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相談内容　リフォーム工事業者の資金不足による工事中断について

福岡・男性・４０代
居住したままリフォーム工事を進行中です。
請負業者が資金難と思われ、遅々として工事が進みません。

長屋造り（実際には壁を開口して往来していた）の住宅を片側に住んだまま
リフォーム工事をし、片側半分が済んだ時点でそちらに移って残りの半分を
リホームする工事を45日間　の工期で一括契約しました。

現在２か月を経過しましたが、最初の半分が未だに完成しません。

最大の原因は請負業者が資金不足で、職人の手配が出来ない事だと確信しています。

請負業者は施主が一銭も払ってくれないからと言っているらしく、
その下請け業者が施主に直接支払いを求めてきます。
当方は契約の内容や支払いについては言及しませんが、
当然これらの下請け業者（職人）は手を引いて行きます。

当方は契約時に半金を支払っています。（今、思えば無謀でした）
感覚的には支払った金額に近いところまで進んだかなあ？　
と思える状況まで来たように思っています。いいえ、思うようにしています。

この先の事はさておき、
【主題】これらの下請け業者や納品業者が、
施工済み部分の引き上げをする等という事が起こり得るのでしょうか？
また、これらの行為は法的には如何なる扱いになるのでしょうか？

なお、請負業者は名刺には○○ハウスとしていますが単なる個人で、
損害の請求も手続きするだけ無駄かと思えます。

すべては、口車と安さに釣られた私の馬鹿さから出たことで、
五体で反省しています（もともと細身ですが７キロ痩せました(-_-;)

ご助言をお待ち申し上げています。よろしくお願い致します。

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□■アドバイス

私見ですが、
次の手順で問題解決を図ってみては如何でしようか。

1、請負業者に、契約通りの期限内に完工・引き渡しを行う様に求める。
2、当然、不可能と思われるので、既に出来た部分を出来高払いを行ったということで、
引き渡しを求め、施工済み部分は、施主の物で有ると言う一筆を書かせる。
3、下請け業者に、残金の半額を直接支払うので、最後まで工事をやってくれる様に交渉する。
　今までの未払い分は、当然請負業者に支払い請求を行う様に説得する。

場合によっては、揉める事も予想されますが、施主と下請けがお互いに被害を
最小限に収める方法を、腹を割って話し合う事が大切かと思います。

尚、揉めますと最悪の場合、下請けが既に出来上がった部分を自分の物だと言い、
引き上げるに止まらず、全て壊してしまう事も予想されますので、慎重な交渉が必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

高原開発・涌井様　 申し訳ございません。

大変失礼いたしました。早々に、ご助言を頂きながら応答が遅れてしまいました。
19日には貴ご投稿を確認させて頂いてましたが、
次々と押し寄せる対処に手を取られて御礼が遅れてしまいました。

引き揚げてくれと言って話を進める時には、まだ引渡はしていない。
等の発言も有りましたが、
○ 契約不履行により契約を解除する
○ ×月×日までに工事用の機械器具類を現場から引き揚げること
などを記載した文書を作成し、町の心配事相談で
顧問の弁護士さんに見てもらったうえで送達しました(内容証明)。

元請け人は期日の一日前に機械工具と軽乗用車に載るだけのゴミを積んで引き揚げました。
内容証明に対する反論や言い訳は一切ありませんでした。
(リフォームなので、既にそこで暮らしていますし、
新しく出来た出入り口３か所の鍵も総てを当方が所持しています）

その後に下請け２者から問い合わせの電話が入りましたが、
（数日前に当方から保証書の件で照会していたので）
機器代金を払って頂ければ保証書を発行できる。とか、
既製作済で未納品の品を材料代価格で引き取って欲しい（一部は現場に設置済み）。
等で強引な口調はみられませんでした。

後は残工事を他で施工してもらって、
総額を把握したうえで引き揚げた業者の出来高を算定したいと思っています。

以上の通り現状をご報告申し上げ、失礼の段を深くお詫び致します。
本当にすみませんでした。ありがとうございました。

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相談内容　

大阪・40代男性
築50年以上になる4軒連棟のうちの1軒に親が居住しています。
先ごろ棟が大きく傾きつつある状況が判明し、
小手先の手入れでは倒壊の危険性を防ぐことが難しい状態
と診断されています。
　　
4軒全て所有者別々で、2軒が現住し、2軒は空家の状況です。
現住2者は当分居住意志がありますが、
他の2軒は居住の見込みはまったくなさそうです。
　　
小生の親は、他の3者に対し、どの様にこれから
持ちかけていくべきか、アドバイス頂ければ幸いです。

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□■アドバイス

状況もよく解りませんし、どの様な連棟か、
実際に見てみないと解らないのですが、私見を言いますと、
住んでいない方に共同で修繕を持ちかけても、
なかなか良い返事はもらえない可能性が高いと思います。

壁の関係もありますが、場合によっては
ご自分の所有の部分だけ、建替えや修繕が可能な場合もあります。

建築の専門家（＝工務店など）に、
取りあえずご相談されてみてはいかがでしょうか？
予算にもよりますが、住む気の無い方に
売っていただくという交渉も良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
大阪市内の旧住宅密集地域によくある、
いわゆる「4軒長屋（2階建て）」で、
棟1本で4軒壁つづきの連棟です。隣家との間は壁1枚です。
小生の親ともう1軒の現住者は真ん中2軒に住み、両端2軒が空き家です。

売っていただく交渉は、個人ではいささかやりにくさも感じていますので、
業者さんに依頼するしかないのでしょうか？

価格条件も、そうした状況を踏まえた条件というのがあるのでしょうか？
あるいは一般的な路線価マイナス解体費用のような考え方でしかないのでしょうか？

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□■アドバイス：２

私見ですが、真ん中の2軒を残して改修し、
両端の2軒を解体してしまうのが良いかと思います。
壁の真ん中が境になるのかもしれませんが、
そのあたりは交渉が必要になるかも知れません。
　　
両側の建物は業者に依頼すれば上手に切断して解体してくれるはずです。
残った建物の改修にあわせて、内壁の外側に外壁用材を
被せれる方法を取れば良いと思います。
具体的にはお近くの工務店等にご相談下さい。

交渉についてはケースバイケースになると思います。
両端の2軒が前述の解体に応じない場合
（費用負担を拒否した場合）は、前述の方法が取り難くなります。
　　
個人的には路線化価格マイナス解体費用で買い取れれば良い方だと思います。
これより安くということは、かなり交渉上手でないと難しいと思います。
　　
このようなケースで法的救済措置、あるいは
行政による救済措置があるかどうかは、正直言って私には解りません。

　大阪市の場合は住宅局（ http://www.sumai.city.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.sumai.city.osaka.jp/subpage.php?p=5007 ）
　大阪府の場合は建築都市部（ http://www.pref.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.pref.osaka.jp/ofc/120/ ）
　に確認されてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

たびたびのアドバイスありがとうございます。
頂いたご意見を参考に、
行政や身近な業者にも相談しながら検討していきます。
また色々とお聞きすることがあるかもしれませんが、
その節はよろしくお願い致します。ありがとうございました。

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相談内容　

少し、ここに載せるには視点が違ったら申し訳ありません。
現在、集合住宅の一室に居住しておりますが、
今般、フローリングを中心に壁面収納（本棚）などを中心に
リフォームをしようと思います。

リフォームについても、住宅を建てるときと同じくらい、
業者によって工事の質が違うと聞いております。
素人としてはどのようなポイントで話しを進めればよいのか、
あるいは信頼できる業者とはどう見極めればよいか、
教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。

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□■アドバイス

ご心配当然ですが、まず依頼相談先の実績を調べてください。
新築でなく、マンションリフォームの実績です。

可能なら建築士かインテリアプランナーや
インテリアコーディネータを窓口に、開始されることをお勧めします。
その方に設計と工事管理を委任してください。

直接工事を発注したり管理するなら、まず発注依頼先の実績は、
冒頭に書きましたが、重要なポイントは、工事を本当に仕切る現場監督です。
その人の経歴と資格を文書で要求すること、
「リフォームでそこまで言う人はいませんよ」と対応する会社はやめること、
そして、その監督の直前に管理した現場を教えてもらい、
見に行き、その家の方の意見を聞きましょう。
監督が居ても、発言の様子から、信頼できるか見極めましょう。

工事会社の資本・経営者・営業所長などが技術者（系）でない場合は、
先にあげたの専門業務の人に管理を、直接依頼する事をよく検討してください。
工事会社に紹介された専門者ではダメですよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

中尾様、ご返信をありがとうございます。
こちらのお返事が遅れ大変失礼致しました。
早速、そのようにしたいのですが、
中尾様もマンションリフォームを数多く手がけられておられますか？
肩書きを見ても、きっとお詳しいとは存じますが…。

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■□相談内容　

第1種住宅地にある自宅を改装して、パン作りの教室と
コーヒー豆の店を考えておりますが、
商業活動に関する制約や手続きで何か必要なことはないか教えてください。

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□■アドバイス：１

第一種住宅地というのはありませんので、
第１種低層住居専用地域のことでしょうか？
この場合は、店舗部分は、５０平米までです。
一応、保健所をたずねて許可等を必要か聞きましょう。
（ハビット・小谷さん）

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□■アドバイス：２

　　　1、第一種低層住居専用地域
　　　2、第一種住居地域
　　
では全く違います。

また、3、第一種中高層住居専用地域
という地域もあります。1と2の中間のような地域です。

パンの教室程度のものなのか、それとも工場に該当する規模のものかどうか？
例えば、電気も動力を使うのかどうかによっても違いが有ります。
1の場合は、かなり厳しい規制がかかりますが、2の場合は、規制が緩やかです。

地元の役所(建築課・都市計画課等)で良く確認して下さい。
改築を建築事務所や建設業者に依頼するつもりであれば、
業者に調べて頂くという手もあります。
遠慮せずに聞いてみては如何でしょうか？
（高原開発・涌井さん）

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