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相談内容　違反建築物売却の責任について

東京・40代男性
3ヶ月ほど前に、大手不動産会社の仲介で、建売中古住宅を購入しました。
しかし、入居後に、軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、
違反建築物だということが判明しました。
　　
そこで、不動産会社に「これは告知事項ではないのか？と談判し、
手数料返還の打診を受けているところです。
　　
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びて、
色々と手をつくしてくださったと思いますが、聞くところによると、
　　　●売主（個人）は、木造であることは知っていた
とのことでした。
　　
他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば、
購入を控えたか、購入したとしても、もっと価格交渉をしていたのは間違いありません。
また、どんな建て方をされているのか不安に陥って、
今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。

このような場合、売主は個人ですが、瑕疵担保責任を追求し、
損害賠償などを請求することができるのでしょうか？
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

おはようございます。
「軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、違反建築物だということが判明」
との事情が良く分かりません。
軽量鉄骨を木造であると、説明を誤ったのですか？
それとも、当該建物が建築上の法令制限に違反しているのですか？

説明を誤ったというのは、通常、
重要事項説明において、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）、
建築確認の副本などが説明されるので、考えにくいです。
もう少し詳しくお話いただければ、と思います。

違反建築物ということであれば、どのような違反なのか、
こちらももう少し詳しいお話しが必要です。

（北杜宅建センター・萩原さん）

---

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原さんの仰る通り、通常は考えられないことですが、
建物が未登記の中古物件の場合は、ありうることだとは思います。
売主が承知の上で、仲介業者に嘘の説明をして契約を締結し、
引渡し後に建物の謄本ができあがってきたら、
木造になっていたということになるのでしょうか？

単純に売主が嘘をついて売却した場合と仮定しますと、
これは瑕疵担保責任とは別に考えるべきでしょう。
相談内容を読む限り、民法の詐欺による契約というべきだと思われます。
　　　1.売主に、貴方をだまして契約をするという意思があること
　　　2.実際にだまそうとする行為があったこと
　　　3.その行為によって貴方が錯誤に陥ったこと
　　　4.その結果として、契約締結に至ったこと
という4つの要件をみたしている可能性は充分にあるのではないかと思います。

詐欺による契約の場合は、契約自体を取り消すことが可能ということになりますので、
仲介業者を味方につけて、契約の取消しとその契約取消しに伴う損害賠償の請求を
念頭に置いた上で、売主と交渉すべきだと思います。
　　
契約の取消しを要求せず、損害賠償を請求する場合は、
基本的には実損額であるべきですから、木造と軽量の差による実損を検討して、
客観的に説得力のある数字にすべきだと思います。

　　■参考条文（詐欺又は強迫）
　　　第九十六条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
　　　　　　　　　２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合
　　　　　　　　　　　においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、そ
　　　　　　　　　　　の意思表示を取り消すことができる。
　　　　　　　　　３　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の
　　　　　　　　　　　第三者に対抗することができない。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございました。
ありえないことだと思っていたので、疑わなかったのですが、
確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造なのです。
購入後にちょっとした工事をする際、業者さんや建築士さんがかかわり、
問題が発覚しました。

最初にこの住宅を建てた建売業者が一番悪いと思いますが、
私共にとっての売主ではないので、今回は相手にはならないですよね。
今回の売主も、推測ですが、故意で言わなかったというよりは、
問題視するレベルの違いと思われますが、こちらにとっては大きな問題なのです。
　　
購入前に依頼して、小屋裏などを確認してもらえばよかったと後悔しております。
それ以外の点、家そのものは気に入っているので、故に、さらに残念というか、
落胆度合いも激しいです。

嘘の申請で構造計算（3階建て）などがされているわけですから、
耐震性に特に不安を感じまして、手数料も戻りそうなので、
これは手出しで調査をすることにしております。
　　
本当は、慰謝料相当の請求をしたいところですが、上記の調査で、
万が一、補修等が必要となった場合に、せめてその費用くらいは
売主に支払ってもらいたいと思い、今回、こちらに相談いたしました。

一般的な瑕疵責任の期間は過ぎてしまっているのですが、
民法上でのやり取りになりそうなので、
期限においても、可能性においても、問題ないように思われます。
今後どう動くかは、まだ、決めかねますが、
今回のアドバイスを参考にさせていただきます。
ご丁寧にありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

もし、
　　　●確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造

ということが事実だとすると、当時の土地家屋調査士が
建物の表示・保存の時の調査方法がずさんであった可能性もありますし、
それ以前の検査済み証の発行時点で問題があったとも思います。

ところで、軽量鉄骨で一部木造にすることは良くあります。
極端な話ですが、主な柱だけを軽量鉄骨にして、
その他の柱や梁は木にすることもあります。この時の使用比率にもよりますが、
構造は軽量鉄骨と表示することもあります。その点はご確認されたのでしょうか？

もし、確認済みであれば、とりあえずは、「錯誤」ということで、
登記簿の構造を木造に変更され、固定資産税の還付請求をされた方が宜しいかと思います。
このようなことが実際に起った場合に、誰に対してどのような請求が可能かは、
ちょっとすぐには思い浮かばないのですが、検査済証を発行した当時の建築主事に
一番問題があるような気がします。

売主が事業者であり、かつ構造が違うことを知っていた場合は、
それは詐欺による契約であるということになるのでしょうが、
今回の売主は素人で、かつ悪意は無かったということになりますと、
これは交渉により解決するしかないかも知れません。

3階建てということになりますと、実際にかなり不安だとは思います。
今では木造3階建てもありますが、おそらく、その建物を建てた当時は、
木造3階建ては建てられなかったので、軽量鉄骨ということで確認を取ったとも考えられます。
その場合、最初に建てた人は承知して違法建築を行ったということになるので、
一番最初に建てた人まで責任を追及することも可能かも知れません。

通常は考えられないことなので、交渉により満足のいく結果が得られない場合は、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、再度の返信、ありがとうございます。
気ばかりいらだって、説明不足の点が多かったかと思います。

これは知らされておりましたが、検査済証も副本原本もありません。
なので、それなりの違反はあること覚悟していましたが、
構造そのものが違うことまでは、考えがおよびませんでした。

それから、登記簿の件は、涌井さんがおっしゃる「ものすごく極端な話」
に近い状態かもしれません。
主な柱（通し柱）ではない、業者さんや一級建築士さんに言わせると、
「使用した意図がわからない」という部分に、各フロア、数本ほど鉄骨が入っています。
あとは全て木なので、圧倒的に木の割合が高く、確認申請上では木造と言うべき建物です。

ものすごく極端な話、1本でも入っていればどうにかできるということで、
建てた建築業者がとった手段と思えます
（家屋調査士さんに、そこまでの権限や責任は負わせられないのでしょう）。

この建物が軽量鉄骨であるべき…というのは、用途地域の問題です。
建物は数年前築で、既に木造3階建ては普及していますので、
工法はそれなりに確立されているでしょうから、とりあえず、今は、
調査において悪い結果が出ないことを信じるばかりです。
あと、転勤族なので、今後転売する可能性がないではなく、
その時のことも心配の種ですが、これも売らなくていいことを祈るばかりです。

---

□■アドバイス：４

私見ですが、そういうことになりますと難しい問題ですね。
用途地域の問題もあり、最低限の鉄骨の使用により、
ぎりぎりで便宜上、軽量鉄骨造にしたということかも知れません。
その様な施工で、本当に軽量鉄骨造と言えるかどうかは
甚だ疑問のあるところなのですが、表示保存登記がされたのは事実です。
　　
土地家屋調査士も壁を剥がして、構造材まで確認する訳ではないようです。
外観を目視で確認して、後は確認申請書によって建物の表示保存登記を行うようです。

数年前の建築で、木造3階建てが普及してからということですと、
構造的には多分、大丈夫かなぁ…とも思います。
構造的に問題が無いようであれば、仲介業者を含めて、
売主に木造と軽量鉄骨の差額について、返還請求の交渉を行うのが良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

こんはんは。
今のところ、私共は妥当な線で検討しているようなので、ホッとしました。
何度も、また、詳しくご回答いただき、ありがとうございました。

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相談内容　借地権付マンションの譲渡承諾料について

東京・20代女性
借地権付中古マンションの購入を契約寸前です。
将来、仮に売却しようとする場合、
「先例からみて1,000万円程度の物件で、150万円くらいの譲渡承諾料が必要だ」
と言われました。これは妥当な値でしょうか？
この「譲渡承諾料」というものは、
法的根拠をもって、購入契約に明文化されているものなのでしょうか？
あるいは慣例的なものなのでしょうか？
また、購入後、数年経って、売却時に異議を申し立てることは可能ですか？

---

□■アドバイス

借地権（今ではほとんど定期借地権）付きマンションは、
土地を借りて建物を建てているのですが、
借りる方法には、大きく分けて二つ、
　　　●「賃借権」と「地上権」
があります。
賃借権は債権、地上権は物件になります。
賃借権の物件の場合には、
譲渡や転貸をする際には地主の承諾が必要なため、
承諾料を支払うことが基本となっているようですね。
そのため、「賃借権か、地上権か？」をきちんと確かめた上で、
納得した上で検討した方が良いでしょう。

もちろん、今回のご相談の物件の場合は、賃借権（債権）だと思われます。
前述の通り、賃借権（債権）の場合は、
原則として賃貸人の譲渡承諾が必要とされていますが、
これは当初の土地賃貸借契約の内容にもよりますので、
全ての物件が「譲渡承諾料」もしくは
「名義書換承諾料」等が必要なわけではありません。
　　
今回の場合は、契約書によって
承諾料の金額が、おおよそ決っているのではないでしょうか？
土地の賃貸借契約の内容は判るはずですから、
その土地の賃貸借契約書の写しを事前に確認されたらいかがでしょうか？
また、同じ債権でも借地権と定期借地権では細かい点が違いますので、
どちらの借地権なのかも良く確認された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご親切なアドバイスをどうもありがとうございます。
確認すべき点等がわかり、大変参考になりました。

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相談内容　購入前の耐震性の調査について

千葉・40代男性
中古戸建ての購入を検討中です。築年数が古いので、
リフォーム業者の方に見てもらったところ、
基礎には鉄筋が入ってないと言われました。

また、基礎部分に1箇所上へ向かってクラックがあるのですが、
その点を聞いたところ、
　　「もし修繕するとなるとかなりの費用がかかる。
　　　また、これは建物全体でもっているので、それほど心配は無い」
と言われました。

世間では基礎のクラックについてはかなり重要視されていると思うのですが、
2業者に見てもらいましたが、築年数なり…ということだからなのか、
どちらの方も同じような反応でした。

もともとかなり古いため、新築のような耐震等は期待していませんが、
安全に住むという面で、どこまでが許容範囲なのかが、いまひとつ分かりません。
　　
リフォームして住む予定なのですが、そのような造りの場合、
特に注意して、確認、点検しておくことはありますか。
また、できれば、「これはしておいたほうが安全」
というような対応がありましたら、教えて頂けますか。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

許容範囲については、実際に、個々の物件の状態を確認しないと、
おそらく、判断できないかと思われますが、
おそらく、一般的なリフォーム業者さんに、
無料で見てもらったのではないかと思われます。
その場合、特に検査機器などを使った耐震性のチェックではなく、
目視によるものではないかと思われますが、いかがでしょうか？

簡易的な検査であっても、おそらく、5～10万円が必要になってくるかと
思われますので、もし、可能であれば、
　　　●売主さん側で検査費用を負担してもらって、結果を添付していただく
という要求も一案だとは思いますが、ただ、快く応じてもらうのは難しいと思います。

もし、かなり気に入っている物件であるのなら、
最悪、購入しないことになった場合、上記の検査費用が無駄になってしまいますが、
ご自身で手配されることも一つの方法です。
その結果、きちんと問題点を出してもらって、その分、減額交渉する…
ということもできると思いますので…。

但し、売主さんが建物に対する瑕疵を負わないような古家付土地であったり、
それに近い状況での販売（＝建物価格がほとんど含まれていないような物件）
であったりすると、減額交渉自体、難しいかとは思います。

ただ、耐震に関しては、自治体によっては補助金が出る場合もあり、
また、国の耐震リフォーム減税の話などもあるかと思われますので、
動向を含めて、ご自身で、しっかりと調べられると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。検査機器を使用した検査ではなく、
リフォーム業者による目視です（お1人は1級建築士の資格をお持ちでした）。

おっしゃるように古屋付き物件です。
すでに古屋ですが、実際に長い期間住めば（新築からでも）、
そのような状態になることは考えられると思うので、そうであれば、
　　　・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
　　　・または、許容範囲と思うこともできるのか
など、どのように考えるべきか迷い、ご相談させて頂きました。

リフォーム業者の方は、一応、素人ではないので、
その方たちが一大事と思わなかったということは大丈夫なのかな…
とも思ったのですが、甘いでしょうか？

---

□■アドバイス：２

最終的には、
　　　●貴方が誰を信じて、どこまでやれば、納得できるのか？
　　になると思いますよ。

おそらく、ここで相談されたということは、やはり、
業者さんの説明でも不安をぬぐいきれなかったから…ではないでしょうか？

基本は、おっしゃる通り、
　　　・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
　　　・または、許容範囲と思うこともできるのか
になると思います。
地震に関しては、建物のみならず、地盤の強度、
さらには、火災などが起きた場合の逃げやすさ（近隣との環境）など、
考えていくと、キリがなくなる部分もありますので…。

また、現在の耐震工事に関しましても、もちろん、その価値はあるのですが、
では、耐震予想通りの地震が起こるかどうかは、全く分かりません。
さらに、経年変化による耐震器具や機材の影響も、
個人的には完璧に立証はされていないように思います。
仮にクラックを補修＆補強したところで、他の部分の構造が弱いのであれば、
あまり意味が無いということにもなりかねません。

リフォームを前提に考えているのであれば、まず、貴方の不安に、
的確に答えてくださるような、そんな信頼できる業者さんを探されることを、
第一に考えてみてはいかがでしょうか？
例えば、
　　「今から30年間住めるように補強を兼ねたリフォームを考えているのだが…」
という感じで相談し、それに対して、貴方が納得できるような
プロとしての提案をしてくださる業者さんが宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

初めての大きな買い物なため、慎重になるべきなのは重々承知しているのですが、
しかし、慎重になればなるほど、おっしゃるようにきりがなく、
不安の無い物件など無いように思い、迷っておりました
（豊富な予算があれば、また、違うのかもしれないのですが…）。

確かに業者さんの「大丈夫」に対し、私が納得できていないので、
不安が残るのだと思いますので、自分でも、もう少し、しっかり勉強して、
不安が解消できるように、よく説明を受けたいと思います。

気持ちがすっきりしました。どうもありがとうございました。

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相談内容　中古マンションの選び方について

東京・40代女性
はじめて、相談させていただきます。
中古マンションを探しておりますが、都心なので、
中古といっても私にとってはかなりの金額です。
メリットの話はあるものの、デメリットについて、
業者さんからは、詳しい説明がありません。
以下のような物件のデメリットについて、お教えください。

　　　●借地権の物件
　　　　借地権の残存38年の物件があります。
　　　　同等の所有権の物件に比べ、300万円以上安いかと思います。

　　　●築年数が古い物件
　　　　築30年の物件があります。
　　　　中はリフォームする必要がありますが、環境は良く、
　　　　建物自体の修理等もきちんとしてあるように見えます。
　　　　この後、どの程度、住むことが可能なのでしょうか？
　　　　また、どの程度まで、売却する価値があるのでしょうか？

どうぞ、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

等おそらく、あまりに漠然としていて、
皆さんも答えるのが難しいのではないかと思います。

●借地権の物件
　　おそらく「買うか、借りるか？」で、「買う」を選ばれたのだと思いますが、
　　それと同じように考えることができると思います。
　　つまり、土地に関しては「賃貸」です。
　　ですから、その分、物件自体の価格も安いでしょうし、区分所有に比べて、
　　税金などのメリットについては、おそらく、説明を受けられたことと思います。
　　反面、毎月の地代を支払う必要があるでしょうし、もしかすると、その地代が
　　物価の変動によって上昇する（つまり賃上げされる）可能性もあります。
　　もちろん、その逆も…です。
　　また、権利更新時の更新料が発生したり（＝契約内容を確認してください）、
　　仮に取り壊す場合には、その解体費用の負担が必要になったり（＝こちらも契
　　約内容を確認してください）、借地権の期間が切れてしまった場合の対応などが、
　　面倒な場合もあるかと思われます。
　　さらに、売却するにあたっても、安かった分、当然、安くなるものと思われます
　　し、特に借地権の残存期間が短くなった場合、売りづらくなる可能性が高いよう
　　にも思われます。

●築年数が古い物件
　　外見上綺麗に見える…と言うことですから、管理はなされているかと思われます
　　が、配管なども含めて、どの程度住めるか、将来売却する価値があるかは、
　　分からないでしょう。
　　本気でご購入をご検討なさるのであれば、
　　　　●過去の修繕記録
　　　　●今後の予定（将来は修繕や補強でしのぐのか、建替えるのか…など）
　　などを、業者さん経由で、前所有者に対し、管理組合から取り寄せてもらうなど
　　して、まず、管理履歴・計画を見た上で、きちんとご判断なさることをお奨めし
　　ます。

ただ、個人的には、デメリットも含めて、
きちんと説明してくれるような業者さんこそ、信頼できると思います。
業者さんであれば、当然、説明できる内容ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
このような内容の説明は、業者さんからはありませんでした。
こちらから、かなりしつこく質問したのですが、
ばくせんとした回答しか得られませんでした。
とても、助かりました。
ご回答をもとに、もう少し自分で調べてみます。
ありがとうございます。

---

□■アドバイス：２

借地の件ですが、将来売却される際、やはり、借地期間の残存期間によって、
かなり難しくなるケースが考えられます。

築30年以上のマンションについて…ですが、一番大きいのは耐震の問題です。
昭和56年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました。
このときより以前の建物は震度基準が震度4だったのが、
この改正によって震度6に変りました。

いずれにしても、「昭和56年6月以前」の建物の場合、
現在の耐震基準に適合しない物件が多数あると考えられるので、
ご心配であるなら、構造設計屋さんなどに確認されると良いと思います
（これは不動産屋には分からないことなので、答えようがないと思われます）。
（1級建築設計・石田さん）

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相談内容　調整区域の中古物件について

神奈川・30代女性
初めまして。
神奈川県で調整区域に建てられた中古物件の購入を検討しています。

築17年の中古住宅（建坪45坪）が建っており、坪単価29.5万円の物件でで、
駅まで800m、小学校（大変評判の良い）まで600m、
道路の反対側は公園の竹やぶと、条件は気に入ってるのですが、
調整区域という点が気になります。

ローンの仮申請は通ったので、あとは本契約なのですが、正直迷ってます。
調整区域の土地は、将来的には家を建てられなくなる可能性があったり、
今回、我が家は大丈夫でしたが、ローンを組めなくなると聞きます。
調整区域は、将来的にも、ずっとそのままで変ることはないのでしょうか？

---

□■アドバイス

調整区域内の建物の建替えにつきましては、昭和46年（月に関しましては
各行政により違うようです）の区域区分が行われる以前から、
建物が存在していたかどうかによって変ります。

各市町村によっても建替えの可否の対応が変りますので、
事前に各市町村の建築課等に、公図・土地謄本・建物謄本を持って
ご相談に行かれるのが宜しいかと思います。

なお、不動産業者が入っている場合は、建物の建替えが
可能かどうかの説明があると思うのですが、無いのでしょうか？

追加ですが、いつから宅地になっていたのか…が大事です。
その築17年の建物が、昭和46年以前から存在した建物の建替えの場合は、
将来も建替えられる可能性が高く、新規に農家住宅や分家住宅で
建てた場合は、その許可をとった本人（おそらく売主）以外の人は
建替えは難しくなります。この場合は、農家資格を取れば別ですが、
改築の繰り返しで対応せざるを得ません。

なお、都市計画の見直し（将来、線引きが変るかどうか）については、
誰も現時点では判らないと思いますが、
一応、市町村の都市計画課等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、貴重な情報、ありがとうございます。
不動産屋さんに建替えができるのかどうか、いつ建てられたのか…など、
確認したいと思います。
ありがとうございました。

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相談内容　中古物件購入時の注意点について

千葉・20代男性
中古の戸建ての購入を検討中です。築年数に特にこだわりはなく、
数年住んだあとに、リフォーム（建替え？）をしたいと思っております。

ネット等で色々勉強していますが、いくつか教えて頂きたいことがあり、
ご相談させて頂きました。

　1.配管等、見えない部分の傷みが気になるのですが、例えば、
　　「○年以前は○○という素材が一般的だったので、
　　錆びたりしているケースが多い」
　　というような心配はあるでしょうか。
　　また、それはどのように調べることができるでしょうか。

　2.地下車庫のような物件を考えた場合には、
　　通常の地面の上に1階がある家と比べて、やはり耐震が弱いでしょうか。
　　また、豪雨の浸水などのことを考えますと、やはり、地下車庫物件は、
　　どちらかと言えば、避けたほうが良いでしょうか。
　　それとも地下の無い物件と比べても、きちんと建築、設計をされている
　　のであれば、遜色ないでしょうか。

　3.できればリフォーム前に雨漏りの後や傷み具合などを確認し、
　　後日、手入れをして暮らしたいと思っています。
　　しかし、気に入った物件が既にリフォーム済みの場合には、
　　どのように確認ができるでしょうか。

　　お忙しいところすみません。どうぞ、よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：１

1番は専門外なので省きますが、2番については、
掘込み車庫を作ったときの建築確認書類が保存されていれば、
構造計算書がありますので、それで確認が可能です。

3は中古住宅を調査する会社があります。方法はサーモグラフィーなどで、
雨漏りの後や断熱材の有無などを調べてくれます。
費用は1回当たり12万円から15万円ぐらいです。
宣伝行為となりますので、ここに会社名は書きませんが、
インターネットで調べれば出てくると思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・
　２級建築施工管理技士・香川　文人）

---

□■アドバイス：２

1についてですが、水道管（給水）は、古い順に、
鉄管・ライニング鋼管・塩ビ管もしくはステンレス管・さや管ヘッダー
という材料に変化しています（給湯管は銅管が主です）。

築20年以上のものであれば、鉄管かライニング鋼管の可能性が高く、
その場合、経年使用により内部に錆びが生じます。ライニング管というのは
内側にビニールのようなものでコーティングしてありますが、
エルボという曲がりの繋ぎでは錆びが発生することがあります。

簡単な方法は、床下などのどこか配管が目視できればよいのですが、
リフォームがされている場合はその箇所のみが塩ビ管に交換されている場合もあります。
一番確実なのは内視鏡による検査ですが、数万～7万円ほどでしょうか？

2、3は香川さんのおっしゃったとおりです。
ただ、地下駐に関しては、構造計算上問題が無くても、近隣の下水管状況により
大雨の際にグレーチングという排水箇所から溢れたりして、
地盤を損なう場合もありますので、できれば構造計算書とともに
地盤調査書もあれば、判断がしやすくなります。
下水に関しては、単純にその敷地が周囲よりも低い時は、
充分に調査されたほうがいいかと思います。
　　　　　　　　
（横浜市　一級建築士・Fudosan.JP参加エージェント）

---

■□相談者より

丁寧なご回答を頂き、どうもありがとうございました。
地盤は（地下駐車場ではなくても）良く調べたいと思います。

以下、もう少し教えて頂きたいのですが、お手数ですが、よろしくお願い致します。

　1.給水、給湯について、もし錆びや劣化がみられた場合、
　　すぐに対応が必要でしょうか。
　　水周りの整備というと大掛かりで費用もかかるイメージがあるのですが、
　　購入時にどの程度の状態であれば合格なのか、
　　確認するチェックポイントはありますか。

　2.何年後かに（10年、15年かもしれません）建替えをしたいと思っています。
　　元が地下駐車場のあるものだった場合、建替えが難しいとか、
　　壊すのにかなり費用がかかるとか、あるでしょうか。
　　（自宅、友人宅共に地下駐車場のある家には縁が無かったので、
　　　なじみがなく、不安に思っています。窓の大きさなども特別にしてしまうと、
　　　カーテンやガラスの入替えにも標準仕様の場合に比べてメンテナンスも
　　　大変だったりすると思うのですが、地下駐車場の場合にも、
　　　通常に比べて面倒なことが考えられますか）

---

□■アドバイス：３

1は、どこまでを合格とするかは難しいと思いますが、ひとつの目安としては、
　　　・極端に水（湯）の出が悪い箇所がある。
　　　・配管外部の錆び、腐食が著しい。
などでしょうか。
特に浴槽等が知らず知らずのうちに赤っぽい汚れがついてしまう場合は、
水自体はきれいでも、錆び（鉄分）が多く含まれていることがあります。
ただ、それは家屋の配管だけではなく、その地域の上水場・敷設配管にも
原因があることもあり、一概には言えませんが…。

2は、地下駐の解体には、
むろん通常の上屋の解体費用プラス・アルファが発生します。
それよりも、地下駐（スロープで下がる半地下が多いと思いますが…）
にしている理由があるはずです。
本来ならば3階建てで1階の一部を車庫にすれば良いのでしょうが、
その土地の規制（高さ制限・用途地域・道路斜線など）で
半地下にしていることが多いはずです。
したがって、現状が2階建て＋半地下を建替えしても、
単純な3階建ては建てられないこともあります。
ただ、建築基準法はどんどん変わっていきますし、用途地域・高さ制限も
変わることがありますので、絶対に無理とも言えません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
（Fudosan.JP参加エージェント）

---

■□相談者より

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
回答をどうもありがとうございました。
疑問点が解消でき、助かりました。
教えて頂いた点をよく注意して考え、確認をしたいと思います。
またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、よろしくお願い致します。

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神奈川・30代男性
3年前、中古住宅購入の際、
第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、
売主が修繕箇所を修繕後、チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。

半年後、浴室の水漏れが発覚しました。水漏れは調査時点より前から
発生しており、原因は浴室の排水皿（溝）脇の劣化でした。
修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。

先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、
再度、業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、
同じ場所から水漏れが発生しているとのことです。私の浴室の場合、
ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむきだしになっているため、
ウレタンで防水処置をしても、数年で同じ状況になってしまうとのことです。

2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、
今回は全額負担は無理とのことでした。
排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、
新しいウレタンで防水処理をするための費用は5万5千円で、
そのうち4万円の負担を求められました。
しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で
保証対象となる物件に限定していました。本来修繕後引き渡される物件が、
今回は調査員の調査ミスにより、引渡し後に修繕箇所が発覚したわけです
（これは業者も認めています）。確かに2年前に修繕はしていただきました。
しかし、2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。
よくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに交換するか、
ユニットバスにしない限り、根本的な解決にはならないとのことです。

今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、
きちんと調査していただき、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、
ある程度納得して購入できたと思います。

しかし、こうなった以上、何のための有料調査と保証なのか疑問です。
業者にも相談しましたが、
　「うちはそこまでリスクのある保証サービスを提供できないし、
　　2年前の無料修繕で対応している」
と言われました
（保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だそうです）。

私にすれば、
2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考えます。
また、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、
私とは関係ありません。

私は、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置し、
きちんと漏水対策を施してほしいとお願いしているのですが、
受け入れてもらえません。

状況を打開するため、アドバイスいただければ幸いです。

---

□■アドバイス

私見ですが、その保証契約の内容が重要だと思います。
しかし、浴室の漏水については対象外とのことですから、
その様な内容になっているのかも知れません。
この点については調べてみて下さい。

さて、平成12年5月12日に消費者契約法が施行されました。
今回のご相談内容は、この消費者契約法に関連がある様な気がします。
　内閣府サイト（ http://www.cao.go.jp/ ）の、
　　 http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html
　のページから、以下、一部抜粋します。

　第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
　　　　　　　該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に
　　　　　　　定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
　　　　　　　の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　　　　　　　一　重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられ
　　　　　　　　　た内容が事実であるとの誤認

　　　　　　　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関
　　　　　　　　　し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取る
　　　　　　　　　べき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的
　　　　　　　　　判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実で
　　　　　　　　　あるとの誤認

　　　　２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
　　　　　　　該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項につ
　　　　　　　いて当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について
　　　　　　　当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しな
　　　　　　　いと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったこ
　　　　　　　とにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消
　　　　　　　費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り
　　　　　　　消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実
　　　　　　　を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、
　　　　　　　この限りでない。

　　　　　４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に
　　　　　　　掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについ
　　　　　　　ての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

　　　　　　　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、
　　　　　　　　　用途その他の内容
　　　　　　　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対
　　　　　　　　　価その他の取引条件

　　　　　５　第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾
　　　　　　　の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することが
　　　　　　　できない。

　　　第七条　第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすること
　　　　　　　ができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当
　　　　　　　該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

もし、これらに該当するとしたら、契約の無効・取消しを主張できると思われ、
保証の契約金を返してもらうということになります。

とりあえずは、最寄の消費者生活センター、もしくは、
市町村の消費者相談窓口でご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
来週にでも消費者生活センターに行こうと思います。
保証内容については、文章の解釈の仕方によって、
どうとでも取れそうなので、やはり専門家に相談しようと思います。

---

□■アドバイス：２

相談者さんへ。私の個人的意見として参考にして下さい。
まず、家全体のつくりから判断するならば、
浴室の当該排水皿の工事だけ手抜きなのでしょうか？

浴室のリスクについて、当初説明が無かったわけですから、
中古としての性能を回復すべく、修理（応急？）されたのですね。
もともとの工事仕様に問題があるわけですから、中古ゆえでなく、
「その住宅なる商品」の性能といえます。
その部分は2年しか持たない建物の品質だったのです。

中古としての性能欠陥なのか、
本来の新築時性能の欠陥なのか、少々疑問に感じます。
新築時欠陥なら、購入価格に反映されているのでしょうから。
保証会社の責任は、涌井様のアドヴァイスにより、
純然たる法的な対応となると思いますが…。

私は、いつも繰り返しますが、
住宅などの高い買い物をする時は、専門家に意見を聞くような、
「自分側の委任契約」を心掛けてください。保証会社の担当も、
所詮、保証会社の仕事として意見を言っているわけで、
相談者さんの側ではなかったから、
充分な適切な助言に至らなかったのでしょうから。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、アドバイスありがとうございます。

工事仕様の問題については、保証会社に同様の意見を述べ、
なぜ保証対象物件に認定したのか尋ねましたが、
「その仕様が一概に欠陥とはいえない」と言われました。
　　
こちらは専門家でないので、それ以上何も言えませんでしたが、
そもそも調査時点でその浴室の仕様を確認してないのですから、
仮に後から欠陥に気付いても、
保証会社としては欠陥とは絶対に言わないような気がします。

自分側の委任契約を心掛けることについては、私も全く同意見で、
そのために中古物件購入時に、売主と不動産会社に交渉し、
この保証制度を受けたのです。
　　
財団法人住宅保証機構の既存住宅保証制度と、
ほぼ同じ内容のサービスを実施している会社に依頼をしました。
検査して性能を満たさなかった部分（ベランダその他）を
売主の負担で修理し、再検査に合格後、売買契約を締結しました
（この時に浴室、および水浸しになっていた床下は検査に合格していました）。

売主、不動産会社とは関係のない第三者的な視点で、
しかも専門家が検査し、合格した物件のみ保証対象となるとのことで、
私には一番安心できる選択肢と考えていましたが、
現実はそう甘くなかったわけですね。

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相談内容　

神奈川・30代女性
持ちマンションから中古の一軒屋への買い替えを考えています。
今まで戸建に住んだことがないので、
見に行く際どういったところをチェックすればいいのか教えてください。
物件は昭和63年築、今年の6月にリフォーム済みです。
また、木造なのですが、あと何年くらい住めるものなのでしょうか？

---

□■アドバイス

土地につきましては、
　　　1.水害や土砂災害の危険性。
　　　2.ひな壇の場合、擁壁倒壊の危険性。
　　　3.上下水道や側溝等の排水の完備。
　　　4.隣地との境界杭がはっきりしているかどうか。
　　　5.公道に2m以上接しているかどうか。
　　　6.実測図があるかどうか、無い場合は予定、また、清算方法について。
　　のような確認すべき点があるでしょう。

　　建物については、
　　　1.用途地域と建蔽率・容積率と現存建物が、それぞれの範囲内かどうか。
　　　2.建物の床が平らかどうか（斜めの場合は要注意）。
　　　3.建具（ドア・引違い戸）の建てつけや動き。
　　　4.天井や壁のシミの有無とある場合はその原因と修復歴。
　　　5.設備関係の動作。特に給湯関係のボイラーと配管と配水管のつまりの有無。
　　　　リフォーム時に交換や補修がしてあるかどうか。
　　　6.床下の湿気やシロアリの被害が無いかどうか。
　　　7.前持ち主の売却の理由。
　　のような確認すべき点があるでしょう。

これ以外にもありますが、おおよそこの程度は見ておく必要があると思います。
リフォームを今年やっているということは、売主は業者だと思います。
その場合、瑕疵担保責任が最低でも2年はつきますので、取り合えず、
目で見れる部分に注意すれば良いでしょう。
木造家屋の耐用年数については、通常は30年～40年程度と言われていますが、
物件の程度や使い方にもよりますので、一概に言えません。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
その後、調べてみたら、再建築不可だったので、迷っています。
大田区内で駅から10分以内、土地130平米で4,800万と割安のため、
非常に悩んでいます。
やはり、再建築不可物件はやめておいたほうがいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

再建築不可物件については、銀行等の金融機関に住宅ローンの借り入れが
可能かどうかを先にご確認下さい。100％自己資金なら良いのですが、
ローンの場合はかなり難航すると思われます。

資金計画が立った場合においても、
再建築不可物件はその原因理由にもよりますが、
非常に転売が難しくなりますし、建替えが基本的にできません。
但し、建築確認の必要の無い増改築は可能ですし、
原因理由を排除することにより、建替え可能になる場合もあります。
立地が良く、割安ということもありますので、
最終的には、ご自分の判断で決めるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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相談内容　

大阪・50代女性
業者から紹介された築10年の中古マンションを購入したいのですが、
債権者の同意が必要な物件との事でした。
業者によれば、「債権者に売ってもらえるかを確認しなければならず、
瑕疵担保責任など何もなく、リスクがあることを納得して、購入するものだ」
とのことです。前の持ち主はローンが払えずに手放したそうですので、
おそらく債権者は銀行だと思います。

相場より100万円ほど安いとの事ですが、近隣ではもっと条件の良いところも
同じくらいの値段です。検索機関（？）に載せられている物件で、
業者には通常の仲介手数料を支払うのですが、そんなにリスクがあるのでしょうか。

長年節約して貯めた貯金で買う予定です。
一生に一度の買い物になると思うので、後でもめたら困ります。
どうかよろしくご助言くださいませ。

---

□■アドバイス：１

まず、そのような物件は、その業者が、
債権者の専任媒介である確率は、少ない場合が多いのです。

よって、よく物件の出所を調べてください。つまり、誰が売ろうとしているのか
とか、売る権利を持っているのかとか…です。

形式的売主は所有権者ですが、実権は債権者のようですね。
そして、銀行なら「損切り」と言って、かなり安く手放すことが多く、
実質債権者に入る金額と貴方が買おうとしている金額に差がある可能性があります。
これらの事情がわかれば、手数料の値下げ交渉も可能でしょう。

また、瑕疵担保は、瑕疵であって、客観的に隠れた欠陥は、
どのような場合でも原則保護されうるので、
全く無条件で絶対担保されないと言うことはありません。

不動産登記簿謄本を精査されることを提案します。
謄本の記載が事実とは限りませんが、
債権者に直接、尋ねられるのも良いでしょう。

窓口は○○不動産だけど、確かに自分たちが債権者であるとか、
競売の前に自主換金を猶予しているのだとかがわかるでしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

迅速なご返事ありがとうございます。
「このような物件は値段交渉はできないし、仲介手数料も同様である」
とのことです。普通の売買でも瑕疵担保などは2～3ヶ月なので、
リスク覚悟で購入しても、もし、なんともなければ、買い得だと言われました。
しかし、大きな買い物なのに、後で裁判沙汰などイヤですし、不安です。

きちんとしたものにするなら、その仲介業者が一度手に入れる形で名義変更して
売ることも出来るが、それだと引渡しまでに時間も掛かるし、
更に高くなるそうですが、その方が安心なのでしょうか。
手続きも手間が掛かるので、時間がいるとの事でした。
マンション自体はあまり傷んでいないように見えます。

仲介業者を通さずに、直接尋ねたり、調べたり、できるのでしょうか。
もし、できるのであれば、どういう風にすれば良いでしょうか。
初歩的なこともわからずお恥ずかしい限りですが、ご助言をお願いします。

---

□■アドバイス：２

直接調べる手順にしろ、細かいことは、建築士に依頼されると良いでしょう。
その物件が、基本的に安心できるか、専門家の目で見てもらってください。
5万円程度で「見てよ」といえば、探せますよ。
登記簿謄本は自分で登記所で入手してください。
その内容から、次の行動を決める事が出来ます。あくまで自分からですよ。
信用できそうな不動産屋さんのようですが、自分で出来ることは迅速に。
決断したら、早く契約しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

中古マンションの購入を検討しています。気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんの話によると前の住人の方は自己破産されて、
弁護士さんからの依頼で売りに出しているとの事です。
病気になって働けなくなったための自己破産ということで、
金額の交渉は銀行さんだということです。
他に借金の有無や、管理費・修繕積立金の滞納の有無については、
まだ説明されていないので、質問しようと思ってます。
滞納があった場合、自己破産していても私達に支払いの義務が
生じてしまうのでしょうか？　銀行さん負担にはならないのでしょうか？
どういったことに気をつければいいのでしょうか？
ちょっと怖いので迷ってもいるのですが、教えていただけますでしょうか？
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

マンションの売買と売主さんの借金は別の事として考えます。

　　・借金は売主と貸した者との関係です。
　　　借入金が幾らあるかとか何処に借りているかはご心配要りません。
　　　マンションに抵当権や差押えが設定されていれば、それを抹消してもらいます。

　　・管理費・修繕積立金はマンションの管理組合と売主さんの関係です。
　　　管理費・修繕積立金の滞納金は、新しい区分所有者が負担する義務があります。

マンションに設定された抵当権や差押えなどが抹消できれば、
所有権移転登記が出来、貴方のものになります。
その確認は司法書士がしてくれます。

貴方が気をつける事は管理費や修繕積立金の滞納額です。
また、マンションに傷があっても、売主が破産しているため、
修理をしてもらう事は不可能と思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。不動産屋さんに
滞納されている管理費や修繕積立金について確認したところ、
私たちには支払い義務はないとの説明をうけました（電話です）。
どういった理由で支払わなくてもいいのか、滞納された分はどうなるのか
聞こうと思ってます。本当に支払わなくてもよいのなら、
契約書にその旨記載してもらった方がいいですよね。
自己破産までの滞納金は免責になるのかと思ってみたり…。
不動産屋さんにきちんと確認してみます。
また相談させてください。ありがとうございました。

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相談内容　

一戸建ての購入に関してまったく無知な人間です。よろしくお願い致します。
来年春に急きょ引っ越すことになってしまい、
賃貸物件もなかなか良いものが見つからず
（今までは実家で住んでいたのと
　一時期賃貸マンションに住んでいた経験しかありません）、
それで中古の一戸建てはどうか、とはじめて考え始めました。

具体的な話をしますと、現在、中古物件（昭和50年築）の1,300万円の物件を…
と考えています。頭金はどう見積もってもその時期でやっと200万程度しか
用意できません。その中で手続きにかかる諸費用も出さないといけないことになります。

素人考えですが、
　　　●この中古物件を購入して住み、何年かあとに
　　　　取り壊して新たに立て直すことはできないか
と思い、
　　　●今回の購入で借り入れをし（1,300万の物件に対して頭金200万）、
　　　　建て替え時にまた新たに2,000万ほどのローンが組めれば
と思いました。

それが可能であるとしたら、
　　　1.今回の購入で（建て替えを前提とした場合に）気を付けるべき点は何か
　　　2.その時に新たにかかる諸手続はどういったものがあるのか
　　　3.固定資産税とはどのくらい払うものなのか
　　　　（まったく想像もできないので…）
などなど、今自分で分かっているだけで上記の疑問があります。

もしそれ以外にも「気を付けろ！」という思わぬ落とし穴があれば、
どなたかご指導ください。

---

□■アドバイス

建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
建て替え時の2,000万円の金額がどういう根拠か解りませんが、
借入が可能かどうかは貴方の返済能力と信用力、そして金融機関の判断です。
　　※一般的には3年以上の勤続年数と返済が可能な所得が必要です。

不動産の購入には、仲介手数料（仲介の場合）、登記費用、借入費用、
収入印紙代などが必要です。
建て替えには建て替え時の仮住まい費用（賃貸物件の場合）と
引越代が余分に必要です。
固定資産税課税額は、物件の所有者以外は解りません。
物件を紹介してくれた不動産会社にお聞き下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。

　　> 建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
　　
そうなんですか。そういうこともまったく分からなかったので、
管轄の役所へ問い合わせてみればいいんですね。

建て替え時のローンに関しては、基本的には私たちの返済能力の問題であって、
特に法的に厳しい規定があるということではない、という意味に
受け取りましたが、そういうことであれば多少安心しました。
とりあえずは、主人は一応大手企業と呼べる会社でずっと勤務していて、
特に高給取りではありませんが、年齢からすると特に所得が少ない
というわけではないので、このまままっとうに生活していれば、
頑張り次第で借り入れが可能ということですね。

登記費用などは多少頭にあったものの、仲介手数料も
すっぽり頭から抜けてしまっていたので（お恥ずかしい話です）、参考になりました。
また、安易に建て替え…と思っても、建て替え時の仮住まい費用と
引っ越し代も確かに安いものではないので、、
もし購入するとすればそういったことをふまえて準備していきたいと思います。

固定資産税も、不動産会社へ問い合わせれば良いんですね。
どういった基準で支払うものなのか
（車の税金のような単純な基準があるのかと思っていました）
分からなかったので、助かりました。

香川さま、まずはとっかかるところが少し分かってありがたいです。
ありがとうございます。

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■□相談内容　

昭和58年築の中古住宅を買おうかと迷っていますが、
鉄筋でスレート瓦なので、特にアスベストが心配です。
　　
不動産の方も知らない方が結構みえて、日本では、
それほど問題がないみたいになっていますが、調べるとやはり恐ろしいです。
　　
ローンを組んでやっと買う家なので、健康に悪い家は買いたくないのですが、
どうなのでしょうか？　気にしすぎですか？
よく知って見える方がいらしたら、教えて下さい。

---

□■アドバイス

はっきり申し上げてアスベストは危険です。
特に飛散した場合に危険度が増します。具体的には、飛散したアスベストが
肺に入り、決して消えることがなく、将来肺の疾患を起こすというものです。

ですから、古い建物などで、
見えない部分で防火・断熱材と使われていることの多いアスベストも
すぐに有害だと言う場合は少なく、その解体工事を行ったり、
露出して飛散する可能性があるときに危険となります。

私も、アスベストを使った建物の売買を行ったことがありますが、
お買いになった方がその建物を解体したいというので
解体の見積もりを取ったところアスベストの処理に
たいへんな金額がかかってしまいました。

行政でもアスベストの処理については届出制をとっています。
それほど危険な物質ということですね。

密閉してあれば、直ちに、あるいは日常的に
危険であるということはないので、ご参考までに。

（高晋不動・産井俊昭さん）

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■□相談内容　

中古マンションの購入を考えています。気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんにきくと不良債権で出た物件だと言われました。
前の持ち主の方は銀行にローンが払えず、市に固定資産税も払えず、
競売にでたということまではわかっています。

不動産屋に確認すると、私たちが購入するとすべて抹消されるので
何も関係なくなるし心配もいらないということなのですが、
本当に信用していいのでしょうか。
他に自分たちでできることってあるのでしょうか。

不動産に関して全くの素人なもので、不良債権、抵当権、
失地権（？）という言葉に関しても簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。

---

□■アドバイス：１

中古マンションの購入をどの様な手続きで購入しようとしているのか？

　　１、　　競売による入札
　　２、　　任意売却での購入

おのずと手続きは違います。

　　１、競売の場合、入居者があるのか確認する必要があります。
　　　　当該物件の所在する裁判所で聞くことです。
　　２、所有者の同意と担保設定者の同意が必要。
（森田住販・森田喜久雄さん）

---

□■アドバイス：２

私は前述の森田さんではありません。別の森田です。

競売で入札して買う場合は
裁判所の職権で総て抹消されるので心配ありません。

　　＞他に自分たちでできることってあるのでしょうか。
　　
競売に出たには物件には「事件番号」と言うのがつきます。
裁判所へ行って事件番号を調べ、競売物件についての物件説明書が
閲覧できますのでよく調べることが大事です。
部屋の間取図とか占有者がいるかどうかとか、詳しく説明されています。

　　＞不良債権、抵当権、失地権（？）という言葉に関しても
　　　簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。
　　
不良債権、抵当権くらいは辞書又はインターネット検索で調べてください。
失地権というのは聞いたことがありません。敷地権の事だと思いますが。
マンション等の敷地の権利のことを言います。

ずぶの素人だからといって総て聞くのはどうかと思います。
お家を求められるのなら少しは自分で勉強して
知識を身につけられてはと思います。以上
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

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■□相談内容　

中古物件（木造家屋で、築１３年です）で適当なものが見つかったのですが、
数年前の阪神淡路地震前の立てられたもので
（立地は地震の被害の大きい尼崎市内です）、
その地震の影響がどうかは不明です。

が、購入前に床の水平を確認してもらったところ
（レーザーを宛てて床の桟からの距離を測定）
最大で３０ｍｍ程度の違いがわかりました。
障子を閉めても上をきちっと閉めると下で隙間が１ｃｍ程度でています。
反対側は逆で上側に隙間が生じます。

見てもらったところでは、
多少歪んではいるが強度上大丈夫とのことですが、
心配です。この程度は家の強度上本当に問題ないのでしょうか？
又、補修は可能なのでしょうか？
可能な場合、どのような補修になるのでしょうか？

申し訳ありませんが、家に強度や補修に詳しい方よろしくおねがします。
また、この場合、家の価値はどのように評価されるのでしょうか？
合せてお願いします。

---

□■アドバイス

先ずは最初にお断りしておきます。
我々が建物やその構造に精通したベテランとしても、
現況を自分の目で確認せずに
物件の善し悪しの判断や価値を算出する事は出来ません。
従って強度上問題があるかどうかについて誰も答えられません。
補修もそうです。建物の評価にしても建物の仕様が一切分かりませんし、
現況を確認出来ませんので、評価の出しようがございません。

レーザーで確認してもらった業者さんが信頼出来ないのでしょうか？
信頼出来ないのであれば別の業者さんに頼まれては如何でしょうか。
補修についても貴方が信頼出来る業者に見積もりを依頼されては如何ですか。
市役所の建築課などで建築士による耐震相談や
耐震検査を紹介してくれますのでそちらにお願いするのも一案と思われます。
（アットホーム・香川文人さん）

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