお聞きしました。
とにかく工務店さんの説明は要領を得なくて、
肝心なことには言葉を濁されてしまうので、参考にさせていただきます。

通行に関しては、私道の通行しか考えておりません。
それが条件で買った土地ですから。通行の権利は1/3の持分ということで、
法的にクリアされるのですね。

税金などは、確かにそういうふうにも考えられますよね。
でも、それなら最初から、
「私道は奥2軒のための道であって、我が家が使おうとする場合は
　通行地役権という方法がありますよ」
と、提示すべきですよね。
　　　
少なくとも権利を3分割することで、将来転売等でこんな問題が起こりうると
いう説明があってしかるべきなのではないでしょうか…。
こんなことになることがわかっていたら、意味のない1/3の持分もいりませんし、
その時点でこの土地は買わなかったわけです。
　　　
はじまりがそもそもおかしいのに、「いくら平等に道を使ったでしょ？」
と言われても、奥2軒のために税金を負担してあげていた気がしてなりません
（奥2軒に罪はありませんが…）。
何分、素人なので感情論になってるかとも思います。

この度はお忙しいお時間を割いて、ご丁寧な回答を頂戴しまして、
誠にありがとうございました。
頂いた貴重なご意見を参考にしながら、これからの交渉にあたりたいと思います。
何もわからない私のことですので、何かの折に、
またご相談させていただくと思いますが、どうぞその時は宜しくお願いいたします。

このサイトを偶然見つけたこと、ボランティアでありながら
ご親切にも回答いただける先生にめぐり合えた幸運に、心から感謝しております。
ありがとうございました。

本当にお忙しいところ、長々と付き合っていただいて、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

神奈川・30代男性
現在、位置指定道路の利用を巡ってトラブルになっています。
位置指定道路は、
　　　●3年ほど前に8棟の分譲住宅、および、元の土地所有者のために
　　　　位置指定道路を不動産会社が開発、申請し、分常時に各戸に
　　　　共同所有権が割り当てられました
　　　　　（42条1項5号道路で、登記簿には公衆用道路と記載）。
　　　●位置指定道路の幅は6ｍ、元の土地所有者が8/16の所有権、
　　　　残り8戸で1/16ずつ共同所有をしています。
　　という形です。

位置指定道路の接道部分は、主要県道で交通量の激しい道路なのですが、
この県道と、位置指定道路に面した土地に、ガソリンスタンドができる
ことになりました（ガソリンスタンドの土地の所有者は、
位置指定道路の共同所有者の一人で、8/16の所有者です）。

そして、このガソリンスタンドが、県道から客を入れ、位置指定道路から
客を出すことになりましたが、ガソリンスタンドの土地の所有者以外は、
ガソリンスタンドの出口に、位置指定道路を利用しないでほしいと考えています。

しかし、ガソリンスタンドは、
　　　●位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路
という理由で、すでに利用することを決めています。
（そもそも、この計画は、住民からの質問で明らかになり、質問しなければ、
　説明するつもりがなかったようです。あくまでも一方的な主張で、
　住民に通知してから3週間程度でオープンする予定になっており、
　来週には開業予定です）。

ガソリンスタンドは資本金約1億円、年商約100億円の大きな会社なのですが、
常務が出てきて、「今後、話し合いの余地はない」と言われてしまいました。
　　
ガソリンスタンドがオープンすれば、平日で1日500台程度、休日は倍の利用者が
位置指定道路を通行することになるようで、住民で納得がいっておりません。
企業倫理も何もない会社のために、嫌な思いをするのはまっぴらです。
ちなみに、道路の補修等についても、ガソリンスタンド側は考えておらず、
住民から要求しても、判子も押してない書類を送りつけてきて
おしまいになっています。

位置指定道路を逆手に取られ、営業に利用されても、
位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか？
話し合いによる解決は難しい場合、住民はあきらめるしかないのでしょうか？
よきアドバイスをお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、位置指定道路は、限りなく公道と同じ性格を持つ私道であり、
確かに誰でも通行可能な公衆用道路です。
また、位置指定道路は所有者の自由にできるものではありません。
当初の申請時に所有者は全員そのことを承諾したはずです。

例えば、その道路が「開発道路→公道」であった場合、
それでも貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？
位置指定道路も、同じようなものです。

ここからは個人的なアドバイスです。
このような新規事業者の進出に伴う問題は、関係住民（多分15軒程度）の
反対だけでは、すんなり交渉することは難しいでしょう。
　　
地元の議員さん、地区の代表者等に相談されて、その地域全体の反対運動をするとか、
条件交渉に持ち込めるかどうかが鍵を握ると思います。
その地域全体の問題とすることができれば、地域全体の臨時総会を開き、
その会社の社長を呼び出して、説明をさせ、交渉のテーブルにつかせることも
可能になると思います。地域全体として、その企業に対応を求めれば、
さすがに応じざるをえなくなると思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。位置指定道路については、
当初の申請時は不動産会社が申請しました。その後、分譲された形になります。
また、購入時の位置指定道路についての説明では、公衆性よりも
各戸の権利を守る為の道路としか説明がありませんでした。

「貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？」
のお話は重々承知していますが、通常の想定を超えた車の利用なもので…。
袋小路で利用していた道路が急に1日500台以上車が通ることを想像してみてください。
理解した上での質問です。

今週末に町内会の集会があり、議題にあげる予定でいます。
地元の議員さんに相談できるか、これも検討してみたいと思います。
ありがとうございます。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、確かに、実際に1日500台もの車両が利用するということに
なりますと、交通事故、特に人身事故の心配も懸念されることになると思います。
やはり、地域の総意として何らかの対策を求めていく必要性を感じます。

ここからは私からの案ですが、地域の会合の時に、特にお子様をお持ちの方から、
　　　　●人身事故の危険性についてアピールをされること
　　　が良いと思います。
また、老人がおられる場合は、老人の事故の心配をアピールするのも良いと思います。
これらによって、地域の会合を通じて、地元PTAの支部・育成会の支部・
地元老人会を動かす手もあると思います。

例えば、
　　　　●もし万が一、子供や老人が事故に会ったらどうするのか？
　　　　　その様な危険性のある事業に対しては、ぜひ地域全体の問題として取り上
　　　　　げて頂き、業者に対して、位置指定道路は使わないように交渉して頂きたい。
　　　　　PTA・育成会・老人会も自分達の問題として、ぜひ真剣に考えて頂きたい。
　　　　　又、××議員におかれましても、大事な子供達や老人の命を守る為にも、
　　　　　行政に対して、ぜひ、積極的な働きかけをお願いしたい。

というような説得を行い、
地域の会合の議題として取り上げて頂くようにしたら良いと思います。
騒音や交通量の増加等と併せて、
　　　　●人の命を危険にさらすこと
　
になることについて、重点的に訴えた方が、より説得力があると思いますので、
その点も考慮しつつ、会合に臨まれるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

より具体的なアドバイスを頂き、ありがとうございます。
地域の問題として考えてもらえるよう、町内会を交えて、検討したいと思います。
ただ、この地域は古くからの人が多く、地主同士のつながりがあるので、
どの程度有効か、様子を見て行動しようと思います。議員の方も、
後援会を調べた上で、相談に乗って頂ける議員さんを探したいと思います。
神奈川県で営業しているガソリンスタンドであれば、
県議会議員と国会議員のどちらが有効か、
ご経験があれば、お教えいただければ…と思います。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、古い土地柄であればあるほど、
地域における会議を重視していると思います。
　とにかく、
　　　「もし、子供が怪我したり、死んだらどうするんだ？」
　ということで、
　　　　●人命優先の言い分に徹すること
　が重要だと思います。

私も地元中学校PTA会長や育成会の支部長をやった経験がありますが、
その経験から申しますと、子供達の事故防止につきましては、
下からの要望がありますと、教育委員会や自治体の区長会等への働きかけ、
さらには陳情へと発展していくケースもございます。
　　　
地元小中学校のPTAの3役の中に知り合いがいれば、
そちらに直接働きかけることも可能だと思います。
動きが鈍い等の場合は、学校長・教育委員会・PTA会長・育成会長・老人会長等へ、
有志一同の連名で直接、「質問状」を送ることもご検討されても良いかも知れません。
さらには、マスコミ（TV・新聞等）に取り上げてもらうことをご検討されても良いと思います。

1日500台もの車両の増加ということになりますと、
かなり危険が増加するのではないかと思います。
　　　「事故がおきてからでは遅い」
　　　「後で事故が起きた時に、あの時言ったのに…ということがないとも限らない」
　　ということを説明しつつ、地域の組織で関連している所はなるべく動かすこと
　　が大事だと思います。

議員につきましては、地元選出の市町村議員を動かせば充分だと思います。
目的はあくまで、「位置指定道路を使わせないこと」ですから…。
ただし、神奈川県のことはよく知りませんので、県議や国会議員については、
申し訳ございませんが、ご自分のルートでご調査願います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さん、返信ありがとうございます。
町内会で話し合いの後、知人の親戚が、私の地元で県議会議員なので、
相談に乗ってもらおうと思います。ありがとうございます。

---

□■アドバイス：４

こんにちは。
位置指定道路になった以上は、一般通行を受忍するというのが基本になります。
けれども、私道であることには変りはないので、第三者に私法上の通行権が
当然に発生するものではないと考えられています。
あくまでも、私道所有者が通行を受忍することによって通行者の通行利益を
上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がないことを要すると考えられています。
参考は、平成12年1月27日の最高裁判決です。

この最高裁判決は、賃貸駐車場として利用することに対して、
日常生活上不可欠の利益ではないということで通行権を否定しました。
それをもとに考えると、私見ですが、ガソリンスタンドの出入り口としての利用は、
日常生活上不可欠の利益ではなく、かつ私道所有者の負担が大変に大きいものですから、
認められないものと考えられます。

さらに、そもそもの位置指定の目的は、元の土地所有者（＝ガソリンスタンド）
の土地所有者の土地売却、分譲住　宅建築のためにあったのものです。
その住宅を購入した方たちは、その位置指定道路がガソリンスタンドの通路になる
とは想定していないでしょう。住宅のための共有の生活道路という感覚でしょう。
そうであれば、元の地主さんは、自ら住宅用地として土地売却をしておきながら、
その位置指定道路を、平穏な生活を著しく妨げる事業の用に供することは、
信義則に反するものと考えられます。

話し合いが難しいのであれば、訴訟になりますが、あきらめることもないと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
最悪の場合、訴訟ですか…。
近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません。
揉めごとの解決に裁判は近道でしょうが、費用、時間ともに厳しそうです。
最後の手段で考えます。ありがとうございます。

　　　★追記★
　　　　萩原さん、お願いがあります。
　　　　アドバイス頂いた、最高裁判決平成12年1月27日について詳しく知りたいの
　　　　ですが、リンクか裁判の検索方法をお教えいただけないでしょうか？
　　　　お願いいたします。

---

□■アドバイス：５

判例検索は、裁判所のサイト、
　　　 http://www.courts.go.jp/
　　　の「裁判例検索」から可能です。
　　　一部を入力するだけで構わないので、
　　　　●裁判所名　⇒　最高
　　　　●裁判年月　⇒　期日指定
　　　で、ある程度、検索できると思います。

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野さん、ご返信ありがとうございます。
私もここに書き込む前に調べたのですが、判例には出てこないようなので、
相談しました。すべての判決が見れるわけじゃないんですよね…。

ガソリンスタンドは今日オープンしてました。
私の情報が間違っていたようです。
早速今日、一時停止をしないで、ガソリンスタンドから車が飛び出してきて、
ぶつかりそうになってしまいました。
運転側のマナーの問題はもちろんありますが、ガソリンスタンドから、
交通量の多い道路に出る際に、信号のちょっとした時間でしか出入りできないため、
住民とガソリンスタンド利用客のかち合いは、オープン前から予想できていました。
今後、頭が痛いです。

---

□■アドバイス：６

私見ですが、先の意見のように、ガソリンスタンドが使用する権限とか
権利とかには、不詳ですが、維持管理に関して一言。
　　
公道や私道に関らず、維持管理者や管理費負担は、所有に関係なく、
定められると思います。
今般のご相談で、補修について考えていないとのことですが、
これは冗談ではないですね。
使用停止以外に、この損害は賠償対象になると思います。
現状に復するに要する費用のそうでなかった時に比べての増加分です。

（一級建築士・中尾正文さん）

---

■□相談者より

位置指定道路の利用については補修の覚書を伴うように
厳しく要請しようと思います。アドバイスありがとうございます。

～～　一週間後　～～

1週間たちましたが、残念ながら進展がありません。
危険は危険ですが、前より客が減ったみたいで、
オープンキャンペーンも閑古鳥が鳴いてるような感じでした。
近隣の別のスタンドは、結構入っていましたが…。
今後は、この新しい環境に慣れるしかないんでしょうね。
相談にのっていただいた皆様、ありがとうございました。

---

□■アドバイス：７

貴方にとっては不本意かと思われますが、
住民サイドで動かない限りは、全く進展しないと思います。
以前の投稿に、
　　「近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません」
とありましたが、本来、貴方が一番危険性を認識なさっていて、
行動力があるのであれば、
　　　●まず、住民の皆さんと話し合って、協力を促す
　　　●でも、協力されない方も多いので、その場合は自らが積極的に動く
というようなことを、地道に根気強くやっていかないと厳しいと思います。

絶対的に問題があると思ってらっしゃるのであれば、
Blogを使って訴えるなど、そういう方法もあるでしょう。

閑古鳥が鳴いている…とのことですが、最近の地域密着型の傾向として、
地元無視の企業が、簡単に成功できるとは思えませんし、
その辺は、その規模の会社であれば、理解できるかと思います。
ですから、非難・攻撃するだけではなく、共存・和解を前提にした話し合いを
行うなど（混雑時のガードマン、または誘導専用スタッフの配置など）、
そんな交渉も、貴方の動き次第では、可能になるかも知れません。

とは言え、実際に良い方向に動くかどうかは、全くの未知数です。
しかし、貴方が動かない限りは、何も変らないのは事実だと思います。
現状の環境でよいのであれば、それでよいと思います。
ただ、納得できない部分があるのなら、良い環境を目指して、
粘り強く動かれることこそ、重要かと思います。

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
「もう少し、様子をみよう」と近隣から意見が出ました。
実際、様子をみないことには、何が問題かを言えないかと思っています。
私の独りよがりでなく、地域の意見を聞こうと思っています。
危険があれば、すぐにでも、また、行動を起こそうと思っています。
その際は、またアドバイスをお願いできれば…と思っています。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　第三者による所有地の利用について

神奈川・30代男性
購入予定の土地があり、旗竿地です。
4m幅の二項道路に2.5m幅の通路で接続し、
接続部は3m隅切りがしてあるので、接道は4.5m幅です（すべて敷地です）。

　　　★参考図★
　　　　 http://fudosan.jp/img/soudan/5117.gif

この通路状部分、位置指定道路の計画残骸のようで
（隣地との共同開発の計画がギブアップしたらしいです）、
前の家は二項道路に接しているにもかかわらず、
玄関も駐車場も隅きり部分にあるため、
こちらの敷地を通らないと一切使えません。

しかも、この状態は現所有者が前方の土地の売却者であるため、
一切、約束事は無いとのことです。
この状態は、特に相手方にとって不幸な状況です。
私は、これを利用してプレッシャーをかけるつもりも無いので、
覚書を作成し、必要充分な出入りを確保させ、
気持ちよく住みたいと思っています。

しかしながら、現状で協定道路にするつもりはありませんので、
固定資産税などもこちらの負担ですから、過大な許諾をする気もありません。
そこで、以下の2点について、アドバイスいただければ幸いです。

　　　1.私には思いつきませんでしたが、この隅きり部分を、
　　　　私が使う状況は本当に無いのでしょうか？

　　　2.覚書の内容を考えておりますが、修正や追加などについて、
　　　　アドバイスいただければ幸いです。
　　　　（相手からの依頼という形で）
　　　　　・建替えまでは一部使用を認めさせて欲しい
　　　　　・売買時も覚書を継承する
　　　　　・通行権は請求しない

---

□■アドバイス：１

おはようございます。

まず、隅切り部分の境界ですが、隅切り部分が貴殿の所有かどうか、
ご確認ください。場合によっては、便宜的に手前の家屋の方（Aさん）の
所有地を後退させた場合があります。
隅切り部分が貴殿の所有地である場合、過去の合意が、
Aさんが隅切り部分を使用しないというものである場合に、
貴殿の主張が妥当なものとなります。

けれども、「現所有者が前方の土地の売却者であるため…」
ということですので、過去の売却と隅切りの時期、
経過によって考えることになります。

　●このような状態が平穏に継続していたのであれば、
　　現所有者とAさんとの間で、
　　Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があったと考えるのが妥当でしょう。
　●また、現所有者はAさん土地の売主でしょうから、使用を禁止することは
　　信義則上許されないということも考えられるでしょう。
　●時期の関係によっては、通行地役権の時効取得もあります。

このように考えることができますから、
過去の経緯をしっかりと確認することが必要でしょう。
そのため、ご質問に関しては、以下のように考えられるでしょう。

　　　1.隅切り部分は、本来は車両通行の便で設置されるものであり、
　　　　貴殿の専用通路のためのものです。
　　　　けれども、専用通路ですので、隅切りは不要です。
　　　　おそらく、隣地と共同しての位置指定のための計画の名残でしょう。
　　　　どのように使うかは、先に書いたとおり、時期や経過によります。

　　　2.覚書は、先に書いたとおり、時期と経過によって考えることになります。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

■□相談者より

隅切り部分は、謄本で確認したところ、100％の所有権があります。
「手前の土地を5年前に分割売却するときは、深く考えずに隅切りしたが、
　そんなことは何も決めなかったのがいきさつ」
との談です。
　　
手前の土地には奥の家の水道管も通っているそうで
（これは止めてもらう約束です）、建築確認でなぜ問題にならないのか不思議ですが、
両者も不動産屋も工務店も皆、なあなあでやってしまったのではないかと…
（おそらく口約束で、通っても良いようなことをほのめかしたはずです）。

私も「Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があった」というのが
実態だと思いますので、「通行地役権の時効取得」を牽制する意味もあり、
覚書が必要だと考えました。

現状の維持は私も認めるところなので、念のために通行地役権の時効取得は
主張しないという文言で追加しておきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、「1.」については、自動車の出入りには
当然、貴方が使用することになり、前面道路が4mで宅延幅が2.5mですと、
普通車以上の場合はスミキリが無いとスムーズな出入りは無理だと思います。
特に、図の右手にはスミキリがありませんので、
左手のスミキリは絶対に必要だと思われます。
逆に言えば、このスミキリが無い場合は、
購入するのを考えなければいけない土地とも言えるでしょう。

「2.」については、通常はこのスミキリは貴方が専ら使用するためのものとなるべきです。
しかし、事情がありますから、仕方なしに隣地所有者にも通行を認めるということに
なるのでしょう。そのため、補足については、以下のとおりです。

　　　●建て替えまでは一時使用を認めさせるということは、
　　　　「建て替え時以降は使用を認めない」
　　　　ということになりますので、その点を強調しておくことが必要でしょう。

　　　●貴方からの約束事として、
　　　　「建て替えまでは、スミキリ部分には塀等の構造物は建てない」
　　　　ということを明記しておくのが親切だと思います。

　　　●その他、
　　　　　・このスミキリには、隣地所有者は隣宅への来客者を含め、
　　　　　　駐停車はしてはいけないこと。
　　　　　・構造物の設置、上下水道等の埋設はしてはいけないこと。
　　　　　・転貸しはしてはいけないこと。
　　　　を明記しておく必要があると思います。

　　また、
　　　●貴方がスミキリを使用する必要が無い場合
　　は、覚書ではなく、上記の条件を含んだ使用貸借契約の締結でも良いでしょう。
　　この場合は、
　　　・隣地所有者個人を相手に契約しておく。
　　　・目的は人及び車両の通行に限定しておく。
　　　・貴方が自分で使用する必要が出た場合は契約は終了する。
　　ということを明記しておけば良いでしょう。
　　そうすれば、隣地転売時の覚書の継承という不安要因はなくなります。

該当地所有者（場合によっては売主）が承諾するかどうかは別ですが、
実態は限りなく使用貸借契約に近いものになるでしょうから、
覚書と言う不確実なものでは無く、明確な契約を行った方が良いとは思います。
　　
また、図面上だけでは無く、現地で鋲等の堺を明示して、スミキリのさらに
一部だけを通行目的で無償で貸すことが可能な場合
（スミキリを2mではなく1mにするなど）も、
その部分についてのみの使用貸借契約で良いと思います。

　　以下、ご参考まで…。

　　　★使用貸借に関する民法の条文

　　　（使用貸借）
　　　　第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後
　　　　に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その
　　　　効力を生ずる。

　　　（借主による使用及び収益）
　　　　第五百九十四条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法
　　　　に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
　　　　２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさ
　　　　　　せることができない。
　　　　３　借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契
　　　　　　約の解除をすることができる。

　　　（借用物の費用の負担）
　　　　第五百九十五条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
　　　　２　第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用につい
　　　　　　て準用する。

　　　（貸主の担保責任）
　　　　第五百九十六条　第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。

　　　（借用物の返還の時期）
　　　　第五百九十七条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければ
　　　　ならない。
　　　　２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的
　　　　　　に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただ
　　　　　　し、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに
　　　　　　足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することがで
　　　　　　きる。
　　　　３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、
　　　　　　貸主は、いつでも返還を請求することができる。

　　　（借主による収去）
　　　　第五百九十八条　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収
　　　　去することができる。

　　　（借主の死亡による使用貸借の終了）
　　　　第五百九十九条　使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

　　　（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
　　　　第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び
　　　　借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求し
　　　　なければならない。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

「1.」については、言葉足らずでした。
塀を作るなどして占有しなければならない状況は考えつかないという意味です。

「2.」については、補足事項ありがとう。文案を練ることにしましょう。
私がスミキリを不要と考えることは無いと思います。
いろいろとアドバイスをいただき、ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　共有地の買取要請について

広島・30代男性
初めまして。2年前に中古のマイホームを購入しました。
物件は土地と建物、それと1階に下りる屋外の階段部分がついている
隣接した4坪ほどの共有地です。

先日、共有者から、共有地部分を買ってくれないかとの申し入れがありました。
共有者の言い分は、
「共有地はあなたのところしか使ってないから、私が持っている意味がない。
　路線価の7割で買うか、地代として月に2,000円月ほど払ってくれ」
というものでした。

この共有部分は、階段は前の持ち主が作ったのですが、
もともとは、前の持ち主とこの共有者がお互いに使うから…ということで、
この共有者も使う予定があったらしく、了承したらしいのです。
そのため、
　　「共有地を挟んで、土地を持っているのだから、お互いに使いましょう」
と言ったのですが、狭くて使えないと言うばかりです。

この申し入れを断ってもいいのでしょうか？
それとも共有者の言い分を聞かなければいけないのでしょうか？
いきなりで大変申し訳ないのですが、何卒、良きアドバイスを頂けたら…
と思います。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

共有地を買うべきかは、経緯が充分に理解できないので、
私には未だ、充分アドヴァイスできる状況ではありません。
ただ、金銭に余裕があり、道に通じている隣接地なら、
今の敷地（土地）が広くなるのであれば、買われるに越したことはないと、
一般論として申し上げます。4坪の価値以上に、
今の土地全体の価値をあげることになるでしょうから…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：２

一般的には中尾様のアドバイスの通り、購入すべきでしょう。
ところで路線価の7割ということは、
当然、共有者の持分について…ということですよね？
共有の場合は、登記簿に持分が表示されていると思います。
私見ですが、4坪の内の共有者持分を路線価の7割で購入ということであれば、
何の問題も無いと思いますし、むしろ歓迎すべき申し出だと思います。
地代を毎月2,000円支払うと思えば、購入した方が良いと思います。

購入を断った場合は、地代を支払う必要が生じる可能性大でしょう。
過去の経過はあるのでしょうが、現在、共有者が
その土地や階段を使用していないのであれば、
実際に使用して利益を得ているのは貴方だけ…ということでしょうから、
地代の支払いまで断ることはかなり難しいと思いますし、
既に2,000円と言う地代を提示しているのであれば、
地代の支払いまで断れば、もめることになると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

中尾様、涌井様、早速のご回答、誠にありがとうございます。
お二人のご意見を参考にさせていただきたいと思いますが、
すこし質問をさせてください。

　1.もし購入する場合、
　　手続きの方法はどのようにすればいいものなのでしょうか？
　　また、いくらの費用がかかるものなのでしょうか？

　2.固定資産税に影響するものなのでしょうか？

　3.土地の価値が上がることでのメリットとは、
　　具体的にどのようなことがあるのでしょうか？

あと、はじめに伝え忘れていたことなのですが、
この物件は2階が玄関で、居住用が2階～4階、
1階は独立していて貸事務所にしていて、
現在の借主はこの物件の前の持ち主で、階段を作った方です。
もし地代を払っていく場合、
この方に地代分を家賃に上乗せすることは難しいのでしょうか？

正直、金銭的な余裕はあまりなく、
現状で済ますことができたら…というのが本音です。
質問ばかりで申し訳ございません。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：３

1.手続きは売買契約書の締結と同時に手付金の支払いを行い、
　残金精算と同時に所有権移転手続きとなります。
　費用は、以下の通りです。

　　　a.売買価格
　　　　　まず、路線価（国税庁サイトの下記URLより確認できます）を調べます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
　　　　　例えば、「100」と表示されていれば、
　　　　　平米あたりの単価が10万円となります。
　　　　　さらに、4坪の1/2の持分として、2坪分となりますので、
　　　　　　　●10万円÷0.3025×2坪×7割≒462,800円
　　　　　が、売買金額となります。
　　　　　（路線化が「50」だと、平米あたり5万円で、
　　　　　　　●5万円÷0.3025＝165,289円
　　　　　　が坪単価となります）

　　　b.不動産取得税
　　　　　不動産の価格（固定資産税評価額）×税率（3％）＝税額

　　　c.登記費用
　　　　　登録免許税…土地の所有権移転は固定資産税評価額の1％
　　　　　司法書士手数料…所有権移転登記をお願いする司法書士にお尋ね下さい。

2.固定資産税は当然若干は増加するでしょう。

3.売却や賃貸をする時に共有者の承諾が必要なくなります。
　これは将来はかなり重要なメリットになると思います。

4.地代の上乗せは可能だと思いますが、交渉次第でしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様　早速のご回答ありがとうございます。
また、返事が遅くなり、申し訳ございませんでした。
路線価を調べたところ「180」とあったので、
共有地代金・その他の費用とあわせて、
約100万円ほどの経費がかかりそうです。
正直、資金的に余裕がないため、
毎月の地代を払うことも含め、検討していきたいと思います。
ご相談にのっていただき、ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道の通行トラブルについて

福岡・30代女性
家から車庫に続く道があります。幅1mほどの細い道で、
昔からこの道を私用しているのですが、
お隣の代が変って、トラブルで悩んでいます。
　　
父によると、幅50cmはうちの土地らしく、
お隣の方と決めて、土地標も打って、標しているのですが、
連日の様に、お隣の方が、
　　「うちの土地に入った」
　　「標を踏んだ」
と、苦情を言いに来ます。
母も、すっかり気が滅入ってしまって、体調も気になります。
私的には、お隣の方とご一緒に、仲裁していただけるような機関に出向き、
しっかり話し合い、折り合いをつければ…と思うのですが
このような場合、どこに相談すれば良いのでしょうか？
アドバイスお願い致します。

---

□■アドバイス：１

ご相談は、
　●幅1mの私道を共同で使うはずが、50cmしか使えなくなった
ということでしょうか？

私見ですが、この50cmで充分通行が可能であれば、
ロープ等で境界と言いますか、柵と言いますか、
はみ出しがお互いにできないように、はっきりさせてしまえば良いだけでしょう。

問題は50cmでは充分で無い場合ですが、
これはもうお互いに1m幅で共同利用していくように交渉するしかありません。
囲繞地（袋地）であれば、通行権も主張できるのでしょうが、
駐車場のためとなると、どうでしょうか？
それも一応は50cmは確保してあるわけですし…。

この様な通行権とも判断のつかない仲裁を行う機関は、私の知っている限り、
おそらく無いと思います。
個人的な意見ですが、お隣の方と直接交渉して駄目であれば、
そのお隣の方に意見を言える人、例えば、親戚とか仲人とか、
その様な方を探して、交渉の仲介をして頂くのが一番良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
町内会の方や、役所の方に間に入ってもらったらいいですね。
離れた実家のことですので、連休に帰った時にでも聞いてみます。
この度は、ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

地元の町内会長等が仲裁に入っていただくことも可能かと思います。
お願いしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：３

現実問題として、境界問題の解決というのは難しいと思います。
土地の境界標があるということは、それに基づく土地の測量図等が
存在すると思います。
もし、お悩みとあれば、昨年（平成17年）に筆界特定制度というものが
できており、裁判など、多額の費用・時間をかけることなく、
境界の問題を解決できるかと思われます。
ですので、お近くの土地家屋調査士などにご相談するのもよいと思います。
（田中設計事務所・田中さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道への下水道敷設に伴う共有者の同意について

熊本・20代男性
役所に下水道の本管を設置してもらうようお願いしたところ、
私道の共有名義人全員の同意が必要とのことでした。
しかし、その共有名義人のうち、1件が、ずいぶん昔に倒産した
株式会社の名義で、今では全く調べようがありません
（これから先に関係者が見つかるとも思えませんし、
関係書類や資料等も霧散しているでしょう）。

このような場合、同意書をとりたくても不可能です。
ですので、現在も所在がはっきりしている方の同意だけとりつけて、
工事を着工しても問題はないのでしょうか？

---

□■アドバイス

本管ではなく、単なる共有地への宅内配管であれば、話は全く変ります。
あくまでも「建築基準法上の道路の本管」ということが前提の話になります。

私見ですが、今回の件については、
役人独特の責任逃れに一因が有るとおもわれます。
本管の埋設ということですから、おそらく何らかの建築確認の取れる道路
だと思われるのですが、そうだとすればそれ程、同意書の必要性は感じません。
　　
市町村にもよるのでしょうが、おそらく条例等で
はっきり同意書が必要と決まっている訳でも無いでしょう。
指針の様なものはあるのでしょうが、
これはあくまでも役人が勝手に決めているだけ（？）でしょう。
近隣や共有者の同意書の提出は、役人が万が一の時に
責任を逃れるために行っている場合が多いですね。

最近では、私の地元の市町村の場合は、
同意書が貰えない場合は、その理由書を提出し、
その理由書が適切であれば、同意書に替える様な対応になっています。
A4の公的書類としての体裁の整った理由書を作成し、
年月日と住所・氏名・捺印をして、市町村の担当窓口に、
他の方の同意書と一緒に提出されてみてはいかがですか？
…と言いますか、
「正式な形式の理由書を提出するが、それでは駄目なのか？」
と、確認されてはいかがでしょうか？

なお、下水の本管工事を役所の許可なしに行うことは不可能なはずですが…。
工事業者が役所の許可無しに着工することは考えられないので…。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご助言ありがとうございました。参考にさせていただきます。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道の通行許可に対する実印の必要性について

東京・40代女性
私道に何件か家があります。
今回、、行き止まりの一番奥のお宅が建て替えるということで、
「私道を使うので、私道の名義があるすべての家の実印と印鑑証明が必要だ」
と、いきなり、その依頼をうけた会社から手紙が届きました。

その手紙には、
「建築基準法第43条第1項但書許可申請同意書に
　実印を押して印鑑証明を提出してください」
と書いてありました。

私の家族も、近所の皆さんも、そんな簡単に大切な実印おしたり、
印鑑証明など渡せないということで、
もう一度会社の人と話し合いの場所をもうけることになりました。
しかし、本当に私道を使うだけで、実印や印鑑証明など必要なのですか？
アドバイスを頂きたくメールしました。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私道の種類と幅によっては、大変なことになります。
もし、印鑑をついて建て替えを認めた場合、ケースによっては、
貴方を含め、他の方は建て替えができなくなります。
承認の印鑑を押す前に、必ず、市町村の建設課等に確認することをお薦め致します。

なお、通常は印鑑証明や捺印は必要ございません。
捺印・印鑑証明が必要ということは、1軒当たり2m必要な私道の幅が、
軒数分無いと思われますし、2項道路等の指定も受けていないと思われます。
充分、注意して、市町村の建設課等にて調べた上で、
近隣の方とご相談すべきであると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さん、さっそくのアドバイス、ありがとうございました。
私道を使わせるだけで、実印や印鑑証明などが必要になるのも
変だとは思っていましたが、ケースによっては
建て替えがができなくなる場合もあるとのことは知りませんでした。
近隣の方々と一緒に市役所の建設課に相談に行って、
よく調べて確認した上で、慎重に対応しようと思います。
本当にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道の買取要請について

神奈川・50代男性
私の家の前の私道を、今までその私道を所有者していた者が
不動産業者に売却しました。
ところが、その不動産業者は、その私道と併せて、私道沿の土地も所有者
（私道と同一）から購入し、その土地に一戸建の建売住宅を作る計画で
準備を始めています。

そして、不動産業者は建売住宅の販売にあたり、私道の整備（舗装工事）や
水道工事を行う必要が出てきていると考えられます。
その費用負担を抑制するためかもしれませんが、不動産業者は、
今、私道を利用している8世帯に、新たに建設する建売3棟を併せ、
合計11棟でその私道を買い取るよう要請されております（共同所有）。

私自身は今まで、何の問題意識も持たずに、その私道を利用し、
徒歩や車で通行しておりました。
ここに来て、突然私道を買い取るよう要請されていますが、
もし要請を拒否したら、その私道の通行（人、車、自転車など）を制限されたり、
私道の下の水道工事、ガス工事などのための掘削作業を制限されたりするのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

おそらく、土地の詳細や地目や権利関係などを、もっと細かく調べられた上で、
ご相談いただかなければ、各エージェントの皆さんがご回答できないものかと
思われます。
法律の専門家ではないので、法的な権利関係のお話しはできませんが、
ごくごく自然に考えますと、もし、通行権などの設定もされていないのであれば、
　　　●今後永久に、自分たちの土地でないところを、
　　　　自分たちの都合の良いように使いたい
と言うのは、土地の所有者側からすれば、あまりに理不尽にも思えます。
もちろん、法外な金額を言ってきたのであれば、別の問題になるかと思われますが、
常識の範囲内の金額であれば、業者さんの申し出自体、不当なものではない
ように思われます。

　通行制限できるか否か…に関しましては、例えば、
　　　●隣人との土地境界トラブルの予防さん
　　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/
　　のサイト内の、
　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/tsuukou.html
　　のページなどが、ご参考になるのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：２

基本的には、前野様のご紹介して下さったサイトに書いてある通りです。

さて、ここからは私の個人的意見です。
現地を見てないので、あくまでも一般論としての私見ですが、
その私道を共有にする要求は、業者として当然の要求だと思います。
逆に、共有にしておかないと将来もめることは目に見えています。
例えば、実際に他人が通行できない様に、
その私道に強固な塀を建てたらどうなるでしょう。
その土地は所有者の物ですから、基本的には自由な訳ですよね。

大事なことは、
　　「その土地を共有しませんか？」と、声をかけられたことです。
実際に、声もかけず通行できない様にしたら、かなり問題があるでしょう。
しかし、「共有しませんか？」と声をかけたのにもかかわらず、
それを拒んだ場合、相談者さん達が保護されるかどうかは、
私的に、ちょっと疑問を抱かざるを得ません。

その強固な塀を壊し、かつ通行権を主張していくのには、
それなりに時間と費用が必要になることでしょう。
単純に「民法の規定があるから…」という訳にはいかないと思います。
共有を拒むには、それなりに理由が必要だと思いますし、
拒んだ上で通行権だけを主張するのは、
かなり自分勝手な言い分だと思いますが、いかがでしょうか？

その買取要求額が、近隣相場と比較して認められる範囲内であれば、
将来のためにも妥当な範囲内の支出は必要かと思います。

なお、工事費等を含めた土地代が、共有の持分として妥当かどうかは、
当事者の8軒でよくご相談して検討されればよいでしょう。
金額が高いと思えば、値引き交渉をすればよいと思います。

　　★追加で補足ですが、私が知っている事例にこんなことがありました。
　　　通行権を主張されることを見越して、約90cm幅の道だけ残して、
　　　あとは全く立ち入りできない様に塀を建てた人がいました。
　　　この場合、自分の土地を90cmは他人の通行のために残してある訳ですよね。
　　　これでは、民法の通行権をもって争うことは不可能になります。
　　　…という実際にあった事例です。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
私の考えが甘かったかもしれません。
今の家は中古住宅を購入して住んでいましたが、
購入当初は私道であることも全く意識しておりませんでした。
今度の日曜日に私道を挟む8世帯で対応策を相談します。
そのときに、今回いただきましたご回答内容を、
皆さんに話したいと思っています。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　私道への立ち入りを制限する方法について

大阪・40代男性
8月末、旧家が建っていた土地を4分割して分譲された北西のA区画に、
木造3階建ての家を新築しました。

地元の建築業者さんの物件で、駅から徒歩3分と便利であり、
私が平面図の案を起こしまして、家自体にはかなり満足できています。
ただ、建物にはかなりこだわり、勉強もしたのですが、
土地に関してはそんなに深く考えておりませんでした。

そこで、残りの3区画に順番に家が建つにつれ、「私道」について、
少し気になる点が出てまいりましたので、ひとつご相談申し上げたく思います。

　　　┌───┬───┐
　　　│自　宅 │ 　　　│
　　　│　Ａ　 │　Ｂ　 │
　　　│　　　 │　　　 │
　　　├──┐┴┌──┤　北
　　　│　　│　│　　│　↑
　　　│　　│私│　　│
　　　│Ｃ　│　│　Ｄ│
　　　│　　│道│　　│
　　　│　　│　│　　│
　　　┴──┘　└──┴
　　　　　　道　路
　　　─────────

　　私道つきましては、
　　　●長さ約15ｍ、幅4m超
　　　●普通の舗装ではなく、タイルのようなもので色分け
　　　●真中を境にA（私）、Bのそれぞれが半分を所有
　　という形になっております。

建築業者の方からは、
「うちのやり方は基本的に境界に柵等は設けず、オープンです」
と言われてましたが、現在、AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました。
そして、12月頃にはBとCが完成するとのことですが、何とか私道自体をブロックで
間仕切りして欲しいと思っております（Bさんにもお話するつもりです）。

間仕切りする理由は、
　　●AとBの所有であるにもかかわらず、
　　　恐らくCとDの人が家の裏に行くために頻繁に通ることは間違いないから
です。
つまり、将来的なトラブルは避けたいと思っております。

そこで、以下、よろしくお願い申し上げます。

　　1.私道の両サイドの間仕切り設置について、何か注意点等はありますでしょうか？

　　2.他人が私道に簡単に入れないようにする良い方法はないものでしょうか？
　　　（私道の入口に、簡単な門のようなものが設置できないものか、悩んでおります。
　　　　理由は、今でも誰かが深夜に犬の散歩などで私道に入り、
　　　　ゴミや犬の糞を置きっぱなしにして、非常に困っているからです）

---

□■アドバイス：１

1については、地役権の設定・念書又は同意書・契約書の特約条項等に
私道についての記載はないのでしょうか？
まず、その点をご確認下さい。
それらがない場合は、貴方が貴方の土地内に塀等の構造物をたてても自由でしょう。
地役権の設定がある場合は、その地役権の目的を排除することは基本的にできません。
念書又は同意書・契約書の特約条項等がある場合は、その内容を遵守すべきだと思います。

2については、入り口に「私道に付き立入厳禁」と看板を立てたらいかがでしょうか。

なお、B地との間に塀等を立てるのは、私道の幅が4m超…程度だと感心いたしません。
最近の消防車・救急車等が大型化していることを考えると、火災や災害発生の時には
後悔することになります。
また、実際には軽自動車を除いては幅2mだと出入りは難しくなります。
塀を立てれば、私道内で車のドアは絶対に開けれなくなります。

通常は地役権を設定し、共同使用するようにしているケースが多いと思います。
最低でも構造物の建設禁止による共同使用の念書や覚書程度は締結していると
思うのですが、いかがでしょうか？

なお、「AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました」ということであれば、
C地の人は通れないと思うのですが、ブロックの間仕切りと言うのは、
簡単に乗り越えられる高さなのでしょうか？

A地とB地の私道は共同使用として4m以上の幅を確保し、C地とD地との境界の中側に
それぞれ塀を立てるのであれば、実用上、問題はないと思います。
しかし、お尋ねの「私道の両サイドの間仕切り設置」と言うのが、
A地の私道の両サイドというのであれば、前述の通り、感心いたしません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

的確なアドバイスありがとうございました。
色々と私道に関する書籍を探したのですが、非常に少なくて困っておりました。
私道の定義もいろいろあるようで、複雑なことを学びました。
私道の入口にお隣さんと共同でフェンスを設置しようかなど、
悩んでおりましたところです。
今回のアドバイスを踏まえ、いろいろ検討させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

静岡・30代女性
こんにちは。はじめて質問します。
我が家は隣家2軒と共有している2.7mの私道にしか面していない、
再建築不可能な土地にあります。
ところが、この度、隣の空き家（600坪）が分譲地になるため、
我が家で所有する私道と、その空き家の私道を合わせ、
5m道路（市道）にしようという動きがあります。
そうなると、我が家を含めた3軒は、再建築可能になるわけですが、
不動産業者側は、新築できるようになるのだから、
道路工事費用を負担するのは当然だ…と言ってきました。

我が家の私道と隣の空き屋の私道は、間に水路が挟まり、段差があります。
しかし、互いが平行に南側に伸びており、
その先は交通量の多い便利な主要道路に面しています。
そして、我が家と隣の空き家で行き止まりとなっています。
反対側（北側）は今まで畑だったのですが、すでに開発済みで、
20軒近くの新築が建ち並んでいます。
そこには北に伸びた道が存在しますが、我が家と隣の空き家があるため、
行き止まりになっていて、南側の主要道路まで出られません。
　
そこで、我が家の私道と隣の空き家の私道を合わせて、
主要道路に続く道を開発するという計画になったわけです。
我が家としてもとても好条件なので、私道を寄付し、
5m道路にしてもらうという話を受け入れてもいいと考えました。
しかし、話を聞き始めると、不動産業者側は、再建築できるのだから、
工事費用を不動産業者と我が家を含めた3軒で、
1軒約200万円弱の折半とのことでした。
そして、「もし出せないなら、道は通さない」と、脅迫まがいのことも言われました。

その業者の中に知り合いがいて、この計画が本格的に持ち上がる前に、
道が広がりそうだという話は聞いていたので、その時に、
再建築したいと思ってることを少し話したことはあります。
しかし、工事費用の話は一切出ませんでした。

このような場合、工事費用負担するのは、当たり前なのでしょうか。
教えてください。

---

□■アドバイス：１

具体的に公図等を見ないとはっきりとしたことは言えないので、
一般論としての個人的な意見を述べさせていただきます。
「もし出せないなら、道は通さない」と言うのは、
脅しではなく、事実であると思います。
開発行為をよくやる業者であれば、その程度のノウハウは当然持っています。
開発行為に非協力的な地主に対して、
道を通さないのは交渉決裂の結果として当然の対応です。

私見ですが、200万円で5m道路に接道して再建築可能になるのであれば、
安いものだと思います。逆にラッキーだと思いますよ。
もちろん、その200万円を支払う、支払わないは、貴方の自由であり、
値引き交渉も可能だとも思います。
ただし、交渉決裂は、結果として、道が開かなくなると思います。
貴方のメリットがかなり大きいことを考慮しつつ、
値引きをお願いするのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

回答ありがとうございます。

違う不動産業者や関係者数名の方に問い合わせたところ、
出す必要はないという方がほとんどでした。
しかし、結局は知人なので、我が家の味方というのは大げさですが、
我が家寄りに考えてくれているのかな…と思い、
客観的に観た場合、果たしてどうなのかを質問してみました。

工事費用を出さないということは、「非協力的」ということになってしまうのですか？
我が家の敷地（私道）を合わせなければ道路は造れないので、それを寄付しても
良いと言っているわけですから、協力していることにはならないのでしょうか？
再建築不可能な私道で、なんの価値もないものかもしれませんが…。

では、例えば、現在の私道が私道ではなく、4m以上の道路位置指定で、
我々3軒だけが使用している「行き止まりの道路」だったとしても、
やはりその不動産業者は我々に工事費を請求してくるものですか？

しつこくて申し訳ないのですが、回答いただけないでしょうか。
すみません…。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、市道になるということは、結果的に業者に寄付するのでなく、
行政に寄付採納することになります。つまり、業者のものではないのです。
工事費についても、ご自分の私道の分について負担して欲しい…
ということだと思います。
つまり、
「貴方と隣地と業者が土地を出し合い、
　それぞれの寄付分の土地代と工事費を負担しあいましょう」
ということだと思うのですが、違いますか？

その道路が市道になることが前提であれば、当事者全員が協力しあって
費用負担するということになると思います。
私が貴方であれば、
「私にもメリットがあるので、ぜひ積極的に協力したいと思っている。
　しかし、工事費については200万円も支払うのは厳しいので、
　何とか無料になりませんか？　
　もし無料が駄目なら話し合いで安くしてはいただけませんか？」
と言います。
そして、この交渉は、貴方が単独で行うのではなく、
隣地と貴方の足並みが揃うことも重要だと思います。
まず、貴方と隣地の所有者の言い分が同じであれば、
業者も貴方だけが非協力的とは思わないでしょう。

なお、公図を見てみないことには、はっきりしたことは言えないのですが、
開発行為を申請する時に、
「我が家の敷地（私道）を合わせなければ、道路は造れないので」
と言われているとおりなのかどうかは、若干の疑問があります。
本当に業者にとって、貴方の私道を使わないと開発行為ができないのであれば、
業者はもっと丁寧な対応をしたり、工事費の請求はしてこないと思います。

また、もし、交渉が決裂しても、業者は開発行為自体を断念して、
他の利用方法を考えたり、そのまま土地を売却することも考えられます。
また、その土地をまだ取得してないのであれば、計画を断念して
もっと条件の良い土地を開発すれば良いだけでしょう。

それから、指定道路であれば、再建築可能ですから、全く別です。
貴方には協力するメリットは殆どなくなりますので、
業者は全くお願いする立場になります。

・・・・・先程の返答の中に間違いがあったようです。
隣地の所有者は、開発業者に土地を売った売主のようですね。
ということは、業者は貴方としか交渉する必要がないということになりますね。
でも、そうすると、我が家を含めた3軒が再建築可能になるというのは、
どの家のことを指しているのでしょう。
また、合計2.7mの私道を5mの市道にできるのであれば、
業者には2.3m以上拡幅する土地の余裕があると思うのですが、違うのでしょうか？

最初から読み返してみても、今回のご相談に関しては、
公図等を確認しながらでないと、
やはり、適切なアドバイスは不可能なような気がします。
申し訳ございません。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご丁寧に回答していただき、ありがとうございます。

工事費用を負担するべきだ…というお考えを持つ方もいらっしゃるので、
いったい、どのようにすれば良いものか、本当に悩みます。
でも、いずれにしても、まだまだ交渉の余地はありそうなので、
交渉を続けていこうと思いますが、どのように交渉すべきなのでしょうか。
もし、何かいいお考えがあれば、教えていただきたいのですが、
無理な質問ですかね…。

---

□■アドバイス：３

交渉は交渉です。道を開けていただく必要がないのであれば、
全てをお断りすれば良いだけです。

私も開発行為をしたり、不慣れな業者に相談を受けて
アドバイスをすることがありますが、
私達が道を開けないと言った場合は、実際に絶対に開けません。
また、開けても、非協力な地主さんには絶対に利用できないようにしてしまう
道の開け方を行います。
これは違法でも何でも無く、通常良く当たり前に行われていることで、
業者側から言わせて貰えば、当然のことです。
ですから、ある意味心配になってしまいます。
下手な素人の交渉は意味が全く無い場合が多いのです。

逆に、繰り返しの質問になりますが、業者の言い分を「単なる脅し」とか、
「相談者さんの所有している私道を利用しないと開発できない」
と仰っている根拠が私には投稿からは全く理解できないです。
ご返答も無いのですが、はっきりとした根拠が有るのでしょうか？
支払わなくても、確実に道が開くのであれば、
ここにご相談されてこないと思うのですが、いかがでしょうか？
もし、工事費を支払わなくても確実に道が開くと言う根拠があるのであれば、
交渉をする必要も無く、そのまま放っておけば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

何度も回答ありがとうございます。仕事の合間をぬって投稿しておりまして、
すぐ返答できなくて、申し訳ございません。
それと、ご丁寧にお答えいただいているのに、
こちらの質問が明確に伝えわらないことも、申し訳なく思います。

　まず、
　　　●「我が家を含めた3軒」というのは、近隣の2軒と我が家で
　　　　　2.7mの私道を共有している3軒

　　　●「隣の空き家600坪」というのは、今回、不動産業者が購入した土地で
　　　　「我が家を含めた3軒」の中の誰かの土地ではなく、売主はまったく別の人

　ですから、今回関係しているのは、不動産業者を含めた4軒になります。

　また、今回5m道路にしたいと言っているのは、

　　　●不動産業者が購入した600坪の土地の中に、
　　　　もともと売主だけが使用していた「2.7mの道路」が存在

　　　●それと平行に並んで、我々3軒が共有している、これもまた2.7mの私道が存在

この2本の道路を合わせるということです。
そして、我が家とその600坪の土地が、その道路の行き止まりに存在します。
あと、その5mにしたいという道路というのは、南側の主要道路につなげるために
造るもので、北側にはすでに道路が存在します。

600坪の土地を分譲するのに、わざわざ南側に道路を造らなくても、
北側の道路で充分なので、分譲全体の計画がつぶれるということはありません。
ただ、主要道路にでることができなくなり、我々の家のところで、
行き止まりになるだけです。

ですから、不動産業者としては、
　「うちとしては、5m道路は造らなくても良い。あなたたちのことを考えて、
　　今、造った方が良いのではないかと思い、提案している」
と言います。
そして、
　「工事費が4～500万円、土地の購入費が200万円ほど
　（＝自分達が購入した600坪の中の2.7mの道の分）で、700万円くらいはかかるので、
　　それを4分の1ずつ負担しよう」
と言うのです。
　で、
　　「それができないのなら、5m道路を造らない」
　と言います。

その話を聞いて、我々が、「それなら、道は造らなくも良い」
と言ったので、これで終りかと思ったのですが、説明をやめる気配もなく、
帰る気配もなく、ずっと居座っていました。
だから、「この人たちは、なんとしても道路を造りたいんだな」と思いましたけどね…。

先日、涌井様からのご回答で、
　　「お互いの道路を整備するのだから、お互いの道路分の費用は負担しましょう」
というのは、とてもよく理解できました。
しかし、この不動産業者は少し違うと思いませんか？
自分達の土地購入費も我々が負担する工事費の中に入れてしまっているのです。
そして、
　「お宅のためだけに工事するんだ。ありがたく思ってくれなきゃ困る」
などと、恩着せがましく言うし…。
そのため我々は、「それだったら5m道路にしてくれなくても良い」
という気持ちになってしまっているのです。

あと「脅し」というのはニュアンス的に良くなかったですね。反省しています。
しかし、上記のようなことを何度も言われれば、
お金を出さなければ、何されるかわからないなどと、
多少なりとも恐怖を感じたのは確かです。
それが不動産業者として、当たり前のやり方ならば、
私達が世間知らずだったのでしょうね。

涌井さんを含め、色々な方とお話して、多少なりとも自分の考えもかわりましたが、
どうしても納得いかないところはあります。しかし、自分達の土地の分は、
費用を負担するのは、決しておかしなことでは、ありませんね。

---

□■アドバイス：４

やはり、私が相談者さんの投稿内容から図を書いてみたのと、
ほどんどど状況が同じだということが判りました。
それであれば、交渉は3軒で力を併せて、統一を取ることが必要です。

　大事なことは
　　　1.協力する意思があることを伝えること
　　　2.しかし、3軒と業者が1対1の半分づつ負担するのが妥当だと思う
　　　　ということをはっきり伝えること
　　になるかと思います。

工事費が500万円として、250円万づつを負担し合うのが妥当だと思います。
3軒で250万円として、83万円程になると思います。
これで交渉するのであれば、それぞれのメリットと負担としては
妥当だと私は思います。
相談者さん達3軒にとっては、ご不満もあるかも知れませんが、
やはり再建築可能になり、自動車も入れる様になりますし、
一番は救急車や消防車が入れるようになる安心感もあります。
また、将来売ることになった場合でも、安心して売ることもできます。
そのメリットは、かなりのものです。

なお、ここからは個人的意見ですが、あまり開発業者と関係の無い不動産業者に
ご相談になるのは止めた方が宜しいかと思います。
もし、ご相談になるのなら、不動産業者では無い方にご相談になった方が
宜しいかと思います。
不動産業者同士は妬みもありますし、邪魔をしたい気持ちもあります。
相談者さん達のことを、本当に心配して助言しているかどうかは、
かなり疑問に思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

何度も何度も、ありがとうございます。
涌井様におっしゃっていただいたように、何とか交渉してみようと思います。
お互い半分ずつ負担するのが、やはり妥当ですよね。
近隣の方も、最初は1銭も出さないと言っていたのですが、
最近は自分たちの道路分くらいは出すべきかな…と考えも変わりつつあります。
もう一度、3件で話し合ったうえで、業者の方に来ていただき、
こちらが納得できる運びになりましたら、この工事費の件、了承しようと思います。

感情的になっていしまい、ご気分を悪くさせてしまう言動があったことを、
どうぞお許しください。
そして、涌井様自身の本業もおありになるのですよね。
お忙しいはずですのに、何度も丁寧に応対していただき、
誠にありがとうございました。
とても適切なアドバイスをいただけたことを、心から感謝申し上げます。

---

□■アドバイス：５

交渉は相手を怒らせたり、自分達が怒ったりすると決裂してしまいます。
冷静に交渉なさり、良い結果になることをお祈り申し上げております。

冷静になられたところで、1つのアイデアをご提供致します。
これはかなりの政治力と交渉力と時間が必要になるアイデアですが、
業者の土地と相談者さん達の土地を併せて、
「市による事業」として市道にしてしまう方法です。

　まず、
　　　1.開発行為に、その私道を使う必要が無い。
　　　2.その私道が市道とすることに北側団地の人達も協力してくれる。
　　　3.市道になれば、北側団地以外の近隣住民も利用でき、便利になる。
ということが前提となりますが（特に3が重要になります）、
地元の自治会の総意として、自治会長と地元選出市会議員から市道にして頂くように
市長に陳情して頂くことができれば、行政による市道化も不可能ではありません。

この場合、地元負担金の話も出るかも知れませんが、土地や工事代の地元負担金分は、
相談者さん達3軒と業者が負担することに事前に打ち合わせしておけば良いと思います。
この交渉が上手く行けば、土地代は市から貰えますし、工事代の負担も2割程度
（市町村によって違うはずで、上手くいくとゼロの可能性もあります）
で収まる可能性があります。
（高原開発・涌井秀人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

島根・50代男性
初めて質問します。よろしくお願いします。
現在住んでいる自宅前の道が私道です。
家の奥に近所の人が所有している田んぼがあるため、
私道を持分1/2ずつでひとつの土地として共同で所有しています。

共同所有の方の自宅は別の場所にあり、
田んぼに農機具を入れる時以外はその私道を使用しません。
ただ、田んぼが少し高い位置にあるので、私道に土を盛って傾斜をつけてます。
舗装はされていません。今まで車で自宅に出入りする際には、
この傾斜部分を通ることはなく、また、塀を作っていたので
土が敷地に流れ込むこともなく、問題はありませんでした。

しかし、この度、息子夫婦が帰郷し、
自宅敷地内に別途、新築することになり、土地の構造上、
私道の傾斜してる部分を通って敷地内に入らなければならなくなりました。
また、塀も撤去しなければならないので、傾斜撤去（もしくは緩和）と舗装、
掘削の許可をもらわなければならないと思います。

このような場合、どのような形で話し合えばよいのでしょうか？
土で盛られた傾斜に対しては、「通行上の障害物」として主張するつもりです。
しかし、主張を押しつけすぎて、堀削許可をもらえなかったり、こじれても困ります。
撤去、舗装の費用に関してはこちらで負担してもかまわないと思っています。
ケースバイケースな部分も多々あるでしょうが、
プロの方から何かアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

共有者が田に出入りできるように、撤去・舗装することが大事だと思います。
その費用を相談者さんが負担するのであれば問題が無いと思うのですが…。

私見ですが、「通行上の障害物」とか言うと、逆にこじれると思いますので、
最初は軽い気持ちで共有者にご相談されたらいかがでしょうか？
この様なケースの場合は、相手の性格や普段の付き合いにもよるのですが、
あまり複雑にするのではなく、単純にお願いした方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
実際に話をしてみないと分からないですよね。
便乗質問で恐縮ですが、共有者の方とは若干、自宅が離れているため、
まったくと言っていいほど面識が無く、性格等も分からないのですが、
そういう場合は新築を頼む工務店等に
話についてきてもらった方がよいのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

私見ですが、ご本人がお願いに訪問するほうが失礼が無いと思います。
なお、工事の前には工務店等が
お酒等を持って工事のご挨拶に伺うのが普通だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。図面などでの説明もありますので、
工務店の方と施主の2人で、お話に行きたいと思います。

---

□■アドバイス：３

交渉方法は人それぞれ…ですが、私でしたら、
最初から工務店の方を連れていくことはしないと思います。
理由は、「断り無く準備したな？」のような反感を買う恐れがあるから…です。

むしろ、最初は「ご相談」というかたちで、
お菓子でも持って
（その方と面識がある方をご存知の方が貴方の周りにいらっしゃったら、
　どんな方なのかを事前に確認した上で）、
まず、信頼関係を築くことからはじめると思います。

「普段、ろくにご挨拶もせず、申し訳ありません。
　実は、共有でお持ちいただいております私道について、
　うちの息子夫婦が住むにあたって、ご挨拶と、
　ご相談をさせていただこうと思って、お伺いさせていただきました。
　もし、ご都合が悪ければ、後日、改めますので、
　ご都合の宜しいお日にちを、お教えいただければ…と思います」

また、今回、相手に対しては、デメリットが無いようですので、
そのことを強調すると良いと思います。

「××さんが田んぼに入られる際に使われてらっしゃる部分を、
　通らせていただくことになりそうです。もちろん、今まで同様、
　××さんのご利用には不便がないようにさせていただこうと思っており、
　全額、息子夫婦もちで舗装させようと思っております。
　また、後日、工事図面などもお渡しし、工務店の人間も連れて、
　××さんにご確認いただこうと思っておりますが、
　お許しいただけますでしょうか？」

おそらく涌井様がご指摘なさっているのは、今回のご相談の場合、
権利や法律や事務処理を優先させるのではなく、
「気持ちを大切に…」のように、私は感じました。
　　
私も、長きにわたり、その地域で暮らされるのですから、
息子さん夫婦も含め、ご近所づきあいを大切にされるのが、
やはり一番大切だと思います。

（わんえるで～おー・前野）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

東京・30代女性
購入予定の土地の前の道路は開発道路で、
所有は不動産会社のものになります。今回、土地は3区画が販売され、
道路は販売後も不動産会社の所有になるという事です。

不動産会社の言い分では、
　　「今後、市に移管を考えているので、私達の手間を省くために私道にしない」
とおっしゃっております。しかし、開発道路に入る前の道は
4m未満の私道からつながっており、こちらの私道は10数名の所有の土地
（中には近隣に住んでいない方もいらっしゃいます）です。
そのため、開発道路がすぐに市に移管されて、公道になることは考えにくい状況です。

私達が将来的に土地を販売する場合、問題ないでしょうか？
また、不動産会社が倒産した場合、こちらの開発道路が売られたりしないでしょうか？

こちらの土地は購入しても大丈夫かどうか、
アドバイスを頂戴できますと幸いです。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

まず、投稿内容から推察した私の意見を書きます。

おそらく、3区画の造成ということで開発行為の必要が無い造成だと思います。
その場合は、市町村への許可申請で造成するようになるのですが、
各市町村の条例や指導指針に沿って、造成するようになります。
ですから、造成地内の道路は開発道路では無いと思うのですが…。

もし、開発行為の許可申請を提出しているとすれば、いくら地域差があるとしても、
常識的に考え、私道しか道路が無いところを許可するとは考えられません。
建設基準法、第1項第1号の公道（今回は除きます）、同第2号の都市再開発等に
よって築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、42条第第2項の2項道路…のどれかに当たるのでしょう。

そして、上記のどれかに該当する私道（？）に貴方の仰っている開発道路（？）
を接続すると言うことで理解します。

基本的に、私の経験と私見を混ぜて考えますと、建設基準法第1項第1号の公道に
接続していない道路を市町村が寄付採納を受けるとは思えません。
　　　　　※管理委託の意味が解りません。通常は市に寄付する形となります。

私道の奥にポツンと市道があると言う状況は、想像できません。
そもそも4m未満の公道以外に接続した土地の分譲を市町村が認めると言うのは、
私の知っている限り考えられません。いくら開発行為が必要ないとしても、
認めた市町村は何を考えているのでしょうか？
その業者の説明も変ですし、ぜひ、契約する前に市町村の建設課
（名称は色々あると思います）に、確認に行った方が良いと思います。

また、私ならその様な造成地は絶対に購入致しません。
理由は貴方が心配しているとおりですし、
さらに火災時に消防車が満足に入って来れないと思うからです。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

この度は早々にアドバイス下さいましてありがとうございます。
開発道路につながる私道は2項道路と説明を受けており、
今回造成中の開発道路は4.5mになります。

　　明日、市の建設課に連絡をとり、
　　　●開発道路としてその土地が認定されているのか
　　　●今後、市に移管することが可能かどうか
　　
を、確認いたします。
危うくあぶない土地を購入してしまうことろでした。
本当にこちらのアドバイス、感謝致します。

---

□■アドバイス：２

「今回造成中の開発道路は4.5mになります」は、俗に言う2項道路であれば、
4m未満の私道ではあっても、一般的には道路として市町村の指定を受けており、
建築確認はおります。

「明日、市の建設課に連絡をとり」は、以下最低でも確認して下さい。
　　　1.「2項道路」の指定を間違い無く受けているのか。
　　　2.都道府県の開発行為の許可が出ているのか、
　　　　もしくは市の許可が出ているのか。
　　　3.「2項道路」に接続されている業者の持分の私道の指定（第1項の第5項）
　　　　を受けられるのかどうか。

但し、2項道路は後退線でも取ってあれば別ですが
（この可能性はほとんど無いはずです)、余程のことがないと
拡幅の可能性や公道への格上げは無いと思われますし、
2項道路の距離や公道への接続状態にもよりますが、
火災時の消火活動に不安があるのはご理解頂けると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

東京・40代男性
現在、袋地の一番奥に住んでおります。
家の前から公道に出るまでの私道部分については、
その袋地を囲っている9人で分筆して所有しております。

私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、
自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか？
それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、
禁止できないのでしょうか？

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、
2項道路でもないため、建築基準法上の道路ではありません。
また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。

---

□■アドバイス：１

分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

　返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
　　　1.地益権の設定はされていないのか？
　　　2.宅延部分は、共通に使う主旨
　（塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路としてお互いに使用するなど）
　　　の念書や覚書は締結されているのかどうか？

通常、宅延の共同使用の場合は、
上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、いかがですか？

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます。
上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、
2に関してはおっしゃる通り覚書を締結しております。
　　ちなみに、
　　　●★●
　　　●私●　★＝私の家
　　　●　●　●＝他の家
　　　●道●
こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、
それをさらに9等分ずつして、それぞれが所有する
という方式を取っております。どうでございましょうか？

---

□■アドバイス：２

9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね？
実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか？
それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか？
あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の
建築確認が気になりますので、差し支えなかったら、ご返答下さい。

さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。もし覚書が無かったら、
貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょうが、
共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、
それに従うべきだと私は思います。

なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、
買主（＝新しい所有者）が知らないと言う問題が発生する場合もあり、
地益権を設定するケースが多くなっています。
また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を
持ちあったり、持分登記にしたり…。

何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても
地域の多数決によって、決定された事には従うのが普通だとは思いませんか？
どうしても反対したいのなら、反対する人を大勢集めるとか、
それなりに解決の方法を探した方が良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

たびたび、回答ありがとうございます。
私道でありますが、幅3.2メートル、奥行きは35.3メートルです。

確かによく考えるとそのとおりですね。我が家は一番奥にあり、
風とおしもよいため、燃えるゴミの日などは臭いがけっこう届きます。
収集時間も遅いため、どうにかならないものかと思っていたました。

最後にもうひとつ質問なのですが、覚書には強制力はあるのでしょうか？
また、分筆して持分登記し、通行地役権を設定した場合でも、
他の人が通行を認めれば、反対はできないのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

幅3.2メートル、奥行きは35.3メートル…は、ちょっと、理解に苦しみます。

建設基準法の第1項第1号の公道、同第2号の都市再開発等によって
築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、第42条第2項の2項道路以外の私道で、
幅3.2mを複数で使用している事自体が理解できません。

建替え時には各戸、幅2mの宅延が必要ですから、建築確認が取れない筈です。
それぞれ別の出入り口が有るのかも知れませんが、心当たりは有りませんか？
こちらの方が大きな問題だと思います。

さて、本題ですが、民事に強制力はありません。
「約束は守りましょう」と言うことです。
「民事裁判を提訴しても、負ける確率が高いですよ」と言うことで理解して下さい。
判決が出ると、その判決には強制力がありますが、守らない人は守らないでしょう。

地益権については、おおよその説明だけしておきます。
地役権は設定契約で定めた目的（通行・眺望・日照・引水など）に従い、
他人の土地（承役地という）の便益のために利用する物権です。
利益を得る土地は要益地と呼びます。つまり、設定する時に、
設定の目的を明確にして、設定契約を締結しますので、
　の設定の契約書の内容に従うのが一般的です。

（高原開発・涌井秀人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　　

東京・40代男性
現在、公道に面した家2軒と、公道に面していない奥の1軒の
３軒で共有の私道があります。
奥の1軒が不動産屋に買い取られ、不動産屋から、
「私道を公道にしないか」という提案がありました。
私道から公道にした場合、
　　　●奥の土地の家1件のメリット・デメリット
　　　●公道に面した家2件のメリット・デメリット
を、教えていただけませんでしょうか？

---

□■アドバイス

　　　1.奥の土地の家のメリットは大きいですね。
　　　　自分の土地が公道に面することになり、誰でも大手を振って通れます。
　　　　デメリットはないでしょう。

　　　2.公道に面した家のメリットは、
　　　　道路部分の固定資産税を払う必要がないことですかね。
　　　　デメリットは、自分の土地が減るので、売るときにその分、
　　　　手取りが少なくなり、自分の土地でなくなるので、
　　　　自分の自由にはならず、誰でも通れる道になることです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　　

群馬・40代女性
我が家と隣家は、1/2ずつ権利で共有の私道を持っています。
その私道に面するもう1軒の土地の持ち主が、
行動からも車の出入りはできるのですが、
我々の私道に面して車が通行できる入口を設けています。

実は、我が家が5年前に土地を買った時の売買契約書の特記事項に、
そのお宅にも通行を認めるという一文が入っていました。
ただし、私道の共有者である隣家の契約書にはそういう特記事項は入っていません。

仲介の不動産屋からは、そのお宅は公道からの出入りができるので、
私道の通行とは、たまに歩いて通る程度のことだ…と聞いていたので、
深刻に考えていませんでした。

現在、そのお宅の土地が転売されようとしているのですが、
その際、我が家と隣家の共有の土地である私道を
日常的に車で通行できるという条件で売ろうとしています。

これを阻止することは可能でしょうか？

---

□■アドバイス：１

書かれている内容から判断しますと、契約書に通行を認めると一文入っていたと
の事ですが、契約書は売り主と買い主の契約書であり、第三者の通行については、
その第三者へ当てた「私道の通行に関する覚え書き」や「私道の通行承諾書」の
ような文書を第三者と交わすか、第三者に書面で承諾する事により、
その内容によって、道路の使用方法を定めるのが一般的です。

契約書に書いてある文がはっきりと書かれていませんので、明言出来ませんが、
内容によっては、「もう1軒の土地の持ち主」から別の方に売り渡した場合、
無効になるかも知れません。また、使用方法によっては道路が傷む事もありますので、
使用料を請求することも可能です。

別の視点から考えてみます。
私道の持分を持たない第三者が、その私道を通行などに利用しようとする場合は
共有者全員の承諾が必要です。今回持ち分二分の一を持つ隣地の方が
承諾をしていない以上、無断で使用する事は出来ないと思われます。

準公共的な道路の場合、私道の性格によっては通行を妨げる事が出来ない
場合もあります。ただし、使用料を請求する事は可能です。

道路は通行するためにあります。全部の世帯が永久的にそこへ住むとは
限りませんし、同じ問題は将来も続きます。
通行に関するルールなどを隣地の方とご相談の上、決められてみてはいかがですか？

決められたら、文書にして共有者で保存します。
その取り決めを利用者にも示し、ルールを守ってもらう事を条件に
通行承諾書を発行します。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

早速、お返事有難うございました。
大変参考になりました。
隣家と相談して、早急に対応を考えたいと思います。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

無道路地の価格についてお尋ね致します。
当方、東京都足立区に60坪の無道路地を所有しておりますが、
先日、その土地の仲介をしたいとおっしゃる不動産屋さんが訪ねてこられ、
相場の半値という金額を提示されました。路線価などから察するに、
相場とおっしゃる金額に間違いはなさそうですが、
この相場の半値という価格は妥当な金額と言えますでしょうか？

---

□■アドバイス

ご自身が、この取引を完了させたいかどうかにもよりますが、
価格については考え方ですので、私の考えを述べます。

「相場」というのは、通常近隣において過去に成立した同様の取引事例と
比較した結果です。そこには、各個別の取引事情が存在していたとしても、
第三者にはそれを考察することは出来ません。従って「相場」とは、
過去の成約事例の価格をまとめた目安であると考えています。

路線価も一つの指標としての基準でしかありません。
相談者さんご自身の価値観に照らしてみて、
また将来も所有を継続することや管理等の経費・手間や
売買の難易度等を考慮して、売却に傾くのであれば、よい話と
言うことになるのではないでしょうか？

相場の半値が妥当か否かは
「ご自身が総合的に納得いくか、いかないか」だと私は考えます。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

---

■□相談者より

ツクダ様、ご回答ありがとうございました。この土地は当方居住地より遠方で、
その管理もままならないばかりか、手間や経費ばかり掛かってしまい、
可能であれば早期の売却を考えております。

これまで長い期間納めてきた税金や維持管理費を考えますと、
6割程度は…と考えてしまうのが正直なところです。
この価格で今一度不動産屋さんと交渉してみます。

---

□■アドバイス：２

ご参考までに、相続税や贈与税の基礎となる
財産評価時における「無道路地の評価」について、
国税庁のHPに解説がありますのでURLを記載します。
　　　 http://www.taxanser.nta.go.jp/4620.htm

小難しく書いてあるので、大雑把に言うと、
通常の土地の値段から、接道義務を満たすように土地を買い足した場合に
かかる費用を引いた金額が、無道路地の評価額という考え方です。

実際に売れるかどうかはまた別な話になってしまうのですが、
無道路地といっても、接道義務を満たす可能性が困難かどうかによっても、
その価値は相当変わってくることをご理解ください。

（松原二郎さん）

---

■□相談者より

松原様、ご解答ありがとうございました。国税庁の解説読ませて頂きました。
相続税や贈与税の基礎となる財産評価時における「無道路地の評価」ですが、
実際の売買の際、この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか？

今回、この話を持ってこられた不動産屋さんは、既に当方所有地の隣地の方
との話し合いが済んでおられるようで、その隣地と当方所有地を併せると
接道義務を満たした上、総面積が80坪程度になり、そうした上で
有効利用を考えたいとのことでした。

このような状況で上記国税庁の評価基準と照らし合わせますと、
正直なところ最低でも6割程度には…と考えてしまいますが、
6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか？

重ね重ねの質問で恐縮ではございますが、
ご意見をお聞かせ頂けましたら幸甚です。

---

□■アドバイス：３

　　> この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか？

影響力はほとんど持たないと思われます。

　　> その隣地と当方所有地を併せると接道義務を満たした上

このように土地を併合する場合の価格を不動産（鑑定評価）の業界では
「限定価格」といい、通常の売買における価格（正常価格）とは、区別して考えます。

　　> 6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか？

分かりません。一般に価格は需要と供給のバランスで決まりますので、
要は買手、売手双方の売買の必要性の度合いがどれくらいかによると思います。
相談者様が「相場の半値では、売りたくない」と言って、
その仲介業者が「では、買いません（仲介しません）」と言うか、
「では、相場の6割でどうでしょう？」と言うかは、
誰にも分からないことで、当事者次第です。

ちなみに下記の会社のサイトでは、
　　「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70～80％」
と記載されています。

　投資評価さん（ http://www.toushi-hyouka.com/ ）内の、以下のページ。
　　　http://www.toushi-hyouka.com/sub4.htm

（松原さん）

---

■□相談者より

松原様、重ね重ねの質問にお答え頂きありがとうございます。
「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70～80％」とは…。
当方の認識の甘さを痛感致しました。

痛感しつつも、今回話を持ってこられた不動産屋さんが、
ざっくばらんにお話をして下さる方でしたので、ダメもとで一応、
当方の希望ということで話をしてみたところ、
「正直、大変難しい金額ですが、多少でも金額の上乗せが
出来るよう頑張ってみます」とのことでした。

あとは不動産屋さんからの良い連絡を待つのみです。
ご回答頂き誠にありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を７名ほどで共有しています。
その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、
数日前に共同住宅を管理する業者の担当者が
「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷惑をかけます」
という挨拶に来られました。

ところが、この共同住宅（10数世帯が入居可能なもののようです）には
駐車場を併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、
その場で初めて聞きました。また、水道管を通すために
私道を掘削するということも初めて聞きました。

この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、
工事開始の連絡だけをすればいいのでしょうか。
所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないか
という気がするのですが…。

もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配事も
業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、
共同住宅ができると、その入居者の自動車の通行の方が
台数的にもより頻繁になります。早朝や夜間の静謐の確保とか、
交通の安全なども何らかの申し合わせが必要ではないのでしょうか。

挨拶に来た業者の担当者には、
「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
と答えましたが、今後工事が始まるのを、
だまってみているしか方法はないのでしょうか。

---

□■アドバイス

囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、
建築基準や通行を可能としていることはよくあります。
　　
この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が
確保されていなければならないのではないでしょうか。

したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを
調査して、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
又、早急な対応が必要であれば、
取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法もあると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。私道部分の持ち分割合は私が15分の1、
共同住宅を建てる方は、分筆する前のもともとの土地所有者なので、
持分比率はもっと大きいと思います（以前、市の下水道を申請するとき、
共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶があります）。
いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

業者は、
「建築許可が下りているのだから、問題はない。
　気持ちの問題は残るかもしれないが、
　だからこうやって挨拶に回っている」という返答をしました。
　　
持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、
他の所有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、
私道の持分比率について別の条件が決められているのでしょうか。

---

□■アドバイス：２

まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。
建築主事に確認してご覧になればわかります。
共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、
そうしておいて、共同住宅の生活ルールを含めた
建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、
話し合いを要求すべきです。

また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね？
ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
これは実利が少なそうです。私道でも市町村の維持管理道路がありますが、
自費管理私道なのなら、車の台数によって、
維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。建主側の隣人との付き合いは大切なので、
どこまでこちらの主張をするのか、じっくり考えてみたいと思います。
また、他の私道所有者の意見も聞いてみたいと思います。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

はじめまして。早速ですが、
購入する土地の前面道路が位置指定道路として認定されており、
所有権も寄付により市となっております。
しかし、その物件に別の債務者の抵当権が設定されております。

市役所の開発指導課の方にも確認したところ、
通常であれば道路の寄付を受付るにあたり、
担保は抹消してから受付るとのことで、このようなケースは初めてであり、
なぜ担保が設定されたままになっているのかわからないとのことでした。
しかし、市街化区域内であり、建物を建てるには問題ないとの回答でした。

このような土地を購入するにあたって、何か問題点はあるのでしょうか？

---

□■アドバイス

市が所有しているのであれば、公の道路ですから、何も問題はないと思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
その候補地としてマンション所有の土地（図面上は私道と記載してある）
が有ります。実態は車の通行はできない場所です。
管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、
有効活用できるのであれば活用すべきとの意見もあります。
何か法的な規制があるのでしょうか？
緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

---

□■アドバイス

ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう
（法的規制は場所及び役所の条令などで異なります）。

先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか？
最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
もし、道路の位置が指定して有れば、
利害関係者全員の同意がないと道路の廃止は出来ません。

次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、
建築可能か確認します。

その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。
上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

相談内容　

土地の購入を考えていますが、当該土地の南側に接している道路は
幅1.8mの私道で法第42条第2項道路とのことです
（現在更地ですが以前に家屋があったそうです）。

接道しているのはこの道路のみで、当該土地より先は道路形態が無く、
行き止まり状態です。建築に際しセットバックする事には特に問題はありませんが、
私道のため所有者との協議（承諾等）はどのように進めたら良いのでしょうか？
　　
又、購入後に法外な要求をされた場合や建築の協力が得られない場合は
家を建てれない、居住に支障が出るなどのことも考えられるのでしょうか？
逆に、法律上、土地を購入した際は通行等に使用する権利があるのでしょうか？

是非とも購入を検討する前に確認したいと思いますので、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

私道については、

　　　1.道路所有者の道路使用承諾が無いと建物の建築が出来ません。
　　　2.道路所有者の通行承諾がないと通行が出来ない事があります。
　　　3.道路の使用及び通行には費用が発生する場合があります。
　　
上記承諾書が無い限り、何の権利も発生しません。

一般的には仲介の不動産会社が調査して重要事項で説明してくれます。
予め重要事項説明書を請求されてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

教えてください。数軒で25年前に市街化区域内の山林を、
開発許可を取り開発した土地の中の位置指定道路（復員6m）に
隣接した開発区域外の土地所有者が、
当方の指定道路を無断で使い、宅地造成を行いました。
この先も残りの土地を順次売却予定といっていますが、
この指定道路には元山林だったためかなりの資金がかかりましたが、
工事の中止または面積割りした負担金の請求ができますでしょうか。
土地を造成、売却した業者は指定道路は公道だから
私道の所有者の了解はいらないといっていますが、どうでしょうか。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

内容が充分に把握できませんが、数件お方がおとりになったという
開発全体の面積は1,000平米以下ですか？
通常位置指定道路というのは1,000平米以下の開発しか出来ません。

よってお隣の開発されたという土地面積と
あなた方が開発された面積の合計が1,000平米を超えるようだと、
新規にあなた方の開発された土地を含めた開発許可を取らないと開発できません。

であれば当然道路の名義人の印鑑が必要になってくるわけですから、
その時にお話しが出来るはずです。
もし、位置指定道路の名義が県もしくは市になっていれば、
これは公道ということになり費用の請求はできません。
貴方が住まわれている市役所の都市計画課へ出向き、お隣の開発許可は
どのように取られているか調査してから対応をされたら良いと思います。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
この業者は1,000平米にならないように小口売りをしていくつもりだ
といっています。これは開発がいらないものなのでしょうか。

---

□■アドバイス：２

一言言わせて頂くと現状をしっかりと記載されないと
判断が出来ないと言うことです。
　　
貴方は市役所都市計画課へ行かれて相談されましたか？　
貴方がたが取られた位置指定道路が昭和50年4月1日以後であれば、
1,000平米未満でも開発区域の変更許可が必要です。
以前の場合は残念ながら許可は必要ありません。
但し、その行政区域によっては取扱いが違う場合が考えられますので、
担当課へ行って相談してみて下さい。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

初めまして。よろしくお願いいたします。
土地を購入し、現在新居を建設地中です。
北公道（5.5m）東共有道路（4.0m）の角地ですが、
北東の角から車を出し入れすることとなり、
共有道路上を１平米ほど通過することとなります。
共有道路は３者で持ち合いですが、うち１者（Ａ氏）と揉めつつあります。

　　１．駐車場に面する共有道部分（そこは当家持分ではない）に
　　　　Ｌ型側溝があり、（Ａ氏が自費で設置したと主張）そのＬ型側溝の上を通過して
　　　　車を出し入れするのであれば壊れた時は修理をすること。
　　　　もしくは壊れないようなものに改修すること。
　　２．共有道路下に埋設されている上下水道、ガス菅の補修には費用を拠出すること
　　　　（当家は北より新規に引き込んだ（市指導）ため使用しない）
　　３．Ａ氏いわく、当該共有道部分はＡ氏の持分であり私の持分は入っていないため
　　　　今後も原則Ａ氏の主張に従うこととの弁（ちなみにＡ氏宅前は私の持分）。

このような条件は土地購入の時の仲介業者から何も聞いておらず、
戸惑っている状況です。
Ａ氏は上記に関し念書を取ると言っており、日中に当家建設業者に対して
作業中止をさせる等、建築工程にも影響が出ている状況です。

そこでご教授いただきたいのですが、
　　　・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
　　　　また法的にはどうなのか？
　　　・全て正当ならば、そのことに対し説明の無かった仲介業者に対して
　　　　当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
　　　　（最悪、家の設計を変えざるをえなくなった場合の費用負担等）
　　　・当家は何を主張できるのか？
　　　　（例えば、Ｌ型側溝だろうと花壇であろうと協定道路上のものは
　　　　　撤去を要求できるのか？）
以上、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

単なるいやがらせか、それとも神経質で揉事を作りたい人なのか、
それとも工事着工挨拶にこないから腹をたてているのか。

　　> もしくは壊れないようなものに改修すること。
ダンプとか重機が出入するなら問題でしょうが、
1ｔ程度乗用車程度では壊れるとは思いませんが。

　　> ・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
Ａ氏は持分1/3については主張する権利はるでしょう。
正当性があるはどうかは疑問です。

　　> ・当家は何を主張できるのか？
他2人の持分所有者などと接触してみたら如何でしょう。
貴方もA氏の前の道路の権利をもっているわけですから、
同条件で対抗すれば、相手も引き下るのでは。

近隣関係ですから話しをこじらせたくないですね。
最初はしたてにでて様子をみるとか仲介業者を中にいれるとか。
話合が決裂すれば、裁判所の調停ですね。

　　> ・仲介業者に対して当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
このケースでは予期しない事態ですから土地仲介業者の責任はないと思います。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容

おおよそ・・・20年以上前に、開拓工事のために作った道路。
幅は、6メートルでその時に水道とガス下水の工事はしてある。
現在はその私道線上に左右9件の家が建っている。

今年その私道に区画整理で道路が繋がったので、
交通量が多くなったので何か事故や
トラブルがあると私の責任になるそうなので、
市にもらいあげてもらうように申請した。
市ではお金がかかる道路や、不利な道路はいらないから、
審査にかけて、有効な道路ならもらうと言われた。

で・・・OKの結果がでたけど、条件付だった。
交通安全の措置で、私道にミラーや白線を引くこと、
その工事が完了したら貰い受けるとのこと。
それも、その費用は私持ちなそうな…。

あれだけの面積の道路をただであげるのに。
どのくらいかかるか分らないけど、
お金を出して整備してなんて釈然としない。
そんなこと納得できません。どうすれば良いのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

物事の陳情とすれば、すばらしい成果を上げたと思います。
相手が条件を出すというのは、そのことに対してみとめてる証拠です。
よく、ここまで、がんばったと思います。ただ、なんでもそうなんですが、
物事を進めるには、3段論法というのがあります。
これが終わるまで、ことは、終わりません。
だから、次の段階は、市会議員に相談する。これを勧めます。
最終的には、権限のある市町村長です。
つまり、長のみ、すべて判断を委ねているのです。
段階を追って進めることを勧めます。これが、クリアできたら、
世の中なんでもよくなりますので、がんばってください。
（ハビット・小谷吉秀さん）

---

□■アドバイス：２

不動産業者、特に分譲を行う業者は皆良く経験する事です。
行政としては、私道を公道とするということは、
その道路の管理責任が生じるという事になります。
ですから、様々な条件をつけて来ます。
不動産業者の場合は分譲して利益を上げるのが目的ですから、
行政がそれなりの条件をつけてくるのは、当然と言えば当然です。

然し、貴方の場合は個人ですし、利益を出すために
公道にして貰う訳ではないので、小谷さんの仰る通り、
地元の議員さんにお願いするのも一つですし、
地元の町の集まり等で議題にしていただき(隣組長とか班長にお願いする)、
個人としてではなくて、9件の家も含めた中で、地域の問題として、
市にお願いした方が良いと思います。

行政は個人には結構冷たいですが、
地域がまとまっての陳情には以外と弱いです。
大変ですが、地域をまとめるところからやってみては如何でしょうか
（高原開発・涌井さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

念願だった一戸建てを手に入れて３年目となる者です。
もともと更地だった土地が８区画に分割されて、
そのうち１区画を購入して家を建てました。この土地は８区画とも
「告示建築線」上にあり、「位置指定道路」として８戸の前面に
私道を設置、この私道分の土地を購入した８名が８分の１ずつ負担しました。

ところが最近になって、我々８戸の更に奥の荒地を
「開発したいので私道を延長させてほしい」旨の依頼が
近所の不動産から書面で届きました。具体的には書面に
「奥の土地も皆様方の私道と同じ告示建築線上に位置され、
　本来は皆様の私道と一体として使用されるよう計画されている」とあり、
「この開発計画には道路管理者である皆様の同意を得る書類を
　提出する必要があるためお願い申し上げる次第」と書かれてありました。
さらにはご丁寧に
「私道の突き当たりにあるフェンスの撤去費用は当方で負担します」
とまで書かれていました。

私も含めて８戸の家はそれぞれ別々の不動産を介して
この土地を購入したわけですが、聞いてみると８戸全てが
奥の荒地が開発される予定があったなどとは聞いておらず、
もちろん私道を延長するような可能性があるなどとは
誰も聞いていなかったため大変困惑する事態となっています。

（もともとの我々の土地の持ち主は不動産屋に対して
　「可能性があることは説明した」と主張しているようで、
　「そんなことは聞いていない」とする我々のお世話になった
　　それぞれの不動産屋と対立して話を更にややこしくさせているのですが・・・。
　　しかしいずれにせよ、土地購入の際の重要事項説明書など読み返しても、
　　それらについての記述は全くありませんでしたし、口頭でも説明は無かったと思います）。

今回の開発計画について、特に開発予定地の隣地となる御宅は
猛反対されていますが、８戸は反対する以前に
「納得がいかない」という思いで一致しています。
私としても、ようやく８戸が２年ほどかけて立ち並んで、
工事車両などの進入がなくなり、静かに子供を遊ばせられる環境が整ったと
安心していただけに、どう対応すべきか悩んでいます。

本当に告示建築線上にあってはどの土地も道路は
「一体となって使用されるよう計画されて」いて、
それに従って私道は延長されなくてはならないものなのでしょうか？
もしそうだとするならば我々は私道の通行料や
工事車両の通行迷惑料などの請求や、
あるいは８等分した私道部分の土地代を改めて
奥の開発予定地と均等負担するよう請求できないのでしょうか？
こみ入った内容で恐縮ですが、お教えください。

---

□■アドバイス

私の知っていることだけですがお答えします。
告示建築線とは建築線、告示線ともいわれ、旧市街地建築物法で定められた
「みなし道路」です。これは現行法規でも生きています。
要するに「位置指定道路」と同じ扱いを受けます。
建築線を扱っているのは自治体の建築確認をする「特定行政庁」ですので、
まずは市役所の建築課などで建築線の位置を確認してみる必要があるでしょう。

　　＞「開発したいので私道を延長させてほしい」旨の依頼
　これが特定行政庁の図面等で正しければ認めざるを得ないでしょう。
　その代償として道路の改修費用を負担させるとかで解決するのが妥当と思いますが。

　　＞口頭でも説明は無かったと思います
　仲介業者の責任まで問うのは難しいでしょう。

　　＞請求できないのでしょうか？
　これは交渉可能と思います。まず、こちら側の意思統一をしておくことです。
（シマダ企画・嶋田さん）

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓

■□相談内容　

位置指定道路と公衆用道路（私道）について
違いと位置指定道路は登記して私有地とするべきかを教えて下さい。

先ず私有地が住宅を建築するために位置指定道路として申請され
認可されてると地目としては公衆用道路となるのでしょうか？
それとも位置指定道路と公衆用道路では全く扱いや
所有者が持つ権利等に違いがあるのでしょうか？

次に上記のような位置指定道路に自分の居住地が接している場合、
その一部でも良いから登記して自分の所有地を確保していた方が、
後々建て替えや銀行からのローンの貸し出しなどで問題とならないのでしょうか？

今位置指定道路（？）の一部をお金を出して買い取ろうとしているので
心配しています。法律的には、道路等の使用に関して、道路の所有者が
妨害等を行うことは出来ないようなのですが、買うべきかどうか決心が付きません。
買っておいた方が良いかなぁとは思っています。宜しく回答をお願いします

---

□■アドバイス：１

道路の説明には、一冊の単行本ができるぐらいの量があります。
興味ある方は、本屋さんで立ち読みでもして下さい。

簡単に説明します。自分の土地があっても４ｍの道路に面していなければ、
家を建てることができません。だから、自分の土地を道路として拠出するわけです。
これが建築基準法で位置指定道路と呼ばれています。
例としては、大きな土地に、建売住宅で、真中に道路をとって
サイドに家を建てますね。真中の道路が位置指定道路です。
この道路は、所有者で維持管理しなければなりません。
いたんだアスファルトも所有者で修繕しなければいけません。
ただし、市町村で、この道路を公衆用道路とみなされたら、
維持管理は、市町村で見てくれます。

通常、宅地とは道路とセットになっている価格です。逆にいえば、
道路のない土地は価値がないと言うことです。だから、道路だけは、無価値です。
しかし、その土地が道路とセットになれば、価値が生じるとすれば、
買わなければいけません。当事者で金額を決めてください。

ご質問の土地が現況が分かりません。多分、推測でお話すると、
一団の大きな開発した住宅地とします。昔は道路を業者が、
所有の状態で現在にきている場合があります。しかし、この土地の地目が
公衆道路としてなっているのでしたら、別に買い取らなくても、家は、建てられます。

一度、管轄の特定行政庁の道路課を必ず、訪問してたづねて下さい。
親切に説明をしてくれます。その時には、地図を持参を忘れないように。
（ハビット・小谷さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。ご推察の通り、道路だけ不動産屋の名義になっています。
それで道路の所有権を買い取ろうとしています。家の建て替えなどは大丈夫だと
分かっているのですが、売却したり銀行からお金を借りたりする場合に
持っておいたほうが無難ではと考えた次第です。
教えていただいた所へも確認してみます。

---

□■アドバイス：２

位置指定道路とは特定行政庁が
その道路を建築基準上の道路として指定したものです。
従って建物の建築が可能な道路となり、その道路の廃止等は
勝手に出来なくなります。道路の所有者が誰かは関係ない事です。

公衆用道路とは土地の地目の事を指します。道路の地目が
公衆用道路であろうが宅地であろうが、道路としての機能には関係有りません。
固定資産税についても位置指定道路として利用されていれば免税されます。
どうしても気になるようでしたら、土地家屋調査士に依頼して
地目を公衆用道路に変更してもらえばよいでしょう。

登記ですが、位置指定道路は私道ですので、所有者が
自ら維持管理しなくてはなりません。維持管理には当然
費用が発生しますので、所有者の持分に応じて負担が発生します。
持分を自分のものとして登記をすれば負担があると考えてください。
道路の持分を持たないものがその道路を使用する場合、その道路の所有者は
使用者に対して使用料を請求する権利が有るという事になります。

道路の持分を持たない場合の現実の問題です。
建物を建築する際、工事車両が道路を使用するのはもちろん、
給排水工事の為に道路を掘り返す事があるかもしれません。
当然道路の使用許可が必要です。住宅ローンを利用する場合金融機関は
私道の持分を持たない申込者に対しては、その道路の所有者が発行した
道路の使用許可書を添付する事を融資条件にしています。

以上を総合的に考えると、持分を持つ事によるメリットの方が大きいと思われます。
（アットホーム・香川さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。道路そのものは地目：公衆用道路となっています。
よって建て替え等には問題ないと理解しています。
ご指摘の通り、道路を弄る場合やローンなどで問題があるのかが気になっています。
説明によると持っていた方がよりベターと言うことですのでその方向で考えたいと思います。

---

□■アドバイス：３

追加アドバイスです。公衆道路でしたら、無理に買わなくても基本的にはいいです。
家の建て替えはできます。多分、同じ団地内で、道路を買っている人と、
買ってない人とバラバラと思います。一度、法務局で公図を上げ調べる必要ありです。

なぜ業者名義というと、最終的には、お金もうけです。無知な家の所有者が、
道路を買わなければ建て替えできない思い込みを、壷に、お金もうけをする為です。
一番大事なことは、道路の中のガス管、水道管、下水管の所有者を調べてください。
業者管なら、多分、管の寿命がきてるでしょう。管の取替へ、負担の問題があります。
公共管であることを祈ります。

家の融資が受けられるかどうかは、公衆道路だったら、私はいけるとおもいますが、
銀行によっては、道路の持分がなければ融資しないという銀行もあります。
バラバラの考えです。

多分、相談者さんは、売主直接で家を購入されたと思います。
家を買うときは、優秀な仲介業者を通じて購入することを勧めます。というのは、
いろいろな説明を受けて納得のうえで購入できるからです。
道路の問題は一筋縄では、済む問題ではありませんので…。
（ハビット・小谷さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。ご指摘の通り道路を買っている人も居ます。
後から建物を建てたのでその時セットで購入したようです。
それと建物の建て替えが出来ることも私なりに調べて確認しています。
ローンについても銀行によって多少違うようですが、持っていないと厳しいようです。
ただ大手銀行系列の不動産屋経由だと道路を持っていなくても貸すような感じです。

私としては将来子供が転売や融資を受けるときに多少有利であるならば
買っておこうかなぁと考えている次第です。そこまで決めているなら
ここに投稿する必要など無いかと言われるかもしれませんが、
詳しい方の意見をきいて置きたかったので投稿しました。

後上下水道やガス管については気にしていませんでした。
もし公共管で有れば、メンテに負担する必要はなく、業者管で有れば
当然道路を購入すると我々に負担が発生すると言うことになりますね。
ただ道路の全部を売るのではなく、一部はこの業者が所有します。
よって管理については同等に発生します。

もし業者のみが道路を所有していた場合、業者管のメンテに
その道路を使用している我々は負担する必要はないのでしょうか？
実際我々が使用しているので有れば一部負担するのが筋ではないかと思うのですが。
人が良すぎるでしょうか？お考えを聞かせて下さい。

---

□■アドバイス：４

推測による、現地調査による、私の考え方で述べましょう。
ハズレていれば、ゴメンナサイ。

私だったら、道路の所有権を持つ意味がありませんので、業者から買ってくださいと、
言われても、無料でも要りませんといいます。
大半の住宅地を御覧なさい。自分の所有地の宅地か、借地ですよね。
当然、道路は公道ですね。つまり、国が市の所有ですよね。
つまり、道路が他人地で敷地は、自分が占有しているのが、通常のパターンです。
業者は、公衆道路認定の為、固定資産税を無税、又は少しかも？なのです。

本来は公衆の為に大切な道路と言う事ですので、
市の方に寄贈しなければいけない状態なのです。それなのに、
お金もうけをしたいために寄贈していないのです。
表面だけは、アスファルト敷せつで市から恩恵をうけている状態です。

歯抜け状態で道を所有しても意味がありません。また、ライフ管が私管だったら、
歯抜け状態で所有しても意味がありません。本来は、団地所有者たちで、
道路を所有するとか、ライフ管も所有するとかだったら意味があるのですが、
第３者の方（業者）が所有しているのは、お金もうけに過ぎないのです。

ただ、おくが深いというのは、道路を掘削するのに、業者の印鑑が必要です。
その時、印鑑押印代を請求してきます。良かったら、
管の所有が公共管がどうかをおしえてください。私管だったら、お気の毒です。
将来にわたって、業者に奉公しなければいけません。
（ハビット・小谷さん）

---

■□相談者より

管は道路を使用している人達で費用を出したようで公共管という事なると思います。
又道路も住人たちで分けて所有することになっています。
その中に業者も含まれます。又銀行などは道路の所有権がないと
融資やローンに応じてくれない、又は金額が違ってくる所もあるようです。

確かに客観的には価値はないと重々分かっているのですが、
それを使用している人にとっては、公共の道路でないと言うことで
所有することに価値が出てくるように感じます。市の所有になればよいのでしょうが、
実際には市も道路の寄付を簡単には受け付けないと聞きます。

色々話を聞いてみて、買っておいた方が少しは良いかなぁと言う気がしている次第です。

---

□■アドバイス：５

宅地の所有者達で埋設管所有している管は、公共管と言わず、私共用管といいます。
通称、私管を公道に通っている本管につなげています。私道を持つメリットは、
掘削の時に、業者にお金をはらわなくてもよいと言う事です。

建て替え等の建築確認は現況でもおります。推測によると、
開発のやり方は古いパターンです。今、私道の持分は、マンションの敷地権のように、
持つ分がいくらというやり方です。多分、業者の個人名義でしょう。
いずれ相続が発生して子供名義になるでしょう。

融資は、信託等の貸していただけるところでよいと思います。
それより、一番心配なのが、私管の寿命による、新たな、やり直しです。
いろいろ問題が発生します。たとえば、年金生活者がいて、
よけいな出費ができない人たちも住んでいるかもしれません。その時は、
だれかがお金を立て替えをしなければいけません。
そのためにも団地の自治会を積極的にやっておいて、まとまりをつけておくとか、
将来のために、積み立てをやっておくことを進めます。
（ハビット・小谷さん）

---

□■アドバイス：６

謄本も公図も、地形も、見ていませんが、行政の係長の判断が多大です。
税は払っていなくていい、私道ですね。
公衆用道路の持ち分、位置。担保は地域によって違いがあります。
価値概念が、アメリカ的自己責任（？）など、無いと思います。
ヨコレス、失礼しました。
（八王子物件情報社・樫家さん）

---

■□相談者より

良く分かりました。十分注意したいと思います。
貴重な時間を割いていただき恐縮です。ありがとうございました。

★トラブル解決のためにガンバッてます！
★ランキングのクリックにご協力いただけると嬉しいです（*^^*)

↓↓↓↓↓