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相談内容　既存不適格建築物について

東京・30代女性
はじめまして。市役所に聞いても、法務局に聞いても、
らちが明かず、困り果てております。どなたかお知恵を与えてください。

今、叔母の実家の建て直しを計画していますが、
わずか2.5センチのために建物を壊さなければならない状況に直面しています。

理由は、既存建物を一部残していたところ、
「道路後退にひっかかるため、壊すように」
と、建築指導課から言われたからです。
（道路後退の立ち会いは7月5日で、まだ確定はしていないのですが、
　測量士さんの推定では、2.5センチ後退部分にかかるそうです）

「既存不適格建築物」にならないかと思ったのですが、
建物の登記簿を見ると、所有権登記が昭和26年1月24日で、
建築基準法の施行が昭和25年11月23日ですので、
施行時に工事中の建築物であったとは思います。

しかし、叔母の話によると、昭和30年頃、キッチンだったところを
和室に変えるリフォームをしています。
このリフォームが、基準法が定める、
「一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように
　既存の部分の手直しを行わなければならない」
という規定に抵触していたのかは、わかりません。

建築確認の申請すらできず、困り果てております。
やはり、今回の母屋の建て直しが、この規定に抵触してしまうのでしょうか？
また、どうにか解体を免れる手だてはないものでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

道路後退の意味が良く判らないのですが、属に言うセットバックのことでしょうか？
つまり、接道している道路の幅員が4メートル未満で、道路中心線から2メートル
の後退線が設定されており、その後退線に既存建物が2.5センチ引っ掛かっている
ということでしょうか？

建築確認申請の対策だけだとすれば、対処方法として、一番簡単なものは
建築確認の必要の無い大規模リフォーム工事にとどめることだと思います。
柱や梁や屋根だけ残して、大工さんによる解体工事を行います
（解体業者は雑な解体を行うので駄目です）。
それら構造材の交換も必要な場合は、柱等構造材を一本づつ順次交換していく
方法をとります。増築は建築確認の必要の無い3坪までにとどめれば良いでしょう。

ただし、今回の増改築工事に関係無く、
はみ出した建物の撤去を求められる可能性もあるのだとすれば、

　　　1.　2.5センチの部分だけの撤去が可能かどうかを大工さんに聞いてみる。
　　　2.　道路拡幅工事の時には、建物を撤去すると言う念書では駄目なのかを
　　　　　役所に聞いてみる。

　　ということになろうかと思います。
「1.」については、2.5センチだけ対処するのであれば、
木造在来の場合は部分解体は柱の付け替え等を行えば
充分可能だと思いますので、
リフォーム工事になれた大工さんによくご確認下さい。
もし部分解体が可能であれば、建築確認申請の時に
併せて申請を提出すれば良いのではないかと思います。

これは、あくまでも私個人の感想ですが、役所の担当官によって、
実際の対応はかなり変るかも知れません。
すぐにでも、道路拡幅が行われるのであれば別ですが、
建築確認申請を行わなければ、
建物の撤去を早急に求められることは無いと思います。
もし、撤去を求められても、そこに生活している限り、
すぐに応じなければいけないというものでもないと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
おっしゃる通り、セットバックのことです。
後退線に2.5センチ引っ掛かってしまいそうなのです。

L字型の家なのですが、長い母屋部分は既に解体してしまい、
廊下で繋がっていた離れ部分だけを残して建築確認を申請したところ、
「離れも解体してください」
とのことでした。
離れが面している道路は、裏の3軒の方が使うのみで、
早急に道路拡張工事が行われる予定はないと思います。

2.5センチの撤去については、木造ですが、
基礎はコンクリートで、かなりの額がかかってしまうとのことでした。
離れは道に対して斜めに面しており、1/3程度解体しようと思っているのですが、
それでも2.5センチ、かかってしまいそうなのです。

役場の方も、「どうにか残せないですかね」とおっしゃっていて、
不適格建築物であることを証明するために、
「固定資産税をS25年までさかのぼれないか」
「古い柱や梁で証明できないか」
など、アドバイスは頂いているのですが、
資産税課には昭和45年までしか資料は残っていないとのことでした。
　　
一応、古い写真も探してみましたところ、キッチンだった頃の昭和17年に
離れの前で撮った写真、和室にリフォームする直前の昭和35年、
離れの前で撮った写真がありました。
どの程度のリフォームを行ったかはわかりませんが、
3坪以上増築したら、もっと道にせり出していたと想像できます。

その時のリフォームと、今回の母屋解体に伴う建て替えは、
「一定の範囲を超える増改築等を行う場合」に適合してしまうのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

私見ですが、母屋の解体工事を既に行ってしまったのであれば、
当然、3坪以上の建替えとなり、建築確認申請が必要でしょう。
母屋の解体を行わず、前の返答の通りのリフォーム工事
とすれば良かったと思います。
投稿を読む限り、役場の方は理解のある方のようですから、
良く相談されるのが一番だと思います。

　　★補足★
　　　上記投稿後、当サイトの運営管理をされている1LDOの草柳さんより
　　　メールを頂きました。
　　　 　http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4745
　　　の、中尾様のアドバイスの流用が可能かどうかということですが、
　　　母屋の滅失登記だけを分離して行い、さらに母屋部分の土地の分筆を行い
　　（当然、接道している必要があります）、新しい母屋を独立した建物で、
　　　かつ全く別の土地に建てるということになれば、可能かも知れません。
　　　この方法については、必ず事前に、土地家屋調査士、および設計士に
　　　ご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
分筆の件は、設計士さんからも言われていました。
敷地は離れが面している西側の他に、南側にも道路に面しているので
分筆はできるとのことでした。

しかし、問題があると土地家屋調査士さんに言われています。
セットバックの件とともに、祖父が登記した地積と実面積が
150平米も違うため、土地家屋調査士さんに測量をお願いしています。

7月上旬の、セットバックの官民立ち会いの時に、
民民立ち会いで境界も確定したいと思っていたのですが、北側の方が、
もう何十年も前に購入されたのにもかかわらず
登記上の所有権が変っていないことが判明しました。

土地家屋調査士さんによりますと、「仮登記」という方法で地積を確定すれば、
ローンを組む際必要となる登記簿にはなるとのことですが、
実際にそれを分筆するとなると、ご近所づきあいもあるので、
北側の方の判断を待つと相当時間もかかるし、お金もかかるので、
分筆は難しいのではないのかと言われています。

祖母が亡くなって10年以上、誰も住んでいない家で、どうにか叔母への相続を終え、
なんとか定年を迎えた母と叔母に住んでもらえる家に…と思って、
始めた計画ですが、いろいろと難しい問題が次から次へと出てくるものなのですね。

アドバイス通り、長野市役所の方に、真摯に相談してみたいと思います。
本当にありがとうございます。

---

□■アドバイス：３

長野市内の話ですか？　長野市の場合は、中核市で政令指定都市と同じで、
建築確認も長野市役所が独自に行います。長野県の建築主事よりも、
厳格に運用していますので、ちょっと厳しいかもしれません。

分筆も、法改正によって若干難しくなっているのも事実です。
以前でしたら、分筆するところだけ確定すればよかったのですが、
今は残りの土地も確定しておく必要があります。

やはり、柔軟な運用を長野市の担当者に相談してみるのが良いかもしれませんね。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のお返事ありがとうございます。
母の実家は長野市内です。やはり厳しいのですね…。
先日相談したのは、若い役所の方で、
「主事に相談しないと…」
と言いつつも、東京からあまり頻繁に行けない事情を察してくださり、
「電話でも相談にのります」
とおっしゃってくれているので、週明けにお電話したいと思います。

先日ご相談したときには、「何か証明があれば…」
というだけで、「昭和26年1月23日の登記簿」があることは、
まだ気づいていなかったので、それだけでもご報告してみようと思っています。

本当にどうしていいか途方に暮れ、母や叔母には言えず、
胃の痛い日々ですが、涌井さまのアドバイス、本当にありがとうございます。
勇気を持って、電話してみます。またご報告します。
重ね重ね、ありがとうございます。

～～ 二週間後 ～～
涌井さま、昨日、役場の方とご相談させて頂いた結果、
古い登記簿や写真等で、「不適格建築物」として、
なんとかセットバックせずにすみそうです。
測量結果をもとに近々建築確認申請をする運びです。
いろいろアドバイス頂きましてありがとうございました。
「柔軟な運用を相談してみる」との通り、良い結果を得られそうで、
ひと安心です。重ね重ねありがとうございました。

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相談内容　セットバック部分へのカーポートの設置について

兵庫・50代男性
南西角地の建売住宅を購入しました。
南側の道路はいわゆる2項道路ということでセットバックが必要なのですが、
購入時よりカースペースとして利用しています。
今回、そこにカーポートの屋根を組みたいと考えていますが、違法なのでしょうか？
ちなみに、その南側の道路の境界線上に電柱があり、実際セットバックしていても
車の通行がスムーズに行えません
（電柱移設に関しては、ご近所の許可がおりず、当面そのままです）。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、セットバック部分は貴方の所有権となっていることを前提としますが、
将来、道路の拡張工事が実際に行われた場合に、すぐに撤去できるものであれば、
カーポートの屋根を作っても、大きな問題とはならないでしょう。

ただし、以前、この相談コーナーには、
　　　●セットバック部分では、車庫証明が取れなかったという投稿
　　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4628
がありましたので、その点はご承知の上で検討される必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
厳密に言うと屋根は空中ですので、セーフですかね（笑)。
車庫証明は大丈夫だと思います。
早々のご返信、ありがとうございました。

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相談内容　部分的なセットバックの可否について

福岡・40代男性
古くから農業を営んでいる者です。母屋は2項道路に面しており、
祖父の時代に建てられてから、何度か増築・改装をしています。
また、同じ敷地内に、明治時代に建てられた倉庫があります。

倉庫は老朽化が進み　このたび建替えを計画しています。
倉庫はセットバックを考慮して建替えるようにしていますが、
母屋がセットバックにかかると言われました。
2項道路側には水廻りが集中しており、改装しようとすると　
かなりの出費になりそうで　とてもまかないきれません。

母屋を触らずに、倉庫のみを建て替えられないのでしょうか？
教えてください。

---

□■アドバイス：１

倉庫が母屋の付属建物としているので、
母屋もセットバックの対象になるのだと思います。
敷地が分割できて、倉庫の敷地一つで建築確認が取れれば、
母屋は関係ありません。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

中尾正文様、早速のアドバイスありがとうございます。
実は昨日　土木事務所に行き、説明を受けたのですが　
やはり納得がいかず、困惑しておりました。
敷地を分割せずに　倉庫を単独の農業用倉庫として申請すれば…
と安易に考えていましたが、
「同所有者の同敷地内の倉庫を建替えするのであれば
　セットバックに掛かる母屋の部分は撤去」とのことでした。
どげんしょう…と言うのが本音です。

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□■アドバイス：２

土木事務所の担当にバレてしまったのですね。
味方なら、農業用倉庫をやめて、従兄弟か誰かが住むことにして、
改築申請すればどうでしょう。
もし、味方でなくても、平然と母屋とは独立した建物として、
別の人の名前で申請するのです。土地名義は関係ありませんし、
確認後、元の相談者さんへ名義変更するのも、登記するのも、
別に確認の名前と違っても、登記事務はやりようがあります。
倉庫も、ただの部屋で、趣味の作業場、絵を描くアトリエ空間などなら、
倉庫と同じです。
独立した建物には、電気を引かなければならない規定はありません。
ただ、トイレはいります。風呂は行水一本、入らないと主張し、
トイレも汲み取りでOK。流しも、手洗い程度でOKで、
コンロはカセットコンロと言いましょう。
倉庫だからあっても良いが、申請者名でからまれるのであれば、
後日の引き込みでよいと思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾正文様、八方塞がりの状況の小生に　
心強いアドバイス、ありがとうございます。
実は、2年ほど前に娘が嫁ぐ時に、土地を分筆し　
私名義で小さな家を新築し、住まわせております。
名義を私にしているために　
その頃から土木事務所からは目をつけられているのが現状です。
　　
2項道路を挟んだお向かいさんは、境界として、
無許可のブロック塀を設けています。セットバックをしても、
角地にはカーブミラーと道路標識が設置されており、
それは移動する予定がないと言われ、
小生としては納得がいかないことばかりでした。
今回は娘と姓も違いますので、娘婿の名義であくまで倉庫を…と、
申請しても、やはり、同じ敷地内であれば、無理なんでしょうか？

---

□■アドバイス：３

倉庫であっても、独立した建物で、母屋と無関係ならよいです。
敷地は分筆も必要ありません。
　　　●娘婿の方が、相談者さんとは関係なく、
　　　　建築士に依頼して、確認業務をすればよい
　のです（ただ、倉庫より住まいの方が「独立性」を主張しやすいです）。

決して、誤魔化しとか、嘘と考えたり、思ってはいけません。
娘婿の方自身の行為として倉庫を建て、自分のものを（つまり、お宝を）
所蔵するために、土地を借りて建てることに、何のはばかりがありましょうや？

申請建築士の手腕次第ですが、騙すとか、うそはいけません。
相談者さんが表に出ると、以上の筋書きは、正直者には辛くなりますね。
日本国民は正直者ばかりですからね。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

たびたびの愚問に親切に対応いただき、ありがとうございます。
親から受け継いだ土地や建物を、私たちの代で　できるだけ修繕して、
これ以上、手のかからない状態で娘夫婦に譲りたい…と思っていました。
母屋は、「私達夫婦が住まなくなれば、取壊しもよい」と、
娘達には伝えてありますので、法律面で何の障害もなく
娘夫婦に土地や倉庫を手渡すのが、私達親の理想と考えておりました。
しかし　これほどまでに法律の規制があるとは、正直　知りませんでした。
どうせ　いつかは娘夫婦に譲るものですから、
家族で今一度話し合ってみようとおもいます。
できれば、台風が来るまで…を目標に頑張ってみます。
また結果が出ましたら、ご一報いたします。
頂いたアドバイスを、吉報に換えて、お届け出きれば…とおもいます。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：４

ご丁寧な、報告に感謝いたします。
時間を置いての確認なら、また違うでしょう。
でも、年度は同じゆえ、担当の人事異動は無いかもしれませんが…。
形式より、実態をみて、安全な生活が送れるように、道幅も対応ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　セットバック部分にはみ出す車庫について

東京・30代男性
3年前に新築の住宅を購入しました。
セットバックをしなければならなかったので、
きちんとセットバックして住宅を建築しました。

不動産屋との打ち合わせで、自家用車を置けるように駐車場スペースを、
図面上では取れているようなっていました
（横入れで、両方の車輪が入っていれば、車庫証明は出ると聞いていました）。

しかし、実際、車庫証明を取ろうとして申請したのですが、
警察の方がきて、
　　「車輪は入っているが、車体が5cmはみ出ている」
と言われ、車庫証明がおりませんでした。
その際、
「うちはセットバックしているし、セットバック部分は自分のものだから、
　何とかならならないのか」
と言いましたが、駄目でした。

不動産屋にだまされれしまった自分がいけないのでしょうか…。
今さら、建物を建て替えるわけにはいかず、かといって、
車庫用に土地を空けているので、車を購入したいのですが、
どうしたら、車庫証明はとれるのでしょうか。

---

□■アドバイス

車庫証明はご自分で申請されたのでしょうか？
セットバック部分は、まだ分筆はしてないんですよね？

車庫証明の条件は、
　　　1.自宅から保管場所までの距離が直線で2キロメートルを超えない範囲
　　　2.道路から支障なく出入りができること
　　　3.自動車の全体を収容できるものであること
　　　4.自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するもの
ということです。
提出書類は、
　　　・自動車保管場所証明申請書（軽自動車は保管場所届出書）
　　　・保管場所の所在図・配置図
　　　・自動車保管場所使用承諾証明書（駐車場を借りている場合）
　　　・保管場所使用権原疎明書面（車庫が自己単独所有の場合）
　　　・廃車・譲渡誓約書（同じ車庫で車の入替えがある場合）
ということです。

個人的なオフレコ的な意見ですが、
この保管場所の所在図・配置図にセットバック部分を記入しなければ、
警察も気付かず、すんなり取れたかも知れませんね？

今後の対応としては、車庫証明を専門に行っている行政書士等に
一度相談してみるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井先生、早くにお答えをいただきありがとうございました。

車庫証明は自動車会社が提出し、セットバック部分は書いていませんでした。
セットバック部分は、いまだに自分の土地になっています。
あと、不勉強で教えていただきたいのですが、
「分筆」ということはどういう行為なのでしょうか？

警察の方が、
「角地でセットバックした場合は、セットバック部分に　はみ出てはいけない」
と言われていました。どんな法律に規定されていると思われますか？

角地でなければ、車輪さえ入っていればよく、
自分みたいに、角地ゆえに厳しい条件になっているのでは、
不公平な感じがしてならないのですが、どう思いますか？

---

□■アドバイス：２

分筆とは、その名の通り筆（地番）を別にして分けることです。
土地家屋調査士等に依頼して行い、土地を分けて売買する時に良く行われます。

角地でのセットバックについて、法に規定されているかどうかは、
私の知っている範囲では解りません。
おそらく、運用上のガイドラインの様なものがあるのかも知れませんね。
それにしても、警察がセットバックされていることを知っているということは、
そもそも、過去にその地域自体に何らかのトラブルが発生した経緯が
あるのかも知れませんね。
あくまでも個人的な感想ですが、通常ではあまり考えられないことだと思いますし、
確かに、不公平感はありますし、納得しかねる感じは致します。

しかし、実際に許可を出すのは警察ですから、公務員独特の責任回避のために
起こったことかも知れません。
将来予想されるトラブルがあると思われる場合は、
その許可をなぜ出したのかを責められることも考えられますので、
事前にその責任を回避したいがための行為かも知れません。

警察に、許可を出していただけない法的根拠の説明を含めて、
質問状を出してみたらいかがでしょうか？
単純に説明を求めるのならば、あまり問題はないと思いますが…。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お忙しいところ、いろいろご説明いただき、ありがとうございました。

車庫証明に詳しい行政書士の先生に相談するか、警察に質問をしてみるか…と、
いろいろな方法があることがわかりました。
これらの方法で、何とか解決していきたいと思います。

あと、今、思い出したのですが、警察の方が、言われていたのですが、
　　「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
　　　よって、セットバックしたら、
　　　そこは将来、道路になるのだから、はみ出てはいけない」
　　「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法があるのだが…」
と、言っていました。

前者は、今までのご説明にからいくと、納得いかないと思います。
後者は、こう言われても、何を想像すればいいのかなぁ…という感じです。
本当にいろいろとありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
　よって、セットバックしたら、そこは将来、道路になるのだから、
　はみ出てはいけない」
とまで、警察が知っていて言うということは、
やはり、その地域では何らかの問題が生じたり、
俗に言う「ちくり」のようなことがあったのかも知れませんね。

やはり、その「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法」を、
知っている方を探すのが一番ですね。
その警察官と貴方の共通する友人でも探すことができれば、
その方法を聞き出すことも可能かも知れませんね。

車庫証明についてはあまり詳しくないので、
こんなことしかお答えできず、申し訳ありません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井先生、お忙しい中、私の質問に対するお答えをいただき、
本当にありがとうございました。

---

□■アドバイス：４

その車庫スペースは車の大きさよりも大きくつくってあるのでしょうか？
例えば、車の巾1.75mに対して、2mあるとか…。
図面上、車より大きくつくってあって、
警察官が見にいった時に車がなければ、はみ出ることがわからず、
車庫証明はおりるのではないでしょうか？
私は自分で車庫証明を申請するのですが、日中、仕事で車を使うので、
警察官は車のないときに見に来て、車庫証明をおろしてくれました。
車の販売業者とよく相談してみて下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

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相談内容　違法建築物件に起因するセットバックについて

東京・50代女性
検討中の物件について関する相談です。
現在、ある家が違反建築ということで、購入対象物件が、
違法建築の物件の違反分の面積をセットバックしています。

将来的に違法建築の家が建て替え場合、
購入対象の物件のセットバックの部分を通常の敷地として回復する
ということを前提に、購入対象物件の容積率は、
セットバックしている部分を含めた面積で算出しています。
本来はセットバックは敷地面積に含めないかと思いますが、
購入対象物件自体が違反建築にはならないのでしょうか？

また、もし、上記のやり方が適法であるのなら、
セットバック分の回復については、
どのように契約時に明記してもらうのが良いのでしょうか？

---

□■アドバイス

文面だけですと、良く状態が理解できませんので、
不安であれば、その土地を管轄している行政の建設課等に
公図・謄本等をご持参の上で、確認に行かれることをお勧め致します。
　　
容積率に関しては、通常はセットバック部分は入れないはずだと思いますが、
この点についても同時に確認された方が宜しいかと思います。
もし、建設会社がきまっているのであれば、
その建設会社に確認させるのも宜しいかと思います。

なお、セットバック部分の回復は特別必要ないでしょう。
もし、その方法が有効だとすれば、違法建築の家が建て替えられれば、
セットバックは無くなると思われます。

セットバックは建物等の構造物を建てられないだけで、
庭等として使っている限りは何の問題もないはずだと思います。
また、カーポート程度であれば、
駐車場として使用することもさしつかえないと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。また、説明不足ですみません。
違反建築の建物は、今から30年以上前に決定していた
位置指定道路をはみ出して建設されています。
　　
そこで、位置指定道路の幅員4メートルを確保するために、購入対象物件が、
敷地の一部を道路として提供する必要があります
（これがセットバック分になります）。

売主の方に確認したところ、登記はセットバック分とその他とで
ふた筆になり、容積率は役所に確認をとってあるので、問題ないとのことでした。
将来的に、はみ出している家が建て替えをするときには、
そこの地主の方と双方で位置指定道路の位置を戻すようになるという
念書はとってあるとのことです。そのときの費用はお互いに折半となるようですが…。

近日中に役所に確認に参る予定です。
また、何かありましたら、ご相談させてください。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、セットバックというより、
敷地を位置指定道路として提供するということだと思うのですが…。

そのようなケースは、私も経験が無いので、はっきりとはお答えできません。
できれば、「市町村→都道府県」の考え方がわかりましたら、
ここに、その結果をご投稿して頂ければ嬉しく思います。

なお、私であれば、回復費用の折半は到底納得がいきませんので、
将来予定される出費分については、売主に値下げの要求をしますし、
そのような、物件であれば、当然、セットバック分については、
無料と言うことで値引き交渉致します。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
役所の見解は、
　　　●容積率等は市で決まっている位置指定の通りの土地で計算される。
　　　　（現況となるセットバックするべき箇所は、
　　　　　市の位置指定図に現れてこないことになります）
　　　●ただ、現況としては、そこに4mの道路がないとまずい
　とのことでした。
面積分の土地の値引きはされているので、購入を検討しているのですが、
道路の修復は、やはり隣家と現在の位置指定をはみ出して建築をしている
地主の方と、共同で費用を負担という念書になりそうです。

---

□■アドバイス：３

なるほど、おおよその様子は理解できました。
私であれば、もう一歩交渉して、その費用負担分の値引きを要求するところ
ですが、この辺りのことは、貴方自身の決めることだと思いますので…。
頑張って、良いマイホームを手に入れて下さい。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　相手のセットバック部分の利用を制限させる要求について

神奈川・30代女性
セットバックした道路の利用について相談があります。
2年ほど前、セットバック済みの家を購入しました。
両隣もセットバック済みで問題はありません。
ですが、向かいの家が、建物は後退させているのですが、
セットバックした土地分をコンクリートで固め、三角ポールや植木鉢、
そして息子の自家用車（そこの場所に車庫証明なし）が
週の半分以上常駐しており、車の出し入れに大変不自由しております。
他にもセットバックした土地を自家用駐車場にした上、
ごみを山済みしている古い家2軒があるので、公道にはなっておりません。
道路はいわゆる私道ですが、当家を含む3軒がセットバックしているので、
車の通行できます。

以前に、「車や物を何とかしてほしい」とお願いしたことはあるのですが、
　　「セットバックしてあるが、この土地は自分のものだから」
と、いまだに撤去されることはありません。
しかし、同じ理屈で、もし、我が家も同様にセットバック済み用地に車を停めたり、
物を置けば、向かいはもちろん、当家より公道側でない家（お隣さん）、
および駐車場（私有地権利持たず）の車は通行できなくなります。

ご近所関係をあまり悪くしたくないのですが、植木鉢はともかく、
向かいのセットバック部分への車の常駐をやめてもらうことは、
法律的に要求できるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、一般的にはセットバック部分は、
個人所有の土地ですから、構造物等の建設は制限されますが、
それ以外の使い方はその土地の所有者の自由だと思います。
また、通行権に関しましては、昔から3尺（約90cm）あればたりるとされていますので、
歩行者が通行できれば充分であり、車が通行できる必要は無いと思います。

なお、セットバックは、将来の公道化に、
すみやかに対応できるように行われる場合が多いと思います。
一番すんなりと解決するためには、
早く公道にしてもらうように行政等に働きかけることだと思います。
もし公道化が遅れるようであれば、個人対個人ですと角が立つかもしれませんので、
その私道を使っている住民全員で、一度良く話し合う機会を設けるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございました。実は、以前、私道の舗装化（公道化）について、
私道を使用している住民で話し合ったことがありました。
が、新しい家はセットバックもされ、賛成だったのですが、
古い家はセットバックされていなかったり、
されていても駐車場化しているため反対と、意見がまとまりませんでした。
市の方では、4mの道幅が確保できないということで、見送られております。
セットバックした土地には物を置いてはいけないものだと思っておりましたが、
違うのですね。もう一度、折をみて話し合ってみます。
ありがとうございました。

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相談内容　セットバックが必要な土地の登記について

埼玉・40代男性
1mほどセットバックが必要な土地を購入する場合について、
以下、アドバイス願えれば幸いです。

　1.購入後の登記簿には、1m削られた土地として登記されるのでしょうか？
　　または、1m削った土地として登記しないと売買ができないのでしょうか？

　2.もし1のようになるのであれば、面積が変ることになるので、
　　測量等が発生するのでしょうか？
　　1mは単純に道路側から1m削るものですので、
　　素人考えでは測量は不要かと思いますが…。

　3.法務局に出向いたこともない全くの素人が、
　　個人で上記の登記をすることが可能でしょうか？
　　5～6回、法務局に出向く覚悟はあるのですが、測量がともなうのであれば、
　　プロに頼る以外ないのでしょうか？

なお、建築の予定はありません。以上、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、セットバックは登記簿とは関係ございません。
登記簿面積はセットバック分を含めた、そのままの面積で登記簿に記載されます。

私の地元を例にして説明いたしますと、セットバックとは後退線のことです。
市道の幅が1.8m以下の場合に道路の中心線から2mの後退線をとる場合の
後退線のことをセットバックと呼びます。
また、都市計画の都市施設（道路・公園・緑地・下水路・河川）等の
予定がある場合に、後退線を設置してある場合もあり、
この後退線のこともセットバックと呼ぶ場合もございます。

いずれにしても、その後退線の範囲内には構造物を立ててはいけないことを
セットバックと呼ぶようになってきています。
なぜかと言いますと、近い将来に都市計画事業をスムーズに行うためと、
道路の拡幅をスムーズに行うために、擁壁や建物等の構造物の規制を行って、
収用を早くできる様にしている訳ですね。

実際に登記が関係してくるのは、
事業が行われる直前、市町村等の行政の収用があった場合になります。
この時は当然、行政から立会いに来て、杭を入れて行きます。
そして土地代を頂きます。この時、測量・登記関係は基本的に行政が行います。
簡単に言えば、行政にセットバック分の土地を売るということになり、
当然、土地代は行政から頂き、登記等は行政が行うということです。

なお、前述の説明は、私の地元のケースを元に説明しています。
市町村等によりましては、若干の相違があることも考えられます。
また、後退線があっても、その対象事業がしばらくは実施される予定が無い場合は、
構造物が簡単に分離できる等の設計条件付で許可される場合もございます。

いずれにしましても、詳しいことは市町村の建設課、
または都市計画課等の担当部署にお問い合わせ下さい。

追加ですが、投稿内容を読むと、
どうも、個人間売買で購入予定の土地にセットバックがある様ですが、
そのセットバック分も含めて売買されて、登記しても問題は無いと思います。

単に構造物を建てないようにすれば良いだけだと思いますが…。
セットバック分を分筆して購入しなければならない
特別な事情でもあるのでしょうか？
　　　　　　　　
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早々のアドバイス感謝致します。

道路課のほうで確認したところ、涌井様のいわれたとおり、
登記は分筆しなくて良いとのことでした。
また、行政のほうでセットバック分を買い取るそうです。

まだ道幅を広げる予定はないそうなので、とりあえず、安心しました。
適切なアドバイスありがとうございました。

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相談内容　

神奈川・50代女性
セットバックの場所に嫌がらせをされたので、質問させていただきます。

10年あまり前に、新築分譲住宅を購入し、住んでいます。
東南角地で南側は4メートルの公道ですが、東側は舗装されていません。
車は行き止まりで、セットバックされて、フェンスがあります。

しかし、周りは古い家が多く、セットバックなどしていないため、
今までも公道にはなっていません。そのため私も、
セットバックしたところに花や野菜を作って利用しており、
近くのお宅も、木や花を植えて楽しんでいます。
これは、違法なのでしょうか？

実際は、すべての家がセットバックしなければ
4メートルの公道にはなりませんよね。
2～3軒の家だけセットバックしていても、意味が無いように思うのですが…。

---

□■アドバイス

一般的にはセットバックした土地は、
その土地の所有者（＝相談者さん）の名義になっているはずです。
セットバックとは、道路の拡幅が行われた場合に
スムーズに用地交渉が行われるように、構造物をつくらないことです。
ですから、木や花壇程度では問題ないはずです。

市町村の条例等にもよると思いますが、
建築確認の必要の無い構造物を建てた場合でも、
拡幅時に自己負担で撤去すれば、違法にはならないはずです。
おそらく、業者がセットバックするように指導されたのだと思います。

セットバックされていて木や花壇に使っている土地が、
相談者さんの名義になっているかどうかが重要です。
もし、貴方、もしくはご家族の名義になっているのならば、
拡幅までは当然、自由に使って良いはずです。

但し、市町村の特別条例等がある可能性もありますので、
一応、市町村の建設課等にご確認されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井秀人さん）

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相談内容　

千葉・40代女性
こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

公道に面している場所に土地を持っています。
公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道（当方所有）があります。

この度、建替えを検討しておりますが、
その場合、4mの私道を確保しなければならないと伺いました。
隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、
当分、建替えない様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、
当方が4mの私道を提供しなければならないのでしょうか？

私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、
建替えが非常に困難になります。せめて当方の私道負担を、
半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょうか
（隣の家は、土地のみ、当方が所有しています）。

例えば、
　　・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
　　　ピロティ（トンネル）型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
　　・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
　　
のような、何か良いアイディアはないでしょうか。
宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

この事は、純然たる建築設計上の課題です。
あなたの知識は、少し充分でないように思われます。
道路と敷地との図面がいりますが、私道（所有権）は、この課題とは無関係です。
つまり、1mの道（？）が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

□■アドバイス：２

敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
考え方としては、
　　「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、
　　　建築基準法上の宅地であり、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
ではないでしょうか。
敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

（マルケイ・門田啓二さん）

---

■□相談者より

こんにちは、早速のお返事どうも有難うございました。

　　▼門田様

　　私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
　　今回、私のご相談している私道とは、
　　　●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」
　　　　の私道についてです。

　　公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、
　　現在、小道（1m強）があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

　　私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
　　　●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、
　　　　当方が2mを確保してセットバックすれば良い
　　のでしょうか？
（当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい？）

　　また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、
　　今後、使用料等を請求することはできないのでしょうか？
　　（この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、
　　　今は小道を無償で提供しています）

　　▼中尾様

　　勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、
　　建築設計事務所に相談してみようと思います。どうも有難うございました。

---

□■アドバイス：３

奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、
あなたの土地を建築基準法上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
　　　●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
　　となります。

土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう
通行地役権等の登記を行う方法もあるのではないでしょうか。
当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、
賃料の請求は可能ではないでしょうか

ただし　まず、管轄行政庁（建築課等）に、延長敷地の幅員や延長について、
事前に確認をとり、判断して下さい。
それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

（マルケイ・門田啓二さん）

---

■□相談者より

確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
どうも有難うございました！！！

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■□相談内容　

はじめまして。宜しくお願いいたします。
今購入を考えいる土地があるのですが、前面道路が2.2mの為
セットバックが必要な土地なのですが、お隣のお家の方が
セットバックをしていなくて、塀がたっておりまして、
間口が2.2mのままなのです。不動産屋さんにその件をきいた所、
建築基準法を無視して、建築したらしいのですが…。
一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
現在も塀がある状態です。
お隣のお家にセットバックをしてもらう事は無理なのでしょうか？
どうか宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

建築基準法を無視して、建築したらしいのですが、、、

　　>一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
　　
「らしい」では、お答えのしようがありません。
まだ購入する前のことですので、しっかりとその不動産会社に
事実を確認すべきです。
不動産会社の対応が悪ければご自身で役所に行き、調査しましょう。
それで気に入らなければ、その土地は諦める方がよいと思います。
今後一生住むかもしれない高額な買い物です。
先ずは事実関係をしっかりと確認しましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

---

□■相談者より

ありがとうございます。早速、市役所にて確認してきました。
確かに要請はしていたのですが、
セットバックするかどうかは、わからないし、
民事だったら、まけるから買わないほうがいいよと
建築指導課の人に言われました。
残念ですが、ここの土地は諦めたほうがよさそうですね。
ありがとうございます。

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■□相談内容　

初めまして。セットバックについて質問があり投稿させていただきます。

　　１）私が購入した土地側は境界明示あり、道路反対側の古い住居に境界明示があ
　　　　りません。セットバックラインの中心を求める時、境界明示の無い方は壁が
　　　　石垣ででこぼこしていますが、道路幅を基準にするのでしょうか？。

　　２）土地に隣接する道路は市道でアスファルト舗装がされてます。そのアスファ
　　　　ルト部分がセットバック基準ラインより住居側にまである場合、セットバッ
　　　　ク基準ライン内のアスファルトは勝手に撤去して良いのでしょうか？

　　３）上記撤去部分の地面下に公共の設備（水道官、ガス管等）がある場合、市に
　　　　対して移動要求を行えるのでしょうか？

１）については隣の新居が５ｃｍ程、セットバックが足りないと
市が指導に来たそうです。以上、古い街で新居を建て、外構工事で悩んでます。
素人でよくわかりませんので、ご指導宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

どちらの地域かわかりませんが、首都圏における質問として
私なりの考え方をお伝えします。

建物を新築されているようですが話の順序が逆のような気がします。
普通建物を新築する場合には都市計画区域内であれば、
その地域の特定行政庁に確認申請をします。その時点で狭あい道路は
基本的に４ｍの幅を持った法にかなった道路として特定されますので、
ご質問のようなことは建物完成時には解決できているのが普通です。

しかし、１）に関しては特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）
の道路係へ出向き、現状の道路について調査依頼をします。
所定の用紙が用意されていますのでそれに書込めば、
遅くとも１週間以内には現状の道路の中心を特定してくれます。

２）、３）については
境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます。
もし境界明示に不安が残るようであれば
市に対して官民査定の申請をして特定します。
その場合の期間は２週間から２ヶ月ぐらいかかるとおもいますので、
最短で処理してもらうようにお願いすればよいでしょう。
ただし、官民査定の場合には隣接の土地所有者の立会いも必要になります。

（株）朝日設計企画LIXY不動産INZ
代表取締役　　松岡　國夫

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■□相談者より

夜遅くに大変丁寧な回答、誠にありがとうございます。

記載もれでしたが、奈良県です。大手メーカでの建築ですが、
現状を考えるとそのような申請は事前に行ってないようです。
で、隣の家は外構も完成した後、市からの数ｃｍ後退指導です。
建築前に市が中心を明示しないと、
どこをセットバック中心基準にすれば良いか分からないと思い投稿しました。

　　> １）に関しては
特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）の道路係へ出向き確認します。

　　> ２）、３）については
　　境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます

了解しました。色々ありがとうございました。

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