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相談内容　借地権の買取請求について

東京・70代男性
はじめまして。よろしくお願い致します。
借地人である私の場合、転居して空屋になり、地主と縁を切りたく思います。
「借地権譲渡」、あるいは「底地売買」などで、地主に話をもちかけている
のですが、地主は知らぬ顔で一向に話にも乗らず、もう9ヶ月になります。
このままでは無駄に地代を払い続けねばなりません。
借地上の家屋は、建築後32年の軽量鉄骨プレハブ2階建で、
20年目に更新し、あと8年借地権残存あります。
また、家屋の状態は外部、内部ともリフォームを続け、
定期的に点検確認しています。

「買取り請求権」は、法的には存在しないのでしょうか？
「借地・借家法」や「借地非訟事件」など、勉強したのですが、
肝心なところが分からなかったのです。
こちらの、
　　 http://fudosan.2525.net/2006/02/post_2618.html
　　の通り、本当に「0円で明け渡す」ことになるのでしょうか？

また、申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄があるのですが、
譲渡承諾を借地非訟事件として裁判に持ち込むとき、
譲渡先が決っていないと裁判所は受付ないのでしょうか？

障害のため遠出ができず、色々な相談所へ行くのが困難な状況です。
是非、アドバイスをよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、賃貸人に対して、借地権譲渡・底地売買を持ちかける
ということ自体が、よく理解できません。
実際にその様な取引が行われている地域があるかどうかは不明ではありますが、
私が知っている範囲ですと、
　　　●借地権譲渡は建物を第3者に売却する時に、同時に建物購入者に譲渡するも
　　　　ので、地主に対しては、その承諾を求めることになるだけだ
と思います。
底地売買は、地主が賃借権付の土地を第3者に売る場合であり、
賃借人が売却することは底地売買とは、あまり言わないと思います。

ご相談内容で、ちょっと疑問に感じるのは、今回は平成4年7月31日以前の契約の
旧借地法の対象となると思われるのですが、旧借地法の契約期間の規定によると、
軽量鉄骨ということは「堅固ノ建物」ということになると思われます。
20年で更新したということですが、その場合は期間が30年以上でなければ
いけないと思います。

ちょっと、この辺りに問題がある様な気も致します。
元の契約期間が無効となりますと、契約期間は60年になるかもしれませんね。
それと、「20年目の更新料は取り戻せるかどうか」は、更新して12年も経過
しているということになると、更新後の契約に異議を主張するにしても、
時間が経過しすぎているとも思いますし、時効と関連があるかもしれませんので、
この辺りは弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

　　建物の買取請求権はあります。
　　　1.借地権が消滅し契約が更新されなかった時に成立する（旧借地法4条2項）
　　　2.賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを
　　　　取得して借地権を譲り受けようとする者は、その地主に対して
　　　　建物等の買取を請求できる第三者の建物買取請求権というもの
　　　　（旧借地法10条）
　　という2種類があります。

　　1の場合は、8年経過して満期になった場合は、
　　　・形成権であるため、その行使があれば、
　　　　賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。
　　　・代金額は取り壊しを前提としたものではなく、建物としての時価である。
　　　・借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮される。
　　　・建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、
　　　　建物の明渡しを拒否できる。
　　ということになります。

なお、「申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄がある」というのは、
前述の2の場合ということになるかと思います。
つまり、契約期間の満了時か、借地権の譲渡を地主が認めなかった場合に、
建物の買取請求権が発生するということになるかと思います。

私であれば、
　　　●その建物を借地権付で売却する
　　　●とりあえず、定期賃貸借契約で8年間は貸すこと
のいずれかを検討すると思います。
8年経過後に、更新拒絶された場合は、建物を時価で買い取っていただき、
更新された場合は、再度、建物を賃貸するか、借地権付で建物を売却する
ということになるでしょう。
軽量鉄骨プレハブが、実際に60年持つかどうかは解りませんが、
リフォームを行えば、使用できるのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうこざいました。

私の本心は、病気の老人のため、地主と縁を切りたいのです。
まだ借地期間が切れていないので、その借地権を譲渡するか、
底地分を購入し売却するか…など、考えてみるのですが、
地主も黙ったまま空屋になったままで、仕方なく地代を払い続けているわけです。
このまま契約期間がきれると、建物も価値がなくり、
建物買取請求権があっても1円も手元に入らないのでしょう。
どのように整理したらよいのか分からず投稿したのです。

空屋にしないで、今のまま借地上の建物を賃貸するのは、
地主との縁が切れません。これも承諾を得ないとならないでしょう。

なお、もともと木造古家を軽量鉄骨プレハブに建替えた時も、
木造と同等とみなし、建替え承諾を得ました。
建築確認申請（？）でも、「堅固ノ建物」とはみなされかったと思いました。
それに「堅固ノ建物」となれば地主も承諾しなかったと思います
（承諾したとしても多額な承諾料になったでしょう）。

借地権譲渡承諾（名義変更）を地主が認めないときは、どうすればよいのでしょうか？
地主が名義変更に応じないのでは建物購入者を決められないので、
借地非訟事件申立ができないのではないでしょうか？
このような場合、法的に措置する方法はないのでしょうか？

古屋はともかく、借地権料分（路線価はD区分の4割分）を、
地主に買い取って貰うことはできないのでしょうか？
（近所にその例はあります。
　現在の土地価格により借地権分を返してくれたそうです）

また、これらのやり方について、宅建業者は介入していただけるのでしょうか？
改めてご助言、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

「旧借地法の９条の２」には下記の様に規定されております。

　　第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡
　　　　　　　　セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ
　　　　　　　　賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ
　　　　　　　　転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承
　　　　　　　　諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
　　　　　　　　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借
　　　　　　　　権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可
　　　　　　　　ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
　　　　　　２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従
　　　　　　　　前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事
　　　　　　　　情ヲ考慮スルコトヲ要ス
　　　　　　３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ
　　　　　　　　自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シ
　　　　　　　　タルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ
　　　　　　　　定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコ
　　　　　　　　トヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　４　前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法トシテ同
　　　　　　　　項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
　　　　　　５　第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者ノ合意
　　　　　　　　アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
　　　　　　６　裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第３項ノ
　　　　　　　　裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス

判り易く簡単に言いますと、
　　　●借地上の建物の譲渡を地主が認めない場合は、
　　　　裁判所が諸事情を検討して、
　　　　地主の承諾の代りに許可を出すことができる
　　ということになります。

私見ですが、借地権料分を地主が買い取るケースというのは、おそらく、
　　　●地主の事情により立ち退いてもらいたい場合に、地主からの提案があった
　　　●借地権料分を支払ってでも、その土地を返して頂くことに、
　　　　地主側が何らかのメリットがあった
などのように思います。
ですから、借地人から買取の提案したとしても、地主にメリットが無ければ、
地主は提案を断って、それで話は終り…ということになるかと思います。

借地人の事情により、建物を買い取ってもらったり、賃借権を買い取らせることは、
交渉ですから、全く駄目とは思いませんが、今回のケースでは私が知っている限り、
難しいと思います。宅建業者が仲介役をやることもあるのでしょうが、
今回のご相談の場合であれば、借地権付建物の買主を探すとか、
賃借人を探すということを薦めると思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、度々のご助言ありがとうございます。
結論は、借地権付建物の買主を探すか、
賃借人を探すということになると理解できました。

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相談内容　借地上の建物の売却について

北海道・60代女性
借地に家を建てて住んでいますが、引越しに伴い、家を売りたいと思います。
Aさんが買い取ってもいいと言ってたのですが、地主が買い取るといい始めました。
不動産会社は、「地主に権利がある」と言うので、
地主に売る方向で話を進めてきました。
（ちなみに、Aさんは、地主から、「土地の契約金や地代が今より上がる」
　と言われたらしく、買取りを渋るようになりました）

ところが、地主と不動産会社から、
「基礎などを見てから買い取りを検討する。修復不可能ならば、
　更地にして土地を返してほしい」
と言われました。
更地にする費用を考えると、
タダ同然でも誰かに引き取っていただきたいのですが、
地主と不動産会社の言いなりになるしかないのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、借地上に存在する建物を売却する場合においては、
基本的には、地主の承諾が必要ですが、地主に不利益とならない場合、
地主はその承諾を拒否することはできません。地主が拒否する場合は、
裁判所に申し立てて、裁判所に代りに許可を貰うことが可能です。
この許可の申し立ての時に、地主が自ら建物の買取を申し出た場合は、
裁判所は、相当の対価、および、転貸の条件を定めて、
地主が買取ることを命ずることができます。
つまり、今回のご相談のケースでは、
時価による建物の買取を地主が拒否した場合は、
建物の売却の許可を裁判所に申し立てることが宜しいかと思います。
　※この場合、土地の契約金や地代の変更についても、
　　裁判所の判断に委ねることとなり、地主が勝手に変更する事は出来ません。

　　▼参考条文▼

　　　1.平成３年１０月４日以前からの旧借地法の対象である場合

　　　　　第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者
　　　　　　　　　　　ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又
　　　　　　　　　　　ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其
　　　　　　　　　　　ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権
　　　　　　　　　　　者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキ
　　　　　　　　　　　ハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ
　　　　　　　　　　　又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
　　　　　　　　　２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関
　　　　　　　　　　　スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其
　　　　　　　　　　　ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
　　　　　　　　　３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃
　　　　　　　　　　　貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨
　　　　　　　　　　　ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ
　　　　　　　　　　　対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行ス
　　　　　　　　　　　ベキコトヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　４　前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法ト
　　　　　　　　　　　シテ同項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
　　　　　　　　　５　第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者
　　　　　　　　　　　ノ合意アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
　　　　　　　　　６　裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第
　　　　　　　　　　　３項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス

　　　2.平成３年１０月４日以降の借地借家法の対象である場合。

　　　　　（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
　　　　　　　第19条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲
　　　　　　　　　　　渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、
　　　　　　　　　　　又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないに
　　　　　　　　　　　もかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を
　　　　　　　　　　　承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借
　　　　　　　　　　　地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この
　　　　　　　　　　　場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要がある
　　　　　　　　　　　ときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の
　　　　　　　　　　　変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめること
　　　　　　　　　　　ができる。
　　　　　　　　　２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地
　　　　　　　　　　　に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事
　　　　　　　　　　　情その他一切の事情を考慮しなければならない。
　　　　　　　　　３　第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間
　　　　　　　　　　　内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転
　　　　　　　　　　　貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定
　　　　　　　　　　　にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを
　　　　　　　　　　　命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対
　　　　　　　　　　　し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
　　　　　　　　　４　前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又
　　　　　　　　　　　は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
　　　　　　　　　５　第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、
　　　　　　　　　　　当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができな
　　　　　　　　　　　い。
　　　　　　　　　６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は
　　　　　　　　　　　第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければな
　　　　　　　　　　　らない。
　　　　　　　　　７　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転
　　　　　　　　　　　借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、
　　　　　　　　　　　借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾
　　　　　　　　　　　を得なければならない。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま　迅速な対応、ありがとうございます。
とりあえず、地主とよく話し合ってみます。
納得がいかなければ、アドバイスを参考に裁判所へ行ってみようと思います。
お忙しいなか、ありがとうございました。

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相談内容　借地の返還に地主が応じない場合の対応について

静岡・60代男性
現在、私の実家は借地に建っています。
借地は、実父が昭和26年に契約しましたが、契約書はありません。
また、以後、更新等の手続きもありません。

昭和53年から、借地代が折り合わず、供託を続けています。
13年前に父が亡くなり、数ヶ月前に母も亡くなり、実家には誰も住む者がいなくなり、
私達兄弟はそれぞれ自家があり、実家を引き継ぐ人がいなくなりました。

そこで、折り合いのつかなかった地代を清算し、
実家を取り壊し、借地を地主に返還したいと考えています。
しかし、地主に手紙を出し、借地代を清算したい旨を伝えましたが、
返事がありません。
また、同じ地主から借地している別の人からは、
　　「この地主は返還を承諾しないだろう」と聞きました。

地主から清算について応答がない場合、どのようにしたら良いでしょうか？
地主が返還を拒否できるのであれば、今後も相続人である私達兄弟が
地代を払い続けなければならないことになってしまいますが、
そもそも、拒否することはできるのでしょうか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●存続期間に定めがない賃貸借契約は、いつでも当事者のどちらからでも、
　　　　解約を申し入れることができる
　　という民法上の原則がございます。

　民法　第三款　賃貸借の終了
　　（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
　　　　第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
　　　　　　　　　　　いつでも解約の申入れをすることができる。この場合にお
　　　　　　　　　　　いては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日か
　　　　　　　　　　　らそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって
　　　　　　　　　　　終了する。
　　　　　　　　　　　　　一　土地の賃貸借　一年
　　　　　　　　　　　　　二　建物の賃貸借　三箇月
　　　　　　　　　　　　　三　動産及び貸席の賃貸借　一日

つまり、土地の賃貸借は、解約の申し入れから1年を経過すれば、
契約自体が終了することになります。この解約の申し入れは、
期間を確定するためにも「内容証明」で行うのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございました。
返還を拒否できないことがわかりまして、安心しました。
地主と根気良く話し合います。

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相談内容　

東京・50代女性
実家は、大正時代の初めから借地に住んでおり、
毎月、地代金を払っています。家族がだんだん減って、
昨年、父がなくなり、母が1人になってしまいました。
地主の方から、「これから、どうするか」と聞かれ、
「3年忌までは、いたい」と話したようです。

地主の方の住んでいる家も借りているそうで、
実家の土地に2世帯住宅を建てたいようです。
母は、実家の家も老朽化しているので、建てなおすというより、
息子の近くの中古マンションにでも移ろうかと思ってもいるようです。

私は、母がご近所の方やお友達ととてもいい関係を築いているので、
もう少し、同じ場所にいたほうがいいとは思うのですが、
家の老朽化のことを考えると、そのまま、いたほうがいいとも、
移ったほうがいいとも言えないでいます。

借地を返すという場合は、立ち退き料などは、いただけるのでしょうか？
木造家屋の解体料は、現在は、どの位するのでしょうか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

借主からの借地返還には、原則、立退き料は発生しません。
地主からの立ち退き要求の場合には、発生することがあります。

借地権割合もありますが、大体、
借地の土地価格の約1/2が立退き料の目安となります。
　　
ただし、今までの経緯とか人間関係や、支払われている賃料相場か、
高いのか安いのか…など、諸条件ですべて違うので一概に言えません。

解体費用は知合いの建設会社などに聞くのが一番です。
（田中　健さん）

---

■□相談者より

田中健様、早速のご返信ありがとうございます。

個別の条件によって、
それぞれ立ち退き料は違うということで、難しいものですね。

地主の方から立ち退いてくれと直接言われたわけではないのですが、
「どうするんですか？」と遠まわしに言われたことを気にして、
いずれは出なければいけないと、母は思っているようです。

解体費用は地域によっても差があるようなので、
業者に見積もりを出してもらうことにします。

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東京・30代男性
今回、家を建て替えようと思ってますが、土地は借地です。
ローンを組むため、建物を担保にする「承諾書」が必要なのですが、
地主さんには、それに捺印する印の「印鑑証明は出さない」と言われています。
そのためローンが組めず、困っています。どうしたらいいでしょうか？
現金を貯めるしかないのでしょうか？ちなみに地主さんはお寺さんです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

考えられる方法は、以下の通りです。

　　　・時間をかけて、ねばり強く交渉してみる。

　　どうしても承諾が得られない場合は…、
　　　・住宅ローンの金融機関を変更する（＝承諾が必要無い金融機関を探す）。

　　借入が無理なら…、
　　　・現金を用意する（預貯金をして貯める）。

　　現在値での立て替えを諦め…、
　　　・別の土地を探して建物の建築をするか、分譲住宅や中古住宅を購入する。

　　この位しか、対策は無いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、早速のご回答ありがとうございます。
まず、ねばり強く交渉し、承諾のない金融機関を探しつつ、
現金を貯めていきたいと思います。

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□■アドバイス：２

書類に印鑑が要る決まりはありません。
お寺が印鑑証明を出さないなら、住職（老子？）ご本人に、
肩書き込での自筆署名（自署）をしてもらいます。
もちろん押印もしてもらいます。
金融機関がそれを真正と認めれば、ローンは実効されます。
ヘタな印鑑より自署の方が有用な時代に日本も変わりつつあります。
21世紀型金融機関を探せば大丈夫です。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、ありがとうございます。希望の光が少し見えてきました。
「印鑑証明が必要云々」はバブルで懲りた銀行の保身的主張のようですね。
夏休み返上で頑張るつもりです！

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■□相談内容　

はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
父が所有する建物と土地（所有ではなく借地になっています。）についてです。
借地権の更新が来年の１月に迫っており、更新料は５００万円と知らされています。

現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、
介護なしには生活できません。つまり家には戻れません。
また、父が入所中に母が６月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。

そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、
売却を考えています（父の了承はもちろんあります）。
　　
建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこう
と考えていたところそれには応じられないという返答でした。
つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこないようです。
これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか？

実際の土地の価格は約９０００万円で借地権割合は６０％の地域です。
普通に考えれば９０００万円の６０％の５４００万円で
地主側に買い取ってもらえると思っていたのですがそうはいかないようです。

つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。

そこで、今回の更新を拒否した上で、
地主と買い取り額の交渉というようなことはできるのでしょうか？
地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか？

そのあたりを教えてください。
ちなみに、前回の更新は２０年前で、更新料は１００万円だそうです。

以上よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、
このように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。

権利の割合では借地人の方が６割とおっしゃってるように、
やや強いのではと思いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。
それもケースバイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。

なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの専門家の意見を聞き、
判断を仰ぐ用にして下さいね。
権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているので、
十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

□■アドバイス：２

こんにちは！
ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
　　> 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
　　> せん。つまり家には戻れません。
お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか？
仮に痴呆症状があるとすると、相談者さんが売主代理人として
不動産売買の取引を行うのは、場合によると
難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われます。

成年後見制度が絡む可能性があります。

文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物
のように見受けられるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか？

もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても
売買自体がかなりややっこしくなる可能性がございます。
　　
※相談者さんが既に成年後見制度に基く後見人として
裁判所より任命されていらっしゃるのでしたら、話は違いますが・・・
その辺のご事情は如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談内容　

私の父親の土地のことです。私の父親が住んでる土地は、
おじいちゃんの代からず～っと、地主さんから借りて住み続けています。
建物は亡くなったおじいちゃんの名義のままです。１００坪ほどの土地に、
私の父親の住んでる家と、隣に父親の兄が、住んでいた家、
父親が昔商売していた時の、工場が建っています。
今住んでるのは、父親だけです。

父親は、３年ほど前に、脳梗塞になり半身不随になりました。
退院後も、住み慣れた土地に住みたいと言って
ヘルパーさんの、助けを借りながら、1人で何とか生活しています。

半年ほど前から、この父親の住む土地を、更地にして、建売を立てたいと、
地主さんから、要望がありました。
それで仲介人に、宅地建物取引主任の免許も持たない、
自称、不動産ブローカーなる人物が、入って父親との交渉を、していました。

突然５日ほど前に、仲介人の方から、解体工事を先にさせてほしいと、
申し出がありました。
それに同意するには、地主さんが、父親に土地○坪と、
その上に、住むに困らない住宅を建てて渡す。っと言う書類を、
用意してくれたら、解体工事に、同意しますと、父親は言いました。

でも、父親は、不安になって、私に相談してきたので、
私が仲介人と、会うことになり、今までの経緯を聞きますと、
いろいろと、問題が出てきました。

　　１．仲介人の連絡先を、父親は教えてもらってない。
　　２．建替えの話が出てから、今まで１度も、土地の図面を見た事がない。
　　３．確認測量も、していない。
　　４．貰える事になっている土地の、場所すら「北の端」としか、教えてくれてない。
　　５．契約書のたぐいの書類関係は、1枚も貰っていない。
　などなどです。

私は、おかしいと思い、すぐに解体工事の中止を、申し出ました。
無事に解体工事は、延期になりましたが、仲介人は、
「私に任せとけば、悪いようにはしない」などと言っては、書類関係の提示を、伸ばします。
私が少し強く、仲介人に、書類の提示を求めると、
「信頼関係が崩れる。疑われてるようで、侵害だ！」っと、怒り出す始末です。

とにかく早く解体工事を始めたいようで、そればかり言ってきます。
地主さんとの話では、２２坪の土地に１２坪ほどのプレハブを建てて、
それを父親の借地権と引き換えに貰えると言う話なのですが、
文面での約束ではなく、口頭約束でしかありません。
私と父親は、多くの土地を貰おうとか、お金儲けしようとか、
そんな気は、全くありません。
ただ、これから先も、半身不随の父親が、安心して暮らせるだけの、
土地と建物を、いただければ、それでいいのです。
その為に必要な書類、契約書がほしいだけなんです。

解体工事中の、父親の住む場所についても、部屋の提供はするが
引越し費用や、家賃、引越しに伴う(電気工事など)費用は、全て、父親持ちだと言われました。

父親は、半身不随で歩くのもやっとの身体で、もちろん仕事などできません。
毎月の最低額の年金で細々と暮らしています。
この話がなければ、発生しないはずの費用を、
父親が出すのは、私はおかしいと思うのですが、間違ってるでしょうか・・・。

解体工事中に住む事になる家についても、探してるとだけで、
場所も部屋の間取りもわかりません。
身体が不自由なので、普通の住宅では、住む事は困難なのに、
手すりや、障害者用の風呂トイレの設備の整ってる、家でないと、父親は、暮らせません。
でも、今の状態では、そんな事まで、こちらが要求して、
受け入れてもらえるとは思えないし、ほとほと困っています。

こういうケースの場合、私の方も、不動産に強い人を、間に立てる方が、いいでしょうか？
もしその場合は、どこに行って、どんな人を、探せばいいのですか？

長々と書き込んですいません。私も父親も、素人なので、
ほんとに、どうすればいいのかわからず、困っています。
どうか、いい方法を教えて下さい。

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□■アドバイス：１

お話を聞くと、非常にお困りの様子が感じられます。
非常に専門的なことになりますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか？
そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度　相談をしてみてはどうでしょうか。
（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

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□■アドバイス：２

深刻な様子がひしひしと伝わってきます。
この問題はいわゆる借地権と底地権の交換もしくは
借地権とそこに新たにできる建物との等価交換の契約に近い話になると思います。
　　
いずれもかなり専門的になりますので、この紙面では十分に説明しきれません。
しかし、娘さんのおかれた状況はかなり逼迫しているようですので、
誰か、あるいは何処か信頼できる先に相談すべきとおもいます。

決して一人で（素人が何人いても同じ）交渉してはいけません。
少し、度胸がいりますが先方に
　「今、専門の人に相談しているので待ってくれ。次回からは
　　その方に交渉をお願いするかもしれないので、しばらく時間をください。」
　「今の段階ではそれが何時とは言えません」
と強気で言ってください。

いままできちんと地代を払ってきているので、
無理やり追い出される心配はありません。
借地借家法という法律に守られていますので、堂々としていて構いません。

さて、地元の宅建業協会に相談されたらということも結構ですが、
おそらく具体的に相談できるところの紹介はしてもらえないと思います。
因みに東京の宅建業協会では出来ないことになっております。
　　
それは、万一トラブルに発展した場合協会として責任をとれないからと、
1万人以上いる協会員の中から誰を推薦するかその根拠がないからです。
たぶん、他の地域の不動産相談室も同じだと思います。
私も相談員として月に1回出ていますが、相談される方も我々相談員も
直接トラブル解消に手を貸せないため、何か欲求不満が残っていました。

そんな気持ちを解消するためにこの度、ＮＰＯ法人を立上げ、
もろもろの不動産に関する疑問、質問、トラブル解決のためのボランティア組織をつくりました。
ここには業界ベテラン、弁護士、税理士、不動産鑑定士、
司法書士、土地家屋調査士など専門家が入っています。
活動は都内ですが、今後各地域で同様な組織が出来ることを期待しています。
因みに私どものＮＰＯともう一つ全国組織のＮＰＯを紹介します。

　　ＮＰＯ法人土地・建物・まちづくり相談センター
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　℡03-6215-9175　　Fax03-6215-9176
　　ＮＰＯ法人日本バイヤーズエージェント協議会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事長の℡03-3391-6006　　シマダ企画

地方の場合はこちらに電話し、そこのメンバーを紹介してもらってください。
（パノム興産・宮本さん）

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■□相談者より

門田さん、宮本さん、お返事ありがとうございます。
宅建業協会には、電話して、相談してみましたが、
話は聞いて下さったけど、具体的な、解決方法は教えてもらえませんでした。
ご紹介下さった、ＮＰＯ法人の方へ、電話させてもらいます。

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■□相談内容　

初めまして、ネットサーフィンにてこのページにたどり着きました。
私、現在借家に住んでおりまして、H5年以来約10年になります。
今年の3月に不動産屋に行ったときに、
「実は地主さんがお宅の物件を売りたがってるのよね、
　今すぐって訳じゃないけど、その時は
　6ヶ月前にちゃんと連絡しますから。」と言われました。

その後は何の連絡も無かったのですが、
先月(7月）終わりごろになって不動産売買仲介会社の人が来て、
売却物件の張り紙を張っていいですかと、張り紙を張って行きました。
と言うことは売りに出ているのかと思い、インターネットで調べてみると、
ちゃんと売りに出ていました。

そこで相談なのですが、今後私はどう対応すればよいのでしょうか？
家賃の滞納はありません。草木の剪定なども出来る限り自分でやっています。
私としては、何も無ければ今の借家が気に入ってますので
そのまま住みたいのですが、売れてしまった場合は
立ち退かなければいけないのでしょうか？まだ書面では受け取ってはいません。
敷金や立退き料など、分からないことだらけです。
どなたかアドバイスしていただけないでしょうか？　よろしくお願いします。

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□■アドバイス

まったく心配要りません。現状の継続です。
ただ、売却による家主さんが変更になっただけです。
ポイントとすれば、売却後に新家主さん等、多分、
媒介業者かも知れませんが連絡またはお知らせがあるでしょう。
少し遅くなるかも知れませんが、必ず謄本を見せてもらって
新家主さんを確認しておきましょう。
当然、家賃は新家主さんに変更になりますよ。
（ハビット・小谷吉秀さん）

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■□相談者より

早速のご回答有難うございます。
出て行かなくても大丈夫なんですね！
敷金はそのまま継続するんですか？
又、もし書面にて立ち退きを求められた場合はどうなりますか？

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■□相談内容　

借地契約期間中に
借地の一部を増改築し、その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか？
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか？
教えてください。

なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。

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□■アドバイス：１

具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
　　
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
２０年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の３％程度の場合が多いということです。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
　　
2002年に２０年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約８０坪ほどあり、その一部（増改築した約３０坪）は、
承諾料として1991年に支払をしております。

一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
　　
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか？
道義的に２０年で約750万も支払わなければならないのでしょうか？

　　　1982年　更新時期　410万
　　　1991年　増改築時　330万
　　　2002年　更新時期　430万　←請求金額

よろしくお願い致します。

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□■アドバイス：２

今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、更新料についての考え方を言います。

まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の３％に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。

あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。

とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の３％以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築（新築、増築、大修繕等）等を
２０年間の間に１回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。

私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
　　
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。

本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。

もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
（三菱地所・寺島さん）

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■□相談内容　

借地での建替え（木造からＲＣ造）を考えています。
更新料（更地価格の３％）の他に承諾料として、
更地価格の１０％を提示してきました。相場はどうなのでしょうか？
　　
又、新地代として、固定資産税の５倍（旧地代の1.5倍）を提示されました。
これも相場なのでしょうか？
他に、購入の選択肢もあるのですが、
路線価１１２万円／坪に対して１５０万円／坪だと言われました。
路線価の効力みたいなものは、どれくらいあるのでしょうか？
以上、よろしくお願いします

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□■アドバイス：１

あくまで、私個人の考え方である事を最初にお断り致します。
また、借地権(建物の所有を目的とする他人の土地の利用権)には、
地上権と土地賃借権が有りますが、お尋ねの権利は土地賃借権だとして、
今現在の建物は木造だと理解しておきます。

まず、借地権の存続期間ですが、
平成４年７月３１日以前から借りている場合は
２０年以上になります。(それ以降に借りた土地は３０年以上になります)
契約期間の終了は、期間の満了による場合、
若しくは満了前でも建物の朽廃等により消滅します。
一般に契約の更新と言われるものは、この契約期間が満了した後に
借地契約を更新する事を指します。
実際問題として、旧借地借家法の対象になる建物を登記し保有する方が、
建物を建て替えると言うのは、あまり聞いた事がありません。

と言いますのも、
借地権設定者＝土地所有者に正当事由の有る場合を除き、
今現在の建物を登記して持って居る限りは、
借地人は契約の更新を請求でき、土地の所有者に
返す必要がないからです。尚、地上権を設定してある場合は、
殆ど所有権と同じ権利を持っている事になります。

私の知る限り、借地の対象土地を借地人が買い受ける場合は、
相場の６～７割位の値段で買うのが普通だと思います。
また、路線価(公示価格ではないですよね？)は、
今現在は相場に近くなり、路線価～路線価÷０．８位が相場だと思います
(その地方により差はあると思います)。
つまり、普通は購入する場合は路線価が１１２万円だと、
　　　１１２万×０．６≒６７万
　　　１１２万÷０．８×０．７＝９８万
　　で、６７万～９８万の間になるのが普通です。

但し、これらは
相続人等の土地所有者が売りたいと言う場合が殆どであると思います。
借地人は普通は、借地を自分から買いたいとは言わないと思うのですが？

建物を建て替えると言う事は、有利な権利を捨てて、
新たな借地契約を締結すると言う事になります。土地所有者にとっては、
かなり有利に条件交渉が出来る事になります。然しながら、土地所有者が
建て替えを許して下さる事自体が非常に珍しいことで、私は経験が有りません。

実際の手順としては、更新とはならず
新規の借地契約を締結すると言う事になると思います。
最近では、借地契約には
普通借地権と定期借地権(一般と建物譲渡特約付)が有ります。
それぞれ、借地料や一時金は契約内容により変わりますので、
お尋ねの借地料が高いかどうかは一概に言えません。

唯、建物の建て替えを認めて、
普通借地契約を新たにして下さる土地所有者の方は、
かなり理解の有る方か、建物を解体して一度建物の抹消登記をすれば
借地契約は消滅する事を知らないのではないでしょうか？
ちょっとびっくりしていると言うのが本音です。
お尋ねの一時金や賃料が高いか安いかは、
相談者さんの考え方次第だと思うのですが？

私は、正直言いまして
この業界に入ってから普通借地契約は仲介締結した事がありません。
大抵は建物を地主さんが建てる場合が多くなり、
借地の場合は定期借地権の契約になっています。

この様なお答えしか出来なくてすみません。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

追加します。裁判の判例による承諾料をまとめたサイトを見つけました。
参考にして下さい。尚、あくまで参考ですので、
地域、居住権、生計上の重要度等、様々な条件により変わるようです。

　　 http://www.sumairu.co.jp/houqa.htm
　　（※RTJサポートチーム注：
　　　　　上記は「平和商事『住まいる』」さん
　　　　　　　　　　　　　　 http://www.sumairu.co.jp/ による情報です）

このサイトを見て頂いて、そこに、
相談者さんの居住権や、商売をなさっているのでしたら、
その生活に占める程度や重要度等、の要因を考慮して交渉して下さい。

購入の場合も同様に一概に言えません。
６～７割りと言うのは、私の地元の相場ですので、
地域や居住権、その他様々な要因で変わります。

唯、弁護士依頼や裁判の前に
地主が建て替えを承諾するのは、珍しいと思いますし、
住居以外の用途になると裁判になると長期化する場合が多い様です。
できれば弁護士さんに相談するのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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